Woningmarktmonitor 2014 - Stadsgewest Haaglanden

Monitor
Woningmarkt
wonen
Vastgesteld op 9 juli 2014
Inhoud
Samenvatting
3
Hoofdstuk
1 Ontwikkelingen woningmarkt 2013
5
2 Woningbouwrealisatie 2013
11
3 Vooruitblik woningbouw
15
2
Monitor Woningmarkt 2014
Samenvatting
2013 het scharnierpunt in de crisis op de woningmarkt
Jaarlijks brengt het Stadsgewest Haaglanden de Woningmarktmonitor Haaglanden
uit. Hierin worden relevante ontwikkelingen op de regionale woningmarkt geschetst
en wordt ingegaan op de productie en planning in kwantitatieve en kwalitatieve zin
van nieuwbouw koop- en huurwoningen in de regio Haaglanden. De productiecijfers
betreffen het jaar 2013.
Opleveringen en verkoop 2013
2013 lijkt het jaar van stabilisering van de woningmarkt in Haaglanden te zijn.
Het aantal opleveringen in 2013 is nagenoeg gelijk aan die van 2012. Het percentage
sociaal lag op 58% en het percentage huur zelfs op 69%. Een versterking van
de trend sinds 2010. Het aantal verkochte woningen in de bestaande voorraad
bleef vrijwel gelijk met die in 2012. Ook de verkooptijd en de verkoopprijs in de
bestaande voorraad stabiliseerden nagenoeg.
8.000
Nieuwbouw opleveringen
2013 (Figuur 2.1)
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
Toevoegingen anderzins
Toevoegingen nieuwbouw
Groei voorraad
1.000
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Bron: Gemeentelijke opgave 2014.
1.600
Verkochte nieuwbouw
woningen (hoofdzakelijk nog
te bouwen) (Figuur 1.6)
1.400
1.200
1.000
800
1.609 1.583
1.545 1.172
1.060 931
797 1.019
600
Aanbod nieuwbouw
koopwoningen
Verkoop nieuwbouw
koopwoningen
400
200
0
2010
2011
2012
2013
Bron: Monitor nieuwe woningen.
In 2013 zijn ook meer nog te bouwen woningen verkocht dan in 2012. Er werden
in 2013 voor het eerst sinds jaren weer meer nog te bouwen woningen verkocht
dan er nieuw werden aangeboden. Op basis van deze cijfers mag aantrekken van de
woningbouwproductie in de komende jaren worden verwacht.
Samenvatting
3
Planning woningbouw
De verwachte opleveringen voor 2014 zijn teruggeschroefd ten opzichte van
de planning van vorig jaar en ligt iets boven het niveau van 2013. De geplande
opleveringen in 2014 stijgen ten opzichte van 2013, hetgeen 2013 het dieptepunt
maakt. Het aantal afgegeven bouwvergunningen stijgt weer. De weg omhoog lijkt
gevonden.
6.000
Regionale woningbouw
planning (Figuur 3.5)
5.000
4.000
Nieuwbouw opgeleverd
Planning 2013
Planning 2014
Behoefte volgens
Primos (2013)
Behoefte volgens
CBS/PBL 2011
Trend bouwvergunningen
3.000
2.000
1.000
0
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
Bron: Gemeentelijke opgaven, CBS/PBL, ABF/Primos, bewerking Stadsgewest.
4
Monitor Woningmarkt 2014
Hoofdstuk 1
Ontwikkelingen woningmarkt 2013
Het consumentenvertrouwen in de woningmarkt neemt volgens de Eigen Huis
Marktindicator sinds januari 2013 toe. De Marktindicator staat op 1 januari 2014 op
hetzelfde niveau als in augustus 2007.
120
Figuur 1.1
Eigen Huis Marktindicator
110
100
90
80
70
60
Consumentenvertrouwen
50
jan. jul. jan. jul. jan. jul. jan. jul. jan. jul. jan. jul. jan.
08 08 09 09 10 10 11 11 12 12 13 13 14
Bron VEH.
Een stijging van het consumentenvertrouwen op de woningmarkt heeft geleid tot
een toename van het aantal woningverkopen. In het eerste kwartaal van 2014 steeg
het aantal kooptransacties met maar liefst 41,5% ten opzichte van dezelfde periode
vorig jaar (NVM, Woningmarktcijfers 1e kwartaal 2014). Deze toename is voor een
belangrijk deel het gevolg van de enorme dip in het aantal verkopen die vorig jaar
optrad. Veranderde regels rond de hypotheekverstrekking zorgden er toen voor dat
er een minimum aan verkopen geregistreerd werd. Het is dus oppassen wanneer een
vergelijking met 2013 gemaakt wordt zonder de achtergronden van de lage verkopen
in 2013 te benoemen.
