Kredietnieuws per 1 januari 2015

Kredietnieuws per 1 januari 2015
In deze editie vragen wij aandacht voor de volgende onderwerpen:
1. Wijzigingen toetsmethodiek hypothecaire krediet 2015
2. Grens 10% explain vervalt
1. Wijzigingen toetsmethodiek hypothecaire krediet 2015
Per 1 januari 2015 wijzigen er een aantal belangrijke regels in de Normen & Voorwaarden van
NHG en in de ‘Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet’.
Wijzigingen per 1 januari 2015
1. Financieringslasten worden niet meer bepaald op basis van looptijd van het langstlopende
leningdeel, maar op basis van werkelijke looptijd van de leningdelen.
2. De financieringslastentabellen wijzigen per 1 januari 2015. Het financieringslastpercentage
bij toetsinkomens tussen EUR 19.500 en EUR 30.000 mag met 3%-punt worden verhoogd (bij
een alleenstaande en bij tweeverdieners).
3. Beoordelingen voor niet-NHG leningen in Box 3 maakt onderscheid tussen consumenten
jonger dan de AOW leeftijd en consumenten ouder dan de AOW leeftijd.
4. Bij Energie Besparende Voorzieningen wijzigen de bedragen per 1 januari 2015 die buiten
beschouwing worden gelaten.
1. Financieringslasten op basis looptijd per leningdeel
De berekende ‘werkelijke’ maandlast wordt vergeleken met de maximaal toegestane
maandlast. De toetsmethodiek verandert zodanig dat het niet langer mogelijk is om te
bepalen (en dus te communiceren) wat de maximale hypotheek is die aan een klant verstrekt
zou mogen worden. Er komt alleen een melding of de totale maandlast behorende bij de
aangevraagde hypotheekconstructie wel of niet past binnen de toegestane maandlast.
De ‘werkelijke’ maandlast van de lening (of beter leencapaciteit) wordt vastgesteld op basis
van de werkelijke looptijden van de leningdelen en niet meer op basis van de looptijd van
het langstlopende leningdeel (zowel NHG als niet-NHG).
De aflosvorm wordt bepalend voor de looptijd waarmee we rekenen:
- Bij annuïtair en lineair geldt de restant looptijd voor het bepalen van de financieringslast.
- Voor andere aflosvormen (geen annuiteit of lineair) toetsen we altijd op basis van een 30
jarige looptijd.
- Bij opbouwproducten kun je gebruik maken van een explain mogelijkheid. De
financieringslast kan dan als volgt (o.b.v. annuiteiten) berekend worden:
De restanthoofdsom minus opgebouwde actuele waarde tegen de restantlooptijd.
Als de financieringslast lager is dan de standaard financieringslast o.b.v. een 30-jarige
annuiteit mag met deze lagere financieringslast gerekend worden.
Deze explain-mogelijkheid geldt alleen voor hypotheken zonder NHG.
Kredietnieuws per 1 januari 2015 | Direktbank | Marketing
Kredietnieuws Direktbank per 1 januari 2015
Van haalbaarheid naar betaalbaarheid
1
Voorbeeld 1
Verschil in de uitkomst van de berekening tussen de oude (langstlopende leningdeel) en nieuwe
(werkelijke looptijd) methodiek. Vervanging van het begrip ‘langstlopende leningdeel’ door
‘werkelijke looptijd’ zorgt in het voorbeeld voor een hogere financieringslast!
Leningdeel
1
2
Aflosvorm
Rest. Hoofdsom Rest. Looptijd Rente %
Annuiteit
100.000,00
300
5,00%
Aflossingsvrij
100.000,00
360
5,00%
Annuitaire last Annuitaire last
Rest. rvp (oud)
(nieuw)
120
536,82
584,59
120
536,82
536,82
1073,64
1121,41
Verschil
47,77
0
47,77
2. Verhoging financieringslastpercentage
bij een alleenstaande of tweeverdieners met laag toetsinkomen
- Voor alleenstaande en tweeverdieners geldt een hoger financieringslastpercentage bij
toetsinkomens tussen EUR 19.500 en EUR 30.000.
