DEFINITIEF PLANSCHADEADVIES - Gemeente Alphen

DEFINITIEF
PLANSCHADEADVIES
inzake de aanvraag ex artikel 6.1
Wet ruimtelijke ordening van:
W.A.J. Wouters en C.J.M. Wouters- van Meel
Ulicotenseweg 13 b
4861 RR Chaam
(Gemeente Alphen-Chaam)
schadelocatie:
Ulicotenseweg 13 b, 4861 RR Chaam
concept advies : 25 april 2014
definitief advies : 2 juni 2014
Opdrachtgever:
Gemeente Alphen-Chaam
Afd. Beleid & Beheer
dhr. M. Gorissen
Postbus 3
5130 AA Alphen (NB)
Uitvoering:
Ruimtemeesters
Daviottenweg 40
5222 BH ‘s-Hertogenbosch
[email protected]
www.ruimtemeesters.nl
DAVIOTTENWEG 40 | 5222 BH ’s-HERTOGENBOSCH | 088-4002800 | www.ruimtemeesters.nl | Rabobank 1357.74.071 | KvK Eindhoven nr.
171.61639 | BTW-nr. NL 81.31.06.692.B.01
planschadeadvies Ulicotenseweg 13 b Chaam / AJC van Rooij
Ruimtemeesters
DEFINITIEF
PLANSCHADEADVIES
inzake de aanvraag ex artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening van:
W.A.J. Wouters en C.J.M. Wouters- van Meel
Ulicotenseweg 13 b
4861 RR Chaam
(Gemeente Alphen-Chaam)
schadelocatie: Ulicotenseweg 13 b, 4861 RR Chaam
______________________________________________________________________
1.
Wettelijk kader planschade (art. 6.1 Wet ruimtelijke ordening)
Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of
een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als
gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming
toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te
blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Een oorzaak als bedoeld in art. 6.1 lid 1 kan onder meer zijn :
a. een bepaling van een bestemmingsplan of inpassingsplan, niet zijnde een bepaling
als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid of van een beheersverordening als bedoeld in
artikel 3.38;
b. een bepaling van een planwijziging of een planuitwerking, onderscheidenlijk een
ontheffing of een nadere eis, als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid onder a tot en
met d;
c. een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1 eerste lid
onder b, c of g van de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht;
d. de aanhouding van…..
e. …..
f. …..
g. …..
De aanvraag bevat een motivering, alsmede een onderbouwing van de hoogte van de
gevraagde tegemoetkoming en de aanvraag moet worden ingediend binnen vijf jaar na
het moment waarop de oorzaak zoals bedoeld in art. 6.1 onherroepelijk is geworden.
Binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van de
aanvrager (art. 6.2 Wro)
In ieder geval blijft voor rekening van de aanvrager:
a. van schade in de vorm van een inkomensderving: een gedeelte gelijk aan twee
procent van het inkomen onmiddellijk voor het ontstaan van de schade;
b. van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende
zaak: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak
onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is:
1°. van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of
2°. van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1.
2
planschadeadvies Ulicotenseweg 13 b Chaam / AJC van Rooij
2.
Ruimtemeesters
Inhoud aanvraag W.A.J. Wouters en C.J.M. Wouters- van Meel
Bij aanvraagformulier van 23 december 2013, ingekomen bij de gemeente AlphenChaam op 23 december 2013 is door W.A.J. Wouters en C.J.M. Wouters- van Meel
wonende Ulicotenseweg 13 b te Chaam een aanvraag om tegemoetkoming in planschade
als bedoeld in art. 6.1 Wro ingediend.
De aanvraag is gericht tegen het bestemmingsplan “Den Brabander, fase 3” dat voorziet
in woningbouw aan de rand van het centrum van Chaam kadastraal bekend Chaam,
sectie L , nr. 878 plaatselijk omsloten door de Ulicotenseweg en Langstraat.
Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de raad op 20 oktober 2011 en in werking
getreden en onherroepelijk geworden op 13 december 2011.
Als gevolg van deze planologische wijziging stellen aanvragers waardevermindering te
ondervinden van hun eigendom vanwege (samengevat) : beperking van het vrije
uitzicht, toename van inkijk, lawaai en lichthinder, verkeerstoename, en vermindering
van privacy en woongenot.
Ten gevolge van dit nieuwe bestemmingsplan zal de waarde van hun eigendom met 5%
dalen.
2.1.
Toepasselijk recht op de aanvraag
Op de aanvraag is het recht van toepassing zoals bedoeld in art. 6.1 Wro en dient bij
eventuele vaststelling van planschade in ieder geval 2% normaal maatschappelijk eigen
risico in mindering te worden gebracht (voor rekening van aanvragers te blijven).
