WR 2014/106: Ontbinding en ontruiming – wanprestatie: huurder

1 van 4
https://navigator.kluwer.nl/scion/secure/ctx_25235/dps/downloadDoc...
Kluwer Navigator documentselectie
WR 2014/106: Ontbinding en ontruiming – wanprestatie: huurder biedt woning ter
onderverhuur aan op marktplaats; contractueel onderhuurverbod zonder...
Instantie:
Magistraten:
Conclusie:
Noot:
Brondocumenten:
Wetingang:
Hof Den Haag
Datum:
29 oktober 2013
Mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, M.J. van Zaaknr:
200.113.416/01
der Ven, M. Dousma-Valk
mr. H.M. Meijerink
Roepnaam:
ECLI:NL:GHDHA:2013:4553, Uitspraak, Hof Den Haag, 29‑10‑2013
(art. 7:213 BW)
Hof Den Haag, 29-10-2013, nr 200.113.416/01
Brondocument:
Essentie
Naar boven
Ontbinding en ontruiming – wanprestatie: huurder biedt woning ter onderverhuur aan op marktplaats;
contractueel onderhuurverbod zonder toestemming verhuurder; geen goed huurderschap (hoger beroep van
WR 2013/86)
Samenvatting
Naar boven
Het hof oordeelt dat niet alleen sprake is van slecht huurderschap indien het gehuurde daadwerkelijk wordt
onderverhuurd zonder toestemming van verhuurder, maar ook indien kan worden vastgesteld dat dit zonder
ingrijpen van verhuurder zou zijn gebeurd. Huurder heeft niet toegelicht waarom hij de woning tijdelijk wilde
onderverhuren en heeft de advertentie voor onderverhuur al zeer korte tijd na het betrekken van de woning op
marktplaats geplaatst. Niet aannemelijk was dat sprake was van een tijdelijke situatie, waarin huurder wenste
onder te verhuren om redenen die de verhuurder zou billijken. Dat het huurder niet louter ging om financieel
gewin, is ongeloofwaardig gelet op het grote verschil tussen de in de advertentie genoemde onderhuurprijs en
de door huurder betaalde huurprijs. Huurder had reeds enige bezichtigingen gepland en schreef dat de woning
per direct beschikbaar was. Het hof weegt mee dat huurder gebruikmaakte van een e-mailadres dat niet op hem
terug te voeren was. Dit versterkt de indruk van een heimelijke zoektocht naar een onderhuurder. Niet
aannemelijk is dat huurder verhuurder om toestemming zou hebben gevraagd. Verhuurder heeft afdoende
aangetoond dat huurder zonder toestemming van verhuurder zijn woning zou hebben onderverhuurd als
verhuurder niet zou hebben ingegrepen. Het hof oordeelt dat het handelen van huurder in strijd is met goed
huurderschap. Dit rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst.
Partij(en)
Naar boven
Appellante:
Stichting Maasdelta Groep (MDG), gevestigd te Spijkenisse
Advocaat:
mr. R.W.F. Heijmeriks
tegen
Geïntimeerde:
Raman Hossain, wonende te Rotterdam
Advocaat:
mr. W.J. Oomkes
©2014 Kluwer. Alle rechten voorbehouden.
14-10-2014 15:23
2 van 4
https://navigator.kluwer.nl/scion/secure/ctx_25235/dps/downloadDoc...
Kluwer Navigator documentselectie
Uitspraak
Naar boven
(…)
De beoordeling
Het gaat in deze zaak om het volgende.
1.2 Partijen hebben op 13 oktober 2011 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woonruimte aan
de G.A. Brederolaan nr. 16rd te Maassluis (hierna: ‘het gehuurde’ of ‘de woning’). De huurprijs bedroeg
laatstelijk € 240,06 per maand, te vermeerderen met servicekosten van € 2,36.
1.2 Op grond van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden dient huurder het
gehuurde als hoofdverblijf te hebben en is onderhuur uitsluitend toegestaan met voorafgaande schriftelijke
toestemming. Voorts bepalen de algemene voorwaarden dat een verzoek tot toestemming schriftelijk moet
worden gedaan, onder vermelding van de naam van de onderhuurder, de onderhuurprijs en de
ingangsdatum van de onderhuurovereenkomst.