De nieuwbouwsector heeft naar eigen zeggen een verrassend goed eerste kwartaal
van 2014 achter de rug. De sector lijkt mee te gaan in het kielzog van de stijgende
trend in de bestaande sector. De verkoop van nieuwbouwwoningen steeg in het
eerste kwartaal met 35% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Het eerste
kwartaal van 2013 was echter ook voor de nieuwbouw een dramatisch slecht
kwartaal. Na een slechte start herstelde de verkoop van nieuwbouwwoningen in
2013 enigszins maar het totaal aantal verkochte nieuwbouwwoningen lag 10% lager
dan in 2012.
Toch is er onmiskenbaar sprake van een opleving in het aantal woningverkopen
(zowel bestaande bouw als nieuwbouw) dat - behalve door het vertrouwensherstel –
mede gedreven wordt door het ruime woningaanbod, de uitzonderlijk lage
hypotheekrente (zie figuur 1.2) gedaalde verkoopprijzen, de lagere overdrachts
belasting op huizen, de gedaalde bouwkosten en de betere economische
vooruitzichten.
Ontwikkelingen woningmarkt 2013
5
5,5%
Figuur 1.2
Hypotheekrente
5,0%
4,5%
4,0%
Hypotheekrente
3,5%
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
Bron DNB.
De woningmarkt is er nog niet bovenop en de situatie blijft kwetsbaar, maar
de signalen die duiden op het aantrekken van de markt zijn onmiskenbaar. Er
zijn echter grote verschillen tussen verschillende delen van Nederland. Deze
woningmarktmonitor gaat in op de situatie in het Stadsgewest Haaglanden.
Bestaande voorraad
Het aantal verkochte woningen in de bestaande voorraad in het Stadsgewest
Haaglanden is in 2013 verder afgenomen ten opzichte van de voorgaande jaren.
De afname van het aantal verkopen vlakt wel meer af.
12.000
Figuur 1.3
Verkochte woningen
bestaande voorraad
11.000
10.000
9.000
8.000
7.000
6.000
Aantal verkochte
woningen
5.000
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
Bron NVM.
De verkooptijd van bestaande woningen is in 2013 met een maand toegenomen.
De in Haaglanden verkochte woningen hebben gemiddeld acht maanden te
koop gestaan. In tabel 1.1 is de verkooptijd van de NVM-regio’s binnen de regio
aangegeven.
6
Monitor Woningmarkt 2014
Tabel 1.1 Verkooptijd (dagen)
Meergezins
Eengezins
Totaal
239
229
230
157
226
280
405
353
288
241
227
256
241
193
300
286
302
244
234
251
232
236
234
183
287
282
314
267
252
245
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden-Delfland
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
Haaglanden
Bron: NVM.
300
Figuur 1.4
Verkooptijd in dagen
bestaande bouw in
Haaglanden
250
200
150
100
Meergezins
Eengezins
Gemiddeld
50
0
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
Bron NVM.
Verschillen in verkooptijd binnen de regio zijn voor eengezinswoningen niet
noemenswaardig groot. Meergezinswoningen doen het in NVM-regio´s Wassenaar
en Westland minder goed. De verkoop van een appartement neemt hier gemiddeld
een jaar of langer in beslag. In Midden-Delfland worden zowel appartementen als
eengezinswoningen gemiddeld het snelst verkocht.
De verkooptijd zegt nog niets over de looptijd van het totale aanbod, dus inclusief
de woningen die nog niet zijn verkocht. Die looptijd ligt aanzienlijk hoger.
Halverwege het eerste kwartaal van 2014 lag de gemiddelde verkooptijd van
woningen in Nederland op 159 dagen. De gemiddelde looptijd bedroeg 439 dagen.
Prijsontwikkeling bestaande voorraad 2013
De prijsontwikkeling van de bestaande voorraad toont in 2013 een voortgaande
daling ten opzichte van 2012. Ten opzichte van 2007 is de gemidelde woningprijs
in Haaglanden nu 9% gedaald. Voor vrijstaande eengezinswonignen is dit
percentage zelfs 23%. De prijs voor eengezinswoningen is in 2013 nog gedaald ten
opzichte van 2012, maar het aantal verkochte eengezinswoningen stijgt juist. Voor
meergezinswoningen geldt grofweg het tegengestelde: de prijs stijgt licht, maar het
aantal verkochte woningen is gedaald.
