Voorstel Gemeenteraad VII

Voorstel Gemeenteraad VII- E
Onderwerp
Herziening grondexploitatie Beekwoude
Portefeuillehouder
Jeroen Hatenboer agendaletter (E)
Programma
Stuknummer
SO
Aangeboden aan Raad
Corsanummer
10 juni 2014
1400153856
(invulling door Griffie)
__________________________________________________________________________________________
Wij stellen u voor te besluiten om:
1. De herziene grondexploitatie Beekwoude, bestaande uit de toelichting bij de grondexploitatie inclusief de
risico- en verschillenanalyse, vast te stellen.
2. Het aangepaste programma op basis van het met de ontwikkelaar uitgewerkte stedenbouwkundige plan in de
herziene grondexploitatie te verwerken.
3. Het krediet door een verlaging van - € 202.208 (voordelig) aan te passen aan de herziene grondexploitatie.
4. De hieruit volgende wijzigingen in de gemeentebegroting 2014 aan te brengen.
5. Kennis te nemen van de consequenties van de Stedelijke Koers verwerkt in de herziene grondexploitatie
Beekwoude en dan m.n. de aanpassing van de fasering op basis van de Stedelijke Koers.
Inleiding
De grondexploitatie Beekwoude is door uw raad vastgesteld tijdens de
raadsvergadering van 22-10-2007. Met dat besluit is ook een krediet
aangevraagd van € 5.660.812,-. De grondexploitatie is bij de herziening van
MPG 2008 opgenomen in het MPG. In 2012 is de Stedelijke Koers
vastgesteld. De gevolgen van de Stedelijke Koers vallen voor veel lopende
grondexploitaties buiten de door de Raad vastgestelde programmatische
en financiële kaders. In 2013 zijn en 2014 worden daarom diverse
grondexploitaties opnieuw aangeboden aan uw Raad aangeboden.
Het project Beekwoude betreft een woningbouwontwikkeling op een
voormalig sportterrein. Het sportterrein Wesselerbrink Zuid is
geherstructureerd waarbij een aantal kunstgrasvelden zijn aangelegd. In de
nota ‘Kunstgras in Enschede (raadsbesluit 28-01-2003)’ is geconcludeerd
dat de kosten van de kunstgrasvelden kunnen worden betaald uit de
opbrengsten van de kaveluitgifte voor woningbouw op het gedeelte van het
sportpark wat vrij komt door de aanleg van de nieuwe kunstgrasvelden.
Hiervoor is het project Beekwoude opgestart. De woningbouw zou zo
spoedig mogelijk na de herstructurering van het sportpark gerealiseerd
worden. Hiervoor is in 2008 een (bouwclaim )overeenkomst gesloten met
projectontwikkelaar/bouwer Roelofs & Haase uit Rijssen. Door de huidige
economische situatie, waar we al een aantal jaren mee te maken hebben,
heeft de ontwikkelaar aangegeven niet meer binnen de kaders van de
bouwclaim overeenkomst te kunnen ontwikkelen. Naar aanleiding hiervan zijn nieuwe onderhandelingen
opgestart. Naast de effecten van de Stedelijke Koers zijn er ook planinhoudelijke wijzigingen geweest die invloed
hebben op de grondexploitatie. Dit betreft een gewijzigd stedenbouwkundig plan, de planning en het programma.
Momenteel is er overeenstemming met Roelofs & Haase over de ruimtelijke kaders welke zijn verwerkt in het
nieuwe stedenbouwkundige plan. Op basis van het nieuwe stedenbouwkundige plan is de
bestemmingsplanprocedure in 2013 opgestart. Over de financiële kader heeft de gemeente nog niet geheel
overeenstemming bereikt (zie ook kanttekeningen). De planning is dat het bestemmingsplan in de tweede helft
van 2014 ter vaststelling aan de raad zal worden aangeboden. De nu voor u liggende grondexploitatie is op het
nieuwe bestemmingsplan gebaseerd. Begin 2014 zijn de gesprekken over de financiële gevolgen van het nieuwe
plan opgestart.
SO-Planeconomie-. B.J.J. Woolderink Telefoon: (053) 481 54 60
Conform de financiële verordening worden grondexploitaties jaarlijks herzien als onderdeel van de vaststelling
van het MPG door de raad. Door vaststelling van het MPG 2014 zijn dan ook de onderliggende grondexploitaties
formeel herzien. Een dergelijke herziening beperkt zich volgens de financiële verordening tot het herzien van de
grondexploitatie binnen de door de Raad gestelde programmatische en financiële kaders. Als er wijzigingen zijn
buiten de door de Raad gestelde kaders, dient de herziene grondexploitatie ter besluitvorming aan uw raad te
worden voorgelegd.
Beoogd resultaat
De herziene grondexploitatie past na vaststelling weer binnen alle ruimtelijke, financiële en procedurele kaders.
