Stedelijke Herverkaveling

Stedelijke Herverkaveling
Congres omgevingswet Eiffel
Arnhem 30 oktober 2014
Stedelijke herverkaveling
Wie zijn we?
 Guido Kuijer
 Marc van Geene
Doel van de presentatie
 Introductie instrument van Stedelijke herverkaveling

Theoretische (Voorstel Commissie Stadig)
 Praktijk (voorbeelden)

Abstracter niveau: Relatie Planning en Eigendom
Regiobijeenkomst Stedelijke Herverkaveling Oost Nederland
2
Stedelijke herverkaveling
Wat wil ik u meegeven?

Stedelijke herverkaveling kan bijdragen aan het doorbreken van
stagnerende gebiedsontwikkeling;

Een wettelijke regeling voor afdwingbare grondruil, zal de effectiviteit
van het instrument vergroten;

U kunt nu al aan de slag; stedelijke herverkaveling biedt nu al kansen.
Regiobijeenkomst Stedelijke Herverkaveling Oost Nederland
3
Kadaster en Stedelijke herverkaveling?
90 jaar ervaring!

Sinds 1924 betrokken bij wettelijke herverkaveling in Landelijk gebied

Thans geborgd in Wet Inrichting Landelijk Gebied (WILG),

Deze taak heeft het obv


Borging rechtzekerheid als zijnde registerhouder

Onafhankelijke positie (ZBO)

Kennis en kunde met herverkavelen (ervaring)

Unieke systemen, methodieken etc
Rol: Advisering over de haalbaarheid van de herverkaveling
en Technisch procesbegeleiding & -uitvoering
Regiobijeenkomst Stedelijke Herverkaveling Oost Nederland
4
Stedelijke herverkaveling
Status Onroerend goed in NL

Leegstand Kantoren

Leegstand Detailhandel

Herstructurering en
herdefiniering van
bedrijventerreinen

Kwalitatieve gat in
woningmarkt

Kwantitatief overaanbod in
woningmarkt

Ruimtelijke effecten van krimp

Grondpositities

Hoge grondprijzen

Regiobijeenkomst Stedelijke Herverkaveling Oost Nederland
Duurzaamheidsvraagstuk
5

Vertrouwenscrisis etc etc etc
Stedelijke herverkaveling
Regiobijeenkomst Stedelijke Herverkaveling Oost Nederland
6
Waarom en wanneer herverkavelen?
Situatie nu: binnenstedelijke gebiedsontwikkeling loopt spaak

Verdienmodel niet langer toereikend

Spanning beleidsverantwoordelijkheden - investeringsruimte

Conjuncturele en structurele vraaguitval en overaanbod

Complexe eigendomsituaties

Gebiedsontwikkeling = complex spel rondom belangen, draagvlak,
urgentie en ambitie etc
Kortom

beleidsdoelen niet gerealiseerd; gemeenten nemen geen financiële
risico’s meer; sprake van een padstelling; verlies-verlies situatie dreigt;
Instrumentenkoffer is incompleet
Regiobijeenkomst Stedelijke Herverkaveling Oost Nederland
7
Waarom en wanneer herverkavelen?
Vianen
Vianen
 Afschalen
bouwproductie 1800-
750

Gevraagde prijs kan niet met
exploitatie
Regiobijeenkomst Stedelijke Herverkaveling Oost Nederland
8

Minnelijke verwerving dus lastig

Onteigening ook lastig!

Herverkavelen een optie?
Stedelijke herverkaveling
Theorie - Waarom Stedelijke herverkaveling?

Legt verantwoordelijkheid (financieel en proces)
bij zij die baat hebben en zij die risico’s dragen.

Verplichting tot meedoen voor iedere eigenaar sluit freeriders uit

Versnipperd eigendom minder groot probleem

Verwervingskosten vallen lager uit (grondcomponent verdwijnt eruit)

Rentelasten van project zijn (met in achtneming bovenstaande)
aanzienlijk lager

Winst in doorlooptijd?
Regiobijeenkomst Stedelijke Herverkaveling Oost Nederland
9
Stedelijke Herverkaveling
Nederland, een Lange Discussie...
 Toegepast in Wederopbouw
 60 jaar discussie

Sinds de jaren 50 besproken;

Begin jaren 80 een wetsontwerp;

Nota grondbeleid 2001
Regiobijeenkomst Stedelijke Herverkaveling Oost Nederland
10
Stedelijke Herverkaveling
Buitenland past toe!
 Herverkaveling toegepast in Europa & Azie;


Duitsland, Spanje, Frankrijk, Zweden,
Turkije, Finland, Australie, Zuid Korea,
Japan...
Elk een eigen karakter, eigen vorm.