Onder bijzondere omstandigheden kan de gemeente een hoger percentage dan het
wettelijk normaal maatschappelijk risico van toepassing verklaren.
3.
Procedure
Op de behandeling van de aanvraag is de “Procedureverordening voor advisering
tegemoetkoming in planschade Alphen-Chaam 2008” van toepassing, vastgesteld door
de raad op 20 november 2008 en in werking getreden op 1 december 2008.
Deze verordening schrijft de procedure voor bij behandeling van een aanvraag ingevolge
artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening.
Aan Ruimtemeesters B.V. gevestigd te ‘s-Hertogenbosch is opdracht verstrekt om
terzake als onafhankelijk en deskundig adviseur (nader te noemen “de commissie”)
advies uit te brengen.
De commissie stelt zowel aanvrager, eventueel derde belanghebbende en het college van
burgemeester en wethouders in de gelegenheid hun standpunt op de aanvraag nader toe
te lichten cq. kenbaar te maken.
De adviseur neemt ter plaatse de situatie op.
De adviseur brengt eerst een conceptadvies uit en stelt partijen in de gelegenheid om
binnen 4 weken na verzending van het conceptadvies een schriftelijke reactie daarop te
geven bij de adviseur.
Daarna wordt definitief advies uitgebracht aan het college.
4.
Ontvankelijkheid en belanghebbendheid aanvragers
Volgens art. 6.1. kennen burgemeester en wethouders degene die schade lijdt op
aanvraag een tegemoetkoming toe.
3
planschadeadvies Ulicotenseweg 13 b Chaam / AJC van Rooij
Ruimtemeesters
Uit kadaster en openbare registers is gebleken dat de heer W.A.J. Wouters en mevrouw
C.J.M. Wouters- van Meel ieder voor de onverdeelde helft sinds 8 juli 1994 eigenaar zijn
van het perceel kadastraal bekend Chaam, sectie E , nr. 2660 plaatselijk bekend
Ulicotenseweg 13 b te Chaam, groot 7 are 40 ca.
De woning van aanvragers betreft een vrijstaande woning met vrijstaand bijgebouw, tuin
en erf gesitueerd in het centrum van Chaam aan de noordwestzijde van het nieuwe
plangebied.
De aanvraag is ingediend binnen 5 jaar na onherroepelijk worden van het nieuwe
bestemmingsplan “Den Brabander, fase 3”.
Aanvragers staan in een directe zakenrechtelijke betrekking tot hun onroerende zaak en
kunnen derhalve als belanghebbenden worden aangemerkt.
Nu het vermeende schadeveroorzakende bestemmingsplan in werking is getreden en
onherroepelijk is, kan het college op de aanvraag in rechte een besluit nemen.
Het recht om de aanvraag in behandeling te nemen is aan de gemeente voldaan zodat
aanvragers in hun verzoek kunnen worden ontvangen.
5.
Derde belanghebbende Focus Projectontwikkeling
Uit door de gemeente verstrekte informatie is de commissie gebleken dat sprake is van
een derde belanghebbende zoals bedoeld in art. 6.4a Wet ruimtelijke ordening.
Vof Brabander Ontwikkelingscombinatie, p/a Focus Projectontwikkeling en Vastgoed B.V.
gevestigd te Eindhoven heeft zich bij overeenkomst verbonden om aan de gemeente
Alphen-Chaam de planschade te compenseren die onherroepelijk voor vergoeding in
aanmerking komt.
Derhalve is deze belanghebbende betrokken in deze procedure op grond van de wet.
6.
Horen van partijen
De commissie heeft aanvrager en gemeente conform de procedureverordening in de
gelegenheid gesteld om te worden gehoord.
Aanvragers zijn gehoord op 7 april 2014.
Derde belanghebbende wordt het concept planschadeadvies toegezonden waarmee derde
belanghebbende voldoende in de gelegenheid wordt gesteld om reactie te geven en diens
belangen niet worden geschaad (AbRS 14-4-2004, nr. 200304146/1).
De gemeente was vertegenwoordigd door de heer M. Gorissen.
Van de hoorzitting is verslag gemaakt dat als bijlage aan dit advies is toegevoegd.
7.
Oriëntatie / plaatsopname
De commissie heeft zich ter plaatse op 7 april 2014 georiënteerd, waarbij een
fotoreportage is samengesteld en toegevoegd aan dit advies.
