Pag. 43 Reizen Sta op uw rechten als het fout loopt Pag. 44 Werk Zieke werknemer niet onbeperkt beschermd tegen ontslag Pag. 44 Relatie Hoeveel kost een vangnet voor uw partner? Pag. 45 Technologie Tips om uw verloren data te recupereren Pag. 48 Vastgoed Wat zijn uw opties als uw huurder niet betaalt? Pag. 48 10 geldvragen aan notaris Bart Van Opstal Zaterdag 8 februari 2014 Netto Lenen loont bij aankoop beleggingsvastgoed KORT PETRA DE ROUCK B eleggen in vastgoed zit al een aantal jaren in de lift. Door een gebrek aan vertrouwen in de beurs en de banken enerzijds en de lage opbrengst van andere beleggingen anderzijds komt de verhuur van een appartement of een woning in het vizier. In de eerste plaats is het een belegging van de beschikbare spaarcenten, maar steeds meer vastgoedinvesteerders sluiten een lening af voor hun investeringspand. Bij KBC ging vorig jaar 18 procent van de toegestane woonkredieten naar vastgoedbeleggers. Vijf jaar geleden was dat nog maar 15 procent. En in de groep van de vastgoedbeleggers is het aandeel van de kredietnemers die het pand zal verhuren gestegen van 42 naar 49 procent. De andere helft gebruikt de lening voor de aankoop van een tweede verblijf voor eigen gebruik. Bij BNP Paribas Fortis is 8 procent van de woonkredieten bestemd voor panden die verhuurd zullen worden. De meest voor de hand liggende reden om te lenen is dat de vastgoedbelegger zijn oog heeft laten vallen op een pand dat meer kost dan de cash die hij bezit. Of soms zijn de middelen er wel, maar zitten ze ‘vast’ in een belegging die men niet vroegtijdig kan of wil verbreken. ‘De vastgoedinvestering kan ook passen in een pensioenaanvulling. Niet toevallig zijn het vaak vijftigplussers die in vastgoed investeren’, zegt Katelijne D’Hauwers van Verenigde Eigenaars. Op die leeftijd is de lening voor de gezinswoning doorgaans afbetaald en hebben mensen nog een carrière van een tiental jaar voor de boeg. ‘Voor wie nog professioneel actief is, hoeft een investering in vastgoed geen extra inkomen op te brengen’, zegt Philippe Janssens van Stadim. ‘De huurinkomsten kunnen integraal gebruikt worden voor het afbetalen van de lening. Wanneer de pensioenleeftijd bereikt wordt, moet de lening afbetaald zijn en vormen de huurinkomsten een aanvulling op het pensioen.’ · Steeds meer vastgoedinvesteerders lenen. · De lening kan passen in de opbouw van een aanvullend pensioen. · De intrestaftrek is het enige fiscaal voordeel voor een vastgoedinvesteerder. · Een lening creëert een financiële hefboom en krikt rendement op, maar is niet zonder risico. · Investeren in vastgoed vergt een actief beheer. op het geïndexeerde kadastraal inkomen verhoogd met 40 procent. Gebruikt de huurder het pand professioneel, dan moet u de werkelijk ontvangen huurinkomsten aangeven. De fiscus trekt van dat brutobedrag een forfait af voor de kosten. In beide scenario’s worden de inkomsten uit vastgoed gevoegd bij uw overige inkomsten, zoals beroepsinkomsten of pensioen. Ze worden dus belast tegen uw hoogste belastingtarief, dat kan oplopen tot 50 procent. Die belasting kunt u dus vermijden met een lening. De betaalde intresten genieten van wat in het vakjargon de gewone intrestaftrek wordt genoemd: ze worden afgetrokken van de inkomsten van uw vastgoed. ‘Dat is niet enkel van het inkomen van het gefinancierde vastgoed, maar van alle vastgoed in uw bezit. Dus ook van ander verhuurd vastgoed of een tweede verblijf’, zegt Katelijne D’Hauwers. ‘De leningen kunnen zodanig gemodelleerd worden dat het volledige inkomen uit vastgoed wordt geneutraliseerd.’ De enige voorwaarde voor de gewone intrestaftrek is dat u eigenaar bent. Een hypothecaire waarborg is geen vereiste. Strenge voorwaarden Fiscaal voordeel Maar heel vaak is er helemaal geen extra financieringsbehoefte, maar gaat de vastgoedbelegger toch een lening aan. Het fiscaal voordeel is daarvoor de motivatie. ‘De betaalde intresten zijn zowat het enige fiscale voordeel dat benut kan worden. En steeds meer vastgoedinvesteerders doen dat ook effectief’, zegt D’Hauwers. Het fiscale voordeel van een lening voor een tweede verblijf of een investeringspand valt wel een stuk magerder uit dan dat voor een gezinswoning. Met een lening kunt u vermijden dat uw vastgoed via de personenbelasting nog eens getaxeerd wordt, boven op de onroerende voorheffing. Voor een tweede verblijf of een pand verhuurd aan iemand die het voor privédoeleinden gebruikt, moet u het kadastraal inkomen opnemen in uw jaarlijkse belastingaangifte. U betaalt dan belastingen Beleggen in vastgoed gebeurt in de eerste plaats met beschikbaar geld. Maar steeds meer beleggers gaan ook een lening aan. Waarom kan dat interessant zijn? En vooral, wat brengt het op? Ook de betaalde kapitaalaflossingen kunnen een fiscaal voordeel opleveren in het kader van het langetermijnsparen: een belastingvermindering van 30 procent. ‘Dat voordeel speelt maar voor weinig vastgoedbeleggers’, merkt D’Hauwers op. ‘Een eerste reden zijn de strenge voorwaarden. Slechts weinig vastgoedbeleggers zijn bereid om op tien jaar te lenen.’ De lening moet ook door een hypotheek gewaarborgd zijn. Daarenboven zijn de kapitaalaflossingen die u fiscaal kunt benutten beperkt door de zogenaamde fiscale korf. ‘Die korf is veelal al volledig ingevuld met andere spaarvormen zoals levensverzekeringen, zodat een lening geen extra voordeel oplevert’, zegt D’Hauwers. De fiscale korf hangt af van het geleende bedrag en uw beroepsinkomen en bedraagt 2.280 euro. Dat brengt uw maximale belastingbesparing door kapitaalaflossingen op 678 euro (exclusief gemeentebelasting) per jaar. ‘Vastgoedinvesteerders kunnen met een lening het rendement van hun investering LEES VERDER OP PAGINA 42 42 DE TIJD ZATERDAG 8 FEBRUARI 2014 Netto Lenen loont bij aankoop beleggingsvastgoed VERVOLG VAN PAGINA 41 opkrikken. Dat is te danken aan de financiële hefboom’, zegt financieel planner Jo Stremersch. Door een lagere eigen inbreng vertegenwoordigen de huurinkomsten een hoger rendement op het geïnvesteerde kapitaal. Dat rendement moet vergeleken worden met de betaalde rente op de lening. ‘Toch betekent dat niet dat we adviseren om zo veel mogelijk te lenen’, zegt Stremersch. ‘Een grotere lening betekent dat er ook meer kapitaal en intresten betaald moeten worden. De huurinkomsten zullen op jaarbasis niet meer volstaan om de lening terug te betalen. De vraag is of de vastgoedinvesteerder bereid is elk jaar een deel van zijn beroepsinkomsten te spenderen aan de vastgoedinvestering. Dat houdt risico’s in als hij bijvoorbeeld invalide zou worden.’ Om na te gaan of het aangewezen is een deel van het vermogen in vastgoed te investeren, houdt de financieel planner rekening met het totaalplaatje. Hoe is het vermogen opgebouwd? Is het aangewezen de middelen voor een lange periode in vastgoed te investeren? Hoe is het risico op overlijden of invaliditeit ingecalculeerd? Moet er een pensioenvoorziening zijn? Een vastgoedinvestering moet ook vanuit beleggingsstandpunt opportuun zijn. ‘Om dat na te gaan, wordt het nettorendement van een vastgoedinvestering vergeleken met dat van klassieke beleggingen’, zegt Jo Stremersch. De eerste opbrengst van een verhuurd pand is de maandelijkse huur. Maar ook de registratierechten en andere kosten bij de aankoop, periodes van leegstand, achterstallige huur en huurschade, onderhoudskosten en herstellingen moeten verrekend worden. ‘Een belangrijke factor in die rendementsberekening is de verwachte evolutie van de inflatie en hoe de ontleenrente daarbij evolueert. Bij oplopende inflatie zit men met vastgoed gebeiteld: de huur en de waarde van het pand volgen de inflatie. Een stijgende inflatie zal het rendement een enorme boost geven. De keerzijde van de medaille is dat men in tijden van deflatie gevangen zit’, zegt Stremersch. En als de berekening uitdraait in het voordeel van vastgoed, is er nog een belangrijke kanttekening. Wie investeert in vastgoed moet zich bewust zijn van de lasten. Vastgoed vergt een intens beheer: huurcon- Foto van de week Lenen levert hefboom op Jonas WOONKREDIET ZONDER MAANDELIJKSE AFLOSSINGEN De meest voor de hand liggende kredietformule voor een vastgoedinvestering is de traditionele woonlening. Maar in een aantal gevallen kan ook een bulletkrediet een optie zijn. Met die kredietformule doet u tijdens de looptijd geen kapitaalaflossingen. Maandelijks (of periodiek) betaalt u enkel intresten. Het ontleende kapitaal lost u aan het einde van de lening in één keer af, met bijvoorbeeld de uitkering van een groeps- of levensverzekering. Dankzij die werkwijze zijn de maandelijkse betalingen lager, maar het uiteindelijke kostenplaatje ligt hoger dan bij een traditioneel krediet: u betaalt de hele looptijd intresten op het volledige uitstaande kapitaal. Dat u tussentijds geen kapitaal betaalt, kan ook een nadeel zijn als uw situatie verandert of als uw plannen