I
RIJKSDIENST VOOR DE IJSSELMEERPOLDERS
Smedinghuis. Zuiderwagenplein, Lelystad
bouwkosten
en de organisatie van de woningbouw in
Almere
Door ir.W.M.Cerretsen
Werkdocument no.
im-304~f
--
M
m
a
u
L
C
U
a,
m
N
m
4
m
.n
C
tO
0
-
M
c
m m
m L m
E
Y
-
s m u
'r,
M
.i
4 .i
--
n
u
C C
.4
m
Y
P m
m 2 %
to 0 i
-c
m o m
M N
'7
.3 3
m
sl c o m
m 3
Y
m m o
3
U
u
0
L C 4
o m m
0
8
> +
8
m m o
n .3 m
Y
c l m c
c m m
a -3 x
E C
3 m m
o M M
0
34
L Z
m
.3
a u n
3 L m
YaN
.- > m
0
0
0
i
o
o v a ~ u ? r o ~ ~ ~ r - ~ @ > -m im nm cm o0
id+..-
r(r(iiN
r:
0 0 0
N a N
i
N
3 i - N
iUc4-N
Bijlage 11. BouWkOSten
I
11.1. Inleiding
De bouwkosten vormen een deel "an de totale stichtingskosten, die nodig zijn
voor het verwerven van de grond, het laten aanleggen van de nodige infrastructuur, het laten voorbereiden en'uitvoeren van de bow.
De stichtingskosten (100%) zijn ongeveer als volgt opgebouwd:
grondkosten 15%
bouwkosten 85%. aa~eemsom71;5%
B.T.W.
1I%
loonkosten
1 9%
materiaalkosten
20%
materiaalkosten
8%'
(niet verrekenbaar
materiaalkosten
4%
algemene kosten
4,5%
winst en risico
5%
insiallaties 5'5% (voor zover niet in de aanneemsom: C.V. en lift)
bijkomende
8% architecten- en
2%
kosten
adviseurskosten
dagelijks toezicht
1%
2,5%
rente over grond
en bouwkosten tijdens
de bouw
aansluitkosten
2,o
leges, assurantie0,s
kosten, onvoorzien
Deze percentages zijn gemiddelden en varieren per project.
.In dit rapport zullen de grondkosten buiten beschouwing blijven, zij worden
in een aparte "nota grondkosten" behandeld.
De bouwkosten worden in eerste instantie bepaald door het programma (11.2.1.).
In de 2e plaats speelt de bouwwijze een rol (II.2.2.), vooral in de verhouding van de verschillende onderdelen van de bouwkosten: nl. de bouwtechniek
(verhouding materieel/arbeid), de bouwtijd (tijdgebonden kosten als rentes
tijdens de bouw en risico) de objectg~ootte(de voorbereidingskosten per
waning, algemene kosten). De invloed van deze factoren op de bouwkosten wordt
besproken aan de hand van de ontwikkeling gedurende de laatste 10 jaar, waarna een aanduidingwordt gegeven over de eventuele ontwikkelingen in de komende
10 jaar (11.3.).
In de 3e plaats is de situatie van Almere van iivloeii op de bouwkosten (11.4. )
door de ,transport- en reiskosten en de aan- of afwezigheid van dienstverle-
L,
.
nende bedrijven en de mogelijke continurteit.
11n de 4e plaats worden de bouwkosten sterk bepaald door de situatie op de
herschillende markten (arbeids-, kapitaal-, woning-).
Na de invloed van de bovenstaande factoren te Zijn nagegaan is het Can belang
'om te bepalen welke factoren door de organisatie te belnvloeden zijn.
Allereerst volgen nog enkele algemene indexcijfers (1963=100) over de ontwik:keling van de bouwkosten:
Tabel 11.1.
1963 1968 1969
100
100
100
Woningwetwoningen prijs/woning
inhoud
prijs/m3
I
I
i Premiewoningen
i
-
~
-
woningen
~
1970 1971
171
116
148
158
113
139
215
116
165
188
115
163
prijdwoning
inhoud
prijs/m3
-
prijs/woning
inhoud
prijs/m3
1 Bouwlcosten algemeen/m3
(
loo( 127
1
143
1
159
(
180
(
De bouwkosten van woningwetwoningen zijn minder snel gestegen dan die van de
overige financieringssectoren en minder snel dan de algemene bouwkosten .(inel.
utiliteitsbouw).
:De bouwkosten stijgen sneller dan de kosten van het levensonderhoud en de kos!ten van bouwmaterialen houden daartussen het midden.
Tabel 11.2.
.-
:
Prijsindexcijfers van gezinsconsumptie
(reeks werknemersgezinnen)
Bouwmaterialen
Bouwkosten
1963
1968 1969
100
129,5 127
100
100
121
127
1
1970 1971
134
150
137
150
143- 159
162
180
11.2 Gntwikkeling van de bouwkosten,
de laatste 10 jaar
II.2.1. Programma
Het programma van de woning wordt sterk bepaald door de Voorschriften en Wenken (V. en W.) die opgesteld worden door de Centrale D i r e c t i e V o l k s h u i s v e s t i n g
(C.D.V.) en die dienen als voorwaarde voor rijksgoedkeuring en subsidieverlening.
De 'v. en W. worden periodiek aangepast (1951, 1965 en 1973) aan de stijgende
welvaart en de stijgende kwaliteitsnormen. Bovendien zijn ze gericht op toekomstwaarde omdat de woning over een lange periode zijn diensten moet bewijZen.
Ir. A . Peters,directeur bouwnijverheid van de C.D.V. analyseert de stijging
van de bouwkosten van woningietwoningen ten gevolge van het programma als
volgt (1971, congres nationale woningraad);
Ontwikkeling bouwkosten
"Over de ontwikkeling van de bouwkosten in de loop der jaren zijn gegevens ge-,
schikbaar van de gemiddelde woningwetwoningen, met de bouw waarvan in1960
respectievelijk in 1970 werd aangevangen.
De bouwkosten waren in 1960 f 13.900 en in 1970 f 32.930, hetgeen een st-ijging
betekent van maar liefst 137%.
Analyse van deze prijsstijging leert dat hiervoor de volgende oorzaken zijn
aan te wijzen:
- Ten eerste de ontwikkeling van de grootte, uitgedruktin gemiddelde brutoinhoud, met 71 m3, namelijk van 284 naar 355 m3 hetgeen gepaard is gegaan
met een stijging van de gemiddelde woonoppervlakte, d.i. de oppervlakte van
woon- en slaapvertrekken en de keuken met 12 m2, namelijk van 53 naar 65 m2.
