DEFINITIEF PLANSCHADEADVIES inzake de aanvraag ex artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening van: J.C. Koijen en A.J.E.M. de Kort-Godrie Zwanendries 2 4861 EJ Chaam (Gemeente Alphen-Chaam) schadelocatie: Zwanendries 2, 4861 EJ Chaam concept advies : 31 maart 2014 definitief advies : 15 mei 2014 Opdrachtgever: Gemeente Alphen-Chaam Afd. Beleid & Beheer dhr. M. Gorissen Postbus 3 5130 AA Alphen (NB) Uitvoering: Ruimtemeesters Daviottenweg 40 5222 BH ‘s-Hertogenbosch [email protected] www.ruimtemeesters.nl DAVIOTTENWEG 40 | 5222 BH ’s-HERTOGENBOSCH | 088-4002800 | www.ruimtemeesters.nl | Rabobank 1357.74.071 | KvK Eindhoven nr. 171.61639 | BTW-nr. NL 81.31.06.692.B.01 planschadeadvies Zwanendries 2 Chaam / JC Koijen Ruimtemeesters DEFINITIEF PLANSCHADEADVIES inzake de aanvraag ex artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening van: J.C. Koijen en A.J.E.M. de Kort-Godrie Zwanendries 2 4861 EJ Chaam (Gemeente Alphen-Chaam) schadelocatie: Zwanendries 2, 4861 EJ Chaam ______________________________________________________________________ 1. Wettelijk kader planschade (art. 6.1 Wet ruimtelijke ordening) Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. Een oorzaak als bedoeld in art. 6.1 lid 1 kan onder meer zijn : a. een bepaling van een bestemmingsplan of inpassingsplan, niet zijnde een bepaling als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid of van een beheersverordening als bedoeld in artikel 3.38; b. een bepaling van een planwijziging of een planuitwerking, onderscheidenlijk een ontheffing of een nadere eis, als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid onder a tot en met d; c. een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1 eerste lid onder b, c of g van de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht; d. de aanhouding van….. e. ….. f. ….. g. ….. De aanvraag bevat een motivering, alsmede een onderbouwing van de hoogte van de gevraagde tegemoetkoming en de aanvraag moet worden ingediend binnen vijf jaar na het moment waarop de oorzaak zoals bedoeld in art. 6.1 onherroepelijk is geworden. Binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager (art. 6.2 Wro) In ieder geval blijft voor rekening van de aanvrager: a. van schade in de vorm van een inkomensderving: een gedeelte gelijk aan twee procent van het inkomen onmiddellijk voor het ontstaan van de schade; b. van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is: 1°. van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of 2°. van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1. 2 planschadeadvies Zwanendries 2 Chaam / JC Koijen 2. Ruimtemeesters Inhoud aanvraag J.C. Koijen en A.J.E.M. de Kort-Godrie Bij aanvraagformulier van 13 augustus 2013, ingekomen bij de gemeente Alphen-Chaam op 19 augustus 2013 is door Adviesbureau De Meijerij gevestigd te Baarle Nassau namens J.C. Koijen en A.J.E.M. de Kort-Godrie wonende Zwanendries 2 te Chaam een aanvraag om tegemoetkoming in planschade als bedoeld in art. 6.1 Wro ingediend. De aanvraag is gericht tegen het bestemmingsplan “Keizershof” dat voorziet in de bouw van 21 grondgebonden woningen in het centrum van Chaam op het perceel kadastraal bekend Chaam, sectie E , nr. 5578 plaatselijk omsloten door de Bredaseweg, Roode Beek, Zwanendries te Chaam. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de raad op 6 september 2012 en in werking getreden en onherroepelijk geworden op 30 oktober 2012. Als gevolg van deze planologische wijziging menen aanvragers waardevermindering te ondervinden van hun eigendom vanwege (samengevat) : toename verkeersbewegingen, intensivering van gebruik, aantasting woon- en leefklimaat, inkijk, toename geluid, stankoverlast, lichthinder, aantasting uitzicht, aantasting daglichttoetreding en schaduwhinder, aantasting situeringswaarde en aantasting van flora en fauna. Als gevolg hiervan wordt de waarde van het object van aanvragers bij maximale invulling per peildatum gewaardeerd op € 500.000,- (oud) en nadat het nieuwe planregime in werking is getreden op € 470.000,- (omgerekend 6 % waardedaling) en komen aanvragers na aftrek van 2% Normaal maatschappelijk risico in aanmerking voor een vergoedbare schade van € 20.000,-. Tevens wordt verzocht om vergoeding van kosten voor rechtsbijstand en wettelijke rente. 2.1. Toepasselijk recht op de aanvraag Op de aanvraag is het recht van toepassing zoals bedoeld in art. 6.1 Wro en dient bij eventuele vaststelling van planschade in ieder geval 2% normaal maatschappelijk eigen risico in mindering te worden gebracht (voor rekening van aanvrager te blijven). Onder bijzondere omstandigheden kan de gemeente een hoger percentage dan het wettelijk normaal maatschappelijk risico van toepassing verklaren. 3. Procedure Op de behandeling van de aanvraag is de “Procedureverordening voor advisering tegemoetkoming in planschade Alphen-Chaam 2008” van toepassing, vastgesteld door de raad op 20 november 2008 en in werking getreden op 1 december 2008. Deze verordening schrijft de procedure voor bij behandeling van een aanvraag ingevolge artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening. Aan Ruimtemeesters B.V. gevestigd te ‘s-Hertogenbosch is opdracht verstrekt om terzake als onafhankelijk en deskundig adviseur (nader te noemen “de commissie”) advies uit te brengen. De commissie stelt zowel aanvrager, eventueel derde belanghebbende en het college van burgemeester en wethouders in de gelegenheid hun standpunt op de aanvraag nader toe te lichten cq. kenbaar te maken. De adviseur neemt ter plaatse de situatie op. De adviseur brengt eerst een conceptadvies uit en stelt partijen in de gelegenheid om binnen 4 weken na verzending van het conceptadvies een schriftelijke reactie daarop te geven bij de adviseur. Daarna wordt definitief advies uitgebracht aan het college. 3 planschadeadvies Zwanendries 2 Chaam / JC Koijen 4. Ruimtemeesters Ontvankelijkheid en belanghebbendheid aanvragers Volgens art. 6.1. kennen burgemeester en wethouders degene die schade lijdt op aanvraag een tegemoetkoming toe. Uit kadaster en openbare registers is gebleken dat mevrouw A.J.E.M. de Kort-Godrie sinds 10 december 1992 enig en volledig eigenaar is van het perceel kadastraal bekend Chaam, sectie E, nr. 4769 groot 5 are 75 ca. plaatselijk bekend Zwanendries 2 te Chaam. De woning van aanvragers betreft een vrijstaande woning met tuin en erf gesitueerd aan de zuidzijde van het nieuwe plangebied. De aanvraag is ingediend binnen 5 jaar na onherroepelijk worden van het nieuwe bestemmingsplan “Keizershof”. Aanvrager mevrouw A.J.E.M. de Kort-Godrie staat in een directe zakenrechtelijke betrekking tot de onroerende zaak en kan derhalve als belanghebbende worden aangemerkt. Nu het vermeende schadeveroorzakende bestemmingsplan in werking is getreden en onherroepelijk is, kan het college op de aanvraag in rechte een besluit nemen. Het recht om de aanvraag in behandeling te nemen is aan de gemeente voldaan zodat aanvrager in haar verzoek kan worden ontvangen. 