I RIJKSDIENST VOOR DE IJSSELMEERPOLDERS Smedinghuis. Zuiderwagenplein, Lelystad bouwkosten en de organisatie van de woningbouw in Almere Door ir.W.M.Cerretsen Werkdocument no. im-304~f -- M m a u L C U a, m N m 4 m .n C tO 0 - M c m m m L m E Y - s m u 'r, M .i 4 .i -- n u C C .4 m Y P m m 2 % to 0 i -c m o m M N '7 .3 3 m sl c o m m 3 Y m m o 3 U u 0 L C 4 o m m 0 8 > + 8 m m o n .3 m Y c l m c c m m a -3 x E C 3 m m o M M 0 34 L Z m .3 a u n 3 L m YaN .- > m 0 0 0 i o o v a ~ u ? r o ~ ~ ~ r - ~ @ > -m im nm cm o0 id+..- r(r(iiN r: 0 0 0 N a N i N 3 i - N iUc4-N Bijlage 11. BouWkOSten I 11.1. Inleiding De bouwkosten vormen een deel "an de totale stichtingskosten, die nodig zijn voor het verwerven van de grond, het laten aanleggen van de nodige infrastructuur, het laten voorbereiden en'uitvoeren van de bow. De stichtingskosten (100%) zijn ongeveer als volgt opgebouwd: grondkosten 15% bouwkosten 85%. aa~eemsom71;5% B.T.W. 1I% loonkosten 1 9% materiaalkosten 20% materiaalkosten 8%' (niet verrekenbaar materiaalkosten 4% algemene kosten 4,5% winst en risico 5% insiallaties 5'5% (voor zover niet in de aanneemsom: C.V. en lift) bijkomende 8% architecten- en 2% kosten adviseurskosten dagelijks toezicht 1% 2,5% rente over grond en bouwkosten tijdens de bouw aansluitkosten 2,o leges, assurantie0,s kosten, onvoorzien Deze percentages zijn gemiddelden en varieren per project. .In dit rapport zullen de grondkosten buiten beschouwing blijven, zij worden in een aparte "nota grondkosten" behandeld. De bouwkosten worden in eerste instantie bepaald door het programma (11.2.1.). In de 2e plaats speelt de bouwwijze een rol (II.2.2.), vooral in de verhouding van de verschillende onderdelen van de bouwkosten: nl. de bouwtechniek (verhouding materieel/arbeid), de bouwtijd (tijdgebonden kosten als rentes tijdens de bouw en risico) de objectg~ootte(de voorbereidingskosten per waning, algemene kosten). De invloed van deze factoren op de bouwkosten wordt besproken aan de hand van de ontwikkeling gedurende de laatste 10 jaar, waarna een aanduidingwordt gegeven over de eventuele ontwikkelingen in de komende 10 jaar (11.3.). In de 3e plaats is de situatie van Almere van iivloeii op de bouwkosten (11.4. ) door de ,transport- en reiskosten en de aan- of afwezigheid van dienstverle- L, . nende bedrijven en de mogelijke continurteit. 11n de 4e plaats worden de bouwkosten sterk bepaald door de situatie op de herschillende markten (arbeids-, kapitaal-, woning-). Na de invloed van de bovenstaande factoren te Zijn nagegaan is het Can belang 'om te bepalen welke factoren door de organisatie te belnvloeden zijn. Allereerst volgen nog enkele algemene indexcijfers (1963=100) over de ontwik:keling van de bouwkosten: Tabel 11.1. 1963 1968 1969 100 100 100 Woningwetwoningen prijs/woning inhoud prijs/m3 I I i Premiewoningen i - ~ - woningen ~ 1970 1971 171 116 148 158 113 139 215 116 165 188 115 163 prijdwoning inhoud prijs/m3 - prijs/woning inhoud prijs/m3 1 Bouwlcosten algemeen/m3 ( loo( 127 1 143 1 159 ( 180 ( De bouwkosten van woningwetwoningen zijn minder snel gestegen dan die van de overige financieringssectoren en minder snel dan de algemene bouwkosten .(inel. utiliteitsbouw). :De bouwkosten stijgen sneller dan de kosten van het levensonderhoud en de kos!ten van bouwmaterialen houden daartussen het midden. Tabel 11.2. .- : Prijsindexcijfers van gezinsconsumptie (reeks werknemersgezinnen) Bouwmaterialen Bouwkosten 1963 1968 1969 100 129,5 127 100 100 121 127 1 1970 1971 134 150 137 150 143- 159 162 180 11.2 Gntwikkeling van de bouwkosten, de laatste 10 jaar II.2.1. Programma Het programma van de woning wordt sterk bepaald door de Voorschriften en Wenken (V. en W.) die opgesteld worden door de Centrale D i r e c t i e V o l k s h u i s v e s t i n g (C.D.V.) en die dienen als voorwaarde voor rijksgoedkeuring en subsidieverlening. De 'v. en W. worden periodiek aangepast (1951, 1965 en 1973) aan de stijgende welvaart en de stijgende kwaliteitsnormen. Bovendien zijn ze gericht op toekomstwaarde omdat de woning over een lange periode zijn diensten moet bewijZen. Ir. A . Peters,directeur bouwnijverheid van de C.D.V. analyseert de stijging van de bouwkosten van woningietwoningen ten gevolge van het programma als volgt (1971, congres nationale woningraad); Ontwikkeling bouwkosten "Over de ontwikkeling van de bouwkosten in de loop der jaren zijn gegevens ge-, schikbaar van de gemiddelde woningwetwoningen, met de bouw waarvan in1960 respectievelijk in 1970 werd aangevangen. De bouwkosten waren in 1960 f 13.900 en in 1970 f 32.930, hetgeen een st-ijging betekent van maar liefst 137%. Analyse van deze prijsstijging leert dat hiervoor de volgende oorzaken zijn aan te wijzen: - Ten eerste de ontwikkeling van de grootte, uitgedruktin gemiddelde brutoinhoud, met 71 m3, namelijk van 284 naar 355 m3 hetgeen gepaard is gegaan met een stijging van de gemiddelde woonoppervlakte, d.i. de oppervlakte van woon- en slaapvertrekken en de keuken met 12 m2, namelijk van 53 naar 65 m2. De bijdrage hiervan in de prijsontwikkeling, heeft, uitgedrukt in prijzen van 1970, f 3.900 bedragen ofwel 28%. - Ten tweede het aanbrengen van centrale verwarming. In 1960 werd 