Maar iedere vorm kent een “garantstelling”;
basisprincipe van herverkavelen

In Nederland art 52 WILG, Recht op goed
van gelijke Aard, Hoedanigheid en
Gebruiksbestemming
Regiobijeenkomst Stedelijke Herverkaveling Oost Nederland
11
Nationaal Proefprogramma
Opzet

40 aanmeldingen; Pilots (sterke ‘what if’ insteek)

Betrokkenen: ministeries BZK, I&M, TU Delft (OTB), Radboud
Universiteit en Kadaster.

Borging in omgevingswet of op andere wijze? IPO, VNG, Neprom en
Aedes pleiten hiervoor.
Conclusie

Stedelijke herverkaveling kan het probleem van complexe
eigendomsituaties bij gebiedsontwikkeling oplossen zonder dat de
financiele risico’s bij de overheid (gemeente) terecht komen.
Regiobijeenkomst Stedelijke Herverkaveling Oost Nederland
12
Stedelijke Herverkaveling
Commissie Stadig
 Commissie bestaande uit VNG, NEPROM, Experts, ambtenaren BZK &
I&M, Wethouders
Opdracht:
 Baken het ‘hoe’ van stedelijke herverkaveling af: Hoe kan een wettelijke
regeling worden vormgegeven (de commissie maakt dus GEEN
wetsvoorstel).
Werkwijze
 Via een Notitie van Vraagstukken onderwerp verder invullen; op enkele
zaken verdieping gezocht (Omgevingsplan, Grex, Planschade, Awb,
verrekening, 2D of 3D, waardering)
Regiobijeenkomst Stedelijke Herverkaveling Oost Nederland
13
Stedelijke herverkaveling – Wat valt op?
Debat over positionering

Nut-noodzaak discussie op expert niveau; (objectief te voeren?)

Erg vanuit de bestaande fauteuil gedacht; nogal wat disciplinaire
schotten
Stedelijke herverkaveling kent ideële thema’s

Waardebepaling

Zelfrealisatie

Inbreuk op het eigendomsrecht

Rol van de overheid bij gebiedsontwikkeling

Invulling van ‘post-apocalyptisch’ gebiedsontwikkeling

Regiobijeenkomst Stedelijke Herverkaveling Oost Nederland
14
Commissie Stedelijke herverkaveling
Resultaat Commissie

Commissie komt met zeer innovatief & interessant instrument

Dat het midden houdt tussen Umlegung (Duits) en AFU (Frans)

Geen verplichte vorm van samenwerking, wel verplicht instrument tot
herschikking van het eigendom

Commissie kiest ervoor om zoveel mogelijk bij bestaande wet- en
regelgeving aan te sluiten (Grex & WILG).
Regiobijeenkomst Stedelijke Herverkaveling Oost Nederland
15
Commissie Stedelijke Herverkaveling
Commissie Stedelijke Herverkaveling
Definitie
“Herverkaveling” betekent een privaat-rechtelijke herschikking van
onroerende zaken op grondpercelen binnen een blok”
“Blok” is een op de kadastrale kaart aangegeven doorgaans
aaneengesloten gebied
“Stedelijk” betekent daar waar omgevingsplan stedelijke functies aan
grondpercelen toekent
Belangrijk: Waarborging – het recht op een goed van gelijke aard,
hoedanigheid en gebruiksbestemming
Regiobijeenkomst Stedelijke Herverkaveling Oost Nederland
16
Commissie Stedelijke Herverkaveling
Stedelijke Herverkaveling is dan samenvattend:

“Stedelijke herverkaveling is een instrument van faciliterend grondbeleid.
Het omvat een besluit van de gemeente waarbij zij voor de
grondpercelen binnen bepaald kadastraal blok met stedelijke functies
een herschikking van de zakelijke rechten vaststelt, in combinatie met
een besluit dat de financiele gevolgen hiervan regelt.
Deze besluiten worden alleen genomen als een voldoende grote
meerderheid onder de betrokken eigenaren voorstander is”
Regiobijeenkomst Stedelijke Herverkaveling Oost Nederland
17
Commissie Stedelijke Herverkaveling
Kenmerken

Stedelijke herverkavling is een PRIVAAT-PRIVAAT instrument, dus
tussen eigenaren!