De bijdrage hiervan in de prijsontwikkeling, heeft, uitgedrukt in prijzen
van 1970, f 3.900 bedragen ofwel 28%.
- Ten tweede het aanbrengen van centrale verwarming. In 1960 werd 6% van de
woningwetwoningen centraal verwarmd, tegen bijna 100% in 1970 waarbij nog
komt een geleidelijke kwaliteitsverbetering onder andere in de vorm van hogere temperaturen. In geld uitgedrukt komt dit neer op f 2.300 ofwe1 Op 1%.
- Ten derde de stijging van de kwaliteit. Onder kwaliteit valt in dit verband
te verstaan:
a. het scheppen van toekomstwaarde door middeld van veranderbare indelingen,
waarvoor grotere overspanningen en de toepassing van uitwisselbare wanden
en schuifwanden nodig zijn;
b. een meer luxueuze uitrusting van de woning, b:v. met sanitair, tegelwerk
enz. ;
c. het toepassen van duurdere materialen dan gebruikelijk, soms in relatie .
tot beperking van onderhoud:
-
-
-
,
d. de toenemende zorg voor de architectonische vormgeving;
e. de gelukkig vele aandacht die aan de relatie woning-woonomgeving wordt
geschonken, en waarvan een dure wijze van verkavelen, alsmede een dure
aankleding meestal het gevolg zijn.
De bijdrage van dit totaal in de kostenstijging is f 2.900 of 21%.
De gezamenlijke bijdrage van de hiervoor genoemde kostprijsverhogende oorzaken
is f 9.100 oftewel 66%, zodat de loon- en materiaalprijsstijgingen in de periode 1960-1970 een kostenstijging hebben veroorzaakt van f 9.930 of 71%."
de inhoud
De inhoud stijgt de laatste jaren nauwelijks en daalt in 1972 zelfs, voornamelijk bij de meergezinshuizen en in het bijzonder bij de premiewoningen
Tabel 11.3.
meergezinshuizen
eengezinshuizen
m3/woning
1970
1971.
1972
aantal kamers
W.W.
pr.w.
360
367
361
381
392
389
0ngesubs.w.
504
498
494
alg.
W.W.
pr.w.
400
408
406
341
341
333
317
317'
307
0ngesubs.w.
366
354
350
alg.
333
331
323
Het aantal kamers blijft vrij constant over de laatste 1 0 jaar.
Woningwetwoningen hebben gemiddeld 2 5,l kamers, onderverdeeld in 5.4 bij
eengezins- en 4,6 bij meergezinswoningen.
Premie- en ongesubsidieerde woningen hebben + 0,l kamer meer.
De laatste 2 jaar daalt het aantal kamers van meergezinshuizen van premie- en
ongesubsidieerde woningen.
Door een relatief hogere subsidiering wordt de bouw van kleinere woningen de
laatste jaren gestimuleerd, om een betere doorstroming te verkrijgen en zodoende een beter gebruik te bevorderen van de bestaande woningen (veel grote woningen worden nu bewoond door kleine, oudere gezinnen). Bovendien wordt zo
tegemoet gekomen aan de gezinsverdunning, ook op langere termijn.
woonoppervlak
De kamers op zich blijven groter worden, vooral de woonkamer.
De keuken is vooral na de invoering van de V. en W. '65 vergroot
De prijs per m3 van grote woningen (>5 kamers) is over het algemeen lager
( 2 20%) dan van kleine woningen (s 3 kamers) omdat de voorzieningen (keuken,
'sanitair, leidingen etc.) niet evenredig toenemen met het groter worden.
Ook grotere kamers werken in de regel verlagend op de prijs/m3.
De woningen zijn de laatste jaren iets smaller en dieper geworden.
Tabel 11.4.
woningwetwoningen
breedte
en diepte in m
eengezinsw.
breedte
1970
1971
6 ~ 2
5 ~ 6
premiewoningen
meergezinsw.
diepte breedte diepte
8,8.
995
8,4
7.8
10,8
1O,8
eengezinsw.
breedte
6,6
5,9
1I
meergezinsw.
i
diefitel breedte diepte
8,s
10,2 1
7,7
7,7
10,2
10,7 I
I
Smallere, diepere woningen zijn over het algemeen goedkoper omdat de invloed
van de gevel minder wordt; all66n bouwdiepte kost 2 5% minder dan de totale
bouwkosten.
Ook de perceelkosten worden gunstig belnvloed door smallere woningen: er is
minder ontsluitende infrastructuur nodig, de dichtheid kan groter zijn.
Het percentage eengezinswoningen neemt geleidelijk toe.
In 1967 was er een di6ptepunt (zie fig. 11.1) pag.6
type woning
Ook internationaal gezien neemt Nederland een vooraanstaande plaats in t.a.v.
het percentage eengezinswoningen (zie.tabel 11.5).
pag.6
. .
Het aantal bouwlagen van meergezinswoningen neemt af na een maximum in 1971.
Toch is het percentage met 6 en meer bouwlagen in de ~onin~wetsector
nog 60%
en in de premiesector 58% en in de ongesubsidieerde 32%.
Eengezinswoningen zijn zowel w.b. prijs/m3 alS prijs/woning lager dan meergezinswoningen: zie tabel I I .6
Tabel I1
'
Factoren die bijdragen tot lagere bouGkosten van eengezinswoningen zijn 0.a.
de kortere bouwtijd, minder gecompliceerde bouw, minder materieel, geringere
hoeveelheid leidingen in de woning (meer in de infrastructuur), de eenvoudige
toegankelijkheid (meer infrastructuur maar geen liften, portieken, galerijen).
. Vergelijking van groridkosten van een hoogbouwproject en een laagbouwproject
met gelijke dichtheid moet leren of deze laatste factoren ook tot uiting komen
(zie nota grondkosten).
.