6% van de woningwetwoningen centraal verwarmd, tegen bijna 100% in 1970 waarbij nog komt een geleidelijke kwaliteitsverbetering onder andere in de vorm van hogere temperaturen. In geld uitgedrukt komt dit neer op f 2.300 ofwe1 Op 1%. - Ten derde de stijging van de kwaliteit. Onder kwaliteit valt in dit verband te verstaan: a. het scheppen van toekomstwaarde door middeld van veranderbare indelingen, waarvoor grotere overspanningen en de toepassing van uitwisselbare wanden en schuifwanden nodig zijn; b. een meer luxueuze uitrusting van de woning, b:v. met sanitair, tegelwerk enz. ; c. het toepassen van duurdere materialen dan gebruikelijk, soms in relatie . tot beperking van onderhoud: - - - , d. de toenemende zorg voor de architectonische vormgeving; e. de gelukkig vele aandacht die aan de relatie woning-woonomgeving wordt geschonken, en waarvan een dure wijze van verkavelen, alsmede een dure aankleding meestal het gevolg zijn. De bijdrage van dit totaal in de kostenstijging is f 2.900 of 21%. De gezamenlijke bijdrage van de hiervoor genoemde kostprijsverhogende oorzaken is f 9.100 oftewel 66%, zodat de loon- en materiaalprijsstijgingen in de periode 1960-1970 een kostenstijging hebben veroorzaakt van f 9.930 of 71%." de inhoud De inhoud stijgt de laatste jaren nauwelijks en daalt in 1972 zelfs, voornamelijk bij de meergezinshuizen en in het bijzonder bij de premiewoningen Tabel 11.3. meergezinshuizen eengezinshuizen m3/woning 1970 1971. 1972 aantal kamers W.W. pr.w. 360 367 361 381 392 389 0ngesubs.w. 504 498 494 alg. W.W. pr.w. 400 408 406 341 341 333 317 317' 307 0ngesubs.w. 366 354 350 alg. 333 331 323 Het aantal kamers blijft vrij constant over de laatste 1 0 jaar. Woningwetwoningen hebben gemiddeld 2 5,l kamers, onderverdeeld in 5.4 bij eengezins- en 4,6 bij meergezinswoningen. Premie- en ongesubsidieerde woningen hebben + 0,l kamer meer. De laatste 2 jaar daalt het aantal kamers van meergezinshuizen van premie- en ongesubsidieerde woningen. Door een relatief hogere subsidiering wordt de bouw van kleinere woningen de laatste jaren gestimuleerd, om een betere doorstroming te verkrijgen en zodoende een beter gebruik te bevorderen van de bestaande woningen (veel grote woningen worden nu bewoond door kleine, oudere gezinnen). Bovendien wordt zo tegemoet gekomen aan de gezinsverdunning, ook op langere termijn. woonoppervlak De kamers op zich blijven groter worden, vooral de woonkamer. De keuken is vooral na de invoering van de V. en W. '65 vergroot De prijs per m3 van grote woningen (>5 kamers) is over het algemeen lager ( 2 20%) dan van kleine woningen (s 3 kamers) omdat de voorzieningen (keuken, 'sanitair, leidingen etc.) niet evenredig toenemen met het groter worden. Ook grotere kamers werken in de regel verlagend op de prijs/m3. De woningen zijn de laatste jaren iets smaller en dieper geworden. Tabel 11.4. woningwetwoningen breedte en diepte in m eengezinsw. breedte 1970 1971 6 ~ 2 5 ~ 6 premiewoningen meergezinsw. diepte breedte diepte 8,8. 995 8,4 7.8 10,8 1O,8 eengezinsw. breedte 6,6 5,9 1I meergezinsw. i diefitel breedte diepte 8,s 10,2 1 7,7 7,7 10,2 10,7 I I Smallere, diepere woningen zijn over het algemeen goedkoper omdat de invloed van de gevel minder wordt; all66n bouwdiepte kost 2 5% minder dan de totale bouwkosten. Ook de perceelkosten worden gunstig belnvloed door smallere woningen: er is minder ontsluitende infrastructuur nodig, de dichtheid kan groter zijn. Het percentage eengezinswoningen neemt geleidelijk toe. In 1967 was er een di6ptepunt (zie fig. 11.1) pag.6 type woning Ook internationaal gezien neemt Nederland een vooraanstaande plaats in t.a.v. het percentage eengezinswoningen (zie.tabel 11.5). pag.6 . . Het aantal bouwlagen van meergezinswoningen neemt af na een maximum in 1971. Toch is het percentage met 6 en meer bouwlagen in de ~onin~wetsector nog 60% en in de premiesector 58% en in de ongesubsidieerde 32%. Eengezinswoningen zijn zowel w.b. prijs/m3 alS prijs/woning lager dan meergezinswoningen: zie tabel I I .6 Tabel I1 ' Factoren die bijdragen tot lagere bouGkosten van eengezinswoningen zijn 0.a. de kortere bouwtijd, minder gecompliceerde bouw, minder materieel, geringere hoeveelheid leidingen in de woning (meer in de infrastructuur), de eenvoudige toegankelijkheid (meer infrastructuur maar geen liften, portieken, galerijen). . Vergelijking van groridkosten van een hoogbouwproject en een laagbouwproject met gelijke dichtheid moet leren of deze laatste factoren ook tot uiting komen (zie nota grondkosten). . Tabel 11.5. percentaces eengezinshuizen in de nieuwbouw van een aantal West-Europese landenen de V.S. ( 1 9 7 1 ) Nederl and Belgie Frankrijk Duitsland(Bondsrepubliek) Groot-Brittannie Ierland Denemarken Noorwegen Zweden V.S. van Amerika 1 : .I I 1 percentage eengezinshuizen naar sector 73 62 38 43 73 94 58 68 31 58 Bron: Annual Bulletin of Building and Housing Statistics 20 woningwetwoning premiewoning ongesubsidieerde woning totale woningbouw 10 0 installaties en uitrusting De installaties en de uitrusting van de woning zijn aanzienlijk verbeterd d.w.2. dat van 1960-1970 de C.V. bijna voor 1is ingevoerd en dat in de V. en W. '65 meer eisen zijn gesteld aan de