Garantieregeling – Recht op Toedeling


Gelijke Aard, Hoedanigheid en Gebruiksbestemming
Herverkaveling bestaat uit:

Ruilplan

Lijst Geldelijke Regeling

Toetsing door de Gemeenteraad

Gemeenteraad bijgestaan door commissie van experts

Borging rechtzekerheid via a) Awb, b) Toetsingcriteria
(inspanningsverplichting), c) Onafhankelijke commissie, d)
rechtsbescherming via bezwarenprocedure
Regiobijeenkomst Stedelijke Herverkaveling Oost Nederland
18
Commissie Stedelijke Herverkaveling
Proces
 Initiatief – eigenaren en belanghebbende obv vrijwilligheid een ruilplan
maken
 Lukt niet, grote meerderheid voor – verzoek tot afdwingen via besluit





gemeenteraad
Eerste plan = ontwerpruilplan gaat ter inzage (Awb)
Advies gevraagd aan commissie van experts
Gemeenteraad neemt besluit obv Ruilplan+LGR, onderliggende stukken,
zienswijzen en advies van commissie
Toetsing vindt plaats obv bij wet gestelde criteria
Tegen besluit staat beroep open
Regiobijeenkomst Stedelijke Herverkaveling Oost Nederland
19
Commissie Stedelijke herverkaveling
Toetsingscriteria
1.
Is er sprake van een voldoende grote Meerderheid?
2.
Is de minderheid voldoende beschermd?
3.
Is voldoende getracht het met de minderheid eens te worden?
4.
Is voldoende getracht het eens te worden met huurders?
5.
Is er een positief saldo in de LGR?
6.
Is de uitvoering voldoende verzekerd?
7.
Is de herverkaveling in het algemeen belang?
8.
Voldoen Ruilplan en onderliggende LGR aan de wettelijke eisen?
Regiobijeenkomst Stedelijke Herverkaveling Oost Nederland
20
Commissie Stedelijke herverkaveling
Wettelijke Regeling? Enkele opties...

Direct integraal in de omgevingswet (2018);

Experimentenwet a la BIZ en experimenten opzetten;

Herziening & aanpassing van de WILG, later (2018) opnemen in
Omgevingswet

Opnemen in de volgende trance/versie van de Chw?

Aparte wet voor Stedelijke herverkaveling, later (2018) opnemen in
Omgevingswet
Regiobijeenkomst Stedelijke Herverkaveling Oost Nederland
21
Stedelijke Herverkaveling
Wat betekent een eventuele wettelijke regeling voor
publieke & private partijen?






Instrument dat privaat initiatief ondersteunt;
Instrument is gebiedsgericht;
Regeling ontneemt Gemeente risico’s, maar maakt
niet stuurloos;
Instrument dat goed te combineren is met andere
instrumenten!
Biedt voldoende waarborging naar betrokkenen;
Extra instrument, geen totaaloplossing, maar zeer
bruikbaar...
Regiobijeenkomst Stedelijke Herverkaveling Oost Nederland
22
Stedelijke Herverkaveling anno 2014
Kunnen we nu al ruilen?

Het ruilen van gronden op vrijwillige basis is nu al mogelijk; wettelijk
afdwingbaar ruilen nog niet.

Dus belangrijk om nut van ruilen inzichtelijk te maken: Om ruilen tot
succes te maken moeten individuele belangen en collectieve doelen
gebaat zijn bij een ruiling!

Betekent dat ruilen maatwerk is! Zoeken naar kansen (organisch)
Regiobijeenkomst Stedelijke Herverkaveling Oost Nederland
23
Stedelijke herverkaveling – Maatwerk
Waar op te letten voor opzetten van ruilproces? (1)

Organisatiegraad in het gebied


Financiering van het proces (Randvoorwaarden)


Principe ‘Wie bepaalt, betaalt’, 50-50 verdeling
Ruimtelijk kader helder?


BIZ, Parkmanagement, Vereniging van Eigenaren, etc etc
Stedenbouwkundige visie
Lokale trekker (liefde voor het gebied en de opgave)
Regiobijeenkomst Stedelijke Herverkaveling Oost Nederland
24
Stedelijke herverkaveling – Maatwerk
Waar op te letten voor opzetten van ruilproces? (2)

Schaalniveau


Gebruik van gebied


Veel/weinig bestaand vastgoed, type vastgoed
Gebiedsambities vanuit overheid (publieke doelen)


Aantal eigenaren/grootte van gebied/gebiedsafbakening
Veel/weinig doelen, hoeveelheid grond van overheid
Mate van integraliteit van de gebiedsopgave

Sense of urgency onder belanghebbenden
Regiobijeenkomst Stedelijke Herverkaveling Oost Nederland
25
Initiatieven herverkaveling in Nederland
Herverkavelen slaat aan!
 Naar schatting 40 initiatieven rondom herverkavelen in Nederland