Ontwikkelingen woningmarkt 2013
7
Tabel 1.2 Ontwikkeling gemiddelde verkoopprijs en aantal verkochte bestaande
woningen per type t.o.v. 2007
Woningtype
prijs
2007
aantal
prijs
Eengez-vrijstaand
Eengez-helftdubbel
Eengez-hoekwoning
Eengez-tussenwoning
Maisonette
Meer-Boven+Beneden
Meergez-Benedenwoning
Meergez-Bovenwoning
Flat
Totaal
265
360
894
2.698
621
104
1.190
2.198
3.198
11.603
701.196
531.300
306.950
291.125
184.261
298.189
188.414
190.567
146.972
240.937
916.600
575.583
368.412
333.314
217.194
346.536
210.668
212.057
158.800
267.164
2012
aantal
prijs
165
229
620
1.514
253
61
720
1.017
1.697
6.276
703.816
482.213
298.147
278.674
180.707
315.496
181.895
193.993
147.634
242.431
in euro’s
2013 Verschil tov 2007 in % Verschil tov 2012 in %
aantal
prijs
aantal
prijs
aantal
189
256
637
1.574
212
64
665
896
1.570
6.065
-23
-16
-19
-16
-17
-9
-14
-9
-7
-9
-29
-29
-29
-42
-66
-38
-44
-59
-51
-48
0
-9
-3
-4
-2
6
-3
2
0
1
15
12
3
4
-16
5
-8
-12
-7
-3
Bron: NVM.
De daling van de verkoopprijzen in 2013 ten opzichte van 2007 geldt voor alle
gemeenten, zowel bij de eengezins- als de meergezinswoningen (zie tabel 1.3).
De enige uitzondering hierop zijn meergezinswoningen in Wassenaar.
Tabel 1.3 Gemiddelde verkoopprijs (y) bestaande woningenvoorraad per type t.o.v. 2007
Gemeente
2007
2012
2013 Verschil tov 2007 in % Verschil tov 2012 in %
meergezins eengezins meergez. eengezins meergez. eengezins meergez. eengezins meergez. eengezins
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden-Delfland1)
Pijnacker-Nootdorp1)
Rijswijk1)
Wassenaar1)
Westland1)
Zoetermeer
Haaglanden
190.412 197.763 179.868 232.773 227.553 161.932 253.794 221.874
163.744 190.861 305.441 451.508 444.420 384.243 318.704 386.181 832.800 304.295 281.520 397.668 165.093 176.584 169.968 175.698 182.112 138.631 251.206 205.654 148.508 171.740 272.740 407.269 401.059 314.056 283.418 356.887 632.307 250.594 238.202 343.527 157.368
178.381
172.046
179.213
182.487
137.174
268.357
191.104
140.324
171.700
265.485
404.670
389.815
256.453
281.773
348.866
617.642
251.871
218.271
333.215
-17
-10
-4
-23
-20
-15
6
-14
-14
-10
-13
-10
-12
-33
-12
-10
-26
-17
-22
-16
-5
1
1
2
0
-1
7
-7
-6
0
-3
-1
-3
-18
-1
-2
-2
1
-8
-3
Cijfer indicatief (< 100 transacties).
1)
Bron: NVM.
Ontwikkeling nieuwbouwmarkt
In figuur 1.5 is de gemiddelde verkoopprijs van nieuwe en bestaande koopwoningen
aangegeven. Opvallend is dat de gemiddelde verkoopprijs van eengezins nieuwbouw
woningen licht gestegen is ten opzichte van 2012. In figuur 1.6 wordt het aanbod
en de verkoop van nieuwbouwwoningen weergegeven. Te zien is dat het aanbod aan
nieuwbouwwoningen de laatste jaren langzaam afneemt. De markt speelt in op de
afgenomen vraag naar nieuwbouwwoningen. In 2013 is voor het eerst sprake van
een lichte stijging van het aantal verkochte nieuwbouwwoningen.
8
Monitor Woningmarkt 2014
450.000
Figuur 1.5
Gemiddelde verkoopprijzen
woningen in Haaglanden
2000-2013
400.000
350.000
300.000
250.000
Bestaand meergezins
Bestaand eengezins
Nieuwbouw meergezins
Nieuwbouw eengezins
200.000
150.000
100.000
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
Bron NVM/Monitor nieuwe woningen, bewerking Stadsgewest.
1.600
Figuur 1.6
Nieuwbouw koopwoningen
in Haaglanden
1.400
1.200
1.000
800
1.609 1.583
1.545 1.172
1.060 931
797 1.019
600
Aanbod nieuwbouw
koopwoningen
Verkoop nieuwbouw
koopwoningen
400
200
0
2010
2011
2012
2013
Bron: Monitor nieuwe woningen.
In de figuren 1.7 en 1.8 is de verkoopprijs van eengezins- en meergezins
nieuwbouwwoningen vergeleken met het Nederlands gemiddelde. De prijs van
nieuwe eengezinswoningen ligt in 2013 met gemiddeld € 298.000 iets hoger dan
in 2012 het geval was. Het verschil met voor de crisis is nog steeds groot. Nieuwe
woningen zijn in 2013 gemiddeld € 50.000 goedkoper dan in 2007. De gemiddelde
prijs van nieuwe meergezinswoningen blijft dalen en ligt in 2013 op € 240.000.