8.0
Toetsingskader beoordeling planschadeclaim
De commissie dient zich volgens vaste rechtspraak te beperken tot de vraag of
aanvragers ten gevolge van het gestelde nieuwe bestemmingsplan planologisch nadeel
ondervinden en aanspraak op een tegemoetkoming in schade kunnen maken.
De aanvraag is gericht tegen het bestemmingsplan “Den Brabander, fase 3”.
Het juridische kader voor de beoordeling is in dit geval de vergelijking van het
bestemmingsplan “Den Brabander, fase 3” met het direct hieraan voorafgaande
planologische regime het bestemmingsplan “Buitengebied Chaam” uit 1998.
4
planschadeadvies Ulicotenseweg 13 b Chaam / AJC van Rooij
Ruimtemeesters
Nadrukkelijk wordt gesteld dat in de planvergelijking niet mag worden uitgegaan van
feitelijkheden of de feitelijke situatie.
Bestaande bebouwing op het eigen perceel wordt wel betrokken in de analyse.
Bij de planvergelijking worden de maximale bouw- en gebruiksmogelijkheden van beide
bestemmingsplannen met elkaar vergeleken.
Er wordt als het ware een fictieve planologische invulling beoordeeld.
Eventuele vrijstellingsbepalingen of wijzigingsbevoegdheden blijven volgens vaste
rechtspraak buiten beschouwing omdat de toepassing van deze bepalingen een
zelfstandige planschadegrondslag vormen in de Wro.
De commissie mag bij die planologische invulling uitgaan van de voor aanvrager meest
ongunstige invulling, ook als die ongunstigste invulling niet de meest voor de hand
liggende is. Ook praktische bezwaren aan de maximale invulling van het oude plan staan
hieraan niet in de weg (AbRS d.d. 30 maart 2005, LJN-nummer 200405136/1).
Nogmaals wordt benadrukt dat volgens vaste jurisprudentie de gevolgen van
feitelijk gerealiseerde situaties in de beoordeling geen rol in de planvergelijking spelen.
(Hiermee wordt bijvoorbeeld gedoeld op de functie van afschermende beplanting zoals
heggen, of hoge bomen die vanwege het seizoensgebonden groenkarakter en tijdelijke
en toevallige wensen van eigenaren niet van invloed mogen zijn in de beoordeling).
De commissie mag wel eventuele aanwezige groenblijvende erfbeplanting op het eigen
perceel van aanvrager meewegen in eventuele taxatie van planschade als
schadeverminderende factor (AbRS 30-5-2007 nr. 200608560/1).
Volgens de wet wordt in ieder geval het normaal maatschappelijk risico van 2% bij de
schadebeoordeling betrokken. In de beoordeling zullen ook eventuele voordelen die
voortvloeien uit het nieuwe planologische regime worden meegewogen en eventueel
worden verrekend met de nadelen. Ook als de schade anderszins verzekerd is in geld of
natura (bv. grondruil), dan wordt dit in mindering gebracht op de totale schade.
9.0
'Oude' planologische regime: bestemmingsplan Buitengebied Chaam
Het perceel (de percelen) waarop de nieuwe woningen zijn voorzien, was (waren)
voorheen gelegen in het oude bestemmingsplan “Buitengebied Chaam” en de gronden
waren hierin bestemd tot “agrarisch gebied met landschappelijke waarde – Al”.
Dit bestemmingsplan is door de raad vastgesteld op 26 november 1998 en volgens
opgave van de gemeente in werking getreden en onherroepelijk geworden op
6 juli 1999.
(fragment bestemmingsplan “Buitengebied Chaam”)
5
planschadeadvies Ulicotenseweg 13 b Chaam / AJC van Rooij
Ruimtemeesters
Samengevat golden (voorzover relevant) voor de diverse bestemde gronden de volgende
bouw- en gebruiksvoorschriften.
Agrarisch gebied met landschappelijke waarde - Al (art.7)
Deze gronden waren bestemd voor duurzame agrarische bedrijfsvoering, instandhouding
van de aanwezige landschappelijke cultuurhistorische- en abiotische waarden en
extensief recreatief medegebruik.
Op de gronden mochten geen gebouwen worden gebouwd.
Er mochten wel bouwwerken noodzakelijk voor agrarische bedrijfsvoering worden
gebouwd en beperkte voorzieningen voor extensieve recreatie.
Tevens mochten tijdelijk ondersteunende kassen en tijdelijke hoge tunnels met een
maximale hoogte van 3,5 meter en overige bouwwerken worden gebouwd tot 2,5 meter.
10.0
“Nieuwe” bestemmingsplan “Den Brabander, fase 3”
Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de raad op 20 oktober 2011 en in werking
getreden en onherroepelijk geworden op 13 december 2011.