1.3 Hossain heeft eind december 2011 een advertentie op www.marktplaats.nl geplaatst, waarin hij het
gehuurde voor onderhuur heeft aangeboden. In de advertentie is onder meer het volgende opgenomen:
“(...)
Ik ga mijn huurwoning onderverhuren doordat ik bij mijn vriendin ga intrekken. Huurprijs is incl. gas, water,
licht en internet! € 650 per maand. (Let op: Mocht verbruik van gas/water/licht te hoog zijn dan normaal
verbruik, wordt de huurprijs aangepast.)
(...)”
1.4 Op woensdag 11 januari 2012 hebben Hossain en een werkneemster van Maasdelta, die zich voordeed als
een belangstellende, per e-mail een afspraak gemaakt voor een bezichtiging twee dagen later. Hossain
heeft daarbij medegedeeld dat hij die middag nog twee bezichtigingen had en dat de woning per direct
beschikbaar was.
1.5 Op vrijdag 13 januari 2012 heeft een telefoongesprek plaatsgevonden tussen Hossain en een medewerker
van Maasdelta, die zich daarbij aanvankelijk heeft voorgedaan als de vriend van de onder 1.4 bedoelde
belangstellende, maar zich later bekend heeft gemaakt. Maasdelta heeft Hossain tot 16.00 uur diezelfde dag
de tijd gegeven om de huurovereenkomst op te zeggen. Hossain heeft dit niet gedaan.
1.6 Maasdelta heeft een kort geding aanhangig gemaakt en gevorderd Hossein bij wege van voorlopige
voorziening te veroordelen tot ontruiming. Bij vonnis van 7 maart 2012 is deze vordering toegewezen.
Hossain heeft het gehuurde op 14 maart 2012 ontruimd.
1.7 Bij inleidende dagvaarding in deze bodemprocedure heeft Maasdelta, kort gezegd, gevorderd de ontbinding
van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. Deze vordering is bij het bestreden vonnis
van 17 augustus 2012 afgewezen.
2
Grief 4 betoogt dat de kantonrechter ten onrechte niet heeft aangenomen dat Hossain geen belang meer
heeft bij zijn verzet tegen ontbinding en ontruiming, nu hij kort na het verlaten van het gehuurde is
ingetrokken bij zijn broer. Deze grief faalt. Hossain heeft het gehuurde op grond van het onder 1.6. bedoelde
kort gedingvonnis ontruimd. Dat hij vervolgens onderdak heeft gevonden bij zijn broer doet niet af aan zijn
belang om verweer te voeren tegen de door Maasdelta gevorderde ontbinding en (definitieve) ontruiming.
3
De overige grieven van Maasdelta zijn gericht tegen de verwerping door de kantonrechter van het standpunt
van Maasdelta dat Hossein zich niet heeft gedragen als goed huurder door zonder toestemming van
Maasdelta het gehuurde voor onderhuur aan te bieden door middel van de onder 1.3 bedoelde advertentie.
Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
4
Maasdelta wil, begrijpelijkerwijs, voorkomen dat door middel van onderhuur misbruik wordt gemaakt van het
aanbod van sociale woningen, voor welke woningen wachtlijsten bestaan voor aspirant-huurders die aan
bepaalde eisen voldoen. Het ware wenselijk geweest als Maasdelta – om elke discussie te voorkomen – ter
bereiking van dit doel in de door haar gehanteerde algemene voorwaarden zou hebben opgenomen dat ook
op zoek gaan naar een mogelijke onderhuurder, bijvoorbeeld door middel van de plaatsing van een
1
©2014 Kluwer. Alle rechten voorbehouden.
14-10-2014 15:23
3 van 4
https://navigator.kluwer.nl/scion/secure/ctx_25235/dps/downloadDoc...