Goed voor ongeveer 70 projecten (gebieden)
50-50 tussen privaat en publiek initiatief
Winkelleegstand/vitaliteit binnenstad, kantoorlocaties, herstructurering
bedrijventerreinen, stationlocaties, recreatieparken, krimp
Regiobijeenkomst Stedelijke Herverkaveling Oost Nederland
26
De Praktijk – Burgh Haamstede
Regiobijeenkomst Stedelijke Herverkaveling Oost Nederland
27
De Praktijk – Burgh Haamstede
Regiobijeenkomst Stedelijke Herverkaveling Oost Nederland
28
Proces Stedelijke herverkaveling
Regiobijeenkomst Stedelijke Herverkaveling Oost Nederland
29
Maasbracht Haven

Toekomstbestendig havengebied
 Onhandige eigendomsposities
 Scheepswerven hebben
uitbreidingsmogelijkheden nodig


Langere kades nodig
Milieuprobleem voor
scheepswerven

Verplaatsing bedrijf naar nieuw
aan te leggen kade
 Ruimte voor andere bedrijven
Regiobijeenkomst Stedelijke Herverkaveling Oost Nederland
30
Maasbracht Haven

Toekomstbestendig havengebied
 Onhandige eigendomsposities
 Scheepswerven hebben
uitbreidingsmogelijkheden nodig


Langere kades nodig
Milieuprobleem voor
scheepswerven

Verplaatsing bedrijf naar nieuw
aan te leggen kade
 Ruimte voor andere bedrijven
Regiobijeenkomst Stedelijke Herverkaveling Oost Nederland
31
Detailhandel Dordrecht
Regiobijeenkomst Stedelijke Herverkaveling Oost Nederland
32
De Praktijk – Rotterdam
76%
71%
2509
21%
m2
2738 m2
2708 m2
75%
83%
2015 m2
1154 m2
73%
70%
81%
2200 m2
1271 m2
9113 m2
81%
69%
2200 m2
2200 m2
Regiobijeenkomst Stedelijke Herverkaveling Oost Nederland
33
De Praktijk – Rotterdam
0%
0%
0%
100%
100%
93%
100%
100%
100%
100%
Regiobijeenkomst Stedelijke Herverkaveling Oost Nederland
34
De Praktijk – Rotterdam
Cumulatief exploitatieverschil
€
€ 4.000.000
€ 3.500.000
€ 3.000.000
€ 2.500.000
€ 2.000.000
jaar
€ 1.500.000
€ 1.000.000
€ 500.000
€0
-€ 500.000
1
3
5
7
9
11
13
15
17
19
21
-€ 1.000.000
-€ 1.500.000
cumulatief exploitatieverschil autonoom
cumulatief exploitatieverschil herverkaveling
cumulatief verschil herverkaveling-autonoom
Regiobijeenkomst Stedelijke Herverkaveling Oost Nederland
35
23
25
27
29
31
De praktijk - Zevenaar

Ruilen tussen drie locaties, 1
die verpauperd, voorzien van
gebiedstransformatie naar
wonen, 1 die bekneld is en een
uitleglocatie.

Keten van ruilingen opzetten
vanuit individuele belangen die
ook bijdragen aan realisatie
van collectieve doelen
Regiobijeenkomst Stedelijke Herverkaveling Oost Nederland
36
Regiobijeenkomst Stedelijke Herverkaveling Oost Nederland
37
Visualisatie ruiling 2
Situatie voor ruiling
Eigenaar profiel 1A
wijker
Eigenaar profiel 1B
groeier
Situatie na ruiling
Gemeente
Ontwikkelaar
Ontwikkelaar
Eigenaar profiel 1A
wijker
Gemeente
Gemeente
Eigenaar profiel 1B
groeier
Regiobijeenkomst Stedelijke Herverkaveling Oost Nederland
38
De praktijk - westzijde stationsgebied
Nijmegen
Problematiek gebiedsontwikkeling
stationsgebied

Gemeenschappelijke wens goede oostwest verbinding & tweezijdige ontsluiting
station

Wederzijdse afhankelijkheid van
investeringen (entree, voetgangerstunnel
en openbare ruimte)

Gemeente of andere partij kan kosten en
risico’s niet alleen dragen

Bij organische ontwikkelstrategie risico op
gebrekkige samenhang & kosteninefficiëntie
Regiobijeenkomst Stedelijke Herverkaveling Oost Nederland
39
Aanpak project Nijmegen
Hybride aanpak
1.
Interview met eigenaren & actoren;
2.
Interview input rollenspel;
3.
Vertalen in Toedelingsvarianten (scenario’s);
4.
Financiële verrekening;
5.
Terugkoppeling eigenaren;
6.
Mandaat ophalen verder vervolg;
7.
Ruilvoorstellen uitwerken.
Voordeel