Dit bestemmingsplan maakt de bouw van grondgebonden woningen mogelijk op perceel
L, nr. 878 (zie kadastrale situatie in de bijlage).
Het bestemmingsplan betreft het 3e deel van de uitbreidingslocatie woningbouw in de
kern van Chaam.
De locatie ligt ten zuidoosten van de kern en grens direct aan bestaand bebouwd gebied.
De uitbreidingslocatie is opgenomen in het Centrumplan Chaam (2001), het
Uitwerkingsplan Alphen-Chaam, Baarle-Nassau, Rucphen en Zundert (2004), de
Woonvisie 2005 en het Structuurplan Den Brabander (2006).
De 1e fase is gerealiseerd en de 2e fase wordt ontwikkeld.
Concreet gaat het in de 3e fase om 48 woningen in verschillende woningtypen.
(ligging, begrenzing plangebied + blauw omlijnd perceel aanvragers. Bron: toelichting Den Brabander, fase 3)
6
planschadeadvies Ulicotenseweg 13 b Chaam / AJC van Rooij
Ruimtemeesters
(plankaart “Den Brabander, fase 3”. Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl )
De meest relevante bestemmingen waarmee aanvragers worden geconfronteerd zijn de
bestemming “groen” en “wonen”
Groen (art. 3)
De bestemming groen is bestemd voor groenvoorzieningen, plantsoenen en
groenstroken, speelvoorzieningen etc.
Er mogen nutsgebouwtjes en speelvoorzieningen worden gebouwd in een hoogte van 3
meter en maximaal 15 m2.
Wonen (art. 7)
In deze bestemming mogen vrijstaande, halfvrijstaande en aaneengesloten woningen
worden gebouwd in een goothoogte van maximaal 7 meter en bouwhoogte van maximaal
10 meter met daarbij behorende bijgebouwen, ontsluitingswegen en
parkeervoorzieningen.
De peildatum voor het ontstaan van eventuele planschade is de datum waarop het
nieuwe bestemmingsplan in werking is getreden, te weten 13 december 2011.
7
planschadeadvies Ulicotenseweg 13 b Chaam / AJC van Rooij
11.
Ruimtemeesters
Schadeanalyse
Uit de jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State volgt
dat er een aantal schadefactoren bestaat die aanleiding kunnen vormen voor een
planologische verslechtering met aanspraak op tegemoetkoming in
planschadevergoeding, zoals:
 verlies van privacy;
 verlies van uitzicht;
 intensivering leef- en verblijfsklimaat;
 inboeten aan situeringswaarde;
 vermindering dag- en zonlichttoetreding, schaduwwerking;
 toename verkeer en parkeeroverlast.
 vervallen van bouwmogelijkheden
11.1. Algemene situering eigendom aanvragers W.A.J. Wouters en
C.J.M. Wouters-van Meel
De vrijstaande woning van aanvragers is gesitueerd aan de oostzijde van de
Ulicotenseweg in het centrum van Chaam. Aan weerszijden van de woning zijn eveneens
vrijstaande woningen gelegen met de achtertuinen gericht op het nieuwe plangebied in
dicht bebouwd verstedelijkt gebied.
De woning is met de achtergevel gericht naar het nieuwe plangebied op een afstand van
ongeveer 75 meter tot de plangrens.
De afstand tot de meest dichtbij voorziene nieuwe woningen bedraagt ongeveer 90 meter
(achtergevel-achtergevel)
In de achtertuin is over nagenoeg de volle breedte van de tuin van aanvragers een groot
bijgebouw in één bouwlaag met kap gesitueerd (ongeveer 12 x 8 meter=96 m2) tot bijna
tegen de achterste perceelsgrens.
Op de tussenliggende gronden (ter breedte van ongeveer 35 meter) rust een ander
bestemmingsplan “Den Brabander Terpzone” dat niet in dit advies wordt betrokken
omdat de aanvraag zich niet richt tegen de gevolgen van dit bestemmingsplan.
11.2. Analyse bouwmogelijkheden
Volgens het oude bestemmingsplan Buitengebied konden aanvragers ten zuidoosten van
hun eigendom op een afstand van ongeveer 35 meter worden geconfronteerd met
agrarisch gebied met landschappelijke waarde waar weliswaar geen gebouwen konden
worden gebouwd maar wel tijdelijke teeltondersteunende kassen en hoge tunnels tot een
maximale hoogte van 3,5 meter.
In de nieuwe situatie worden aanvragers geconfronteerd met nieuwe woningen in 2
bouwlagen met kap in diverse klassen op een kortste afstand van ongeveer 90 meter van
hun woning.