Tabel 11.5. percentaces eengezinshuizen in de nieuwbouw
van een aantal West-Europese
landenen de V.S. ( 1 9 7 1 )
Nederl and
Belgie
Frankrijk
Duitsland(Bondsrepubliek)
Groot-Brittannie
Ierland
Denemarken
Noorwegen
Zweden
V.S. van Amerika
1 : .I I 1
percentage
eengezinshuizen naar sector
73
62
38
43
73
94
58
68
31
58
Bron: Annual Bulletin of Building and Housing Statistics
20
woningwetwoning
premiewoning
ongesubsidieerde woning
totale woningbouw
10
0
installaties en uitrusting
De installaties en de uitrusting van de woning zijn aanzienlijk verbeterd
d.w.2. dat van 1960-1970 de C.V. bijna voor 1is ingevoerd en dat in de
V. en W. '65 meer eisen zijn gesteld aan de plaatsingsmogelijkheden van aparatuur en inrichting zodat de keuken en de natte cel zijn vegroot.
bouwfysische kwaliteit
De bouwfysische kwaliteit is in de loop der tijd toegenomen.
In de V. en W. '51, werd "bijzondere aandacht" gevraagd voor enkele aspecten,
in de V. en W. '65 werd voor de geluidsisolatie de eis "matig" gesteld, voor
geluids- en thermischeisolatie boven de 11.20 m hoogte werd "voldoende" gegist.
De kosten van deze verbeteringen zijn begrepen in de genoemden kwaliteitsverbeteringen van 21% (zie ir. A. Peters).
conclusie programma
Samenvattend kan gezegd worden dat de laatste jaren tendenzen aanwezig zijn
naar programma's die tot goedkopere woningen moeten leiden: kleiner, lager,
dieper, smaller.
Daarentegen nemen de kwaliteitseisen toe: bouwfysisch, architectonisch.
11.2.2.
arbeidr'bouwtechniek
fig.1 1 . 2 .
Volgens ir. A . Peters (zie rede congres nat. woningraad 1971) is 71% van de
totale bouwkostenstijging van woningwetwoningen van 137% van 1960-1970 het
gevolg van materiaal- en loonkostenstijging.
Tabel 11.7.
1963 1968 1969
Prijsindex van gezinsconsumptie
(reeks werknemersgezin)
Bouwmaterialen
Bouwkosten algemeen/m3
Bouwkosten woningwetwoningen/m3
arbeidslonen bouwnijverheid
arbeidslonen nijverheidsarbeiders
algemeen
loonkosten
1970 1971
124
133
140
144
100 . 121
100 127
100 .139
100 161
100 159
137
143
148
175
175
150
159
163
202
199
162
180
165
240
231
100
!i
i
1
/
!
Het blijkt dat de loonkosten het sterkst gestegen zijn (3x die van het levensonderhoud), en de algemene bouwkosten. (2x die van het levensonderhoud) sterker
dan die van woningwetwoningen (1,Sx die van het levensonderhoud).
Cijfers over bornaterialen van alleen woningwetwoningen zijn niet beschikbaar
zodat de invloed van de stijging van arbeidslonen op de bouwkosten van woningwetwoningen niet direct afleesbaar is.
Drs. H.W. Ponsen van het E.I.B. constateert in de Syllabus van de postacademiale cursus T.H. Delft april '73 over bouweconomische vraagstukken:
"Ondanks een dalende arbeidsintensiteit* (26% van 1960 tot 1969) bleef het
aandeel van de loonkosten, verbonden aan het produktieproces op de bouaplaats,
toenemen (+ 27% in dezelfde periode). De stijging van het loonkostendeel van
de toegevoegde waarde op de bouwplaats is zeker een van de belangrijksre oorzaken van de 'sterke stijging van de totale bouwkosten.
Op grond van C.B.S.-gegevens kan globaal het verschil berekend worden tussen
de totale bouwkostenstijging en die van de kosten van materialen geleverd door
de voorfase.
In de periode 1960-1970 blijken de bouwkosten ongeveer 2% meer te zijn gestegen dan de materiaalkosten."
De laatste jaren steeg de produktiviteit als volgt: (jaarverslag C.D.V.) zie
Tabel 11.8.
.
:
.
Tabel 11.8.
mutatie t.0.v.
in %
Bruto productievolume woningbouw
+
per productief manuur
per werknemer
1970 mutatie t.0.v. 1971
in %
+ 14
3,7
+
+ 5,l
15
Het verschil aan produktiviteit per produktief manuur en per werknemer komt
vooral voort uit een daling van de netto arb6idscapaciteitfi t. o.v. de bruto
arbeids~a~aciteit'~
met als voornaamste oorzaak een toename van het ziekteverzuim. In 1966 bedroeg het aantal zieken 6,5% van het totaal aantal werkenden, in 1972 bedroeg dit aantal 10,5% (E.I.B. Syllabus 1973).
Fig. 11.3.
Volume van de bouwproduktie
en netto arbeidscapaciteit
van bduwbedrijven, 1964 tot
en met 1971
Indices, 1964=100
tt
index
netto arbeidscapaciteit =
aantal gebonden mandagen
minus de door ziekte en
wachtgeld en vorstverlet
verloren aeaane
manda~en
-
-
wO,-
volume
rnoductie
/
I'm
!I
/
n arbeidsintensiteit =
arbeidscapaciteit
produktievolume
Mtto
arbcidccapacitut
-...---____
.*
--
------
1
produktiviteit
trt bruto arbeidscapaciteit =
aantal gebonden mandagen
max.aanta1 werkbare dagen/jr.
I
I
I
1964
I
I
6
I
I
'65
S
'67
'68
'69
I
'70
'71
Een belangrijk onderdeel van de loonkosten zijn ook de reiskosten: + la.
Er is een tendens gedurende de laatste jaren naar een afnemende pendel: het
aantal pendelaars daaldein 1972 met 12.5% t.0.v. 1971 tenvijl het totale
bestand afnam met 5 , s (gegevens E . I . B . ) .
bouwtechniek
De daling van de arbeidsintensiviteit of omgekeerd evenredig.de stijging van
de produktiviteit is het gevolg van een stijging van het aandeel van de produktie in de voorfase en van een toename van mechanisering op de bouwplaats.
'Tiguur 11.4 laat door kapitaalintensiteit en arbeidsintensiteit te combineren,
zien dat er in de gebouwenproduktie een voortdurend geaggregeerde technische
ontwikkeling is waar te nemen: substitutie van arbeid door kapitaal op de
bouwplaats.
Om een goede vergelijking mogelijk te maken, is de arbeidsintensiteit hier,
in tegenstelling tot de vorige paragraaf, in manuren per duizend gulden produktie gegeven.
