Eigentijds betrokken
partner in zicht
Jaarverslag 2013
Eigentijds betrokken partner in zicht
2013, het vierde jaar van ons beleidsplan “Mensen wensen wonen”. In 2014 loopt het beleidsplan af. We zijn al goed op weg naar de
organisatie die we willen zijn: een eigentijds betrokken partner. Om dit te bereiken, hebben we voor deze beleidsperiode een aantal
doelstellingen bepaald. En we zijn er trots op dat we al een aantal van deze doelstellingen hebben behaald. Dit jaarverslag biedt inzicht
in de behaalde doelstellingen maar geeft ook informatie over de doelstellingen waar we nog aan werken en waar we naar toe werken.
Het jaar 2013 was een spannend jaar. Dat de volkshuisvesting in Nederland verandert, dat is inmiddels wel bekend. De gevolgen van het
regeerakkoord worden meer en meer zichtbaar voor Tablis Wonen en voor de klant. We moeten daar met elkaar op in spelen en zorgen
dat we de uitgezette lijnen kunnen blijven volgen. We willen die eigentijds betrokken partner echt zijn.
De titel van het jaarverslag is “eigentijds betrokken partner in zicht”. Het heeft betrekking op wie we willen zijn en dat we al goed op weg
zijn naar het eindpunt:
de klantgerichte partner voor uiteenlopende doelgroepen die behoefte hebben aan ondersteuning op het vlak van huisvesting, zorg en
welzijn.
April 2014
Inhoud
Voorwoord4
Governance6
A.Bestuursverslag
8
B.Volkshuisvestingsverslag
15
1. Onze missie, onze gezamenlijke basis 1.1 Eigentijds betrokken partner
1.2 Strategische doelen
17
17
17
2.
2.1
2.2
2.3
3.
3.1
3.2 3.3
Samen met partners Algemeen overleg
Regionaal overleg
Lokaal overleg 18
22
24
26
Samen met de klant
Service en dienstverlening
Goede dienstverlening aan de klant
Betrekken bewoners bij beleid
29
31
35
37
4. 4.1 4.2
4.3
4.4
4.5
4.6
Tablis Wonen in de samenleving Passend huisvesten van doelgroepen
Investeren in maatschappelijk vastgoed
Investeren in het behoud van de leefbaarheid van onze wijken en buurten
Investeren in wonen en zorg
Investeren in milieu en duurzaamheid
Maken en monitoren prestatieafspraken met gemeenten en regio’s
40
41
43
44
5. Producten en diensten
5.1 Realisatie nieuwbouw- en herstructureringsprojecten
5.2 Realisatie verkopen nieuwbouwprojecten
5.3 Kwaliteit huidig woningbezit
5.4 Het digitaal aanbieden van het doen van
reparatieverzoeken
5.5 Het actualiseren van onze folders en
de informatie op de website
5.6 Koopgarant en Kopen naar wens
Jaarverslag 2013
50
52
54
56
57
60
61
64
64
65
6.Organisatie
6.1 Ontwikkeling organisatie
6.2 Organogram, formatie en bezetting
6.3 Ontwikkeling medewerkers
6.4Ziekteverzuim
6.5Arbobeleid
6.6Integriteitsbeleid
6.7Ondernemingsraad
6.8 Relatie met andere rechtspersonen
6.9Verbindingen
67
67
68
68
69
69
69
69
69
69
7.
72
Financiële resultaten
8.Treasury
78
9.Kengetallen
82
C.
84
Verslag RvC
Jaarrekening 2013
93
1. Balans per 31 december 2013 (x € 1.000)
94
2. Winst- en verliesrekening over 2013 (x € 1.000)
96
3. Kasstroomoverzicht 2013 (x € 1.000)97
4. Algemene toelichting
98
5. Grondslagen voor waardering van activa en passiva
100
6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat
110
7. Financiële instrumenten en risicobeheersing
114
8. Belangrijke inschattingen t.a.v. waardering 116
en resultaatbepaling
9.Kasstroomoverzicht
118
10. Toelichting op de balans 119
11. Toelichting op de winst- en verliesrekening
129
12. Overige informatie
134
13. Statutaire resultaatbestemming
136
14. Gebeurtenissen na balansdatum
136
Accountantsverklaring139
Bijlage 1
142
Bijlage 2
143
Tablis Wonen
3
Voorwoord
Het jaar 2013 kenmerkte zich als een jaar waarin weer veel is gebeurd. Er waren veel nieuwe, soms
onverwachte, ontwikkelingen binnen de corporatiesector, binnen de politiek maar ook bij Tablis Wonen.
Toch zijn we weer gegroeid om ons uiteindelijke doel, de eigentijds betrokken partner, te bereiken.
4
Tablis Wonen
Het jaarverslag “Eigentijds betrokken partner in zicht” geeft u inzicht
in het functioneren van Tablis Wonen in 2013. Hieronder alvast een
kleine greep uit de in het oog springende gebeurtenissen in 2013.
Deze worden uiteraard verderop nog uitgebreid beschreven.
• De aanhoudende financiële en economische crisis blijft ook gevolgen hebben voor Tablis Wonen. De verkoop van onze bestaande
woningen trekt weliswaar iets aan, maar de huurachterstanden
nemen toe.
• Wij hebben ons ingespannen om ons te houden aan de Europese
regelgeving. Deze schrijft voor dat wij minimaal 90% van onze
woningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot circa
€ 34.000. In 2013 zijn we uitgekomen op 96%.
• Tablis Wonen heeft zich goed geprofileerd met haar projecten.
In 2013 is circa € 10,8 mln. uitgegeven aan onze nieuwbouw- en
herstructureringsprojecten.
Het jaarverslag “Samen vooruit”
geeft u inzicht in het functioneren
van Tablis Wonen.
• Tablis Wonen blijft actief meedoen aan de totstandkoming van
nieuw beleid in de twee regio’s waarin wij werkzaam zijn. In de
regio Drechtsteden is bijvoorbeeld gemeenschappelijk beleid
geformuleerd om personen met een specifieke zorgbehoefte
passend te huisvesten. In de regio Alblasserwaard en Vijfheerenlanden is besloten om, samen met vier andere regio’s, een gezamenlijk woonruimteverdeelsysteem op te zetten. Ook is actief
deelgenomen aan de realisatie van de visie 2030 voor deze regio
en de Woonvisie 2020.
Jaarverslag 2013
• Ons nieuwe strategisch voorraadbeleid is in 2012 vastgesteld.
Samen met de betrokken gemeenten en huurdersorganisaties is
in 2013 gewerkt aan de uitwerking daarvan. Het aanwijzen van een
deel van ons bezit voor de middeninkomens (mensen met een inkomen hoger dan € 34.229 prijspeil 2013) en het aanwijzen van
meer woningen voor verkoop zijn belangrijke voorbeelden hiervan.
Niet alleen deze nieuwe zaken zijn belangrijk. Ook ons ‘gewone’
werk zoals verhuur, afhandelen reparatieverzoeken, onderhoud en
de klachtenafhandeling wordt steeds beter opgepakt. De waardering van onze klanten hiervoor stijgt. Wij willen hier nog wel verder
in groeien.
Dit jaarverslag is bedoeld voor iedereen die geïnteresseerd is in
Tablis Wonen, met name in Sliedrecht en Molenwaard. In dit jaarverslag besteden wij op transparante wijze aandacht aan de prestaties en ontwikkelingen in 2013. Als maatschappelijk betrokken
onderneming vinden wij dit een goede zaak.
Ik wens u, ook namens de medewerkers en de Raad van Commissarissen, veel leesplezier toe.
Henk Gravesteijn
Directeur-bestuurderijn.
Dit jaarverslag is integraal te downloaden via onze website
www.tabliswonen.nl. Op deze website staat ook alle andere
informatie die in het kader van goed bestuur en toezicht van
belang kan zijn.
Tablis Wonen
5
Governance
Samen werken aan transparant bestuur
In Nederland hebben we de Engelse term ‘governance’ voor de manier waarop wij bestuur en toezicht in de volkshuisvesting geregeld
hebben. Als dit goed wordt uitgevoerd dan komt dit neer op:
• het goed besturen van Tablis Wonen
6
Tablis Wonen
• het invloed geven aan belanghouders
• verantwoording afleggen aan de interne (Raad van Commissarissen) en externe toezichthouders (CFV1, WSW2 en ILT3)
Taken en verantwoordelijkheden
Tablis Wonen hanteert het zogenaamde twee-lagen bestuursmodel:
het bestuur en de Raad van Commissarissen (RvC). Het bestuur
wordt gevormd door de directeur-bestuurder. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn in de statuten
omschreven. Het toezicht wordt uitgeoefend door de RvC.
Verdere uitwerking hiervan is te vinden in het directiestatuut en het
reglement van de RvC en het bestuur van Tablis Wonen. De directeur-bestuurder legt in het bestuursverslag verantwoording af over
het door hem gevoerde beleid in 2013.
Tablis Wonen hecht groot belang
aan de inbreng van belanghouders
waarmee we samenwerken.
Belanghouders
Tablis Wonen positioneert zich als een organisatie in het maatschappelijk middenveld. Daarom hechten wij groot belang aan de inbreng
van de belanghouders waarmee wij samenwerken. Dat zijn niet
alleen de andere corporaties in de regio’s waarin wij werken.
Het zijn ook de gemeenten waarin wij ons woningbezit hebben,
de huurdersorganisaties en de welzijnsorganisaties waarmee wij
samenwerken. Periodiek overleggen wij met hen en vragen wij hen
advies over beleidsvoornemens en jaarplannen. Daarnaast heeft
Tablis Wonen een breed samengestelde klankbordgroep, waaraan
wij twee keer per jaar belangrijke beleidsontwikkelingen of -voornemens voor advies voorleggen.
Jaarverslag 2013
Raad van Commissarissen
De RvC oefent toezicht uit op het functioneren van het bestuur. Zij
doet dit door periodiek met het bestuur te overleggen en jaarlijks
het functioneren te bespreken en te beoordelen. Dit wordt gedaan
door de voorzitter en een lid van de RvC. Tablis Wonen heeft geen
aparte remuneratiecommissie, die belast is met de selectie en benoeming van leden van de RvC en de bezoldiging en beoordeling
van het bestuur.
De RvC legt in deel C van dit jaarverslag verantwoording af over
de manier waarop het toezicht is uitgeoefend. De RvC heeft geen
aparte auditcommissie die belast is met het toezicht op en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen, de
financiële informatieverschaffing en de naleving van de opmerkingen en aanbevelingen van de externe accountant. Door periodieke
rapportages van het bestuur aan de RvC, die ook expliciet aandacht
besteden aan deze onderwerpen, wordt aan dit onderdeel van het
externe toezicht binnen Tablis Wonen invulling gegeven.
1 CFV: Centraal Fonds Volkshuisvesting, de externe financiële toezichthouder voor
woningbouwcorporaties
2 WSW: Waarborgfonds Sociale Woningbouw, het onafhankelijke instituut dat optimale financiering mogelijk maakt voor woningbouwcorporaties door middel van
borgstelling voor haar leningen
3 ILT: Inspectie Leefomgeving en Transport. Met ingang van 1 januari 2014 is met het
oog op de scheiding tussen beleid en toezicht de volkshuisvestelijke toezichthouder in een uitvoerende dienst ondergebracht van de Inspectie Leefomgeving en
Transport van het ministerie van Infrastructuur en Milieu
Tablis Wonen
7
A.Bestuursverslag
Terugblikken en vooruitkijken
Henk Gravesteijn, directeur-bestuurder van Tablis Wonen, kijkt in dit hoofdstuk terug op het jaar 2013.
Maar natuurlijk kijkt hij ook vooruit.
8
Tablis Wonen
Algemeen beeld
Het jaar 2013 was een jaar waarin weer veel is gebeurd bij en in
de omgeving van Tablis Wonen. De doelen die wij gesteld hebben
in ons beleidsplan “Mensen wensen wonen” zijn weer een stapje
dichterbij gekomen. Belangrijke voorbeelden hiervan zijn: de voortgang die wij hebben geboekt bij onze vastgoedprojecten, de verbetering van de samenwerking met onze huurdersorganisaties en
andere belanghouders en het financieel gezond houden van Tablis
Wonen. Een prestatie van formaat in deze ook voor corporaties
financieel moeilijke tijden.
wel duidelijk geworden dat corporaties zich meer moeten ‘terugtrekken’ op hun kerntaak (het huisvesten van huishoudens die dat niet
zelf kunnen). Wel blijft het mogelijk dat er ook beperkt voor andere
doelgroepen middelen ter beschikking worden gesteld als daar aantoonbaar behoefte aan is en de markt dat niet zelf oppakt. Het huidige politieke klimaat zorgt ervoor dat het voor corporaties moeilijker
wordt om woningen in het middeldure huur- of koopsegment te realiseren. Tablis Wonen blijft deze ontwikkelingen op de voet volgen
en zorgt voor goede afstemming met en informatievoorziening voor
onze belanghouders (met name gemeenten en huurdersorganisaties). Het nieuwe Woonakkoord heeft ook invloed op de ambities
Volkshuisvestelijke ontwikkelingen rond Tablis Wonen
Tablis Wonen heeft als primaire taak het huisvesten van huishoudens
die niet zelf in goede of passende huisvesting kunnen voorzien.
Vandaar dat wij blij zijn dat wij dit jaar circa 96% van de vrijkomendeof nieuwe huurwoningen hebben toegewezen aan deze doelgroep.
Tablis Wonen wil de huishoudens met een inkomen (net) boven de
€ 34.229 (prijspeil 2013) ook zo goed mogelijk blijven helpen. Zo zijn
er in regionaal verband (Drechtsteden en Alblasserwaard en Vijfheerenlanden) afspraken gemaakt om te zien in hoeverre er woningen
expliciet voor deze doelgroep beschikbaar kunnen komen. Het betreft hier met name woningen in het sociale koopsegment: tot circa
€ 200.000 vrij op naam (VON) waarbij Tablis Wonen ook verschillende koopconstructies met aankoopkorting (Koopgarant en Kopen
naar wens) tot haar beschikking heeft. Ook zijn enkele woningen
met een huurprijs boven de € 664,66 specifiek aan deze (secundaire) doelgroep toegewezen. Daarnaast zijn in 2013 twee projecten
in Sliedrecht (Karekietstraat en Bonkelaarplein) gestart waarin ook
woningen zijn opgenomen voor deze zogenaamde secundaire doelgroep.
van Tablis Wonen. Het aandeel van Tablis Wonen in de sectorbrede
verhuurdersheffing van € 1,7 miljard vanaf 2017 is circa € 3,4 miljoen. Dit is ongeveer 13% van onze huuropbrengst. Dit betekent dat
wij op termijn onze investeringsopgave tegen het licht gaan houden.
Daarnaast moeten wij meer woningen verkopen dan we nu doen
en onze bedrijfsvoering nog efficiënter inrichten. Zoals het er nu
uitziet kan Tablis Wonen haar primaire taak, zorgen voor goede en
betaalbare woningen voor huishoudens die daar niet zelf in kunnen
voorzien, blijven waarmaken.
Wij vinden het nog steeds zorgwekkend dat er onduidelijkheid blijft
bestaan over het nieuwe speelveld van corporaties. De opstelling
en behandeling van het wetsvoorstel herziening Woningwet is weer
uitgesteld. In het afgesloten Woonakkoord uit de zomer van 2013 is
Een zorgpunt is dat de rekening voor deze verhuurdersheffing (voor
een deel) bij onze huurders terecht komt. Extra huurverhogingen
in een tijd van economische onzekerheid kunnen huishoudens in
de problemen brengen. Kortom, de betaalbaarheid van het wonen
Jaarverslag 2012
2013
Het jaar 2013 was een jaar waarin
veel is gebeurd bij en in de omgeving
van Tablis Wonen.
Tablis Wonen
9
A. Bestuursverslag
2:
wikkeling
hun huurhuis
nsen hebben
Dankzij
s 200.000 waard.
140.000 bij de
betaalden zij
60.000 euro
de bedrag van
. Na een aann Tablis Wonen
een andere
naar
verhuizen
der tijd het een
n in de loop
Daarom kunhuis verbouwd.
nu voor 240.000
ies hun huis
r zijn dit
olgens het Kadaste
regio met 5%
oningen in deze
t dat ze ook
gen. Dat beteken
moeten betaaan Tablis Wonen
de meerwaarde
fiteren zelf van
uit de
winst
de
g. Ze hoeven
Wonen te delen!
et met Tablis
dat
het moment
Verlies en winst
liggen dan op
met
kan lager of hoger
alles te maken
Uw restschuld
zoals gezegd,
kocht. Dat heeft,
wisselt.
u uw woning
woningen jaarlijks
de waarde van
het feit dat ook
ijd in
in de tussent
taxateur uw woning
zijn
onafhankelijk
als het verlies
winst
Is volgens de
de
Zowel
n of gedaald?
u verplicht om
waarde gestege
g. Uiteraard blijft
eigen rekenin
te betalen.
geheel voor uw
aan Tablis Wonen
aankoopbedrag
het resterende
van verbouwen
l of een
De meerwaarde
er, een dakkape
keuken of badkam
Elke waardeMet een nieuwe
woning flink stijgen.
waarde van uw
Wonen uw woning
uitbouw kan de
l. Ook als Tablis
is in úw voordee
ing goed is
vermeerdering
wel, dat de verbouw
Voorwaarde is
zijn aangevraagd.
wil terugkopen.
ingen
vergunn
alle benodigde
uitgevoerd en
ziet er zo uit:
=
x 60.000 euro
moeten 1,05
Wonen.
etalen aan Tablis
over.
177.000 euro
n de transactie
euro
ing: 177.000
ardeontwikkel
n
euro, afgezie
0 euro = 37.000
osten.
wingsk
n koper en verbou
welk
l
Tablis Wonen
Inkomenstabe
nstabel bepaalt
van een inkome
welk deel u nu
Aan de hand
ons) betaalt en
m u later (aan
bank een
sluit u bij een
deel van de koopso
u nu betaalt,
het bedrag dat
betaalt. Voor
hypotheek af.
®
Doelgroep
tot modaal
een inkomen
Huurder met
Koper met een
43.000
43.000
50.000
€ 50.000
meer
meer
inkomen tot
modaal
Wens
g Kopen naar
Maximale vorderin
de koopsom
Tot 35% van
markt
ning koopsom
® max. 35%
Voorbeeldbereke
Kopen naar Wens
Koopsom Huurder
€ 200.000
€ 70.000 € 130.000
pen
Betaalbaar ko
met Kopen®
naar Wens
de koopsom
€ 200.000
Tot 30% van
markt
60.000 ning koopsom
® max. 30% €
Voorbeeldbereke
Kopen naar Wens
€ 140.000
Koopsom Koper
Meer weten?
nte Sliedrecht,
van de Gemee
”
de website
de koopsom
afscheidingen
Tot 45% vantie op
“erf- en perceel
vindt meer informa
komen
en in de folder
een middenin U
de koopsom
40% vanroom
Huurder met
TotGraafst
de Gemeente
middeninkomen
van de koopsom
Koper met een
Tot 30%heid.nl
op www.rijksover
komen
een middenin
de koopsom
Huurder met
Tot 25% van
®
middeninkomen
Wens
een
naar
met
Kopen
Koper
Geen
koopsom
korting van de
Huurder
op de koopsom
Standaard 10%
® of standaard korting
naar Wens
Geen Kopen
Koper
nuari 2013
Zuiderzeestraat
.nl
t, Postbus 145
210 - Sliedrech
t, T
- 3360 AC Sliedrech
(0184) 444 844
F (0184) 444 866
liswonen
.nl I www.tab
E info@tabliswonen
komt in gevaar. Daarnaast zal het extra belasten van
huurders die net iets meer verdienen dan de inkomensgrens voor onze primaire doelgroep (€ 34.229
prijspeil 2013) de gemengde samenstelling van onze
complexen en wijken in gevaar kunnen brengen. Deze
differentiatie is iets waar corporaties, samen met de
overheid, de laatste decennia veel energie en geld in
hebben gestoken. Tablis Wonen is en blijft een voorstander van deze gemengde wijken. Door slimme
constructies in de huur- en koopsector (zoals Koopgarant, Kopen naar wens en alternatieve huurconstructies) zullen wij hier een passend antwoord op
vinden. Door hier goed met huurdersorganisaties
en gemeenten samen te werken, moet dit lukken.
Daarom is en blijft Tablis Wonen ook een voorstander van het verkopen van een deel van haar bezit. Zo geven wij onze doelgroepen een kans om een koopwoning aan te schaffen. We realiseren
daarmee ook differentiatie van bewonersgroepen in onze wijken en
genereren middelen om nieuwe (deels onrendabele) investeringen
te kunnen blijven doen. Wij willen hier wel graag zelf de regie over
houden om ook op termijn goede huurwoningen voor onze primaire
doelgroep te behouden. Wij blijven ons ervoor sterk maken dat er
goede en betaalbare huurwoningen overblijven voor onze primaire
doelgroep.
en Vijfheerenlanden, wel het risico van krimp ontstaan. Vandaar dat
wij, samen met gemeenten en corporaties in deze regio, wel alvast
in gesprek zijn hoe wij hiermee om kunnen en willen gaan. Gekozen
is om deze transformatie goed voor te bereiden en te begeleiden.
We zijn ons er van bewust dat het tegengaan van krimp door extra
nieuwbouw geen oplossing is. Onze aandacht gaat uit naar transformatie van de bestaande voorraad. Belangrijke voorbeelden hiervan
zijn het deelnemen aan de uitwerking van de Woonvisie 2020 en
de voorbereiding van de visie 2030 voor de regio Alblasserwaard
en Vijfheerenlanden. Het gezamenlijke standpunt van de corporaties
dat de uitdaging ligt in de transformatie van de bestaande voorraad
is hier expliciet in opgenomen.
Het aantal nieuw te bouwen woningen gaat fors teruglopen. De bestaande woningvoorraad zal geschikt moeten worden gemaakt voor
met name het toenemend aantal senioren in ons werkgebied. Tablis
Wonen heeft nog niet genoeg woningen die voldoende energiezuinig en daarbij ook goed toegankelijk zijn. Wij zijn dan ook best blij
dat de nieuwe visies in de regio Drechtsteden en Alblasserwaard en
Vijfheerenlanden hier steeds meer aandacht aan schenken.
Begin 2012 is ons strategisch voorraadbeleid vastgesteld in goed
overleg met onze huurdersorganisaties en gemeenten. Dit beleid
blijkt nog steeds actueel te zijn.
Uit de meest recente prognoses van de omvang en samenstelling
van de bevolking in onze gemeenten blijkt dat er (tot 2020) nog sprake kan zijn van een toename van de bevolking of het aantal huishoudens. Na 2020 zien wij, met name in de regio Alblasserwaard
Goede samenwerking woningcorporaties bij tot standkoming woonvisie 2030
Alblasserwaard en Vijfheerenlanden.
10 Tablis Wonen
op de kerntaken van een corporatie. De belangrijkste risicogebieden
voor Tablis Wonen zijn:
• marktrisico: aansluiting woningaanbod op ontwikkeling en wensen van onze doelgroep
• organisatierisico: behouden van voldoende capaciteit/kwaliteit
van medewerkers in de organisatie
• financieel risico: realiseren van voldoende rendement van onze
vastgoedportefeuille met name in relatie tot politieke ontwikkelingen (bijdrage huurtoeslag, integrale vennootschapsbelasting en
dergelijke)
Onze accountant is tevreden over
Overhandiging woonvisie Staatsliedenbuurt.
Toezicht en risicomanagement
De toegenomen aandacht voor verscherpt intern en extern toezicht
op de corporaties vindt Tablis Wonen een goede zaak. Dit toezicht is
nodig, omdat wij als maatschappelijk ondernemer op een duidelijke
en transparante manier verantwoording moeten en willen afleggen
aan onze klanten en belanghouders. Zowel door onze RvC als door
externe toezichthouders als het CFV en onze accountant wordt al
jaren op een goede manier invulling gegeven aan het toezicht op het
reilen en zeilen van Tablis Wonen. In 2013 waren er geen negatieve
bevindingen van hen. Sterker nog: wij zijn, ook volgens het CFV, een
financieel gezonde corporatie gebleven en onze accountant is tevreden over de vorderingen die wij hebben gemaakt op het gebied van
risicobeheersing.
Wel noodzaken het toezicht en onze verminderde financiële positie
op termijn ons er toe om meer aandacht te besteden aan risicomanagement. Vandaar dat risicomanagement standaard in diverse
overleggen in MT- en RvC-verband op de agenda staat. De belangrijkste risico’s zijn benoemd en van passende beheersmaatregelen
voorzien. Tablis Wonen kenmerkt zich als een (financieel) vrij conservatieve organisatie die geen bewuste risico’s opzoekt en zich toelegt
Jaarverslag 2013
de vorderingen die Tablis Wonen
heeft gemaakt op het gebied
van risicobeheersing.
Dit leidt er onder andere toe dat met name (samenwerkings)overeenkomsten met derden op risico’s worden getoetst. Sinds 2012
werken wij met een investeringsstatuut, waarin wij ons gewenste
rendement en financiële sturingskengetallen opnemen. In 2013 is dit
statuut niet herijkt, met name omdat geen nieuwe investeringsbeslissingen nodig waren. In 2014 wordt dit statuut wel herijkt.
Bij alle projecten besteden we expliciet aandacht aan een aantal
risico’s en worden mogelijke beheersmaatregelen voorgesteld. Het
gaat hier om de volgende risico’s:
• financiële risico’s: in relatie tot onze totale financiële positie
• juridische risico’s: met name aansprakelijkheid
• fiscale risico’s: met name BTW
• marktrisico: verhuur- of verkoopbaarheid
• organisatierisico: aanwezigheid voldoende en geschikt personeel
en middelen
Tablis Wonen
11
A. Bestuursverslag
In 2013 hebben wij de samenwerking met onze accountant, PWC,
geëvalueerd en beoordeeld. De hoofdconclusie was dat de samenwerking verder verbeterd was en de zelfcontrole van Tablis Wonen
op een hoger niveau is gekomen. Besloten is om de samenwerking
met PWC te verlengen tot 2015.
Integriteit
Tablis Wonen vindt integriteit belangrijk en dit is ook een kerncompetentie en beoordelingsgrond van de medewerkers. Periodiek staat dit
op agenda van werkoverleggen, MT-vergaderingen en overleggen met
de RvC. De conclusie uit een eerdere evaluatie was dat Tablis Wonen
goed omgaat met integriteit. Integriteit (met name check bij indiensttreding) is inmiddels een vast onderdeel van de selectieprocedure
bij nieuwe medewerkers. Een richtlijn voor het omgaan met relatiegeschenken e.d. is in 2013 niet gerealiseerd. Begin 2014 wordt dit
opgepakt. In 2013 hebben geen meldingen van mogelijke integriteitsschendingen plaatsgevonden.
Belangrijkste bestuursbesluiten
De belangrijkste besluiten die Tablis Wonen in 2013 genomen heeft zijn:
• investeringsbesluit herstructurering Karekietstraat in Sliedrecht
• investeringsvoorstel deelgebied B Havenkwartier in Sliedrecht
• investeringsbesluit aankoop 22 huurappartementen Bonkelaarplein in Sliedrecht
• fusie Tablis Wonen met stichting Bouwen en Beheren
Daarnaast zijn er drie nieuwe medewerkers in dienst gekomen. Dit
was ter vervanging van twee medewerkers die uit dienst zijn gegaan
en voor het invullen van één vacature die tijdelijk was ingevuld.
Bewonersparticipatie
Voor Tablis Wonen is de inbreng en betrokkenheid van klanten erg
belangrijk. Hiervoor overleggen we regelmatig met onze huurdersorganisaties en bewonerscommissies. Ook betrekken wij onze klanten
zo vroeg mogelijk bij de herstructurerings- en onderhoudsprojecten.
Belangrijke voorbeelden hiervan in 2013 zijn het betrekken van de
12 Tablis Wonen
bewoners bij de herstructurering van de Karekietflat en de Staatsliedenbuurt in Sliedrecht. Hiervoor zijn intentieovereenkomsten met de
gemeente en de bewonersorganisaties afgesloten waarin nadrukkelijk aandacht wordt gevraagd voor de participatie van huidige en
toekomstige bewoners. Voor de Staatsliedenbuurt is een huurdersorganisatie volgens de Overlegwet ingevoerd. Het Bewonerscomité
Staatsliedenbuurt (BCS) functioneert zo als hét aanspreekpunt voor
de zaken die specifiek over deze buurt gaan. Met dit bewonerscomité wordt nauw samengewerkt als het gaat om de visievorming
voor de voorgenomen herstructurering vanaf 2016.
Door bewonersparticipatie krijgen wij de eisen en wensen van onze
bewoners in een vroeg stadium in beeld. Wij kunnen daar dan rekening mee houden bijvoorbeeld in de vorm van keuzepakketten.
Maatwerk blijft echter het centrale thema bij dit beleidsonderwerp.
Daarnaast organiseren de gemeente en/of de wijkplatforms regelmatig wijkbijeenkomsten of inloopavonden. Bewoners worden uitgenodigd over hun wijk mee te praten. Tijdens deze bijeenkomsten
Bouw koop- en huurappartementen Bonkelaar.
staan vaak één of meerdere thema’s centraal. Tablis Wonen neemt
aan deze bijeenkomsten deel vanuit haar belang in en betrokkenheid
bij de wijken.
Met de twee huurdersorganisaties werken we, op basis van goede
werkafspraken, steeds beter samen. Dit zijn de stichting Huurders
Samen Sterk Sliedrecht (H3S) en de Algemene Huurdersvereniging
Graafstroom (AHG) uit de gemeente Molenwaard. Beide huurdersorganisaties worden eerder betrokken bij beleidsvoornemens (bv.
Huurverhoging en vergroten aantal mogelijk te verkopen woningen).
De manager Wonen en de beleidsmedewerker van Tablis Wonen
voeren in de meeste gevallen dit overleg. Daarnaast is er ook regelmatig overleg waarbij de directeur-bestuurder aanschuift om vragen
en knelpunten te bespreken en hierover afspraken te maken. De
huurdersorganisaties geven in veel gevallen gezamenlijk advies.
De organisatie
De organisatie ontwikkelt zich meer en meer tot de klantgedreven
organisatie die wij willen zijn. Het meest zichtbaar is ons Klantserviceteam. Dit team is het eerste aanspreekpunt voor onze klanten
en heeft als doelstelling om van alle klantcontacten 80% direct af te
handelen. Deze doelstelling is in 2013 bereikt.
Tijdens de planningsgesprekken, functionerings- en beoordelingsgesprekken worden afspraken gemaakt die zowel bijdragen aan de
organisatie doelen als aan de persoonlijke vakinhoudelijke- en competentieontwikkeling van de medewerkers zelf.
In 2013 zijn, onder de leiding van enkele medewerkers, ontwikkelteams tot stand gekomen. Deze teams hebben tot doel om concrete
ontwikkelplannen op te stellen voor het verbeteren van de (efficiency van de) organisatie. Als basis hiervoor dienen de uitkomsten van
de recente medewerkertevredenheidsonderzoeken, de resultaten
van het Periodiek Medisch Onderzoek en diverse rapporten over het
verbeteren van kennisdeling en samenwerken binnen Tablis Wonen.
Jaarverslag 2013
Het klantserviceteam is het eerste aanspreekpunt voor onze klanten.
In het 3e kwartaal van 2013 heeft het MT deze plannen beoordeeld
en van prioriteiten voorzien. Begin 2014 zal met de invoering worden
begonnen. De onderwerpen van de ontwikkelteams zijn:
• Cultuur
• Beleid
• Competenties
• Systemen
• Organisatie
Maatschappelijke investeringen
Tablis Wonen blijft zich inzetten om te investeren in vastgoed dat
sociaal gezien zeer wenselijk is, maar door marktpartijen niet wordt
gerealiseerd in verband met het (te) lage financieel rendement.
Tablis Wonen wil dit waar mogelijk blijven doen, passend binnen
wet- en regelgeving. Niet alleen omdat het in onze missie staat,
maar ook omdat het goed is voor de (woon-)omgeving waarin onze
woningen staan. De verhuur- en verkoopbaarheid van onze woningen wordt hier positief door beïnvloed.
Tablis Wonen
13
A. Bestuursverslag
Daarnaast is Tablis Wonen van mening dat maatschappelijke investeringen niet altijd investeringen in vastgoed zijn. Ook de proactieve
bijdragen van onze medewerkers in lokale zorgnetwerken en bijdragen in de keten wonen-werken-leren-zorg horen hierbij. Daarnaast
maakt investeren in leefbaarheid een onlosmakelijk onderdeel uit
van onze maatschappelijke investeringen. Goed wonen gaat verder
dan de voordeur van onze woningen. De woonomgeving en voorzieningen in buurten en wijken verdienen evenveel aandacht. Daar
waar nodig neemt Tablis Wonen de rol van verbinder en verwijzer als
er sprake is van problematiek achter de voordeur.
Het realiseren van onze doelstellingen kunnen wij echter niet alleen.
In 2013 hebben wij dan ook nadrukkelijk weer de samenwerking
gezocht met onze klanten, regionale collega’s en de regio- en
gemeentebesturen waarin wij werken. Dat werkt goed en – steeds
meer – naar tevredenheid van alle partijen.
Gezien de grote onduidelijkheid over het speelveld van corporaties
heeft Tablis Wonen op dit werkveld geen nieuwe ontwikkelingen opgepakt. Wel zijn met name op het terrein van het scheiden van wonen en zorg veel overleggen gevoerd met betrokken belanghouders
in gemeenten en regio’s.
Tablis Wonen werkt met veel plezier aan de realisatie van de doelstellingen. U mag dan ook voor 2014 en volgende jaren weer rekenen op de inzet van alle medewerkers van Tablis Wonen.
Het koppelen van onze activiteiten aan onze strategische doelen en
eventuele bijsturing daarvan gebeurt periodiek door onze kwartaalrapportages en BBSC’s4. Deze worden op alle niveaus in de organisatie besproken.
Verklaring besteding gelden
In 2013 hebben er geen tegenstrijdige belangen of transacties gespeeld met betrekking tot de directeur-bestuurder. Daarnaast heeft
Tablis Wonen in 2013 alle relevante wet- en regelgeving nageleefd.
De directeur-bestuurder verklaart dat alle middelen van Tablis Wonen
uitsluitend zijn gebruikt en ingezet in het belang van de volkshuisvesting.
Verklaring governancecode
De directeur-bestuurder verklaart dat in 2013 de uitgangspunten uit
de governancecode zijn gevolgd.
Tot slot
Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat
Tablis Wonen zich weer verder heeft ontwikkeld binnen haar werkgebied. Ook onze ambities lijken nog steeds haalbaar. Dat is in deze
complexe tijden geen sinecure.
14 Tablis Wonen
4 BBSC: Business Balanced Scorecard: dit is de rapportage over
de kengetallen die wij hanteren om de voortgang te meten.
Deze rapportage wordt eens per kwartaal opgesteld.
B.Volkshuisvestingsverslag
Jaarverslag 2013
Tablis Wonen
15
1. Onze missie, de leidraad voor alles wat we doen
“ Tablis Wonen is een maatschappelijke organisatie, die in de regio waarin zij voornamelijk wil opereren een
klantgerichte partner wil zijn voor uiteenlopende doelgroepen die behoefte hebben aan ondersteuning op
het vlak van huisvesting, zorg en welzijn.”
Dit is nog steeds de missie van Tablis Wonen en de leidraad voor alles wat we doen.
16 Tablis Wonen
1.1 Eigentijds, betrokken partner
Onze missie is nog steeds voldoende duidelijk en richtinggevend
voor de gehele organisatie. We hebben deze missie ook in 2013 verder ‘vertaald’ in het willen doorgroeien naar de ‘eigentijds, betrokken partner’ die wij voor onze klanten en belanghouders willen zijn.
Daarop hebben wij onze strategische doelen bepaald. Deze staan
geformuleerd in ons beleidsplan “Mensen wensen wonen” voor de
jaren 2010 - 2014.
De organisatie van Tablis Wonen moet goed aansluiten bij de ambities en doelstellingen die wij willen behalen. Dit houdt onder andere
in dat wij investeren in de ontwikkeling en professionalisering van
onze medewerkers. Het waarborgen van onze financiële continuïteit
is ook noodzakelijk om onze ambities waar te kunnen maken.
Tablis Wonen houdt de strategie actueel door per kwartaal te bekijken
of herijking of bijstelling van de doelstellingen noodzakelijk is.
1.2 Strategische doelen
1. Samen met de klant (hoofdstuk 3)
1. klanttevredenheid en telefonische bereikbaarheid
2. goede dienstverlening aan de klant ( minimaal top 50 KWH5)
3. betrekken bewoners bij beleid
2. Tablis Wonen in de samenleving (hoofdstuk 4)
1. passend huisvesten van doelgroepen
2. investeren in maatschappelijk vastgoed: haalbaar en nodig
3. investeren in het behoud van de leefbaarheid van onze wijken
en buurten
4. investeren in dienstverlening aan onze klant op het gebied van
wonen en zorg
5. investeren in milieu en duurzaamheid
6.maken en monitoren prestatieafspraken met gemeenten/regio’s
3. Producten en diensten (hoofdstuk 5)
1. realisatie nieuwbouw- en herstructureringsprojecten mede op
basis van inzicht in wensen van onze klanten en de markt in de
toekomst
2. realisatie verkopen nieuwbouwprojecten
3. kwaliteit huidig woningbezit
4. digitaal aanbieden van het doen van reparatieverzoeken
5. het actualiseren van folders en de informatie op de website
6. Koopgarant en Kopen naar wens
5 KWH staat voor Kwaliteitskeurmerk Woningcorporaties Huursector
Jaarverslag 2013
Tablis Wonen
17
2. Samen met partners
Tablis Wonen is een maatschappelijk betrokken partner. Wij zijn een maatschappij gedreven organisatie, die
herkenbaar in het maatschappelijk middenveld in haar werkgebied opereert. Om die doelstelling te bereiken
zoekt Tablis Wonen actief de samenwerking met andere maatschappelijke organisaties, netwerkpartners en
uitvoeringsinstanties in de gemeenten Sliedrecht en Graafstroom (nu Molenwaard) en in de regio’s Drechtsteden en Alblasserwaard en Vijfheerenlanden. Samen met die maatschappelijke partners wordt het beleid
goed voorbereid, afgestemd en geïmplementeerd.
18 Tablis Wonen
Hieronder volgt een overzicht van de belangrijkste overleggen waaraan Tablis Wonen deelneemt. De prestatiedoelen en de behaalde resultaten
worden in andere hoofdstukken beschreven.
Belanghouder/overleg
Doel overleg
Frequentie
Belangrijkste thema’s 2013
informerend en adviserend
1 à 2 x per jaar
• Tablis Wonen en de maatschappij, welke zaken 1. Algemeen
Klankbordgroep Tablis Wonen
moet Tablis Wonen juist wel en niet oppakken?
• beschut wonen, participatiemaatschappij, kansen
of bedreigingen?