- Voor deze groep is het financieringslastpercentage met 3%-punt verhoogd tot maximaal het
financieringslastpercentage behorend bij een toetsinkomen van EUR 30.000.
- Dit geldt alleen voor een alleenstaande of tweeverdieners en niet voor een
meerpersoonshuishouden met één inkomen!
Advies van de hypotheekadviseur
Hypotheekadviseurs moeten in het advies meenemen of het toepassen van een hoger
financieringslastenpercentage voor de klant verantwoord is.
NHG maakt alleen gebruik van de 1e vuistregel voor zowel AOW’ers als niet-AOW’ers. Het
NHG beleid is hiermee strenger dan toegestaan voor AOW’er. Voor NHG posten volgen wij
het NHG-beleid.
4. Energie Besparende Voorzieningen per 1 januari 2015
Bij Energie Besparende Voorzieningen mogen bedragen buiten beschouwing gelaten worden
bij het vaststellen van de financieringslast.
- Bij het treffen van energiebesparende voorzieningen in een woning mag een bedrag van
€9.000 (was €8.000) buiten beschouwing worden gelaten.
- Bij aankoop van een woning met een geldig energielabel van ten minste A++ of een
energie-index van ten hoogste 0,6 mag een bedrag buiten beschouwing worden gelaten.
Dit bedrag wijzigt van € 8.000 naar € 9.000.
- Bij de financiering van een Nul-op-de-meter-woning, waarbij een
energieprestatiegarantie is afgegeven voor een periode van tenminste 10 jaar mag een
bedrag van €25.000 buiten beschouwing worden gelaten (was €13.500).
Let op: nieuw is dat dit in alle gevallen alleen mogelijk is bij een toetsinkomen van minimaal
€32.000. Uitleg over energiebesparende voorzieningen staat ook in de Kredietnieuws van
oktober 2014.
Kredietnieuws per 1 januari 2015 | Direktbank | Marketing
Kredietnieuws Direktbank per 1 januari 2015
3. Beoordeling Box 3
Indien de rente van een lening(deel) niet aftrekbaar is wordt het standaard
financieringslastpercentage verlaagd. In de ‘Tijdelijke regeling hypothecair krediet’ wordt
vanaf 1 januari 2015 onderscheid gemaakt tussen klanten tot de AOW-leeftijd en vanaf de
AOW-leeftijd.
1. Tot AOW-leeftijd: deze is gelijk aan de vuistregel in 2014
Normaal financieringslastpercentage minus de som van 1,6 x toetsrente en 0,10%.
2. Vanaf AOW-leeftijd (nieuw):
Normaal financieringslastpercentage minus de som van 1,0 x toetsrente en 0,25%.
2
2. Grens 10% explain vervalt
Op dit moment hebben wij als regel dat de leencapaciteit is beperkt tot maximaal 10 % boven de
norm uit de ‘Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet‘. Dit maximum vervalt per 1 januari 2015.
Wet- en regelgeving geven voldoende handvatten om te bepalen waar een overschrijding van de
maximale leencapaciteit aan moet voldoen. Bij een juiste toepassing van deze explain normen is
de 10% limiet overbodig.
Kredietnieuws Direktbank per 1 januari 2015
Hoe toetsen we betaalbaarheid?
• In de basis zijn restschulden ontstaan in de periode van 29 oktober 2012 tot en met 31
december 2017, aftrekbaar voor 10 jaar. Voor klanten is het belangrijk dat zij zich goed
laten adviseren.
• De toetsing moet voldoen aan wet- en regelgeving: de hypotheek inclusief restschuld
moet betaalbaar zijn op het inkomen. Vanaf 1 januari 2014 toets je op de werkelijke
looptijden van de afzonderlijke leningdelen (aanpassing Tijdelijke regeling hypothecair
krediet per 1 januari 2014)
Kredietnieuws per 1 januari 2015 | Direktbank | Marketing
3

Download Report