"
Fig. 11.4.
Ontwikkeling van de kapitaalintensiteit (K) in guldens
kapitaal per 1000 gulden produktie en van de arbeidsintensiteit ( A )
in manuren op de bouwplaats per 1000 gulden produktie bij B. en U.bedrijven (prijzen van 1951).
I-.
guldens - manumn
300
Het verbruik op de bouwplaats (d.w.2. de kosten van de bouwmaterialen) kan
nagenoeg gelijk gesteld worden aan.het aandeel van de voorfase in de totale
bouwproduktie.
Waarneming van dit aandeel geeft eveneens indicaties voor veranderingen in de
bouwtechniek. Zo blijkt uit de Nationale Rekeningen, dat het aandeel van het
verbruik in de totale bouwproduktie de laatste jaren geleidelijk is toegenomen. Dit wijst op een verschuiving naar de voorfase, ofwel een toenemende prefabrikatie." (uit Syllabus bouweconomische vraagstukken E.I.B.)
De systeembouw is (volgens het jaarverslag van deC.D.V.) toegenomen tot 1969,
daarna iets afgenomen maar stijgt weer na 1971.
Tabel 11.9
Percentage gereedgekomen systeemwoningen
1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972
-
12,2 10,7 9,3 8,2 11,3 12,7 16,9 22,l 23,l 21,3 25,6 17,s 20,9
Opgemerkt moet worden dat door deze daling in 1971 de produktiviteit niet belangrijk is afgenomen (zie fig. IL3).
De'hiet-systeembouw" maakt dus ook gebruik van de technische ontwikkeling iaandeel voorfase en mechanisering op de bouwplaats).
De kosten van de bouwmethoden blijken uit gegevens van de statistiek bouwnijverheid:
voor woningwetwoningen, eengezinshuizen enkele gegevens.
Tabel 11.10.
(uit S.B.)
elementenbouw
stapelbouw
gietbouw
aantal inhoud prijs/m3 aantal inhoud prijs/m3 aantal inhoud prijs/m3
1970
1971
1972
21.966
356
20.450. 364
26.094
358
86
97
109
1.654
4.032
7.296
363
376
376
92
100
111
2.289
3.888
3.219
397
374
368
84
105
111
De stapelbouw was in 1972 nog het goedkoopst maar zijn voorsprong op de andere
bouwmethoden wordt geringer.
Bij openbare aanbestedingen door de R.1J.P. is gebleken dat de laatste tijd
de gietbouw het goedkoopste systeem is voor projecten van 300 woningen en meer.
Er is een tendens om bouwtechnieken steeds opener te maken, ,of minder speci.fiek, d.w.2. dat niet BBn bedrijf (het eigen bedrijf) van gefabriceerde onderdelen gebruik kan maken maar meerdere (VANEG bouwt bijvoorbeeld in zijn systeem de ruwbouw voor een project van VER.MEULEN).
Hierdoor neemt de kwetsbaarheid van een bedrijf af en ontstaat een grotere
veelvormigheid door verschillende combinaties van onderdelen.
In principe is de traditionele bouw demeest open techniek en wordt dan ook
bijna uitsluitend voor alle bijzondere, kleine objecten gebruikt.
De "open" technieken worden nu,door de overheid gestimuleerd door het bevorderen van normalisatie en standaardisatie en het vaststellen van kwaliteitseisen
(stichting KOMO) en voorschriften en door het uitvoeren van research hiertoe.
bedrijven
De grootte van de bouwbedrijven is vrij constant en verschilt ook nawelijks
met andere landen. Er is de laatste jaren een tendens naar iets kleinere be- :
drijven: in 1971/72 was er een stijging van bedrijven met 51-100 werknemers
van 11.8% m a r 12,2% ten koste van de grootste bedrijven met meer dan 100 werknemers, die van 34,3 m a r 33,6% gingen.
De gespecialiseerde onderaannemers hebben 2 16% van de werknemers in dienst en
bestaan overwegend uit kleine bedrijfjes.
Over het algemeen vindt er een vrij grote specialisatie naar object-categorie
plaats.
In de jaren 1966/71 zijn vele bedrijven gefuseerd, zowel verschillende bedrijfstakken (verticale integratie, vaak volgens de bedrijfskolom, opdrachtgevend, uitvoerend, toeleverend) als dezelfde bedrijfstakken verspreid.over
Nederland.
De reden is vooral risico spreiding en daarmee het verzekeren van de continulteit van het bedrijf.
De grotere bedrijven hebben meer overheadkosten (onderdeel van algemeene kosten) maar bieden daartegenover diensten als adviezen,(t.a.v. kosten, constructies, materiaalgebruik etc3,'
procesbeheersing (planning) .en coordinatie.
De algemene kosten (algemene bedrijfskosten) varieren van 4% bij kieine tot
6% bij grote bedrijven (van de aanneemsom).
bouwtijd
i
11
De bouwtijd is vooral van belang voor de rente tijdens de bouw en de risic0kosten.
Bij een project van 200 woningen wordt bij een verkorting van de bouwtijd van
2,5 naar 1 jaar f 2500 B f 4000 per woning gewonnen (ir. F. de Haas in-Bow,
3-6-72 e.v. ).
.
.
.
werklou
B.m U arbtldar
m 0
fig.II.5. gemiddelde bouwtijd, productieve uren, en gemiddelde werkeloosheid
9.-en U.-arbeiders (S.B.)
8j
moonden
1000
I
I
qemiddeldc bou ijd
in maonden
A
I
1X5
.
r
18
I
.
($0
17
12.5
is
10.0
1s
7,s
5.0
l2
27
0
0
.
1982
63
W
Tabel 11.11.
€8
66
67
68
69
70
71
72
De bouwtijd neemt over het algemeen af (zie tabel II.11), hetgeen correspondeert met een stijgende produktie en een vrij constant arbeidsbestand. Van
1968-'70 komt een stijging van de bouwtijd voor (zie fig. 11.5) die correspondeert met een afname van de systeembouw in die tijd (zie tabel 11.9).
Uit de tabel ILll is af te lezen dat eengezinswoningen
30% sneller te bouwen zijn dan meergezinswoningen.
Er is een direct verband tussen het aantal bouwlagen en de bouwtijd (statistiek
bouwnijverheid april 1973), zodat ook meergezinswoningen in slechts enkele
lagen.(+ 3) sneller te bouwen moeten zijn.