Vereniging Woningcorporaties
• bespreking belangenbehartiging woningcorporaties
informeren afstemmen van beleid
Zuid-Holland Zuid (VWZHZ)
binnen Aedes
• mogelijke toekomstige vorm van woningcorporaties
• in 2014 gezamenlijk onderzoek naar ontwikkeling
woonlasten
Huurdersorganisaties
informeel overleg
in Sliedrecht (H3S)
formeel overleg
en Molenwaard (AHG)
overleg in aanwezigheid van lid RvC
Bewonerscomité Staatsliedenbuurt
informeel overleg
4 x per jaar
1 x per jaar
formeel overleg
•
•
•
•
•
•
•
begroting en jaarplan 2013
•
•
•
•
begroting en jaarplan 2013
huurharmonisatiebeleid
huurverhoging 1 juli 2013
verruiming verkoopvijver
benoeming commissaris
woonruimteverdeel-systeem
participatiebeleid
huurharmonisatiebeleid
huurverhoging 1 juli 2013
deelname visiegroep
Gebruikersgroep stichting Woonlab
formeel overleg
2 x per jaar
• ontwikkelingen binnen het product
• uitkomst overleg belastingdienst
• productbladen
Geschillencommissie Wonen
formeel overleg
2 x per jaar
•
•
•
•
Zuid-Holland Zuid
Jaarverslag 2013
klachten register
reglement
jaarverslag
begroting en kostenverdeelsleutel
Tablis Wonen
19
2. Samen met partners
Belanghouder/overleg
Doel overleg
Frequentie
Belangrijkste thema’s 2013
beleidsvoorbereidend,
4 x per jaar
• uitvoering voorrangsregeling
• kwartaalrapportages
• toekomstige organisatie Woonkeus
10 x per jaar
• voortgang woningbouw
• beleid duurzaamheid en energiebesparing
• gevolgen Regeerakkoord
4 x per jaar
• voortgang en afstemming woningbouwprogramma’s
• nieuwe regionale woonstrategie
• bediening middeninkomen
5 x per jaar
•
•
•
•
•
voortgang woningbouwprogramma
•
•
•
•
•
•
voortgang woningbouw
2. Regionaal
Drechtsteden
Stichting Woonkeus Drechtsteden
toezichthoudend en besluitvormend
Portefeuillehouders-overleg “Wonen”
beleidsvoorbereiding
monitoring
PALT (Prestatie Afspraken
bewaken voortgang
lange termijn) Drechtsteden
regionale prestatieafspraken
Bestuurdersoverleg
afstemmen
woningcorporaties
informatie-uitwisseling
Drechtsteden
huisvesting bijzondere aandachtgroepen
afstemming huurbeleid
inventarisatie gevolgen scheiden wonen en zorg
samenwerking met ketenpartners in de zorg
Alblasserwaard en Vijfheerenlanden
Bestuurdersoverleg
bestuurlijk overleg
5 x per jaar
woningcorporaties
bilateraal overleg
2 x per jaar
Preventie Huisuitzettingen
formuleren leefbaarheidsbeleid
regionale woonruimteverdeling
monitoring prestatieafspraken
opstellen Woonvisie 2020
regionale visie 2030
regionaal, operationeel
Jaarlijks
• voorkomen dakloosheid
regionaal, operationeel
1x in de
• voorrangscommissie
• begeleiding bij woonproblematiek
Drechtsteden
Platform Uitvoering Voorrangsregeling
(PUV)
14 dagen
Interregionale WRV Alblasserwaard
beleidsvoorbereiding afstemmen
en Vijfheerenlanden
bewaken voorgang
20 Tablis Wonen
26 x per jaar
•
•
•
•
voorstellen t.b.v. implementatie systeem
implementatie systeem
bewaken voortgang
overleg WoningNet
Belanghouder/overleg
Doel overleg
Frequentie
Belangrijkste thema’s 2013
bestuurlijk overleg
3 x per jaar
stuurgroepoverleg projecten
afhankelijk van
• monitoring prestatieafspraken
• bespreken knelpunten algemene zaken
driepartijenoverleg
voortgang
bestuurlijk overleg
4 x per jaar
• monitoring prestatieafspraken
• strategisch voorraadbeleid
• bespreking knelpunten
stuurgroepoverleg projecten
afhankelijk van
• voortgang projecten
3. Lokaal
Bestuurlijk
Gemeente Molenwaard
2 x per jaar
Gemeente Sliedrecht
voortgang
bestuurlijk overleg wonen,
4 x per jaar
welzijn, zorg
•
•
•
•
•
algemeen beleid wonen, welzijn, zorg
WMO-beleid
wijzigingen AWBZ
gevolgen scheiden wonen en zorg
participatiewet
Operationeel
Bewonerscommissies
wijk- en buurtniveau, operationeel
jaarlijks
• wensfonds onder de aandacht brengen
• jaarplan op complexniveau
Zorgnetwerk Sliedrecht
regionaal, operationeel
maandelijks
• gezamenlijke aanpak van woonproblematiek
Stichting Waardeburgh
wijk- en buurtniveau, operationeel
6x per jaar
• wonen-zorg
Wijkplatforms
wijk- en buurtniveau, operationeel
6x per jaar
• ondersteunen bewonersinitiatieven
Werkgroep Sociale Samenhang
wijk- en buurtniveau, operationeel
ad hoc
• bevorderen sociale cohesie
Kernteam Verbreding
wijk- en buurtniveau, operationeel
ad hoc
• bevorderen zo lang mogelijk zelfstandig wonen
Buurt Bestuurt Sliedrecht Oost
wijk- en buurtniveau, operationeel
eenmalig
• bevorderen veiligheid
Werkgroep Maatschappelijke
lokaal, operationeel
ad hoc
• bevorderen lokale economie
lokaal, tactisch/operationeel
ad hoc
• bevorderen schoon, heel, veilig, leefbaarheid met (zorg)
Joost van den Vondel
Beursvloer
Werkgroep Integraal Veiligheidsplan
Sliedrecht
Jaarverslag 2013
partners + gemeente (leading)
Tablis Wonen
21
2. Samen met partners
Belanghouder/overleg
Doel overleg
Frequentie
Belangrijkste thema’s 2013
Zorgnetwerk Molenwaard
regionaal, operationeel
1x in
• gezamenlijke aanpak van woonproblematiek
de 14 dagen
Signaleringsnetwerk Molenwaard
regionaal, operationeel
1x in
• bevorderen zelfstandig wonen
de 6 weken
Kernbezoeken Molenwaard
lokaal, operationeel
2 x per jaar
• bevorderen contact tussen bewoners en bestuur
Inbraakpreventie
lokaal, operationeel
ad hoc
• informatie- en kennis- uitwisseling
2.1 Algemeen overleg
Klankbordgroep Tablis Wonen (gemeenten, huurdersorganisaties, zorginstellingen, vrijwilligersorganisaties, makelaars en
Tablis Wonen)
Op de agenda van de eerste bijeenkomst in 2013 stond de presentatie
van Tablis Wonen en de maatschappij. Doel was het informeren van
de aanwezigen over de ‘nieuwe realiteit’ in de volkshuisvesting. Daarnaast hebben we van gedachten gewisseld over de ontwikkelingen
op de thema’s wonen en zorg, wonen en leefbaarheid en wonen en
welzijn. We hebben de aanwezigen gevraagd input te geven over de
rollen die Tablis Wonen bij de thema’s moet innemen en welke zaken
juist wel of juist niet door Tablis Wonen moeten worden opgepakt.
In het najaar werd de tweede klankbordgroep bijeenkomst gehouden. Vanwege de eerste bijeenkomst is besloten om meer te verdiepen op het thema wonen en zorg. De heer Tieman van serviceresidentie Drechtstreek hield een presentatie over beschut wonen
voor ouderen in Sliedrecht. De aanwezigen onderschreven zijn
pleidooi voor een zekere clustering van woningen met aanvullende
diensten voor ouderen. Wel werd gewaarschuwd voor het ontstaan
van zorgcomplexen.
Tablis Wonen gaf een presentatie over de kansen en bedreigingen
van de participatiemaatschappij. Er werd druk van gedachten gewisseld. Dit onderwerp zal uitgebreider aan de orde komen tijdens de
22 Tablis Wonen
volgende klankbordgroep bijeenkomst. De gemeente Sliedrecht
bood aan om dan de gevolgen van decentralisatie van taken overheid naar de gemeente te presenteren. Verder hebben we de deelnemers gevraagd mee te werken aan een eigen imago onderzoek.
Ondanks de wat lagere opkomst werd geconstateerd dat er goed
werd gediscussieerd.
Vereniging van Woningcorporaties Zuid-Holland Zuid (VWZHZ)
De corporaties in de regio’s Drechtsteden, Alblasserwaard en Vijfheerenlanden en de Hoekse Waard vormen samen de regio ZuidHolland Zuid. De gemeenten in deze regio werken op een aantal
gebieden (veiligheid, zorg en dergelijke) samen. De directeur-bestuurder van Tablis Wonen is voorzitter van deze vereniging.
Op 17 april en 13 november is de vereniging bij elkaar geweest.
Naast de huishoudelijke zaken is hier ook een tweetal onderwerpen
inhoudelijk besproken.
Het eerste onderwerp betrof de bespreking van de belangenbehartiging van de betrokken woningcorporaties binnen Aedes. De leden
zijn hier niet tevreden over. Met Aedes zijn afspraken gemaakt om
tot verbetering van de samenwerking te komen. Dit gebeurt o.a.
door beter (vooraf) met elkaar te overleggen en goede uitwisseling
van informatie over en weer.
Daarnaast is gediscussieerd over de mogelijke toekomstige vorm
van corporaties. De ideeën over een regiecorporatie en het veel
meer digitaliseren van de dienstverlening voor de klant waren hierbij
de belangrijkste onderwerpen.
Tot slot is afgesproken dat er in 2014 een gezamenlijk onderzoek
komt naar de ontwikkeling van de woonlasten in de regio. De vereniging maakt zich ernstig zorgen over de betaalbaarheid en de woonlasten op termijn.
Huurdersorganisaties in Sliedrecht (H3S) en Molenwaard (AHG)
en Bewonerscomité Staatsliedenbuurt (BCS)
Tablis Wonen overlegde in 2013 regelmatig met H3S en AHG.
Bespreekpunten waren onder meer de adviesaanvragen over de
huurharmonisatie en de verruiming van het aantal verkoopwoningen. Voorafgaand aan deze adviesaanvragen vond er met de huurdersorganisaties een overleg plaats waarin wij de beleidskeuzen
hebben toegelicht. Ook hebben wij de huurdersorganisaties periodiek geïnformeerd over onze projecten, het nieuwe woonruimteverdeelsysteem Alblasserwaard en Vijfheerenlanden en het register
Geschillencommissie Wonen Zuid-Holland Zuid.
Door H3S is een themabijeenkomst voor leden van bewonerscommissies belegd over “Bewonerscommissies verleden en toekomst”.
Op deze avond hebben wij een algemene presentatie over participatie gehouden, waarbij wij dieper zijn ingegaan op het participatiebeleid van Tablis Wonen.
In verband met de voorgenomen herstructurering van de Staatsliedenbuurt is vanuit de bewoners een bewonerscomité samengesteld. Het Bewonerscomité Staatsliedenbuurt (BCS) heeft Tablis
Wonen gevraagd haar voor de duur van dit project te erkennen als
een huurdersorganisatie. Deze aanvraag is gehonoreerd. Deze samenwerkingsovereenkomst is begin 2013 ondertekend. In 2013
is een keer formeel overleg geweest met het BCS. Verder zijn zij
regelmatig op de hoogte gehouden van relevante ontwikkelingen.
De voornaamste gesprekonderwerpen waren het meerjaren onderhoudsbeleid, de huurverhoging per 1 juli en het harmonisatiebeleid.
Jaarverslag 2013
Tussentijds is er een aantal keer contact en overleg geweest over
zaken die op dat moment in de wijk speelden. Daarnaast heeft het
comité met een delegatie deelgenomen aan de visiegroep Staatsliedenbuurt.
Gebruikersgroep Stichting Woonlab
Tablis Wonen neemt deel aan het gebruikersoverleg van Stichting
Woonlab over het product Kopen naar wens. Het gebruikersoverleg is twee keer bijeen geweest. Gesproken is over ontwikkelingen
binnen het product, maar ook over de ervaringen van de licentiehouders. Uitleg is onder meer gegeven over de besprekingen met
de belastingdienst om het product ook bij nieuwbouw te mogen
toepassen. Voor alle akten zijn informatiebladen gemaakt. Deze
bladen zijn herschreven en daardoor klantvriendelijker geworden.
Het product is erkend door de ABN-AMRO bank. Met de hypotheekadviseurs van het lokale ABN-AMRO kantoor hebben wij een
kennismakingsgesprek gehad en hen een uitleg over het product
gegeven. Op voorspraak van H3S is het product ook nog een keer
besproken met de lokale Rabobank met het verzoek het hoofdkantoor te adviseren toch een hypotheek te verlenen voor woningen die
onder deze verkoopconstructie worden verkocht.
Tablis Wonen
23
2. Samen met partners
2.2 Regionaal overleg
Drechtsteden
Geschillencommissie Wonen Zuid-Holland Zuid
Tablis Wonen heeft het voor- en najaarsoverleg bijgewoond van de Geschillencommissie Wonen Zuid-Holland Zuid. Bespreekpunten waren
onder meer het klachtenregister, het rooster van aftreden, het aanpassen van het reglement en de begroting en kostenverdeelsleutel.
De commissie is er voor alle klanten van de aangesloten woningcorporaties. Deze klanten hebben bij hun eigen corporaties de klachtenprocedure doorlopen. Als een huurder, ex-huurder, bewoner van
een woning die met aankoopkorting is gekocht of een koper van een
woning (vrije verkoop) van de corporatie zich benadeeld voelt, kan de
commissie om een onpartijdig oordeel gevraagd worden. Alle klachten en uitspraken worden in een centraal register vastgelegd. De
commissie heeft in 2013 vier klachten over Tablis Wonen behandeld.
In drie zaken heeft de commissie een uitspraak gedaan en van de
in december aangemelde zaak vindt de behandeling in 2014 plaats.
Alle casussen en uitspraken zien wij als een leermoment om onze
dienstverlening aan de klant te verbeteren.
24 Tablis Wonen
Stichting Woonkeus Drechtsteden
Tablis Wonen heeft samen met de andere corporaties uit de Drechtsteden de woningtoewijzing uitbesteed aan de stichting Woonkeus
Drechtsteden. De directeur-bestuurder van Tablis Wonen is lid van
de Raad van Toezicht (RvT). Er is een projectgroep samengesteld uit
(beleids)medewerkers van de deelnemende corporaties. Binnen de
groep worden beleidsstukken op het terrein van de woonruimteverdeling voorbereid. Deze stukken worden vervolgens met een advies
voor vaststelling voorgelegd aan de RvT. De projectgroep overlegt
een keer per twee maanden. Zaken die onder meer besproken zijn
waren de kwartaalrapportages, de wenselijke aanpassingen van de
beleidsregels van de Voorrangsregeling, de rol en positie van de
Dienst Jeugd en Gezondheid (DJ&G) binnen de Voorrangsregeling,
het toepassen van de 10% vrije ruimte, uitspraken van de klachtencommissie, de richtlijnen Uitvoering Woonruimteverdeling Drechtsteden en de toekomstvisie / gewenste organisatiestructuur voor
de stichting.
Portefeuillehoudersoverleg Wonen
De directeur-bestuurder van Tablis Wonen is, als voorzitter van het
Bestuurdersoverleg van Woningcorporaties Drechtsteden, periodiek
aanwezig bij de bijeenkomsten van de portefeuillehouders Wonen
in de regio. In 2013 is in dit verband de meeste aandacht uitgegaan
naar de zorgen rond de voortgang van de nieuwbouwproductie en
de gevolgen van het regeerakkoord. In mei is hierover een speciale
bijeenkomst gehouden.
PALT
De regionale Prestatie Afspraken Lange Termijn (PALT) 2010 - 2020
voor de Drechtsteden dateren uit 2010. Bij zowel de gemeenten als
de corporaties staat het realiseren van juiste kwaliteit en het ver-
sterken van de woningmarkt voorop. De gevolgen van de recessie,
Europese regelgeving, financieringsproblematiek en bezuinigingen
zijn nog steeds niet helemaal duidelijk. Om die reden is afgesproken
dat deze PALT-afspraken in 2015 worden herijkt.
In 2013 zijn de bijeenkomsten in dit kader met name gegaan over de
afstemming van de woningbouwprogramma’s binnen de regio, het
formuleren van een nieuwe woonstrategie voor de regio en het bedienen van de zogenaamde middeninkomens. Bij dit laatste onderwerp wordt met name ook gekeken naar de rol van de corporaties.
Jaarverslag 2013
Bestuurdersoverleg Woningcorporaties Drechtsteden (BWD)
De directeuren van de corporaties uit de regio Drechtsteden komen
periodiek bijeen om beleidszaken af te stemmen en gemeenschappelijke standpunten voor de regio voor te bereiden.
Per jaar worden ongeveer vijf bijeenkomsten georganiseerd en – indien nodig – vinden er separate overleggen plaats. De belangrijkste
onderwerpen in 2013 waren:
• de voortgang van de woningbouw
• de huisvesting van bijzondere aandachtgroepen (met name ook
mensen die re-integreren na opname in een zorginstelling)
Tablis Wonen
25
2. Samen met partners
• samenwerking met ketenpartners in de zorg
• afstemming beleid ten aanzien van de inkomensafhankelijke
huurverhogingen
• invoering nieuwe richtlijnen voor de woonruimteverdeling in de
regio
De directeur-bestuurder van Tablis Wonen is voorzitter van dit overleg. Het BWD wordt bij de voorbereiding ondersteund door het regionaal overleg van beleidsmedewerkers.
Alblasserwaard en Vijfheerenlanden
Directeurenoverleg Alblasserwaard en Vijfheerenlanden
De directeuren van de corporaties uit de regio Alblasserwaard en
Vijfheerenlanden komen periodiek bijeen om beleidszaken af te
stemmen en gemeenschappelijke standpunten voor de regio voor
te bereiden.
Per jaar worden ongeveer vijf bijeenkomsten georganiseerd en – indien nodig – worden separate overleggen georganiseerd. In 2013
zijn onderstaande onderwerpen besproken:
• afstemming inbreng corporaties over de Woonvisie 2020 en de
visie 2030 voor de regio
• invoering interregionaal woonruimteverdeelsysteem
• voortgang woningbouw
• verdergaande samenwerking tussen de corporaties op thema’s
als beleid, personeel en organisatie, leefbaarheid en projectondersteuning
• monitoring prestatieafspraken met de gemeenten
Overige overleggen
Er zijn ook andere regionale overleggen waaraan Tablis Wonen, op
operationeel niveau, deelneemt.
Preventie Huisuitzettingen Drechtsteden
Sinds 1 januari 2012 gelden de samenwerkingsafspraken Preventie Huisuitzettingen Drechtsteden. Deze afspraken gelden tussen
de Gemeenschappelijke Gezondheidsdienst Zuid-Holland Zuid, de
26 Tablis Wonen
Sociale Dienst Drechtsteden en de Drechtstedencorporaties. De afspraken zijn er op gericht om dakloosheid te voorkomen door in een
vroeg stadium bij huurachterstand en/of overlast in te grijpen waardoor erger kan worden voorkomen. Door betrokken partijen worden
jaarlijks de afspraken geëvalueerd en zo nodig aangepast.
Platform Uitvoering Voorrangsregeling (PUV)
Binnen de regio Drechtsteden is de Voorrangsregeling Woonruimteverdeling van kracht. De regeling is bestemd voor mensen die
door medische of sociale problemen of door een andere noodzaak,
dringend een woning nodig hebben. Een voorrangsverklaring geeft
onder bepaalde voorwaarden voorrang bij de toewijzing van een
woning en kan worden aangevraagd bij de regionale voorrangscommissie. Deze commissie adviseert het college van burgemeester en
wethouders over het al dan niet toekennen van een voorrangsverklaring. De commissie functioneert onafhankelijk van gemeenten en
corporaties. Door betrokken partijen worden jaarlijks de afspraken
geëvalueerd en zo nodig aangepast.
De regeling is dit jaar met name op het punt van de rol van de DG& J
Zuid-Holland Zuid doorgezet. Expliciet moet onderscheid gemaakt
worden tussen de adviesrol met betrekking tot de voorrangsaanvraag en de begeleiding van huurders met een laatste kans contract.
Interregionale Woonruimteverdeling Alblasserwaard en Vijfheerenlanden
Binnen de regio’s Alblasserwaard en Vijfheerenlanden, Bommelerwaard, Rivierenlanden en Land van Heusden en Altena zijn 17 corporaties met elkaar de verplichting aangegaan een interregionaal
woonruimteverdeelsysteem te ontwikkelen. Met dit systeem kunnen woningzoekenden hun woonwens binnen de gehele regio realiseren. Zij hoeven zich niet apart per regio in te schrijven. Diverse
project- en werkgroepen zijn samengesteld om de implementatie
van het systeem te realiseren. De doelstelling is dat het systeem
begin 2014 operationeel is.
2.3 Lokaal overleg
Tablis Wonen werkt goed samen met de gemeenten in haar werkgebied. In het periodiek bestuurlijk overleg met de gemeenten worden de
werkzaamheden afgestemd en belangrijke zaken voorbereid. Afhankelijk van het soort en aantal projecten vindt extra periodiek projectoverleg plaats. Deze werkwijze hanteren we voor beide gemeenten.
Hieronder volgt, per gemeente, een weergave van relevante overleggen op uitvoerend niveau.
Sliedrecht
Zorgnetwerk Sliedrecht
Het zorgnetwerk in Sliedrecht bestaat uit een team van hulpverleners van diverse instellingen uit het maatschappelijk werk (RIVAS),
de geestelijke gezondheidszorg (DJ&G, Yulius en stichting MEE,
die mensen met een beperking ondersteunt), de verslavingszorg
(Bouwmanhuis), de gemeente Sliedrecht (stichting Welzijnswerk
Sliedrecht) en de politie. In 2013 hebben partijen één keer per maand
overlegd. In dit overleg worden cliënten en zaken besproken waarover een instelling zich zorgen maakt, overlast ervaart of waar sprake
is van huiselijk geweld. Tijdens dit overleg wordt er bepaald welke
instelling de melding oppakt en wordt de voortgang van eerdere
meldingen besproken. Doordat het aantal huurders met betalingsproblemen stijgt, neemt het aantal dossiers dat besproken wordt
langzaam toe.
Stichting Waardeburgh
Met stichting Waardeburgh (die verschillende vormen van zorg en
diensten aan ouderen levert) is in 2013 zes keer overlegd op uitvoerend niveau. Tijdens dit overleg praten partijen elkaar bij over zaken
die binnen de organisaties spelen en welke knelpunten er eventueel in de wederzijdse dienstverlening worden ervaren. Ook wordt
besproken wat partijen nog meer voor elkaar kunnen betekenen.
Jaarverslag 2013
Oriënterend is gesproken over de vraag of stichting Waardeburgh
mogelijkheden ziet om voor de seniorencomplexen waar leegstand
ontstaat klanten aan te leveren met een bepaalde zorgvraag. De samenwerking is overigens verankerd in een overeenkomst.
Wijkplatforms
Sliedrecht heeft in de wijken Oost, Centrum en West een wijkplatform geformeerd. De platforms fungeren als intermediair tussen de
wijkbewoners en de gemeente. Bewonersinitiatieven worden door
het platform ondersteund of overgenomen. De wijkplatforms komen
zes keer per jaar bijeen. Op uitnodiging woont Tablis Wonen deze
bijeenkomsten bij. Daarnaast hebben wij het overleg met de voorzitters bijgewoond en mee gedebatteerd over vragen met betrekking
tot de kracht van het platform, de positie en rol van de wethouder,
de wijkjaarprogramma’s en de wijkbudgetregeling.
Samen met de maatschappelijke
partners wordt het beleid
goed voorbereid, afgestemd
en geïmplementeerd.
Werkgroep Sociale Samenhang
Stichting Welzijnswerk Sliedrecht heeft een bijeenkomst belegd over
de sociale samenhang waarbij het accent lag bij de kwetsbare wijk
“10-hoog flats” (de Sperwer, de Havik en de Valkhof). Om meer
inzicht te krijgen in de problematiek en/of dynamiek zijn partners,
waaronder Tablis Wonen, uitgenodigd voor een netwerkbijeenkomst.
Tijdens deze bijeenkomst is geïnventariseerd welke organisaties in
de wijk actief zijn en wat we voor elkaar kunnen betekenen. In 2014
krijgt deze bijeenkomst een vervolg.
Tablis Wonen
27
2. Samen met partners
Kernteam Verbreding Joost van den Vondel
Het kernteam bestaat uit verschillende partijen die met welzijn, zorg
en volkshuisvesting te maken hebben. Het kernteam heeft zich als
pilotproject bezig gehouden met het opzetten van een Sociaal Buurtteam voor het centrumgebied. Bij de bewoners in deze wijk is onderzocht welke hulpvragen er zijn. Op basis van dit inzicht kan het
team gestructureerd hulp- en dienstverleners inzetten om burgers
te helpen bij het verbeteren van hun directe leefomgeving, welzijn,
gezondheid en/of gevoel van onveiligheid. Binnen het complex Joost
van den Vondel wordt voor het team een fysieke werkplek ingericht.
Als de pilot aanslaat wordt de formule ook in de andere wijken uitgezet. Tablis Wonen heeft de kerngroep met woord en daad bijgestaan
en meegedacht over de opzet van de pilot.
Buurt Bestuurt Sliedrecht Oost
Deelgenomen is aan de startbijeenkomst van het project Buurt Bestuurt. Een initiatief van de gemeente om samen met bewoners, het
wijkplatform en professionals te werken aan de veiligheid in de wijk.
De wijkbewoners bepalen met elkaar welke problemen de buurt het
meest bedreigen. Zij stellen een top drie samen die zij samen met
de professionals met een uiterlijke doorlooptijd van drie maanden
oppakken. Na afloop van deze periode wordt door de bewoners een
nieuwe top drie opgesteld.
Werkgroep Maatschappelijke Beursvloer
Deze werkgroep is op initiatief van Stichting Welzijn Sliedrecht samengesteld. Het doel van de werkgroep is te onderzoeken of het
haalbaar en zinvol is een Maatschappelijke Beursvloer te organiseren. Op deze Beursvloer worden vraag en aanbod van het verenigings- en bedrijfsleven bij elkaar gebracht. In 2013 is een workshop
“Goede Zaken” georganiseerd. Het project krijgt in 2014 een vervolg.
Tablis Wonen is één van de deelnemers van deze werkgroep.
28 Tablis Wonen
Werkgroep Integraal Veiligheidsplan Sliedrecht
De gemeentelijke projectleider heeft in aanloop op dit veiligheidsplan interviews gehouden met betrokken partners waarbij gevraagd
is naar ervaringen en visies op de aandachtsgebieden ‘leefbaarheid’,
‘veiligheid’ en ‘schoon en heel’. Deze input is meegenomen bij het
opmaken van de gemeentelijke beleidsnotitie “Samen voor Veiligheid”. De concept notitie is in een plenaire bijeenkomst met alle
betrokken partners gepresenteerd en heeft na wat aanpassingen
geleid tot een definitieve versie.
Molenwaard
Zorgnetwerk Molenwaard
Tablis Wonen participeert in het Zorgnetwerk Molenwaard, waar onder andere de zorgmeldingen met betrekking tot onze huurders in
deze gemeente worden besproken. In 2013 hebben wij vier meldingen besproken. In alle gevallen is door de coördinerende DG&J
een zorgverleningstraject opgezet. Relatief gezien is het aantal probleemgevallen in Molenwaard laag.
Signaleringsnetwerk Molenwaard
Het doel van dit netwerk is om te bevorderen dat voor ingezetenen
de omstandigheden van wonen, welzijn en zorg zo optimaal mogelijk kunnen blijven of worden met de bedoeling dat bewoners zo lang
mogelijk zelfstandig kunnen functioneren. Bewoners waarvan signalen worden ontvangen dat zij problemen ervaren met het zelfstandig
functioneren, worden door de ouderenadviseur benaderd voor een
inventarisatie van de eventuele zorgvraag. Deze zorgvraag wordt binnen het netwerk besproken en bij één van de betrokken zorgpartijen
uitgezet. De coördinatie van dit zorgnetwerk berust bij de gemeente
Molenwaard.
Kernbezoeken Molenwaard
Het college van burgemeester en wethouders van Molenwaard
heeft in 2013 een kernbezoek gebracht aan de kern Oud-Alblas. Tijdens dit bezoek krijgen de bewoners de mogelijkheid aan te geven
welke knelpunten zij in hun dorp ervaren waarvoor zij een oplossing
wensen. Wij nemen aan deze bezoeken deel.
Bijeenkomst Inbraakpreventie
Wij zijn deelnemer geweest aan de door de gemeente Molenwaard
belegde bijeenkomst Inbraakpreventie Molenwaard. Vanuit de gemeente en politie is in het kader van de donkere dagen een campagne gestart om woninginbraken te voorkomen. Het accent van de
campagne ligt op bewustwording bij de bewoners.
Jaarverslag 2013
Tablis Wonen
29
3. Samen met de klant
Onze processen worden doorlopend gemeten door het KWH. Het Klantserviceteam (KST) is ingesteld om de
kwaliteit van de dienstverlening van Tablis Wonen te borgen. Verbeterkansen die het KST opmerkt vanuit dagelijkse interactie met onze klanten en vanuit signalen uit de KWH meting worden binnen de organisatie als verbeterkans doorgegeven. Het KST bewaakt ook of de verbetering daadwerkelijk wordt opgepakt en doorgevoerd.
30 Tablis Wonen
3. Kennismakingsgesprek nieuwe huurders
4. Registratie en behandeling ontevredenheidsmeldingen
3.1 Klanttevredenheid en telefonische bereikbaarheid
Tablis Wonen wil een klantgedreven organisatie zijn. Daarom zetten
wij ons dagelijks in voor tevreden klanten en een hoge kwaliteit van
onze dienstverlening. Onze processen, producten en diensten moeten optimaal aansluiten bij de wens van de klant. Hoogwaardige telefonische dienstverlening past bij onze ambities. Dit geldt ook voor
onze inzet op het verbeteren van onze klantprocessen met steun
van automatisering. Meldingen van ontevredenheid pakken wij op
als verbeterkans voor de organisatie.
Gerealiseerde prestatiedoelen 2013
1. Kwaliteitsmanagement en KWH
In 2012 is KWH gestart met het vernieuwde huurlabel. Er wordt minder op het proces en veel meer op de tevredenheid van de klant
gemeten. Door KWH 2.0 beschikken we steeds over de (dagelijkse)
meetresultaten. Hieronder de eindscores van de meting over 2013.
De totaalscore van 7,9 is een verbetering van 0,1 ten opzichte van
2012. De verbeteringen zijn vooral gerealiseerd op de onderdelen bereikbaarheid (telefonische dienstverlening) en klachten afhandelen.
Prestatiedoelen 2013
De hieronder genoemde prestatiedoelen zijn er op gericht om de
processen beter te laten functioneren, voldoende feedback te krijgen en het contact met de klant te verbeteren.
1. Kwaliteitsmanagement en KWH
2. Verhogen telefonische bereikbaarheid en afhandelsnelheid klantcontacten
(sub)onderdeel
Score
De verbetering lijkt marginaal. Vergelijken we deze score met die
van andere corporaties, dan stijgt Tablis Wonen in de rangorde van
de 110e naar de 16e plaats. Ons doel was om in de beleidsperiode
Vragenlijsten klanten
Klantcontact
Beoordelen informatie
weging
Telefonische dienstverlening
weging
weging
Bereikbaarheid
7,9
8,0
40%
7,4
10%
7,9
Communicatie en
7,5
7,8
80%
6,2
20%
n.v.t.
50%
informatie
Verhuizen
Woning zoeken
7,7
7,6
80%
8,0
20%
n.v.t.
Nieuwe woning
7,9
7,8
80%
8,2
20%
n.v.t.
Huur opzeggen
8,3
8,4
80%
7,8
20%
n.v.t.
Reparaties
8,2
8,3
80%
7,8
20%
n.v.t.
Onderhoud
7,9
8,0
80%
7,5
20%
n.v.t.
Klachten behandelen
7,7
7,6
80%
7,8
20%
n.v.t.
Totaalscore
7,9
Onderhoud
Klachten behandelen
Jaarverslag 2013
Tablis Wonen
31
3. Samen met de klant
2010-2014 een top 50 positie in te nemen in de prestatie-index van
KWH. Door het behalen van de 16e plaats is dit doel gerealiseerd.
Daarmee is een van de doelen uit ons beleidsplan 2010-2014 een
jaar eerder gerealiseerd!
Tablis Wonen
Rangorde in
Gemiddelde
(7,9) tov:
klasse
klasse
KWH landelijk
16e van de 144
7,6
Onze regio
8e van de 61
7,5
Onze grootteklasse
1e van de 49
7,5
Onze stedelijkheidsklasse
3e van de 47
7,5
Alle acties, inspanningen en rapportages hebben geleid tot een
mooi resultaat waar we trots op zijn.
2.Verhogen telefonische bereikbaarheid en afhandelsnelheid
klantcontacten
De telefooncentrale genereert nuttige informatie over onze telefonische bereikbaarheid. Hieruit blijkt bijvoorbeeld dat het KST gemiddeld 88% van de telefoontjes binnen 15 seconden (3x overgaan)
aanneemt. Acties die erop gericht zijn om de afhandelsnelheid en
Hoogwaardige
telefonische dienstverlening
past bij onze ambities.
afhandelkwaliteit hoog te houden hebben dagelijks aandacht. Backoffice collega’s worden er regelmatig aan herinnerd om relaties het
directe doorkiesnummer te geven, het klantportaal te vullen met
32 Tablis Wonen
relevante informatie, complexbrieven eerst aan te leveren, projectinformatie te updaten, etc. Immers, het getuigt van een hoge mate
van klantgerichtheid als klanten zoveel mogelijk in één telefoongesprek antwoord krijgen op hun vraag.
Uit het overzicht op pagina 33 blijkt dat in het 3e kwartaal het aantal
telefoontjes t.o.v. het 1e kwartaal met 1254 gesprekken gedaald
is. Normaliter staat het weer in het 3e kwartaal garant voor veel
gesprekken over reparatieonderhoud vanwege neerslag. Dit weerseffect ontbreekt in 2013. Het was simpelweg droger. Daarnaast zijn
er problemen met de telefooncentrale geweest waardoor we minder goed bereikbaar waren. Het laatste kwartaal laat een forse stijging zien. Ten opzichte van het kwartaal daarvoor kwamen er 1548
meer gesprekken binnen. De stijging is voor het grootste deel te verklaren doordat er in verband met een groot aantal projecten brieven
zijn verstuurd die telefoonverkeer genereren. Het gaat om:
• de oplevering van het nieuwbouwproject Havenkwartier deelgebied B
• de inventarisatie van keuzepakketten voor het nieuwbouwproject
Karekietstraat
• een nieuw woonruimteverdeelsysteem
• een inhaalslag door de afdeling Financiën op het gebied van rekening huurder
• complexmatige werkzaamheden
In 2013 hebben we verschillende doelen bereikt met betrekking tot
het direct afhandelen van de klantvraag. Voorbeelden hiervan zijn:
• Het oplossend vermogen van de klant is aanzienlijk vergroot:
- door het up-to-date houden van klantinformatie op de website.
• Het geven van eenduidige antwoorden op de klantvraag is flink
verbeterd:
- door het borgen van kennis in systemen (kennisbank en klantportaal).
• Het oplossend vermogen van de medewerkers is behoorlijk vergroot:
- door het investeren in het kennisniveau van de medewerkers
(breed en diep);
Overzicht telefonische bereikbaarheid
Q1
Q2
Q3
Q4
Cum.
Totaal ingekomen telefoongesprekken
9.002
8.539
7.748
9.296
34.585
Aantal gesprekken <15 sec beantwoord
7.621
7.598
6.809
7.866
29.894
Aantal gesprekken < 30 sec beantwoord
1.223
813
939
1.430
4.405
Percentage < 15 sec beantwoord
84,7%
89,0%
87,9%
84,6%
86,4%
Percentage < 30 sec beantwoord
13,6%
9,5%
12,1%
15,4%
12,7%
- door het verbeteren van de samenwerking en kennisdeling met
andere afdelingen;
- door beter documentbeheer via Sharepoint.
Vanuit Sharepoint zorgt het KST ervoor dat frequent terugkerende
klantvragen vertaald worden naar een kennisbank. Via de website is
deze kennisbank toegankelijk gemaakt voor onze klanten.
De implementatie van een nieuw geautomatiseerd hulpmiddel voor
het afhandelen van reparatieverzoeken loopt vanuit 2013 door. Uiteindelijk zullen onze klanten zelf reparatieverzoeken kunnen indienen en afspraken inplannen met onze Technische Dienst. In 2013 is
Actuele informatie op de website is belangrijk voor onze klant.
Jaarverslag 2013
eerst inzet gepleegd om de module voor eigen medewerkers beschikbaar te stellen en stabiel te laten draaien.
3. Kennismakingsgesprek nieuwe huurders
Tablis Wonen wil een beter en betrouwbaar beeld krijgen over hoe
onze klant de dienst- en serviceverlening ervaart van onder meer
het verhuur- en mutatieproces. Daarom wordt bij nieuwe verhuringen in complexen met een huismeester, de klant thuis door één
van de huismeesters bezocht. Naast het verkrijgen van informatie
over hoe de klant het verhuurproces heeft ervaren, hebben we dan
direct persoonlijk contact met de nieuwe klant en investeren we in
het opbouwen van een vertrouwensrelatie. Het is een mooi moment
de klant te informeren over bijvoorbeeld de huisregels of over de
aanwezigheid van een bewonerscommissie. Ook wordt naar de eerste woonervaringen gevraagd. Tevens kan dit een waardevol achter
de voordeurmoment zijn indien er sprake is van problematiek. Tablis
Wonen is er in de rol van verbinder en verwijzer binnen het Lokaal
Zorgnetwerk dan tijdig bij. Bij klanten die telkens niet thuis worden
aangetroffen, wordt een briefje achtergelaten waarin wordt aangegeven dat de klant kan bellen voor een afspraak als hij/zij prijs stelt
op een kennismakingsgesprek.
4. Registratie en behandeling ontevredenheidsmeldingen (OTM)
De klant kan op verschillende manieren zijn of haar ontevredenheid
uiten: mondeling aan de balie, telefonisch, per e-mail, via de website
maar natuurlijk ook bij de buitendienstmedewerkers. Iedere uiting
Tablis Wonen
33
3. Samen met de klant
van ontevredenheid over de dienstverlening van Tablis Wonen komt
terecht bij de coördinator. De meldingen worden geregistreerd en
de melder ontvangt een ontvangstbevestiging. Er wordt ook aangegeven binnen hoeveel dagen Tablis Wonen contact opneemt met de
melder. De coördinator volgt de melding en zorgt er ook voor dat de
melding binnen de afgesproken tijd wordt afgehandeld.
In 2013 heeft Tablis Wonen in totaal 69 ontevredenheidsmeldingen
ontvangen. In vergelijking met 2012 is dat een daling van 24 meldingen. Hieronder de specificatie per afdeling:
Vastgoed
28
Wonen
35
Financiën
0
Projecten
5
Staf
1
Relatief veel meldingen zijn er voor de afdelingen Vastgoed en Wonen. Deze afdelingen hebben ook de meeste klantcontacten. De
meldingen zijn divers van aard, maar ze laten ons wel zien waar we
de dienstverlening kunnen verbeteren. De leerpunten voor 2013 zijn
bijvoorbeeld: controle van de werkzaamheden door derden (met
name schoonmaakwerkzaamheden), goed communiceren over geplande werkzaamheden, goede afhandeling schadekwesties en aandacht voor het nakomen van gemaakte afspraken. Daarnaast worden afspraken gemaakt over de aanpassing van onze werkwijze om
dergelijke meldingen in de toekomst zoveel mogelijk te voorkomen.
De leerpunten worden intern gecommuniceerd..
In de meeste gevallen zijn de ontevredenheidsmeldingen binnen
tien werkdagen behandeld en afgehandeld. Soms komt het voor dat
we voor een melding iets meer tijd nodig hebben. We informeren
hier de klant dan wel over. In 2013 hebben we twee klanten geadviseerd de kwestie voor te leggen aan de Geschillencommissie Wonen Zuid-Holland Zuid. De reden hiervoor is dat de klant ontevreden
bleef over de door Tablis Wonen voorgedragen oplossing.
3.2 Goede dienstverlening aan de klant
Tablis Wonen wil in staat zijn optimaal in te spelen op de klantwens.
Eerder is gemeld dat wij onze klanten doorlopend bevragen over
hoe zij onze dienstverlening ervaren. Ook het melden van uitingen
van ontevredenheid hebben wij laagdrempelig gemaakt. Al dit soort
acties zijn erop gericht om onze dienstverlening dagelijks te verbeteren. Om die reden worden steeds meer processen doorgenomen
en getoetst aan ons begrip van de klant. Dat gebeurt doorlopend in
het Klantserviceteam. Jaarlijks wordt een aantal processen herijkt.
In 2013 waren dat vooral het reparatieonderhoud proces, ZAV en het
verhuur- en mutatieproces.
Huismeester in gesprek met een bewoner.
34 Tablis Wonen
Prestatiedoelen 2013
1. Vervolg implementatie Klantserviceteam
2. Uitgifte en beschikbaarheid van voorlichtingsmateriaal
3. Vervolg herijking mutatieproces
4. Deelname aan de Woondag Drechtsteden 2013
5. Kennissysteem voor klant digitaal beschikbaar maken
Gerealiseerde prestatiedoelen 2013
1. Vervolg implementatie Klantserviceteam
In 2011 is het Klantserviceteam opgezet. In 2012 ging veel energie
naar de interne organisatie van het Klantserviceteam en de samenwerking met de andere organisatieonderdelen. Dit wierp zijn vruchten
af. Daarom was er in 2013 ruimte om door te pakken. Maatregelen die
getroffen zijn om de afhandelsnelheid en kwaliteit te vergroten zijn
reeds de revue gepasseerd. Vanwege de successen die behaald zijn
en die tot uitdrukking komen in hoge klantwaarderingen (KWH score
structureel boven de 8 op bereikbaarheid) is een volgende stap gezet
in de professionalisering van het Klantserviceteam. In 2013 is de pilot
Zelfsturend Klantserviceteam gestart. Het grote zelfoplossend vermogen van dit team is aanleiding geweest om de initiële coördinator
uit de organisatie te halen. Door digitalisering, groei van medewerkers
en betere samenwerking lijkt afstemming tussen organisatieonderdelen door een aparte coördinator niet meer noodzakelijk.
2. Uitgifte en beschikbaarheid van voorlichtingsmateriaal
In de ontvangstruimte van Tablis Wonen staan informatiezuilen met
folders. De folders gaan over onderwerpen die voor onze klanten
belangrijk zijn. Alle folders zijn ook te downloaden via onze website.
Jaarlijks worden alle folders geactualiseerd. Ook ontvangt iedere
nieuwe klant een bewonersinformatiemap waarin alle belangrijke
informatie op een overzichtelijke manier wordt aangeboden. Naast
de folders van Tablis Wonen is ook informatiemateriaal aanwezig van
een aantal belanghouders. In 2013 heeft Tablis Wonen de volgende
folders uitgebracht:
Jaarverslag 2013
Iedere nieuwe klant ontvangt een bewonersinformatiemap.