Een van de ontsluitingswegen voor dit bestemmingsplan is gesitueerd aan de
Ulicotenseweg tussen de huisnummers 19 en 19a.
De commissie stelt vast dat de bebouwingsmogelijkheden op de gronden per saldo door
de woningbouwontwikkeling in omvang en hoogte zullen toenemen.
Het concrete ruimtelijke effect hiervan op de eigendom van aanvragers, wordt hierna per
schadefactor beoordeeld.
11.3. Analyse gebruiksmogelijkheden
Het gebruik van de gronden wijzigt van agrarisch naar wonen.
In beginsel stelt de commissie dan ook dat het karakter van het gebied zal veranderen
en het gebruik vanwege de bewoning zal intensiveren.
8
planschadeadvies Ulicotenseweg 13 b Chaam / AJC van Rooij
Ruimtemeesters
Per schadefactor zal hierna worden beoordeeld welk effect dit heeft voor de concrete
situatie van aanvragers.
11.4. Privacy en woongenot
De commissie stelt vast dat aanvragers woning op ruime afstand is gesitueerd van de
meest dichtbij gesitueerde nieuwe woningen (ruim 90 meter).
In de beoordeling speelt de dominante omvang van het vrijstaande bijgebouw in de
achtertuin een essentiële belemmering voor de privacy en inkijkmogelijkheden vanuit het
nieuwe plangebied in de tuin en woning van aanvragers.
Daarbij is de commissie van mening dat door de ligging van de woning van aanvragers in
het centrum van Chaam, zij – mede vanwege de dicht op elkaar gesitueerde
buurpercelen met relatief diepe achtertuinen – reeds in belangrijke mate
privacyaantasting hebben te dulden.
Vanuit de woning en tuin bestaat er – door het bestaande bijgebouw op het eigen perceel
en het tussenliggende bestemmingsplan Den Brabander Terpzone – nauwelijks tot geen
zicht op nieuwe woningen.
Bij intensivering van leef- en verblijfsklimaat waarbij privacy en woongenot kunnen
worden aangetast, dient die intensivering een wezenlijke toename te geven van inkijk
waarbij de kwaliteit van het woon- en leefklimaat onevenredig nadeliger wordt
aangetast.
Hierbij is het zogenaamde zicht- en afstandscriterium van wezenlijk belang.
In de nieuwe situatie zullen de inkijkmogelijkheden in de woning of tuin van aanvragers
vanuit de nieuwe planologische situatie niet of nauwelijks toenemen of nadeliger worden.
Het woongenot en de privacy van aanvragers zal – voor zover het de inkijkmogelijkheden
betreft - hierdoor niet nadeliger worden beïnvloed.
De commissie benadrukt nogmaals dat aanvragers woning is gesitueerd in het centrum
van Chaam in relatief dicht bebouwd verstedelijkt gebied bestaande uit woningen met
relatief kort op elkaar gesitueerde achtertuinen.
11.5. Geluid- en lichthinder
Geluidhinder is een subjectief waarneembaar begrip. Voor de een is geluidhinder irritant
terwijl het voor de ander niet storend is.
De commissie dient in deze planvergelijking geluidhinder te objectiveren.
Dit betekent dat er op basis van normstelling, wet- en regelgeving dient te worden
beoordeeld of er ten gevolge van het bestemmingsplan voor aanvragers een nadeliger
situatie ontstaat die zodanig buitenproportioneel is dat dit het woongenot op
onaanvaardbare wijze aantast en tot waardevermindering van onroerend goed leidt.
De commissie acht het – mede gelet op de grote afstand en het tussenliggende
bestemmingsplan Den Brabander Terpzone – niet aannemelijk dat door het intensievere
en meer permanente woongebruik de met wonen relevante woonomgevingsgeluiden en
eventuele lichthinder objectief beschouwd zullen kunnen toenemen waardoor hiervan een
negatieve invloed op het woongenot van aanvragers zou kunnen uitgaan.
Het aantal verkeers- en parkeerbewegingen zal in de nieuwe woonwijk weliswaar
toenemen ten opzichte van agrarisch verkeer en gebruik doch de overlast hiervan voor
aanvragers wordt gelet op de afstand niet aannemelijk geacht, mede omdat het meest
dichtbij gelegen bouwvlak voor woningbouw als geluidsbuffer werkt tussen de
verkeersbestemming en het perceel van aanvragers.