Doorlooptijd beperken;

Beperkt tijd & inzet van eigenaren & actoren;

Koudwatervrees ondervangen.
Regiobijeenkomst Stedelijke Herverkaveling Oost Nederland
40
“Maximaal
uitgeefbaar”
Inbrengsituatie
30% uitgeruild
Kleinste aantal partijen
betrokken in de
uiteindelijke ruil: NS,
ontwikkelaar X,
gemeente, Prorail
Regiobijeenkomst Stedelijke Herverkaveling Oost Nederland
41
Nijmegen – nut van de Verkaveling
 Bijdrage
in
herverkavelingskosten
 Nut per eigenaar bepalen



Verkaveling
Ontsluiting
Voorzieningen
 Kosten
verrekenen naar mate
van het nut
 Opbrengsten verrekenen naar
inbrengwaarde
Regiobijeenkomst Stedelijke Herverkaveling Oost Nederland
42
Variant 1 ‘maximaal uitgeefbaar’
Variant 2 ‘optimaal verkeer’
Variant 3 ‘ruimte voor groen en verblijf’
Uitgeruild oppervlak
en betrokken
eigenaren
30%
Kleinste aantal partijen betrokken in de
uiteindelijke ruil: NS, ontwikkelaar X, gemeente,
Prorail
36%
Groter aantal partijen betrokken in ruil:
Ook particuliere woningeigenaren, particuliere
bedrijven
42%
Alle partijen betrokken in ruil en uitkoop:
Uitkoop particuliere bedrijven
Woningcorporatie en nieuwe ontwikkelaar
kopen grond
Kosten en
opbrengsten
Positieve grondexploitatie gebiedsniveau + 3,7
miljoen
negatieve grondexploitatie op gebiedsniveau –
8,3 miljoen
negatieve grondexploitatie op
gebiedsniveau -24 miljoen
laagste te verdelen projectkosten
5,8 miljoen
hogere te verdelen projectkosten
6,6 miljoen
hoogste te verdelen projectkosten: 10,3
miljoen
laagste gemiddelde projectbijdrage per
eigenaar: 49,- / m2
hogere gemiddelde projectbijdrage per eigenaar:
55,- / m2
hoogste gemiddelde projectbijdrage per
eigenaar: 86,- / m2
Meeste bereidheid tot deelname
Weinig bereidheid deelname
Minste bereidheid deelname (alleen
Prorail / NS)
Obstakels deelname: NS/Prorail zijn bang voor
gebrekkige kwaliteit en veiligheid van K+R en
parkeren en weg langs het spoor
Obstakels deelname:
particulieren willen dit niet vanwege verplaatsing,
woningcorporatie twijfelt over meerwaarde van
hoge investering
Obstakels deelname:
Twijfels aan kwaliteit van het ontwerp van
stationsplein (teveel ruimte voor plein
‘kaalslag’)
Te hoge investering / bijdrage en twijfel
aan meerwaarde
Simulatie
draagvlakpeiling
Regiobijeenkomst Stedelijke Herverkaveling Oost Nederland
43
Stedelijke herverkaveling
Conclusie Stedelijke herverkaveling is volop in beweging!

Positief instrument, nodigt uit om te participeren

Wettelijke regeling versterkt het effect van het instrument

Tal van publieke en private partijen willen aan de slag

Eerste resultaten zijn bemoedigend

Zoekt de balans tussen individuele belangen en collectieve doelen (“zij
die willen ontwikkelen in positie brengen”)

Verschillende manieren waarop ‘ruilen van gronden’ kan worden
ingezet (dus doelen, opgaven, gebieden, methodieken etc)
Regiobijeenkomst Stedelijke Herverkaveling Oost Nederland
44
Stelling 1
Stedelijke herverkaveling is het juiste
instrument om de binnenstedelijke
gebiedsontwikkeling vorm te geven
Regiobijeenkomst Stedelijke Herverkaveling Oost Nederland
45
Stelling 2
Een stok achter de deur is noodzakelijk voor
succesvolle binnenstedelijke
gebiedsontwikkeling
Regiobijeenkomst Stedelijke Herverkaveling Oost Nederland
46
Stelling 3
Het grote struikelblok bij binnenstedelijke
gebiedsontwikkeling is de waardebepaling
van grond en vastgoed. Stedelijke
herverkaveling doet hier niets aan af.
Regiobijeenkomst Stedelijke Herverkaveling Oost Nederland
47

Download Report