plaatsingsmogelijkheden van aparatuur en inrichting zodat de keuken en de natte cel zijn vegroot. bouwfysische kwaliteit De bouwfysische kwaliteit is in de loop der tijd toegenomen. In de V. en W. '51, werd "bijzondere aandacht" gevraagd voor enkele aspecten, in de V. en W. '65 werd voor de geluidsisolatie de eis "matig" gesteld, voor geluids- en thermischeisolatie boven de 11.20 m hoogte werd "voldoende" gegist. De kosten van deze verbeteringen zijn begrepen in de genoemden kwaliteitsverbeteringen van 21% (zie ir. A. Peters). conclusie programma Samenvattend kan gezegd worden dat de laatste jaren tendenzen aanwezig zijn naar programma's die tot goedkopere woningen moeten leiden: kleiner, lager, dieper, smaller. Daarentegen nemen de kwaliteitseisen toe: bouwfysisch, architectonisch. 11.2.2. arbeidr'bouwtechniek fig.1 1 . 2 . Volgens ir. A . Peters (zie rede congres nat. woningraad 1971) is 71% van de totale bouwkostenstijging van woningwetwoningen van 137% van 1960-1970 het gevolg van materiaal- en loonkostenstijging. Tabel 11.7. 1963 1968 1969 Prijsindex van gezinsconsumptie (reeks werknemersgezin) Bouwmaterialen Bouwkosten algemeen/m3 Bouwkosten woningwetwoningen/m3 arbeidslonen bouwnijverheid arbeidslonen nijverheidsarbeiders algemeen loonkosten 1970 1971 124 133 140 144 100 . 121 100 127 100 .139 100 161 100 159 137 143 148 175 175 150 159 163 202 199 162 180 165 240 231 100 !i i 1 / ! Het blijkt dat de loonkosten het sterkst gestegen zijn (3x die van het levensonderhoud), en de algemene bouwkosten. (2x die van het levensonderhoud) sterker dan die van woningwetwoningen (1,Sx die van het levensonderhoud). Cijfers over bornaterialen van alleen woningwetwoningen zijn niet beschikbaar zodat de invloed van de stijging van arbeidslonen op de bouwkosten van woningwetwoningen niet direct afleesbaar is. Drs. H.W. Ponsen van het E.I.B. constateert in de Syllabus van de postacademiale cursus T.H. Delft april '73 over bouweconomische vraagstukken: "Ondanks een dalende arbeidsintensiteit* (26% van 1960 tot 1969) bleef het aandeel van de loonkosten, verbonden aan het produktieproces op de bouaplaats, toenemen (+ 27% in dezelfde periode). De stijging van het loonkostendeel van de toegevoegde waarde op de bouwplaats is zeker een van de belangrijksre oorzaken van de 'sterke stijging van de totale bouwkosten. Op grond van C.B.S.-gegevens kan globaal het verschil berekend worden tussen de totale bouwkostenstijging en die van de kosten van materialen geleverd door de voorfase. In de periode 1960-1970 blijken de bouwkosten ongeveer 2% meer te zijn gestegen dan de materiaalkosten." De laatste jaren steeg de produktiviteit als volgt: (jaarverslag C.D.V.) zie Tabel 11.8. . : . Tabel 11.8. mutatie t.0.v. in % Bruto productievolume woningbouw + per productief manuur per werknemer 1970 mutatie t.0.v. 1971 in % + 14 3,7 + + 5,l 15 Het verschil aan produktiviteit per produktief manuur en per werknemer komt vooral voort uit een daling van de netto arb6idscapaciteitfi t. o.v. de bruto arbeids~a~aciteit'~ met als voornaamste oorzaak een toename van het ziekteverzuim. In 1966 bedroeg het aantal zieken 6,5% van het totaal aantal werkenden, in 1972 bedroeg dit aantal 10,5% (E.I.B. Syllabus 1973). Fig. 11.3. Volume van de bouwproduktie en netto arbeidscapaciteit van bduwbedrijven, 1964 tot en met 1971 Indices, 1964=100 tt index netto arbeidscapaciteit = aantal gebonden mandagen minus de door ziekte en wachtgeld en vorstverlet verloren aeaane manda~en - - wO,- volume rnoductie / I'm !I / n arbeidsintensiteit = arbeidscapaciteit produktievolume Mtto arbcidccapacitut -...---____ .* -- ------ 1 produktiviteit trt bruto arbeidscapaciteit = aantal gebonden mandagen max.aanta1 werkbare dagen/jr. I I I 1964 I I 6 I I '65 S '67 '68 '69 I '70 '71 Een belangrijk onderdeel van de loonkosten zijn ook de reiskosten: + la. Er is een tendens gedurende de laatste jaren naar een afnemende pendel: het aantal pendelaars daaldein 1972 met 12.5% t.0.v. 1971 tenvijl het totale bestand afnam met 5 , s (gegevens E . I . B . ) . bouwtechniek De daling van de arbeidsintensiviteit of omgekeerd evenredig.de stijging van de produktiviteit is het gevolg van een stijging van het aandeel van de produktie in de voorfase en van een toename van mechanisering op de bouwplaats. 'Tiguur 11.4 laat door kapitaalintensiteit en arbeidsintensiteit te combineren, zien dat er in de gebouwenproduktie een voortdurend geaggregeerde technische ontwikkeling is waar te nemen: substitutie van arbeid door kapitaal op de bouwplaats. Om een goede vergelijking mogelijk te maken, is de arbeidsintensiteit hier, in tegenstelling tot de vorige paragraaf, in manuren per duizend gulden produktie gegeven. " Fig. 11.4. Ontwikkeling van de kapitaalintensiteit (K) in guldens kapitaal per 1000 gulden produktie en van de arbeidsintensiteit ( A ) in manuren op de bouwplaats per 1000 gulden produktie bij B. en U.bedrijven (prijzen van 1951). I-. guldens - manumn 300 Het verbruik op de bouwplaats (d.w.2. de kosten van de bouwmaterialen) kan nagenoeg gelijk gesteld worden aan.het aandeel van de voorfase in de totale bouwproduktie. Waarneming van dit aandeel geeft eveneens indicaties voor veranderingen