5. Derde belanghebbende Maas-Jacobs Vastgoed BV Uit door de gemeente verstrekte informatie is de commissie gebleken dat sprake is van een derde belanghebbende zoals bedoeld in art. 6.4a Wet ruimtelijke ordening. Maas-Jacobs Vastgoed BV, gevestigd te Zundert heeft zich bij overeenkomst verbonden om aan de gemeente Alphen-Chaam de totale planschade te compenseren die onherroepelijk voor vergoeding in aanmerking komt. Derhalve is de heer J. Stoutjesdijk namens Maas-Jacobs Vastgoed BV betrokken in deze procedure op grond van de wet. 6. Horen van partijen De commissie heeft partijen conform de procedureverordening in de gelegenheid gesteld om te worden gehoord. Namens aanvragers is gemachtigde, de heer R. van Laarhoven van Adviesbureau De Meijerij verschenen op de hoorzitting op 18 december 2013. Derde belanghebbende Maas-Jacobs Vastgoed BV heeft in persoon van de heer J.Stoutjesdijk op 19 december 2013 laten weten het concept planschadeadvies af te wachten. De gemeente was vertegenwoordigd door de heer M. Gorissen. Van de hoorzitting is verslag gemaakt dat als bijlage aan dit advies is toegevoegd. 7. Oriëntatie / plaatsopname De commissie heeft zich ter plaatse op 18 december 2013 georiënteerd, waarbij een fotoreportage is samengesteld en toegevoegd aan dit advies. 4 planschadeadvies Zwanendries 2 Chaam / JC Koijen 8.0 Ruimtemeesters Toetsingskader beoordeling planschadeclaim De commissie dient zich volgens vaste rechtspraak te beperken tot de vraag of aanvragers ten gevolge van het vermeende schadeveroorzakende bestemmingsplan planologisch nadeel ondervinden en aanspraak op een tegemoetkoming in schade kunnen maken. De aanvraag is gericht tegen het bestemmingsplan “Keizershof”. Het juridische kader voor de beoordeling is in dit geval de vergelijking van het bestemmingsplan “Keizershof” met het direct hieraan voorafgaande planologische regime het bestemmingsplan “Kom Chaam 2005”. Nadrukkelijk wordt gesteld dat in de planvergelijking niet mag worden uitgegaan van feitelijkheden of de feitelijke situatie. Bij de planvergelijking worden de maximale bouw- en gebruiksmogelijkheden van beide bestemmingsplannen met elkaar vergeleken. Er wordt als het ware een fictieve invulling beoordeeld. Eventuele vrijstellingsbepalingen of wijzigingsbevoegdheden blijven volgens vaste rechtspraak buiten beschouwing omdat de toepassing van deze bepalingen een zelfstandige planschadegrondslag vormen in de Wro. De commissie mag bij die planologische invulling uitgaan van de voor aanvrager meest ongunstige invulling, ook als die ongunstigste invulling niet de meest voor de hand liggende is. Ook praktische bezwaren aan de maximale invulling van het oude plan staan hieraan niet in de weg (AbRS d.d. 30 maart 2005, LJN-nummer 200405136/1). Nogmaals wordt benadrukt dat volgens vaste jurisprudentie de gevolgen van feitelijk gerealiseerde situaties in de beoordeling geen rol in de planvergelijking spelen. (Hiermee wordt bijvoorbeeld gedoeld op de functie van afschermende beplanting zoals heggen, of hoge bomen die vanwege het seizoensgebonden groenkarakter en tijdelijke en toevallige wensen van eigenaren niet van invloed mogen zijn in de beoordeling). De commissie mag wel eventuele aanwezige groenblijvende erfbeplanting op het eigen perceel van aanvrager meewegen in eventuele taxatie van planschade als schadeverminderende factor (AbRS 30-5-2007 nr. 200608560/1). Volgens de wet wordt in ieder geval het normaal maatschappelijk risico van 2% bij de schadebeoordeling betrokken. In de beoordeling zullen ook eventuele voordelen die voortvloeien uit het nieuwe planologische regime worden meegewogen en eventueel worden verrekend met de nadelen. Ook als de schade anderszins verzekerd is in geld of natura (bv. grondruil), dan wordt dit in mindering gebracht op de totale schade. 9.0 'Oude' planologische regime: bestemmingsplan Kom Chaam 2005 Het perceel (de percelen) waarop de nieuwe 21 grondgebonden woningen inmiddels in aanbouw zijn, was (waren) voorheen gelegen in het oude bestemmingsplan “Kom Chaam 2005” en de gronden waren hierin bestemd tot “Horecadoeleinden – H”, “Bedrijfsdoeleinden – B(6)” en “Tuinzone 2”. Dit bestemmingsplan is door de raad vastgesteld op 2 november 2005 en volgens opgave van de gemeente in werking getreden op 14 december 2005 en op 21 november 2007 onherroepelijk geworden. 