Besluitdatum: Afdeling: Betreft: Kenmerk: Ontwerp bes luit: Stein

Besluitdatum:
Afdeling:
Betreft:
Kenmerk:
Stein,
VH&H
omgevingsvergunning
020 14-077\14U IT0517 1
Ontwerp bes luit:
Beschikkende op de op 2 ju li 2014 ingekomen aanvraag met bijlagen van
Ontwikkelingsmaatschappij KIBO a .v.,
postbus 509, 6190 BA BEEK om een
omgevingsvergunning voor het oprichten van een winkelcentrum met bovengelegen woningen op
de percelen gelegen aan de Heerstraat centrum, Haalbrugkensweg, Stadhouderslaan en
Raadhuisplein ong. te Stein.
De onderhavige percelen zijn kadastraal gelegen in de gemeente:
Stein , sectie G, kadastrale nummers 1368, 1577, 1604, 1821 , 1829, 1980, 1982, 1984, 1989 en
1991 en 1996 .
De aanvraag voor een omgevingsvergunning heeft betrekking op de volgende activiteiten:
bouwen;
handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening;
Burgemeester en wethouders zijn ingevolge artikel 2.4 van de Wet algemene bepalingen
omgevingsrecht bevoegd om een besluit te nemen op de aanvraag om een
omgevingsvergunning.
De besluitvormingsprocedure is uitgevoerd overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.10 van de
Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (uitgebreide voorbereidingsprocedure). De aanvraag
is getoetst en voldoet aan de indieningvereisten zoals bedoeld in de Ministeriële regeling
omgevingsrecht.
Op basis van de bij de aanvraag om omgevingsvergunning ingediende bescheiden is er sprake
van aanhaken van de volgende meldingen en \ of vergunningen:
Melding ingevolge activiteiten besluit, ingekomen d.d. P.M.
Gebruiksmelding, ingekomen d.d. P.M.
Hogere grenswaardeprocedure, besluit d.d. 30 juni 2014
Beoo rdeling van de activiteiten :
In oktober 2009 is het winkelcentrum van Stein afgebrand. Ten behoeve van de herontwikkeling
van het centrum van Stein is door de raad op 7 juli 2011 het bestemmingsplan "Centrum Stein"
vastgesteld. In dit bestemmingsplan wordt voorzien in het realiseren van een nieuw
winkelcentrum , een multifunctioneel centrum en de bouw van appartementen en
zorgappartementen. Op 11 september 2013 heeft de raad het bestemmingsplan kern Stein
vastgesteld waarin de bouw van een nieuw winkelcentrum is meegenomen.
=
=
=
Het centrum zal in fasen worden ontwikkeld:
Inmiddels wo rdt een multifunctioneel centrum en 44 huurappartementen in het oostelijke
gedeelte van het nieuwe winkelcentrum van Stein gebouwd.
Onderhavige aanvraag heeft betrekking op de bouw van het Winkelcentrum Stein fase 1 met
46 appartementen;
Een uitbreiding van het Winkelcentrum met fase 2 inclusief met de bouw van appartementen
is voorzien maar vooralsnog niet uitgewerkt.
De ruimtelijke onderbouwing welke deel uitmaakt van de omgevingsvergunning voor het MFC is
geactualiseerd en maakt onderdeel uit van onderhavige aanvraag, Een globaal inrichtingsplan
van de openbare ruimte maakt onderdeel uit van deze aanvraag. Uit dit plan blijkt dat er
voldoende parkeergelegenheid en fietsenopstelplaatsen binnen het plangebied aanwezig zijn.
Nummeraand uiding toekenning:
Ingevolge artikel 6 van de Wet basisregistraties adressen en gebouwen worden gemeenten
opgedragen nummeraanduidingen toe te kennen aan de op het grondgebied van de gemeente
gelegen verblijfsobjecten, standplaatsen en ligplaatsen. De nummeraanduiding dient te voldoen
aan het bepaalde in artikel 108 van de Gemeentewet en artikel 3 van de Verordening
naamgeving en nummering (adressen) gemeente Stein 2010.
Na toetsing in het kader van de Wet basisregistraties adressen en gebouwen (BAG) is gebleken
dat er nieuwe verblijfsobjecten ontstaan, waaraan afzonderlijke nummeraanduidingen dienen te
worden toegekend.
Gezien voorgaande wordt overgegaan tot vaststelling van de volgende nummeraanduidingen in
het kader van de Wet basisregistraties adressen en gebouwen (BAG), overeenkomstig de bij de
dit besluit behorende situatietekening.
Winkelcentrum Stein: P.M.
Appartementen : P.M.
Handelen in strij d met regels ruimtelijke ordening:
De gronden waarop de activiteit is voorzien hebben ingevolge het ter plaatse geldende
bestemmingsplan "Kern Stern" de bestemming "Waarde· Archeologie". Ingevolge artikel 21, lid
21.2.1 dient bij een aanvraag om een omgevingsvergunning die betrekking heeft op het bouwen
van een gebouw een archeologisch rapport te worden overlegd waaruit blijkt dat de
archeologische waarden niet worden geschaad dan wel niet (meer) aanwezig zijn.