De woningwetwoningen hebben per type woning kortere bouwtijden dan de overige
sectoren.
Behalve de bovengenoemde factoren, techniek, type en financieringscategorie,
heeft de situatie op de arbeidsmarkt zijn invloed op de bouwtijd.
Bij een recessie,met een afname van de bouw van bedrijfsgebouwen maar vaak
continuiteit in de woningbouw, kan arbeidscapaciteit ingezet worden op de WOningb&uwi.p.v.bedrijfsgebouwen.~.ziefig. 11.5.)
S.B. jan. 1974
Gemiddelde bouwtijd van voltooide woningen, naar finan~ierin~swijze
Totaal woningen
E
M 2, Totaal
Woningwetwoningen
E
M
Totaal
Premiewoningen
M
E
Totaal
Ongesubsidieerde woningen
E
M
Totaal
1
Bouwtijd in maanden
jan.
jan.
-
1966
1967
1968
1969
1970
1971
1972
september 1973
oktober
1973
november
1973
november
1972
november
1972
11,2
11,l
10,8
16,6
16,4
16,2
11,0
16,3
15,3
14 ,O
13,6
14,5
15,2
14,7
13,l
12,3
12,3
12,3
13,2
12,3
10,8
10,7
10,5
15,9
14,9
14.9
10,8
15,5
14,8
14 ,O
15,5
16,7
15,8
13,6
12,3
12,2
12,l
13,7
12,5
.
11,5
11,4
11.3
16,5
16,7
16,8
11,3
16,5
13.0
13,4
14,2
14,s
14.4
13,2
12,6
12,6
12.8
13.3
12.5
11,l
11,O
10,7
20,7
20,9
20,5
10,7
22,2
13,2
12.6
ll,?
12,8
13.0
12,O
11,7
11.8
11,6
12,l
11,5
Vooral de bouwtijd van eengezinswoningen (of laagbouw) is hierdoor beinvloedbaar, in tegenstelling tot de hoogbouw waar de werkruimte altijd beperkter is,
waardoor de bouwtijd gelimiteerd is.
De bouwtijd verschilt ook naar objectgrootte: in het algemeen is bij grotere I
objecten de gemiddelde bouwtijd per woning korter.
Tabel 11.12
S.B. april 1973
8
10
Objecten van
Bouwtijd van
1
7
2
8
4
9
Gemiddelde bt./w.
7
4
,2,25
30
14
15
12
1,2
O,8
0,5
60
16
0.25
125
19
woningen
maanden
0,16 maanden
Z
Er bestaat geen relatie tussen ob.jectgrootte en aanlooptijd.
We1 is er een relatie tussen sen korte gemiddelde bouwtijd per woning en een
lange aanlooptijd. (Zie ir. F. Maas, Bouw 3-6-72 e.v.).
objectgrootte
De objectgrootte is,behalve interessant w.b. de bouwkosten,van groot belang
voor de organisatie van de woningbouw, omdat daarmee, bij een gegeven productie, het aantal projecten per jaar is bepaald
De objectgrootte daalt de laatste jaren iets nadat hij in 1967 het grootste
was:' 1967 gemiddeld 7,9 woningen
1972
7 ~ 7
De meest gebruikte objectgrootte per bouwmethode was volgens de afgegeven
bouwvergunningen van jan.-okt. 1973 als volgt in procenten uitgedrukt (naar
bouwstatistiek bouwnijverheid).
Binnen het k a d e r l valt + %f5
(zie de bijlage 10.4.4).
Tabel 11.13
1
2
3-5
6-9
Gietbouw
Grote elementenbouw Stapelbouw
17
-
-
-
2
3
5
Objectgrootte1973
-
10-19' 20-39
1
1
fl3
3
3
20
40-99
100-199 >200
24
18
23
Opgemerkt wordt dat het aantal "bouwvergu~ingenverleend" niet identiek is
aan het aantal "bouwopdrachten".
Een bouwopdracht kan uit meerdere bouwvergunningen bestaan.
* Aanlooptijd
is de tijd tussen start bouw en oplevering eerste woning.
21
20
3
*
-
Dit "knippen" vindt echter niet op grote schaal plaatsen er kan toch een
beeld gevormd worden uit deze gegevens over de meest gebruikte objectgrootten.
De woningwetwoningen worden voor het grootste deel in objecten van 40-199 gebouwd: 28% 40- 99
43% 100-199
De premiewoningen zijn meer gespreid over de verschillende objectgrootten en
de ongesubsidieerde woningen worden het meeSt in enkelvoud gebouwd (35%) of
in objecten van 20-39 (17%) (zie bijlage 10.4.4).
In de praktijk blijkt er geen verband te bestaan tussen objectgrootte en bouwkosten (zie publikatie "betaalbare woningen" van het bouwcentrum 1973).
Kennelijk zijn andere factoren doorslaggevender voor de bouwkosten (bouwmethode, bouwtijd, ontwerp, plaats, marktsituatie) hetgeen niet wegneemt dat ook de
objectgrootte invloed heeft.
Aan de hand van de onderdelen van de bouwkosten (zie par 11.1) wordt nu nagegaan wat deze invloed is.
De aanneemsom (71,5%)
Materiaal (21% + 6% = 29%)
Bij grotere aankopen (t.b.v. 400 i.p.v. 100 woningen) zijn kortingen mogelijk
van 3 a 596, d.w.z. 1,5% van de stichtingskosten.
Grotere aannemers kopen echter toch vaak in grote hoeveelheden in, ook ten behoeve van kleine projecten, door combinaties van aankopen.
Materieel (4%)
Bij grote objecten kunnen de materieelkosten (afschrijvingen) over meer woningen plaats vinden.
Bij een bouwsysteem zou het totaal'aantal te bouwen woningen kunnen tellen onafhankelijk van het aantal objecten en de ~bject~rootte.
Maar de afschrijvingsperiode wordt meestal zo kort mogelijk gehouden om zich in te dekken tegen onzekerheden op de markt.
Grotere zekerheid t.a.v. continuiteit zouden de afschrijvingskosten kunnen beperken. Ook een ontwerp dat afgestemd is op het materieel van de aannemer
werkt kostenverlagendof omgekeerd, de aannemer die het meest geschikte materieel heeft van een bepaald ontwerp zou wat dat betreft de laagste kosten kunnen
bieden.