5 planschadeadvies Zwanendries 2 Chaam / JC Koijen Ruimtemeesters (fragment bestemmingsplan “Kom Chaam 2005” met blauw omlijnd perceel aanvragers) Samengevat golden (voorzover relevant) voor de diverse bestemde gronden de volgende bouw- en gebruiksvoorschriften. Tuinzone 2 (art.6) Deze gronden zijn bestemd voor tuin, uitoefening van beroep aan huis waarbij afhankelijk van de perceelsgrootte tot een maximum van 75 m2 bijgebouwen en aanbouwen mogen worden gebruikt voor beroep aan huis, in- en uitritten, ontsluitingswegen en paden, waterpartijen, terrassen en bouwwerken. Er mogen aanbouwen- en bijgebouwen worden gebouwd ten dienste van de bestemming woondoeleinden. Per bouwperceel mag maximaal 60% worden bebouwd. Afhankelijk van de oppervlakte van een bouwperceel kan tussen 50 m2 en maximaal 150 m2 bijgebouwen en aanbouwen worden gebouwd in een goothoogte van 3 meter en een maximale bouwhoogte van 5 meter op een afstand van 3 meter van de zijdelingse perceelsgrens tot het openbaar gebied. Terreinafscheidingen mogen 2 meter hoog zijn. Horecadoeleinden – H – (art.12) Deze gronden zijn bestemd voor horecabedrijven, ontsluitingswegen en paden, parkeervoorzieningen, erven, tuinen en terreinen en bouwwerken en voorzieningen. Er zijn twee bouwzones aangegeven (bouwzone 1 en bouwzone 2). Dit is met een stippelarcering op de plankaart aangegeven ten noordoosten van de bouwgrens van het pand Bredaseweg 33. Bouwzone 1 is voor de beoordeling van de aanvraag in dit geval niet relevant. Voor bouwzone 2 geldt een maximaal bebouwingspercentage van 50%. Gebouwen t.b.v. horecadoeleinden mogen een goothoogte hebben van maximaal 3 meter en een nokhoogte van 7 meter (volgens aanduiding op de plankaart) en voor een woning 6 planschadeadvies Zwanendries 2 Chaam / JC Koijen Ruimtemeesters geldt een goothoogte van maximaal 6 meter en een maximale bouwhoogte van 10 meter. Terreinafscheidingen mogen 2 meter hoog zijn. Bedrijfsdoeleinden – B – (art. 8) Deze gronden zijn bestemd voor industriële- en ambachtelijk verzorgende bedrijven en bedrijfsactiviteiten volgens de categorie 1 en 2 van de lijst van bedrijfsactiviteiten, meer specifiek volgens de plankaart voor een bouwbedrijf (nader aangeduid met B(6). Tevens zijn o.a. ontsluitingswegen en paden en parkeervoorzieningen toegestaan. Binnen de bouwgrenzen van bouwzone 2 mogen gebouwen worden gebouwd tot een oppervlakte van 70% in een goothoogte en maximale bouwhoogte van 7 meter. 10.0 “Nieuwe” planologische regime: bestemmingsplan “Keizershof” Op 6 september 2012 heeft de raad het bestemmingsplan “Keizershof” vastgesteld. Dit bestemmingsplan is in werking getreden en onherroepelijk geworden op 30 oktober 2012. Dit bestemmingsplan maakt de bouw van 19 nieuwe grondgebonden woningen mogelijk op perceel E, nr. 5578. In het plan is een bestaand horecapand met woning (Bredaseweg 33) en een bestaande vrijstaande woning (Bredaseweg 31) opgenomen. Volgens de Notitie Inbreidingslokaties 2008 is de lokatie Keizershof in de toelichting van het bestemmingsplan benoemd als inbreidingslokatie. Het plan is gelegen in de dorpskern van Chaam. Uitsnede kaart “Inbreidingslocaties Chaam”, onderdeel van de Notitie Inbreidingslocaties uit 2008. De locatie Keizershof is weergegeven als locatie 5. De peildatum voor het ontstaan van eventuele planschade is de datum waarop het nieuwe bestemmingsplan in werking is getreden, te weten 30 oktober 2012. 