kenmerk: 8769 onderwerp - Gemeenteraad Ede

Burgemeester en wethouders
Raadsvoorstel voor behandeling in oordeelvormende/besluitvormende vergadering
Datum vergadering
:
Onderwerp
:
Agendapunt
Portefeuillehouder
Behandelend ambtenaar
Afdeling
Telefoonnr.
E-mailadres
Vastgesteld door het college
Oordeelvormende vergadering
:
:
:
:
:
:
:
:
Zaaknummer
23-01-2014
: 8769
Vaststelling grondexploitatie en gewijzigd bestemmingsplan Ede, Herontwikkeling
Verlengde Blokkenweg 12 e.o. (Turkse Moskee)
BV08
Marije Eleveld
Esther van Baren, Bas Mulder
ROG
0318-680315, 0318-680866
[email protected], [email protected]
17-12-2013
16-01-2014
Beslispunt(en)
1. In te stemmen met de Nota van Zienswijzen en Aanvulling Nota zienswijzen en de Nota van Wijzigingen
Herontwikkeling Verlengde Blokkenweg 12 e.o. (Turkse Moskee);
2. het bestemmingsplan Ede, Herontwikkeling Verlengde Blokkenweg 12 e.o. (Turkse Moskee) gewijzigd
ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan vast te stellen conform de bijbehorende toelichting, regels
en verbeelding;
3. het beeldkwaliteitsplan Herontwikkeling Verlengde Blokkenweg 12 e.o. vast te stellen, waarbij geldt dat
het beeldkwaliteitsplan een aanvulling is op de geldende welstandscriteria zoals die nu in de
welstandsnota van de gemeente Ede zijn geformuleerd;
4. het beeldkwaliteitsplan Herontwikkeling Verlengde Blokkenweg 12 e.o. toe te voegen aan de geldende
Welstandsnota van de gemeente Ede.
5. geen exploitatieplan vast te stellen in de zin van de Wro, omdat het kostenverhaal anderszins verzekerd
is, fasering niet nodig is en het stellen van eisen conform artikel 6.13 lid 2 Wro niet noodzakelijk is.
6. de Grondexploitatie 711810 – AZO-terrein Moskeelocatie vast te stellen met een negatief saldo van
€ 44.987,--.
Toelichting
1. Inleiding/aanleiding
In november 2010 heeft het bestuur van 'De Grote Moskee Ede', de initiatiefnemer, bij de gemeente een
verzoek ingediend voor een locatie om een nieuwe moskee op te kunnen richten. De nieuwe moskee zal
voor de groeiende Turks-islamitische gemeenschap en verwante groepen een onderkomen bieden en
dienen als ruimte voor gebed, ontmoeting en educatie.
De 'Grote Moskee Ede' is opgericht door Edese Turken en is een algemene moskee die gebaseerd is op de
Soennitisch Islamitische stroming. De huidige locatie van de moskee aan de Frankeneng voldoet niet meer
aan de wensen van de gemeenschap. De moskee hier is te klein en er is behoefte aan meer ruimte om
allerlei activiteiten te kunnen faciliteren die verbonden zijn aan de moskee.
De initiatiefnemer geeft hierbij aan:
"Wij vinden het als gemeenschap belangrijk dat het ontwerp van het gebouw een brug slaat tussen de TurksIslamitische en de Nederlandse architectuur. Hierdoor zal een herkenbaar en inspirerend gebouw voor alle
Edenaren ontstaan".
2. Achtergrond(en)
De gemeente Ede heeft in principe een positieve houding tegenover groepen in de samenleving die ruimte
zoeken om hun activiteiten te ontplooien. De gemeente heeft altijd haar best gedaan om ruimtevragen van
religieuze groepen positief te beantwoorden.
Op 13 december 2012 heeft de gemeenteraad van Ede dan ook een besluit genomen waarbij in principe is
gekozen voor de voormalige AZO-terrein aan de Verlengde Blokkenweg in Ede als locatie voor de
nieuwbouw van de moskee, en voor deze locatie een bestemmingsplan op te stellen dat de vestiging van de
moskee mogelijk maakt.
Blz. 2
Het bestemmingsplan voor de herontwikkeling van de Verlengde Blokkenweg 12 in Ede maakt de realisatie
van de moskee en tevens de herinrichting van de groene ruimte mogelijk.