Kluwer Navigator documentselectie
advertentie of het geven van een opdracht aan een makelaar, zonder voorafgaande schriftelijke
toestemming niet is toegestaan. Strikt genomen bevatten de algemene voorwaarden van Maasdelta immers
niet een dergelijk verbod. Dit neemt niet weg dat naar het oordeel van het hof niet alleen sprake is van
slecht huurderschap indien het gehuurde daadwerkelijk wordt onderverhuurd zonder toestemming van
Maasdelta, maar ook indien kan worden vastgesteld dat dit zonder ingrijpen van Maasdelta zou zijn
gebeurd. Naar het oordeel van het hof rechtvaardigen de volgende door Maasdelta aangevoerde en door
Hossein niet of onvoldoende gemotiveerd betwiste feiten en omstandigheden de conclusie dat die laatste
situatie zich hier voordoet.
4.1 Voorop staat dat Hossein niet heeft toegelicht waarom hij de woning tijdelijk wilde onderverhuren. Hij heeft
slechts betwist dat het hem te doen was om financieel gewin, maar heeft niet verklaard wat dan wèl zijn
motieven waren voor tijdelijke onderhuur. Dit klemt temeer nu Hossein de advertentie al zeer korte tijd na
het betrekken van de woning (nog geen twee en een halve maand nadien) heeft geplaatst en in de
advertentie staat dat hij bij zijn vriendin zou intrekken. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is niet
aannemelijk dat sprake was van een tijdelijke situatie, waarin Hossein wenste onder te verhuren om
redenen die Maasdelta zou billijken.
4.2 De stelling van Hossein dat het hem niet louter ging om financieel gewin, is bovendien ook niet erg
geloofwaardig gelet op de grote discrepantie tussen de in de advertentie genoemde onderhuurprijs (€ 650)
en de door Hossein betaalde huurprijs (€ 240). Dit zeer grote verschil van ruim € 400 kan niet louter worden
verklaard door de kosten van gas, water, licht, internet en gemeentelijke heffingen, die volgens Hossein in
de door hem gevraagde prijs waren begrepen. Evenmin is een afdoende verklaring dat een vraagprijs op
marktplaats.nl in het algemeen moet worden begrepen als een uitnodiging om in onderhandeling te treden
en dat uit de onderhandelingen uiteindelijk een lagere prijs kan rollen, zoals Hossein heeft betoogd. Ook
daarvoor is het verschil te groot.
4.3 Voorts acht het hof van belang dat Hossein reeds enige bezichtigingen had gepland en dat hij in een e-mail
aan de medewerkster van Maasdelta die zich voordeed als belangstellende, schreef dat de woning per
direct beschikbaar was. De stelling van Hossein dat dit ook kan worden begrepen als een poging om de
gretigheid van een potentiële onderhuurder te verhogen, is niet overtuigend, mede gelet op de overige
genoemde omstandigheden.
4.4 Tot slot weegt het hof mee dat Hossein gebruik maakte van een e-mailadres <[email protected]> dat
niet op hem terug te voeren was, terwijl hij zijn e-mailberichten slechts met zijn voornaam ondertekende – dit
versterkt de indruk van een heimelijke zoektocht naar een onderhuurder. De stelling van Hossein dat het
een feit van algemene bekendheid is dat vooral jongere, internetgebruikers niet hun volledige naam in hun
emailadres opnemen overtuigt niet. Bovendien moet ook dit feit worden bezien in samenhang met de
overige, voormelde feiten en omstandigheden.
4.5 Alles afwegend is het hof van oordeel dat niet aannemelijk is de stelling van Hossein dat hij Maasdelta om
toestemming zou hebben gevraagd. Maasdelta heeft afdoende aangetoond dat Hossein zonder
toestemming van Maasdelta zijn woning zou hebben onderverhuurd als Maasdelta niet zou hebben
ingegrepen. Naar het oordeel van het hof kan het handelen van Hossein worden gekwalificeerd als in strijd
met goed huurderschap en rechtvaardigt dit de ontbinding van de huurovereenkomst. Het appel slaagt
derhalve.
5
De conclusie luidt dat het bestreden vonnis zal worden vernietigd. Het hof zal de vordering van Maasdelta
tot veroordeling van Hossein tot ontbinding alsnog toewijzen. Voor toewijzing van de vordering tot ontruiming
ziet het hof geen grond, omdat de ontruiming reeds heeft plaatsgevonden op basis van het kort
gedingvonnis van 7 maart 2012. Bij deze uitkomst past dat Hossein zal worden veroordeeld in de
proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
–
vernietigt het bestreden vonnis van 17 augustus 2012;
en, opnieuw rechtdoende:
©2014 Kluwer. Alle rechten voorbehouden.