•
•
•
•
•
•
•
Wijziging woonsituatie
Een plezierigewoonomgeving (herzien)
Ontwerp voortuin
Woonkostenkrant (2x)
Huurkrant
Afschaffen contante betaling
Huur beëindigen
3. Vervolg herijken mutatieproces
In 2013 zijn op grond van de beleidsnotitie Herijking Mutatiebeleid
2.0 maatregelen getroffen om de doorlooptijd van een mutatiewoning te verkorten en sneller te kunnen sturen op dreigende marktleegstand. Het herijkte mutatieproces en de inmiddels geïmplementeerde maatregelen worden via het Lighthouseproject in 2014
volledig geïmplementeerd in de verhuurmodule. Dit project zorgt
voor een optimale sturing van het mutatieproces. Hierbij maken wij
gebruik van de modernste ICT mogelijkheden.
Tablis Wonen
35
3. Samen met de klant
Niet gerealiseerde prestatiedoelen
1. Deelname aan de Woondag Drechtsteden 2013
In 2013 is door Dordrecht Marketing geen Woondag georganiseerd.
Dit besluit is genomen na discussie met de Drechtstedencorporaties, makelaars en overige belanghebbenden. De redenen dat Tablis
Wonen geen voorstander was van de organisatie van een Woondag
waren met name de kosten en het tegenvallende bezoekersaantal
in 2012.
2. Kennissysteem voor klant digitaal beschikbaar maken
Intern is hard gewerkt aan het opzetten van een kennissysteem.
Omdat het systeem nog in opbouw is, is ervoor gekozen het systeem alleen nog intern te gebruiken en nog niet open te stellen
voor onze klanten.
Overige prestaties in 2013
In dit gedeelte vermelden we bijzondere prestaties van Tablis
Wonen om haar service en dienstverlening te verbeteren. Naast
de in het jaarplan voorgenomen prestatiedoelen heeft Tablis Wonen
ook ingespeeld op diverse ontwikkelingen. Hieronder benoemen
we een aantal van deze ontwikkelingen met de door Tablis Wonen
ondernomen acties.
1. Bewaken kwaliteit schoonmaakwerk
2. Uitvoeren kleine WMO-voorzieningen
3. Dienstverlening door huismeesters
4. Verbeteren schriftelijke communicatie
5. Werkinstructies en procedures
1. Bewaken kwaliteit schoonmaakwerk
Voor de uitvoering van het schoonmaakwerk zijn voor een aantal
complexen kwaliteitsnormen vastgesteld. Een aantal keer per jaar
wordt de kwaliteit van het geleverde werk getoetst door een extern
bureau. Daarnaast houden de huismeesters en het schoonmaakbe-
36 Tablis Wonen
drijf een logboek bij met hun ervaringen en bevindingen. Deze informatiebronnen worden gebruikt bij de periodieke evaluatie met het
schoonmaakbedrijf.
2. Uitvoeren kleine WMO-voorzieningen
Door de rijks- en gemeentelijke bezuinigen zijn voorzieningen binnen de Wet Maatschappelijke Ondersteuning zoals een verhoogde
toiletpot en beugels vervallen. Ons beleid is om deze voorzieningen
tegen redelijke kosten aan onze huurders te blijven aanbieden.
3. Dienstverlening door huismeesters
Tablis Wonen heeft drie huismeesters in dienst. Elke huismeester
heeft een aantal complexen onder zich en bezoekt deze dagelijks.
De huismeesters houden toezicht op de gemeenschappelijke ruimten in de flats, de technische installaties en de woonomgeving. Ook
heeft de huismeester een sociale functie, spreekt bewoners aan op
hun gedrag en voert kleine onderhoudswerkzaamheden uit.
4. Verbetering schriftelijke communicatie
Wij willen onze klant op een goede manier van dienst zijn. Brieven
moeten voor de klant gemakkelijk te lezen en te begrijpen zijn. Bij het
schrijven van brieven wordt gebruik gemaakt van de Schrijfwijzer. Ook
passen wij het 4-ogen-principe toe. De opsteller van de brief laat zijn/
haar brief door een collega lezen. Bestaande brieven en folders zijn herschreven: ze zijn ontdaan van lange zinnen, moeilijke woorden en vakterminologie. In 2013 hebben de medewerkers die regelmatig schriftelijke contacten onderhouden met klanten een training hierover gehad.
5. Werkinstructies en procedures
Op een kritische wijze kijken we naar onze eigen procedures. Onze
werkprocessen mogen niet tot overlast voor onze klanten leiden en
moeten eenduidig door onze medewerkers worden uitgevoerd..
De werkprocessen zijn vertaald in werkinstructies. In deze instructies wordt stap voor stap beschreven welke handelingen uitgevoerd
moeten worden. Deze werkinstructies worden o.a. gebruikt bij het
evalueren van de procedures, het inwerken van nieuwe medewerkers en om de kwaliteit van onze dienstverlening en werkzaamheden te waarborgen.
Op basis van de dagelijkse praktijk is een aantal procedures aangepast. De procedure voor betalingsregelingen is vereenvoudigd door
voor de rentecomponent een vast bedrag te hanteren. Ook is kritisch gekeken naar de procedure ‘ontruimen bij huurschuld’. Er zijn
voorstellen gedaan over hoe te handelen als naast een huurschuld
ook sprake is van een ernstige/structurele overlastsituatie. Zodra de
voorstellen zijn vastgesteld, worden zij in de huidige procedure opgenomen. In de afgelopen jaren hebben wij veel ervaring opgedaan
met herstructureringsprocessen. De sociale begeleiding en alles wat
daar bij komt kijken gaan we in 2014 vastleggen in een procedure.
3.3 Betrekken bewoners bij beleid
De bewonersparticipatie is nog niet zo georganiseerd dat de wensen van de klant volledig tot hun recht komen. Dit blijkt uit maatschappelijke ontwikkelingen en onze eigen ervaringen. In 2009 is de
wet die het overleg tussen huurder en verhuurder regelt, gewijzigd.
Bij het streven naar klantgedrevenheid is een betere communicatie
met meer oog voor de wensen van de klant een gewenste situatie.
In de toekomst geeft Tablis Wonen hieraan meer inhoud met een
voorkeur voor andere vormen van participeren.
Prestatiedoelen in 2013
1. Begeleiding bewoners bij onderhoudsprojecten en herstructurering.
2. Periodiek overleggen met huurdersorganisaties..
3. Vast overleg met bewonerscommissies.
4. Participeren op projectniveau.
5. Participatie binnen Verenigingen van Eigenaren.
6. Herziening participatiebeleid.
Jaarverslag 2013
1.Begeleiding bewoners bij onderhoudsprojecten en herstructurering
Op basis van het sociaal plan bij herstructurering is sociale begeleiding aangeboden aan de bewoners van het herstructureringsproject
Havenkwartier. Een aantal bewoners is teruggekeerd naar de opgeleverde woning in deelgebied B. De bewoners die terug gaan naar
deelgebied C zijn tussentijds geïnformeerd over de stand van zaken
van de herontwikkeling van dit deelgebied. Daarnaast zijn voor de
laatste bewoners in dit deelplan wisselwoningen verzorgd of zijn zij
bemiddeld bij het vinden van een vervangende woning buiten de
wijk. De afgesproken tegemoetkomingen zijn tijdig aan de bewoners uitbetaald.
Voor het opwaarderen van de keuken, douche en toilet in de Zeskant
is bij alle bewoners een huisbezoek afgelegd. Tijdens het bezoek
zijn zij uitgebreid geïnformeerd over het onderhoudsplan. Daarnaast
is per bewoner geïnventariseerd of er specifieke voorzieningen
wenselijk zijn om de werkzaamheden te kunnen uitvoeren. Voor de
kozijnvervanging bij de woningen in de Hofjeswijk zijn kijkdagen georganiseerd.
2. Overleg met AHG, H3S en BCS
Met de huurderorganisaties AHG en H3S is in 2013 afgesproken dat
de reguliere overleggen deels vervangen worden door inhoudelijke
overleggen. Met de organisaties is tweemaal een regulier overleg
geweest. In het 4e kwartaal is een inhoudelijke bijeenkomst geweest over het huurbeleid. Op voorspraak van H3S hebben de huurderorganisaties samen met medewerkers van Tablis Wonen cursussen gevolgd. Dit waren Basiscursus Financiën en het Stimuleren van
Bewonerscommissies.
In een gezamenlijke bijeenkomst van AHG en H3S zijn het jaarplan
en de begroting 2013 gepresenteerd. Twee keer per jaar woont een
lid van de RvC de vergadering bij. H3S en AHG maken ook deel uit
van de klankbordgroep Tablis Wonen.
Tablis Wonen
37
3. Samen met de klant
Met het BCS is een keer formeel overleg geweest waarbij gesproken is over de meerjaren- onderhoudsplanning, het huur- en harmonisatiebeleid. Zo nodig is er tussentijds contact met elkaar geweest
over zaken die in de wijk spelen.
3. Vast overleg met bewonerscommissies
Met alle elf bewonerscommissies is er een voorjaarsoverleg geweest. Als voorbereiding op het voorjaarsoverleg is aan elke commissie het aanbod gedaan een complexschouw te houden.
Alle commissies hebben voordat de individuele huurders werden
aangeschreven het overzicht van de voorgenomen onderhoudswerkzaamheden ontvangen. Voor zover dit overzicht vragen opleverde,
zijn deze besproken. Daarnaast is bij de commissies geïnformeerd
welke wensen er zijn met betrekking tot het planmatig onderhoud of
maatregelen in het kader van leefbaarheid. Deze wensen zijn, voor
zover zaken niet direct uitvoerbaar bleken, meegenomen in de onderhoudsbegroting 2014.
Overige agendapunten waren het huur- en servicekostenbeleid
2013. In zes complexen waar geen bewonerscommissie actief is,
hebben we een contactpersoon. Zij vervullen voor ons een signalerende functie. Met hen is contact opgenomen met de vraag of er
bijzondere zaken onder de bewoners spelen die wij moeten weten,
zodat wij die zaken kunnen oppakken.
4. Participeren op projectniveau
Voor de voorgenomen herstructurering van de Staatsliedenbuurt is
vanuit de bewoners een bewonerscommissie geformeerd: bewonerscomité Staatsliedenbuurt (BCS). Met het BCS is regelmatig
contact over de voortgang van de planvoorbereiding. Daarnaast is
er een visiegroep bestaande uit 16 bewoners en medewerkers van
de gemeente Sliedrecht en Tablis Wonen. Deze visiegroep buigt zich
over de vraag hoe de buurt verbeterd kan worden. Ook het BCS is in
deze visiegroep vertegenwoordigd.
38 Tablis Wonen
Diverse uiteenlopende onderwerpen over de toekomst van de buurt
worden in de visiegroep besproken. Het gaat bijvoorbeeld over
de soort huizen, groenvoorzieningen, parkeren, huurprijzen en betaalbaarheid. Door de visiegroep is een (concept) wijkvisie van de
Staatsliedenbuurt opgesteld. Deze visie is tijdens een inloop informatie- en themabijeenkomst aan de wijkbewoners gepresenteerd
en in foldervorm huis-aan-huis in de wijk verspreid. Het visiedocument vormt de basis voor het overleg met het college van burgemeester en wethouders en de gemeenteraad. Het totale proces
wordt geleid door een externe procesmanager van WoonActief. Dit
bureau verzorgt in de regio binnen projecten de huurdersbegeleiding
en is voor de Staatsliedenbuurt als onafhankelijke partij ingehuurd
om het proces te begeleiden.
5. Participatie binnen Verenigingen van Eigenaren (VvE)
Om de belangen van onze huurders en stichting te waarborgen nemen wij, afhankelijk van ons aandeel en indien nodig, zitting in het
bestuur van de VvE. Ook worden alle algemene ledenvergaderingen bezocht en wordt de VvE met advies bijgestaan. Ruim voor de
vergadering vragen wij onze huurders welke zaken wij namens hen
binnen de VvE bespreekbaar moeten maken. Wij informeren hen
over de agenda en de tijdens de algemene vergadering genomen
besluiten. Zo mogelijk bieden wij de huurders een plaats aan in de
technische of leefbaarheidscommissie.
6. Herziening participatiebeleid
Het huidige participatiebeleid sluit onvoldoende aan bij het verwachtingspatroon van een toenemend deel van onze klanten. We volgen
de ontwikkelingen op dit gebied binnen de sector nauwlettend zodat
we ons beleid kunnen blijven moderniseren. Zo nemen we deel aan
het KWH Participatie Platform. En door het inzetten van sociale media als Twitter en Facebook bieden wij onze klanten eigentijdse middelen aan om hun mening kenbaar te maken. Er is oriënterend onderzoek gedaan naar de mogelijkheden en toegevoegde waarde van
klantenpanels. In dit kader is een klantenpanel samengesteld, dat
onze brieven en folders op begrijpelijk- en helderheid gaat toetsen.
Overige prestaties 2013
In dit gedeelte vermelden we bijzondere prestaties van Tablis
Wonen om haar service en dienstverlening te verbeteren. Naast de
in het jaarplan voorgenomen prestatiedoelen heeft Tablis Wonen ook
ingespeeld op diverse ontwikkelingen. Hieronder benoemen we een
aantal van deze ontwikkelingen met de door Tablis Wonen ondernomen acties.
1. Inzet eigentijdse communicatiemiddelen: sociale media
In 2013 is gestart met de Facebook-pagina van Tablis Wonen. Deze
Facebook-pagina wordt met name gebruikt voor het plaatsen van
foto’s van onder andere voortgang nieuwbouwprojecten, bijeenkomsten, woningen in de directe verhuur. Naast Facebook wordt ook
Twitter ingezet.
2. Evaluatie en herijken huisstijl
In november 2013 is een vragenlijst voor belanghouders en huurders
opgesteld. Deze vragen hebben betrekking op de huisstijl van Tablis
Wonen. In het eerste kwartaal van 2014 wordt met de uitkomsten
van de enquête een voorstel gedaan over de huisstijl. De verwachting is dat dit geen grote veranderingen zijn.
De Facebook-pagina van Tablis Wonen
Jaarverslag 2013
Tablis Wonen
39
4. Tablis Wonen in de samenleving
Tablis Wonen investeert in woningen, in maatschappelijk vastgoed en in leefbaarheid in haar werkgebied. Want
prettig wonen is ook afhankelijk van het voorzieningenniveau en een schone en veilige woonomgeving. Op dit
gebied en op het gebied van huisvesting bieden aan mensen met speciale begeleiding of met een zorgvraag,
stelt Tablis Wonen zich proactief op. Ook reageert zij op de vragen uit de markt. Met de huidige regelgeving is het
lastig om keuzemogelijkheden te bieden aan huishoudens met een iets hoger inkomen (> € 34.229 tot € 43.000).
40 Tablis Wonen
Een van de speerpunten in ons beleidsplan “Mensen wensen wonen”
is investeren in milieu en duurzaamheid. Dit komt direct ten goede
aan de maatschappij en indirect aan onze klant door bijvoorbeeld
betere energieprestaties van onze woningen en daarmee lagere
woonlasten.
Om maatschappijgedrevenheid te bereiken, kiest Tablis Wonen
steeds meer voor het nemen van de regie om zo met haar netwerkpartners leefbaarheid en goed en betaalbaar wonen mogelijk te blijven maken.
4.1 Passend huisvesten van doelgroepen
Huisvesting kan om verschillende redenen passend zijn. Zo zijn er
klanten met een laag inkomen of met urgentie. Ook zijn er statushouders. Maar ook de grootte van het huishouden of de specifieke
zorgbehoefte zijn voor Tablis Wonen redenen om bepaalde woningen
toe te wijzen. De prestatiedoelen zijn erop gericht om een eerlijke
verdeling van de vrijkomende woningen te realiseren binnen een op
de vraag afgestemd bezit. Is er een bijzondere huisvestingsvraag
dan zoekt Tablis Wonen een passende oplossing.
Het aantal verhuringen in 2013 bedroeg 387 stuks inclusief de verhuur van nieuwbouw en herhuisvesting van herstructureringskandidaten. De mutatiegraad is het aantal nieuwe verhuringen van bestaande woningen uitgedrukt in een percentage van het totaal aantal
woningen, inclusief de in het verslagjaar nieuwgebouwde of aangekochte woningen. In 2013 was de mutatiegraad 8,1%.
Prestatiedoelen 2013
1. Tablis Wonen wijst tenminste 90% van haar sociale huurwoningen toe aan de primaire doelgroep.
2. Huisvesting van bijzondere doelgroepen.
3. Taakstelling huisvesting voorrangskandidaten.
4. Taakstelling huisvesting statushouders gemeente Sliedrecht.
5. Rapportage Klachtencommissie Woonruimteverdeling.
6. Toetsing kredietwaardigheid nieuwe klant.
Jaarverslag 2013
7. Minimaal 70% van de verhuringen wordt via het advertentiemodel uitgegeven.
8. Taakstelling huisvesting statushouders gemeente Molenwaard.
9. Aanbieden van stageplaatsen.
Gerealiseerde prestatiedoelen
1. Tablis Wonen wijst tenminste 90% van haar sociale huur woningen toe aan de primaire doelgroep
Per 1 januari 2011 hebben toegelaten instellingen de taakstelling om
90% van de verhuringen aan de primaire doelgroep toe te wijzen. In
2013 is 96% toegewezen aan regulier woningzoekenden met een inkomen lager dan € 34.229. Daarmee is de doelstelling gerealiseerd.
Van de beschikbare ruimte is 4% toegewezen aan hogere inkomens,
onder meer aan herstructureringskandidaten: huurders die terugkeren in de wijk na realisatie van nieuwbouw of die hun - te slopen
- woning moesten verlaten.
Prettig wonen is ook afhankelijk
van het voorzieningenniveau en
een schone en veilige woonomgeving.
2. Huisvesting van bijzondere doelgroepen
Vanuit onze sociale doelstelling wijzen wij een deel van onze woningvoorraad toe aan specifieke aandachtgroepen. Totaal hebben er 36 verhuringen aan een bijzondere doelgroep plaatsgevonden. Acht woningen zijn verhuurd in het kader van zelfstandig begeleid wonen. In 13
situaties ging het om een toewijzing van een zorgwoning op basis van
indicatiepunten. Eveneens zijn 13 woningen toegewezen aan status-
Tablis Wonen
41
4. Tablis Wonen in de samenleving
houders. Twee woningen zijn op grond van de Wet maatschappelijke
ondersteuning toegewezen aan een mindervalide persoon. Tot slot zijn
acht woningen uitgegeven op grond van een toegekende zorgindicatie.
3.Taakstelling huisvesting voorrangskandidaten gemeente
Sliedrecht
Binnen Sliedrecht hebben negen klanten een voorrang aangevraagd.
Van deze aanvragen zijn er acht gehonoreerd. Alle erkende voorrangskandidaten zijn door ons gehuisvest, waarmee wij automatisch
aan onze taakstelling hebben voldaan.
4. Taakstelling huisvesting statushouders gemeente Sliedrecht
Strikt formeel is de huisvesting van statushouders een taak van de
gemeente. Gelet op onze statuten en maatschappelijke doelstellingen heeft de gemeente ons gevraagd te helpen om de taakstelling
te verwezenlijken. Onze bereidheid is te zien in de lokale prestatieafspraken tussen Tablis Wonen en de gemeente. De taakstelling voor
2013 was om tien statushouders te huisvesten. Met het aangaan van
deze afspraken heeft Tablis Wonen zichzelf een interne norm opgelegd. Wij hebben 16 statushouders (verdeeld over 11 huishoudens)
gehuisvest. Daarmee is ruimschoots aan de taakstelling voldaan.
5. Rapportage Klachtencommissie Woonruimteverdeling
De gemeenten hebben een klachtencommissie voor hun woonruimteverdeelsysteem. Op grond van de Huisvestingswet kunnen woningzoekenden met klachten over woningtoewijzing hun zaak voorleggen aan deze commissie. In 2013 ontving de Klachtencommissie
vier klachten gericht tegen Tablis Wonen. Alle klachten waren ontvankelijk. Twee klachten zijn gegrond verklaard en twee ongegrond.
6. Toetsing kredietwaardigheid nieuwe klant
Een woning moet passend zijn bij het inkomen van een nieuwe
klant. Als op grond van kredietwaardigheid en woonverleden geen
verklaring van goed huurderschap kan worden afgegeven, voeren
wij hierover een inhoudelijk gesprek met de klant. In het uiterste
42 Tablis Wonen
geval wordt de kandidaat geen woning aangeboden of wordt de aanvraag tot inwoning afgewezen. In de meeste gevallen wordt een reguliere huurovereenkomst afgesloten. Soms kan het gesprek leiden
tot een contract onder voorwaarden, bijvoorbeeld met betrekking
tot de huurbetaling. Op deze wijze is voor partijen goed gedocumenteerd wat men van elkaar verwacht. In 2013 is een keer op grond van
de kredietwaardigheidstoets aan de klant geen aanbieding gedaan.
7. Minimaal 70% van de verhuringen wordt via het advertentie model uitgegeven
Als regionale norm in de Drechtsteden geldt dat 70% van de verhuringen via het advertentiemodel tot stand komt. Tablis Wonen heeft
68% van de verhuurde woningen geadverteerd, waarmee net niet
aan de regionale norm is voldaan. Dat de norm niet is gehaald, komt
vooral omdat 13 woningen na publicatie direct zijn verhuurd. Deze
woningen zijn eerst via Stichting Woonkeus Drechtsteden geadverteerd, maar het adverteren heeft niet tot een verhuring geleid. Deze
woningen zijn vervolgens in directe verhuur genomen.
8. Taakstelling huisvesting statushouders Molenwaard
De huisvesting van statushouders is primair een taak van de gemeente. Wij zijn bereid daaraan mee te werken. Afspraken daarover
staan in de lokale prestatieafspraken tussen Tablis Wonen en de gemeente Molenwaard. De opgave is door de gezamenlijke corporaties
opgepakt. Onze gezamenlijke inspanningen hebben geresulteerd in
het ruimschoots halen van de taakstelling. Tablis Wonen heeft binnen deze opgave twee woningen aan statushouders verhuurd..
9. Aanbieden van stageplaatsen
Tablis Wonen heeft afspraken gemaakt om jaarlijks een MBO’er en
een HBO’er een stageplaats aan te bieden. Dit vanuit haar maatschappelijke betrokkenheid. In 2013 hebben we een VMBO, MBO
en HBO stageplaats kunnen aanbieden. Ook is er een snuffelstage
door een HAVO leerling gedaan en hebben we een stagiaire van
SPON (aangepast onderwijs) begeleid.
Niet gerealiseerde prestatiedoelen
1.Stimuleren van verhuizing door huisbezoek en het bieden
van goede alternatieven.
In 2013 is een aanzet gemaakt beleid te formuleren om senioren
te ‘verleiden’ hun ruime eengezinswoning te verruilen voor een
geschikte seniorenwoning. Deze beleidsnotitie “Doorstroomexperiment” zal begin 2014 worden vastgesteld en geïmplementeerd. Voor het opstellen van deze notitie zijn werkbezoeken bij
collegacorporaties afgelegd.
4.2 Investeren in maatschappelijk vastgoed
Tablis Wonen investeert niet alleen direct in woningen voor de (primaire) doelgroep, maar ook in vastgoed met een meer maatschappelijk doel en met meerwaarde voor de lokale gemeenschap. Maatschappelijk vastgoed is sociaal gezien zeer wenselijk, maar wordt
door marktpartijen niet gerealiseerd in verband met het (te) lage
financieel rendement.
In het jaarplan 2013 zijn geen specifieke prestatiedoelen benoemd
voor investeren in maatschappelijk vastgoed. Op basis van eerdere
besluiten is binnen het Havenkwartier geïnvesteerd in maatschappelijk vastgoed. Daarnaast zijn voor het huisvesten van een bijzondere
doelgroep twee aanvragen ontvangen. De inhoudelijke afwegingen
voor dergelijke investeringen en de wijze waarop deze passen bij
onze maatschappelijke en bedrijfsmatige doelstellingen worden
vastgelegd in de specifieke investeringsbesluiten die voor deze projecten worden genomen.
1. Havenkwartier: woonruimte voor autistische jong volwassenen Sliedrecht
TaDaiMah is een particulier initiatief van ouders die op zoek zijn naar
passende woonruimte voor autistische jong volwassenen. TaDaiMah
heeft Tablis Wonen gevraagd huisvesting voor deze woongroep te
realiseren binnen het Havenkwartier deelgebied B. Het basisont-
Jaarverslag 2013
TaDaiMah, een particulier initiatief voor ouders.
werp is speciaal voor deze woongroep aangepast en in 2012 zijn
afspraken gemaakt over de mogelijkheden en is samen met de
toekomstige bewoners de woonvoorziening verder uitgewerkt. Het
project is eind december 2013 opgeleverd. De stichting wordt door
Aedes als pilot-project ondersteund.
2. Woonprojecten voor de bijzondere doelgroep van beleid
Vanuit de gemeente Molenwaard hebben wij van de AV zorggroep
en van een privé persoon de vraag gekregen of wij bereid zijn twee
kleinschalige woonprojecten te realiseren. Met beide aanvragers is
een oriënterend gesprek geweest. Afgesproken is om een concreet
haalbaarheidsonderzoek aan te houden in afwachting van de ontwikkelingen/bezuinigingen binnen de AWBZ, de gezondheidszorg en de
financiële perikelen binnen de sector. Het ligt niet in de lijn van de
verwachtingen dat deze projecten in de komende jaren financieel
haalbaar zijn of worden.
Tablis Wonen
43
4. Tablis Wonen in de samenleving
4.3Investeren in het behoud van de leefbaarheid van onze
wijken en buurten
Fijn wonen betekent dat je je thuis voelt in je woning en in je buurt.
Tablis Wonen levert een bijdrage aan goed wonen door het in standhouden van leefbare wijken en buurten. Een leefbare wijk is schoon,
heel en veilig. Ook het invloed hebben op de inrichting van de woonomgeving, zoals vervoersmogelijkheden, draagt bij aan fijn wonen.
Tablis Wonen staat dichtbij de klant door onder meer huismeesters
in te zetten. Zij maken kennis met nieuwe huurders en signaleren
opvallende zaken zoals dementie of vereenzaming. De huismeesters zijn prima in staat een vinger aan de pols te houden.
Prestatiedoelen 2013
1. Maatregelen leefbaarheidsbudget.
2. Behoud leefbare wijken en gezamenlijke overlastbestrijding.
3. Actieve bemiddeling bij overlastzaken.
4. Wijkgericht werken.
5. Leefbaarheidsproject aandachtcomplexen.
6.Wensfonds.
7. Behoud leefbaarheid in herstructureringsgebieden.
Gerealiseerde prestatiedoelen 2013
1. Maatregelen leefbaarheidsbudget
Tablis Wonen heeft een budget van € 201.380 waaruit voorzieningen
gerealiseerd kunnen worden die bijdragen aan de leefbaarheid (een
prettig woon- en leefklimaat) in en rondom onze complexen. De totale uitgaven bedragen € 66.150 en daarmee heeft Tablis Wonen
aanzienlijk minder uitgegeven voor leefbaarheid dan begroot. Op
grond van de leefbaarheidsmonitor van USP in de 10-hoog flats en
de Nachtegaal flat waren preventief aanzienlijke posten ingeboekt
om fysieke maatregelen te treffen. Deze bleken uiteindelijk niet nodig omdat het accent kwam te liggen op het sociale vlak.
44 Tablis Wonen
Uit dit budget zijn onder meer de volgende voorzieningen gerealiseerd:
• het vervangen van de verouderde camera’s in de centrale hal van
de Havik;
• het vervangen van de afvalbak bij de speelplaats Prof. Lorentzlaan/
Rembrandtlaan;
• het plaatsen van een complexnaam op de gevel bij de Griendenborgh;
• het verbeteren van de toegankelijkheid van de entree van de
Griendenborgh;
• het aanbrengen van nieuwe stoffering op de liftvloeren van de
Valkhof;
• het beschikbaar stellen van tenues voor de buurtzichthouder Oost
en West;
• het financieel ondersteunen van de nieuwjaarsreceptie Rondeel;
• het financieel ondersteunen erwtensoep/roggebrood maaltijd
Rondeel;
• het plaatsen van stickers in liften om honden kort aangelijnd te
houden;
• het aanpassen van de centrale toegangsdeur Rondeel voor scootmobielgebruikers;
• het plaatsen van deurdrangers op de deuren van de stortkokerruimten;
• het aanbrengen van huisnummer verwijsborden bij de Tuinfluiter;
• het plaatsen van extra borden “Verboden toegang voor onbevoegden” bij het Griendencollege;
• het plaatsen van borden “Verboden toegang voor onbevoegden”
in de hallen van alle 10-hoog flats;
• het plaatsen van fietsenrekken bij de portiekflats Douwes Dekkerstraat en Adama van Scheltemastraat;
• het verwijderen van onkruid bij een groot aantal portiekflats;
• het optimaliseren van de scootmobielruimten in de Lijsterhof en
het Merelnest;
• het plaatsen van een zitbankje in de hal van het Griendencollege;
• het ophangen van leefbaarheidsposters in alle gemeenschappelijke ruimten in de 10-hoog flats en Nachtegaalflat;
• het laten schilderen van de liftombouw in de Ibis i.vm. de vele
beschadigingen;
• het als experiment extra laten reinigen van de traptreden in het
trappenhuis Sperwer;
• het verrichten van extra groenonderhoud in de vorm van het kappen van bomen, het her planten van bomen en het aanhelen van
verzakt straatwerk.
2. Behoud leefbare wijken en gezamenlijke overlastbestrijding
Tablis Wonen wil leefbare wijken onder meer bereiken door de
woonomgeving schoon, heel en veilig te houden of te maken. In dit
streven is een aantal acties ondernomen zoals:
• Regelmatig contact met de gemeentelijke wijkcoördinator, de
wijkagenten, het jongerenwerk en de wijkplatforms. Tijdens deze
contacten wordt besproken wat er leeft in de wijk, welke maatregelen wenselijk zijn en door wie deze opgepakt worden.
• Tuininspecties verrichten en huurders erop aanspreken hun tuin
goed te onderhouden.
• Aanpakken overlastmeldingen al dan niet in samenwerking met
de wijkagent.
• Aanspreken hangjongeren op hun houding en gedrag.
• Schade als gevolg van vernielingen repareren binnen twee werkdagen na melding.
• Input leveren aan het opstellen van de wijkjaarprogramma’s van
de wijkplatforms en de gemeente.
• Het actief betrokken zijn bij de totstandkoming van het Integraal
Veiligheidsplan Sliedrecht 2014 – 2018.
Naast het samenwerken met onze netwerkpartners zijn onze huismeesters aanwezig in de wijken. Zij stimuleren de leefbaarheid door
zelf zaken binnen de beheercomplexen op te pakken of gesignaleerde knelpunten uit te zetten binnen de organisatie. Ook de medewerkers van het Woonserviceteam pakken zaken op die bijdragen aan
een prettig woonklimaat in onze complexen en wijken.
Jaarverslag 2013
Regelmatig in contact met wijkagenten om te weten wat er speelt in de wijk.
Met het vernieuwde team van de wijkagenten in Sliedrecht is een
kennismakingsgesprek geweest. Er zijn afspraken gemaakt over de
wijze waarop we met elkaar omgaan. Alleen in echt dringende en
zware zaken vraagt Tablis Wonen assistentie van de wijkagent.
In samenspraak met de gemeente en de politie is ook dit jaar bij de
10-hoog flats weer een fietswrakkenactie gehouden. Door het verwijderen van afgedankte en verwaarloosde fietsen wordt het aanzicht van het complex bevorderd. Het stimuleert bewoners hun fiets
netjes in de fietsenrekken te zetten.
Met een eenmalige donatie heeft Tablis Wonen een bijdrage geleverd aan de realisatie van een sociale moestuin in Sliedrecht. De
sociale moestuin is een uitgelezen mogelijkheid om mensen met
elkaar in contact te brengen.
3. Actieve bemiddeling bij overlastzaken
Huurders hebben in 2013 veelvuldig een beroep op ons gedaan in
overlastzaken. Er werd gevraagd om informatie of om bemiddelend
op te treden ook voordat men de overlastgever zelf eerst had aangesproken. Het merendeel van de klachten had betrekking op de
Tablis Wonen
45
4. Tablis Wonen in de samenleving
wijze waarop de woning wordt bewoond, geluidsoverlast, overlast
huisdieren, tuinonderhoud en schoonhouden van gemeenschappelijke ruimten.
Soms worden we geconfronteerd met klanten met een opeenstapeling van gedragsproblemen. Deze casussen worden besproken binnen het lokaal zorgnetwerk, waarbij de zorgvraag onder de betrokken hulpverleners wordt uitgezet.
Tablis Wonen heeft voor Molenwaard en Sliedrecht 30 huishoudens
met een specifieke zorgvraag bij het zorgnetwerk ingebracht. Het
overgrote deel van de zaken gaat om een enkelvoudige problematiek, namelijk een achterstand in huurbetaling. Ook voor 2014 wordt
een fors aantal te behandelen zaken verwacht. Dit omdat afgesproken is dat ook dossiers met huurschuld worden aangemeld waarin
tussen de huurder en Tablis Wonen geen contact is geweest. Tot op
heden werden alleen zaken ingebracht als dit contact er wel was
geweest maar de huurder de gemaakte afspraken niet nakwam.
4. Wijkgericht werken
Binnen de gemeente Molenwaard worden jaarlijks een of meerdere
kernbezoeken gehouden. Een delegatie van het college van B en W,
raadsleden en ambtenaren bezoeken de kern. Het doel van deze bezoeken is de bewoners in de gelegenheid te stellen aan te geven wat
er in hun dorp leeft. ‘s-Avonds wordt er nog een informatiebijeenkomst georganiseerd voor alle dorpsbewoners. Tablis Wonen neemt
aan de bezoeken en de informatiebijeenkomsten deel.
In 2013 hebben wij de door de gemeente Molenwaard georganiseerde informatiebijeenkomsten in Wijngaarden (project De Haveling) en Oud-Alblas (project Het Trefpunt) bijgewoond en daar een
actieve rol in vervuld.
5. Leefbaarheidsproject aandachtcomplexen
De bewoners van de complexen Sperwerstraat, Havikstraat, Valkhof en Nachtegaal hebben in 2012 met een leefbaarheidsmonitor
aangegeven hoe zij het leefklimaat binnen en rondom hun complex
beoordelen. Wat ervaren zij als echte probleemissues? Op welke
wijze kunnen deze (mogelijk) opgelost worden? Eind 2012 zijn de
resultaten van het onderzoek beschikbaar gekomen en met de bewonerscommissies besproken. In 2013 is ingezet op het sociale
element van het vraagstuk. Het beleid met betrekking tot aandachthuishoudens is aangescherpt en in alle gemeenschappelijke ruimten
zijn verschillende posters opgehangen met leefregels. Wij hopen
hiermee het bewustzijn van de bewoners over hun eigen gedrag
en rol te versterken. Daarnaast biedt het een goede mogelijkheid
bewoners met verwijzing naar de posters op hun ongepast gedrag
aan te spreken.
6. Wensfonds
Bewoners spelen een essentiële rol bij het bereiken of in stand
houden van verzorgde, veilige en prettige wijken. Zij hebben vaak
goede ideeën over hoe de leefbaarheid in hun complex of buurt kan
worden verbeterd. Deze suggesties stranden vaak omdat ze geld
kosten. Om deze toch een kans te geven, heeft Tablis Wonen een
Wensfonds opgericht van € 10.000. Bewoners hebben voor circa
€ 1.000 uit dit fonds de volgende zaken gerealiseerd:
Tablis Wonen heeft een donatie gegeven aan de sociale moestuin in Sliedrecht.
46 Tablis Wonen
In de complexen De Havik, Sperwer en de Valk zijn posters met de leefregels opgehangen.
• het schilderen van de wanden in de parkeergarage in zacht grijs in
het complex Thorbeckehof in Sliedrecht;
• het plaatsen van bloembakken op het terras bij het seniorencomplex Burgemeester Boudet van Damstraat in Bleskensgraaf.
7. Behoud leefbaarheid in herstructureringsgebieden
Tablis Wonen wil binnen herstructureringsgebieden de leefbaarheid
voor de bewoners waarborgen. Voor de gebieden Oranjelaan (OudAlblas) en Havenkwartier, Karekietflat en het Burgemeester Winklerplein (Sliedrecht) zijn in dit kader de volgende maatregelen getroffen:
• Vrij van huur komende woningen zijn tijdelijk verhuurd op grond
van de leegstandswet.
• Leegstaande woningen zijn zo aangekleed dat het vanaf de buitenzijde lijkt alsof de woningen worden bewoond.
• Bij de woningen die leeg staan wordt onder meer de tuin onderhouden en de brievenbus dichtgeschroefd.
• De ontwikkeling van de leefbaarheid wordt goed in de gaten gehouden en hierover zijn wij voortdurend in gesprek met de bewoners.
• Wanneer een woning niet meer tijdelijk wordt verhuurd of in gebruik gegeven dan worden vanuit veiligheidsoverwegingen de
elektra- en gasmeter verwijderd.
Jaarverslag 2013
• Het zo nodig in de avonduren inhuren van een beveiligingsbedrijf.
• Het overleggen met de gemeente over de veiligheidssituatie tijdens feestdagen en Oud en Nieuw.
Daarnaast heeft het team Toezicht Buurt Oost (burgerinitiatief) de
Karekietstraat in haar route opgenomen. Voor dit project is ook continu contact en overleg met de toezichthouder van het complex.
Overige vermeldenswaardige prestaties in 2013
In dit gedeelte vermelden we bijzondere prestaties van Tablis Wonen op het gebied van leefbaarheid en maatschappelijk investeren.
Naast de in het jaarplan voorgenomen prestatiedoelen heeft Tablis
Wonen ook ingespeeld op diverse ontwikkelingen:
1. sponsoring maatschappelijke activiteiten en giften
2.tegengaan van overlast, onrechtmatige bewoning en hennepbestrijding
3.camerabewaking
4. ondergrondse milieuparken
5. veilig wonen
Tablis Wonen
47
4. Tablis Wonen in de samenleving
1. Sponsoring maatschappelijke activiteiten en giften
Tablis Wonen is als maatschappelijk ondernemer sociaal betrokken
bij de samenleving en wil hieraan actief bijdragen. Maatschappelijke
organisaties kunnen sponsoring aanvragen als zij aan een aantal
voorwaarden voldoen. De activiteit of het project moet raakvlakken
hebben met de klanten van Tablis Wonen, volkshuisvesting, wonen
en/of zorg. Verder moet de activiteit plaatsvinden binnen ons werkgebied. Bij sponsoring is er altijd een tegenprestatie van de ontvangende organisatie. Hierbij denken we aan het ophangen van een
bord, het plaatsen van een vlag of genoemd worden op de website.
In 2013 hebben we een aantal activiteiten en/of organisaties gesponsord. Hieronder een overzicht: :
Baggerpop
Kindermarkt en optreden
€ 500
United by Music mensen met
verstandelijke beperking)
Stichting Ontmoeting
Sponsoring
€ 250
Voor giften verwacht Tablis Wonen geen tegenprestatie. De maatschappelijke organisatie die een gift aanvraagt, moet wel een bijdrage leveren in het werkgebied van Tablis Wonen voor haar klant,
de volkshuisvesting of zorg.
Organisatie
Activiteit
Bedrag
FSC Borneo Initiative
Jaarlijkse bijdrage
€ 1.000
Stichting Welzijnswerk
Financiële bijdrage
€ 500
Organisatie
Activiteit
Bedrag
Sliedrecht
maatschappelijke beursvloer
Merwede korfbal
Sponsoring jeugdteam (shirt-
€ 300
Kika
Bijdrage
€ 100
Stichting Hartedroom
Bijdrage
€ 100
reclame)
MelkwegPop
Sponsoring kindermiddag
€ 500
(naamsvermelding)
Oranjevereniging Marijke
Sponsoring oranjevereniging
€ 250
(naamsvermelding)
Sociale Moestuin Slied-
Sponsoring (naamsvermelding)
€ 500
Voedselbank Sliedrecht
Sponsoring (naamsvermelding)
€ 700
Speeltuinvereniging Bles-
Financiële bijdrage voor opbouw
€ 350
kensgraaf
speeltuin (naamsvermelding)
Lions Club Alblasserwaard
Sponsoring Truckerstocht voor
recht
€ 300
mensen met een verstandelijke
beperking (vlag en naamsvermelding)
M.C. Baanhoek West
AED voor medisch Centrum
Baanhoek West
48 Tablis Wonen
€ 500
2. Tegengaan van overlast, onrechtmatige bewoning en hennepbestrijding
In 2013 zijn geen woningen ontruimd op basis van een vonnis dat
de hoofdhuurder structureel overlast aan zijn omwonenden bezorgt.
Naast dit positieve bericht moet wel vermeld worden dat op dit moment nog wel twee rechtszaken over overlast lopen, waarbij ingezet
is op ontbinding van de huurovereenkomst.
Onrechtmatige bewoning wordt door Tablis Wonen niet getolereerd.
In 2013 zijn wij drie maal geconfronteerd met een melding van illegale onderverhuur. Alle meldingen zijn onderzocht maar zij hebben
niet geleid tot vervolgmaatregelen. Als illegale onderverhuur wordt
geconstateerd, wordt de huurder in de gelegenheid gesteld uit vrije
beweging de huurovereenkomst op te zeggen. Een ontbindingsprocedure wordt alleen ingezet als de huurder dit weigert.
Met de gemeenten Molenwaard en Sliedrecht is de afspraak gemaakt dat personen zich pas in het bevolkingsregister op een woonadres van Tablis Wonen kunnen inschrijven, als zij een verklaring van
instemming voor inwoning van onze stichting kunnen overleggen.