360.000
Figuur 1.7
Verkoopprijs
eengezinswoningen
nieuwbouw
340.000
320.000
300.000
280.000
260.000
240.000
220.000
Haaglanden
Nederland
200.000
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Bron: Monitor nieuwe woningen.
Ontwikkelingen woningmarkt 2013
9
300.000
Figuur 1.8
Verkoopprijs
meergezinswoningen
nieuwbouw
280.000
260.000
240.000
220.000
Haaglanden
Nederland
200.000
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Bron: Monitor nieuwe woningen.
10
Monitor Woningmarkt 2014
2013
Hoofdstuk 2
Woningbouwrealisatie 2013
Kwantitatieve woningbouwproductie
Het aantal toevoegingen kwam in 2013 uit op 3.642. Hiervan zijn 3.249 woningen
nieuwbouw. De andere toevoegingen (395) betroffen woningsplitsingen en
ombouw van gebouwen met een niet-woonfunctie naar woningen (zie figuur 2.1).
De 393 toevoegingen anderszins zijn, op één woning in Rijswijk na, in Den Haag
gerealiseerd. Er zijn 311 woningen gesloopt, waardoor de groei van de voorraad in
2013 uitkomt op 3.331 woningen. Deze groei is vergelijkbaar met de jaarlijkse groei
van de woningvoorraad in Haaglanden sinds 2010 (ruim 3.000 woningen).
8.000
Figuur 2.1
Nieuwbouw Haaglanden
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
Toevoegingen anderzins
Toevoegingen nieuwbouw
Groei voorraad
1.000
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Bron: CBS/Gemeentelijke opgave 2014.
Kwalitatieve productie 2013: sociaal
In de Regionale Prestatieafspraken 2010 tot en met 2014 tussen het Stadsgewest
Haaglanden en de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) is afgesproken dat in
deze periode minstens 30% van de nieuwbouw sociale woningbouw1) zal zijn. In
tabel 2.1 is de toegevoegde voorraad woningen in 2013 per gemeente ingedeeld
naar sociale woningbouw en vrije marktwoningen. Bijna alle gemeenten in
Haaglanden halen 30% sociale woningbouw. In 2013 totaal is in Haaglanden
56% van de nieuwbouwwoningen in de sociale sector gebouwd. De afspraak in de
Regionale Prestatieafspraken is dat over de periode 2010-2014 30% sociaal wordt
gebouwd. Daarbij worden voor de Regionale Prestatieafspraken de ingrijpende
woningverbetering in de sociale sector ook tot de sociale nieuwbouw gerekend.
1) Maximaal 10% hiervan mag worden ingevuld door vernieuwbouw/grootschalige woningverbetering.
Woningbouwrealisatie 2013
11
Tabel 2.1 Toegevoegde voorraad nieuwbouw woningen in 2013
Productie 2013
Totaal
Vrije markt
Sociaal
Sociaal in %
Delft1)
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden-Delfland
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
Haaglanden
95
1.958
162
120
243
73
57
276
265
3.249
0
687
92
92
147
57
0
162
183
1.420
95
1271
70
28
96
16
57
114
82
1.829
100
65
43
23
40
22
100
41
31
56
Haaglanden (2012)
3.532
2.273
1259
36
Het hoge percentage sociaal in Delft wordt onder andere verklaard door 40 opgeleverde studentenwoningen.
1)
Zonder de studentenwoningen heeft Delft een percentage van 58% sociaal.
Bron: gemeentelijke opgave 2014. Exclusief vernieuwbouw.
Kwalitatieve productie 2013: huur-koop
Voor 2009 werden er structureel meer koop- dan huurwoningen (sociaal en vrije
sector) opgeleverd en lag het percentage huurwoningen rond de 30%. De laatste
jaren is het aandeel huur substantieel hoger als gevolg van de moeizame koopmarkt.
Tabel 2.2 Percentage opgeleverde huurwoningen van totale opleveringen
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
31
32
32
35
37
57
51
45
69
Bron: CBS/gemeentelijke opgave 2014.
In onderstaande tabel is de verhouding van huur- en koopwoningen in de
nieuwbouw van 2013 per gemeente aangegeven. Alleen in de gemeenten MiddenDelfland, Rijswijk en Zoetermeer ligt het aandeel huurwoningen laag.
Tabel 2.3 Verhouding: huur- koopwoningen
Nieuwbouw totaal 2013
Huur
Koop
% huur
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden-Delfland
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
Haaglanden
40
1.685
70
0
193
14
57
134
35
2.228
55
273
92
120
50
59
0
142
230
1.021
42
86
43
0
79
19
100
49
13
69
Bron: Gemeentelijke opgaven 2014.