14-10-2014 15:23
4 van 4
https://navigator.kluwer.nl/scion/secure/ctx_25235/dps/downloadDoc...
Kluwer Navigator documentselectie
–
–
–
–
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen;
veroordeelt Maasdelta in de proceskosten van Hossain in eerste aanleg en in hoger beroep, in eerste
aanleg tot aan 17 augustus 2012 begroot op € 90,64 aan explootkosten, € 109 aan griffierecht en € 400 aan
salaris gemachtigde en in hoger beroep tot op heden begroot op € 666 aan griffierecht en € 894,- aan salaris
advocaat;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Noot
Auteur:
Naar boven
mr. H.M. Meijerink
Naschrift
In het strafrecht is er het leerstuk van de poging. Een poging tot een overtreding is niet strafbaar, een poging tot
een misdrijf is dat wel. Een poging tot een misdrijf is strafbaar als het voornemen van de dader zich door een
begin van uitvoering heeft geopenbaard. Een begin van uitvoering is een gedraging die naar de uiterlijke
verschijningsvorm was gericht op de voltooiing van het delict. Het kan dan zo zijn dat zich situaties voordoen
waarbij alles erop wijst dat men een delict wil plegen, maar dat dat nog onvoldoende is om als een begin van
uitvoering aan te merken. Zo kan degene waarvan is gezien dat hij aan het morrelen leek bij de voordeur van
een woning en toen is aangehouden, niet wegens poging tot inbraak worden veroordeeld.
In het civiele recht kennen we de ‘poging’ niet als een element dat bij de beoordeling van een toerekenbare
tekortkoming een rol kan spelen. Er lijkt dan ook strikt genomen nog geen sprake van een tekortkoming, zolang
de onderverhuur zonder toestemming nog niet plaatsvindt. Opvallend in dit arrest is dat het hof een poging de
woning onder te verhuren gelijkstelt aan het onderverhuren, althans oordeelt dat deze poging ook leidt tot
ontbinding van de huurovereenkomst. Onder een poging wordt in dit verband door het hof verstaan de
vaststelling dat zonder ingrijpen van Maasdelta de huurder tot onderverhuur zou zijn overgegaan. Het hof
betrekt daarbij, dat de huurder zeer kort na ingang van de hoofdhuur al wilde gaan onderverhuren, hij niet heeft
aangevoerd dat het samenwonen met de vriendin een tijdelijk karakter zou hebben, en niet duidelijk heeft
kunnen maken wat zijn motieven dan wel waren. De hoogte van de onderverhuurprijs lijkt er volgens het hof op
te duiden dat de huurder winst wilde maken. Het gebruik van een e-mailadres dat niet op zijn naam traceerbaar
leek doet vermoeden dat sprake is van een heimelijke zoektocht. Alles afwegend concludeert het hof dat de
huurder niet van plan was om toestemming te vragen en dat slechts de ontdekking door Maasdelta de
onderverhuur heeft voorkomen. Dat levert slecht huurderschap op, zodat de overeenkomst alsnog wordt
ontbonden.
De kantonrechter had er de nadruk op gelegd dat de huurder op het moment dat hij werd ‘ontmaskerd’ nog de
mogelijkheid had de verhuurder om toestemming te vragen, terwijl het contract de mogelijkheid biedt om
toestemming tot onderverhuur te vragen. De omstandigheden in dit geval lijken er weliswaar op te duiden dat de
huurder van plan was zonder instemming van Maasdelta te gaan onderverhuren, maar helemaal zeker is dat
niet.
Om dat zeker te weten, ware het beter geweest als Maasdelta in het contact met de huurder nog een stap
verder was gegaan en had geïnformeerd of er toestemming was van de verhuurder. Dat is niet gebeurd, zodat
we nooit helemaal zeker zullen weten of de huurder werkelijk zo ver was gegaan de woning zonder toestemming
onder te verhuren. Het hof acht dat niet beslissend en dat is wellicht begrijpelijk en zeker niet naïef, maar het
verdient mijns inziens geen navolging.
©2014 Kluwer. Alle rechten voorbehouden.
14-10-2014 15:23

Download Report