Als door ons de aanwezigheid van een hennepplantage wordt vermoed, geven wij dit door aan de politiecoördinator. Vervolgens wordt
in samenwerking met Stedin door middel van een warmtemeting
nagegaan of er inderdaad een kwekerij in de woning aanwezig is.
Als dit het geval is, wordt de plantage door de politie ontmanteld. In
2013 hebben wij 14 meldingen over de mogelijke aanwezigheid van
een hennepplantage in de woning opgepakt. In vijf gevallen heeft dit
geleid tot een inval door de politie, waarbij daadwerkelijk een plantage is aangetroffen. Tijdens of kort na de inval wordt de huurder in
de gelegenheid gesteld de huur op te zeggen. Om een gerechtelijke
procedure te voorkomen, hebben de betreffende huurders in alle
gevallen van ons aanbod gebruik gemaakt. Als de huurder staat ingeschreven als woningzoekende wordt bij de inschrijfgegevens een
notitie geplaatst. Uiteraard worden alle (vervolg)kosten die met het
ontmantelen van de plantage samenhangen verhaald op de huurder.
3. Camerabewaking
Binnen bepaalde complexen worden wij soms geconfronteerd met
vandalisme, vernielingen, bevuilingen en hangjeugd. Tablis Wonen
wil dat gemeenschappelijke ruimten in woongebouwen netjes,
schoon en heel zijn om verpaupering te voorkomen. Om dit doel te
bereiken zijn bij een aantal complexen camera’s geplaatst. Dit jaar
zijn de camera’s in de Havikflat vernieuwd. Zo nodig worden ook mobiele camera- installaties in liften en in de bergingsgangen geplaatst.
Meerdere keren is de politie op basis van de beelden er in geslaagd
de dader van een vernieling aan te houden.
Jaarverslag 2013
4. Ondergrondse milieuparken
De gemeente brengt in samenwerking met Tablis Wonen ondergrondse milieuparken aan om de uitstraling van buurten te verbeteren. In 2013 zijn ondergronds milieuparken gerealiseerd bij de complexen Lijsterhof, Merelnest en Krommestoep e.o.
Bij nieuwbouwprojecten van meergezinswoningen realiseert Tablis
Wonen direct ondergrondse milieuparken als basisvoorziening. Dit
is vastgelegd in de prestatieafspraken met de gemeente Sliedrecht.
Conform deze afspraken hebben we ondergrondse milieuparken geplaatst in het nieuwbouwproject Havenkwartier.
5. Veilig wonen
De huismeesters controleren regelmatig de veiligheid op de galerijen van de 5- en 10-hoogflats. De brandweer eist dat de galerij als
vluchtroute vrij van obstakels is. Op plaatsen waar dit niet het geval
was, is aan de bewoner gevraagd de obstakels van de galerij te verwijderen. Om bewoners hier meer bewust van te maken is de folder
‘Een plezierige woonomgeving’ beschikbaar.
Nieuwbouwwoningen voldoen direct aan het Politiekeurmerk Veilig
Wonen. Deze eis is vastgelegd in het standaard programma van eisen dat we voor nieuwbouw hanteren.
Wij hebben de brandweer van Sliedrecht de mogelijkheid geboden
in het sloopcomplex Havenkwartier deelplan C een aantal brandweeroefeningen te houden. De brandweer heeft van dit aanbod
dankbaar gebruik gemaakt. De oefening heeft vanuit de Brandweer
de titel meegekregen “Eerst water, de rest komt later”. Uiteraard zijn
omwonenden hierover tijdig geïnformeerd om onnodige onrust te
voorkomen.
Tablis Wonen
49
4. Tablis Wonen in de samenleving
De brandweer van Sliedrecht heeft een aantal brandweeroefeningen gehouden in het sloopcomplex Havenkwartier deelplan C.
4.4 Investeren in wonen en zorg
Tablis Wonen investeert in de combinatie wonen en zorg. In de nabije
toekomst wil zij investeren in netwerken, zodat haar klanten gebruik
kunnen maken van producten en diensten van andere organisaties.
Tablis Wonen is bereid zorgvastgoed te realiseren of over te nemen
en kiest voor samenwerking met zorg- en welzijnsinstellingen, vrijwilligersorganisaties, onderwijs en bedrijfsleven. Iedere partij levert
vanuit de eigen deskundigheid een bijdrage aan het gezamenlijke
doel: mensen in hun eigen omgeving zoveel mogelijk zelfstandig
en volwaardig laten deelnemen aan de samenleving. Keuzevrijheid
van de klant en een vraaggestuurde dienstverlening zijn daarbij uitgangspunten.
In 2013 heeft Tablis Wonen de volgende initiatieven ontplooid:
1. Woonprojecten bijzondere doelgroepen
2. Samenwerking zorg- en welzijnsorganisaties
3. Stallingruimte voor scootmobielen
4. Verbetering toegankelijkheid woongebouwen
5. Leerwerkplekken school voor speciaal onderwijs de Sprong
6. Leerwerkplekken Griendencollege
7. Ruimte voor het spreekuur van de cliëntenraad Sociale Zaken
Sliedrecht
8. Zorgsteunpunt Oud-Alblas
50 Tablis Wonen
1. Woonprojecten bijzondere doelgroepen
Binnen het herstructureringsproject Havenkwartier deelgebied B is
voor een woongroep voor autistisch jong volwassen een woonproject gerealiseerd. Het woonproject omvat 7 appartementen en een
gemeenschappelijke ruimte. Het project vindt zijn grondslag in een
particulier initiatief. De betrokken particulieren hebben voor het project de Stichting TaDaiMah opgericht, wat ‘Ik ben thuis’ betekent.
Het woonproject is eind 2013 opgeleverd.
Met de AV zorggroep en op aanvraag van een particulier initiatief
zijn oriënterende besprekingen geweest over de mogelijkheid in de
kernen Wijngaarden en Molenwaard kleinschalige woonprojecten te
realiseren. Vanwege het ontbreken van een geschikt pand, de onzekerheden over de ontwikkelingen binnen de AWBZ en onze afgenomen financiële mogelijkheden om bijzondere projecten te realiseren
is er op deze projecten niet doorgepakt. Vooralsnog worden deze
projecten aangehouden.
2. Samenwerking zorg- en welzijnsorganisaties
Met stichting Waardeburgh vindt periodiek overleg plaats. Gesproken wordt over zaken die binnen beide organisaties spelen en wat
wij in het verlengde van onze dienst- en serviceverlening voor elkaar
kunnen betekenen. In het kader van de veranderingen binnen de
gezondheidszorg en de AWBZ is een aanvang gemaakt met het op-
stellen van een gezamenlijk startnotitie Begeleiding en WMO. Het
fysiek scheiden van wonen en zorg biedt kansen naar aanvullende
vormen van samenwerking te zoeken. De samenwerking is vastgelegd in een kaderovereenkomst.
Op initiatief van de Stichting Welzijnswerk Sliedrecht is in 2013 een
Sociaal Buurtteam in de wijk Centrum geformeerd. Dit team opereert vanuit seniorencomplex Joost van den Vondel en gaat de huidige dagactiviteiten in de wijk verrijken. Dit met als doel het ondersteunen van kwetsbare burgers van Sliedrecht. De insteek is een
planmatige en gestructureerde inzet van hulp- of dienstverleners om
burgers te helpen bij het verbeteren van hun directe leefomgeving
op het gebied van welzijn, gezondheid en/of gevoel van veiligheid.
Wij hebben een actieve inbreng gehad binnen de voorbereidingswerkgroep.
Ook is met de Stichting Welzijnswerk Sliedrecht en andere zorgpartners gesproken over het leefbaarheidsvraagstuk 10-hoog flats. Na
een eerste inventarisatie welke zorgpartijen in dit gebied actief zijn,
is besloten in 2014 een nadere analyse te maken van welke specifieke problemen zich in dit gebied voordoen.
Regelmatig wonen wij de bijeenkomsten van de wijkplatforms in
Sliedrecht bij.
3. Stallingsruimten voor scootmobielen
Vanuit de WMO worden scootmobielen alleen nog maar verstrekt
wanneer er een goede stallingmogelijkheid aanwezig is. Woningcorporaties worden er op aangesproken binnen hun woongebouwen
voor een dergelijke voorziening te zorgen. In de seniorencomplexen
Lijsterhof en Merelnest zijn de al aanwezige ruimten uitgebreid met
meer oplaadvoorzieningen. Daarnaast zijn in de vloeren en wanden
opgeknapt.
Jaarverslag 2013
4. Verbetering toegankelijkheid woongebouwen
Door de aanhoudende vergrijzing neemt de vraag naar passende
(senioren)woningen toe. Er is daarom een beleid ingezet om woongebouwen beter geschikt te maken en te houden voor de huisvesting van ouderen. De entree in het wooncomplex Griendenborgh is
aangepast. De bestaande naar buiten toe opengaande deur is vervangen door een schuifdeur. Ook zijn de brievenbussen verplaatst,
zodat er meer draairuimte ontstaat voor rolstoelgebruikers. In het
Rondeel is de entreedeur van de centrale hal verbeterd. Scootmobielgebruikers kunnen daar nu met een handzender i.p.v. met een
contactsleutel de deur openen.
5. Leerwerkplekken school voor speciaal onderwijs
De Sprong is een school voor leerlingen met leer- en gedragsproblemen. Deze leerlingen hebben een kwetsbare positie in de samenleving en binnen het reguliere arbeidsproces. De school hanteert
het concept van contextrijk leren. De school wil de leerlingen uit de
bovenbouw binnen hun mogelijkheden leerwerktrajecten aanbieden.
Dit houdt in dat wat zij op school leren in de praktijk wordt toegepast.
Tablis Wonen biedt de school en deze leerlingen daartoe de mogelijkheid. Er loopt een project waarbij leerlingen onder begeleiding van
docenten binnen het seniorencomplex de Elzenhof een aantal taken
van de huismeesters gaan oppakken. Ook is binnen het complex een
praktijkwoning ingericht waar de leerlingen huishoudelijke vaardigheden, zoals ramen wassen en koken, in de praktijk kunnen oefenen.
6. Leerwerkplekken Griendencollege
Binnen het wooncomplex Griendenborgh wordt aan leerlingen van
het Griendencollege de mogelijkheid geboden op het terrein van
zorg en welzijn praktijkervaring op te doen. Leerlingen verrichten als
stagiaire zorgwerkzaamheden bij de bewoners van de appartementen. Dit gebeurt onder begeleiding van professionele medewerkers van
stichting Waardeburgh, de zorgleverancier. Zo kunnen bewoners een
afspraak maken om hun haar te laten wassen en watergolven. Leerlingen kunnen boodschappen doen voor zieke bewoners. Daarnaast zijn
de leerlingen van de technische afdeling beschikbaar voor extra hulp.
Tablis Wonen
51
4. Tablis Wonen in de samenleving
7. Ruimte voor het spreekuur van de cliëntenraad Sociale Zaken
Sliedrecht
Deze cliëntenraad bestaat uit een groep vrijwilligers die de belangen
behartigt van de Sliedrechtse inwoners met een uitkering van de
Sociale Dienst Drechtsteden (SDD). Deze vrijwilligers zetten zich in
voor mensen met een minimum inkomen en proberen hun positie
te verbeteren. Daarnaast geeft de raad zowel gevraagd als ongevraagd advies aan de verantwoordelijke wethouder en de SDD. Elke
dinsdagochtend is er telefonisch spreekuur. Eén keer in de week
houdt de raad spreekuur. Hiervoor stelt Tablis Wonen kosteloos haar
huismeesterpost in de Valkhof beschikbaar.
8. Zorgsteunpunt Oud-Alblas
In de kern Oud-Alblas zijn binnen het nieuwbouw seniorencomplex
aan de Burgemeester Boudet van Damstraat een recreatiezaal en
een zorgsteunpunt ingericht en in gebruik genomen. Het zorgsteunpunt wordt beheerd door de Zorggroep Alblasserwaard en Thuiszorg
Present. In de recreatieruimte is een bibliotheek voor algemeen gebruik ondergebracht.
4.5 Investeren in milieu en duurzaamheid
Eén van de blijvende aandachtspunten in het beleid van Tablis Wonen is duurzaamheid en energiebesparing.
Het Energieconvenant dat Aedes, de Woonbond en Vastgoed Belang
met het Rijk hebben afgesproken is leidend geworden. In het kort
komt het er op neer dat de CO-2 uitstoot moet worden teruggedrongen. Dit wordt voor de woningbouw gemeten en geregeld met het
Energielabel.
Onze doelstelling is om in 2020 gemiddeld op energielabel B uit te
komen met een gemiddelde energie index van 1,25 EPC6. Momenteel hebben wij een gemiddeld energielabel van label D en een energie index van 1,67 EPC. Om de doelstelling te realiseren is in 2013,
in combinatie met het strategisch voorraadbeleid, met het opstellen
van een plan van aanpak gestart.
52 Tablis Wonen
Hoe wordt label B bereikt ?
De doelstellingen van het Energiebeleidsstuk zijn in 2013 in het concept Energiebeleidsstuk 2.0 aangepast. Dit concept moet nog verder worden doorgerekend en daarna vastgesteld. De verwachting is
dat dit in 2014 wordt gedaan.
Om de doelstelling van 2020 te kunnen realiseren wordt in ieder
geval het volgende al gedaan.
Voor het treffen van energiebesparende maatregelen wordt zoveel
mogelijk aangesloten bij alle ‘natuurlijke’ momenten, zoals bij mutatie- en planmatig onderhoud, ingrijpende woningverbetering en herstructurering en reguliere vervanging. Ook worden de maatregelen
zoveel mogelijk gecombineerd met verbetering van het binnenmilieu en waar mogelijk ook met maatregelen ter verbetering van het
wooncomfort en veiligheid (politiekeurmerk).
Initiatieven van bewoners zelf voor energiebesparing en duurzame
energie worden, met inachtneming van de belangen van verhuurder,
gestimuleerd.
Tablis Wonen conformeert zich zo ook aan het driesporenbeleid van
Aedes.
1. Ingrijpende woningverbetering
2. Verhoging ambitie planmatig onderhoud
3. Specifieke maatregelgerichte acties
6 EPC staat voor Energie Prestatie Coëfficiënt
Prestatiedoelen 2013
1. Reparatie-, mutatie- en planmatig onderhoud volgens een duurzaam programma van eisen
2.Bij nieuwbouw voldoen aan eisen van duurzaamheid zoals vastgesteld binnen de Drechtsteden
3. Tijdlijn naar gemiddeld energielabel B
Gerealiseerde prestatiedoelen 2013
1. Reparatie-, mutatie- en planmatig onderhoud volgens een
duurzaam programma van eisen
Voor onderhoud is een programma van eisen samengesteld waarbij (voor zover mogelijk) alle bouwelementen moeten voldoen aan
duurzaamheidseisen. Zo moet er onder andere gewerkt worden
met FSC-houtproducten (bijv. kozijnen en keukenblokken), water- en
energiebesparende onderdelen, recyclebare materialen (bijv. PVC,
dakbedekking, hergebruik snijafval) en afval moet gescheiden worden ingeleverd. Verder wordt bij een verhuizing de woning gelijk upto-date gemaakt voor wat betreft energiebesparende maatregelen.
Zo worden dak, vloer en spouw geïsoleerd en wordt hoogrendement (HR++) beglazing aangebracht.
Bij planmatig onderhoud worden per complex waar mogelijk energiebesparende maatregelen uitgevoerd. Zo is in 2013 in Molenaarsgraaf bij enkele woningen hoogrenderend glas aangebracht. Dit
heeft geresulteerd in een energielabelverbeteringsstap en daarmee
in meer wooncomfort en lagere energiekosten. De jaarlijkse vervanging van nog energiezuinigere CV-ketels (ca. 200 stuks) en plaatsing
van nieuwe mechanische ventilatie units (ca. 50) met gelijkstroom
leveren ook een bijdrage aan de verbetering van het energielabel.
Extra energiemaatregelen
Bij de meeste woningen van Tablis Wonen is dak-, vloer- spouwisolatie toegepast. Alleen bij de 5- en 10-hoogflats en de portiekflats zijn
de vloeren nog niet geïsoleerd. Er is berekend dat vloerisolatie een
Jaarverslag 2013
behoorlijke bijdrage kan leveren om aan de doelstellingen te voldoen.
Daarom is in 2013 gestart met het aanbrengen van isolatie tegen de
berging- en garageplafonds om de vloeren beter te isoleren bij drie
5-hoogflats (Nachtegaal, Reiger en Lijsterhof). Dit levert een besparing
op van zo’n 12% gas en de woningen op 1e etage gaan 2 labelstappen
omhoog van E naar C. De bedoeling is om vloerisolatie bij andere flats
in 2013 tot en met 2015 voort te zetten. Ook wordt vaak in combinatie
hiermee gelijk energiezuinige LED-verlichting aangebracht.
2. Bij nieuwbouw voldoen aan eisen van duurzaamheid zoals
vastgesteld binnen de Drechtsteden
De in 2013 gerealiseerde nieuwbouw voldoet aan de eisen van
duurzaamheid zoals vastgesteld binnen de Drechtsteden. De nieuwbouwwoningen voldoen eveneens aan de regionaal ontwikkelde
norm GPR7-gebouw. Met deze norm scoren we gemiddeld een punt
hoger per onderdeel dan vereist in het Bouwbesluit. Voor 2013 is de
EPC (Energie Prestatie Coëfficiënt)-norm 0,6.
3. Tijdlijn naar gemiddeld energielabel B in 2020
In onderstaande grafiek is in tijd te zien wanneer wij het gemiddelde
energielabel B willen behalen.
Het meetinstrument om de energie-index te bereiken zijn de EPA’s 8.
Een EPA is een beoordeling van de energieprestaties van een woning of gebouw. Alle huurwoningen van tien jaar en ouder moeten
een EPA-label hebben. Voor nieuwbouwwoningen is dit niet verplicht, maar om het juiste totaalbeeld te hebben én voor de huurprijsbepaling (woningwaarderingssysteem) heeft Tablis Wonen van
de nieuwbouwwoningen wel EPA-labels laten maken.
Sloop van slecht geïsoleerde woningen en vervanging door nieuwbouwwoningen levert, gerekend over het totale bezit, een verbetering van het gemiddelde energielabel op.
Per 1 januari 2014 staat de energie-index (groene lijn) op 1,67. Dit is
precies op het geplande schema (zie blauwe lijn) tot 2020.
7 GPR staat voor Gemeentelijke Praktijk Richtlijn
8 EPA, Energie Prestatie Adviezen.
Tablis Wonen
53
4. Tablis Wonen in de samenleving
2,50
2,00
4.6 Maken en monitoren prestatieafspraken met gemeenten en
regio’s
Tablis Wonen hecht grote waarde aan afspraken met de gemeenten
waarin zij werkzaam is. Zij ziet de gemeenten samen met huurdersorganisaties als de belangrijkste partners voor de volkshuisvesting.
Partijen moeten kunnen rekenen op elkaars bijdrage en medewerking om tijdig investeringsbeslissingen te kunnen nemen.
1,98
1,86
1,84
1,82
1,79
1,73
1,67
E.I.
1,50
1,00
0,50
0,00
1-1-2008
1-1-2009
1-1-2010
1-1-2011
1-1-2012
1-1-2013
1-1-2014
1-1-2015
1-1-2016
1-1-2017
1-1-2018
1-1-2019
1-1-2020
Planning energie index
Energie index
Realisatie
Hieronder is te zien hoeveel procent van het huurwoningenbezit
welk energielabel heeft.
5% 1% 6%
13%
22%
26%
A
B
C
D
E
F
G
27%
Energielabel
Tablis Wonen blijft zich inspannen om een maximale gasbesparing
te behalen. Sinds 1-1-2003 is een gasreductie gerealiseerd van
31,96%. Huurders kunnen de verlaging van hun woonlasten goed
gebruiken en de hele maatschappij profiteert van een lagere milieubelasting door onze woningen.
54 Tablis Wonen
Hoofdthema’s van de prestatieafspraken zijn:
1. bouwproductie
2. betaalbaarheid en huisvesting kwetsbare groepen: de sociale opgave
3. wonen, zorg en welzijn
4. starters
5.leefbaarheid
6. duurzaamheid
7. uitvoering
8. samenwerking en organisatie
Prestatieafspraken 2013
1. Prestatieafspraken Tablis Wonen - gemeente Sliedrecht
2. Prestatieafspraken Tablis Wonen - gemeente Molenwaard
3. Prestatie Afspraken Lange Termijn regio Drechtsteden (PALT)
Gerealiseerde prestatiedoelen 2013
1. Prestatieafspraken Tablis Wonen - gemeente Sliedrecht
Op 12 november 2010 zijn de lokale prestatieafspraken Tablis Wonen en gemeente Sliedrecht door betrokken partijen ondertekend.
De prestatieafspraken met de gemeente Sliedrecht zijn aangegaan
voor de periode 2010 – 2014. Tijdens de looptijd is onder andere het
volgende gerealiseerd:
• Op basis van de Overeenkomst Samenspel en de kaderafspraken
uit de PALT zijn de volgende projecten opgestart en gerealiseerd:
- Havenkwartier, deelgebied A;
- Het pand van Yulius en het medisch centrum in het Havenkwartier;
- Van Drunenlocatie, nieuwbouw 10 starterswoningen (Koopgarant);
- Baanhoek- West, appartementen De Blauwe Lis;
- Baanhoek- West, nieuwbouw 32 eengezinswoningen koop/
huur;
- Baanhoek- West, nieuwbouw 95 eengezinswoningen koop
fase 2;
- Ruysdaelstraat oostkant nieuwbouw 28 seniorenwoningen.
• Er is een intentieovereenkomst afgesloten om de haalbaarheid
van de bouw van een brede school te onderzoeken. Uiteindelijk is
besloten om dit niet te doen.
• De taakstelling met betrekking tot de huisvesting van bijzondere
doelgroepen en vergunninghouders is gerealiseerd.
• Een aantal nieuwbouwwoningen is in Koopgarant verkocht aan
starters.
• In Koopgarant teruggekochte woningen zijn weer in Koopgarant
of Kopen naar Wens in de markt gezet.
• Binnen het bezit zijn woningen gelabeld voor jongeren.
• Er is gewerkt aan leefbaarheid door te investeren in het Politiekeurmerk Veilig Wonen en ondergrondse milieuparken.
• Binnen een aantal aandachtcomplexen is een leefbaarheidsmonitor gehouden.
• In de wijken Sliedrecht West en Oost zijn Buurt Preventie Teams
geformeerd en van start gegaan.
• In diverse complexen zijn maatregelen getroffen die leiden tot
een lager energieverbruik.
Periodiek bespreken we de voortgang van de realisatie van de prestatieafspraken binnen het bestuurlijk overleg. In 2013 zijn de afspra-
Jaarverslag 2013
ken geëvalueerd. Hieruit blijkt dat we op koers liggen en er geen
bijsturing nodig is.
2. Prestatieafspraken Tablis Wonen - gemeente Molenwaard
De gemeente Molenwaard is een samenvoeging van drie gemeenten; Graafstroom, Liesveld en Nieuw-Lekkerland. De voormalige gemeenten hadden elk prestatieafspraken met hun corporatie(s). Die
zijn inmiddels afgelopen of bijna afgelopen. De bedoeling was om
in 2013 tot nieuwe afspraken te komen, dit is niet gehaald. Er wordt
gestreefd om in 2014 tot prestatie afspraken te komen tussen de
gemeente Molenwaard en de vier corporaties.
De regionale Woonvisie voor de Alblasserwaard en Vijfheerenlanden
is wel in 2013 door alle gemeenteraden goedgekeurd. Op regioniveau is wel alvast een format vastgesteld voor regionale prestatieafspraken. Tablis Wonen heeft hiervoor deelgenomen aan een werkgroep.
3. Prestatie Afspraken Lange Termijn Drechtsteden (PALT)
Bij zowel de gemeenten als de corporaties staat het realiseren van
de juiste kwaliteit en het versterken van de woningmarkt voorop. De
gevolgen van de recessie, Europese regelgeving, financieringsproblematiek en bezuinigingen zijn nog onduidelijk. Daarom is afgesproken dat de PALT-afspraken in 2015 worden herijkt.
Op dit moment worden we ook in de Drechtsteden geconfronteerd
met geringe beweging op de woningmarkt. Hoewel de kern van de
woonvisie (kwaliteitsverbetering) overeind blijft, geven de veranderende omstandigheden aanleiding de weg er naar toe opnieuw te
beschrijven. Dat betekent dat de visie geen aanpassing behoeft,
maar dat er een woonstrategie opgesteld moet worden hoe we de
afgesproken doelen denken te bereiken, rekening houdend met de
beperkte mogelijkheden die ook andere partijen hebben. Die strategie wordt daarmee onder andere de basis voor 2015 om de PALT
afspraken te herijken.
Tablis Wonen
55
5. Producten en diensten
Veranderende tijden vragen om een flexibele houding van Tablis Wonen. Ook in 2013 is weer gebleken dat
het niet meer vanzelfsprekend is om woningen te verhuren of te verkopen. Het aanbod van producten en
diensten moet steeds beter aansluiten bij de wensen en (financiële) mogelijkheden van de klant.
56 Tablis Wonen
5.1 Realisatie nieuwbouw- en herstructureringsprojecten
Met onze nieuwbouwprojecten zijn we op een breed terrein actief.
Woningen hebben hierin een belangrijk aandeel maar we richten ons
ook op andere typen (maatschappelijk) vastgoed. We streven bij het
aanbod van al onze producten en diensten naar een hoge kwaliteit
en steeds meer keuzemogelijkheden voor onze klanten.
Als gevolg van de (verslechterende) situatie op de huizenmarkt en
de nieuwe wet- en regelgeving is een aantal projecten zoals opgenomen in het jaarplan van 2013 vertraagd, doorgeschoven of vervallen.
In de meerjarenbegroting 2014 en verder zijn de effecten hiervan
zichtbaar geworden. De voortgang van de projecten en de daarvoor
benodigde bezetting, zijn in de komende jaren grotendeels afhankelijk van de (on)mogelijkheden op de huizenmarkt en van de financiële
(on)mogelijkheden van Tablis Wonen als gevolg van nieuwe wet- en
regelgeving.
Tecchnische dienst Tablis Wonen
Projecten
Pnr
Projectnaam
Aantal woningen (incl. differentiatie)
Beoogde doelgroep
Stand 31-12-2013
Karekietstraat
9 eengezinswoningen koop (niet-DAEB)9
markt /
Uitvoering
Sliedrecht
30 appartementen huur,
eigen huurders TW
Realisatie
952
waarvan 17 (DAEB) en 13 (niet-DAEB)
senioren (sociaal en markt)
Bonkelaarplein Sliedrecht
22 appartementen huur (niet-DAEB)
markt
Uitvoering
750
Dorpsstraat 14-16 Wijngaarden
3 eengezinswoningen, koop (niet-DAEB)
markt
Uitgesteld
973
Havenkwartier deelgebied C
18 appartementen sociale huur (DAEB)
algemeen
In voorbereiding
Sliedrecht
23 eengezinswoningen sociale huur (DAEB)
algemeen
954
In voorbereiding
9 DAEB staat voor Diensten van Algemeen Economisch Belang. Dit zijn diensten die (geheel of gedeeltelijk) met staatsteun worden mogelijk gemaakt. Corporaties mogen met staatsteun huurwoningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens (€ 681,02 prijspeil 2013) en maatschappelijk vastgoed bouwen en exploiteren, Alle andere diensten en activiteiten
die corporaties ontplooien mogen geen staatsteun ontvangen, zgn. niet-DAEB
Jaarverslag 2013
Tablis Wonen
57
5. Producten en diensten
Projecten
Pnr
Projectnaam
Aantal woningen (incl. differentiatie)
Beoogde doelgroep
Stand 31-12-2013
960
Winklerplein Sliedrecht
verkoop bestaand bezit
algemeen
Geen project
957
Baanhoek- West Sliedrecht
20 appartementen sociale huur (DAEB)
algemeen
Uitgesteld
961
Staatsliedenbuurt Sliedrecht
herstructurering 428 bestaande woningen
nader te bepalen
In voorbereiding
000
Oud-Alblas West
herstructurering 19 bestaande woningen
nader te bepalen
In voorbereiding
7 eengezinswoningen huur (DAEB)
nader te bepalen
Uitgesteld
3 beneden- en bovenwoningen huur (DAEB)
nader te bepalen
Uitgesteld
herstructurering 3 bestaande woningen
nader te bepalen
Uitgesteld
algemeen
Opgeleverd
herontwikkeling vertreklocatie Trefpunt
000
Wijngaarden-West
000
Wijngaarden-Midden
herontwikkeling vertreklocatie Haveling
Op te leveren
972
Havenkwartier deelgebied B
24 appartementen huur (DAEB)
Sliedrecht
5 appartementen huur (niet-DAEB
4 eengezinswoningen, huur (DAEB)
algemeen
26 parkeerplaatsen
Prestatiedoelen 2013
1. Realiseren van drie projecten
waar een budget (kasstroom) mee
gemoeid is van 2. Voorbereiden van zes projecten
waar een budget (kasstroom) mee
gemoeid is van 3. Opleveren van één project
waar een budget (kasstroom) mee
gemoeid is van
Totaal
58 Tablis Wonen
€ 12.032.000
€
Investeringen volgens jaarplan 2013 zijn totaal € 19.884.000. Werkelijk geïnvesteerd in 2013 is € 9.474.000 verdeeld over bovenstaande
projecten. Genoemde werkelijke investering is inclusief BTW en exclusief verkoopopbrengsten. In de financiële verslaglegging zijn investeringen, BTW-verrekening en verkoopopbrengsten gecorrigeerd
weergegeven.
3.237.000
Gerealiseerd in 2013
€
4.615.000
€ 19.884.000
1. Realiseren
In 2013 is, in overeenstemming met het jaarplan 2013, (verder) gewerkt aan de realisatie van onderstaande projecten. In totaal is hieraan in 2013 € 4.366.00 besteed:
• Karekietstraat, Sliedrecht: 9 eengezinswoningen koop, 13 seniorenappartementen huur (niet-DAEB) en 17 seniorenappartementen huur (DAEB)
• Bonkelaarplein, Sliedrecht: 22 appartementen huur (niet-DAEB)
De daadwerkelijke besteding in 2013 voor deze projecten is een stuk
lager dan gepland. Dit heeft vooral te maken met een latere ‘start
bouw’ van het project aan de Karekietstraat: oktober i.p.v. maart
2013. Daarnaast blijkt dat de bouw van het project Bonkelaarplein
minder snel verloopt dan gepland. Het plan Havenkwartier deelgebied C is in 2013 niet tot realisatie gekomen en doorgeschoven naar
‘in voorbereiding’.
2. Voorbereiden
In overeenstemming met het jaarplan 2013 zijn in 2013 voorbereidende werkzaamheden verricht voor onderstaande projecten. In totaal is hieraan in 2013 € 75.600 besteed:
• Havenkwartier deelgebied C, Sliedrecht: 18 appartementen huur
(DAEB), 23 eengezinswoningen huur (DAEB)
• Baanhoek-West: dit project is voorlopig uitgesteld. Vooralsnog
wordt van 20 appartementen uitgegaan (DAEB).
• Staatsliedenbuurt Sliedrecht: herstructurering 428 bestaande woningen huur (DAEB) (uitvoering gepland voor 2016-2020)
• Wijngaarden-West en Midden: ontwikkeling uitleggebied 10 woningen huur (DAEB), herontwikkeling vertreklocatie Haveling en 3
seniorenwoningen
• Oud-Alblas Dorpstraat e.o.: herstructurering 15 eengezinswoningen, herontwikkeling vertreklocatie Trefpunt.
3. Opleveren
In 2013 zijn, in overeenstemming met het jaarplan, de onderstaande
deelprojecten opgeleverd. In totaal is hieraan in 2013 € 5.032.000
besteed:
• Havenkwartier deelgebied B Sliedrecht: 24 appartementen huur
(DAEB), 5 appartementen huur (niet-DAEB), 4 eengezinswoningen huur (DAEB) en 26 parkeerplaatsen.
Jaarverslag 2013
Karekietstraat, Sliedrecht
Appartementen Havenkwartier, Sliedrecht
De Karekiet in aanbouw, Sliedrecht
Tablis Wonen
59
5. Producten en diensten
Niet gerealiseerd in 2013
1. Realiseren
In 2013 is onderstaand project niet gerealiseerd:
• Dorpsstraat 14 - 16 Wijngaarden: drie eengezinswoningen koop.
Als gevolg van vertraging in het vergunningentraject is in 2012
niet gestart met de realisatie van dit project. Wel is verder gewerkt aan de voorbereiding en zijn de woningen te koop aangeboden. De belangstelling voor de woningen is, mede als gevolg
van de huidige marktomstandigheden, gering gebleken. Actieve
verkoop en realisatie van dit project is in overleg met de gemeente vooralsnog opgeschoven naar 2014.
In totaal is aan bovenstaand project in 2013 nihil besteed.
Het aanbod van producten en
diensten moet steeds beter aansluiten
bij de wensen en (financiele
mogelijkheden van de klant).
2. Voorbereiden
In afwijking van het jaarplan 2013 zijn in 2013 geen of nauwelijks
voorbereidende werkzaamheden verricht voor onderstaande projecten:
• Burgemeester Winklerplein Sliedrecht: 46 appartementen huur.
Wij nemen geen huurwoningen af binnen het plan, maar blijven
betrokken bij de planvorming. Mede doordat de plannen afhankelijk zijn van de inbreng van bestaand bezit van Tablis Wonen. Voor
de verkoop van het benodigde bestaande bezit dat eigendom is
van Tablis Wonen is met de Windroos Bouw Groep (ontwikkelaar)
een overeenkomst gesloten.
60 Tablis Wonen
• Winklerplein Noord-Oost: acht eengezinswoningen huur: in samenhang met het project Burgemeester Winklerplein Sliedrecht,
zie voorgaand punt.
• Baanhoek-West 20 appartementen: 20 appartementen huur, als
gevolg van de marktomstandigheden loopt de realisatie van de uitbreidingswijk Baanhoek-West vertraging op. De ontwikkeling en
realisatie van 20 sociale huurappartementen door Tablis Wonen zijn
als gevolg daarvan doorgeschoven tot een nader te bepalen tijdstip.
In totaal is aan bovenstaande projecten in 2013 nihil besteed.
3.Opleveren
In 2013 zijn alle projecten, in overeenstemming met het jaarplan,
opgeleverd.
5.2 Realisatie verkopen nieuwbouwprojecten
Als gevolg van de stagnerende koopmarkt lopen diverse nieuwbouwprojecten vertraging op. Wij hebben hier met name mee te
maken bij het (totaal) project Baanhoek-West. De realisatie van dit
project heeft inmiddels forse vertraging opgelopen als gevolg van
het feit dat de betrokken projectontwikkelaars te maken hebben gekregen met teruglopende verkoopcijfers.
In november 2011 is Vorm Ontwikkeling gestart met de verkoop van
de te realiseren koopwoningen in deelgebied B van Het Havenkwartier. In augustus 2012 is gestart met de bouw van deelgebied B. Bij
de oplevering van deelgebied B waren alle koopwoningen verkocht.
Op 10 oktober 2013 is Vorm Ontwikkeling gestart met de verkoop
van de te realiseren koopwoningen in deelgebied C van Het Havenkwartier. Inmiddels zijn 14 van de 21 appartementen en 5 van de 19
eengezinswoningen verkocht.
In april 2013 is gestart met de verkoop van negen te realiseren koopwoningen. Hierbij hebben de huurders van Tablis Wonen voorrang
gekregen op andere kopers. Dit heeft tot resultaat gehad dat vijf van
de negen kopers huurders van ons zijn. Alle woningen zijn voor de
zomer verkocht. Dit is in deze tijd een mooi resultaat.
In diverse projecten van zijn voor ons rekening en risico koopwoningen gerealiseerd. Ook in deze projecten zijn de gevolgen van de
stagnerende koopmarkt merkbaar. Bij het project Dorpshart in Bleskensgraaf zijn eind 2013 nog drie appartementen te koop. De belangstelling voor deze laatste appartementen is minimaal. De open
dagen die worden georganiseerd trekken geen belangstellenden
meer. In de zomer van 2013 zijn deze appartementen opnieuw getaxeerd. Voor alle drie de appartementen kwam uit deze taxatie een
behoorlijk lagere marktwaarde. Vanwege de lagere marktwaarde en
het ontbreken van belangstelling is eind 2013 de prijs van deze appartementen verlaagd. Of de verlaging effect heeft gehad zal in 2014
blijken.
gelijks en planmatig onderhoud van onze woningen. In 2013 trokken
we daar totaal € 6.982.000 voor uit.
De volgende budgetten waren beschikbaar voor onderhoud:
Begroot
Reparatie
Uitgegeven
Verschil
Percentage
€ 138.000 -/--
14% -/-
€ 1.020.000
€ 137.000
15%
€ 5.100.000
€ 4.009.000
€ 1.091.000 -/-
21% -/-
€ 6.982.000
€ 5.890.000
€ 1.092.000 -/-
15% -/-
€
999.000
€
€
883.000
861.000
onderhoud
Mutatie
onderhoud
Planmatig
onderhoud
Totaal
5.3 Kwaliteit huidig woningbezit
Prestatiedoelen 2013
1. Binnen de beschikbare budgetten uitvoeren van de planmatig onderhoudswerkzaamheden, reparatieonderhoud en het mutatieonderhoud.
2. Investering in energiebesparende maatregelen.
3. Deelname FSC-certificaat aannemers.
4. Planning planmatig onderhoudswerkzaamheden.
5. Keuzes maatwerkproduct keukens.
6. Politiekeurmerk Veilig Wonen.
7. Onderhoudsplanning voor stichting Drechtstreek.
8. Systematiek implementeren kwaliteits-conditiemeting.
9. Leerling werkplaats aanbieden.
10.Ruimhartig beleid huurdersonderhoud.
11.Beleid Zelf Aangebrachte Veranderingen.
Algemene opmerking:
Vanaf 1 maart 2013 is van overheidswege een tijdelijke BTW-verlagingsmaatregel van kracht geweest over het arbeidsdeel. Het
BTW-tarief van diverse werksoorten was over het arbeidsdeel 6% in
plaats van 21%. Dit heeft een positief effect gehad op de uitgaven.
1.Binnen de beschikbare budgetten uitvoeren van de onderhoudswerkzaamheden
Onze huurders waarderen goed onderhoud aan de woning. Dit
wordt via onderzoeken en enquêtes door KWH gemeten. Het is dus
niet voor niets dat wij veel aandacht en zorg besteden aan het da-
In 2013 is enorm veel werk verricht om het pilottraject Lighthouse
van het NCCW goed in werking te krijgen. Aan het eind van 2013 is
het gelukt om een planningsmodule operationeel te krijgen. Hiermee kunnen we reparatieverzoeken beter inplannen en de klanten
nog beter van dienst zijn. Daarnaast is er efficiëntie bereikt doordat
Jaarverslag 2013
Reparatieonderhoud
Met behulp van KWH-metingen is nog meer de nadruk gelegd op
het ingezette verbetertraject om het reparatieonderhoud klantgerichter te maken. Dit betekent concreet dat wij bij een melding van
een reparatieverzoek met de klant een goede afspraak maken, de
klant zo volledig mogelijk informeren en op de hoogte houden van
wat de klant mag en kan verwachten over de uitvoering van het
reparatieverzoek.
Tablis Wonen
61
5. Producten en diensten
de vaklieden van de Technische Dienst de reparatieverzoeken via een
smartphone onderweg kunnen ontvangen en de opdrachten gereed
kunnen melden.
Een andere gerealiseerde verbeteringsslag van het verbetertraject
van de Technische Dienst is met minder vaste aannemers werken.
Er is gestart met het werken met vaste verrekenprijzen met de overgebleven aannemers. Dit wordt in 2014 verder uitgewerkt..
Van het budget (€ 999.000) voor reparatieonderhoud is in 2013
14% over. In 2013 zijn 7.777 reparaties uitgevoerd naar aanleiding
van 6.659 meldingen. Ter vergelijking: in 2012 8.007 reparaties en in
2011 9.763 reparaties.
Mutatieonderhoud
Ook bij het mutatieonderhoud is een belangrijke verbeteringsstap
gemaakt in efficiëntie. Bij de vooropname wordt gepland welke
werkzaamheden direct na de inlevering van de sleutel uitgevoerd
moeten worden. Dit geeft bij de uitgifte van de sleutel aan de nieuwe bewoner al direct een veel beter gevoel.
Het budget (€ 883.000) voor mutatieonderhoud is in 2013 met 15%
overschreden. Deze overschrijding wordt vooral veroorzaakt door
een stijging van het aantal opdrachten. Daarnaast speelt een rol dat
sommige bewoners in het verleden niet meegedaan hebben met
een opknapbeurt van keuken, douche en toilet via complexmatig
planmatig onderhoud. Bij mutatie worden deze werkzaamheden alsnog gedaan. In 2013 zijn 3.219 mutatiebonnen uitgevoerd. Ter vergelijking: in 2012 2.735 bonnen en in 2011 2.466 bonnen.