12
Monitor Woningmarkt 2014
Kwalitatieve productie 2013: eengezins-meergezinswoningen
In de figuren 2.2 en 2.3 is woningbouwproductie in 2013 aangegeven, onderverdeeld
in huur-koop/eengezins-meergezins. Het aantal opgeleverde eengezinswoningen is
zowel in koop- als huursector teruggelopen ten opzichte van de jaren voor de crisis.
Wel is bij de eengezinshuurwoningen een lichte stijging van het aantal en aandeel
woningen te zien ten opzichte van de voorgaande jaren.
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
1.214
623
1.404
701
1.065 1.615
469
2.742 3.277 2.449 2.536 2.459 2.596 1.239
04
05
06
07
08
09
10
795
993
574
986
959
447
11
12
13
Figuur 2.2
Woningproductie
koopwoningen 2013
Koop
meergezinswoningen
Koop
eengezinswoningen
Bron: Gemeentelijke opgave 2014.
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Figuur 2.3
Woningproductie
huurwoningen 2013
796
650
1.133 1.732 1.073 1.086 1.762 1.782 1.724 1.357 1.886
596
485
788
745
480
118
93
04
05
06
07
08
09
10
11
223
342
12
13
Huur
meergezinswoningen
Huur
eengezinswoningen
Bron: Gemeentelijke opgave 2014.
Woningbouwrealisatie 2013
13
Vrije sector huur
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Figuur 2.4
Woningproductie vrije
huursector 2013
40
D1)
D = Delft
1)
2)
1.219
51
141
466
19
52
D-H = Den Haag
57
114
Sociale huur
Vrije sector huur
R6)
Wa7) We8)
L-V = Leidschendam-Voorburg
Wa = Wassenaar
7)
Z9)
M-D = Midden-Delfland
3)
R = Rijswijk
6)
35
20
D-H2) L-V3) M-D4) P-N5)
P-N = Pijnacker-Nootdorp
5)
14
4)
We = Westland
8)
Z = Zoetermeer
9)
Bron: Gemeentelijke opgave 2014.
Er is in de meeste gemeenten in 2013 weinig vrije sector huur gerealiseerd. Alleen
in Den Haag, Leidschendam-Voorburg en Pijnacker-Nootdorp maken vrije sector
huurwoningen relatief een groot deel uit van de toegevoegde huurwoningen in
2013. In de gemeente Midden-Delfland zijn geen huurwoningen toegevoegd.
14
Monitor Woningmarkt 2014
Hoofdstuk 3
Vooruitblik woningbouw
Prognose bevolkingsontwikkeling
Volgens prognose model PRIMOS 2013 groeit de regio Haaglanden in de periode
2012 tot 2020 met ruim 45.000 huishoudens. Deze verwachte groei wordt deels
veroorzaakt door immigratie en deels door de groei van de huidige allochtone
bevolking2). Er komen door de vergrijzing en individualisering steeds meer
alleenstaanden en minder gezinnen. Men krijgt steeds later en minder kinderen3).
Naast de culturele en economische trend van de trek naar de stad voedt de
demografische ontwikkeling deze trend ook nog eens. De bevolkingsgroepen
die groeien hebben een stedelijker voorkeur. Het is aannemelijk wat voor vraag
deze bevolkingsgroei met zich mee brengt: de kleinere, allochtone en stedelijk
georiënteerde huishoudens richten zich op kleinere en goedkopere woningen. De
groep starters die voor de crisis een woning heeft gekocht en nu wil doorstromen,
heeft een kleinere groep opvolgers die die woningen kunnen en willen betalen.
Bouwen voor doorstroming is lastig. Tegelijkertijd is bouwen voor de sociale
doelgroep momenteel ook niet eenvoudig.
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Figuur 3.1
Leeftijdsopbouw van
huishoudens in Haaglanden
Leeftijd 75+ jaar
Leeftijd 65-74 jaar
Leeftijd 45-64 jaar
Leeftijd 30-44 jaar
Leeftijd -29 jaar
2012
2020
2030
Bron: Primos.
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Figuur 3.2
Samenstelling van
huishoudens in Haaglanden
Overig
1-oudergezin
Samenwonend met kind
Samenwonend
zonder kind
Alleenstaand
2012
2020
2030
Bron: Primos.
2) http://www.abfresearch.nl/nieuws/primos-prognose-2013-afgerond.aspx
3) http://haaglanden.nl/sites/haaglanden.nl/files/files/Ewout%20Smit%20-%20Andere%20klanten%20op%20de%20
woningmarkt%20in%20Haaglanden.ppt
Vooruitblik woningbouw
15
Kwantitatieve planning periode 2013-2019
In de Verstedelijkingsafspraken tussen Rijk en Regio4) is in 2010 afgesproken dat over
de periode tot 2020 63.500 woningen in Haaglanden gebouwd worden. Het huidige
woningbouwprogramma haalt dit aantal echter niet. In de periode 2010 tot en met
2013 zijn in Haaglanden 14.424 woningen opgeleverd. In de planning staan voor
de periode 2014 tot en met 2019 nog eens 23.777 woningen. Als al deze woningen
ook voor 2020 afgebouwd worden, komt dat neer op 38.201 woningen die in de
periode 2010 tot en met 2019 gebouwd zijn. Dat is 60% van de 63.500 woningen die
volgens de Verstedelijkingsafspraken gebouwd hadden moeten worden.