Het ontwerpbestemmingsplan en het ontwerp beeldkwaliteitsplan hebben van 17 oktober 2013 tot en met 27
november 2013 ter inzage gelegen. In deze periode heeft een ieder de mogelijkheid gehad om bij de
gemeenteraad resp. een zienswijze dan wel een inspraakreactie in te dienen op het
ontwerpbestemmingsplan en het ontwerpbeeldkwaliteitsplan. Tegen het ontwerpbestemmingsplan zijn 8
zienswijzen ingediend. De samengevatte zienswijzen en de beantwoording daarop staan in de Nota van
Zienswijzen, die als bijlage bij het bestemmingsplan is gevoegd. De wijzigingen op het bestemmingsplan
staan in de Nota van wijzigingen, die tevens als bijlage bij het bestemmingsplan is gevoegd.
3. Grondexploitatie
Ter besluitvorming ligt nu de grondexploitatie voor de Verlengde Blokkenweg 12 e.o. (Turkse Moskee) voor.
Deze grondexploitatie heeft alleen betrekking op het gebied dat uitgegeven wordt aan de moskee, de gronden
ten bate van de realisatie van de fietstunnel westelijke spoorzone en de parkachtige openbare ruimte tussen
de moskee en de Zanderijweg.
In de MPG 2013 maakte dit plangebied nog onderdeel uit van het initiatiefplan VP Zanderijweg. Onderdeel
van dit initiatiefplan was, naast het nu voorliggende plangebied, ook een toekomstige woningbouwlocatie op
de overige grond bezittingen van de gemeente tussen de Verlengde Blokkenweg en de Zanderijweg. In de
woningbouwprogrammering staat de ontwikkeling van deze woningen gepland in 2023. Daarom is in de MPG
2013-lite al aangegeven dat de woningbouwlocatie vooralsnog als initiatiefplan opgenomen blijft in de MPG en
alleen de plandelen die concreet tot ontwikkeling worden genomen nu als grondexploitatie voorliggen. Alleen
dat plandeel gaat nu deel uitmaken van de financiële positie van het Grondbedrijf.
Plangeschiedenis financieel
Bij het raadsvoorstel ‘Locatie Grote Moskee Ede’ in december 2012 ten bate van de locatiekeuze moskee
werd uitgegaan van een indicatieve grondexploitatie voor de hele locatie die in bezit is van de gemeente
Ede. In de woningbouwprogrammering Ede van dat moment werd uitgegaan van realisatie van 50 woningen
in 2023. In de MPG2012 werd het resultaat van deze indictieve grondexploitatie berekend op ongeveer €
800.000. Omdat het een indicatieve grondexploitatie danwel een plan in initatieffase betreft, is voor dit tekort
geen voorziening getroffen (Voorziening negatieve plannen). Het negatieve resultaat werd met name
veroorzaakt door rentekosten omdat de grond al in bezit is van de gemeente en de opbrengsten pas in 2023
verwacht worden.
Een maatschappelijk voorziening, zoals een moskee, heeft een lagere grondopbrengst dan woningen. Deze
lagere inkomsten aan grondopbrengsten worden voor een groot deel gecompenseerd doordat een deel van
de inkomsten nu in 2013 binnen kan komen in plaats van in 2023. Bij het raadsvoorstel werd aangegeven
dat realisatie van een moskee op deze locatie daarom een effect zou hebben van neutraal tot € 200.000
negatief (netto contant) ten opzichte van het tekort van € 800.000.
In de MPG 2013 was de Moskee-locatie nog onderdeel van het projectinitiatief AZO (VP Zanderijweg) met
een mogelijk resultaat (netto contante waarde) van -/- € 1.187.000. Bij het opstellen van de MPG 2013 werd
nog uitgegaan van realisatie van 50 woningen in 2023, omdat de grondexploitatie voor de moskee nog niet
was vastgesteld. De verslechtering van het resultaat wordt verklaard door de bijstelling van een aantal
parameters, waaronder rente en plankosten. Omdat het ook in de MPG2013 nog een projectinitatief-plan
betrof, is er nog geen voorziening getroffen is voor het verwachte negatieve resultaat (Voorziening
Negatieve Plannen).
Bij de MPG 2013-lite is aangegeven dat het plan gesplitst zal worden in een plandeel voor de realisatie van
de Moskee en voor de ontwikkeling van woningbouw op het resterende deel. De plandeel voor de realisatie
van de Moskee zal onderdeel uit gaan maken van het perspectief grondbedrijf, de ontwikkeling woningbouw
blijft een projectinitiatief (geplande woningbouw 2023). In de MPG 2013-lite is aangegeven dat het resultaat
van het plandeel Moskee sluit op -/- € 631.000 en dat daarvoor in de jaarrekening 2013 een voorziening zal
worden getroffen.