Planmatig onderhoud
In totaal is er € 4.009.000 aan planmatig onderhoud besteed. Dit
is een onderschrijding van 21% van het budget € 5.100.000. Het
verschil wordt o.a. veroorzaakt door het volgende:
• het schilder- en houtrotsaneringswerk van de 162 woningen in de
62 Tablis Wonen
Hofjeswijk is niet uitgevoerd omdat er besloten is om kunststof
kozijnen met hoogrendement glas toe te passen in 2014. Hiervoor was ca. € 400.000 begroot;
• enkele werken waren niet geheel gereed per 31-12-2013; dit resulteerde in een overlopende verplichting van € 72.000 naar 2014;
• er was een budget van € 100.000 opgenomen voor de op te leveren nieuwbouwwoningen in 2013. Dit budget is niet benut als
gevolg van latere opleveringen en garantietermijnen;
• het BTW-voordeel door de tijdelijke verlagingsmaatregel is ca.
€ 300.000;
• een totaal aanbestedingsvoordeel van ca. € 220.000.
Naast de aankondiging richting de bewoners van (de samenvatting van) de planmatig onderhoudswerkzaamheden (per complex)
aan het begin van het jaar én de berichtgeving dat het werk gestart
is, is in 2012 gestart met een aftersalesbrief. Hierin wordt aan de
bewoners gevraagd of er, los van de beoordeling van de opzichter,
nog onvolkomenheden en/of mankementen zijn. Op basis van de
informatie die daardoor van de bewoners wordt ontvangen, wordt
adequaat actie ondernomen. De ervaring in 2013 leert dat deze manier van werken wordt gewaardeerd door de klanten. Naast onvrede
wordt zo voorkomen dat er later reparatieverzoeken ontvangen worden over niet afgewikkelde punten.
2. Investeren in energiebesparende maatregelen
In 2013 zijn bij drie 5--hoogflats (Nachtegaal, Reiger en Lijsterhof) de
vloeren geïsoleerd door isolatie aan te brengen tegen plafonds van
de bergingen en garages. Daarnaast zijn oude CV-ketels vervangen
door nieuwe energiezuinigere CV-combi ketels.
3. Deelname FSC-certificaat aannemers
Verreweg de meeste aannemers zijn FSC10gecertificeerd. Vanaf 1
januari 2012 werken wij alleen met FSC-gecertificeerde aannemers.
Dit betekent concreet dat we alleen nog maar FSC-hout toepassen
in nieuwbouw, renovatie en onderhoud.
4. Planning planmatige onderhoudswerkzaamheden
Vrijwel alle geplande onderhoudswerkzaamheden zijn vóór 31 december uitbesteed en gefactureerd.
In 2013 is niet meer gemeten op basis van aanbestedingspercentagedoelen per kwartaal maar volgens een werkplanning via het
softwarepakket MS-Project.
5. Keuzes maatwerkproduct keukens
Bij nieuwbouw, renovatie- en mutatieonderhoud zijn huurders meer
in de gelegenheid gesteld om de keuken, de badkamer en het toilet deels naar eigen smaak in te richten. Wij bieden hen keuzepakketten aan van tegelwerk, aanrechtbladen, keukenkastjes, kranen,
enzovoorts; al dan niet tegen betaling van een eigen bijdrage. De
samenstelling van de keuzepakketten is in 2013 opnieuw bekeken
en vastgesteld op basis van het aanbod.
6. Politiekeurmerk Veilig Wonen
Vanaf 2003 is bij alle woningen die op langdurig ‘doorexploiteren’
staan zo veel mogelijk hang- en sluitwerk aangebracht volgens de
normen van het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Het keurmerk is 10
jaar geldig. In 2013 heeft de eerste hercertificering plaatsgevonden
van de woningen die in 2003 uitgevoerd zijn. Dit houdt in dat het
hang- en sluitwerk aan de nieuwste eisen en normen wordt getoetst
en indien nodig en mogelijk wordt aangepast.
7. Onderhoudsplanning voor stichting Drechtstreek
Er is in 2013 opnieuw invulling gegeven aan de activiteiten zoals
overeengekomen in de samenwerkingsovereenkomst die eind 2010
is afgesloten tussen de stichting Drechtstreek in Sliedrecht en Tablis
Wonen. Stichting Drechtstreek heeft 152 appartementen in gebouw
“de Drechtstreek” en 34 appartementen in gebouw “Sleijeborgh” in
eigendom. Voor diverse onderhoudswerkzaamheden is in 2013 ondersteuning geleverd in de werkvoorbereiding, inkoop en uitvoering.
Een forse ingreep betrof de vernieuwing en isolatie van de dakbedekking. Daarnaast is in nauw overleg de meerjarenonderhoudsbe-
Jaarverslag 2013
groting geactualiseerd. Per 31 december 2013 is de overeenkomst
echter beëindigd.
8. Systematiek implementeren kwaliteits- en conditiemeting
In de ontwikkeling van een systematiek voor kwaliteits- en conditiemeting zijn in 2013 de in 2012 ingezette stappen voortgezet. In het
verlengde van het Lighthouse-traject is voor de Technische Dienst,
op basis van een zogenaamde nulmeting, een plan van aanpak opgesteld. Onder de titel ‘verbetertraject Technische Dienst’ zijn, in
overleg met het Klantserviceteam, de mutatieopzichters, en de
coördinator onderhoud verbeterpunten gedefinieerd. Deze moeten
resulteren in efficiëntere en meetbare dienstverlening op het gebied
van reparatie- en mutatieonderhoud. In 2013 zijn de verbeterpunten
geïmplementeerd in de dagelijkse praktijk.
Met betrekking tot planmatig onderhoud is eind 2012 besloten een
vergelijkbaar verbetertraject in te zetten. Dit traject is in 2013 in gang
gezet. Resultaat van beide verbetertrajecten moet zijn dat de processen met betrekking tot de verschillende onderhoudsonderdelen
worden geoptimaliseerd en naadloos op elkaar zijn afgestemd. De
wijze waarop er een effectievere kwaliteits- en conditiemeting plaats
kan vinden is een onderdeel van de verbetertrajecten en wordt daarin meegenomen.
In 2013 is onder begeleiding van een extern bureau een plan van
aanpak gemaakt om te komen tot een efficiëntere aanpak van het
meerjaren-onderhoud. Dit plan is in zeven onderdelen opgesteld en
de medewerkers van de afdeling planmatig onderhoud voeren de
verbeteronderdelen uit.
10 FSC , Forest Stewardship Council, Het internationale, onafhankelijke keurmerk verzekert dat grondstoffen voor hout- en papierproducten afkomstig zijn uit verantwoord
beheerde bossen.
Tablis Wonen
63
5. Producten en diensten
De onderdelen zijn:
•Portefeuillestrategie
• Conditiemeting en kwaliteit
• Voorraadbeheer via complexbeheerplannen
• Meerjaren onderhoudsbegroting
•Processen
•Inkoop
•Managementinformatie
Om te komen tot een goede invulling zijn in 2013 diverse trainingen
en cursussen gedaan.
Een belangrijk onderdeel met veel impact is de invoering van de
module Conditiemeting in het softwarepakket Homerun volgens de
NEN2767. In december 2013 is het pakket geïnstalleerd. Vanaf 2014
wordt jaarlijks één derde deel van het woningbezit volgens deze methode technisch geïnventariseerd. In het kader van het Strategisch
Voorraad Beleid wordt ook in 2014 vastgesteld welk conditieniveau
voor ieder complex moet gelden. Vervolgens wordt per woonblok en
per complex de begroting voor drie jaar gemaakt.
9. Leerling werkplaats aanbieden
Binnen de Technische Dienst was er ook in 2013 weer plaats voor
leerlingen. In samenwerking met Praktijkschool De Sprong uit Sliedrecht hebben twee leerlingen een periode stage gelopen bij de
Technische Dienst. Vanuit het HBO is een vierdejaars stage ingevuld
van eind 2012 tot begin 2013 op de afdeling Vastgoed. De student
heeft vanuit de meerjaren-onderhoudsbegroting via MS-Project een
vertaalslag gemaakt naar een werkplanning. In 2013 is dit format
opnieuw benut.
Het project Havenkwartier deelgebied B is, in nauwe samenwerking
met de uitvoerende partij (Vorm Bouw), ingericht als leerling-bouwplaats. Vanuit de praktijkopleiding zijn hier dagelijks vier leerlingen
aan het werk onder begeleiding van gekwalificeerde werknemers
van de aannemer.
64 Tablis Wonen
10. Ruimhartig beleid huurdersonderhoud
Zolang onze financiële en organisatorische middelen dit toelaten nemen wij de kosten van het wettelijk huurdersonderhoud deels voor
onze rekening. Daarnaast nemen wij ook het aanbrengen van hangen sluitwerk volgens het Politiekeurmerk voor onze rekening.
11. Beleid Zelf Aangebrachte Veranderingen
In ons beleid ´Veranderingen in en aan uw woning´ is het toegestaan
onder bepaalde voorwaarden zelf veranderingen in en aan de woning te realiseren. Als aan bepaalde eisen wordt voldaan, mogen de
aangebrachte veranderingen bij beëindiging van de huur in de woning worden achtergelaten. Voor kleine aanpassingen hoeft de klant
geen toestemming aan te vragen; wel voor beperkte tot ingrijpende
bouwkundige en constructieve aanpassingen (bijvoorbeeld vaste
trap of dakkapel).. Er zijn klus- en kwaliteitswijzers beschikbaar. In
2013 ontvingen we ook aanvragen voor het mogen plaatsen van
zonnepanelen. Als milieubewuste corporatie ondersteunen we deze
initiatieven uiteraard.
In 2013 hebben wij 46 ZAV aanvragen ontvangen en behandeld. Van
deze aanvragen zijn er vier afgewezen.
5.4 Het digitaal aanbieden van het doen van reparatieverzoeken
Binnen de website is een programma opgenomen waarmee de klant
digitaal een reparatieverzoek kan indienen. Het pakket wordt doorontwikkeld en de doelstelling is dat in 2014 de klant ook zelf de dag
en het tijdstip kan bepalen waarop de reparatie wordt uitgevoerd.
5.5 Het actualiseren van onze folders en de informatie op de
website
Alle folders en de door ons via de website gegeven informatie worden voortdurend geactualiseerd. Daarnaast is en wordt ons informatiemateriaal herschreven in voor de klant begrijpelijke taal. Ook is
de website anders ingericht en is een aantal aanpassingen gedaan
waardoor het lees- en zoekgemak van de klant is verbeterd
5.6 Koopgarant en Kopen naar wens
Naast het product Koopgarant zijn wij in het bezit van de licentie voor
de verkoopconstructie Kopen naar wens. Beide producten zijn gebaseerd op een erfpachtconstructie. Bij Kopen naar wens wordt aan
de klant over een deel van de koopsom uitstel van betaling verleend,
waardoor de woning voor de klant betaalbaar wordt. Het percentage
van de uitgestelde betaling is gekoppeld aan het inkomen, waarbij
wij aan de middeninkomens het hoogste percentage verlenen. De
uitgestelde betaling kan tussentijds betaald worden of op het moment van doorverkoop van de woning. Het verschil met Koopgarant
is dat bij Koopgarant sprake is van een korting en dat de corporatie
een terugkoopplicht heeft.
Jaarverslag 2013
Tablis Wonen
65
6. Organisatie
In 2013 is verder gewerkt aan de in 2010 ingezette organisatorische aanpassingen. Onze kernwaarden (betrouwbaar, transparant, milieubewust, deskundig en klantgedreven) komen steeds beter tot uiting. Dit wordt
gewaardeerd door de medewerkers zelf, maar ook door onze externe klant. We moeten wel bezig blijven met
het goed afstemmen van de organisatiestructuur en –cultuur op de nog steeds veranderende omgeving.
66 Tablis Wonen
In 2011 en 2012 is de ontwikkeling van de organisatie gemeten. Ook
in 2013 is een aantal belangrijke nieuwe onderzoeken gehouden binnen Tablis Wonen. Hieronder volgt een weergave van de hoofdlijnen
van de resultaten van deze onderzoeken.
•
•
•
•
Medewerkers Tevredenheidsonderzoek (MTO)
In 2013 is de medewerkerstevredenheid gemeten in het 3e (7,2) en
4e kwartaal (7,4). Het gemiddelde rapportcijfer van Tablis Wonen als
werkgever is 7,3. In het 3e kwartaal is het speerpunt samenwerken
gemeten en in het 4e kwartaal de inhoud van het werk. Samenwerking gaat steeds beter, maar heeft nog steeds aandacht nodig. Medewerkers geven aan goed op de hoogte te zijn van de uit te voeren
werkzaamheden.
In 2013 zijn door de ontwikkelteams verbetervoorstellen gedaan. De
quick wins zijn/worden zo spoedig mogelijk afgehandeld. Daarnaast
worden de voorstellen ook in 2014 verder uitgewerkt en opgepakt.
Deze doelstellingen zijn gehaald. Daarmee zijn deze acties natuurlijk
nog niet afgerond. In 2014 en de jaren daarna gaan we verder met
de invoering van de verbetervoorstellen. De uiteindelijke doelstelling
van de klantgedreven organisatie die wij anno 2014 willen zijn, komt
hiermee steeds dichterbij.
Uit een ander onderzoek dat in 2012 is gehouden, blijkt dat de organisatie, de systemen, de cultuur en de competenties van de medewerkers nog niet allemaal optimaal op elkaar zijn afgestemd. Wij
hebben afgesproken dat we dit in 2013 verder zouden uitwerken.
In 2013 hebben we daarmee een start gemaakt door middel van
ontwikkelteams. Doordat het MT pas het 4e kwartaal voltallig is geworden, kent dit een overloop naar 2014.
Door het bespreekbaar maken van ontwikkelpunten in werkoverleggen en functionerings- en beoordelingsgesprekken zien we verbeteringen. Door de blijvende aandacht voor organisatieontwikkeling
zullen nog meer verbeteringen zichtbaar worden. Tablis Wonen blijft
zich dus ontwikkelen.
6.1 Ontwikkeling organisatie
Op het gebied van organisatieontwikkeling hebben wij ons in het
jaarplan 2013 de volgende hoofddoelstellingen:
• Structureren en consolideren KST
• Verder digitaliseren en flexibiliseren van de afdeling Wonen
Jaarverslag 2013
Implementatie voor efficiencyverbetering eigen Technische Dienst
Plan van aanpak opstellen vastgoedsturing
Verbreden functietaken en -inhoud medewerkers
Verbeteren kennisdelen tussen de afdelingen
6.2 Organogram, formatie en bezetting
Tablis Wonen hanteert een tweelagenstructuur als bestuursmodel.
Het bestuur wordt gevormd door een eenhoofdige directie en de
Raad van Commissarissen. Deze bestond op 31 december 2013 uit
vijf leden.
Raad van
Commissarissen
RvC-leden
Directie
Directeur-bestuurder
Staf en Beleid
Secretariaat
Beleidsmedewerker
Directiesecretaresse
ICT-medewerker
Medewerker P&O
Medewerker PR en Comm.
Programmamanager SVB
Financiën
Vastgoed
Wonen
Projecten
Manager Financiën
Manager Vastgoed
Manager Wonen
Manager Projecten
Coördinator financiën
Afd. assistent vastgoed
Teamleider Woonservice
Projectleider
Huuradministrateur
Coördinator onderhoud
Medewerker Woonservice
Medewerker financiën
Medewerker onderhoud
Toezichthouder
Medewerker fin./servicekst.
Projectleider PO
Huismeester
Admin. Facilitair medew.
Opzichter PO
Coördinator klantservice
Interieur verzorgster
Werkvoorbereider
Medewerker klantservice
Technische dienst
Teamleider TD
Opzichter niet-PO
Vakman TD
Algemene hulp TD
Tablis Wonen
67
6.Organisatie
In 2013 zijn vier medewerkers uit dienst gegaan. Hieruit zijn twee vacatures ontstaan, de andere twee medewerkers waren boventallig.
Eén vacature is ingevuld door interne doorstroming. Eén vacature is
ingevuld door een nieuwe medewerker.
Tablis Wonen heeft in 2013 64 open sollicitaties en 11 aanvragen voor
een stageplaats ontvangen.
Aan het eind van 2013 waren er 59 personen in dienst (in totaal 49.1
fte), waarvan 26 vrouwen en 33 mannen. De gemiddelde leeftijd van
de medewerkers is 47 jaar.
Ook dit jaar waren er weer jubilea. Twee medewerkers vierden hun
12½ jarig jubileum bij Tablis Wonen.
2 1,4
Directie en staf
5,2
6
Financiën
Technische dienst (VG)
Vastgoed
17
6.3 Ontwikkeling medewerkers
Jaarlijks voeren we plannings-, functionerings- en beoordelingsgesprekken met de medewerkers. In 2011 zijn we gestart met een
nieuwe aanpak van de beoordelingscyclus. In 2013 is deze aanpak
opnieuw geëvalueerd. In deze cyclus wordt expliciet aandacht besteed aan de mogelijke ontwikkelingen van de medewerker.
Tablis Wonen stelt middelen beschikbaar voor bedrijfsbrede- of
groepsgerichte opleidingen. In 2013 organiseerden we voor acht medewerkers een EHBO-opleiding en voor medewerkers verdeeld over
de afdelingen een cursus basisfinanciën voor corporatiemedewerkers.
Voor 2013 hadden wij € 170.000 aan opleidingskosten begroot, wij
hebben hiervan daadwerkelijk €129.268 besteed.
Medewerkers maken in 2013 meer gebruik van hun persoonlijk loopbaanbudget. De opleidingen in dit kader variëren van coaching sessies tot voorbereiding op het pensioen. Drie medewerkers hebben
hun HBO-opleiding afgerond.
Wonen
10,3
Projecten
Interieurverzorging
7,2
Tablis Wonen blijft zich ontwikkelen.
Formatie per 31 december 2013 = 49,1 fte
1,5
1,4
Directie en staf
5,3
5,7
Financiën
Technische dienst (VG)
Vastgoed
Wonen
17
10,4
7,4
Bezetting 2013 per 31 december 2013 = 48,7 fte
68 Tablis Wonen
Projecten
Interieurverzorging
6.4Ziekteverzuim
Het totale ziekteverzuim in 2013 is 3,30% (bij een meldingsfrequentie van 1,44 en een gemiddelde verzuimduur van 4,64 dagen). Het
verzuimpercentage is weer licht gedaald en zit nu onder het niveau
van 2010 (3,39%). De meldingsfrequentie is nagenoeg gelijk aan
2012 (1,43) en blijft een aandachtspunt omdat dit te beïnvloeden is
door de werkgever. In 2012 is het nieuwe ziekteverzuimreglement
tot stand gekomen. Hierin is opgenomen dat de leidinggevende met
medewerkers die meer dan drie keer per 12 maanden verzuimen,
een frequent-verzuim gesprek voert. Dit werpt al wel zijn vruchten af
op het verzuimpercentage, maar nog niet op de meldingsfrequentie.
6.5Arbobeleid
In 2013 is opnieuw een Arbo jaarplan opgesteld en voor advies aan
de ondernemingsraad voorgelegd. In 2013 is alleen een ontruimingsoefening op Krohnestate gehouden.
6.6Integriteitsbeleid
Het aanscherpen van de regels met betrekking tot integriteit is in
2013 nog niet afgerond. De bedoeling is dat dit in de eerste helft
van 2014 wordt opgepakt. Zo worden o.a. regels opgesteld over het
aannemen van relatiegeschenken. Op dit moment zijn de interne
gedragscode en de klokkenluidersregeling nog steeds van toepassing. Dit beleid wordt jaarlijks geëvalueerd. In 2013 hebben wij geen
meldingen van mogelijke integriteitsschending ontvangen.
6.7 Ondernemingsraad (OR)
In 2012 is een geheel nieuwe OR van start gegaan. Deze bestaat uit
vijf leden. In 2013 hebben hierin geen wijzigingen opgetreden, twee
leden hebben zich verkiesbaar gesteld en zijn herbenoemd. Dit naar
aanleiding van het aangepaste OR- reglement.
De OR heeft vijf keer overlegd met de directeur-bestuurder. De belangrijkste gespreksonderwerpen waren:
• Gewijzigde functieprofielen (instemming)
• Procuratieregeling (advies)
• Afronding Periodiek Medisch Onderzoek (advies)
• Aangepast OR reglement
• Pilot zelfsturing Klantserviceteam (advies)
• Geautomatiseerd volgsysteem bedrijfsauto’s Map Trace (instemming)
• Invoering nieuw salarispakket (instemming nog niet afgerond)
• Nieuwe contracten veranderde dienstverlening Arbodienst (instemming)
• Arbo jaarplan 2013 (advies)
Jaarverslag 2013
6.8 Relatie met andere rechtspersonen
Tablis Wonen is lid van:
• Aedes, vereniging van woningcorporaties
• MKW, platform voor midden- en kleine woningcorporaties
• VWZHZ (vereniging van woningcorporaties Zuid-Holland Zuid)
• Stichting Woonkeus
• KWH
Uiteraard werken wij ook nauw samen met de gemeenten Sliedrecht
en Molenwaard en met andere corporaties en belanghouders, zoals
zorg- en welzijnsinstellingen. Het betreft hier echter geen formele
relaties in de vorm van een lidmaatschap.
6.9Verbindingen
Wij werken in het belang van de volkshuisvesting samen met verschillende instellingen en organisaties. Als daar aanleiding voor is,
wordt het samenwerkingsverband omgezet in een deelneming. Ons
beleid is gericht op het zoveel mogelijk beperken van risico’s bij het
aangaan van verbindingen. Hieronder geven wij een overzicht van de
huidige verbindingen met de mogelijke financiële risico’s. Ook wordt
een opsomming gegeven van de Verenigingen van Eigenaren (VvE’s)
waarin wij bezit hebben.
A. Stichting Bouwen en Beheren
Deze stichting exploiteert vier bedrijfsruimten op de begane grond
van een senioren-appartementencomplex dat in ons eigendom en
beheer is. De stichting is in 1990 opgericht om het totale bouwplan financieel haalbaar te maken en betreft een nevenactiviteit in
de zin van MG 2001-26. Tablis Wonen en stichting Bouwen en Beheren hebben dezelfde directeur-bestuurder en dezelfde Raad van
commissarissen. Het feitelijke beheer van deze stichting lag bij het
eigen werkapparaat, tegen een vergoeding van € 3.585 per jaar. Per
1 januari 2013 heeft er een fusie plaatsgevonden tussen Tablis Wonen en de stichting Bouwen en Beheren. Het actief en passief vermogen van de stichting Bouwen en Beheren zijn aan Tablis Wonen
Tablis Wonen
69
6.Organisatie
overgedragen. Onder actief is opgenomen 685k aan materiële vaste
activa en onder liquide middelen € 80, en onder passiva is 649k aan
leningen opgenomen.
B. Stichting Woonkeus Drechtsteden
De deelnemende corporaties hebben stichting Woonkeus Drechtsteden opgericht om de administratieve zaken rondom de regionale
woonruimteverdeling te coördineren. Woonkeus zorgt ervoor dat wekelijks alle leegkomende woningen worden gepubliceerd op de website. Het verzamelen van de reacties van woningzoekenden is geautomatiseerd. De software van Woonkeus zorgt ervoor dat de reacties
op volgorde worden gezet. Het gaat hier om een hoofdactiviteit in
de zin van MG 2001-26 (bijdrage aan prestatieveld huisvesten van de
doelgroep). Woonkeus is sinds 1 januari 2000 actief. Stichting Woonkeus is opgericht door en werkzaam voor vijf woningcorporaties in de
gemeenten Alblasserdam, Dordrecht, Hendrik-Ido-Ambacht, Papendrecht, Sliedrecht en Zwijndrecht. Iedere deelnemende corporatie
heeft een afgevaardigde in de raad van toezicht. Voor Tablis Wonen
is dit de directeur-bestuurder. De jaaromzet (kosten) wordt naar rato
van het aantal woningen over de deelnemende corporaties verdeeld.
Wij hebben als voorschot over het jaar 2013 € 20.353 betaald, dat
ten laste van het jaarresultaat is gebracht.
C. Deelname Woningnet N.V.
Woningnet N.V. verzorgt de automatisering van de woonruimteverdeling in verschillende regio’s van Nederland. Sinds december 2004
nemen wij in het kapitaal van Woningnet deel in de vorm van honderd aandelen, tegen een nominale waarde van € 11,95 per stuk. Van
deze nominale waarde is 75% gestort. Via het regionale woonruimteverdeelsysteem maken wij gebruik van de diensten van Woningnet.
Bestuurlijk zijn wij niet betrokken bij Woningnet. Er is sprake van een
nevenactiviteit in de zin van MG 2001-26.
D. Stadsherstel Drechtsteden N.V. en Voorstraat B.V.
Het doel van Stadsherstel Drechtsteden N.V. is het op een maat-
70 Tablis Wonen
schappelijke en economische verantwoorde wijze verwerven, in
stand houden, herstellen, beheren en vervreemden van (rijks)monumenten in de zin van de Monumentenwet 1988 en andere historische gebouwen in de regio Drechtsteden en omgeving. De doelstelling van Voorstraat B.V. is beperkter en richt zich met vrijwel dezelfde
activiteiten alleen op de Voorstraat e.o. in Dordrecht. Hierbij is sprake
van specifieke aandacht voor de combinatie wonen, werken en leren. Voorstraat B.V. is 100% dochter van Stadsherstel Drechtsteden
N.V. Tablis Wonen is voor € 100.000 aandeelhouder in Stadsherstel
Drechtsteden N.V.
E. Stichting Drechtstreek
Eind 2010 tekende Tablis Wonen een samenwerkingsovereenkomst
met stichting Drechtstreek in Sliedrecht. Deze samenwerking houdt
in dat Tablis Wonen sinds 2011 (tegen een kostendekkende vergoeding) voor deze stichting de administratie (huur-, salaris en financiële administratie) uitvoert en het planmatig onderhoud organiseert
(begroten/plannen, aanbesteden en controleren op de uitvoering).
De stichting heeft 152 appartementen in gebouw de Drechtstreek in
eigendom en 34 appartementen in gebouw Sleijeborgh. Daarnaast
zijn er algemene ruimten en een aantal garages in eigendom. De samenwerking met de Stichting Drechtstreek is in wederzijds overleg
per 31 december 2013 beëindigd.
F. Vereniging van Eigenaren
Wij hebben bezit in de volgende Verenigingen van Eigenaren.
• Dorlandsweer en omstreken. Deze vereniging kent totaal 135 woningen, waarvan 10 in ons bezit. Zodra een woning leeg komt te
staan, wordt deze voor de verkoop aangeboden. Per 31 december 2013 staat één woning te koop
• Vereniging van Eigenaren Hobbemastraat. Deze vereniging beheert 32 woningen, waarvan 16 van ons. Ten opzichte van 2012
hebben er geen wijzigingen plaatsgevonden.
• Vereniging van Eigenaren Sperwerstraat. Deze vereniging beheert
80 woningen, waarvan 24 van ons. In 2012 is één woning verkocht.
• Vereniging van Eigenaren Amandelhof. Deze vereniging beheert
47 appartementen aan de Amandelhof in Bleskensgraaf, waarvan
32 van ons. Ten opzichte van 2012 hebben er geen wijzigingen
plaatsgevonden.
• Vereniging van Eigenaren Rondeel. Deze vereniging beheert 102
appartementen, een parkeergarage en een noodtrappenhuis aan
de Zuiderzeestraat. Ons aandeel is 38 van 90 parkeerplaatsen en
1/2 van het noodtrappenhuis tussen de koopappartementen en
de huurappartementen. De 51 huurappartementen vallen niet onder de VvE. Ten opzichte van 2012 hebben er geen wijzigingen
plaatsgevonden.
• Vereniging van Eigenaren De Hooghe Dijck. Deze vereniging beheert 26 appartementen, 12 zorgwoningen en een zorgruimte. De
vereniging is onderverdeeld in een drietal verenigingen: één voor
de koopappartementen, één voor de huurappartementen en één
voor de recreatiezaal.
• Vereniging van Eigenaren Thorbeckehof. Deze vereniging beheert
44 appartementen. De vereniging is onderverdeeld in een tweetal verenigingen: één voor de 22 koopappartementen, één voor
de 22 huurappartementen. Deze laatste zijn allemaal van ons.
Binnen de hoofdvereniging zijn de gemeenschappelijke rechten
ondergebracht, nl. het buitenterrein, de buitenparkeerplaatsen,
de groenvoorzieningen en de hellingbaan naar de parkeergarages. Ten opzichte van 2012 hebben er geen wijzigingen plaatsgevonden.
• Vereniging van Eigenaren Griendencollege. Deze vereniging beheert 20 appartementen en 4 commerciële ruimten in de plint van
het woongebouw.
• Vereniging van Eigenaren Ondersplitsing Parkeerplaatsen Wilhelminastraat. De vereniging beheert het uitsluitend gebruik van
zestig parkeerplaatsen en de technische ruimten in de stallingsgarage aan de Wilhelminastraat. De vereniging maakt deel uit van
de VvE Hoofsplitsing Julianastraat/Wilhelminastraat. Ten opzichte
van 2012 hebben er geen wijzigingen plaatsgevonden.
Jaarverslag 2013
• Vereniging van Eigenaren Dorpsstraat Oud-Alblas. De vereniging
is opgesplitst in twee onderverenigingen; één voor de koopwoningen en één voor onze 17 huurappartementen 17 huurappartementen zijn onderverdeeld in 15 seniorenwoningen en 2 woningen die opgebouwd zijn tot zorgsteunpunt. Ten opzichte van 2012
hebben er geen wijzigingen plaatsgevonden.
• Vereniging van Eigenaren Dorpshart Bleskensgraaf. Deze vereniging beheert 12 appartementen en 5 commerciële ruimten (winkels). Ten opzichte van 2012 hebben er geen wijzigingen plaatsgevonden.
Tablis Wonen
71
7. Financiële resultaten
WSW ratio’s
Het WSW heeft een nieuw beoordelingskader opgesteld dat vanaf
2014 in werking zal treden. Het WSW onderscheidt daarbij drie ratio’s:
a. Kasstromen op korte termijn: de Interest Coverage Ratio (ICR) en
de Debt Service Coverage Ratio (DSCR)
72 Tablis Wonen
b. Kasstromen op lange termijn: de Loan To Value (LTV) en solvabiliteit
c. Onderpand: de dekkingsratio
De financiële ratio’s worden beoordeeld op basis van de realisatie
van de afgelopen 3 jaar en de prognose voor de komende 5 jaar.
In onderstaand overzicht worden de nieuwe WSW-parameters aangegeven met daarbij de norm zoals die door het WSW is gesteld.
Geconcludeerd kan worden dat Tablis Wonen met de huidige uitgangspunten aan alle normen voldoet.
Prestatiedoelen 2013
1. Behoud solvabiliteit.
2. Jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen.
3. Realisatie verkopen bestaand bezit.
4. Beperken huurderving bij leegstand.
5.Huurbeleid.
6. Inkomensafhankelijk huurbeleid.
7.Harmonisatiebeleid.
8. Beperking huurachterstanden, incasso en ontruimingen.
1. Behoud solvabiliteit
De solvabiliteitsdoelstelling voor 2013 was een percentage tussen
20% en 25%, berekend op basis van de in de jaarrekening benoemde waarderingsgrondslagen (historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde). Beleidsmatig was al eerder vastgesteld dat het absolute
minimum 10% is. Het solvabiliteitspercentage voor 2013 is uitgekomen op 28,5%. Dit percentage voldoet volledig aan de gestelde
doelstelling.
2. Jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
In de begroting 2013 werd gerekend op een jaarresultaat van €
3.109. Het definitieve jaarresultaat bedraagt € 916. Dit is dus lager
Parameter
2011-2013
2014-2018
dan geraamd. De belangrijkste oorzaak is het moeten opnemen van
een negatieve belastinglatentie van € 1,9 miljoen. Tablis Wonen kent
nog steeds voldoende fiscaal compensabele verliezen (vooral veroorzaakt door het slopen van woningen) waardoor er ook in 2013
geen daadwerkelijke vennootschapsbelasting hoeft te worden betaald. De verwachting is dat de fiscale verliezen zeker nog tot 2020
te compenseren zijn.
3. Realisatie verkopen bestaand bezit
De norm van 15 te verkopen woningen uit bestaand bezit is precies
gehaald. In 2013 zijn 29 woningen beschikbaar gekomen voor verkoop. Hiervan zijn er 15 verkocht, waarvan 13 getransporteerd in 2013.
4. Beperken huurderving bij leegstand
Het aantal dagen leegstand bij mutatie bedraagt over 2013 gemiddeld 26 dagen over 344 regulier verhuurde woningen. De norm van
gemiddeld tien dagen wordt dus overschreden. Redenen van het
hoge aantal leegstanddagen in 2013 zijn onder meer:
• de hoge mutatiegraad door ketenverhuizingen als gevolg van oplevering nieuwbouwprojecten;
• het digitaal aanbieden van woningen levert bij groepsaanbiedingen minder kandidaten op;
• huurders met een inkomen > € 34.614 vallen buiten de doelgroep;
• het proces kan nog steeds verbeterd worden (op dit vlak zijn al de
nodige initiatieven genomen (Light-house project).
toets WSW
norm WSW
resultaat
ICR
1,99
2,06
1,99
1,4
voldoende
DSCR
1,65
1,54
1,54
1,0
voldoende
LTV
66%
61%
66%
<75%
voldoende
Solvabiliteitsratio
39%
41%
39%
>20%
voldoende
Dekkingsratio
19%
n.v.t.
19%
<50%
voldoende
Jaarverslag 2013
Tablis Wonen
73
7. Financiële resultaten
In de praktijk blijkt dat het gebruik van een algemene norm van 10
dagen leegstand voor de reguliere verhuur niet reëel is. Daarom
heeft de afdeling Wonen besloten de algemene norm los te laten
en per leegstandscode een norm in te voeren. Deze normen zijn
opgenomen in het afdelingsplan van 2014.
Binnen de leegstand kennen we onderstaande leegstandscodes:
• Mutatieleegstand A: woningen waar standaard werkzaamheden
en klein herstel plaats vinden bij mutatie. Gemiddelde maximale
leegstand is 7 dagen.
• Mutatieleegstand B: woningen waar meer moet gebeuren dan
standaard, bijvoorbeeld plafondvervanging, schilderwerk of stucwerk. Gemiddelde maximale leegstand is 14 dagen.
• Mutatieleegstand C: woningen waar inpandig groot onderhoud
tijdens mutatie plaatsvindt van keuken, badkamer en toilet. Gemiddelde maximale leegstand is 21 dagen.
• Marktleegstand: woningen die leegkomen in een complex waarvan bekend is dat deze slecht in de markt liggen.
• Frictieleegstand: dit zijn dagen in het kader van leegstand door later dan technisch mogelijke verhuur. Hier wordt mee bedoeld dat
een woning technisch gezien alweer verhuurd kan worden, maar
dat bijvoorbeeld de huurder pas na het weekend komt tekenen
of dat de volledige aanbiedingsprocedure nog niet is doorlopen.
Hierbij gaat het in de meeste gevallen om enkele dagen. Gemiddeld maximale leegstand is vijf dagen.
Klasse
Goedkoop tot 374
Betaalbaar 374 – 573
De in 2013 genomen maatregelen om de leegstand te beperken
hebben nog maar ten dele effect gehad op het gemiddeld aantal
leegstandsdagen. Dit komt omdat de veranderingen lopende het
jaar zijn doorgevoerd. Wel is te zien dat in het laatste kwartaal de
effecten zichtbaar worden. Een korte opsomming:
• Mutatieleegstand B geeft een zichtbare daling van het aantal
leegstandsdagen van 26 dagen in het 1e kwartaal naar 17 dagen
in het 4e kwartaal.
• Mutatieleegstand C laat ook een daling in het gemiddeld aantal
leegstandsdagen zien van 54 in het 1e kwartaal naar 36 in het 4e
kwartaal.
• Frictieleegstand laat ook een daling zien van 10 dagen in het 1e
kwartaal naar 5 dagen in het 4e kwartaal.
5.Huurbeleid
Het huurbeleid is er op gericht om voldoende sociale huurwoningen
in de goedkope en betaalbare voorraad te behouden voor de primaire doelgroep.
Onderstaande tabel geeft een indicatie van de ontwikkeling van het
woningbezit van Tablis Wonen tijdens de beleidsperiode 2010 - 2014.
In het overzicht is rekening gehouden met sloop en verkoop van bestaand bezit en nieuwbouw en huurharmonisatie bij verhuizing. We
zien dat het huurbeleid van Tablis Wonen een verschuiving teweegbrengt van goedkoop naar betaalbaar.
Aantal woningen
Ontwikkelingen
Aantal woningen
Ontwikkelingen
Verwachte aantal
per 1-1-2013
in 2013
per 31-12-2013
in 2014 - 2015
woningen per 31-12-2015
822
-1
821
-32
3.303
-4
3.299
- 143
Middelduur 574 – 681
429
1
430
226
Geliberaliseerd > 681
46
2
48
34
-2
4.598
- 10
4.600
11
74 Tablis Wonen
4.533
We maken hierbij een afweging tussen de gewenste voorraad betaalbare woningen in relatie tot de grootte van de doelgroep die op
deze woningen is aangewezen. Deze verhouding dient wel een reële
afspiegeling te zijn van de behoefte van de verschillende doelgroepen die Tablis Wonen bedient.
In het beleidsplan is geraamd dat eind 2014 91% van het woningbezit als goedkoop en betaalbaar aangemerkt zou worden, eind
2013 is dit uitgekomen op 85,5%. Het lijkt erop dat het percentage
eind 2014 niet wordt gehaald. Dit wordt vooral veroorzaakt door de
hogere inkomensafhankelijke huurverhoging, waarbij de woningen
bij huurverhoging niet worden afgetopt op de diverse huurklassen
en daarmee sneller dan destijds vanuit is gegaan naar een hogere
klasse doorschuiven.
6. Inkomensafhankelijk huurbeleid (IAH)
Tablis Wonen voerde tot en met 2012 een gematigd (inflatievolgend)
huurbeleid. Met ingang van 2013 mogen woningcorporaties de
huren voor huishoudens met een verzamelinkomen boven de toewijzingsgrens voor sociale huurwoningen jaarlijks extra verhogen.
Met deze maatregel wil het kabinet het zogenaamde scheefwonen
tegengaan en de doorstroming op de woningmarkt bevorderen.
Per 1 juli 2013 zijn de huurprijzen van DAEB-woningen voor huurders
met een verzamelinkomen < € 33.614 verhoogd met 4%, huurders met een verzamelinkomen tussen € 33.614 en € 43.000 met
4,25% en huurders met een verzamelinkomen > € 43.000 met 6%.
De huurprijzen van niet-DAEB woningen zijn gestegen met 6%.
Met deze percentages is Tablis Wonen binnen de gestelde normen
gebleven. Woningen (complexen) waarvoor een sloopbesluit is genomen hebben geen huurprijsverhoging gekregen. Gemiddeld realiseerden we voor het gehele woningbezit een verhoging van 4,37
%. In de begroting 2013 was uitgegaan van een stijgingspercentage
van 2%. Dit percentage was nog gebaseerd op de verwachte prijsinflatie en niet afhankelijk van het gezinsinkomen. In 2013 en de jaren
Jaarverslag 2013
daarna wordt daarom t.o.v. de begroting een hogere huuropbrengst
gerealiseerd. Dit om o.a. de verhuurdersheffing te kunnen betalen.
7.Harmonisatiebeleid
De ambities van Tablis Wonen en onzekere externe factoren (bijvoorbeeld verhuurdersheffing en renterisico) maken het noodzakelijk de
huurverhogingsmogelijkheden bij mutaties te benutten en een huurharmonisatie mogelijk te maken tot 80% van de maximaal redelijke
huur. Als maximum bovengrens is voor 2013 de huurtoeslaggrens
van € 681,02 gehanteerd, zodat geen woningen vanuit de sociale
voorraad overgegaan zijn naar het geliberaliseerde deel. In de begroting is rekening gehouden met een extra opbrengst van € 124.000.
Gerealiseerd is € 101.431.
8. Beperking huurachterstanden, incasso en ontruimingen
Ook in 2013 heeft Tablis Wonen – ondanks de economische crisis en
de recessie – geprobeerd de huurachterstanden binnen de perken
te houden door de in 2011 aangescherpte aanmaningsprocedure te
blijven hanteren. Wij hebben de huurders met een maand huurachterstand maandelijks een schriftelijke aanmaning gestuurd. Aan het
begin van de tweede maand (twee maanden huurachterstand) is de
aanmaning door de deurwaarder verstuurd. Daarnaast is er zeer regelmatig telefonisch contact met de huurders met huurachterstanden.
Op grond van het convenant Preventie Dreigende Huisuitzetting
worden alle huurders met twee maanden huurachterstand door
onze woonconsulenten thuis bezocht. Door een tijdige signalering
kunnen de DG&J en de SDD sneller bemiddelen en dus eerder met
een oplossing voor de huurder komen. Wanneer de huurder aan alle
voorwaarden voldoet gaat de SDD vanaf de derde maand huurachterstand de lopende maandhuur doorbetalen. Er is maandelijks een
11 Betreft hier alleen woningen. Dit aantal komt niet overeen met het aantal zoals
weergegeven in de kengetallen. In de kengetallen zijn de 127 te slopen woningen
van het project Karekietstraat nog opgenomen. Daarnaast is één woning die eind
2012 is verkocht abusievelijk niet in mindering gebracht.
Tablis Wonen
75
7. Financiële resultaten
uitwisseling van gegevens tussen Tablis Wonen en de SDD. Maandelijks worden de afgesloten betalingsregelingen gecontroleerd en
bewaakt. Tablis Wonen houdt dagelijks intensief contact met de
deurwaarder over ontwikkelingen in de incassozaken.