De provincie Zuid-Holland is zich bewust van de gewijzigde marktomstandigheden
en heeft bij de gemeenten/regio’s aangedrongen op een realistisch en realiseerbaar
woningbouwprogramma. De provincie veronderstelt dat de omvang daarvan,
gelet op de afzetmogelijkheden, rond de 60% van de verstedelijkingsafspraken zal
liggen. De huidige woningbouwplannen komen dus overeen met dit percentage.
De provincie is in januari 2014 akkoord gegaan met het regionaal afgestemde
woningbouwprogramma. Dit regionale woningbouwprogramma wordt jaarlijks met
de provincie afgestemd.
Planning kwantitatief
Tabel 3.1 Planning kwantitatief
Totaal programmaGemiddelde Productie 2004-2009
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Totaal
14-19
Delft1)
Den Haag2)
Leidschendam-Voorburg
Midden-Delfland
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
Haaglanden
6.877
6.030
670
851
1.842
2.792
253
1.769
2.693
23.777
340
2.580
200
125
730
95
90
545
900
5.605
95
1.958
162
120
243
73
57
276
265
3.249
1.013
958
89
139
229
262
85
382
208
3.365
1.654
1.329
288
319
375
558
44
250
132
4.949
1.357
1.901
66
160
301
437
70
466
687
5.445
1.220
502
107
109
384
671
14
80
551
3.638
741
771
50
98
272
522
40
261
557
3.312
892
569
70
26
281
342
0
330
558
3.068
Planning Delft is inclusief studenten woningen.
1)
Planning van de Gemeente Den Haag is inclusief toevoegingen anderszins. Transformatie van bijvoorbeeld kantoren
2)
zal in de toekomst een veel groter deel van de productie gaan omvatten. Voorgaande jaren in de tabel is uitsluitend
nieuwbouw.
Bron: Gemeentelijke opgave 2014.
Bovenstaande tabel toont aan dat de planning voor de komende jaren tot 2020
redelijk over de jaren verdeeld is. Wel is er sprake van een kleine piek in de jaren
2015 en 2016. Onderstaande figuren geven aan hoe de planning er voor 2015 en
2016 er in voorgaande jaren uitzag. In de gemeenten Delft, Leidschendam-Voorburg,
Midden-Delfland en Wassenaar is er sprake van hogere woningaantallen die in
2015 gepland staan ten opzichte van voorgaande jaren. Hier kan sprake zijn van
een boeggolf aan plannen die in de voorgaande jaren niet gebouwd zijn en dus
in de planning steeds opschuiven. In 2016 staan er alleen in Den Haag iets meer
woningen gepland dan in voorgaande jaren het geval was. Dit duidt erop dat in de
meeste gemeenten de bouwplannen niet verder doorgeschoven zijn dan 2015. Of ze
zijn helemaal op de lange baan geschoven (tot na 2020).
4) Onderdeel van het Verstedelijkingsprogramma Zuidvleugel 2012-2020 /mei 2010
16
Monitor Woningmarkt 2014
1.800
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0
Figuren 3.3
Programma 2014
Planning 2012
Planning 2013
Planning 2014
D1)
D-H2) L-V3) M-D4) P-N5)
R6)
Wa7) We8)
Z9)
2.000
1.800
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0
Figuren 3.4
Programma 2015
Planning 2012
Planning 2013
Planning 2014
D1)
D = Delft
1)
2)
D-H2) L-V3) M-D4) P-N5)
D-H = Den Haag
P-N = Pijnacker-Nootdorp
5)
R6)
Wa7) We8)
L-V = Leidschendam-Voorburg
M-D = Midden-Delfland
3)
R = Rijswijk
6)
Wa = Wassenaar
7)
Z9)
4)
We = Westland
8)
Z = Zoetermeer
9)
Bron: Gemeentelijke opgaven 2012/2013/2014.
De gemeentelijke planningsopgaven van 2014 laten een lichte afname van het
aantal geplande woningen zien ten opzichte van de planning uit 2013. Voor de
periode 2014 tot 2020 staan nu 23.777 woningen gepland. In 2013 was dat nog
27.022 woningen.