In het proces van het opstellen van het bestemmingsplan zijn beide plandelen definitief gespitst,
doorgerekend en waar mogelijk geoptimaliseerd.
Blz. 3, Behoort bij zaaknr. 8769
Resultaat grondexploitatie
Het resultaat op de voorliggende Grondexploitatie Verlengde Blokkenweg 12 e.o. is € 44.987 nadelig. (netto
contante waarde). De opbouw hiervan is als volgt:
Saldi gebiedsexploitatie
Totale nominale kosten
Totale nominale opbrengsten
Nominaal saldo
Kostenstijging
Opbrengstenstijging
Rente
Saldo eindwaarde
Saldo contante waarde
Per datum
01-01-2013
31-12-2017
01-01-2013
€
€
€
€
€
€
€
€
Bedrag
867.017
810.851
- 56.166
- 4.923
0
10.456
- 50.633
- 44.987
Een belangrijke kostenpost op deze locatie is (naast de kosten voor het bouw- en woonrijp maken) de
benodigde bodemsanering. Uit recent onderzoek blijkt dat de hiermee gemoeide kosten meevallen ten
opzichte van eerdere ramingen. De kostenbegroting daalt hierdoor met circa € 0,5 mln ten opzichte van. de
MPG-lite 2013. Naast de verkoop van grond ten bate van de nieuwbouw van de moskee (6.135 m²) wordt er
ook grond geleverd aan het project Spoorzone ten bate van de fietstunnel die daar wordt gerealiseerd.
(2.000 m). Voor een gedetailleerde toelichting wordt verwezen naar de bijgevoegde Plantoelichting van
project 711810 – Azo- terrein Moskeelocatie.
Ons college stelt voor om de grondexploitatie behorende bij dit bestemmingsplan vast te stellen met een
negatief saldo van € 44.987. Voor dit negatieve resultaat zal een voorziening negatieve plannen worden
getroffen. Dit loopt mee in het proces van de Programmarekening 2013 bij het bepalen van het resultaat van
het grondbedrijf.
Verklaring verschillen
Voor het plandeel ‘Woningbouw’ geldt dat er een programma van 28 woningen resteert. Deze ontwikkeling
zal naar verwachting in 2023 plaatsvinden. Het verwachte resultaat van dit plandeel is ca € 324.000. Dit
positieve resultaat maakt geen onderdeel uit van de financiële positie van het grondbedrijf. Het plandeel
Moskee sluit nu op een resultaat van -/- € 44.987. Beide plannen samen hebben dus nu een positief saldo
van ca € 279.000. Het verschil ten opzichte van de MPG 2013 (op basis van 50 woningen in 2023) is
daarmee € 1.466.000 gunstiger.
Dit grote verschil wordt als volgt verklaard:
• Het voorliggende bestemmingsplan ten bate van de moskee kent een gunstige verkaveling. Het aandeel
uitgeefbare vierkante meters op de locatie is relatief groot.
• De overblijvende locatie ten bate van woningbouw heeft stedenbouwkundig een gunstige afmeting. Deze
locatie is minder dan de helft van het plangebied, maar biedt wel de mogelijkheid om 28 woningen te
realiseren in de toekomst. Ook hier is de verhouding uitgeefbaar en openbaar gebied gunstig.
• Doordat er minder openbare ruimte wordt ingericht, vallen deze kosten ook lager uit.
• Een aantal kosten die in de indicatieve grondexploitatie stonden, zijn inmiddels veel duidelijker
geworden. Zo valt een grote kostenpost voor riolering veel gunstiger uit. Daarnaast was in de indicatieve
grondexploitatie een reservering opgenomen van ruim € 1 miljoen ten bate van bodemsaneringen. De
afgelopen maanden zijn gedetailleerde onderzoeken gedaan naar bodemvervuiling. In overleg met het
bevoegd gezag (Provincie Gelderland) zijn maatregelen bepaald die aanzienlijk lagere kosten met zich
meebrengen dan de reservering.