De in 2012 geconstateerde stijging van het aantal afgesloten betalingsregelingen voor een maandhuur is ondanks de aangescherpte
procedure helaas doorgezet naar 2013; van 112 naar 151 (2011: 65).
Een stijging van 34,8% t.o.v. 2012 en zelfs van 132,3 % t.o.v. 2011.
Meer huurders raken in financiële problemen.
Ook de huurachterstanden zijn in 2013 toegenomen. In december
2012 was er een huurachterstand van 1,19% (achterstand ten opzichte van de totaal te innen jaarhuur) dit is in 2013 gestegen tot
1,42%. Het aantal incassozaken en het te incasseren bedrag bij de
deurwaarder is in 2013 toegenomen met respectievelijk 11,1% (van
226 naar 251) en 20,4% (van € 289.000 naar € 348.000. Het duurt
bij de deurwaarder nog steeds langer dan enkele jaren terug om een
vordering te incasseren. Van het totaalbedrag aan huurachterstanden eind 2013 loopt 82,0% bij de deurwaarder en heeft 7,5% een
betalingsregeling.
Openstaande posten per 31-12-2013 (bedragen x € 1.000)
Deurwaarder
bedrag
aantal
348
251
zittende
bedrag
aantal
279
324
146
99
425
423
huurders
Betalings-
32
77
regeling
vertrokken
huurders
Overige
45
95
Totaal
425
423
De huurachterstand in procenten van de jaarhuur bedraagt per 31
december 2013 dus 1,42% waarvan zittende huurders 0,93 % en
76 Tablis Wonen
vertrokken huurders 0,49 %). De doelstelling voor 2013 was 1,0%
(zittende huurders 0,7%, vertrokken huurders 0,3%).
In 2013 zijn er 54 aanzeggingen tot woningontruiming geweest. In
vergelijking met eerdere jaren is dit aantal gestegen (2012: 38 en
2011: 42). 41 zaken hebben niet tot een woningontruiming geleid
omdat er volledig betaald is of dat er een deelbetaling is ontvangen volgens een betalingsregeling. 13 woningen zijn daadwerkelijk
ontruimd. Dit betreft één ontruiming vanwege hennepkweek en 12
vanwege betalingsproblemen.
Het aantal ontruimingen over de jaren :
2009
2010
2011
2012
2013
15
8
20
11
13
Wanneer een woning ontruimd is, gaat de deurwaarder verder met
de incassoprocedure, loonbeslag leggen etc. De schuld wordt niet
afgeboekt zolang de deurwaarder nog met de procedure bezig is.
De huurachterstanden van vertrokken huurders zijn o.a. hierdoor
behoorlijk toegenomen (van € 122.000 naar € 146.000). Een voorziening voor dubieuze debiteuren wordt niet gevormd. Jaarlijks worden, als de deurwaarder het dossier sluit (kan enkele jaren duren),
de vorderingen afgeboekt ten laste van het jaarresultaat.
Toekomstige financiële situatie
Voor Tablis Wonen worden het financieel zwaardere tijden. De verhuurdersheffing en de verwachte bijdrage voor de sanering van
noodlijdende corporaties zorgen ervoor dat onze kasstromen onder
druk komen te staan. Door deze twee maatregelen zal vanaf 2017
ons jaarresultaat ruim € 3,7 mln. lager zijn.
Hiertegenover staat dat gebruik gemaakt kan gaan worden van de
verruiming van het huurbeleid. Met de invoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging zijn vanaf 2013 de mogelijkheden groter.
Tablis Wonen heeft in 2013 van deze mogelijkheid gebruik gemaakt.
Dit scenario is doorgerekend voor de jaren 2014 tot en met 2023 en
hieruit blijkt dat Tablis Wonen haar ambities nog steeds kan blijven
waarmaken. Dit betekent dat wij hiervoor op dit moment geen aanpassing van de organisatie hoeven door te voeren, ons onderhoudsbudget op peil kan blijven en de voorgenomen investeringen in
nieuwbouw en herstructurering nog realiseerbaar lijken. Wel worden
bij projecten veel meer dan voorheen goede risicoanalyses gemaakt
en wordt de toetsing aan de financiële mogelijkheden veel strakker
georganiseerd. In 2012 is hiervoor een investeringsstatuut vastgesteld. Dit statuut is vanwege het ontbreken van nieuw op te starten
projecten in 2013 niet herijkt. In 2014 wordt het statuut wel herijkt.
Een overzicht van de financiële kengetallen van onze meerjarenprognoses is opgenomen aan het begin van dit hoofdstuk.
Tablis Wonen is bezig om de organisatie effectiever en efficiënter te
maken. Hierbij spelen automatisering en vergaande samenwerking
met collega-corporaties op diverse terreinen een belangrijke rol. In
2013 zijn daarin reeds de nodige stappen gemaakt met bijvoorbeeld
het opstarten van het Light-house. Deze effecten zijn nog niet meegenomen in onze meerjarenprognoses.
Tablis Wonen is een financieel gezonde corporatie. Mocht de financiële situatie onverwacht toch verslechteren dan zijn de belangrijkste
bijsturingsmaatregelen voor Tablis Wonen het verhogen van het aantal te verkopen woningen, het herijken van onze onderhoudsbudgetten en het heroverwegen van onze projectenportefeuille.
Door maatregelen zoals het eigen middelenbeleid van het WSW,
blijft het moeilijker om investeringen in het middeldure huursegment
(huur hoger dan de liberalisatiegrens) en de koopsector te financieren. De afhankelijkheid van verkopen voor het realiseren van deze
woningen wordt veel groter. Dit houdt in dat Tablis Wonen nieuwe
projecten in deze woningmarktsegmenten alleen kan realiseren als
de verkoopopbrengst gegarandeerd of gerealiseerd is. Dit kan vertraging van dergelijke projecten opleveren in de toekomst.
Jaarverslag 2013
Tablis Wonen
77
8.Treasury
Prestatiedoelen 2013
Het treasurybeleid is vastgelegd in het treasurystatuut. De belangrijkste doelstellingen van het beleid zijn:
1. Verkrijgen en behouden van toegang tot de geld- en kapitaalmarkt.
2. Het zoveel mogelijk beschermen van de organisatie tegen ongewenste financiële risico’s zoals rente-, valuta-, koers-, intern liquiditeits- en kredietrisico.
78 Tablis Wonen
3.Het zoveel mogelijk gebruikmaken van interne financiering in
plaats van extern aantrekken van financiering.
4. Het minimaliseren van de interne verwerkingskosten en externe
kosten bij het beheren van de geldstromen en financiële posities.
5. Realiseren van een flexibel en controleerbaar cashmanagement.
6. Opzetten en onderhouden van een efficiënte financiële structuur.
7. Optimaliseren van de renteresultaten binnen de beleidsregels
van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en de bepalingen
binnen het treasurystatuut.
8.Het realiseren van informatiestromen ter ondersteuning van het
beleid.
Gerealiseerde doelen 2013
Alle hierboven genoemde prestatiedoelen zijn gerealiseerd in 2013.
Onderstaand een weergave van de diverse treasury-activiteiten.
1. Verkrijgen en behouden van toegang tot de geld- en kapitaalmarkt
Op 5 augustus 2013 heeft het WSW het vrijgegeven faciliteringsvolume voor Tablis Wonen voor de periode 2013 - 2015 vastgesteld
op € 27,95 miljoen. Hierbij is uitgegaan van een faciliteringsvolume
volgens prognose van € 25,12 miljoen. Dit volume is verhoogd met
een positieve claim van € 7,72 miljoen t.b.v. de niet-DAEB projecten Karekietstraat en Bonkelaarplein onder toepassing van het Eigen
Middelen beleid. Het aanwezige saldo liquide middelen op 1 januari
2013 is conform de beleidsregels van het WSW gedeeltelijk in mindering gebracht op het faciliteringsvolume inclusief een niet nader
gespecificeerde claim van € 0,57.
Op dat moment is de integrale beoordeling van de kredietwaardigheid van Tablis Wonen afgerond door het WSW, op basis van de in
januari 2013 ingediende financiële meerjarenprognose (dPi) en op
basis van de ingediende verantwoording volgens de jaarrekening
2012 (dVi). Het WSW heeft op basis daarvan op 30 juli 2013 een
verklaring afgegeven waarin Tablis Wonen als ‘kredietwaardig’ wordt
beoordeeld. Door deze verklaring is toegang tot de kapitaalmarkt
voor 2014 gewaarborgd.
2. Beperken van de rente van liquiditeits- en financieringsrisico’s
In 2013 is voortdurend aandacht gegeven aan het beperken van de
genoemde risico’s door middel van bespreking in treasurycommissie,
Jaarverslag 2013
kwartaalrapportages en verslaglegging richting WSW en de stresstestrapportages voor het CFV. Voortdurend wordt bewaakt of met name
de renterisico’s binnen de gestelde normen en beleidsregels blijven.
3. Het zoveel mogelijk gebruikmaken van interne financiering in
plaats van extern aantrekken van financiering
Op basis van de kasstroomprognose gekoppeld aan de begroting en de
financiële meerjarenbegroting worden de financieringsbehoeften voor
de komende jaren in beeld gebracht. Afdekking van deze posities vindt
plaats door rekening te houden met een minimale liquiditeitsbuffer.
4. Het minimaliseren van de interne verwerkingskosten en externe
kosten bij het beheren van de geldstromen en financiële posities.
De interne procedure met betrekking tot behandeling en betaalbaarstelling van de (inkoop)facturen wordt periodiek beoordeeld en waar
nodig aangescherpt. Periodiek worden de verwerkingskosten van het
betalingsproces betrokken bij de evaluatie van het huisbankierschap.
5. Realiseren van een flexibel en controleerbaar cashmanagement
Tablis Wonen ontving in 2013 voor haar niet direct benodigde liquide
middelen op de rekening-courant bij de Rabobank een rentevergoeding van 1-maands Euribor minus een afslag van 15 basispunten op
basis van het gemiddelde van een kalendermaand.
Voor het opvangen van tijdelijke liquiditeitstekorten heeft Tablis Wonen de beschikking over een rekening-courantfaciliteit bij de Rabobank van € 2,5 miljoen op basis van 80 basispunten boven het gemiddelde 1-maands Euribor, inclusief een liquiditeitsopslag van 55
basispunten. In 2013 is hier geen gebruik van gemaakt
6. Opzetten en onderhouden van een efficiënte financiële structuur
Voor monitoring van en advisering over de financiële structuur maakt
Tablis Wonen gebruik van een treasurycommissie. Deze commissie
bestaat uit drie personen, waaronder een externe adviseur.
In 2013 is de treasurycommissie formeel twee keer bijeengeweest
waarbij dit onderwerp is behandeld. Ook in de dagelijkse praktijk
Tablis Wonen
79
8.Treasury
wordt hieraan invulling gegeven. Ook is de treasurycommissie regelmatig direct betrokken geweest bij de advisering rond de financiering van projecten die in de opstartfase zitten. Het betreft hier
zowel projecten met alleen DAEB-woningen als gemixte projecten
met een klein deel niet-DAEB woningen. De treasurycommissie is
ook verantwoordelijk voor de totstandkoming van het treasuryjaarplan, het actueel houden van het treasurystatuut en het jaarlijks aanpassen van het investeringsstatuut. Dit laatste heeft zoals eerder
aangegeven in 2013 niet plaatsgevonden.
Door de fusie per 1 januari 2013 met de Stichting Bouwen en Beheren is de leningenportefeuille van Tablis Wonen uitgebreid met twee
leningen, voor een totaalbedrag van € 0,627 miljoen. Het gemiddelde rentepercentage van deze twee leningen bedraagt 3,41% en
de restantlooptijd ruim 24 jaar.
Op 2 januari 2013 was er sprake van een verplichte eindaflossing van
een lening van de Gemeente Graafstroom met een rentepercentage
van 6,00%. Het af te lossen bedrag bedroeg € 2.268.900,-.
Op 11 juni 2013 is de rente gefixeerd van twee leningen (annuïtair en
lineair) bij de BNG. Het totale schuldrestant van deze leningen bedroeg € 1,457 miljoen per 1 juli 2013. Het nieuwe rentepercentage
is 2,00% voor de resterende looptijd van 10 jaar tot 1 juli 2023.
Op 2 juli 2013 is de rente van de op 18 maart 2008 afgesloten extendible fixe-lening met een hoofdsom van € 7,5 miljoen bij de NWB en
een ingangsdatum 2 juli 2010 contractueel gefixeerd op 4,413% per
kwartaal. De verschuldigde rente over de periode 2 juli 2010 tot 2 juli
2013 bedroeg 1-maands Euribor zonder opslag.
Op 5 augustus 2013 heeft Tablis Wonen van het WSW aanvullend faciliteringsvolume ontvangen voor een bedrag van € 7,7 miljoen op basis
van het Eigen Middelenbeleid van het WSW, om de beoogde niet-DAEBprojecten Bonkelaarplein en Karekietstraat te realiseren. Tablis Wonen
heeft een beroep gedaan op de door minister Donner afgegeven overgangsregeling op 15 december 2011 in het kader van het Europadossier,
om niet-DAEB-projecten te financieren uit operationele en verkoopkasstromen DAEB. Het WSW heeft beide projecten gefaciliteerd onder de
80 Tablis Wonen
opschortende voorwaarde dat voldoende onderpand wordt ingezet bij
de gemeente Molenwaard voorheen gemeente Graafstroom.
7. Optimaliseren van de renteresultaten binnen de limieten van
het WSW en de limieten van het treasurystatuut
Dit onderdeel is ook in 2013 gerealiseerd door continue monitoring
van de leningportefeuille, de liquiditeitsbehoefte, de beleidsregels van
het WSW en de marktontwikkelingen door de treasurycommissie.
Renterisico-management
Onderstaande grafiek (bron: jaarplan 2014) toont de rente-exposures
in de jaren 2014 t/m 2060 van de bestaande leningenportefeuille.
Hierin is tevens de externe renterisiconorm van het WSW opgenomen. Ideaalsituatie in de genoemde renterisicomethodiek is wanneer de rente-exposures (som van de renteconversie en financieringsbehoefte als gevolg van eindaflossing leningen) gelijkmatig over
de jaren zijn verdeeld.
Rente-exposure bestaande leningenportefeuille per 31 december 2013
20000
17500
15000
12500
10000
7500
5000
2500
0
2014
2016
2018
2020
2022
2024
2026
2028
2030
eindaflossing leningen
renterisico roll-overlening
spreadherziening (flex)-rollovers
2032
2034
2036
2038
2040
2042
2044
2046
2048
schuldrestant bij renteconversie
spreadherz basisrente-lening
WSW-norm
2050
2052
2054
2056
2058
2060
extendible fixe-leningen
spreadherziening extendible fixe-lening
WSW-norm obv 2014
Rente-exposure analyse totaal 2014 - 2023
30000
We zien in de jaren 2015 en 2016 een lichte overschrijding van de
15% renterisiconorm van het WSW. Eén van de elementen die hierbij
een rol speelt is het renterisico van de roll-overleningen. De overschrijding van de WSW-renterisiconorm als gevolg van de spreadherzieningen op de roll-overleningen leidt op dit moment niet tot het uitwerken van een voorstel beheersing overschrijding renterisico WSW.
25000
20000
15000
10000
5000
0
-5000
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
-10000
financieringsbehoefte
spreadherziening basisrenteleningen
WsW-norm
schuldrest bij renteconversie
spreadherziening extendible fixebasisrentelening
renterisico rollover
spreadherziening (flex)rollovers
Tablis Wonen heeft in 2007 voor een deel van de toekomstige financieringsbehoefte een renteafspraak gemaakt. Het betreft het afdekken van het renterisico van in totaal € 10 miljoen door de inzet van
rentederivaten met een looptijd tot 2028 resp. 2032 voor € 5 miljoen
per genoemd jaar.
Per 31 december hebben deze twee renteafspraken met de bank
(zogenaamde payerswaps) door de historisch lage rentestand per
deze datum een negatieve marktwaarde van circa € 2,8 miljoen. Op
de balansdatum waren
door
deleningenportefeuille
bank geen
gesteld
Rente-exposure
bestaande
per 31extra
december zekerheden
2013
of depots gevraagd voor nadere zekerheidstelling van deze negatieve waarde, omdat Tablis Wonen met haar huisbankier een drempelbedrag heeft afgesproken van ruim € 8 miljoen. Bij een negatieve
marktwaarde tot aan dit bedrag worden geen nadere zekerheden
verlangd door de bank.
20000
17500
15000
12500
10000
7500
5000
2500
0
2014
2016
2018
2020
2022
2024
2026
2028
2030
eindaflossing leningen
renterisico roll-overlening
spreadherziening (flex)-rollovers
2032
2034
2036
2038
2040
2042
2044
2046
2048
schuldrestant bij renteconversie
spreadherz basisrente-lening
WSW-norm
2050
2052
2054
2056
2058
2060
extendible fixe-leningen
spreadherziening extendible fixe-lening
WSW-norm obv 2014
Rente-exposure analyse totaal 2014 - 2023
30000
25000
20000
15000
10000
5000
0
-5000
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
-10000
financieringsbehoefte
spreadherziening basisrenteleningen
WsW-norm
schuldrest bij renteconversie
spreadherziening extendible fixebasisrentelening
renterisico rollover
spreadherziening (flex)rollovers
Overzicht volume renterisico’s tot en met 2023
test blijkt dat de negatieve marktwaarde van de eerdergenoemde
swaps bij een rentedaling van nog eens 2% zal uitkomen op ca.
€ 5,8 mln. Aangezien dit bedrag nog ruim onder het afgesproken
drempelbedrag van € 8,0 mln. ligt, is geen extra liquiditeitsbuffer
noodzakelijk.
Bij de stresstest van eind 2012 zijn de marktwaarden van de ‘embedded’ derivaten in basisrenteleningen en ‘extendible leningen’ opgevraagd. Bij de stresstest per 31 december 2013 is dat niet meer het
geval geweest en werden uitsluitend de op zichzelf staande (losse)
derivatencontracten betrokken. Daar is voor gekozen omdat de ‘embedded’ derivaten in voorgenoemde leningen niet onderhevig zijn
aan tussentijdse marktwaarde verrekeningen en er over deze producten vanuit dat oogpunt geen liquiditeitsrisico wordt gelopen. Wel
zijn de nominale waarden van basisrente- en ‘extendible leningen’
opgevraagd om inzicht te houden in de omvang van leningen met
embedded derivaten in de sector. Per 31 december 2013 was de
nominale waarde van de basisrenteleningen € 27,0 miljoen en die
van de overige leningen met ‘embedded’ derivaten € 27,5 miljoen.
In bovenstaande grafiek is de situatie per 31 december 2013 weergegeven op basis van de uitgebrachte financiële meerjarenbegroting 2014-2023. We zien dat naar verwachting de geprognosticeerde
renterisico’s zich in 2014, 2015 en 2016 boven de ontwikkeling van
de WSW-renterisiconorm zullen bevinden. Deze overschrijding ontstaat door de spreadherzieningen op de roll-overleningen, die op dit
moment niet leidt tot een forward fixatie van dit renterisico. De
treasurycommissie van Tablis Wonen zal de renterisico-posities monitoren en wanneer marktontwikkelingen hiervoor aanleiding geven
een voorstel tot afdekking uitwerken.
Waardering (embedded) derivaten, opgave CFV
Het CFV heeft op 4 december 2013 aan alle corporaties gevraagd
een stresstest uit te voeren voor haar derivatenportefeuille. Uit deze
Jaarverslag 2013
Tablis Wonen
81
9.Kengetallen
Woningbezit
Woningen en woongebouwen vooroorlogs
Naoorlogse woningen
Garages, parkeerplaatsen, winkel/kantoorruimten
Totaal aantal verhuureenheden in exploitatie
2013
2012
112
112
4.486
4.614
166
168
4.764
4.894
Mutaties in woningbezit
Aantal opgeleverd
12
176
Aantal aangekocht (incl. terugkoop VoV)
2
72
Samengevoegd
0
0
Mutatie garages
-2
-1
Aantal verkocht
-13
-8
-127
-94
Aantal uit exploitatie door sloop
Kwaliteit
Aantal reparatieverzoeken per woning (klachten en mutatie)
2,4
2,3
Aantal reparatieverzoeken per woning voor klachten
1,7
1,7
Aantal reparatieverzoeken per woning voor mutatie
0,7
0,6
Kosten planmatig onderhoud per woning
872
895
Kosten dagelijks onderhoud per woning (klachten en mutatie)
409
461
Kosten klachtenonderhoud per woning
187
236
Kosten mutatie onderhoud per mutatie
2.636
1.813
Prijs-kwaliteit
Gemiddeld aantal punten WWS
127
130
Gemiddeld netto huurprijs per einde boekjaar
474
454
Het verhuren van woningen
8,1
9,1
Huurachterstand in % jaarhuur
Verhuisgraad (%)
1,42
1,19
Huurderving in % jaarhuur
1,28
2,61
82 Tablis Wonen
2013
2012
Financiële continuïteit
Solvabiliteit
28,48
27,55
Liquiditeit
0,63
0,97
Rentabiliteit eigen vermogen (%)
1,74
11,63
Rentabiliteit vreemd vermogen (%)
3,14
3,26
Rentabiliteit totaal vermogen (%)
1,69
6,71
11.481
10.965
21
1.394
Interne financiering per woning
Cashflow per woning
Balans en winst- en verliesrekening
Eigen vermogen per woning
11.493
11.965
Huuropbrengst per woning
5.698
5.109
Overige waardeveranderingen per woning
0
0
Bedrijfslasten per woning
1.670
1.349
Onderhoudskosten per woning
1.281
1.357
199
1.275
Jaarresultaat per woning
Personele bezetting
Aantal formatie plaatsen/ 1.000 woningen gesplitst naar afdeling einde boekjaar
Directie/secretariaat/beleid
1,131,48
Woondiensten
3,70
Financiën
1,30
2,12
Huishoudelijke dienst
0,30
0,85
Bouw en onderhoud toezicht
2,00
2,54
Bouw en onderhoud uitvoerend
Totaal
Jaarverslag 2013
2,24
10,68
3,81
1,9
12,7
Tablis Wonen
83
C. Verslag van de Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen (RvC) heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur van Tablis Wonen en op
de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en fungeert
tevens als klankbord voor de bestuurder.
84 Tablis Wonen
Hieronder biedt de RvC haar verslag over 2013 aan. De jaarrekening
is gecontroleerd door PWC Accountants en op 22 april 2014 voorzien
van een goedkeurende controleverklaring. Deze is toegevoegd aan
de overige gegevens bij de jaarrekening. De RvC stemt in met het
voorstel van de bestuurder om het resultaat over 2013 ad € 961.000
volledig toe te voegen aan het eigen vermogen van de stichting. De
RvC verleent hierbij decharge aan de bestuurder.
Algemeen
De RvC heeft drie rollen: interne toezichthouder, werkgever van de
bestuurder en klankbord voor de bestuurder. Als uitgangspunt voor
alle leden van de RvC geldt dat zij handelen in het belang van de
onderneming i.c. de corporatie.
De RvC houdt onder andere toezicht op:
• de realisatie van de doelstellingen van Tablis Wonen
• de realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven
• de strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van Tablis
Wonen
• de opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen
• het kwaliteitsbeleid
• de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording
• het financieel verslagleggingsproces
• de naleving van toepasselijke wet- en regelgeving.
Dit toezicht strekt zich ook uit tot de met de corporatie verbonden
ondernemingen.
De RvC is ook verantwoordelijk voor een goed bestuur, onder meer
door benoeming, schorsing, ontslag en jaarlijkse evaluatie van het
bestuur.
De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC zijn
in artikel 7 en artikel 18 van de statuten van Tablis Wonen omschre-
Jaarverslag 2013
ven. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement voor de RvC
d.d. 7 juli 2011.
Toezichtkader
In dit jaarverslag legt de RvC, als interne toezichthouder van een
maatschappelijke organisatie, verantwoording af over de wijze waarop zij invulling geeft aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar.
Als toezichtkader voor het uitoefenen van haar taken hanteert de RvC:
• het BBSH
• de Governance Code voor woningcorporaties
• de statuten van Tablis Wonen
• het reglement voor de RvC en het bestuur van Tablis Wonen
• het directiestatuut
• het beleidsplan 2010-2014, waarin missie, visie en strategie zijn
vastgelegd
• het jaarplan, inclusief begroting en meerjaren prognose
• het treasurystatuut (geactualiseerd) en het jaarlijks op te stellen
treasuryjaarplan
• het investeringsstatuut (geactualiseerd)
• de prestatieafspraken met de gemeenten Sliedrecht en Molenwaard
• de samenwerkingsovereenkomsten met huurdersorganisaties in
Sliedrecht (H3S) en Molenwaard (AHG)
• de BBSC met bijhorende managementletter en de periodieke managementrapportage per kwartaal
• de analyse van het CFV: Corporatie in Perspectief (CiP)
• de toezichtsbrieven van het CFV, WSW en Ministerie
• de resultaten van diverse onderzoeken, zoals de KWH metingen
en de uitkomsten van de visitatie
Dit toezichtkader is door de RvC in 2013 gebruikt bij het nemen van
besluiten, het beoordelen van bestuursvoorstellen en de bewaking
van de realisatie van de corporatiedoelstellingen.
Tablis Wonen
85
C. Verslag van de Raad van Commissarissen
Werkwijze
Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen, laat de
RvC zich regelmatig schriftelijk en mondeling door het bestuur informeren over de volkshuisvestelijke en financiële resultaten in relatie
tot de beoogde doelen, de mogelijke risico’s, de relevante externe
ontwikkelingen en de wensen en behoeften van belanghebbenden.
De RvC heeft in het afgelopen jaar het volgende ondernomen om
zich op de hoogte te stellen van de ontwikkelingen in het speelveld
van Tablis Wonen:
• overlegvergadering met de bestuurder (vijf keer)
• overleg met de externe accountant (een keer, in aanwezigheid
van vier van de vijf leden van de RvC)
• overleg tussen de ondernemingsraad en de voltallige RvC (twee
keer)
• aanwezigheid van een lid van de RvC bij de overlegvergadering
met de ondernemingsraad (een keer)
• aanwezigheid van een lid van de RvC bij het overleg met de huurders organisaties ( 1 keer)
• aanwezigheid van een gedeeltelijke afvaardiging van de RvC bij
de Klankbordgroep Tablis Wonen (stakeholders) (twee keer).
De bevindingen naar aanleiding van bovengenoemde activiteiten
worden gedeeld met elkaar door het bespreken ervan in de overlegvergaderingen met de bestuurder of onderling en/of door middel
van verslaglegging.
De voorzitter van de RvC en de bestuurder voeren regelmatig bilateraal overleg, onder meer over de agenda van de vergaderingen van
de RvC maar ook over actuele onderwerpen in en rond Tablis Wonen.
In april en oktober hebben vertegenwoordigers van de RvC de bijeenkomst met de klankbordgroep van Tablis Wonen bijgewoond. De
klankbordgroep bestaat uit onze stakeholders en heeft tot doel om
belangrijke ontwikkelingen binnen Tablis Wonen te delen. Maar ook
om wederzijdse actuele informatie uit te wisselen en als klankbord
86 Tablis Wonen
te fungeren voor de bestuurder en de RvC. De onderwerpen hebben
betrekking op het te voeren beleid, de gewenste rol en taak met betrekking tot actuele maatschappelijke thema’s en het evalueren van
geleverde (maatschappelijke) prestaties van Tablis Wonen.
De klankbordgroep bestaat uit vertegenwoordigers van de gemeenten Sliedrecht en Molenwaard, huurdersorganisaties H3S en AHG,
zorg- en welzijnsorganisaties, het onderwijs, regionale makelaars
en andere vertegenwoordigers vanuit het maatschappelijk middenveld. De onderwerpen die tijdens deze bijeenkomsten aan de orde
kwamen, zijn: (april) een presentatie en daaropvolgende discussie
over Tablis Wonen en de maatschappij (rollen, ontwikkelingen en de
nieuwe realiteit) en (oktober) een discussie over de ontwikkelingen
op het gebied van bouwen, wonen, zorg en welzijn en de rol in dat
geheel voor Tablis Wonen. Aan het einde van de bijeenkomst is een
klein imago-onderzoek gehouden.
De RvC heeft in het afgelopen jaar onder meer de volgende besluiten genomen:
• het verlenen van decharge aan de bestuurder over het jaar 2012
• herbenoeming van PWC voor de controle over 2013 en 2014
• herbenoeming van mevrouw Zebel (juridisch profiel) als commissaris voor een periode van vier jaar
• benoeming van mevrouw Van Rooij als lid van de RvC (financieel
profiel) op voordracht van de huurdersorganisaties
• voortijdig beëindigen van het lidmaatschap van de RvC van de
heer Bessem vanwege drukke activiteiten elders
• benoeming van de heer Van Oostveen (vastgoedprofiel) als lid van
de RvC
De RvC heeft in het afgelopen jaar onder meer de volgende besluiten van de bestuurder goedgekeurd:
• de begroting 2013 en de meerjarenbegroting
• aanpassing van de verkoopvijver uit bestaand bezit van 150 naar
269 woningen
• het jaarverslag 2012 van Tablis Wonen en van Stichting Bouwen
en Beheren
• aanpassing c.q. actualisering van het treasurystatuut
• de volgende projectevaluaties:
- Dorpshart, Bleskensgraaf
- Weide Blik, Bleskensgraaf
- Dorpsstraat, Oud Alblas
- Van Drunenlocatie, Sliedrecht
- Blauwe Lis Baanhoek-West , Sliedrecht
- Drechtstraten Baanhoek-West , Sliedrecht
- Ruysdaelstraat Oostzijde, Sliedrecht
• de volgende investeringsvoorstellen:
- vervanging van kozijnen in de Hofjeswijk, Sliedrecht
- Havenkwartier deelgebied C, Sliedrecht
• implementatie van (papierloos) digitaal vergaderen vanaf 2014
• plan van aanpak om samenwerkingsmogelijkheden met woningbouwvereniging Nieuw-Lekkerland te onderzoeken
• uitstel met de start van het nieuwe beleidsplan tot eind 1e kwartaal 2014
• plan van aanpak visitatie 2014
• jaarplan en begroting 2014
Het door de bestuurder in 2012 genomen besluit met betrekking tot
ontwikkeling van het project Prickwaert (Brede School) is afgekeurd.
• evaluatie van de polisvoorwaarden van de bestaande aansprakelijkheidsverzekering voor bestuurders en commissarissen
• de wijze van declareren door de RvC in verband met de heffing
van BTW over honorarium en overige declaraties per 1 januari
2013
• het organiseren van een incompany training voor de RvC op het
gebied van treasury en derivaten
• de gevolgen van het nieuwe regeerakkoord
• het verder verfijnen van het beleid met betrekking tot het risicomanagement
• de nieuwe WSW volmacht
• het ontwikkelen van beleid in het kader van fraudepreventie
• organiseren van een rondtour langs het bezit en bezoek aan een
specifiek volkshuisvestelijk project
• organiseren van een heisessie samen met het MT over onze
kerntaken
De RvC heeft in het verslagjaar over de volgende onderwerpen (betreffende zowel de korte als lange termijn) afspraken gemaakt met
de bestuurder:
• de interim bevindingen (managementletter en Risk Management
Scan) van de externe accountant PWC
• de kwartaalrapportages in het kader van de BBSC
• de WNT en de overgangsregeling
• de aanwezigheid van een lid van de RvC bij een regulier overleg
met de huurders organisaties
• de planning van het jaarverslag 2012
• de speerpunten per afdeling met betrekking tot het jaarplan 2013
De RvC is van mening dat zij door het bespreken resp. uitvoeren
van de hiervoor genoemde activiteiten een goed oordeel kan geven
over het maatschappelijk, financieel en intern functioneren van Tablis
Wonen. Ook stelt de RvC vast dat Tablis Wonen over een goed opgezet en zich steeds verder ontwikkelend intern risicobeheersings- en
controlesysteem beschikt.
Jaarverslag 2013
De RvC heeft gezien haar grootte geen specifieke commissies ingesteld (zoals een audit-, kwaliteits- of vastgoedcommissie). Alle
onderwerpen worden plenair besproken.
Zo is de voltallige RvC - in aanwezigheid van de bestuurder - door
accountant PWC geïnformeerd over zijn bevindingen in de managementletter.
Tablis Wonen
87
C. Verslag van de Raad van Commissarissen
Zelfevaluatie
In januari 2013 heeft de zelfevaluatie over 2012 plaatsgevonden.
Daarover is in het jaarverslag van 2012 uitgebreid verslag gedaan.
Gezien de gehanteerde cyclus zou de zelfevaluatie over 2013 plaatsvinden begin 2014. In de RvC-vergadering van 12 februari 2014 is
echter besloten om deze te verschuiven naar eind 2014. De reden
hiervoor is dat er recent twee nieuwe leden zijn benoemd en er op
korte termijn een wervingstraject begint voor het aantrekken van
twee nieuwe commissarissen.
Deskundigheidsbevordering
In het kader van deskundigheidsbevordering hebben individuele leden van de RvC deelgenomen aan de volgende opleidingen, cursussen en seminars:
• incompany training Treasury (4 commissarissen)
• VTW: seminar Schaalgrootte (3 commissarissen)
• BakerTillyBerk: seminar Governance en Risicomanagement
• Instituut voor Bouwrecht: cursus Geluid en Milieu in de Ruimtelijke Ordening
• eenjarige bachelor opleiding Bedrijfskunde (Management Development)
• VTW: De nieuwe commissaris
• SVWN: Masterclass Financiën bij corporaties
• Reliplan Adviesgroep: Maatschappelijk Vastgoed
• SVWN: Masterclass Visitatie en Recensie
• VTW: Financiering van woningcorporaties
• EY: Commissarissen Leergang (6 bijeenkomsten)
• Deloitte: Governance kring
• Conquestor: Ronde tafel gesprek toezichthouders
• Deloitte: bijeenkomst WNT
• Deloitte: bijeenkomst Risicomanagement
Onafhankelijkheid
De RvC waakt ervoor dat de leden onafhankelijk zijn in de zin van de
in de Governance code Woningcorporaties bepaling III 2.2 aangedui-
88 Tablis Wonen
de criteria. Alle leden oefenen in 2013 hun functie in volstrekte onafhankelijkheid uit, zowel ten opzichte van Tablis Wonen als van derden.
In 2013 is geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige
belangen waarbij leden van de RvC en het bestuur betrokken waren.
Ook zijn er geen meldingen ontvangen met betrekking tot aan de
integriteitscode gerelateerde zaken.
Risico’s
De RvC besteedt in zijn vergaderingen met de bestuurder in toenemende mate aandacht aan risico-analyse en risicobeheersing. Dit
onderwerp staat iedere vergadering structureel op de agenda.
Hieronder benoemen wij de belangrijkste risico’s in dit verslagjaar.
Een aantal risico’s vermeld in het jaarverslag 2012 geldt ook c.q.
loopt door in het jaar 2013.
De risico’s zijn onder te verdelen in:
1. Strategische risico’s
2. Operationele risico’s
3. Financiële risico’s
4. Risico’s m.b.t. het handelen overeenkomstig de geldende wet- en
regelgeving (compliance)
Strategische risico’s
a. Onduidelijkheid voor woningcorporaties van het kabinetsbeleid
Een deel van de voorgenomen maatregelen door het kabinet middels het Regeerakkoord eind 2012, waaronder de stijging van de verhuurdersheffing, de hoogte van de saneringssteun en de begrenzing
van de huurontwikkeling op 4,5 % van de WOZ waarde, kwamen
begin 2013 politiek weer ter discussie te staan. Dat betekent dat de
daadwerkelijke effecten ervan – ondanks de poging deze te beheersen door het doorrekenen van de verschillende scenario’s – geruime
tijd ongewis waren.
Als RvC hebben wij het daarom van belang geacht om bij onze primaire doelstelling te blijven, aandacht te blijven houden voor alle
informatie op genoemd vlak, in scenario’s te blijven denken en weloverwogen besluiten te blijven nemen.
b. Verhuurdersheffing en saneringssteun
De verhuurdersheffing draagt bij aan het nog kritischer kijken naar de
toekomstige projectportefeuille. De consequenties kunnen zijn dat
er minder sociale bouw plaatsvindt met als gevolg woningtekorten
voor de primaire doelgroep.
Operationele risico’s
a. Inkomensafhankelijke huurverhoging en verhuurdersheffing
Door de invoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging en de
verhuurdersheffing gaan in 2013 de huren in de sociale huursector
harder omhoog dan in de marktsector (bron: interview met Hugo
Priemus in het Financiële Dagblad van 9 januari 2014). In combinatie
met de gevolgen van de economische crisis komt een deel van onze
huurders hierdoor onder de armoedegrens. Gevolg voor Tablis Wonen zijn oplopende huurachterstanden, toename van huurincasso’s
en in een aantal gevallen onvermijdbare huisuitzettingen.
De verhuurdersheffing brengt nog een volgend operationeel risico
met zich mee. Door kritischer naar projecten te kijken en mogelijk investeringen uit te stellen is het niet ondenkbaar dat wij niet meer in
voldoende mate kunnen voorzien in betaalbare en bereikbare sociale
huurwoningen voor een deel van onze primaire doelgroep. M.a.w.:
wij kunnen niet meer tegemoetkomen aan onze klantbehoefte.
b. Continuïteit en beveiliging ICT
Gezien de omvang van Tablis Wonen bestaat de IT afdeling uit één
persoon. Ondanks diverse maatregelen brengt dit kwetsbaarheid
op dit gebied met zich mee. O.a. om deze reden wordt er nauw
samengewerkt met externe partijen op wie een beroep kan worden gedaan m.b.t. soft- en hardware. Qua beveiliging wordt er altijd
een externe back- up gemaakt. Begin 2014 worden servers en inter-
Jaarverslag 2013
netlijn vervangen, waarbij de continuïteits- en beveiligingseisen zijn
aangescherpt, en wordt een SLA (service niveau overeenkomst)
afgesloten met een externe partij.
c. Cultuuromslag in de organisatie
In 2012 zijn diverse initiatieven gestart om de benodigde cultuuromslag verder vorm te geven. Dit proces is in 2013 vervolgd. In het
laatste kwartaal was ook het MT weer op volle sterkte.
De RvC volgt de voortgang van dit proces nauwgezet in overleg met
de bestuurder
Financiële risico’s
a. Daling van de huizenprijzen en de WOZ-waarde
Beide zijn een gevolg van de vastgelopen woningmarkt. De effecten
daarvan zijn zowel aan de huur- als aan de verkoopkant te zien.
Een daling van de huizenprijzen brengt een afwaardering van ons eigen vermogen met zich mee door een lagere bedrijfswaarde van het
bestaand bezit. Dit betekent ook lagere toekomstige afschrijvingen
en hogere onrendabele toppen van lopende projecten. Door daling
van de marktwaarde daalt ook de verkoopopbrengst van woningen
uit bestaand bezit. Een lagere WOZ-waarde betekent lagere huuropbrengsten. Qua beheersing laat de RvC zich periodiek nauwgezet
informeren over de ontwikkelingen op de locale woningmarkt.
b. Onvoldoende kasstroom
Dalende huren, dalende verkoopprijzen, afwaardering van het eigen
vermogen door een lagere bedrijfswaarde van bestaand bezit en
hogere onrendabele toppen brengen het risico met zich mee dat
de kasstroom minder c.q. onvoldoende wordt. Tevens kan het effect
hebben op de hoogte van het faciliteringsvolume en het continuïteitsoordeel.
Op het gebied van de risicobeheersing zijn genoemde risico’s in
verschillende scenario’s doorgerekend, waardoor zicht is ontstaan
op de effecten en er weloverwogen besluitvorming heeft kunnen
plaatsvinden.
Tablis Wonen
89
C. Verslag van de Raad van Commissarissen
c. Projecten met een hoog risicoprofiel
De RvC heeft haar goedkeuring verleend aan twee projecten met
een hoog risicoprofiel:
de aankoop van 22 appartementen aan het Bonkelaarplein van een
nog te bouwen complex en de sloop (en later nieuwbouw) van de
Karekietflat, beide in Sliedrecht.
Het zijn risicovolle projecten omdat er aannames zijn gedaan met
betrekking tot de financiële kaders waaraan deze projecten moeten
voldoen terwijl de marktomstandigheden onzeker zijn.
Tevens is een hoog risicoprofiel verbonden aan in het verleden gemaakte afspraken met projectaannemer De Windroos rondom de
renovatie van het Winklerplein in Sliedrecht. Met de verkoop van 50
Tablis woningen aan de projectaannemer is de afspraak gemaakt dat
daarvoor betaald wordt op het moment dat de laatste fase van de
realisatie van de nieuwbouw plaats vindt (uitgestelde betaling). Het
is van groot belang de voortgang van deze realisatie te blijven volgen
gezien de nog steeds minder rooskleurige woningmarkt.
Volkshuisvestelijke overwegingen hebben de doorslag gegeven om
toch met deze investeringen c.q. afspraken in te stemmen.
De risicobeheersing bestaat uit het frequent geïnformeerd worden
door de bestuurder over de voortgang en het bijsturen conform de
benoemde mogelijkheden als de omstandigheden dat vragen.
komst gesloten met bouwbedrijf Gebroeders Blokland: in ruil voor
de afname door ons van een twintigtal door Blokland te bouwen
huur- appartementen op de locatie Bonkelaarplein in Sliedrecht,
koopt Blokland 15 DAEB woningen van ons.