Argumenten
1.1 De herziening is conform de financiële verordening en beheersregels grondexploitatie.
Op basis van de nieuwe grondexploitatie is er een krediet nodig van € 7.765.463,-. Dit is - € 202.208 minder dan
het krediet dat na vaststelling van MPG 2014 is verstrekt ad. € 7.967.671,-.
2.1 Het stedenbouwkundig plan is gezamenlijk met de ontwikkelaar vastgesteld.
Na een periode van onderhandeling is eind 2013 overeenstemming met de ontwikkelaar bereikt over het
stedenbouwkundige plan. Hierdoor is het programma gewijzigd ten opzichte van het contract. Contractueel is er
een claim van 86 woningen overeengekomen terwijl het huidige stedenbouwkundige plan 69 woning mogelijk
maakt. De belangrijkste reden voor minder m2 uitgeefbaar is de noodzakelijke aanleg van een watergang die in
het verleden niet was voorzien. De financiële consequenties van minder uitgeefbare grond zijn verwerkt in de nu
voorliggende grondexploitatie.
3.1 Het krediet kan omlaag.
Bij de vaststelling van MPG 2014 is het benodigde krediet van € 7.967.671,- beschikbaar gesteld. In de herziene
grondexploitatie is € -202.208,- minder krediet benodigd dan wat op basis van MPG 2014 is toegekend. Het
nieuwe krediet zal € 7.765.463,- bedragen na vaststelling van dit raadsbesluit. Het krediet kan naar beneden
worden bijgesteld omdat de actuele raming voor het bouw- en woonrijpmaken lager uitvalt en de raming voor de
fondsafdracht is geactualiseerd en hierdoor naar beneden is bijgesteld.
5.1 De Stedelijke Koers heeft een nadelig effect op de grondexploitatie.
Door de crisis heeft de raad in 2012 de stedelijke koers vastgesteld welke is verwerkt bij de herziening van het
MPG 2013. Onderdeel hiervan was de uitfasering van de kavels waardoor de looptijd van de grondexploitatie is
verlengd. Dit heeft als gevolg dat de rentekosten oplopen en dat er meer VTU en beheerkosten nodig waren. De
wijzigingen die hieruit voortvloeien maken onderdeel uit van deze grondexploitatie.
Kanttekeningen
1.1 consequenties stoppen
Het alternatief van stoppen is financieel en juridisch niet interessant om de volgende redenen:
- We hebben contractueel met Roelofs & Haase afspraken gemaakt over de levering van bouwrijpe grond
binnen het plan Beekwoude. Stoppen betekent contract breuk waarbij sprake is van wanprestatie met
juridische procedures tot gevolg.
- Financieel verslechtert de grondexploitatie met 1,2 mln. bovenop het financiële resultaat zoals
opgenomen in het MPG 2014.
1.2 De onderhandelingen over het contract lopen nog.
Na een periode van onderhandeling is eind 2013 overeenstemming met de ontwikkelaar bereikt over de
ruimtelijke uitgangspunten. Deze zijn verwerkt in het nieuwe stedenbouwkundige plan. Dit stedenbouwkundige
plan wijkt op onderdelen af van de contractuele afspraken. Voor een deel wordt dat veroorzaakt door de huidige
economische situatie en daarnaast past de volledige bouwclaim (contractafspraak) ruimtelijk niet meer in het
plangebied. Contractueel waren 86 woningen overeengekomen tegenover de 69 woningen die nu zijn
opgenomen in het stedenbouwkundige plan. De ruimtelijke wijzigingen hebben financiële consequenties
waarover we nog in gesprek zijn met de ontwikkelaar. De uiteindelijke uitkomsten van de onderhandeling met de
ontwikkelaar zullen worden verwerkt in een addendum behorende bij de overeenkomst uit 2008. De financiële
consequenties van het afgenomen uitgeefbaar gebied (door het inpassen van de watergang) zijn in de
voorliggende grondexploitatie verwerkt.
3.1 Het krediet is naar aanleiding van de stedelijke koers verhoogd en dit is verwerkt in het MPG 2013.
De Stedelijke Koers is bij vaststelling van het MPG 2013 verwerkt. Het aanvullende krediet ad. € 2.130.868,- is
met het vaststellen van MPG 2013 toegekend. Het krediet was nodig ter dekking van de hogere rentekosten door
SO-Planeconomie-. B.J.J. Woolderink Telefoon: (053) 481 54 60
de langere looptijd van de grondexploitatie. De langere looptijd is toe te schrijven aan de economische crisis en
langer durende onderhandelingen met Roelofs & Haase. Hierdoor zijn de VTU kosten en de beheerlasten hoger
opgelopen dan geraamd.