De afschrijvingen zijn bovendien afhankelijk van de conjuctuur, er bestaat
over- en onderbezetting van kapitaal.
Over de relatie materieel-kosten en objectgrootte is moeilijk een conclusie
te trekken.
Dit onderdeel wordt echter belangrijker met de ontwikkeling naar meer materieel en minder arbeid.
~oonkosten(19%)
De dalinrr van het aantal manuren oer wonina door routinevormina
- kan aanzienlijk zijn bij goede condities, nl. rationele opzet van stedebouwkundig plan,
met gelijke werkeenheden.
De daling zal vooral merkbaar zijn bij traditionele bouw omdat bij systeembouw a1 een hoeveelheid routine ingebouwd is.
De routine is ook sterk afhankelijk van het onderdeel (heien, ruwbouw, stelwerk, schilderen etc.) en vande mogelijke splitsing van het werk in specialistische taken.
,
Stichting ratiobouw geeft in een rapport,rationele woningproduktie 1962,de
volgende grafiek.
De daling is het sterkst van 1 tot 30 woningen (2 50%) en vanaf 2 120 woningen is hij nauwelijks meer merkbaar.
-
-
-
'
1 wo&qtup in rrr*
grbowd
80 m Z netto oppervlak
296 nU. bruto inhoud .
4 lurnrrs
L
50
100
200
aantal w o n i n g n
Fig. 11.6.
Daling van het aantal manuren per woning door routine-voking bij
eqficiente serieproduktie van 240 portieketagewoningen in 8 gelijke
blokken ( 3 bouwlagen B 10 woningen op volledig onderhuis).
Berekeningen van de R . 1 J . P . leren dat bij traditionele bouw bij meer dan
200 woningen 6 B 800 arbeidsuren nodig zijn tegen 2 1500 bij ongeveer 20 woningen, een verschil van 50%.
Boven de 200 treedt geen daling door routine meer op.
Hoe meer woningen, hoe meer de extra loonkosten, door het ontbreken aan routine in het begin, gespreid kunnen worden. Daarom blijft de curve' licht dalen. (zie fig. 11.6.)
Stel dat 19% loonkosten op 100 woningen is gebaseerd dan treedt bij 200 woningen een besparing op aan arbeidsuren van 10%. d.w.2. 1 , 9 % op de stichtingskosten en bij 400 woningen + 2,5%.
Bij 50 woningen een verhoging van 2,5% meer stichtingskosten, bij 25 woningen
5% meer.
Ten slotte geldt weer dat door het afstemmen van een plan op de ervaring van
de uitvoerende (of omgekeerd), ook besparingen mogelijk zijn.
Winst en risico (5%)
Grotere opdrachten betekenen vaak werk voor meerdere jaren en een grotere zekerheid voor het bedrijf. Dit kan leiden tot lagere winst en risico.
Wet spreiden van het risico over meerdere projecten is ook van belang en meerdere grote objecten zullen alleen door de grote bedrijven met veelcapaciteit
uitge.voerd kunnen worden.
Alleen de grote bedrijven kunnen bij grotere objecten lagere winst en risico
berekenen.
De variatie is van 6% bij kleine objecten (50 woningen) tot 3% bij grote objecten (400 woningen).
Aanneemsom
Samenvattend: door grotere objecten daalt de aanneemsom, bij 400 i.p.v. 100
woningen in de orde van 2,5% arbeidskosten, 1,5% materiaalkosten en 2% winst
en risico, d.w.2. + 7% totaal of + f 1.300 bij f 54.500 stichtingskosten (gemiddelde stichting;jtosten per waning 1973).
Stichting bouwresearch komt tot verschillen van f 1.826 bij 648 t.0.v. 180
etagewoningen in gietbouw;en f 1.624 bij 500 t.0.v. 50 eengezinswoningen in
gietbouw
Ir. P.J.R. Heesterman van de R . 1 J . P . komt in het rapport aspecten omvang
woningbouwbestekken d.d. 1974 tot de volgende verschillen (tabel 11.14).
Tabel 11.14.
.
Vergroting van de serie
50 tot 100 woningen
50 tot 200 woningen
50 tot 500 woningen
Besparing per woning op directe bouwkosten
f 1000 a f 1500
f 1200 a f 2500 bijdrage 150-200 w.: 200
f 1600 a f 3000 bijdrage 200-500 w.: 400
1000
500
.
Deze getallen kunnen geacht worden te gelden voor eengezinsrijenhuizen. Bij
middelhoge b o w is de besparing per woning bij vergroting van de serie boven
200 woningen waarschijnlijk groter.
(a)
Bijkomende kostin
.
De architecten- en adviseurskosten blijken uit gegevens van het bouwcentrum
("betaalbare woningen") niet in verband te staan met de objectgrootte; evenmin de kosten van het dagelijkse toezicht.
De R.T. (1972) geeft echter de volgende honoraria per woning voor de volgende
aantallen woningen (hier gesteld op f 50.000,-- per woning).
Tabel 11.15.
'
Architectenhonorarium/woning
(1974 excl. B.T.W.)
aantal typen woningen
1
2
50
100
200
400
903
683
1039
747
507
-
-
4
8
-
-
877
657
500
565
Bij eenzelfde aantal woningen per type is het verschil van 50-100: f 156, van
100-200: f 90, van 200-400: f 92, van 100-400: f 182.
Rente (2,5%)
De rentekosten over grond en bouwkosten kunnen toenemen met grotere objecten
:door het sneller makervan onderdelen (riolering, fundering, r w b o w ) die daarna onevenredig langongebruikt staan.
Bij een partible oplevering en een daarop gebaseerd tijdschema en betalingstermijnen lijkt dit bezwaar we1 gedeeltelijk ondervangen te kunnen worden.
Ir. F. Maas geeft hierover de volgende cijfers (Bouw 3-6-72 e.v.).,zie tabel
Tabel 11.16.
Objectgrootte
Reeele rente
Geraamde rente
Rente per objectgrootte 197.
50-100
.
11.16)
200-400
1250
Een reeel verschil in rente dus van f 190 van een objectgrootte van 100-200
en 200-400.
Door de jaarlijkse stijging van de rente zouden deze verschillen kunnen
toenemen.
.