wijzigen. Wegens het hogere risico hanteren de banken voor dat soort kredieten strengere voorwaarden inzake eigen inbreng en waarborg. tracten negotiëren, betaling van huur opvolgen, onderhoud en herstellingen regelen,... Geen probleem om te lenen In tegenstelling tot jongeren die lenen voor een eerste woning hebben vastgoedinvesteerders veel minder problemen om een lening te krijgen. ‘Ze lenen doorgaans een lager deel van het aankoopbedrag. Dat maakt het risico voor de bankier beperkter. Bovendien genereren verhuurde panden een opbrengst en is er de buffer van de gezinswoning’, zegt Katelijne D’Hauwers. ‘De waarborgen worden bepaald in functie van elk individueel dossier op basis van de notoriteit van de cliënt’, klinkt het bij ING. Een hypothecaire inschrijving of mandaat blijft de klassieke waarborg. Maar er zijn alternatieven, zoals een combinatie van een hypothecaire waarborg met een inpandgeving van een belegging. wil investeren in zijn thuisstad Gent. Hij koopt in de stadsrand een instapklaar huis voor 200.000 euro. Rekening houdend met de registratierechten (10 procent) en aankoopkosten (3 procent) bedraagt zijn totale investering 226.000 euro. De woning heeft een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van 820 euro en kan tegen 780 euro per maand verhuurd worden. Jonas calculeert 5 procent leegstand in. Rekening houdend met de leegstand bedragen zijn huurontvangsten op jaarbasis 8.892 euro. financieel planners Stremersch, Van Broekhoven & partners berekenen het rendement van de investering. De inflatie over de looptijd van twintig jaar wordt geschat op 2 procent per jaar, de waardestijging van het pand 1 procent boven inflatie (dus 3 procent per jaar). Er wordt verondersteld dat de woning na twintig jaar wordt verkocht. Jaarlijks moet Jonas 643 euro onroerende voorheffing betalen en 1.260 euro investeren in het onderhoud. Jonas leent 156.000 euro Jonas leent 76.000 euro Jonas leent niet als Jonas niets leent en dus 226.000 euro eigen middelen investeert, dan bedraagt het rendement op zijn geïnvesteerd kapitaal 4,93 procent.. Jonas wil dat zijn investeringsproject zelfbedruipend is. Hij leent 76.000 euro op 20 jaar tegen een rentevoet van 3,15 procent (10 jaar vast). De overige 150.000 euro betaalt Jonas met zijn spaarcenten. Met die aanpak houdt hij jaarlijks 1.800 euro over van de huurontvangsten. Het nominale rendement op zijn geïnvesteerd kapitaal bedraagt 5,62 procent per jaar. Jonas leent 156.000 euro op 20 jaar, tegen een rentevoet van 3,15 procent (10 jaar vast). Dat komt neer op een maandelijkse aflossing van 886 euro. De overige 70.000 betaalt Jonas met zijn spaarcenten. Op basis van die parameters behaalt Jonas een nominaal rendement van 6,69 procent nominaal per jaar op zijn geïnvesteerd kapitaal. Jonas moet er wel rekening mee houden dat zijn project in dit scenario niet zelfbedruipend is. Hij moet jaarlijks ongeveer 3.600 euro bijpassen, omdat zijn huurinkomsten niet volstaan om al zijn kosten te dekken. Boven op de 643 euro onroerende voorheffing betalen en 1.260 euro onderhoud moet hij immers ook nog 10.631 euro aflossen voor de lening. Zijn huurontvangsten op jaarbasis bedragen slechts 8.892 euro, rekening gehouden met de leegstand. IMPACT VAN DE INFLATIE Wat als de inflatie tot 4 procent oploopt? Het rendement als hij 156.000 euro leent, stijgt dan tot 9,62 procent. In de uitgangssituatie had hij een reëel rendement van 4,69% (6,69% - 2%), terwijl hij bij een inflatie van 4 procent reëel 5,62 procent (9,62% - 4%) overhoudt. Dat voordeel zou ongedaan gemaakt worden als de rente op zijn lening oploopt tot 5,05 procent. Het omgekeerde geldt in geval van zeer lage inflatie. Mocht de gemiddelde inflatie over de komende 20 jaar slechts 0,7 procent bedragen, dan zakt het reëel rendement tot 3,84 procent. De ontleenrente zou moeten terugvallen tot 1,90 procent (10 jaar vast) om eenzelfde rendement voorop te stellen. Autoparadijs Liefhebbers van oldtimers konden deze week hun hartje ophalen in Parijs. In het Grand Palais was woensdag een weergaloze collectie luxueuze vintage cars te bewonderen. Het Britse veilinghuis Bonhams hamerde ze daags nadien af voor indrukwekkende bedragen. Een Bugatti Type 35B van 1929 wisselde bijvoorbeeld van eigenaar voor 1,6 miljoen euro. Voor een Ferrari 275 GTB/4 Berlinetta uit 1968 telde een koper 2,25 miljoen euro neer, een recordbedrag voor dat model. © afp
© Copyright 2024 ExpyDoc