in de bouwtechniek. Zo blijkt uit de Nationale Rekeningen, dat het aandeel van het verbruik in de totale bouwproduktie de laatste jaren geleidelijk is toegenomen. Dit wijst op een verschuiving naar de voorfase, ofwel een toenemende prefabrikatie." (uit Syllabus bouweconomische vraagstukken E.I.B.) De systeembouw is (volgens het jaarverslag van deC.D.V.) toegenomen tot 1969, daarna iets afgenomen maar stijgt weer na 1971. Tabel 11.9 Percentage gereedgekomen systeemwoningen 1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 - 12,2 10,7 9,3 8,2 11,3 12,7 16,9 22,l 23,l 21,3 25,6 17,s 20,9 Opgemerkt moet worden dat door deze daling in 1971 de produktiviteit niet belangrijk is afgenomen (zie fig. IL3). De'hiet-systeembouw" maakt dus ook gebruik van de technische ontwikkeling iaandeel voorfase en mechanisering op de bouwplaats). De kosten van de bouwmethoden blijken uit gegevens van de statistiek bouwnijverheid: voor woningwetwoningen, eengezinshuizen enkele gegevens. Tabel 11.10. (uit S.B.) elementenbouw stapelbouw gietbouw aantal inhoud prijs/m3 aantal inhoud prijs/m3 aantal inhoud prijs/m3 1970 1971 1972 21.966 356 20.450. 364 26.094 358 86 97 109 1.654 4.032 7.296 363 376 376 92 100 111 2.289 3.888 3.219 397 374 368 84 105 111 De stapelbouw was in 1972 nog het goedkoopst maar zijn voorsprong op de andere bouwmethoden wordt geringer. Bij openbare aanbestedingen door de R.1J.P. is gebleken dat de laatste tijd de gietbouw het goedkoopste systeem is voor projecten van 300 woningen en meer. Er is een tendens om bouwtechnieken steeds opener te maken, ,of minder speci.fiek, d.w.2. dat niet BBn bedrijf (het eigen bedrijf) van gefabriceerde onderdelen gebruik kan maken maar meerdere (VANEG bouwt bijvoorbeeld in zijn systeem de ruwbouw voor een project van VER.MEULEN). Hierdoor neemt de kwetsbaarheid van een bedrijf af en ontstaat een grotere veelvormigheid door verschillende combinaties van onderdelen. In principe is de traditionele bouw demeest open techniek en wordt dan ook bijna uitsluitend voor alle bijzondere, kleine objecten gebruikt. De "open" technieken worden nu,door de overheid gestimuleerd door het bevorderen van normalisatie en standaardisatie en het vaststellen van kwaliteitseisen (stichting KOMO) en voorschriften en door het uitvoeren van research hiertoe. bedrijven De grootte van de bouwbedrijven is vrij constant en verschilt ook nawelijks met andere landen. Er is de laatste jaren een tendens naar iets kleinere be- : drijven: in 1971/72 was er een stijging van bedrijven met 51-100 werknemers van 11.8% m a r 12,2% ten koste van de grootste bedrijven met meer dan 100 werknemers, die van 34,3 m a r 33,6% gingen. De gespecialiseerde onderaannemers hebben 2 16% van de werknemers in dienst en bestaan overwegend uit kleine bedrijfjes. Over het algemeen vindt er een vrij grote specialisatie naar object-categorie plaats. In de jaren 1966/71 zijn vele bedrijven gefuseerd, zowel verschillende bedrijfstakken (verticale integratie, vaak volgens de bedrijfskolom, opdrachtgevend, uitvoerend, toeleverend) als dezelfde bedrijfstakken verspreid.over Nederland. De reden is vooral risico spreiding en daarmee het verzekeren van de continulteit van het bedrijf. De grotere bedrijven hebben meer overheadkosten (onderdeel van algemeene kosten) maar bieden daartegenover diensten als adviezen,(t.a.v. kosten, constructies, materiaalgebruik etc3,' procesbeheersing (planning) .en coordinatie. De algemene kosten (algemene bedrijfskosten) varieren van 4% bij kieine tot 6% bij grote bedrijven (van de aanneemsom). bouwtijd i 11 De bouwtijd is vooral van belang voor de rente tijdens de bouw en de risic0kosten. Bij een project van 200 woningen wordt bij een verkorting van de bouwtijd van 2,5 naar 1 jaar f 2500 B f 4000 per woning gewonnen (ir. F. de Haas in-Bow, 3-6-72 e.v. ). . . . werklou B.m U arbtldar m 0 fig.II.5. gemiddelde bouwtijd, productieve uren, en gemiddelde werkeloosheid 9.-en U.-arbeiders (S.B.) 8j moonden 1000 I I qemiddeldc bou ijd in maonden A I 1X5 . r 18 I . ($0 17 12.5 is 10.0 1s 7,s 5.0 l2 27 0 0 . 1982 63 W Tabel 11.11. €8 66 67 68 69 70 71 72 De bouwtijd neemt over het algemeen af (zie tabel II.11), hetgeen correspondeert met een stijgende produktie en een vrij constant arbeidsbestand. Van 1968-'70 komt een stijging van de bouwtijd voor (zie fig. 11.5) die correspondeert met een afname van de systeembouw in die tijd (zie tabel 11.9). Uit de tabel ILll is af te lezen dat eengezinswoningen 30% sneller te bouwen zijn dan meergezinswoningen. Er is een direct verband tussen het aantal bouwlagen en de bouwtijd (statistiek bouwnijverheid april 1973), zodat ook meergezinswoningen in slechts enkele lagen.(+ 3) sneller te bouwen moeten zijn. De woningwetwoningen hebben per type woning kortere bouwtijden dan de overige sectoren. Behalve de bovengenoemde factoren, techniek, type en financieringscategorie, heeft de situatie op de arbeidsmarkt zijn invloed op de bouwtijd. Bij een recessie,met een afname van de bouw van bedrijfsgebouwen maar vaak continuiteit in de woningbouw, kan arbeidscapaciteit ingezet worden op de WOningb&uwi.p.v.bedrijfsgebouwen.~.ziefig. 