Samenvattend kan geconcludeerd worden dat grotere objecten leiden tot lagere
aanneemsommen ( + f 1300 bij vergroting van het object van 100 naar 400 woningen) en dat de bi jkomende kosten ongeveer gelijk blijven (de rentestijging van
+ f 190 houden de hogere architecten- en adviseurskosten in evenwicht).
Niet verrekend zijn de kosten van voorbereiding gemaakt door de overheid bij .
de begeleiding en beoordeling van projecten. Deze zullenook dalen bij grotere
objecten.
Het voordeel van grote objecten kan ook door continulteit verkregen worden en
een goed gebruik van ervaring, en van materieel en bouwsystemen.
11.2.3.samenvatting ontwikkeling bouw' kosten
Van de prijssti~gingvan woningyetwoningen van 137% van 1960-1970 wordt 66%
veroorzaakt door de verbetering van de kwaliteit.
Na 1970 zijn ook kostenverlagende ontwikkelingen in de kwaliteit te signaleren:
afname na 1971 van de inhoud, afname van de breedte-diepte-verhouding, toename
van het aandeel eengezinswoningen.
De invloed van de C.V. blijft na 1970 constant (+ 100% ingevoerd), temijl de
installaties, de uitrusting, de bouwfysische kwaliteit en de architectonische
kwaliteit toenemen en kostenverhogend werken.
De resterende 71% van de prijsstijging komt voor rekening van de loon- en materiaalkostenstijging en stijging van bijkomende kosten.
W.b. de algemene bouwkosten namen de loonkosten, verbonden aan het produktieproces op de bouwplaats toe met 27% ondanks een dalende arbeidsintensiviteit
(26% van '60-'69).
De produktiviteit neemt de laatste tijd nog sterk toe door een groter aandeel
vande voorfase en door mechanisering op de bouWplaatS en door de toename van
systeembouw.
De bouwtijd als belangrijke indirecte kosten-bepalende factor (rente, risico)
neemt af
Na 1967 daalt de objectgrootte iets, vermoedelijk met een kostenverhogend.effect.
.
11.3. Welke ontwikkelingen -Zijn te
vemachten van '74-'80
De ontwikkeling van de bouwkostenbepalende factoren is moeilijk exact te voorspellen. Hieronder worden we1 enige trends aangegeven.
programma
Onder invloed van een geringer aantal kamers per woning, door gezinsverdunning
en meer zelfstandig wonen, zal de inhoud van de woning nog verder afnemen,
maar niet evenredig met het aantal kamers omdat de grootte van de vertrekken
we1 zal b1ij;en toenemen: kostenverlagend.
Flexibiliteit is een belangrijk middel om de woning meer potentiele toekomstwaarde te geven, door de mogelijkheid om de woning aan een zich wijzigende
behoefte aan te kunnen passen.
De flexibiliteit zal daarom meer inhoud kri~gendan allen het maken van grote
vrije overspanningen, nl. de scheiding van installaties en constructie, overruimte, overcapaciteit van de leidingen etc.: kostenverhogend.
In het programma is a1 uitgegaan van een zeer hoog aandeel,eengezinswoningen,
dit kan nauwelijks hoger: (kosten constant).
Mogelijk zijn er woonnormen met meer collectieve voorzieningen in opkomst, met
een zekere doublure van voorzieningen (priv6 en collectief): kostenverhogend.
Door de V. en W. '73 zal de bouwfysische kwaliteit,(thermische- en acoustische-)
toenemen, ook onder de druk van toenemende energiekosten.
De kostenverhoging hierdoor wordt we1 geraamd op f 2
f 3000 (kostenverhogend).
Waarschijnlijk zal het ligbad veelvuldiger toegepast gaan worden in navolging
van de toepassing in premie- en ongesubsidieerde woningen.
bouwarijze
De prefabricage en demechanisering nemen toe, de produktiviteit daarmee eveneens.
De vraag naar gebouwen zal echter waarschijnlijk niet evenredig stijgen.
'
Een hogere produktiviteit en een constante vraag leiden tot arbeidsverkorting
(werktijdsverkorting, langere vakanties, langere opleiding, werkeloosheid, ziekteverzuim etc.).
De netto-inkomens'iullen zeker niet dalen en a1 te grote verschillen met inkomens in andere bedrijfstakken zullen ook niet ontstaan.
De kosten van de verrichte arbeid zullen dan ook belangrijk stijgen omdat de
arbeidsverkorting voor een deel hiermee betaald moet worden (premies). Tegelijk
zijn er voor mechanisering grote investeringen nodig.
Over de snelheid van deze ontwikkeling is weinig te voorspellen evenals over de
mogelijke spreiding van deze kosten (om ze minder direct in de bouwkosten merkbaar te laten zijn).
De-ontwikkelingnaar meer mechanisering zal bij enkele bedrijven sneller verlopen zodat zij in een gunstiger concurrentiepositie komen door de dan nog
niet algemeen veroorzaakte loonkostenstijging.
De onderlinge samenwerking van bedrijven zal toenemen door meer gebruikte
rnaken van elkaars technieken.
De technieken zullen minder specifiek en meer "open" worden.
Door de lage arbeidskosten en de meerdere vrije tijd is een verschuiving mogelijk van het bouwproces naar de gebruikers zelf, gebruik makend van de toename
van de voorfase (met kant en klare onderdelen op de markt).
bouwtijd
De bouwtijd zal door de stijgende produktiviteit sterk afnemen en de tijdgebonden kosten zullen dan aanmerkelijk dalen. De overige werkzaamheden en het in
gebruik nemen van de woningen moeten dit tempo dan we1 kunnen volgen.
.
objectgrootte
II.4.Waarin wijkt de woningbouw in
Almere af van de algemene
situatie inNederland
afstanden
Door mechanisering en specialisatie,en het toenemen van de voorfase en open
bouwsystemen zullen de kosten voor hetverkrijgen van routine en de afschrijfkosten van materieel minder afhankelijk worden van BBn (groot) object en meer
van de totale produktie, mogelijk gespreid over vele kleine opdrachten.
De invloed van de bouwplaats wordt steeds minder door het grotere aandeel van
de voorfase en de kortere bouwtijd. Ook hierdoor zijn kleinere objecten mogelijk.