Ten behoeve van de planontwikkeling is een archeologisch vooronderzoek en een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd waaruit blijkt dat geen behoudenswaardige vindplaats is aangetroffen.
Gezien voorgaande is op 29 januari 2013 een selectiebesluit door het college van burgemeester
en wethouders van Stein genomen. Het plangebied van het toekomstige winkelcentrum is
archeologisch vrijgegeven. Binnen het archeologisch vrijgegeven gebied zijn waarnemingen door
amateurarcheologen toegestaan.
Een omgevingsvergunning is binnen het plangebied niet vereist voor de activiteit aanleg vanwege
de afwezigheid van archeologische waarden.
De gronden waarop de activiteit is voorzien hebben ingevolge het ter plaatse geldende
bestemmingsplan "Kern stern' de bestemming "Centrum 1". Ingevolge artikel 7, lid 7.2.1 mag ter
plaatse van de aanduiding "maximale bouwhoogte" de bouwhoogte niet meer bedragen dan de
aangegeven bouwhoogte terwijl ter plaatse van de enkele appartementen deze bouwhoogte met
maximaal 2,2 meter wordt overschreden. Ingevolge artikel 7, lid 7.1.1, sub 8 zijn
verkeersontsluitinqen slechts toelaatbaar ter plaatse van de aanduiding op de plankaart
"specifieke vorm van verkeer - indicatieve ontsluit" of binnen een afstand van 25 meter van deze
aanduiding. Het plan voorziet in een derde ingang die meer dan 25 meter van voornoemde
aanduiding is gelegen.
Het plan is dan ook in strijd met de voorschriften van het geldende bestemmingsplan.
Burgemeester en wethouders zijn ingevolge artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 3 van de Wet
algemene bepalingen omgevingsrecht bevoegd om op basis van een goede ruimtelijke
onderbouwing af te wijken van het bestemmingsplan.
Bij de aanvraag is een in opdracht van Ontwikkelingsmaatschappij KIBO B.V. door Tonnaer
(Adviseurs in omgevingsrecht) opgestelde ruimtelijke onderbouwing (projectnummer
101580R.2017, d.d . 9 jul i 2014) inged iend .
Voornoemd document vormt de basis voor de ruimtelijke onderbouwing van onderhavig besluit
en maakt inclusief de bijbehorende bijlagen onderdeel uit van het besluit.
In het bestemmingsplan Kern Stein heeft een integrale afweging van alle belangen
plaatsgevonden. Onderhavig plan wijkt maar marginaal af van het bestemmingsplan. In de bij dit
besluit behorende ruimtelijke onderbouwing is dan ook uitsluitend ingegaan op de wijzigingen ten
opzichte van het bestemmingsplan kern Stein.
In deze ruimtelijke onderbouwing wordt ondermeer ingegaan op de volgende aspecten:
Overschrijding bouwhoogten: de overschrijdingen zijn marginaal en zijn noodzakelijk voor
een betere stedenbouwkundige inpassing van het plan in de omgeving.
Een verkeersontsluiting is niet gelegen binnen het in het bestemmingsplan aangegeve n
gebied maar ligt er buiten. De reden is dat het plan ingekort is ten opzichte van het
bouwvlak van het bestemmingsplan.
Archeologie: het gehele ontwikkelingsgebied is archeologisch onderzocht en middels een
selectiebesluit vrijgegeven.
De milieueffecten worden niet gewijzigd met uitzondering van een zeer beperkte toename
van de geluidbelasting ten gevolge van wegverkeer op de gevels van de nieuw te
realiseren woningen aan de Stadhouderslaan. In dat kader is opnieuw een hogere
grenswaardenprocedure doorlopen.
Samenvattend wordt geconcludeerd dat er geen ruimtelijke of stedenbouwkundige
onoverkomelijke redenen zijn om medewerking aan voorliggend plan te ontzeggen.
Exploitatiepl an:
Op grond van het bepaalde in artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) dient bij het
planologisch mogelijk maken van een bouwplan, tevens een exploitatieplan te worden opgesteld.
Dit exploitatieplan regelt onder meer het kostenverhaal. Een exploitatieplan hoeft, conform 6.12
lid 2 Wro , niet te worden opgesteld indien het kostenverhaal anderszins verzekerd is,
bijvoorbeeld door middel van een gesloten overeenkomst.
Op 3 april 2009 is door de betrokken partijen een realisatieovereenkomst (hierbij o.a. inbegrepen
een planschadeverhaalsovereenkomst) afgesloten die op 16 juni 2011 is aangevuld. Hierdoor
hoeft er geen exploitatieplan te worden vastgesteld.
Bouwen:
De aanvraag is getoetst en voldoet aan:
het Besluit omgevingsrecht (Bar);
de eisen van de gemeentelijke Bouwverordening;
de eisen van het Bouwbesluit;
Ten behoeve van onderhavig plan is door Geenlus Milieu BV een verkennend bodemonderzoek
uitgevoerd (rapportnummer MA-130159.R01, versie V1.0, d.d. 17 mei 20 13). Uit het onderzoek
blijkt dat de bodem ter plaatse geschikt is voor het beoogde gebruik.