11.5.) S.B. jan. 1974 Gemiddelde bouwtijd van voltooide woningen, naar finan~ierin~swijze Totaal woningen E M 2, Totaal Woningwetwoningen E M Totaal Premiewoningen M E Totaal Ongesubsidieerde woningen E M Totaal 1 Bouwtijd in maanden jan. jan. - 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 september 1973 oktober 1973 november 1973 november 1972 november 1972 11,2 11,l 10,8 16,6 16,4 16,2 11,0 16,3 15,3 14 ,O 13,6 14,5 15,2 14,7 13,l 12,3 12,3 12,3 13,2 12,3 10,8 10,7 10,5 15,9 14,9 14.9 10,8 15,5 14,8 14 ,O 15,5 16,7 15,8 13,6 12,3 12,2 12,l 13,7 12,5 . 11,5 11,4 11.3 16,5 16,7 16,8 11,3 16,5 13.0 13,4 14,2 14,s 14.4 13,2 12,6 12,6 12.8 13.3 12.5 11,l 11,O 10,7 20,7 20,9 20,5 10,7 22,2 13,2 12.6 ll,? 12,8 13.0 12,O 11,7 11.8 11,6 12,l 11,5 Vooral de bouwtijd van eengezinswoningen (of laagbouw) is hierdoor beinvloedbaar, in tegenstelling tot de hoogbouw waar de werkruimte altijd beperkter is, waardoor de bouwtijd gelimiteerd is. De bouwtijd verschilt ook naar objectgrootte: in het algemeen is bij grotere I objecten de gemiddelde bouwtijd per woning korter. Tabel 11.12 S.B. april 1973 8 10 Objecten van Bouwtijd van 1 7 2 8 4 9 Gemiddelde bt./w. 7 4 ,2,25 30 14 15 12 1,2 O,8 0,5 60 16 0.25 125 19 woningen maanden 0,16 maanden Z Er bestaat geen relatie tussen ob.jectgrootte en aanlooptijd. We1 is er een relatie tussen sen korte gemiddelde bouwtijd per woning en een lange aanlooptijd. (Zie ir. F. Maas, Bouw 3-6-72 e.v.). objectgrootte De objectgrootte is,behalve interessant w.b. de bouwkosten,van groot belang voor de organisatie van de woningbouw, omdat daarmee, bij een gegeven productie, het aantal projecten per jaar is bepaald De objectgrootte daalt de laatste jaren iets nadat hij in 1967 het grootste was:' 1967 gemiddeld 7,9 woningen 1972 7 ~ 7 De meest gebruikte objectgrootte per bouwmethode was volgens de afgegeven bouwvergunningen van jan.-okt. 1973 als volgt in procenten uitgedrukt (naar bouwstatistiek bouwnijverheid). Binnen het k a d e r l valt + %f5 (zie de bijlage 10.4.4). Tabel 11.13 1 2 3-5 6-9 Gietbouw Grote elementenbouw Stapelbouw 17 - - - 2 3 5 Objectgrootte1973 - 10-19' 20-39 1 1 fl3 3 3 20 40-99 100-199 >200 24 18 23 Opgemerkt wordt dat het aantal "bouwvergu~ingenverleend" niet identiek is aan het aantal "bouwopdrachten". Een bouwopdracht kan uit meerdere bouwvergunningen bestaan. * Aanlooptijd is de tijd tussen start bouw en oplevering eerste woning. 21 20 3 * - Dit "knippen" vindt echter niet op grote schaal plaatsen er kan toch een beeld gevormd worden uit deze gegevens over de meest gebruikte objectgrootten. De woningwetwoningen worden voor het grootste deel in objecten van 40-199 gebouwd: 28% 40- 99 43% 100-199 De premiewoningen zijn meer gespreid over de verschillende objectgrootten en de ongesubsidieerde woningen worden het meeSt in enkelvoud gebouwd (35%) of in objecten van 20-39 (17%) (zie bijlage 10.4.4). In de praktijk blijkt er geen verband te bestaan tussen objectgrootte en bouwkosten (zie publikatie "betaalbare woningen" van het bouwcentrum 1973). Kennelijk zijn andere factoren doorslaggevender voor de bouwkosten (bouwmethode, bouwtijd, ontwerp, plaats, marktsituatie) hetgeen niet wegneemt dat ook de objectgrootte invloed heeft. Aan de hand van de onderdelen van de bouwkosten (zie par 11.1) wordt nu nagegaan wat deze invloed is. De aanneemsom (71,5%) Materiaal (21% + 6% = 29%) Bij grotere aankopen (t.b.v. 400 i.p.v. 100 woningen) zijn kortingen mogelijk van 3 a 596, d.w.z. 1,5% van de stichtingskosten. Grotere aannemers kopen echter toch vaak in grote hoeveelheden in, ook ten behoeve van kleine projecten, door combinaties van aankopen. Materieel (4%) Bij grote objecten kunnen de materieelkosten (afschrijvingen) over meer woningen plaats vinden. Bij een bouwsysteem zou het totaal'aantal te bouwen woningen kunnen tellen onafhankelijk van het aantal objecten en de ~bject~rootte. Maar de afschrijvingsperiode wordt meestal zo kort mogelijk gehouden om zich in te dekken tegen onzekerheden op de markt. Grotere zekerheid t.a.v. continuiteit zouden de afschrijvingskosten kunnen beperken. Ook een ontwerp dat afgestemd is op het materieel van de aannemer werkt kostenverlagendof omgekeerd, de aannemer die het meest geschikte materieel heeft van een bepaald ontwerp zou wat dat betreft de laagste kosten kunnen bieden. De afschrijvingen zijn bovendien afhankelijk van de conjuctuur, er bestaat over- en onderbezetting van kapitaal. Over de relatie materieel-kosten en objectgrootte is moeilijk een conclusie te trekken. Dit onderdeel wordt echter belangrijker met de ontwikkeling naar meer materieel en minder arbeid. ~oonkosten(19%) De dalinrr van het aantal manuren oer wonina door routinevormina - kan aanzienlijk zijn bij goede condities, nl. rationele opzet van stedebouwkundig plan, met gelijke werkeenheden. De daling zal vooral merkbaar zijn bij traditionele bouw omdat bij systeembouw a1 een hoeveelheid routine ingebouwd is. De routine is ook sterk afhankelijk van het onderdeel (heien, ruwbouw, stelwerk, schilderen etc.) en vande mogelijke splitsing van het werk in specialistische taken. , Stichting ratiobouw geeft in een rapport,rationele woningproduktie 1962,de volgende grafiek. De daling is het sterkst van 1 tot 30 woningen (2 50%) en vanaf 2 120 woningen is hij nauwelijks meer merkbaar. - - - ' 1 wo&qtup in rrr* grbowd 80 m Z netto oppervlak 296 nU. bruto inhoud . 