Hierbij blijken wij ons niet aan twee wettelijke regelingen te hebben
gehouden, te weten BBSH (Besluit beheer sociale huursector) en
richtlijn MG2013-02. Er hadden gevalideerde taxatierapporten van
het te verkopen DAEB bezit moeten worden opgesteld en het is –
zonder toestemming – niet toegestaan om DAEB bezit te verkopen
aan een niet natuurlijke persoon.
Deze kwestie is in de RvC-vergaderingen aan de orde geweest en
is na telefonische toelichting door de bestuurder en het alsnog voldoen aan de gevraagde informatie door het ministerie in januari 2014
goedgekeurd.
b. 90% toewijzingsnorm
Begin 2013 bleek dat Tablis Wonen in 2012 niet heeft voldaan aan de
90% toewijzingsnorm. Dat wil zeggen dat wij méér dan 10% sociale
huurwoningen hebben toegewezen aan huurders met een inkomen
boven de sociale huur inkomensgrens. Het ministerie van Binnenlandse Zaken heeft ons per brief van 1 juli 2013 laten weten dat wij
dit moeten compenseren in 2013.
d.Derivaten
Door het zeer beperkte aantal en de aard van de derivaten lopen wij
nauwelijks risico (pas als de rente onder 0% zakt). Dit is ook bevestigd door het oordeel van het CFV en van onze accountant PWC.
Risico’s m.b.t. het handelen overeenkomstig de geldende
wet- en regelgeving (compliance)
a. De overeenkomst met Blokland
Doelstelling is om jaarlijks 15 woningen uit eigen bezit te verkopen
ter financiering van nieuwe projecten. Daarnaast is er in Sliedrecht
behoefte aan duurdere huurappartementen voor met name de doelgroep 55+. Om die reden heeft Tablis Wonen de volgende overeenVertrekkend RvC-lid de heer A. in ’t Veld en de nieuwe commissaris mevrouw J. van Rooij.
90 Tablis Wonen
Samenstelling van de RvC en deskundigheid
In 2013 was de RvC van Tablis Wonen als volgt samengesteld:
Voorzitter en vicevoorzitter voeren het jaarlijkse functioneringsgesprek met de bestuurder en komen met een voorstel voor de beloningsstructuur. In dit verslagjaar heeft het functioneringsgesprek
plaatsgevonden op 21 november.
Naam
De heer drs. E.E.E Bessem
geboren
1963
functie
lid
In bijlage 1 worden de nevenfuncties van de leden van de RvC vermeld.
Een lid van de RvC wordt voor een periode van vier jaar benoemd en
kan maximaal één keer worden herbenoemd (zoals vastgelegd in de
Governancecode Woningcorporaties van juli 2011).
deskundigheidsgebied
volkshuisvestelijk,
benoemd
herbenoemd
per
per
aftredend per
herkiesbaar
06-12-2011
n.v.t.
01-06-2013
Nee
01-10- 2006
01-10-2010
01-10-2014
Nee
06-12-2011
n.v.t.
06-12-2015
Ja
01-07-2004
01-07-2011*)
01-07-2013
Nee
01-07-2009
01-07-2013
01-07-2017
Ja
01-07-2013
n.v.t.
28-05-2017
ja
10-12-2013
n.v.t.
10-12-2017
ja
vastgoed, interimmanagement
Mevrouw drs. L.C.N.A Hulswit
1948
lid, vice
(interim)management,
voorzitter
organisatiekunde,
sociaal maatschappelijke verhoudingen,
gezondheidszorg
De heer J. van Leeuwen
1950
voorzitter
De heer A. in ’t Veld
1938
lid
Mevrouw mr. A.J.M. Zebel-
1968
lid
volkshuisvestelijk,
(interim)management
bestuurlijk, financiën,
organisatiekunde
Vaudo
Mevrouw J.M.P. van Rooij
juridisch, ruimtelijke
ordening
1979
lid
financiën, projectontwikkeling, bestuurlijk,
volkshuisvesting
De heer R. van Oostveen
1952
lid
vastgoed, volkshuisvesting, bestuurlijk,
organisatie en formatie
*) De heer In ’t Veld is statutair afgetreden op 1 juli 2010 (naar aanleiding van de in de toenmalige statuten genoemde maximaal toegestane leeftijd) en is - na wijziging van de statuten op voordracht van huurders organisatie H3S weer herbenoemd per 1 juli 2011.
Jaarverslag 2013
Tablis Wonen
91
C. Verslag van de Raad van Commissarissen
In het verslagjaar hebben zich de volgende wijzigingen in de RvC
voorgedaan:
• de heer E.E.E. Bessem is op 1 juni 2013 afgetreden wegens drukke werkzaamheden
• de heer A. in ’t Veld is op 1 juli 2013 statutair afgetreden
• mevrouw J.M.P. van Rooij is op 1 juli 2013 benoemd; zij volgt de
heer in `t Veld op
• de heer R. van Oostveen is op 10 december 2013 benoemd; hij
volgt de heer Bessem op
Naast de algemene eisen waaraan een lid van de RvC dient te voldoen op het gebied van kennis, ervaring, vaardigheden en persoonlijke eigenschappen, beschikken de individuele leden over de volgende aanvullende specifieke kwaliteiten (kwaliteitsprofielen):
• volkshuisvestelijke kennis en ervaring
• financieel-economische kennis en ervaring
• juridische kennis en ervaring
• kennis en ervaring op het gebied van personeel en organisatie
• kennis en ervaring op sociaal-maatschappelijk vlak, o.a. op het
gebied van wonen en zorg
• kennis en ervaring op het gebied van vastgoed
Honorering bestuur en RvC
Zowel voor de honorering van het bestuur als voor de RvC houdt
Tablis Wonen zich aan de van kracht zijnde regelingen en valt de
beloning binnen de toegestane grenzen.
Op 1 januari 2013 is de Wet Normering Topinkomens (WNT) van kracht
geworden voor Woningcorporaties. Deze regeling kent - voor op 31
december 2012 zittende bestuurders en commissarissen - een overgangsrecht van vier jaar en vervolgens een afbouwtermijn van drie
jaar. Voor Tablis Wonen betekent dit dat de bestuurder in 2013 nog
gehonoreerd wordt conform de Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties, en de zittende commissarissen conform de
Code Honorering voor Commissarissen bij Woningcorporaties.
92 Tablis Wonen
De commissaris die in 2013 is herbenoemd voor een periode van
vier jaar en de twee in 2013 nieuw benoemde commissarissen vielen aanvankelijk onder de honorering (ministeriële regeling) op basis van de WNT . Op 30 oktober 2013 heeft de Rechtbank Den Haag
deze ministeriële regeling echter nietig verklaard. Per 1 januari 2014
is de ‘nieuwe’ ministeriële regeling ex WNT van kracht geworden.
Gezien deze nieuwe ontwikkeling zijn de herbenoemde commissaris en de twee in 2013 nieuw benoemde commissarissen alsnog
met terugwerkende kracht in 2013 gehonoreerd conform het overgangsrecht (de Code Honorering voor Commissarissen bij Woningcorporaties).
Binnen beide honoreringsregelingen (voor bestuurder resp. commissarissen) is Tablis Wonen een sector D corporatie.
In de arbeidsvoorwaarden van de bestuurder zijn nadere afspraken
gemaakt over het vaste salaris en de reis- en onkostenvergoeding.
Aan hem is een pensioen toegezegd op basis van de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporatie. De pensioenkosten worden
gefinancierd door de bestuurder (werknemersdeel) en Tablis Wonen
(werkgeversdeel).
Het contract met de bestuurder wordt aangegaan voor een periode
van vier jaar. De opzegtermijn van de bestuurder bedraagt drie maanden; voor de RvC bedraagt die zes maanden.
In november 2013 hebben de voorzitter en vicevoorzitter het jaarlijkse functioneringsgesprek met de bestuurder gevoerd. De in het
vorige functioneringsgesprek vastgestelde doelstellingen voor dit
jaar zijn besproken en de nieuwe doelstellingen voor 2014 zijn vastgesteld. De conclusie is dat de bestuurder in 2013 goed heeft gefunctioneerd en gepresteerd. Tevens is de beloningsstructuur voor
het komende jaar vastgesteld.
De hoogte van de honorering van de bestuurder en de commissarissen is opgenomen in hoofdstuk11.
Jaarrekening
Jaarverslag 2013
Tablis Wonen
93
1. Balans per 31 december 2013 (x €1.000) (na winstbestemming)
31 december 2013
31 december 2012
Activa
Vaste activa
Materiële vaste activa
1
Sociaal vastgoed in exploitatie
148.083 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
3.956 4.721 Onroerende en roerende zaken tdv exploitatie
4.549 4.786 142.453 156.588 151.960
Vastgoedbeleggingen
2
Commercieel vastgoed in exploitatie
4.077 9.087 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
6.460 6.946 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
4.118 1.832 14.655 17.865
Financiële vaste activa
3
Andere deelnemingen
101 101 Latente belastingvordering
5.894 7.820 Te vorderen BWS-subsidies
85 130 Overige vorderingen
85 84 Som der vaste activa
6.165 8.135
Vlottende activa
Voorraden
Vastgoed bestemd voor de verkoop
4
440 440
Vorderingen
5
Huurdebiteuren
440 348 Gemeenten
47 167 Belastingen en sociale premies
- 843 Vordering Winklerplein
- 143 Overige vorderingen
1.750 1.151 Overlopende activa
17 72 94 Tablis Wonen
2.254 2.724
31 december 2013
31 december 2012
6
5.441 7.010
Som der vlottende activa
Liquide middelen
8.135 10.174
185.543 188.134
TOTAAL ACTIVA
Passiva
Eigen vermogen
7
Overige reserves
52.847 Totaal eigen vermogen
51.823 52.847 51.823
Langlopende schulden
8
Schulden leningen overheid
3.245 3.936 Schulden leningen kredietinstelling
109.845 114.715 Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken VOV
6.705 7.133 Overige schulden
6 6
Totaal langlopende schulden
119.801 125.790
Kortlopende schulden
9
Schulden aan kredietinstellingen
6.187 4.432 Schulden aan leveranciers
2.712 1.355 Belastingen en premies sociale verzekeringen
1.237 1.142 Overlopende passiva
2.759 3.592 Totaal kortlopende schulden
12.895 10.521
185.543 188.134
TOTAAL PASSIVA
Jaarverslag 2013
Tablis Wonen
95
2. Winst- en verliesrekening over 2013 (x €1.000)
20132012
Bedrijfsopbrengsten
Huuropbrengsten
10
26.202 24.144
Opbrengst servicecontracten
11
2.773 2.742
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
12
799 1.525
Gerealiseerde opbrengsten projecten
- 35
Geactiveerde productie tbv het eigen bedrijf
92 56
768 499
30.634 29.001
Overige bedrijfsopbrengsten
13
Bedrijfslasten
Afschrijvingen materiële vaste activa
14
4.790 4.294
overige waardeveranderingen van vaste activa
15
- -
Lonen en salarissen
2.642 2.577
Sociale lasten
395 407
Pensioenlasten
432 467
5.890 6.412
Lasten onderhoud
16
Leefbaarheid
Overige bedrijfslasten
17
66 168
7.677 6.207
21.892 20.532
8.742 8.469
Bedrijfsresultaat
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedp.
18
-1.742 53
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
19
61 62
Rentelasten en soortgelijke kosten
20
-4.219 -4.388
-4.158 -4.326
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
2.842 4.196
Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
-1.926 1.833
916 6.029
Financiële baten en lasten
21
Resultaat na belastingen
96 Tablis Wonen
3. Kasstroomoverzicht (2013) (x €1.000)
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode
2013
2012
Kasstroom uit operationele activiteiten
Bedrijfsresultaat
8.742 8.469 Aanpassingen voor:
Afschrijvingen
14
4.814 Overige waardeveranderingen mva
4.327 - Veranderingen in werkkapitaal
Mutatie voorraden
Mutatie vorderingen
5
Toename overige vorderingen
470 - 738 - Mutatie kortlopende schulden (exclusief kortlopende
deel van de langlopende schulden)
9
397 Kasstroom uit bedrijfsoperaties
-7.229 14.423 6.305
Rentelasten en baten
19
-4.158 Vennootschapsbelasting
21
-1.926 -4.326 - Niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedport.
-6.084 - 8.339 -4.326
1.979
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Investeringen in materiële vaste activa
1
-9.453 -13.935 Waarderingsverschillen materiële vaste activa
1
Desinvesteringen materiële vaste activa
1
1.760 Overige mutaties financiële vaste activa
1
50 43 (Des)investeringen FVA
3
-1 -83 - 453 Investeringen VOV-woningen
- Overige mutaties vast activa
- 1
45 Kasstoom uit investeringsactiviteiten
-7.599 -13.522
Jaarverslag 2013
Tablis Wonen
97
3. Kasstroomoverzicht (2012) (x €1.000)
2013
2012
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Opgenomen gelden langlopende schulden
8
Opgenomen verplichting uit hoofde van onroerende zkn VOV
Afname latente belastingvordering
aflossingen leningen
8
649 32.324 -428 1.926 -4.456 -16.956 -2.309 15.368
-1.569 3.825
Samenstelling geldmiddelen
Liquide middelen per 1 januari
7.010 3.185 mutatie liquide middelen
-1.569 3.825 geldmiddelen per 31 december
5.441 7.010 6
4. Algemene toelichting
4.1Algemeen
Woningcorporatie Tablis Wonen is een stichting met de status van
“toegelaten instelling volkshuisvesting” gevestigd aan de Zuiderzeestraat 210 te Sliedrecht. Zij heeft specifieke toelating in de regio
Sliedrecht en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de
Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire
vestigingsplaats is Sliedrecht. De activiteiten bestaan voornamelijk
uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale
huursector.
4.2Schattingen
Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van
de jaarrekening vormt de directie van Tablis Wonen zich verschillende
oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de
98 Tablis Wonen
in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven
van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is
de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende
veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende
jaarrekeningpost.
4.3 Effecten regeringsbeleid
Tablis Wonen wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze
maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing die
eind 2013 definitief is vastgesteld en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector nog steeds geconfronteerd met een
door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun.
Voor het vaststellen van de verhuurdersheffing is gerekend met
de meest recente WOZ-waarden van alle woningen. Van deze
totale waarde is vervolgens tien keer de gemiddelde WOZ-waarde
afgetrokken. Deze waarde is vervolgens vermenigvuldigd met onderstaande tarieven voor de respectievelijke jaren (schrijven Aedes
18-09-2013).
Jaartal
Opbrengst Rijk
Tarief
(alle verhuurders)
Bijdrage
Tablis Wonen
2014
1,17 miljard
0,381%
2,4 miljoen
2015
1,36 miljard
0,449%
2,8 miljoen
2016
1,52 miljard
0,491%
3,1 miljoen
2017
1,70 miljard
0,536%
3,4 miljoen
Tablis Wonen heeft in haar projecties rekening gehouden met een
investeringsvolume in de komende 5 jaar van gemiddeld € 8,6 miljoen per jaar voor huurwoningen en gemiddeld € 2,0 miljoen per
jaar voor koopwoningen. Haar gecommitteerde investeringen per
31 december 2013 liggen onder dit bedrag.
Met deze maatregelen kan Tablis Wonen in financieel opzicht de gevolgen van de genoemde heffingen opvangen en verwacht zij blijvend te kunnen voldoen aan de nieuwe door het WSW gestelde
financiële kengetallen en verwacht zij toegang te blijven houden tot
de kapitaalmarkt. Het bestuur zal de voorgenomen maatregelen in
de komende jaren conform de projecties moeten realiseren.
De verwachting is dat de verhuurdersheffing ook na deze kabinetsperiode zal blijven. De heffing staat structureel in de Rijksbegroting. Wanneer een volgend kabinet de heffing voor 2018 zou willen
schrappen moet er een alternatieve dekking worden gevonden of
een groter begrotingstekort worden geaccepteerd (veronderstellend
dat er dan nog een tekort is).
Op basis van de huidige uitgangspunten loopt de verhuurdersheffing voor Tablis Wonen op naar € 3,45 miljoen in 2018. Het aandeel
in de saneringssteun bedraagt voor 2014 € 940.000. Voor de jaren
2015 tot en met 2018 houdt Tablis Wonen rekening met een totale
saneringssteunheffing van bijna € 1,8 miljoen. Deze bedragen zijn
lager dan waar voorheen vanuit was gegaan.
Tablis Wonen heeft in haar projecties slechts beperkt rekening gehouden met huurstijgingen boven de inflatie, nl. gemiddeld 1,5%.
Jaarverslag 2013
Tablis Wonen
99
5. Grondslagen voor waardering van activa en passiva
Regelgeving
De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit Beheer Sociale Huursector, Titel 9 Boek 2 BW,
en hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en
de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de
Jaarverslaggeving.
Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen
de verkrijgings- of vervaardigings¬prijs of de actuele waarde. Indien
geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering
plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen.
Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.
Vergelijking met voorgaand jaar
De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar.
Verwerking verplichtingen
In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen
tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern
gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de
corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige
stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke
verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de
corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een
feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning hebben plaatsgevonden.
100 Tablis Wonen
5.1 Materiële vaste activa
Algemene uitgangspunten
Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld
gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten.
Verkrijgings- of vervaardigingsprijs
De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van
alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen
gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt
niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als
investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Er worden geen rentekosten meer
geactiveerd.
Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen
die op balansdatum worden verwacht.
Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen
te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs
van de grond.
Sociaal vastgoed in exploitatie
Typering
Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs
onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het
overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen
huurprijsniveau dat door de minister van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is
bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen
en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze
is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d.
15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.
Kwalificatie
Het beleid van Tablis Wonen is er primair op gericht de sociale
vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid.
Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie
van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Tablis
Wonen zich als vastgoed beheerder en is de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de
actuele waarde.
Componenten
Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een
verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de
opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10%
uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component
ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat
geen component zou zijn onderkend.
Waarderingsgrondslag
Tablis Wonen waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna
tegen kostprijs verminderd met afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht.
Complexindeling
Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van geografische indeling, welke zich als volgt
laten omschrijven:
1.Molenwaard
2.Sliedrecht
Na-investeringen
Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die
leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt
als activeerbare kosten van vernieuwing.
De complexindeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering zijn gedefinieerd. Aansluiting is daarbij
gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen.
Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen,
waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of wijzigen van de oorspronkelijke capaciteit.
Bepaling bedrijfswaarde
Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van
de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening
van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante
waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten
over de geschatte resterende looptijd van de investering.
Onderhoud
De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er
geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten
van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord.
Jaarverslag 2013
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing
Tablis Wonen 101
5. Grondslagen voor waardering van activa en passiva
zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De
kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2013 intern geformaliseerde
meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens
de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van
planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor
latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde
lastenniveaus.
Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten:
• jaarlijkse huurverhogingen van prijsinflatie +1,5% (voorgaand jaar
2,58%);
• jaarlijkse huurderving van 1% (voorgaand jaar eveneens 1%);
• mutatiegraad van 6,94% en huurharmonisatie tot 80% van de
maximaal redelijke huur (voorgaand jaar 75%); huurharmonisatiebeleid wordt langer dan 5 jaar ingerekend omdat rekening
houdend met de mutatiegraad tot 80% maximaal redelijke huur
wordt gerealiseerd;
• jaarlijkse stijgingen van de vastgoed gerelateerde variabele lasten
van 1,75% (voorgaand jaar 2,27%);
• genormeerde variabele lasten (OZB, verzekering en algemeen beheer) van € 2.244 per verhuureenheid (voorgaand jaar € 2.086);
• genormeerde klachten- en mutatieonderhoudskosten € 507,50
(bedrijfseconomische interne norm) (voorgaand jaar € 507,50 per
vhe);
• kosten van planmatig groot onderhoud, conform onderhoudsbegroting;
• een restwaarde die is gebaseerd op de historische kostprijs van
de grond, rekening houdend met indexatie tot aan het einde van
de exploitatieperiode en verdisconteerd tegen 5,25% (voorgaand
jaar de historische kostprijs tegen 5,25%);
102 Tablis Wonen
• een rekenrente van 5,25% (voorgaand jaar 5,25%) voor WSWgeborgde woningen;
• een rekenrente van 5,25% (voorgaand jaar 5,25%) voor niet-WSWgeborgde woningen, bedrijfsmatige en overige onroerende zaken;
• de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met
de geschatte resterende levensduur van de complexen (variërend
van 0 tot 50 jaar) (voorgaand jaar van 0 tot 50 jaar), de minimale
levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is;
• de verhuurdersheffing en de heffingsbijdrage van het Centraal
Fonds Volkshuisvesting maakt deel uit van de bedrijfswaarde;
• de te betalen vennootschapsbelasting maakt geen onderdeel uit
van de bedrijfswaarde (zie ook H8);
• in de bedrijfswaardeberekening worden alleen die kosten meegenomen, die direct gerelateerd kunnen worden aan het beheer
en onderhouden van vastgoed. Dit gebeurt op basis van de verhouding van het aantal bestede uren ten opzichte van het totaal
aantal uren. De overige indirecte exploitatiekosten worden niet
meegenomen in de bedrijfswaarde.
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening
gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande
leningenportefeuille en beleggingen.
De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het tijdelijke verschil tussen
de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van
leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de
balans.
De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale
bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een
verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de
koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties
uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd.
Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het
kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de
waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen.
oordeling van de bijzondere waardevermindering en direct na deze
herbeoordeling wordt als terugname van eerdere afwaardering ten
gunste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfskosten als ‘Overige waardeveranderingen immateriële vaste
activa en vastgoedportefeuille’.
De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de
bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van
de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de historische
kostprijs.
Bijzondere waardevermindering
Tablis Wonen beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen
zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien dergelijke indicaties aanwezig zijn, wordt
de realiseerbare waarde van het actief vastgesteld. Indien het niet
mogelijk is de realiseerbare waarde voor het individuele actief te
bepalen, wordt de realiseerbare waarde bepaald van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het actief behoort. Van een bijzondere waardevermindering is sprake als de boekwaarde van een actief
hoger is dan de realiseerbare waarde; de realiseerbare waarde is de
hoogste van de opbrengstwaarde en de bedrijfswaarde.
Afschrijvingen
Vanaf 2011 zijn de afschrijvingen niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode maar wordt lineair afgeschreven. Vanaf 2012 per
component lineair over de geschatte resterende levensduur. Indien
sprake is van een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde dan
geldt deze lagere bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor
de afschrijvingen in de toekomst. Een lagere bedrijfswaarde wordt
in zijn geheel toegerekend aan de opstal en overige componenten
(op basis van het relatieve aandeel in de oorspronkelijke verkrijgings- of vervaardigingsprijs). Dit impliceert dat over de oorspronkelijke verkrijgingsprijs van de grond geen afschrijving plaatsvindt. Zo
nodig wordt de verkrijgingsprijs van de grond zelfstandig op basis
van impairment (af)gewaardeerd naar lagere sociale marktwaarde.
Indien sprake is van een terugname van een eerdere afwaardering
dan geldt de na deze terugname resulterende boekwaarde als basis
voor de afschrijvingen in de toekomst.
Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden ten laste van de
winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als
‘Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille’.
Actuele waarde ten behoeve van de toelichting
In de toelichting is de actuele waarde van sociaal vastgoed in
exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde zoals beschreven in deze
paragraaf.
Terugname van bijzondere waardevermindering
Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen,
wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa
niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien
geen bijzondere waardevermindering voor het actief was verantwoord. Het verschil in boekwaarde van het actief direct voor herbe-
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Typering
Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden
ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging.
Jaarverslag 2013
Waarderingsgrondslag
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt
Tablis Wonen 103
5. Grondslagen voor waardering van activa en passiva
gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het
werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering.
Bijzondere waardevermindering
Tablis Wonen beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen
zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is
dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake
van een onrendabele top. Bij de bepaling of de onrendabele top leidt
tot een bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en
de bedrijfswaarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe
de onroerende zaken gaan behoren betrokken.
Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil
tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de betreffende kasstroomgenererende eenheid, is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling.
Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan
de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening
aan de creditzijde van de balans opgenomen.
5.2Vastgoedbeleggingen
Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren.
Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur.
Algemene uitgangspunten
De vastgoedbeleggingen, daaronder begrepen vastgoedbeleggingen in ontwikkeling, worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of
vervaardigingprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek
van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa zijn ook van toepassing op
Vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld.
Commercieel vastgoed in exploitatie
Typering
Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige
commerciële vastgoed.
Afschrijvingen
Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving
vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn
genomen.
Waarderingsgrondslag
Tablis Wonen waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie
bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en
daarna tegen actuele waarde.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen.
Overige uitgangspunten
De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie zijn
ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie, met
uitzondering van het volgende:
• Als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde
maar de reële waarde.
Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen de verwachte opbrengstwaarde.
104 Tablis Wonen
Reële waarde
De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke
prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden
verkregen. De reële waarde wordt als volgt vastgelegd:
1. Recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed; of
(indien deze niet beschikbaar zijn):
2.Recente verkoopopbrengsten van vergelijkbaar vastgoed met
correcties voor verschillen in waardebepalende factoren van het
te waarderen vastgoed en het vergelijkbaar vastgoed; of (indien
deze niet beschikbaar zijn):
3.Minder recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed met aanpassingen die de veranderingen in de economische
omstandigheden weergeven sinds de laatste transactiedata; of
(indien deze niet beschikbaar zijn):
4. Contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen.
In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Tablis Wonen, zoals lopende huurcontracten.
Bovenstaande waardebepalingen zijn uitgevoerd door externe taxateurs van taxatie-validatie instituten welke zijn erkend door de Stichting Taxaties en Validaties (STenV).
Mutatie reële waarde
Mutaties in de reële waarde van commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst- en verliesrekening verantwoord onder “Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Mutaties
in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk
als “niet-gerealiseerde herwaardering” bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld.
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Tablis Wonen verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de
koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van
Jaarverslag 2013
de contractuele voorwaarden. Tablis Wonen onderscheidt hierbij
gerealiseerde verkopen en verkopen welke kwalificeren als een
financieringstransactie.
Als gerealiseerde verkoop kwalificeren:
• verkopen waarbij Tablis Wonen het recht op terugkoop heeft
tegen reële waarde op terugkoopmoment;
• verkopen waarbij Tablis Wonen een plicht tot terugkoop heeft
tegen (verwachte) reële waarde na het verstrijken van een aanzienlijk deel van de geschatte levensduur.
Van deze verkopen wordt het verschil tussen de netto verkoopopbrengst en de boekwaarde op moment van verkoop als resultaat
verantwoord onder de post ‘netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille’.
Als financieringstransactie kwalificeren:
• verkopen waarbij Tablis Wonen het recht op terugkoop heeft
tegen een bedrag dat significant lager ligt dan de verwachte reële
waarde op terugkoopmoment;
• verkopen waarbij Tablis Wonen een plicht tot terugkoop heeft
tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van
de geschatte levensduur;
• verkopen waarbij Tablis Wonen een plicht tot terugkoop heeft
tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde
op terugkoopmoment.
Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder
voorwaarden worden als volgt verwerkt:
• De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan
de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de
koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt:
- bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien
en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging,
Tablis Wonen 105
5. Grondslagen voor waardering van activa en passiva
en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies;
- bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor
zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat
moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen
historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een
bijzonder waardeverminderingsverlies.
• De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als
Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder
voorwaarden (eerste waardering).
• De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen
de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden
van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties
worden verwerkt als Niet-gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille.
De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op
balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in
deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille.
Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal
plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden
verantwoord.
Tablis Wonen heeft per balansdatum 60 woningen die verkocht zijn
onder voorwaarden, en één woning volgens Kopen naar wens.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie
Typering
Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden
ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging.
Waardering en verwerking
De waardering en verwerking van deze post is gelijk aan Vastgoed
in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie niet zijnde een
vastgoedbelegging zoals beschreven in paragraaf 5.1.
5.3 Financiële vaste activa
Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend
Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode
(nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan worden, wordt er van uitgegaan dat er invloed
van betekenis is.
De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan
onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze
grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van
de betreffende deelneming.
Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en
voor zover Tablis Wonen in deze situatie geheel of ten dele instaat
voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige
voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in
staat te stellen wordt een voorziening getroffen.
De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op
de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondsla-
106 Tablis Wonen
gen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de
waarden bij eerste waardering.
Andere deelnemingen
Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Indien sprake
is van een bijzondere waardevermindering vindt waardering plaats
tegen de realiseerbare waarde; afwaardering vindt plaats ten laste
van de winst- en verliesrekening.
Latente belastingvorderingen
Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en
passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden
die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening
van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden,
of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover
deze al bij wet zijn vastgesteld.
Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale
winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut.
Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële
vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder
de voorzieningen.
Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. Als disconteringsvoet voor de contantmaking is de marktrente
van hoogwaardige ondernemingsobligaties 3,98% (2012:3,9%) genomen.
Leningen u/g
De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde
van het verstrekte bedrag, gewoonlijk de nominale waarde, onder af-
Jaarverslag 2013
trek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt
gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering.
Te vorderen BWS-subsidies
Vorderingen uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden
Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) worden jaarlijks vermeerderd met de bij toekenning vastgestelde rentevergoedingen en verminderd met de door de budgethouders uitbetaalde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk
gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling
van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze
post is opgenomen onder de vlottende activa.
Overige vorderingen
Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie, gewoonlijk de nominale waarde,
en na eerste verwerking tegen de geamortiseerde kostprijs. Als de
ontvangst van de vordering is uitgesteld op grond van een verlengde
overeengekomen betalingstermijn wordt de reële waarde bepaald
aan de hand van de contante waarde van de verwachte ontvangsten en worden er op basis van de effectieve rente rente-inkomsten
ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht. Tablis Wonen
heeft onder overige vorderingen ook de Kopen naar wens uitgestelde betaling gerubriceerd.
Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa
Ook voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten, beoordeelt Tablis Wonen op iedere balansdatum of er objectieve
aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid
van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen
bepaalt Tablis Wonen de omvang van het verlies uit hoofde van de
bijzondere waardeverminderingen en verwerkt dit direct in de winsten verliesrekening.
Tablis Wonen 107
5. Grondslagen voor waardering van activa en passiva
Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde
kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering
bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de
best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant
gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument.
Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband
houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname
wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief
te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van
de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere
waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winsten verliesrekening verwerkt.
5.4Voorraden
Vastgoed bestemd voor de verkoop
Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop
wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met
de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de
voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen.
De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek
van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van
de voorraden.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet
opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling
en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen
met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om
de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te bren-
108 Tablis Wonen
gen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten
en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en
variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente.
De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek
van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van
de voorraden.
Voorraden
De voorraden grond- en hulpstoffen worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen onder toepassing van de FIFO-methode (first in, first
out) of lagere opbrengstwaarde.
Onderhanden projecten
Onderhanden projecten in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit
de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst). Indien van
toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten
waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde
projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende
schulden.
Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden. Op balansdatum zijn geen
onderhanden projecten aanwezig.
5.5Vorderingen
Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de
reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste
verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal
gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid
wordt door Tablis Wonen niet gevormd. Tablis Wonen verwacht niet
dat de opgeboekte vorderingen mogelijk niet geïncasseerd kunnen
worden, waardoor het vormen van een voorziening vooralsnog onnodig is.
Liquide middelen
Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare
deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekeningcourantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan
kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen
worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.
In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft
de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van
de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch
verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.
Langlopende schulden
Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord
op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking
opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd
tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten.
Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende
de geschatte looptijd van de schulden in de winst- en verliesrekening
als interestlast verwerkt.
Voor extendible /tijdvakleningen wordt de effectieve rente bepaald
op basis van de gemiddelde contractuele rente over de volledige
looptijd van de lening, ervan uitgaande dat de vaste rente in het
tweede tijdvak betaald moet worden.
De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende
schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.
Jaarverslag 2013
Tablis Wonen 109
6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat
Algemeen
Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde
van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het
jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar
waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.
Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele
waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten.
Opbrengstverantwoording algemeen
Projectopbrengsten en projectkosten
Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare
wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de
projectkosten verwerkt als netto omzet en kosten in de winst- enverliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum
(de “Percentage of Completion”-methode, ofwel de PoC-methode).
De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis
van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding
tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op
betrouwbare wijze kan worden geschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst- en verliesrekening tot het
bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald. De projectkosten worden dan verwerkt in de winsten verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het
resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato
van de verrichte prestaties per balansdatum.
Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van
meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover
het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouw-
110 Tablis Wonen
baar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het
project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen
aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen
worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de
opdrachtgever kunnen worden toegerekend.
Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen
onmiddellijk in de winst- en verliesrekening verwerkt. Dit verlies
wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet.
Bijzondere posten
Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone
bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed
inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van
de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van
de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk
en ongesaldeerd toegelicht.
6.1Bedrijfsopbrengsten
Huuropbrengsten
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan
een maximum. Voor het verslagjaar is voor het eerst de inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast. De maximale huurverhoging is
daarmee dus afhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder.
Voor de verschillende inkomensgroepen geldt voor 2013 de volgende verdeling met maximum percentages.:
Inkomen < € 33.614 basishuurverhogingspercentage = 4%
Inkomen > € 33.614 - < € 43.000 = basishuurverhogingspercentage
+ 0,5% = 4,5%
Inkomen > € 43.000 = basishuurverhogingspercentage + 2,5% =
6,5%
Het basisverhogingspercentage is vastgesteld op inflatiecijfer 2012
(2,5%) plus een opslag van 1,5%.
De door Tablis Wonen gehanteerde percentages zijn resp. 4%,
4,25% en 6%. Tablis Wonen is daarmee onder het maximum gebleven.
Opbrengsten servicecontracten
Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter
dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt
verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De
kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen:
• Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie.
• Boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden.
• Netto verkoopopbrengst bij levering van vastgoed bestemd voor
de verkoop.
• Netto verkoop opbrengst bij levering van onderhanden projecten.
De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de
boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van
levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar
zijn.
De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper.
Jaarverslag 2013
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
De toe te rekenen directe personeelskosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord.
6.2 Bedrijfslasten
Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op
basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte
gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over grond wordt niet afgeschreven.
Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast.
Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende
zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen.
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (Bedrijfslasten)
De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op
afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel
een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde
ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen.
Lonen en salarissen en sociale lasten
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze
verschuldigd zijn aan werknemers.
Tablis Wonen 111
6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat
Pensioenlasten
Tablis Wonen heeft een pensioenregeling. Stichting Pensioenfonds
Woningcorporaties (SPW) betreft een toegezegd-pensioenregeling
bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd
aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van
leeftijd, salaris en dienstjaren. Tablis Wonen heeft de toegezegdpensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds in de jaarrekening verwerkt volgens de verplichtingenbenadering.
Voor de pensioenregelingen betaalt Tablis Wonen op verplichte basis
premies aan het pensioenfonds. Behalve de betaling van premies
heeft Tablis Wonen geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze
pensioenregeling. Tablis Wonen heeft in geval van een tekort bij het
fonds vooralsnog geen verplichting tot het voldoen van aanvullende
bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies
worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd
zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende
activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen.
Tablis Wonen heeft voor bijna al haar werknemers een toegezegde
pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers
bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar
(middelloonregeling). De verplichtingen die voortvloeien uit deze
rechten van haar personeel zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Tablis Wonen betaalt
hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaalt. De pensioenrechten worden
jaarlijks geïndexeerd indien en voor zover de dekkingsgraad van het
pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door
haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo
december 2013 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 114%.
Deze is ten opzichte van 2012 verbeterd met 8%. Met dit percentage heeft het pensioenfonds de eis van 105% voor 2104 al ruimschoots gehaald. Het pensioenfonds ziet daarom geen noodzaak
112 Tablis Wonen
voor de aangesloten instellingen om extra stortingen te verrichten.
Tablis Wonen heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect
van hogere toekomstige premies. Daarom is geen voorziening pensioen op de balans verantwoord.
Onderhoudslasten
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid
is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar
hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan
de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden
verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen.
Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten
van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen
dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten.
De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van
het actief.
Leefbaarheid
De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke
ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in
de omgeving van woongelegenheden van Tablis Wonen, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen.
Overige bedrijfslasten
De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar
waarop zij betrekking hebben.
Rentebaten en rentelasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa
en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening
gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen
leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente
worden meegenomen.
Belastingen
Vanaf 1 januari 2008 is Tablis Wonen integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien
verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te
betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen
met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming.
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat
voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend
met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande
boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van nietaftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen
die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
Jaarverslag 2013
Tablis Wonen 113
7. Financiële instrumenten en risicobeheersing
Het treasurybeleid is vastgelegd in het treasurystatuut dat voor het
laatst in november 2008 is vastgesteld door de directie en goedgekeurd door de RvC.
Binnen het treasurybeleid van Tablis Wonen dient het gebruik van
financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s. Op grond van het treasurystatuut is het
gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan in situaties
waarin sprake is van renterisico-reductie. Met andere woorden
financiële instrumenten mogen gehanteerd worden als defensief
instrument.
Indien renterisico gereduceerd kan worden op een meer traditionele
on-balance (transacties die in de balans worden opgenomen) geniet
dit de voorkeur.
Valutarisico
Tablis Wonen is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen
valutarisico.
Kredietrisico
Tablis Wonen heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Tablis Wonen maakt gebruik van meerdere banken teneinde
over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover
noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor
beschikbare kredietfaciliteiten.
Met de huisbankier Rabobank is een rekening courant kredietfaciliteit overeengekomen van maximaal € 2.5 miljoen. In 2013 is van
deze faciliteit geen gebruik gemaakt.
Renterisico
Tablis Wonen loopt renterisico over de rentedragende vorderingen
(met name onder financiële vaste activa en liquide middelen) en
rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder
schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met
114 Tablis Wonen
variabele renteafspraken loopt Tablis Wonen risico ten aanzien van
toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Tablis Wonen risico’s over de marktwaarde.
Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten
met betrekking tot renterisico gecontracteerd.
Met betrekking tot bepaalde vastrentende schulden (schulden aan
kredietinstellingen) heeft Tablis Wonen renteswaps gecontracteerd,
zodat zij vaste rente ontvangt en variabele rente betaalt.
Liquiditeitsrisico
Tablis Wonen maakt gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk
worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare
kredietfaciliteiten.
De in de balans opgenomen financiële instrumenten zijn gewaardeerd tegen de (geamortiseerde) kostprijs. Dit is de nominale waarde, tenzij anders vermeld. De reële waarde is het bedrag waarvoor
een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een
transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct
een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp
van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt
gebruik gemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’-transacties, van de DCF-methode (contante waarde van kasstromen), rekening houdend met specifieke omstandigheden.
De waardering van afgeleide financiële instrumenten (derivaten) is
afhankelijk van het feit of het onderliggende van het derivaat beursgenoteerd is of niet. Indien het onderliggende beursgenoteerd is,
dan wordt het derivaat tegen reële waarde opgenomen. Indien het
onderliggende niet-beursgenoteerd is, wordt het derivaat tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van
waardeveranderingen van het afgeleide financieel instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge
accounting wordt toegepast of niet.
Tablis Wonen past hedge accounting toe op een aantal afgeleide financiële instrumenten. Op het moment van aangaan van een hedge
relatie, wordt dit door de stichting gedocumenteerd. De stichting
stelt door middel van een test periodiek de effectiviteit van de hedge
relatie vast. Dit kan gebeuren door het vergelijken van de kritische
kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van
het hedge-instrument en de afgedekte positie.
Afgeleide financiële instrumenten die worden gewaardeerd tegen
kostprijs en waarop kostprijshedge-accounting wordt toegepast. Bij
het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post.
Dit betekent het volgende.
• Indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd.
• Zolang de afgedekte post in de kostprijshedge nog niet in de
balans verwerkt wordt, wordt het hedge-instrument niet geherwaardeerd. Dit geldt bijvoorbeeld in geval van de hedge van het
valutarisico van een toekomstige transactie.
• Indien de afgedekte post een monetaire post in vreemde valuta
betreft die in de balans is opgenomen, wordt het derivaat, voor
zover het valuta-elementen in zich heeft, ook gewaardeerd tegen
de periode-einde koers.
Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winsten verliesrekening verwerkt.
Tablis Wonen past kostprijshedge-accounting toe voor de renteswaps die ervoor zorgen dat bepaalde vastrentende schulden worden omgezet in variabel rentende leningen. Het ineffectieve deel van
de waardeverandering van de renteswaps wordt verantwoord in de
winst- en verliesrekening onder de financiële baten en lasten.
Onderstaand een overzicht (bedragen in euro’s) van de door Tablis
Wonen afgesloten contracten op het gebied van financiële instrumenten en de marktwaarde.
Het betreft twee renteswap contracten, waarbij de variabele rente
wordt geruild tegen een vooraf afgesproken vaste rente, met als
onderliggende waarde een geldlening met een variabele rente, per
saldo wordt dus de vast afgesproken rente betaald.
1. Rabobank looptijd 3-7-2003 tot 3-7-2028 hoofdsom € 5 miljoen,
rente 4,485% marktwaarde negatief € 1.434.061 per 31 december 2013
2. Rabobank looptijd 2-7-2012 tot 2 juli 2030 hoofdsom € 5 miljoen,
rente 4,5825% marktwaarde negatief € 1.584.699 per 31 december 2013
Op bovengenoemde contracten rust geen verplichting tot bijstorten
indien de (negatieve) waarde onder de met de bank overeengekomen drempel van € 8.050.000 komt.