Figuur 3.5
Regionale woningbouw
planning
6.000
5.000
4.000
Nieuwbouw opgeleverd
Planning 2013
Planning 2014
Behoefte volgens
Primos (2013)
Behoefte volgens
CBS/PBL 2011
Trend bouwvergunningen
3.000
2.000
1.000
0
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
Bron: Gemeentelijke opgaven, CBS/PBL, ABF/Primos, bewerking Stadsgewest.
De planning voor 2014 is kwantitatief ongeveer gelijk aan de opleveringen in
2013. Na 2014 stijgt het aantal geplande nieuwbouwwoningen. In 2013 zijn meer
nieuwbouwwoningen verkocht dan in 2012 (zie figuur 1.6) en er zijn ook iets meer
bouwvergunningen afgegeven. Op basis van deze twee indicatoren lijkt een stijging
van de productie voor de komende jaren een reële mogelijkheid.
Vooruitblik woningbouw
17
Planning meergezins-eengezinswoningen
De planning van eengezinswoningen is behoorlijk veranderd ten opzichte van
voorgaande jaren. Er zijn nu veel minder eengezinswoning in de planning
opgenomen dan in voorgaande jaren het geval was. Voor appartementen is het
aantal ongeveer gelijk gebleven. Wel is de planning iets doorgeschoven. Vooral in
2014 staan er minder appartementen gepland dan in de voorgaande jaren het geval
was. Dit wordt in de jaren 2017, 2018 en 2019 gecompenseerd.
2.500
Figuur 3.6
Programma
eengezinswoningen
2.000
1.500
1.000
500
Planning 2012
Planning 2013
Planning 2014
0
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Bron: Gemeentelijke opgaven 2014.
4.500
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
Figuur 3.7
Programma appartementen
Planning 2012
Planning 2013
Planning 2014
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Bron: Gemeentelijke opgaven 2014.
Plancapaciteit (indicatief)
Uit de opgaven van de gemeenten voor de woningbouwplannen is de hardheid van
de plannen in figuur 3.8 herleid naar drie categorieën van hardheid. Bij de groene
categorie is het bestemmingsplan vastgesteld en worden (nog) geen problemen
voorzien. Het betreft hier ook grotere projecten die al van start zijn gegaan. In de
rode categorie is het bestemmingsplan in procedure of worden obstakels voorzien bij
de uitvoering. Bij de blauwe categorie moet nog met de procedure worden gestart.
18
Monitor Woningmarkt 2014
6.000
Figuur 3.8
Plancapaciteit
5.000
4.000
3.000
2.000
Zacht
Half hard
Hard
1.000
0
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Bron: Gemeentelijke opgaven 2014, bewerking Stadsgewest.
Meer dan de helft van de plannen na 2015 is nog niet helemaal zeker of procedureel
rond. Maar ook voor plannen die wel procedureel rond zijn is de hardheid relatief.
Zelfs als de bouwvergunning is aangevraagd is dat geen garantie voor uitvoering.
Bovenstaande grafiek geeft dus alleen een indicatie van wat in ieder geval nog niet
gereed is voor uitvoering.
Kwalitatieve planning: sociaal
De WSW trendanalyse 2013-20175) voorspelt landelijk een afname van de sociale
nieuwbouwproductie. Voor deze ontwikkeling wordt ook in Haaglanden gevreesd,
gezien de problemen bij Vestia en het effect ervan voor andere corporaties en
gemeenten. De gemeentelijke opgaven van dit jaar bevestigen dit beeld nog
niet. De komende 3 jaar is circa 50% van de woningen in plannen waarvan het
bestemmingsplan vastgesteld, een sociale nieuwbouwwoning. Na 2016 neemt dit
aandeel af naar gemiddeld ongeveer 25%.
Tabel 3.2 Planning sociale nieuwbouw naar status
Planning
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Totaal
Groen
Rood
Blauw
Eindtotaal
1.508
100
0
1.608
2.052
369
7
2.428
1.093
1.193
16
2.302
89
1.037
495
1.621
222
488
310
1.020
280
620
124
1.024
5.244
3.807
952
10.003
Bron: Gemeentelijke opgaven 2014. Inclusief studentenwoningen.
Regionale Prestatieafspraken
In het kader van de Regionale Prestatieafspraken 2010-2014 heeft het Stadsgewest
met de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) afgesproken dat minstens 30% van
de nieuwbouw in de periode tot en met 2014 sociale woningen zal zijn (tien procent
hiervan mag uit vernieuwbouw bestaan: renovatie van sociale huurwoningen).