9
planschadeadvies Ulicotenseweg 13 b Chaam / AJC van Rooij
Ruimtemeesters
Een toename van verkeer ter hoogte van de woning van aanvragers wordt evenmin
aannemelijk geacht omdat één van de ontsluitingswegen op de Ulicotenseweg is
gesitueerd tussen de woningen nummers 19 en 19a op ruime afstand van aanvragers
woning. Bovendien zijn er vanuit het nieuwe plangebied meerdere
ontsluitingsmogelijkheden op de Baarleseweg waardoor een objectieve toename van
verkeer ter hoogte van aanvragers woning evenmin aannemelijk wordt geacht.
Aanvragers hebben dit ook niet met tegenonderzoek aangetoond.
11.6. Uitzicht
In algemene zin moet bij de schadefactor uitzicht sprake zijn van verlies van
waardebepalend vrij en weids uitzicht vanuit een woning door een substantiële toename
van bouwmassa waarbij de ligging en afstand tussen de nieuwe bebouwing en de woning
van aanvragers van belang is.
De woning van aanvragers is gelegen in het centrum van Chaam in sterk verstedelijkt
gebied waarbij zij vanuit de achterzijde van hun woning uitkijken op het in hun eigen tuin
gebouwde bijgebouw.
Bezien vanuit die situatie kon al geen sprake zijn van een waardebepalend uitzicht in
zuidoostelijke richting.
Bovendien konden aanvragers ook volgens het bestemmingsplan Buitengebied worden
belemmerd in hun uitzicht door tijdelijke teeltondersteunende bouwwerken tot een
hoogte van 3,5 meter.
Aanvragers zullen in de nieuwe situatie in zuidoostelijke richting weliswaar zeer beperkt
kunnen aankijken tegen nieuwe woningen, doch de commissie kwalificeert dit uitzicht
niet als waardebepalend in dit centrum dorpse woonmilieu binnen de kern van Chaam.
Een aantasting van waardebepalend uitzicht acht de commissie derhalve niet aan de
orde.
11.7. Situeringswaarde
De commissie is van mening dat - in samenhang met de hierboven beoordeelde
schadefactoren - de vrije ligging van aanvragers woning niet verder zal worden aangetast
en de situeringswaarde niet zal inboeten nu aanvragers woning deze vrije ligging zal
behouden.
Overige relevante schadefactoren die tot planologisch nadeel kunnen leiden, acht de
commissie niet in geding.
Samengevat stelt de commissie voor aanvragers geen planologisch nadeel vast dat leidt
tot waardevermindering en komt zij niet toe aan taxatie van planschade.
12.
Normaal maatschappelijk risico
Artikel 6.2 Wro bepaalt dat in ieder geval 2% van de waarde van de onroerende zaak
onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade voor rekening van aanvragers blijft.
Voor zover aanvragers van mening zijn dat sprake is van nadeel, is dat nadeel dermate
gering van omvang dat dit volgens de commissie volledig binnen het wettelijk forfait van
2% voor eigen rekening van aanvragers blijft.
10
planschadeadvies Ulicotenseweg 13 b Chaam / AJC van Rooij
13.
Ruimtemeesters
Conceptadvies en zienswijzen
Op 25 april 2014 heeft de planschadecommissie conceptadvies uitgebracht aan partijen.
De gemeente heeft bij mail van 28 april 2014 de volgende opmerkingen gemaakt :
- ter plaatse van de achterste nieuwe bouwstrook voor woningen geldt een
maximale goothoogte van 4 meter en een maximale bouwhoogte van 9 meter;
Aanvrager heeft via gemachtigde DAS (mr. B. de Jong) per brief van 20 mei 2014
zienswijzen ingediend.
De zienswijzen zijn als bijlage aan dit advies toegevoegd.
Reactie planschadecommissie op de zienswijzen:
Reactie op de zienswijze van de gemeente :
Bij de planvergelijking is de commissie uitgegaan van het nieuwe digitale
bestemmingsplan “Den Brabander, fase 3” op www.ruimtelijkeplannen.nl.
De detailinformatie op de verbeelding geeft voor de bestemming “wonen” een
maatvoering aan voor de maximale goothoogte : 4 meter en de maximale bouwhoogte :
9 meter.
De regels geven in art. 7.2.2. een maximale goothoogte van 7 meter aan en een
maximale bouwhoogte van 10 meter.
Volgens vaste jurisprudentie dient de commissie bij tegenstrijdigheid van de plankaart
met de voorschriften, uit te gaan van de voorschriften.
In dit geval dient de commissie in de planvergelijking rekening te houden met een
maatvoering van : goothoogte 7 meter en maximale bouwhoogte 10 meter voor de
bouwstrook “wonen”.