4 lurnrrs L 50 100 200 aantal w o n i n g n Fig. 11.6. Daling van het aantal manuren per woning door routine-voking bij eqficiente serieproduktie van 240 portieketagewoningen in 8 gelijke blokken ( 3 bouwlagen B 10 woningen op volledig onderhuis). Berekeningen van de R . 1 J . P . leren dat bij traditionele bouw bij meer dan 200 woningen 6 B 800 arbeidsuren nodig zijn tegen 2 1500 bij ongeveer 20 woningen, een verschil van 50%. Boven de 200 treedt geen daling door routine meer op. Hoe meer woningen, hoe meer de extra loonkosten, door het ontbreken aan routine in het begin, gespreid kunnen worden. Daarom blijft de curve' licht dalen. (zie fig. 11.6.) Stel dat 19% loonkosten op 100 woningen is gebaseerd dan treedt bij 200 woningen een besparing op aan arbeidsuren van 10%. d.w.2. 1 , 9 % op de stichtingskosten en bij 400 woningen + 2,5%. Bij 50 woningen een verhoging van 2,5% meer stichtingskosten, bij 25 woningen 5% meer. Ten slotte geldt weer dat door het afstemmen van een plan op de ervaring van de uitvoerende (of omgekeerd), ook besparingen mogelijk zijn. Winst en risico (5%) Grotere opdrachten betekenen vaak werk voor meerdere jaren en een grotere zekerheid voor het bedrijf. Dit kan leiden tot lagere winst en risico. Wet spreiden van het risico over meerdere projecten is ook van belang en meerdere grote objecten zullen alleen door de grote bedrijven met veelcapaciteit uitge.voerd kunnen worden. Alleen de grote bedrijven kunnen bij grotere objecten lagere winst en risico berekenen. De variatie is van 6% bij kleine objecten (50 woningen) tot 3% bij grote objecten (400 woningen). Aanneemsom Samenvattend: door grotere objecten daalt de aanneemsom, bij 400 i.p.v. 100 woningen in de orde van 2,5% arbeidskosten, 1,5% materiaalkosten en 2% winst en risico, d.w.2. + 7% totaal of + f 1.300 bij f 54.500 stichtingskosten (gemiddelde stichting;jtosten per waning 1973). Stichting bouwresearch komt tot verschillen van f 1.826 bij 648 t.0.v. 180 etagewoningen in gietbouw;en f 1.624 bij 500 t.0.v. 50 eengezinswoningen in gietbouw Ir. P.J.R. Heesterman van de R . 1 J . P . komt in het rapport aspecten omvang woningbouwbestekken d.d. 1974 tot de volgende verschillen (tabel 11.14). Tabel 11.14. . Vergroting van de serie 50 tot 100 woningen 50 tot 200 woningen 50 tot 500 woningen Besparing per woning op directe bouwkosten f 1000 a f 1500 f 1200 a f 2500 bijdrage 150-200 w.: 200 f 1600 a f 3000 bijdrage 200-500 w.: 400 1000 500 . Deze getallen kunnen geacht worden te gelden voor eengezinsrijenhuizen. Bij middelhoge b o w is de besparing per woning bij vergroting van de serie boven 200 woningen waarschijnlijk groter. (a) Bijkomende kostin . De architecten- en adviseurskosten blijken uit gegevens van het bouwcentrum ("betaalbare woningen") niet in verband te staan met de objectgrootte; evenmin de kosten van het dagelijkse toezicht. De R.T. (1972) geeft echter de volgende honoraria per woning voor de volgende aantallen woningen (hier gesteld op f 50.000,-- per woning). Tabel 11.15. ' Architectenhonorarium/woning (1974 excl. B.T.W.) aantal typen woningen 1 2 50 100 200 400 903 683 1039 747 507 - - 4 8 - - 877 657 500 565 Bij eenzelfde aantal woningen per type is het verschil van 50-100: f 156, van 100-200: f 90, van 200-400: f 92, van 100-400: f 182. Rente (2,5%) De rentekosten over grond en bouwkosten kunnen toenemen met grotere objecten :door het sneller makervan onderdelen (riolering, fundering, r w b o w ) die daarna onevenredig langongebruikt staan. Bij een partible oplevering en een daarop gebaseerd tijdschema en betalingstermijnen lijkt dit bezwaar we1 gedeeltelijk ondervangen te kunnen worden. Ir. F. Maas geeft hierover de volgende cijfers (Bouw 3-6-72 e.v.).,zie tabel Tabel 11.16. Objectgrootte Reeele rente Geraamde rente Rente per objectgrootte 197. 50-100 . 11.16) 200-400 1250 Een reeel verschil in rente dus van f 190 van een objectgrootte van 100-200 en 200-400. Door de jaarlijkse stijging van de rente zouden deze verschillen kunnen toenemen. . Samenvattend kan geconcludeerd worden dat grotere objecten leiden tot lagere aanneemsommen ( + f 1300 bij vergroting van het object van 100 naar 400 woningen) en dat de bi jkomende kosten ongeveer gelijk blijven (de rentestijging van + f 190 houden de hogere architecten- en adviseurskosten in evenwicht). Niet verrekend zijn de kosten van voorbereiding gemaakt door de overheid bij . de begeleiding en beoordeling van projecten. Deze zullenook dalen bij grotere objecten. Het voordeel van grote objecten kan ook door continulteit verkregen worden en een goed gebruik van ervaring, en van materieel en bouwsystemen. 