Argumenten en alternatieve beleidskeuzes
1.1.a Zienswijzen tegen een bestemmingsplan moeten gemotiveerd worden beantwoord
Van donderdag 17 oktober 2013 tot en met woensdag 27 november 2013 heeft een ieder de mogelijkheid
gehad om een zienswijze in te dienen op het ontwerpbestemmingsplan. Op het bestemmingsplan zijn 8
zienswijzen ingediend. De reacties op de zienswijzen zijn samengevat en beantwoord in de bij dit voorstel
gevoegde Nota van Zienswijzen. Het zienswijzenoverleg ten behoeve van het bestemmingsplan heeft
plaatsgevonden op dinsdag 10 december 2013. In totaal hebben vier indieners van een zienswijze van dit
overleg gebruik gemaakt. Het verslag van het overleg is bij de Nota van Zienswijzen gevoegd.
Blz. 4
1.1.b Wijzigingen in het bestemmingsplan vaststellen
Een aantal zienswijzen heeft aanleiding gegeven om de plantoelichting op een paar onderdelen te
verduidelijken. Ook zijn ambtelijke wijzigingen aangebracht op het ontwerpbestemmingsplan. Alle wijzigingen
zijn opgenomen in de Nota van Wijzigingen en maken integraal onderdeel uit van het bestemmingsplan. De
Nota van Wijzigingen is als bijlage bij dit voorstel gevoegd.
2.1 Het bestemmingsplan maakt de herontwikkeling van de Verlengde Blokkenweg 12 en omgeving mogelijk
De gemeente heeft al lange tijd de wens om de – gedeeltelijk braakliggende - gronden aan de Verlengde
Blokkenweg/Zanderijweg te herontwikkelen. Deze gronden worden ook wel het voormalige AZO-terrein
genoemd. Met de verkoop van de gronden ten bate van de Moskee kan een start worden gemaakt met de
herontwikkeling van deze gronden. De gemeente zal de inrichting van de openbare ruimte voor zijn rekening
nemen. Er zal een parkachtige, groene ruimte worden gerealiseerd dat grenst aan de nieuwe moskee. Deze
groene ruimte komt aan de Zanderijweg.
3.1 Beeldkwaliteitseisen gelden als welstandscriteria voor de Herontwikkeling van de Verlengde Blokkenweg
12 e.o. en specifiek voor de moskee met het omliggende plantsoen
Het beeldkwaliteitsplan Herontwikkeling Verlengde Blokkenweg 12 e.o. is een aanvulling op de geldende
welstandscriteria zoals deze nu in de welstandsnota van de gemeente Ede zijn geformuleerd. Dit plan is dan
ook het formele toetsingskader voor de welstandstoets bij bouwplannen. Deze toets wordt uitgevoerd door
de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. De juridische borging van het beeldkwaliteitsplan is gewaarborgd door
dit plan onderdeel uit te laten maken van het bestemmingsplan en tevens te besluiten dat het definitieve
beeldkwaliteitsplan onderdeel uitmaakt van de welstandsnota.
Op het concept beeldkwaliteitsplan is een ieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen.
4.1 Het kostenverhaal bij een bestemmingsplan moet verzekerd zijn
In de Wet ruimtelijke ordening is bepaald dat bij een bestemmingsplan het kostenverhaal moet zijn
verzekerd. Het is nodig dat hiervoor een exploitatieplan wordt opgesteld, tenzij het kostenverhaal anderszins
verzekerd is. De gronden aan de Verlengde Blokkenweg 12 zijn volledig eigendom van de gemeente Ede.
Het kostenverhaal voor dit plan is verzekerd doordat de gemeente de gronden als eigenaar middels een
overeenkomst gaat verkopen. Daarnaast is het niet nodig om in een exploitatieplan een fasering op te
nemen. Tevens is het niet noodzakelijk om eisen te stellen conform artikel 6.13 lid 2 sub b, c of d Wro.
Het is dan ook niet nodig om een exploitatieplan vast te stellen. Hierover moet door uw gemeenteraad
formeel een besluit worden genomen.
5.1 Om grond uit te kunnen geven aan de moskee is een grondexploitatie nodig
Voor de locatie Verlengde Blokkenweg 12 e.o. is nog geen grondexploitatie opgesteld. Tot nu toe is deze
locatie als initiatiefplan opgenomen in de MPG.
Kanttekeningen
geen
Risico’s
Het is mogelijk dat de saneringskosten toch hoger uitvallen dan verwacht. Het bestek wordt momenteel
gemaakt, gecalculeerd een aanbesteed. Overigens moeten alle civieltechnische werkzaamheden nog
worden aanbesteed. Vooralsnog is uitgegaan van een raming op basis van normbedragen.