5) http://www.aedes.nl/binaries/downloads/financien/20130516-wsw-trendanalyse-woningcorporaties-2013-2.pdf
Vooruitblik woningbouw
19
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
35%
59%
29%
65%
65%
41%
71%
35%
69%
54%
42%
54%
31%
46%
58%
46%
Markt
Sociaal
5%
D1)
D = Delft
1)
95%
Figuur 3.9
Verdeling sociaal/markt
2014
D-H2) L-V3) M-D4) P-N5)
D-H = Den Haag
Wa7) We8)
L-V = Leidschendam-Voorburg
2)
P-N = Pijnacker-Nootdorp
5)
R6)
M-D = Midden-Delfland
3)
R = Rijswijk
6)
Wa = Wassenaar
7)
Z9)
4)
We = Westland
8)
Z = Zoetermeer
9)
Bron: Gemeentelijke opgave 2014.
In figuur 3.9 is de verhouding sociale woningen/marktwoningen weergegeven in de
woningbouwplannen voor 2014. Voor de afspraken telt de productie over de hele
periode. In het jaarverslag van de Regionale Prestatieafspraken wordt ingegaan in
hoeverre deze afspraken gehaald worden.
Planning sloop
In tabel 3.3 is het geplande aantal te slopen woningen over de komende jaren
aangegeven. Het totale voorgenomen sloopprogramma voor komende de
periode beslaat 1.909 woningen. Daarvan zijn er 278 woningen die voor sloop in
aanmerking komen, maar waarvan het jaar van sloop nog niet bekend is. Slechts
drie gemeenten hebben sloopplannen opgegeven. De sloop betreft vrijwel uitsluitend
sociale woningbouwcomplexen. Ten opzichte van de planning van vorig jaar is het
aantal te slopen woningen gehalveerd. Gezien de huidige politieke en economische
ontwikkelingen in corporatieland is het niet verwonderlijk dat corporaties bij de
herijking van de projectenportefeuilles sneller kiezen voor door exploiteren.
Tabel 3.3 Planning sloop
Planning
Den Haag
Rijswijk
Zoetermeer
Haaglanden
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020-25
PM
Totaal
147
15
0
162
300
72
0
372
113
0
385
498
0
0
0
0
64
0
5
69
96
0
160
256
24
0
250
274
278
0
0
278
1.022
87
800
1.909
Bron: Gemeentelijke opgave 2014.
20
Monitor Woningmarkt 2014
Planning kwalitatief: Woonmilieus
Tabel 3.4 Aanbod woningen per woonmilieu
Woonmilieu
Dorps centrum
Dorps lokaal
Dorps suburbaan
Dorps landelijk
Landelijk
Stedelijk centrum
Stedelijk exclusief
Stedelijk levendig
Stedelijk nieuw
Stedelijk rustig
Suburbaan exclusief
Suburbaan gemengd
Suburbaan gestapeld
Suburbaan grondgebonden
Eindtotaal
Gepland
aantal woningen
%
Bestaande
voorraad
%
875
923
0
3
228
1.817
0
3.244
4.034
2.616
19
0
2.305
7.713
23.777
4
4
0
0
1
8
0
14
17
11
0
0
10
32
100
13.300
32.200
7.750
0
1.900
4.650
15.350
103.800
58.600
52.000
11.700
38.550
27.050
108.350
475.200
3
7
2
0
0
1
3
22
12
11
2
8
6
23
100
Bron: Gemeentelijke opgave 2014, Inventarisatie woonmilieus, bewerking Stadsgewest.
In de Grote Woontest Haaglanden worden de suburbane en nieuwstedelijke woonmilieus anders genoemd te weten:
Woonwijken met eengezinswoningen en woonwijken met eengezinswoningen en appartementen.
De in 2012 besproken Rosetta-woonmilieu-inventarisatie biedt een goed
uitgangspunt voor het gesprek over kwaliteit en differentiatie van woonmilieus in
de regio. Uit de Rosetta-inventarisatie van de gemeentelijke plannen komt naar
voren dat de woningbouwplannen zich vooral concentreren in het suburbane
en het nieuw-stedelijke segment. Uit de Grote Woontest Haaglanden blijkt dat
naar deze woonmilieus een beperkte vraag bestaat en dat een meerderheid van de
inwoners in Haaglanden meer waardering heeft voor rustig stedelijke en centrumdorpse woonmilieus. Om vraag en aanbod naar woonmilieus in balans te brengen
zal het woningbouwprogramma in dit opzicht anders moeten worden ingevuld.
Ten opzichte van de planning van vorig jaar is wel het een en ander veranderd. Er
is minder in het woonmilieu stedelijk nieuw gepland en meer in de woonmilieus
stedelijk rustig, stedelijk centrum en stedelijk levendig.
Vooruitblik woningbouw
21
Uitgave
Stadsgewest Haaglanden
augustus 2014
Stadsgewest Haaglanden
Schedeldoekshaven 101
Postbus 66
2501 CB Den Haag
T 070 7501 500
[email protected]
Iwww.haaglanden.nl
Samenstelling
Stadsgewest Haaglanden, sector Wonen
Vormgeving
Zwart op Wit, Delft

Download Report