11.2.3.samenvatting ontwikkeling bouw' kosten Van de prijssti~gingvan woningyetwoningen van 137% van 1960-1970 wordt 66% veroorzaakt door de verbetering van de kwaliteit. Na 1970 zijn ook kostenverlagende ontwikkelingen in de kwaliteit te signaleren: afname na 1971 van de inhoud, afname van de breedte-diepte-verhouding, toename van het aandeel eengezinswoningen. De invloed van de C.V. blijft na 1970 constant (+ 100% ingevoerd), temijl de installaties, de uitrusting, de bouwfysische kwaliteit en de architectonische kwaliteit toenemen en kostenverhogend werken. De resterende 71% van de prijsstijging komt voor rekening van de loon- en materiaalkostenstijging en stijging van bijkomende kosten. W.b. de algemene bouwkosten namen de loonkosten, verbonden aan het produktieproces op de bouwplaats toe met 27% ondanks een dalende arbeidsintensiviteit (26% van '60-'69). De produktiviteit neemt de laatste tijd nog sterk toe door een groter aandeel vande voorfase en door mechanisering op de bouWplaatS en door de toename van systeembouw. De bouwtijd als belangrijke indirecte kosten-bepalende factor (rente, risico) neemt af Na 1967 daalt de objectgrootte iets, vermoedelijk met een kostenverhogend.effect. . 11.3. Welke ontwikkelingen -Zijn te vemachten van '74-'80 De ontwikkeling van de bouwkostenbepalende factoren is moeilijk exact te voorspellen. Hieronder worden we1 enige trends aangegeven. programma Onder invloed van een geringer aantal kamers per woning, door gezinsverdunning en meer zelfstandig wonen, zal de inhoud van de woning nog verder afnemen, maar niet evenredig met het aantal kamers omdat de grootte van de vertrekken we1 zal b1ij;en toenemen: kostenverlagend. Flexibiliteit is een belangrijk middel om de woning meer potentiele toekomstwaarde te geven, door de mogelijkheid om de woning aan een zich wijzigende behoefte aan te kunnen passen. De flexibiliteit zal daarom meer inhoud kri~gendan allen het maken van grote vrije overspanningen, nl. de scheiding van installaties en constructie, overruimte, overcapaciteit van de leidingen etc.: kostenverhogend. In het programma is a1 uitgegaan van een zeer hoog aandeel,eengezinswoningen, dit kan nauwelijks hoger: (kosten constant). Mogelijk zijn er woonnormen met meer collectieve voorzieningen in opkomst, met een zekere doublure van voorzieningen (priv6 en collectief): kostenverhogend. Door de V. en W. '73 zal de bouwfysische kwaliteit,(thermische- en acoustische-) toenemen, ook onder de druk van toenemende energiekosten. De kostenverhoging hierdoor wordt we1 geraamd op f 2 f 3000 (kostenverhogend). Waarschijnlijk zal het ligbad veelvuldiger toegepast gaan worden in navolging van de toepassing in premie- en ongesubsidieerde woningen. bouwarijze De prefabricage en demechanisering nemen toe, de produktiviteit daarmee eveneens. De vraag naar gebouwen zal echter waarschijnlijk niet evenredig stijgen. ' Een hogere produktiviteit en een constante vraag leiden tot arbeidsverkorting (werktijdsverkorting, langere vakanties, langere opleiding, werkeloosheid, ziekteverzuim etc.). De netto-inkomens'iullen zeker niet dalen en a1 te grote verschillen met inkomens in andere bedrijfstakken zullen ook niet ontstaan. De kosten van de verrichte arbeid zullen dan ook belangrijk stijgen omdat de arbeidsverkorting voor een deel hiermee betaald moet worden (premies). Tegelijk zijn er voor mechanisering grote investeringen nodig. Over de snelheid van deze ontwikkeling is weinig te voorspellen evenals over de mogelijke spreiding van deze kosten (om ze minder direct in de bouwkosten merkbaar te laten zijn). De-ontwikkelingnaar meer mechanisering zal bij enkele bedrijven sneller verlopen zodat zij in een gunstiger concurrentiepositie komen door de dan nog niet algemeen veroorzaakte loonkostenstijging. De onderlinge samenwerking van bedrijven zal toenemen door meer gebruikte rnaken van elkaars technieken. De technieken zullen minder specifiek en meer "open" worden. Door de lage arbeidskosten en de meerdere vrije tijd is een verschuiving mogelijk van het bouwproces naar de gebruikers zelf, gebruik makend van de toename van de voorfase (met kant en klare onderdelen op de markt). bouwtijd De bouwtijd zal door de stijgende produktiviteit sterk afnemen en de tijdgebonden kosten zullen dan aanmerkelijk dalen. De overige werkzaamheden en het in gebruik nemen van de woningen moeten dit tempo dan we1 kunnen volgen. . objectgrootte II.4.Waarin wijkt de woningbouw in Almere af van de algemene situatie inNederland afstanden Door mechanisering en specialisatie,en het toenemen van de voorfase en open bouwsystemen zullen de kosten voor hetverkrijgen van routine en de afschrijfkosten van materieel minder afhankelijk worden van BBn (groot) object en meer van de totale produktie, mogelijk gespreid over vele kleine opdrachten. De invloed van de bouwplaats wordt steeds minder door het grotere aandeel van de voorfase en de kortere bouwtijd. Ook hierdoor zijn kleinere objecten mogelijk. De kortere bouwtijd is ten slotte alleen nuttig (verlaging van renteverliezen) als de woningen ook snel bewoond kunnen worden. Hiervoor is een geleidelijke oplevering van de woningen wenselijk, door kleine objecten na elkaar te bouwen i.p.v. BBn groot object snel: De aanvoer van materialen en het reizen van arbeiders vindt vooral in het beging plaats over grote afstanden, via de bruggen bij Muiderberg en Nijkerk, en ook vanaf Lelystad. Vermoedelijk zullen er vrij veel arbeiders pendelen vanuit N.W. Gelderland gezien de overcapabiteit in dat gebied, ( E . I . B . bouwobject en pendel 19721, en yanujt Amsterdam gezien de afname daar van de