De kortere bouwtijd is ten slotte alleen nuttig (verlaging van renteverliezen)
als de woningen ook snel bewoond kunnen worden. Hiervoor is een geleidelijke
oplevering van de woningen wenselijk, door kleine objecten na elkaar te bouwen i.p.v. BBn groot object snel:
De aanvoer van materialen en het reizen van arbeiders vindt vooral in het beging plaats over grote afstanden, via de bruggen bij Muiderberg en Nijkerk, en
ook vanaf Lelystad.
Vermoedelijk zullen er vrij veel arbeiders pendelen vanuit N.W. Gelderland gezien de overcapabiteit in dat gebied, ( E . I . B . bouwobject en pendel 19721, en
yanujt Amsterdam gezien de afname daar van de nieuwbouw.
Na enige tijd zullen zich ook bouwbedrijven en arbeiders in Almere zelf vestigen, ook ten behoeve van de gehele regio.
alles nieuw
Het gebied is nog maagdelijk d.w.2. dat alles nog aangelegd en gemaakt moet
worden. Het niet gebruik kunnen maken van voorzieningen als op het oude land
(bedrijven, wegen, compleet net van kabels en leidingen) kan misschien problemen geven. Toch moet ook bedacht worden dat bijna elk nieuwbouwterrein min of
meer met dit probleem te kampen heeft.
Alles nieuw betekent ook minder belemmeringen.
continulteit
De voorbereiding van de woningbouw is vermoedelijk eenvoudiger dan op het oude
land door ontbreken van grondverwervingsproblemen en de eenvoudige bestaande
organisatie van de Z.1J.P. en de R . I J . P . , die bijzondere mogelijkheden biedt
om een efficiente voorbereiding mogelijk te maken.
Hierdoor is er een grotere continulteitvoor de uitvoerende partijen mogelijk, '.
die nog wordt verstrekt door de rnogelijke samenurerkingtussen Almere en Lelystad
Ook de meerkernige opzet van Almere zelf maakt het gebruik van herhalingsobjecten of het ontwikkelen van een woningbouwplan voor meerdere locaties aannemelijk.
Door de mogelijke continulteit zijn kleinere objecten mogelijk zonder hogere
aanneemsommen (zie II.2,'bbjectgrootte").
Tegenover de mogeli jke continultei t in de woningbouw staan onzekerheden over
de ontwikkeling van een nieuwe stad als het realiseren van de verkeersverbindingen, de werkgelegenheid en de overloop op zich.
Voor de continulteit in de woningbouw en de daaruit voortvloeiende mogelijke
voordelen dienen zoveel mogelijke onzekerheden vermeden te worden.
11.5. Bexnvloeding van de
bouwkosten door de
organisatie
Na een overzicht van de bouwkosten-belnvloedende factoren aan de hand van hun
ontwikkeling vanaf 1960 en mogelijke verdere ontwikkeling is het van belang
de relatie met de organisatie te leggen om de bouwkostenverlagende factoren
te stimuleren en de bouwkoatenverhogende factoren zoveel mogelijk te remmen.
programma
Hier speelt het probleem van prioriteit tussen lagere bouwkosten of hogere
kwaliteit.
Het minimum is a1 bepaald door de V. en W. en door de bouwverordening.
Daarnaast moeten echter, uitgaande van speciale wensen steeds extra programmapunten worden geformuleerd. Hierbij is het nodig om de relatie met de bouwkosten te leggen waartoe een notitie op stapel staat als onderdeel van de serie programmeringsmethoden woongebieden (zie ook hoofdstuk I ) , en waartoe
het ontwerpen voldoende begeleid moet worden door kostendeskundigen.
Deze is zeker te beinvloeden door de organisatie.
In de eerste plaats wordt de vraag welk systeem of welke methode of welk bedrijf het meest economisch is voor een bepaald project beslist op de bouwmarkt.
De opdrachtverlening aan uitvoerende partijen dient dan ook gebaseerd te zijn
op een "prijsvraag" (letterlijke zin) onder zoveel mogelijke partijen, die op
verschillende manieren van verschillende markten afhankelijk zijn (woning-,
bouw-, arbeids-, kapitaal-).
Anders gezegd: er dienen zo min mogelijk soorten uitvoerende partijen uitgesloten
te worden van selectie. Hiervoor is het 0.a. nodig de objectgrootte zo te kiezen
dat hij voor vele soorten bedrijven aantrekkelijk is, zowel voor grote als kleine
kleine.
Een uitgangspunt hiervoor lijkt de meest voorkomende objectgrootte nl. 100-200
(zie tabel X I .13$
bouhi jze
bouwtijd
Deze dient zo kort mogelijk te zijn om de hogere produktiviteit of minder arbeidauren, om de lagere bouwplaatskosten, om de lagere tijdgebonden kosten.
Hiertoe is het nuttig om bij een prijsvraag tevens de nodige bouwtijd te vragen om de tijdgebonden kosten te kunnen bepalen en om bij een eventuele bouwtijdverkorting een premie toe te kennen als deel van de
winst op de tijdgebon. .
den kosten.
De korte bouwtijd per object en de nodige geleidelijke oplevering van woningen
om leegstand te voorkomen vraagt om kleine objecten.
.
i
'
.
;
.
objectgrootte en continulteit
De betrekkelijk kleine objectgrootte, als gevolg van het zo min mogelijk willen
uitsluiten van partijen bij een selctie en als gevolg van een geleidelijke oplevering bij een hoge bouwsnelheid per object, veroorzaken theoretisch be. schouwd, hogere loonkosten dan bij grote objecten.
Deze hogere kosten kunnen ondervangen worden door continulteit, d.w.2. door 44n object te herhalen of toch een groot object te plannen maar op verschillende locaties, of door het gebruik van een bowsysteem
waarbij de continulteit meer op de fabriek door de totale produktie, bepaald
wordt dan door een enkele opdracht. Ook hier zal omgekeerd het voordeel van de
continulteit moeten blijken uit een prijsopgaaf.
Een open systeem (d.w.2. dat verschillende technieken en produkten op verschillende manieren en door verschillende bedrijven toegepast kunnen worden)
geeft meer mogelijkheden tot continulteit en kan bijdragen tot lagere bowkosten, ook bij kleine objecten.
De meerdere voorbereidingskosten door kleinere objecten moeten bestreden worden door ef ficiente voorbereidingsmethoden waartoe o.a. de programmeringsmethode van woninggebieden ontwikkeld wordt om na de programmafase ook snel en doelgericht naar de uitvoering toe te kunnen werken.
© Copyright 2025 ExpyDoc