Reactie op zienswijzen DAS (namens aanvragers) :
1. volgens aanvragers bedraagt na meting de afstand tussen achtergevel van hun
woning tot de achtergevel nieuwe woningen minder dan 80 meter;
Reactie :
De commissie meet volgens de afstandsmeter op ruimtelijkeplannen.nl een afstand
tussen achtergevel woning aanvrager tot achtergevel nieuwe woningen een afstand van
ongeveer 90 meter. De afstand van achtergevel woning aanvragers tot de nieuwe
bouwstrook “wonen” bedraagt ongeveer 80 meter. Door aanvragers wordt niet nader
onderbouwd cq. toegelicht wat de afstand volgens hun nu precies is.
2. De feitelijke hoogte van de nieuwe woningen zal hoger liggen door het
hoogteverschil van 70 centimeter.
Reactie:
Met dit feitelijke effect in hoogteverschil mag de commissie in de planvergelijking geen
rekening houden.
Uitgegaan moet worden van de planologisch toegestane bouwhoogte van de nieuwe
woningen vanaf peil nieuw te bouwen woningen.
3. Tijdelijke ondersteunende kassen
Reactie:
Het oude bestemmingsplan Buitengebied kent geen beperkingen m.b.t. de tijdelijkheid
(periode) of andere nadere voorwaarden voor het bouwen van teeltondersteunende
kassen.
De commissie mag en is daarom uitgaan van maximale invulling.
11
planschadeadvies Ulicotenseweg 13 b Chaam / AJC van Rooij
Ruimtemeesters
4. Omgeving woning
Reactie:
Niet ontkent kan worden dat de woning van aanvragers in het centrum van Chaam ligt
met links en rechts van aanvragers woning tevens vrijstaande woningen.
Dat hun achtertuin aan de oostzijde grensde aan agrarisch gebied, wordt door de
commissie niet ontkent, maar de situering van de woning in het centrumdorpse
woonmilieu maakt dat naar objectieve maatstaven aanvragers reeds te maken hebben
met aantasting van hun woon- en leefmilieu.
Essentieel in de planvergelijking en daarmee de beoordeling van de schadefactoren, is de
grote afstand van aanvragers woning tot de nieuwe dichtstbijzijnde woningen, het eigen
omvangrijke bijgebouw in hun achtertuin en het tussenliggende (onbebouwde) andere
bestemmingsplan “Den Brabander Terpzone”.
5. Wel planschade Ulicotenseweg 5 en 7
Reactie:
Aanvragers stellen naar mening van de planschadecommissie ten onrechte dat sprake is
van identieke situaties met Ulicotenseweg 5 en 7 waar kennelijk wel planschade is
toegekend.
Een beroep op het gelijkheidsbeginsel gaat naar de mening van de commissie niet op.
Onroerende zaken zijn heterogene producten waardoor een onderlinge vergelijking niet
zondermeer mogelijk is. De verschillen zoals ligging, bestemming, staat van onderhoud etc.
zullen een positieve of negatieve invloed hebben op de beoordeling. In de vergelijking
spelen waardebepalende componenten en karakteristieken van een object en
marktontwikkelingen vanaf de peildatum in de waardebepaling een rol.
In de situatie van aanvragers speelt de grote afstand en het eigen bijgebouw in de
achtertuin alsmede het tussenliggende andere bestemmingsplan een doorslaggevende rol.
6. Ontsluitingsweg
Reactie:
De ontsluitingsweg op de Ulicotenseweg is gesitueerd op ruim 60 meter ten zuiden van
aanvragers woning. Tussen de woning van aanvragers en de ontsluitingsweg liggen nog
4 woningen.
Overigens zijn er voor het hele plangebied volgens de toelichting op het
bestemmingsplan (5.2) 3 ontsluitingsmogelijkheden.
Een toename van verkeersbewegingen ter hoogte van aanvragers woning wordt niet
aannemelijk geacht en hebben aanvragers ook niet met onderzoek nader onderbouwd.
De commissie verwijst naar de toelichting onder 5.2 waarin de invloed van het
wegverkeer inzichtelijk is gemaakt en een aanvaardbaar akoestisch klimaat is
aangetoond.
De commissie ziet geen aanleiding te veronderstellen dat aanvragers vanwege het
nieuwe plangebied te maken krijgen met overlast van binnenschijnende koplampen.
Samenvattend :
Ziet de commissie geen aanleiding om het conceptadvies te herzien.
12
planschadeadvies Ulicotenseweg 13 b Chaam / AJC van Rooij
14.
Ruimtemeesters
Definitief planschadeadvies W.A.J. Wouters en C.J.M. Wouters – van Meel
Wij adviseren het college van burgemeester en wethouders van de gemeente AlphenChaam definitief om:


de aanvraag om tegemoetkoming in planschade van W.A.J. Wouters en C.J.M.