De welstandscommissie heeft in haar vergadering van 9 juli 2014 geoordeeld dat de aanvraag
voldoet aan redelijke eisen van welstand. Ons college is niet gebleken van redenen welke een
afwijking van het advies van de welstandscommissie rechtvaardigen, dan wel noodzakelijk
maken.
Zienswijze:
Voor een zorgvuldige afweging van belangen voor bovengenoemde aanvraag voor een
omgevingsvergunning zal het ontwerpbesluit en de aanvraag met bijbehorende stukken op grond
van de Algemene wet bestuursrecht, gedurende 6 weken met ingang van 17 juli 2014 tot en met
27 augustus 2014 in het gemeentehuis, Stadhouderslaan 200 te Stein bij de afdeling
Publiekszaken ter inzage worden gelegd. Het ontwerpbesluit en de aanvraag met de
bijbehorende stukken zijn elke werkdag in te zien gedurende de reguliere openingstijden.
Tevens is het ontwerpbesluit digitaal te raadplegen via W'MV.gemeentestein.nl (actueel -+
bekendmakingen -+ omgevingsvergunnîng) en via www.ruimtelijkeplannen.nl.
Tijdens deze periode van terinzagelegging, kan een ieder naar keuze mondeling of bij voorkeur
schriftelijke zienswijzen inbrengen ten aanzien van het ontwerpbesluit. Deze zienswijze moet
naam, adres en burgerregistratienummer bevatten en gemotiveerd, gedateerd en ondertekend
zijn. Zienswijzen moeten worden gericht, onder vermelding van: "zienswijze 0 2014-077,
winkelcentrum met bovengelegen woningen te Stein", aan het college van burgemeester en
wethouders van Stein. Postbus 15, 6170 AA Stein. Mondelinge reacties kunnen tijdens
kantooruren worden ingebracht. Hiervoor kan contact worden opgenomen met de heer
Jennekens (tel. 046-43 59235) of de heer Pompl (te l. 046-43593 50).
Na het verstrijken van voornoemde terinzagelegging termijn neemt het college van Burgemeester
en Wethouders een definitief besluit inzake de aanvraag voor een omgevingsvergunning met
inachtneming van eventueel ingediende zienswijzen. Daarbij is het mogelijk dat de
binnengekomen zienswijzen aanleiding zijn om bijvoorbeeld bepaalde zaken verder aan te
scherpen.
Overwegende het voorgaande is naar het oordeel van Burgemees ter en wethouders niet
gebleken van omstandighede n welke zich verzetten tegen het verlenen van de
omgevingsve rgunning en zijn er geen weige ringsgronden aanwezig.
Ontwerp bes luit:
Gelet op de artikelen 2.1, 2.2 en 2.10 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. het
Besluit omgevingsrecht, de Ministeriële Regeling omgevingsrecht, de Algemene wet
bestuursrecht , het Bouwbesluit . de Bouwve rordening gemee nte Stein, de Wet ruimtelijke
ordening en de Wet Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG) overwegen burgemeester
en wethouders te besluiten:
A)
Numme raanduiding :
Over te gaan tot vaststelling van de volgende nummeraa nduidingen in het kader van de
Wet basisregistraties adressen en gebouwen (BAG), overeenkomstig de bij dit besluit
behorende situatietekening. overeenkomstig de bij de dit besluit behorende
situatietekening.
W inkelcentrum:
P.M.
Appartementen:
P.M.
De nummeraanduiding dient voor ingebruikname van de verblijfsobjecte n te worden
aangebracht.
B)
Omgevingsvergunning:
Aan Ontwikkelingsmaatschappij KIBO BV. , Postbus 509, 6190 BA BEEK de
omgevingsvergunning voor de activiteiten "Bouwen" en "Handelen in strijd met regels
ruimtelijke ordening" te verlenen voo r het oprichten van een winkelcentrum met
bovengelegen woningen op de percelen gelegen aan de Heerstraat centrum,
Haalbrugkensweg, Stadhouderslaan en Raadhuisplein ong. te Stein, kadastraal bekend
gemeente Stein, sectie G, kadastrale nummers 1368, 1577, 1604, 1821, 1829, 1980,
1982 , 1984 ,1 989 en 1991 en 1996 ,
De omgevingsvergunning wo rdt verleend onder de bepaling dat de aanvraag, de
ruimtelijke onderbouwing en de overige bij het besluit gevoegde gewaarme rkte stukken
deel uitmaken van de vergunning en onder de volgende aanvullende voorwaar den: P.M.
C)
Exploitatieplan.
Geen exploitatieplan vast te stellen omdat het verhaal van kosten van de grondexploitatie
over de in het plan of de vergunning begrepen gronden anderszins verzekerd is (e.e.a.
conform artikel 6.12 lid 2 Wro).
Burgemeeste r en Weth ouders van Stein,
namens dezen,
Stedenbouw kundig medewerker afdeling VH&H,

Download Report