nieuwbouw. Na enige tijd zullen zich ook bouwbedrijven en arbeiders in Almere zelf vestigen, ook ten behoeve van de gehele regio. alles nieuw Het gebied is nog maagdelijk d.w.2. dat alles nog aangelegd en gemaakt moet worden. Het niet gebruik kunnen maken van voorzieningen als op het oude land (bedrijven, wegen, compleet net van kabels en leidingen) kan misschien problemen geven. Toch moet ook bedacht worden dat bijna elk nieuwbouwterrein min of meer met dit probleem te kampen heeft. Alles nieuw betekent ook minder belemmeringen. continulteit De voorbereiding van de woningbouw is vermoedelijk eenvoudiger dan op het oude land door ontbreken van grondverwervingsproblemen en de eenvoudige bestaande organisatie van de Z.1J.P. en de R . I J . P . , die bijzondere mogelijkheden biedt om een efficiente voorbereiding mogelijk te maken. Hierdoor is er een grotere continulteitvoor de uitvoerende partijen mogelijk, '. die nog wordt verstrekt door de rnogelijke samenurerkingtussen Almere en Lelystad Ook de meerkernige opzet van Almere zelf maakt het gebruik van herhalingsobjecten of het ontwikkelen van een woningbouwplan voor meerdere locaties aannemelijk. Door de mogelijke continulteit zijn kleinere objecten mogelijk zonder hogere aanneemsommen (zie II.2,'bbjectgrootte"). Tegenover de mogeli jke continultei t in de woningbouw staan onzekerheden over de ontwikkeling van een nieuwe stad als het realiseren van de verkeersverbindingen, de werkgelegenheid en de overloop op zich. Voor de continulteit in de woningbouw en de daaruit voortvloeiende mogelijke voordelen dienen zoveel mogelijke onzekerheden vermeden te worden. 11.5. Bexnvloeding van de bouwkosten door de organisatie Na een overzicht van de bouwkosten-belnvloedende factoren aan de hand van hun ontwikkeling vanaf 1960 en mogelijke verdere ontwikkeling is het van belang de relatie met de organisatie te leggen om de bouwkostenverlagende factoren te stimuleren en de bouwkoatenverhogende factoren zoveel mogelijk te remmen. programma Hier speelt het probleem van prioriteit tussen lagere bouwkosten of hogere kwaliteit. Het minimum is a1 bepaald door de V. en W. en door de bouwverordening. Daarnaast moeten echter, uitgaande van speciale wensen steeds extra programmapunten worden geformuleerd. Hierbij is het nodig om de relatie met de bouwkosten te leggen waartoe een notitie op stapel staat als onderdeel van de serie programmeringsmethoden woongebieden (zie ook hoofdstuk I ) , en waartoe het ontwerpen voldoende begeleid moet worden door kostendeskundigen. Deze is zeker te beinvloeden door de organisatie. In de eerste plaats wordt de vraag welk systeem of welke methode of welk bedrijf het meest economisch is voor een bepaald project beslist op de bouwmarkt. De opdrachtverlening aan uitvoerende partijen dient dan ook gebaseerd te zijn op een "prijsvraag" (letterlijke zin) onder zoveel mogelijke partijen, die op verschillende manieren van verschillende markten afhankelijk zijn (woning-, bouw-, arbeids-, kapitaal-). Anders gezegd: er dienen zo min mogelijk soorten uitvoerende partijen uitgesloten te worden van selectie. Hiervoor is het 0.a. nodig de objectgrootte zo te kiezen dat hij voor vele soorten bedrijven aantrekkelijk is, zowel voor grote als kleine kleine. Een uitgangspunt hiervoor lijkt de meest voorkomende objectgrootte nl. 100-200 (zie tabel X I .13$ bouhi jze bouwtijd Deze dient zo kort mogelijk te zijn om de hogere produktiviteit of minder arbeidauren, om de lagere bouwplaatskosten, om de lagere tijdgebonden kosten. Hiertoe is het nuttig om bij een prijsvraag tevens de nodige bouwtijd te vragen om de tijdgebonden kosten te kunnen bepalen en om bij een eventuele bouwtijdverkorting een premie toe te kennen als deel van de winst op de tijdgebon. . den kosten. De korte bouwtijd per object en de nodige geleidelijke oplevering van woningen om leegstand te voorkomen vraagt om kleine objecten. . i ' . ; . objectgrootte en continulteit De betrekkelijk kleine objectgrootte, als gevolg van het zo min mogelijk willen uitsluiten van partijen bij een selctie en als gevolg van een geleidelijke oplevering bij een hoge bouwsnelheid per object, veroorzaken theoretisch be. schouwd, hogere loonkosten dan bij grote objecten. Deze hogere kosten kunnen ondervangen worden door continulteit, d.w.2. door 44n object te herhalen of toch een groot object te plannen maar op verschillende locaties, of door het gebruik van een bowsysteem waarbij de continulteit meer op de fabriek door de totale produktie, bepaald wordt dan door een enkele opdracht. Ook hier zal omgekeerd het voordeel van de continulteit moeten blijken uit een prijsopgaaf. Een open systeem (d.w.2. dat verschillende technieken en produkten op verschillende manieren en door verschillende bedrijven toegepast kunnen worden) geeft meer mogelijkheden tot continulteit en kan bijdragen tot lagere bowkosten, ook bij kleine objecten. De meerdere voorbereidingskosten door kleinere objecten moeten bestreden worden door ef ficiente voorbereidingsmethoden waartoe o.a. de programmeringsmethode van woninggebieden ontwikkeld wordt om na de programmafase ook snel en doelgericht naar de uitvoering toe te kunnen werken.
© Copyright 2025 ExpyDoc