Wouters – van Meel, wonende Ulicotenseweg 13 b te Chaam af te wijzen;
aan aanvragers het betaalde recht zoals bedoeld in art. 6.4 lid 4 Wro niet te
restitueren.
‘s-Hertogenbosch, 2 juni 2014.
De planschadecommissie,
Ruimtemeesters
P.B.M. Pesch (planschadeadviseur/voorzitter)
Ing. C.A. Schellekens (rentmeester/beëdigd taxateur NVR)
Voor deze,
Bijlagen:
1. Verslag hoorzitting + fotobijlage
2. kadastrale situatie
3. zienswijzen DAS, mr. B. de Jong
13
planschadeadvies Ulicotenseweg 13 b Chaam / AJC van Rooij
Ruimtemeesters
Verslag hoorzitting planschadeverzoek WAJ Wouters, Ulicotenseweg 13b Chaam
Onderwerp:
Datum:
Plaats :
Aanwezig :
verslag hoorzitting planschadeverzoeken W.A.J. Wouters,
Ulicotenseweg 13b Chaam (Gemeente Alphen-Chaam) gericht tegen het
Bestemmingsplan “Den Brabander fase 3”
7 april 2014
Gemeentehuis Alphen
De heer en mevrouw Wouters (aanvragers)
de heer M. Gorissen (Gemeente Alphen-Chaam)
de heer P.B.M. Pesch, voorzitter planschadecommissie Ruimtemeesters
Samenvatting:
De heer Pesch heet de aanwezigen welkom en legt de procedure uit voor de behandeling
van de schadeverzoeken en vat kort de situatie samen aan de hand van enkele
tekeningen van het oude en nieuwe bestemmingsplan.
Mevrouw Wouters licht de aanvraag toe en zegt dat de privacy in tuin en op de 1e
verdieping zal worden aangetast door inkijk. Dat is minder het geval in de woonkamer.
Omdat het bouwperceel is opgehoogd, ligt de goot- en nokhoogte dan ook hoger dan het
bestemmingsplan toelaat.
De heer Pesch legt uit dat deze goot- en nokhoogte wordt bepaald vanaf peil.
De heer Wouters zegt dat in 1994 bij aankoop van hun huis er rust en stilte was met een
agrarische bestemming. Nu komt er een woonwijk waardoor het karakter van het gebied
is gewijzigd van agrarisch naar wonen. De overlast is cumulatief gezien nadeliger.
(geluid, verkeerstoename, licht en privacynadeel).
De heer Gorissen geeft desgevraagd aan dat het om een uitbreidingslocatie gaat waarbij
voorzienbaarheid eerst vanaf 2001 kan gelden met het Centrumplan Chaam en de
Structuurvisie. Deze zijn vastgesteld na aankoop door familie Wouters.
De heer Pesch zegt dat de afstanden volgens de website ruimtelijkeplannen.nl tussen
woonhuis Wouters en de nieuwe bouwstrook uit Den Brabander fase 3 ongeveer 80
meter bedraagt en tussen de achterzijde van de garage op het perceel van familie
Wouters en de bouwstrook ongeveer 46 meter.
Deze bestaande eigen garage wordt ook als belemmerend bouwwerk voor inkijk en
uitzicht in de planvergelijking betrokken.
Tevens wordt in het nieuwe bestemmingsplan voorzien in een groenstrook ter breedte
van 6 meter en ligt er nog een ander bestemmingsplan “Den Brabander Terpzone” tussen
hun perceel en Den Brabander fase 3.
De heer Pesch sluit tenslotte de zitting waarna hij zich ter plaatse oriënteert.
14
planschadeadvies Ulicotenseweg 13 b Chaam / AJC van Rooij
Ruimtemeesters
voorzijde Ulicotenseweg 13 b
achtergevel Ulicotenseweg 13 b
Zicht vanuit keukenraam
Vanaf achterste perceelsgrens
zicht vanaf terras
vanaf grens plangebied richting noordwest met tussenliggend
Bestemmingsplan Den Brabander Terpzone
15
planschadeadvies Ulicotenseweg 13 b Chaam / AJC van Rooij
Ruimtemeesters
16
planschadeadvies Ulicotenseweg 13 b Chaam / AJC van Rooij
Ruimtemeesters
17
planschadeadvies Ulicotenseweg 13 b Chaam / AJC van Rooij
Ruimtemeesters
18
planschadeadvies Ulicotenseweg 13 b Chaam / AJC van Rooij
Ruimtemeesters
19

Download Report