3.2 Er zijn geen extra plankosten toegevoegd.
Op basis van de nieuwe doorrekening van de VTU is er meer budget nodig voor milieuonderzoekskosten en de
apparaatskosten. Uit herijking van de plankosten blijkt dat voor de periode 2016-2021 € 400.000,- aan extra
kosten moeten worden opgenomen waardoor er meer krediet moet worden aangevraagd. Vooralsnog is besloten
dit niet op te nemen omdat in het coalitieakkoord 2014 – 2018 “duurzaam, samen en sterker “ is aangegeven dat
kosten van grondexploitaties geminimaliseerd kunnen worden door onder andere meer personele kosten in de
algemene dienst op te vangen.
Hiervoor loopt een onderzoek naar het anders financieren uit AD-middelen en een andere werkwijze binnen
projectmatig werken. De uitkomsten van dit onderzoek worden meegenomen in de Programmabegroting 2015 –
2018.
In 2014 is voor plankosten naar aanleiding van de “Nota van uitgangspunten”, behorende bij het MPG 2014,
budget opgehaald voor de jaarschijven 2014 en 2015. In afwachting van de resultaten van het lopende
onderzoek worden bij de voorliggende actualisatie van de grondexploitatie geen aanvullende plankosten
opgehaald. Wel wordt inzichtelijk gemaakt hoeveel de plankosten werkelijk bedragen voor de looptijd van
grondexploitatie.
De financiële effecten van het onderzoek lopen mee in de nieuwe nota van uitgangspunten en het MPG 2015.
Bijdrage aan duurzaamheidsdoelstellingen
De grondexploitatie draagt niet specifiek bij aan de duurzaamheidsdoelstellingen van de gemeente.
Kosten, opbrengsten, dekking
Het resultaat van de laatst vastgestelde grondexploitatie MPG 2014 is € -2.052.452,- negatief op NCW 1-1-2014.
Het resultaat van de actuele grondexploitatie is € -2.041.156,- negatief op NCW 1-1-2014. Het resultaat verbeterd
met € 11.295,- op NCW 1-1-2014.
Doordat de som van de totale kosten ad. € 7.765.463 (kosten, kostenstijging en rente) van de actuele
grondexploitatie lager is dan het laatst vastgestelde krediet bij de vaststelling van het MPG 2014 ad. € 7.967.671
is er voor € -202.208,- minder krediet nodig.
De grondexploitatie is voor het eerst vastgesteld tijdens de raadsvergadering van 22-10-2007 met een nagenoeg
neutraal resultaat. De huidige grondexploitatie kent een tekort van +/- 2 mln. euro. Oorzaak van het huidige tekort
ten opzichte van de grondexploitatie van 2007 is de langere looptijd van de grondexploitatie die wordt
veroorzaakt door de huidige economische situatie, aanpassingen in het stedenbouwkundige plan en de langer
durende onderhandelingen met Roelofs & Haase. Hierdoor zijn de rentekosten, de apparaatskosten en de
beheerkosten hoger opgelopen. Daarnaast zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten door het
gewijzigde plan lager dan in de grondexploitatie uit 2007 mogelijk werd geacht.
Communicatie
De inhoud van de grondexploitatie is vertrouwelijk. Er wordt dan ook niet aanvullend gecommuniceerd over de
vaststelling van de grondexploitatie.
Vervolg
Na vaststelling van de grondexploitatie wordt deze verwerkt bij de komende herziening van het MPG 2015.
SO-Planeconomie-. B.J.J. Woolderink Telefoon: (053) 481 54 60
Bijlagen
1. vToelichting grondexploitatie Beekwoude
2. Grondexploitatie Beekwoude
3. Risicoanalyse grondexploitatie Beekwoude
4. Begrotingswijziging
Burgemeester en Wethouders van Enschede, _______________
De Secretaris,
de Burgemeester,
M.J.M. Meijs
P.E.J. den Oudsten
Besluit
Van de Raad van de gemeente Enschede, gelezen het voorstel van Burgemeester en Wethouders van
1. De herziene grondexploitatie Beekwoude, bestaande uit de toelichting bij de grondexploitatie inclusief de
risico- en verschillenanalyse, vast te stellen.
2. Het aangepaste programma op basis van het met de ontwikkelaar uitgewerkte stedenbouwkundige plan in de
herziene grondexploitatie te verwerken.
3. Het krediet door een verlaging van -202.208 aan te passen aan de herziene grondexploitatie.
4. De hieruit volgende wijzigingen in de gemeentebegroting 2014 aan te brengen.
5. Kennis te nemen van de consequenties van de Stedelijke Koers verwerkt in de herziene grondexploitatie
Beekwoude en dan m.n. de aanpassing van de fasering op basis van de Stedelijke Koers.
Vastgesteld in de vergadering van _______________
De Griffier,
de Voorzitter
R.M. Jongedijk
P.E.J. den Oudsten
SO-Planeconomie-. B.J.J. Woolderink Telefoon: (053) 481 54 60

Download Report