Burgerparticipatie
Burgerparticipatie heeft in het voortraject veel aandacht gekregen. Allereerst is op maandag 12 november
2012 een bijeenkomst georganiseerd voor belangstellenden over de mogelijke locatie voor de nieuwe
moskee aan de Verlengde Blokkenweg/Zanderijweg. In december 2012 is vervolgens door de
gemeenteraad een besluit genomen over de definitieve locatie van de moskee. Daarna is ambtelijk het
bestemmingsplan voorbereid. In deze periode is ook overleg geweest met een klankbordgroep van
bewoners. Voor omwonenden en overige geïnteresseerden is op donderdag 30 mei 2013 een
inloopbijeenkomst georganiseerd. Op deze avond is het ontwerp van de nieuwe moskee gepresenteerd
evenals een concept verbeelding van het bestemmingsplan. Een ieder heeft van 22 mei tot en met 19 juni
2013 de mogelijkheid gekregen om een inspraakreactie in te dienen. Er zijn 9 inspraakreacties ingediend.
Op alle inspraakreacties heeft de gemeente een reactie geformuleerd in de Inspraaknota.
De participatie in het kader van de formele bestemmingsplanprocedure heeft op de gebruikelijke wijze
plaatsgevonden. Van donderdag 17 oktober 2013 tot en met woensdag 27 november 2013 heeft een ieder
de mogelijkheid gehad om een zienswijze in te dienen op het ontwerpbestemmingsplan.
Blz. 5, Behoort bij zaaknr. 8769
Er zijn 8 zienswijzen ingediend op het ontwerpbestemmingsplan en eind november is de gemeenteraad een
petitie aangeboden waarin protest wordt aangetekend tegen de komst van de moskee. Na behandeling in
het college is besloten is om de petitie aan te merken als een formele zienswijze. Daarom is een aanvullende nota van zienswijzen opgesteld. Op 10 december 2013 hebben de indieners van de zienswijzen de
mogelijkheid gehad om mondeling de ingediende zienswijze toe te lichten tijdens het zienswijzenoverleg.
Wethouder Eleveld heeft dit overleg voorgezeten in aanwezigheid van een aantal raadsleden. De
zienswijzen zijn gebundeld en beantwoord in de Nota een Aanvulling Nota van Zienswijzen Herontwikkeling
Verlengde Blokkenweg 12 e.o.
Communicatie
De ter inzage legging van het bestemmingsplan wordt op de gebruikelijke wijze gepubliceerd in de Ede-Stad,
de Staatscourant en op de gemeentelijke website. Op deze website zal een link staan naar de landelijke
voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl. Belanghebbenden zijn schriftelijk geïnformeerd over de
bestemmingsplanprocedure. Daarnaast hebben zij inmiddels de Nota van Wijzigingen en de Nota van
Zienswijzen ontvangen.
Kosten, baten en dekking
De kosten voor het opstellen van het bestemmingsplan worden in eerste instantie gedekt uit de leges. Indien
de grond geleverd wordt, worden deze leges afgetrokken van de grondprijs. Met de initiatiefnemer is een
overeenkomst aangegaan wat betreft de verkoop van gemeentelijke gronden. In de overeenkomst worden
tevens afspraken gemaakt over de inrichting van de openbare groene ruimte.
De grondexploitatie heeft een negatief saldo van € 44.987. Voor dit negatieve resultaat zal een voorziening
negatieve plannen worden getroffen. Dit loopt mee in het proces van de Programmarekening 2013 bij het
bepalen van het resultaat van het grondbedrijf.
Uitvoering en vervolgprocedure
Na vaststelling van het bestemmingsplan door uw raad, wordt het gewijzigde bestemmingsplan gepubliceerd
in de gebruikelijke media. Vanaf het moment van publicatie kunnen belanghebbenden binnen zes weken
een beroepschrift indienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State.
Gemeenteraad
Het raadsvoorstel wordt aangeboden aan de Agendacommissie, met het verzoek dit te agenderen voor de
oordeelvormende en vervolgens besluitvormende vergadering van de gemeenteraad.
Burgemeester en wethouders van Ede,
RICHARD WIELINGA
de secretaris
CEES VAN DER KNAAP
de burgemeester

Download Report