Indien het derivaat valuta-elementen in zich heeft, wordt het verschil
tussen de contante koers die geldt op het moment van afsluiten van
het derivaat en de termijnkoers waartegen het derivaat zal worden
afgewikkeld geamortiseerd over de looptijd van het derivaat.
Jaarverslag 2013
Tablis Wonen 115
8. Belangrijke inschattingen t.a.v. waardering en resultaatbepaling
Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en
schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van
voorwaardelijke activa en verplichtingen.
Voor de jaren 2018 en verder is uitgegaan van het in 2017 te betalen bedrag geïndexeerd met de prijsinflatie. In de gepresenteerde
bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie is deze
verhuurdersheffing met ingang van dit verslagjaar opgenomen. Hetzelfde geldt voor de extra inkomensafhankelijke huurverhoging.
Waardering vaste activa
Materiële vaste activa, bedrijfswaarde
Tablis Wonen heeft geen complexen waarbij sprake is van bijzondere
waardeverminderingen doordat de bedrijfswaarde lager is dan de
boekwaarde zonder bijzondere waardevermindering.
De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben
in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. De
volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een grotere onzekerheid.
Verhuurdersheffing
De sector wordt sinds 2013 geconfronteerd met een verhuurdersheffing. Voor het vaststellen van de verhuurdersheffing is gerekend
met de meest recente WOZ-waarden van alle woningen. Van deze
totale waarde is vervolgens tien keer de gemiddelde WOZ-waarde
afgetrokken. Deze waarde is vervolgens vermenigvuldigd met onderstaande tarieven voor de respectievelijke jaren (schrijven Aedes
18-09-2013).
Jaartal
Opbrengst Rijk
Tarief
(alle verhuurders)
Bijdrage
Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen
tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan
richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande
verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan
het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake
indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid
het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.
Tablis Wonen
2014
1,17 miljard
0,381%
2,4 miljoen
2015
1,36 miljard
0,449%
2,8 miljoen
2016
1,52 miljard
0,491%
3,1 miljoen
2017
1,70 miljard
0,536%
3,4 miljoen
116 Tablis Wonen
Verkoopportefeuille
Als onderdeel van de bedrijfswaardeberekeningen is rekening gehouden met de verkoop van in totaal 30 woningen. Dit aantal is gebaseerd op het jaarplan 2014. De doorstroming op de woningmarkt
stagneert en de opbrengsten van woningverkopen staan onder druk.
De woningverkopen vormen een onzeker element in de berekeningen
De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde
feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de
tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers,
wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.
Verwerking fiscaliteit
Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de
jaarrekening heeft Tablis Wonen een aantal standpunten ingenomen
die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2006 tot
en met 2013 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste
standpunten betreffen:
• de waardebepaling van de ontwikkelrechten;
• het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen;
• de verwerking van projectontwikkelingsresultaten;
• het treffen van een onderhoudsvoorziening;
• het vormen van een herbestedingsreserve.
Hierdoor kan de fiscale last over 2013 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen.
Jaarverslag 2013
Tablis Wonen 117
9. Kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode.
Bij deze methode wordt voor de bepaling van de kasstromen uit
operationele activiteiten het nettoresultaat aangepast voor posten
van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar en voor mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de
ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot
de operationele activiteiten.
De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide
middelen, met uitzondering van deposito’s met een looptijd langer
dan drie maanden.
In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.
De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen
onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen
onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste
activa worden opgenomen rekening houdend met de onder overige
schulden opgenomen verplichtingen.
Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit
operationele activiteiten.
118 Tablis Wonen
10.Toelichting op de balans per 31 december 2013 (x € 1.000)
Activa - Vaste activa
1. Materiële vaste activa
Sociaal Vastgoed Onroerende en
vastgoed in ontwikkeling roerende zaken tdv
in exploitatie
exploitatie
Totaal
Boekwaarde per 1 januari 2013
Verkrijgingsprijzen 209.217
4.721
6.160
220.098
Cumulatieve waarderverminderingen -66.764
0
-1.374
-68.138
en afschrijvingen
142.453
4.721
4.786151.960
Mutaties
Investeringen
1.869
5.692
917.652
Desinvesteringen
-1.737
0
-26-1.763
Afschrijving desinvesteringen
afschrijvingen
waarderingsverschillen
Overboekingen
Overboeking naar commercieel vastgoed
162
0
-4.509
0
0
9.845
0
5.630
3
-305-4.814
0
-6.458
0
-766
165
00
03.387
0
0
-2374.627
Boekwaarde per 31 december 2013
Verkrijgingsprijzen
Cumulatieve waarderverminderingen en afschrijvingen
Boekwaarde per 31 december 2013
De actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde van deze activa bedraagt € 185 miljoen. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de
bedrijfswaarde met € 20 miljoen gedaald. Dit wordt vooral veroorzaakt door het inrekenen van de verhuurdersheffing.
De bedrijfswaarde voor het totale bezit in exploitatie (commercieel
en sociaal) bedraagt € 195 miljoen (2012: € 213 miljoen).
Jaarverslag 2013
219.194
3.956
6.225
229.375
-71.111
0
-1.676
-72.787
148.083
3.956
4.549
156.588
De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt:
• Grond
geen afschrijvingen geen afschrijvingen
• Stichtingskosten
Lineair
50 jaar
• Materiële vaste activa Lineair
5 jaar
tdv exploitatie
In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 4.570 (2012: 4.676)
woningen opgenomen. De Woz waarde van deze woningen in verhuurde staat bedraagt € 608 miljoen. (2012: 682 miljoen). De Woz-waarde van het kantoorpand bedraagt: € 1.143.00.
Tablis Wonen 119
10. Toelichting op de balans per 31 december 2013 (x € 1.000)
De activa zijn verzekerd tegen de aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Hierbij geldt dat Tablis Wonen geen benoemde herbouwwaarde
heeft, maar er in de verzekeringspolis een aparte clausule voor onderverzekering is opgenomen.
De woningen en woongebouwen zijn verzekerd tegen brand en
stormschade, waarbij “onderverzekerd zijn” is uitgesloten. Woningen die onderdeel vormen van een Vereniging van eigenaren, zijn
tegen uitgebreide opstaldekking verzekerd via de VvE.
Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn
geen hypothecaire zekerheden afgegeven. Alle materiële vaste activa
zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van Tablis Wonen.
Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking
tot materiële vaste activa voor een bedrag van € 7,0 miljoen. Ingebruikname zal in het volgende boekjaar plaatsvinden.
Door de corporatie is een verkoopplan opgesteld waarvan naar
verwachting 30 woningen (2012: 49) de eerstkomende 5 jaar
daadwerkelijk worden verkocht. Dit is exclusief de 40 projectgerelateerde verkoopwoningen.
De gemiddelde reële waarde van deze woningen bedraagt
€ 139.000 (2012: € 140.000). De boekwaarde bedraagt gemiddeld
ultimo het verslagjaar € 24.700 (2012: € 31.680)
2.Vastgoedbeleggingen
CommercieelCommerciëleOnroerende
vastgoed Vastgoed
zaken verkocht
in exploitatie
in ontwikkeling
onder voorwaarden
Totaal
Boekwaarde per 1 januari 2013
Verkrijgingsprijzen 8.015
Herwaardering
1.289
1.832
11.268
0
21.115
01.289
Cumulatieve waarderverminderingen en afschrijvingen
-217
0
-4.322
-4.539
Boekwaarde per 01-01-2013
9.087
1.832
6.946
17.865
Mutaties 2013
Investeringen
0
Desinvesteringen
0
herwaardering
Waardevermindering
afschrijvingen
waarderingsverschillen
2.286
0
-1.289
-392
0
58
1652.451
-162-162
0
0-1.289
0
0-392
0
0
00
-489-431
Overboekingen
-3.387
0
0-3.387
-5.010
2.286
-486-3.210
120Tablis Wonen
Boekwaarde per 31 december 2013
Verkrijgingsprijzen
5.700
Herwaardering
4.118
0
11.27121.089
0
00
Cumulatieve waarderverminderingen en afschrijvingen
-1.623
0
-4.811
-6.434
Boekwaarde per 31 december 2013
4.077
4.118
6.460
14.655
Latente belasting- Deelnemingen
Overige vorderingen
Totaal
3. Financiële vaste activa De mutaties in de financiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:
Te vorderen
BWS-subsidiesvordering
Stand per 1 januari 2013
Investeringen
Desinvesteringen
130
7.820 101
84
8.135
-
-
1
1
-
-
-
-
-
Afschrijvingen/aflossingen
-45
-1.926 -
-
-1.971
Stand per 31 december 2013
85
5.894 101
85
6.165
De deelnemingen betreffen:
Naam, statutaire zetel
aandeel
resultaat boekjaar
netto vermogenswaarde per 31-12-2013
%
Woningnet, Dordrecht
0,02
-
1
Stadsbeheer, Dordrecht
2,74
-
100
Latente belastingvordering
2013 2012
Waarderingsverschil verkoop bestaand bezit
7820
5.987
Verrekenbare fiscale verliezen
-1926
1.833
Stand per 31 december
5894
7.820
De actieve belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen de fiscale en commerciële waardering van de langlopende leningen
en de te verkopen woningen.
Jaarverslag 2013
Tablis Wonen 121
10. Toelichting op de balans per 31 december 2013 (x € 1.000)
Latente belastingvordering
2013
Stand per 1 januari 2013
Waarderingsverschil
Waarderingsverschil
Verrekenb fisc.
verkoop bestaand bezit
waardering leningen o/g
verliezen
2.057
186
5.577
Totaal
7.820
Dotatie0
Onttrekking
-592
-1334-1.926
Vrijval0
Stand per 31 december 2013
1.465
-1148
5.577
5.894
De latenties zijn berekend tegen een vpb-tarief van 25% en een disconteringsvoet van 3,98%.
De post waarderingsverschil verkoop bestaand bezit is gebaseerd op de ingeschatte verkopen in de komende vijf jaar en bestaat uit de contant
gemaakte waarderingsverschillen tussen de fiscale en commerciële balans.
De post verrekenbare fiscale verliezen is gebaseerd op het verlies uit het jaar 2009. Tablis Wonen verwacht dit verlies te verrekenen in de jaren
2014, 2015 en 2017.
VLOTTENDE ACTIVA
31-12-13
31-12-12
4. Voorraden
Vastgoed bestemd voor verkoop
440
440
De voorraden worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs dan wel lagere marktwaarde voor zover nodig onder aftrek van
een voorziening van incourantheid.
5. Vorderingen
Huurdebiteuren
440 348
440 348
Onder de huurdebiteuren zijn geen vorderingen opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar.
122Tablis Wonen
Gemeenten
Sliedrecht
47167
Onder de vordering gemeenten zijn geen vorderingen opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar.
Belastingen en premies sociale verzekeringen
Vennootschapsbelasting
0 603
Omzetbelasting
0 240
Pensioenen
0
0 843
0
Onder de vordering belasting en sociale verzekeringen zijn naar verwachting geen vorderingen opgenomen met een resterende looptijd langer
dan een jaar.
Vordering ivm Winklerplein
Vordering 0143
Deze vordering betreft de vastlegging van de inmiddels gemaakte kosten rondom het project Winklerplein. Deze kosten worden gecompenseerd
met de afgesproken inbrengwaarde van de desbetreffende woningen. Zowel de vordering als de compensatie worden het eerst in 2015 voldaan.
Vanaf 2015 worden deze bedragen rentedragend.
Overige vorderingen
1.750 1.151
Onder de overige vorderingen is een vordering van 685k opgenomen welke langer zal openstaan dan een jaar.
Overlopende activa
Vooruitbetaalde rente
0
29
Diversen
17
43
17
72
Onder de overlopende activa zijn geen vorderingen opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar.
5. Totaal vorderingen
2.254 2.724
Onder de vorderingen is totaal een bedrag van € 968 opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar.
Jaarverslag 2013
Tablis Wonen 123
10. Toelichting op de balans per 31 december 2013 (x € 1.000)
6. Liquide middelen
2013 2012
Direct opvraagbaar
5.410 Overige
31 73
5.441 7.010
6.937
De liquide middelen staan ter vrije beschikking van Tablis Wonen. Met de huisbankier Rabobank is een rekening courant faciliteit overeengekomen
van maximaal € 2,5 miljoen. Tot en met eind 2013 is van deze faciliteit geen gebruik gemaakt.
Passiva
7. Eigen vermogen
2013 2012
Het verloop van het eigen vermogen is als volgt:
Stand per 1 januari
51.823 45.794
Resultaat boekjaar
916 6.029
Niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille voorgaand boekjaar
-
Toevoeging kapitaal voorheen st Bouwen en Beheren
108 -
52.847 51.823
Overeenkomstig hoofdstuk 1 artikel 2 van de statuten van Tablis Wonen dient het gehele vermogen binnen de kaders van de woonwet en afgeleid
het BBSH te worden besteed.
Bij de waardering is verder geen rekening gehouden met latenties voor waarderingsverschillen (fiscaal en commercieel) in het vastgoed.
8. Langlopende schulden
2013 looptijd
2013 looptijd
Totaal
Totaal korter dan 5 jaar
langer dan 5 jaar
31-12-13
31-12-12
Langlopende schulden
Leningen overheid
2.356 889 3.245 3.936
Leningen kredietinstellingen
9.679 100.166 109.845 114.715
Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden
6.705 - Waarborgsommen
124Tablis Wonen
18.740 101.055 6.705 7.133 6
6
119.801 125.790
Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De aflossingsverplichting voor
2014 is € 6.187
Mutaties in 2013 van de langlopende schulden kunnen als volgt worden toegelicht:
Leningen overheid
Leningen krediet-
Terugkoopverplichting
instellingen
woningen verkocht onder
Waarborgsommen
Totaal
6
125.790
649 649
Stand per 1 januari
3.936 Opgenomen gelden
Overige mutaties
Naar kortlopende schulden
-691 3.245 voorwaarden
114.715 -23 7.133 -428 -451
-5.496 -6.187
109.845 6.705 6
119.801
Onder overige mutaties staat de correctie op de terugkoopverplichting als gevolg van de afwaardering van woningen VOV. Verder is er onder leningen kredietinstellingen een aflossing gedaan op de leningen voor st. Bouwen en Beheren, welke in verslagjaar 2012 nog niet was opgenomen in
de leningen.
31-12-13
31-12-12
Leningen overheid
Leningen overheid
3.2453.936
Leningen kredietinstellingen
Leningen kredietinstellingen 109.845114.715
Alle leningen zijn WSW geborgd (2012: € 104.777) tegen een gemiddeld rentevoet van 3,98% (2012: 3,81%)
Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden
Terugkoopverplichting Baanhoek West 2009
Terugkoopverplichting Hooghe Dijck
Terugkoopverplichting Baanhoek West
Terugkoopverplichting de Gantel
Jaarverslag 2013
3.250
3.421
300
300
2.3492.606
806
806
6.7057.133
Tablis Wonen 125
10. Toelichting op de balans per 31 december 2013 (x € 1.000)
Tablis Wonen waardeert de terugkoopverplichting jaarlijks op het bedrag dat Tablis Wonen verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief
tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het
resultaat verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen
1 jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.
Waarborgsommen
Waarborgsommen
66
9. Kortlopende schulden
Aflossingsverplichtingen langlopende schulden
6.187
4.432
Schulden aan leveranciers en handelskredieten
2.712
1.355
Belastingen en premies sociale verzekeringen
1.237
1.142
Overlopende passiva
2.7593.592
12.895
10.521
Alle kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan een jaar.
Aflossingsverplichtingen langlopende schulden
Leningen overheid
6912.918
Leningen kredietinstellingen
5.4961.514
6.1874.432
Schulden aan leveranciers en handelskredieten
Crediteuren
2.7121.355
Belastingen en premies sociale verzekeringen
Omzetbelasting
1.032 947
Loonheffing
151 136
Pensioenen
54
59
1.2371.142
Tablis Wonen heeft onder de kortlopende schulden alle schulden geclassificeerd welke binnen een jaar worden voldaan. Wij verwachten dat deze
schulden allen uit de reguliere exploitatie kunnen worden voldaan.
126Tablis Wonen
Verbonden partijen
Met de meeste van haar deelnemingen heeft Tablis Wonen naast
haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten
(veelal onroerende zaken bestemd voor de verhuur) en/of diensten
van de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij
marktconforme condities zijn overeengekomen.
Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen
In het kader van de verkoop van woningen aan zittende huurders
(Wet bevordering eigen woningbezit) is korting verleend met de bepaling dat wanneer binnen een termijn van 5 jaar wordt doorverkocht
een tijdsevenredig deel van deze korting dient te worden terugbetaald. Het effect voor Tablis Wonen is nagenoeg nihil, gezien het zeer
beperkte aantal woningen per jaar dat aan zittende huurders wordt
verkocht.
Investeringsverplichtingen
Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw
en aankoop van woningen tot een bedrag van € 7,0 miljoen. Deze
verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van één jaar na balansdatum.
Pensioenverplichtingen
Het bedrijfstakpensioenfonds is niet in staat die gegevens op te leveren die voor de stichting zouden leiden tot een juiste weergave van
de kosten, evenals de rechten en verplichtingen zoals die voor een
toegezegd pensioenrecht dienen te worden opgenomen. Daarom
worden de aan het fonds betaalde premies als toegezegde bijdragen in de resultatenrekening verwerkt en is geen voorziening in de
jaarrekening 2013 verwerkt. Een overschot of tekort in het bedrijfstakpensioenfonds SPW kan invloed hebben op te betalen premies.
Onderhoudsverplichtingen
Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor onderhoudsverplichtingen tot een bedrag van € 72 duizend (2012 € 140 duizend). Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling
in een periode van één jaar na balansdatum.
Ketenaansprakelijkheid
Tablis Wonen heeft per balansdatum geen niet uit de balans blijkende verplichtingen uit hoofde van de Wet Keten Aansprakelijkheid.
Waarborgfonds Sociale Woningbouw.
Als zekerheid voor de geldverstrekkers wordt door Tablis Wonen gebruik gemaakt van borgstelling door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Door borging van het WSW kan ten behoeve van
sociale woningbouw (en specifiek benoemd maatschappelijk vastgoed) relatief goedkoop worden geleend. Als “achtervang” in deze
borgstelling participeren zowel de corporaties, de rijksoverheid als
ook de gemeente waar de sociale woningbouw wordt gerealiseerd.
Het WSW beoordeelt ieder jaar de kredietwaardigheid van Tablis Wonen in het kader van haar borgstelling. Op 5 augustus 2013 ontving
Tablis Wonen het bericht dat over de periode 2013-2015 de stichting
Tablis Wonen voldoet aan de “eisen van kredietwaardigheid”. Ook
is gelijktijdig het faciliteringsvolume dat in aanmerking kwam voor
borging vastgesteld. Voor de jaren 2013 tot en met 2014 bedroeg dit
volume € 27,95 miljoen. Hierbij is uitgegaan van een faciliteringsvolume volgens prognose van € 25,12 miljoen. Dit volume is verhoogd
met een positieve claim van € 7,72 miljoen t.b.v. de niet DAEBprojecten Karekietstraat en Bonkelaarplein onder toepassing van het
Eigen Middelen beleid. Met een brief van 30 september 2013 is het
faciliteringsvolume opgehoogd met € 14 miljoen vanwege de overdracht van gemeentegaranties naar WSW-borging.
Op basis van de nieuwe begroting en meerjarenraming zal het faciliteringsruimte opnieuw worden vastgesteld. Tablis Wonen verwacht
uiterlijk medio 2014 hier een positief bericht over te krijgen.
Jaarverslag 2013
Tablis Wonen 127
10. Toelichting op de balans per 31 december 2013 (x € 1.000)
Obligoverplichting
De door het WSW geborgde leningenportefeuille bedraagt ultimo
2013 bijna 120 miljoen en dit betekent dat Tablis Wonen op basis van
een gemiddeld obligopercentage van 3,85% 4,6 miljoen beschikbaar moet kunnen stellen aan het WSW.
Bankgaranties
Stichting Tablis Wonen heeft één bankgarantie lopen in het boekjaar.
Deze bankgarantie betreft een garantietermijn welke al vanaf 2009
geldt voor de oplevering van de Koopgarantwoningen in BaanhoekWest. De koper heeft nog geen fiat gegeven voor vrijgave van deze
bankgarantie. Inmiddels is een extern bureau ingeschakeld voor beoordeling van de klacht.
Volmacht
Het WSW heeft in een brief van 4 oktober 2013 alle corporaties verzocht over te gaan tot het verstrekken van een onherroepelijke en
onvoorwaardelijke volmacht als bedoeld in het Reglement van Deelneming (“Reglement”). Artikel 30 van het Reglement regelt kort
gezegd dat Stichting Tablis Wonen zich verplicht heeft om op eerste
verzoek van het WSW aan het WSW hetzij hypotheek te verstrekken op al het onderpand dat op dat moment geldt als WSW onderpand hetzij een onvoorwaardelijke en onherroepelijke volmacht te
verstrekken aan het WSW, zodat het WSW in staat is om op een
later gewenst moment over te gaan tot hypotheekvestiging zonder
dat er op dat moment medewerking van Tablis benodigd is (privatieve last).
Het verzoek aan Tablis om over te gaan tot het verstrekken van de
volmacht houdt niet in dat het WSW direct over gaat tot hypotheekvestiging, echter biedt het WSW wel de mogelijkheid om op een
moment in de toekomst, wanneer daar aanleiding toe is, over te
gaan tot hypotheekvestiging. Die mogelijkheid bestaat dan zonder
de verdere medewerking van Tablis.
128Tablis Wonen
Op 13 december 2013 heeft Tablis de volmacht bij de notaris getekend en is de akte daarvan ontvangen.
11. Toelichting op de winst-en-verliesrekening over 2013 (x € 1.000)
2013 2012
10.
Huren
Woningen en woongebouwen
24.844
23.608
Onroerende zaken niet zijnde woningen
1.700
1.184
26.544
24.792
Af: Huurderving wegens leegstand
-264
Af: Huurderving wegens oninbaarheid
-21
Af: Huurderving wegens gewenning
-57
-648
26.202
24.144
De “te ontvangen netto huur”is gewijzigd als gevolg van:
• verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging en wegens woningverbetering tot een bedrag van € 632
• verhoging van huren als gevolg van huurharmonisatie van € 101
• het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen of van aangekochte woningen tot een bedrag van € 1.494
• verkoop woningbezit-/- € 29
• slopen van woningen-/- € 446
De geografische onderverdeling van de nettohuuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven:
2013 2012
Gemeente Sliedrecht 21.840
20.551
Gemeente Graafstroom
4.3623.593
26.202
24.144
11.
Opbrengst servicecontracten
Overige goederen, leveringen en diensten
2.773
2.742
De te ontvangen vergoedingen zijn gewijzigd als gevolg van :
• Sloop-91
• Nieuwbouw woningen37
• Verhoging voorschotten85
Jaarverslag 2013
Tablis Wonen 129
11. Toelichting op de winst-en-verliesrekening over 2013 (x € 1.000)
2013 2012
12.
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Opbrengst verkopen bestaand bezit
949
Boekwaarde
-150 -178
1.703
7991.525
13.
Overige bedrijfsopbrengsten
Opbrengst diversen
555 281
Opbrengst aan huurders
79
110
Opbrengst voorbelasting BTW voorgaande jaren
134
108
768 499
14. Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa Afschrijvingen onroerende zaken in exploitatie
4.509
3.979
Afschrijvingen onroerende zaken ten dienste van de exploitatie
305
348
4.8144.327
Boekverlies materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie
Doorbelaste afschrijvingen naar servicekosten
Totaal afschrijvingen
5
1
-29
-34
4.7904.294
15.
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
Mutatie in verband met lagere bedrijfswaarde
0
34
Onderhoudsuitgaven (niet cyclisch)
1.881
2.180
Onderhoudsuitgaven (cyclisch)
4.0094.232
5.8906.412
16.
Lasten onderhoud
De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in:
Planmatig onderhoud
4.0094.232
Mutatieonderhoud
1.0201.065
Klachtenonderhoud
861 1.115
5.8906.412
130Tablis Wonen
17.
Overige bedrijfslasten
Beheerkosten
Algemene beheer- en administratiekosten
Automatiseringskosten
Bestuurskosten
Subtotaal beheerkosten
1.787
1.361
383 434
53
49
2.2231.844
Heffingen
Belastingen
Verzekeringen
Contributie landelijke federatie
1.7491.558
65
47
43
43
1.8571.648
Overige bedrijfslasten
Servicekosten
Diverse bedrijfslasten
Subtotaal overige bedrijfslasten
2.7472.696
850
3.597
19
2.715
Totaal overige bedrijfslasten
7.677
6.207
Accountantshonoraria (x €1.000)
Onderzoek van de jaarrekening
62
63
Andere controlewerkzaamheden
12
9
Fiscale advisering
15
19
Andere niet-controlediensten
0
0
89
91
Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij Tablis Wonen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe
accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties) (inbegrepen ca. € 12.000 jaarwerk 2012).
Jaarverslag 2013
Tablis Wonen 131
11. Toelichting op de winst-en-verliesrekening over 2013 (x € 1.000)
18. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Overige waardeveranderingen
-1.742 53
Afboeking van VOV woningen
-490 -1.302
Afboeking van terugkoopverplichting
429 1.127
Waardeverandering Commercieel vastgoed in exploitatie
-1.681 228
-1.742 53
19. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Rente op vorderingen
6
7
Rente op liquide middelen
55 55
61 62
20.
Rentelasten en soortgelijke kosten
Kredietinstelling
3.936 3.915
Gemeenten
260 434
Overige schulden
23 39
4.219 4.388
21.
Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
Mutatie actieve belastinglatentie
1.926 1.833
Totale belastinglast
1.926 1.833
De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd:
2.013
Acute belastingen
-
Latente belastingen
1.926
1.926
De acute belastinglast is als volgt bepaald:
Resultaat voor belasting volgens de jaarrekening
2.842
Verkoop onroerende goederen bestaand bezit
-799
Afschrijvingen4.790
Vrijval disagio contante waarde financieringen
-19
Fiscaal resultaat sloop
-5.516
Fiscaal resultaat 2013
1.298
132Tablis Wonen
Fiscaal negatief resultaat 2013 toe te voegen aan latentie
1.298
VPB last (o.b.v. 25%)
325
Acuut belasting verlies is toegevoegd aan de actieve belastinglatentie.
De belastinglast (€ 1.926.000) uitgedrukt als percentage van het jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen bedraagt 67%. De
afwijking met het nominale tarief van 25% wordt verklaard door het benutten van de fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft ondermeer verschillen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen op vastgoed en de fiscaal
niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting.
Het toepasselijke belastingtarief is overeenkomstig voorgaand jaar.
Jaarverslag 2013
Tablis Wonen 133
12.Overige informatie
12.1 Werknemers
Gedurende het jaar 2013 had de corporatie gemiddeld 59 werknemers in dienst (2012: 60). Net als voorgaande jaren is geen van de
werknemers buiten Nederland werkzaam.
12.2 Bestuurders en commissarissen
Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van:
• bestuurders en voormalige bestuurders
€ 139.462
(voorgaand jaar € 139.520)
• commissarissen en voormalige commissarissen
€ 31.900
(voorgaand jaar € 39.903)
De vermelde bezoldiging van bestuurder omvat de periodiek betaalde beloningen (salarissen, vakantiegeld en de pensioenpremie).
Het bedrag is exclusief de fiscale bijtelling van de ter beschikking
gestelde auto en het werkgeversdeel van de sociale lasten.
Wet normering bezoldiging topfunctionarissen in werking getreden in 2013
Op 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) in werking getreden.
De WNT stelt eisen aan de toelichting in de jaarrekening van rechtspersonen en instellingen in de publieke en semipublieke sector over
de bezoldiging van zogenoemde (gewezen) topfunctionarissen. Woningcorporaties worden hierbij gerekend tot de semipublieke sector
en daarmee valt Tablis onder het regime van de WNT.
De regeling voor topinkomens van woningcorporaties is in 2013 onrechtmatig verklaard door de rechtbank en daarmee niet meer van
toepassing in 2013. Tablis is voor 2013 gebonden aan het bezoldigingsmaximum zoals bedoeld in artikel 2.3. eerste lid van de WNT.
Dit maximum bedraagt in 2013 € 228.599.
134Tablis Wonen
De WNT is bij Tablis slechts van toepassing op de directeur-bestuurder en de leden van de Raad van Commissarissen. De leden van het
MT zijn geen topfunctionaris in de zin van de WNT, omdat zij geen
leiding geven aan de gehele organisatie (artikel 1.1., onderdeel b van
de WNT). De directeur-bestuurder neemt namelijk de beslissingen
voor de organisatie. Ook de plaatsvervangend directeur valt niet onder de WNT, omdat zijn bevoegdheden alleen zijn bedoeld voor tijdelijke afwezigheid van de directeur-bestuurder (vakantie en ziekte).
Hieronder zijn de beloningen van topfunctionarissen in beeld gebracht voor 2013:
Directeur-bestuurder
Voor de directeur-bestuurder geldt dat zijn contract bij brief van 19
november 2011 is verlengd tot 2016. Hiermee is het directeursdeel
van de functie een vast dienstverband geworden. De RvC heeft besloten gebruik te maken van de geboden overgangsregeling van de
WNT.
Naam bestuurder
Functie
H.J.A. Gravesteijn
Directeur-
Datum
Datum
Parttime
vanaf
t/m
factor
01-01-2013
31-12-2013
1
bestuurder
Bruto
Belaste variabele
Beloningen
Totaal
beloning
en vaste kosten-
betaalbaar op
beloning
vergoeding
termijn
boekjaar
€ 420
-
€ 120.866
€ 120.446
Het totaalbedrag van € 120.866 is als volgt opgebouwd:
• bruto maandsalaris inclusief 8% vakantiegeld
•
bijtelling lease-auto
• bruto vergoedingen
Raad van Commissarissen
Voor leden en de voorzitter van de RvC geldt een maximale vergoeding van respectievelijk 5% en 7,5% van het bezoldigingsmaximum
wat door het ministerie is vastgesteld. Het bezoldigingsmaximum
voor 2013 is € 228.599. Dit betekent dat de leden van de RvC voor
een volledig jaar niet meer mogen ontvangen dan € 11.430 en de
voorzitter niet meer dan € 17.145. In onderstaand overzicht zijn de in
2013 betaalde vergoedingen (excl. BTW) opgenomen.
In 2013 zijn geen uitkeringen verricht aan topfunctionarissen en (gewezen) topfunctionarissen wegens beëindiging van het dienstverband.
Doorkijk naar 2014: corporatie specifieke beloningsmaxima
Vanaf 1 januari 2014 zijn de volgende corporatie specifieke beloningsmaxima van toepassing voor Tablis. Deze bedragen zijn gebaseerd
op indeling in bezoldigingsklasse F, volgens de tabel behorende bij
de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014 (Staatscourant d.d. 29 november
2013). Tablis hanteert de nieuwe maxima bij nieuwe benoemingen
in de RvC en voor het overige doet zij tijdelijk een beroep op het
overgangsrecht. Hiermee voldoet Tablis volledig aan de nieuwe regelgeving.
Er zijn in 2013 geen functionarissen van wie de bezoldiging de maximale bezoldiging, zoals bedoeld in artikel 2.3. eerste lid van de WNT,
te boven is gegaan.
Naam
Functie
Datum vanaf
Datum t/m
Bruto beloning
Belaste
Beloningen
Totaal beloning
variabele en
betaalbaar op
boekjaar
vaste kosten-
termijn
vergoeding
Dhr. J. van Leeuwen
Voorzitter RvC
01-01-2013
31-12-2013
€ 8.940
€0
€0
€ 8.940
Mw. L.C.N.A. Hulswit
Lid RvC
01-01-2013
31-12-2013
€ 6.720
€0
€0
€ 6.720
Dhr. A. in ’t Veld
Lid RvC
01-01-2013
30-06-2013
€ 3.360
€0
€0
€ 3.360
Mw A.J.M. Zebel-Vaudo
Lid RvC
01-01-2013
31-12-2013
€ 6.720
€0
€0
€ 6.720
Dhr. E.E.E. Bessem
Lid RvC
01-01-2013
31-05-2013
€ 2.800
€0
€0
€ 2.800
Mw.J. van Rooij
Lid Rvc
01-07-2013
31-12-2013
€ 3.360
€0
€0
€ 3.360
Jaarverslag 2013
Tablis Wonen 135
13. Statutaire resultaatbestemming
Het positieve jaarresultaat van € 916.00 is volledig ten gunste van
het eigen vermogen gebracht.
14. Gebeurtenissen na balansdatum
Novelle Blok
De Tweede Kamer heeft in de zomer van 2012 reeds ingestemd met
het wetsvoorstel voor de herziening van de Woningwet. Minister
Blok heeft op 11 februari 2014 een wijziging (novelle) op het wetsvoorstel Herziening Woningwet gepubliceerd. Tot 4 maart hebben
belangenvertegenwoordigers van huurders, vastgoedbeleggers,
toezichthouders en woningcorporaties daarop kunnen reageren.
Vanuit de sector is het standpunt bij de minister aangegeven. Het
is voor nu nog onduidelijk welke concrete gevolgen de herzieningen
op de Woningwet voor ons met zich meebrengt.
136Tablis Wonen
Vaststelling jaarrekening 2013
Op 22 april 2014 heeft de Raad van commissarissen het jaarverslag inclusief de jaarrekening 2013 goedgekeurd.
Sliedrecht, 22 april 2014
Tablis Wonen
Zuiderzeestraat 210
Sliedrecht
Directie, 22 april 2014
De Raad van commissarissen
drs. H.J.A. Gravesteijn
J. van Leeuwen
Mevrouw drs. L.C.N.A. Hulswit
Mevrouw mr. A.J.M. Zebel-Vaudo
Mevrouw drs. ir. J.M.P. van Rooij
R. van Oostveen
Jaarverslag 2013
Tablis Wonen 137
138Tablis Wonen
Accountantsverklaring
Jaarverslag 2013
Tablis Wonen 139
Accountantsverklaring
140Tablis Wonen
Jaarverslag 2013
Tablis Wonen 141
Bijlage 1
Overzicht nevenfuncties RvC-leden 2013
Mevrouw L.C.N.A. Hulswit
• jobcoach en tijdelijk projectleider “Vrouw en Werk” Vluchtelingenwerk Zuidvleugel
Mevrouw A. Zebel-Vaudo
• strategisch juridisch adviseur van advies- en ingenieursbureau Royal Haskoning/DHV
De heer E.E.E. Bessem
• lid van de RvC van woningcorporatie Mijande Wonen
• interim manager bij achtereenvolgende organisaties en bedrijven
De heer J. van Leeuwen
• voorzitter van de stichting beheer cultuurcluster Veenendaal
• voorzitter van het stichtingsbestuur Rhenendael
• voorzitter van de RvT van OBV (Openbare Bibliotheek Veenendaal)
• gastdocent bij Euroforum
• zelfstandig gevestigd interim manager en consultant
De heer A. in ’t Veld • secretaris van de VODR Zuid-Holland Zuid (vereniging oud-directeuren Rabobanken)
De heer R. van Oostveen
• Vicevoorzitter RvT Stichting Wende
• Lid RvC Trifolium Woondiensten
• Lid RvT RIBW Fonteynenburg
• Voorzitter OX Vastgoednetwerk
• Lid visitatiecommissie Procorp
• Zelfstandig gevestigd adviseur corporatie- en zorgbranche
Mevr. J.M.P. van Rooij
• Directeur Vastgoed, directeur Boscotondo en directeur Landgoed de Klokkenberg bij Vitalis WoonZorg Groep
• Directeur Eigenaar JESS consultancy
• Lid RvA W-E Adviseurs
142Tablis Wonen
Bijlage 2
Overzicht verbindingen
Algemene gegevens
Naam van de verbinding
Stichting Woonkeus Drechtsteden
RechtsvormStichting
VestigingsplaatsDordrecht
Statutaire doelstelling
Coördineren van regionale woonruimteverdeling
Kern-/nevenactiviteiten in verslagjaar
Publicaties van alle leegkomende woningen
Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden ?
Nee
Overige participanten in vennootschap
Alblasserdam, Dordrecht, Hendrik-Ido-Ambacht,
Papendrecht, Sliedrecht en Zwijndrecht.
Stichting / Vereniging
Stichting
Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap
Afvaardiging in de RVC van de stichting
Productie en ontwikkeling van de voorraad woongelegenheden in de verbinding
Nihil
Jaarverslag 2013
Tablis Wonen 143
Bijlage 2
Algemene gegevens
Naam van de verbinding
Rechtsvorm
Vestigingsplaats
Statutaire doelstelling
Kern-/nevenactiviteiten in verslagjaar
Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden ?
Woningnet N.V.
Naamloze Vennootschap
Automatisering van de woonruimteverdeling
Nevenactiviteit MG 2001-26
nee
Financiële gegevens 2012
Vennootschapnee
Eigen vermogen
€ 6.697.000 groepsvermogen
Jaaromzet
€ 14.080.000
Jaarresultaat
€ - 475.000
Balanstotaal
€ 9.648.000
Belang in %
2
Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap
n.v.t.
Geldstromen
Van TI naar verbinding
Doorberekende kosten aan de verbinding
Waarde verstrekte lening(en)
Rentepercentage
Zekerheden
Aflossingstermijn
Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI
Inzet van personeel van de TI
Van verbinding naar TI
Ontvangen winstuitkeringen door TI
Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding
Maximale risico-exposure / aansprakelijkheid
Risicobeheersing
-
-
-
-
-
-
-
Wijze waarop de risicobeheersing plaatsvindt
Woningnet N.V. verzorgt de automatisering van de woonruimteverdeling in
verkregen zekerheden
verschillende regio’s van Nederland. Sinds december 2004 nemen wij in het
juridische structuur
kapitaal van Woningnet deel in de vorm van honderd aandelen, tegen een
selectie samenwerkingspartners
nominale waarde van € 11.95 per stuk. Van deze nominale waarde is 75%
maximale omvang projectaanspraken
gestort. Via het regionale woonruimteverdeelsysteem maken wij gebruik van
gegarandeerde afzet vooraf
de diensten van Woningnet. Bestuurlijk zijn wij verder niet betrokken bij Wovermogensdoelstelling en dividendbeleidningnet, maar is sprake van een nevenactiviteit in de zin van MG 2001-26.
144Tablis Wonen
Algemene gegevens
Naam van de verbinding
NV Stadsherstel en BV Voorstraat
Rechtsvorm
Naamloze en Besloten Vennootschap
VestigingsplaatsDordrecht
Statutaire doelstelling
Kern-/nevenactiviteiten in verslagjaar
Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden ?
Financiële gegevens 2012
Vennootschap
Eigen vermogen
Jaaromzet
Jaarresultaat
Balanstotaal
Belang in %
€ 3.002.005
€ 38.221
€ - 27.918
€ 3.021.137
2,7%
Geldstromen
Van TI naar verbinding
Doorberekende kosten aan de verbinding
Waarde verstrekte lening(en)
Rentepercentage
Zekerheden
Aflossingstermijn
Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI
Inzet van personeel van de TI
Van verbinding naar TI
Ontvangen winstuitkeringen door TI
Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding
Maximale risico-exposure / aansprakelijkheid
Risicobeheersing
-
-
-
-
-
-
-
Wijze waarop de risicobeheersing plaatsvindt
verkregen zekerheden
juridische structuur
selectie samenwerkingspartners
maximale omvang projectaanspraken
gegarandeerde afzet vooraf
vermogensdoelstelling en dividendbeleid
Jaarverslag 2013
De doelstelling van de BV Voorstraat is beperkter en richt zich met vrijwel
dezelfde activiteiten alleen op de Voorstraat e.o. in Dordrecht met specifieke
aandacht voor de combinatie van wonen, werken en leren. De BV Voorstraat
is een 100% dochter van de NV Stadsherstel. Tablis Wonen is voor het bedrag van € 100.000 aandeelhouder in de NV Stadsherstel
Tablis Wonen 145
Colofon
Redactie en teksten
Tablis Wonen
Fotografie
Josje Blokland Fotografie en Foto’s Tablis Wonen
Vormgeving
moev - ontwerp en vormgeving, Oosterwolde (Fr.)
Drukwerk
Drukkerij De Waard, Sliedrecht Tablis Wonen, mei 2014
146Tablis Wonen
Sliedrecht, april 2014
Stichting Tablis Wonen Zuiderzeestraat 210 3363 CZ Sliedrecht
Inschrijvingsnummer K.v.K: 23036310
Tablis Wonen Zuiderzeestraat 210 - Sliedrecht, Postbus 145 - 3360 AC Sliedrecht, T (0184) 444 844 E [email protected] I www.tabliswonen.nl

Presentatie Grontmij – juni 2014

27 MEI A.S. START VERKOOP!

Verkort Memorandum Vegelinssteyn

NederLandBovenWater - Trendbrief nr.2

N ie u w s b rie f 1 M a a rt 2 0 1 4

Jaarverslag 2013 POH-GGZ in het

Factsheet Nieuwbouw SPACE-S

Zijn sociale woningen te luxueus? (pdf - 180 kB

Bijeenkomst 1

50.000 woningen nodig 50.000 w