7 planschadeadvies Zwanendries 2 Chaam / JC Koijen Ruimtemeesters Verbeelding bestemmingsplan “Keizershof” (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl ) De in dit bestemmingsplan – voor de planvergelijking – meest relevante bestemmingen zijn de bestemmingen “wonen” en “verkeer-verblijfsgebied”. De bestemming “gemengd” die aan het horecapand Bredaseweg 33 is toegekend ligt op een zodanige afstand van aanvragers eigendom dat dit een nauwelijks relevante invloed heeft in de planvergelijking en verder buiten beschouwing blijft. Wonen (art.5) Deze gronden zijn bestemd voor wonen in maximaal 21 grondgebonden woningen aaneen gebouwd, 2-onder-1 –kap en vrijstaand met daarbij behorende bouwwerken, tuinen en erven en ontsluitingswegen. Vrijstaande- en 2-onder-1-kapwoningen mogen worden gebouwd in een goothoogte van 7 meter en bouwhoogte van 11 meter en bijbehorende bouwwerken mogen tussen 50 m2 en maximaal 150 m2 worden gebouwd in een goothoogte van 3,5 meter en maximale bouwhoogte van 5,5 meter. Verkeer-verblijfsgebied (art. 4) Deze gronden zijn bestemd voor langzaam en gemotoriseerd verkeer, met daarbij behorende groenvoorzieningen, trottoirs, paden, fietspaden en parkeerplaatsen. Er mogen enkel bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd niet hoger dan 6 meter. 8 planschadeadvies Zwanendries 2 Chaam / JC Koijen Ruimtemeesters De stedenbouwkundige verkaveling kan volgens het bestemmingsplan als volgt zijn: 11. Schadeanalyse Uit de jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State volgt dat er een aantal schadefactoren bestaat die aanleiding kunnen vormen voor een planologische verslechtering met aanspraak op tegemoetkoming in planschadevergoeding, zoals: verlies van privacy; verlies van uitzicht; intensivering leef- en verblijfsklimaat; inboeten aan situeringswaarde; vermindering dag- en zonlichttoetreding, schaduwwerking; toename verkeer en parkeeroverlast. vervallen van bouwmogelijkheden 11.1. Algemene situering eigendom aanvragers J.C. Koijen en A.J.E.M. de Kort-Godrie De vrijstaande woning van aanvragers is gesitueerd aan de zuidzijde van het nieuwe plangebied in het centrum van Chaam. De woning is met de achtergevel gericht naar het nieuwe plangebied. Rondom de woning van aanvragers zijn eveneens vrijstaande en 2-onder-1-kap-woningen gesitueerd. 9 planschadeadvies Zwanendries 2 Chaam / JC Koijen Ruimtemeesters De woning van aanvragers ligt op de hoek aan een kruispunt in de woonwijk in dicht bebouwd verstedelijkt gebied. 11.2. Analyse bouwmogelijkheden Volgens het oude bestemmingsplan konden aanvragers ten noorden primair worden geconfronteerd met een achtertuin-bestemming waar bijgebouwen konden worden gebouwd tot een maximum van 150 m2 in een goothoogte van 3 meter en nokhoogte van 5 meter. Noordelijker konden ten behoeve van de horecabestemming in bouwzone 2 tot 50% van de bestemming gebouwen in een goothoogte van 3 meter en nokhoogte van 7 meter worden gebouwd. In de bedrijfsbestemming (minder relevant vanwege de grotere afstand tot aanvragers eigendom) konden bedrijfsgebouwen tot 7 meter hoogte worden gebouwd tot 70% van het bouwvlak. In de nieuwe situatie worden aanvragers geconfronteerd met 19 nieuwe woningen in 2 bouwlagen met kap in diverse klassen op een kortste afstand van ongeveer 3-5 meter van hun achterste perceelsgrens. De ontsluitingsweg voor het binnengebied waaraan 13 woningen zijn gesitueerd, ligt met de in-uitrit echter aan de Roode Beek noordelijk van het eerste nieuwe bouwblok. De commissie stelt vast dat de bebouwingsmogelijkheden op de gronden per saldo in omvang en hoogte in zekere mate zijn toegenomen. Het ruimtelijke effect hiervan op de eigendom van aanvragers, wordt hierna per schadefactor beoordeeld. 11.3. Analyse gebruiksmogelijkheden Het gebruik van de gronden wijzigt van tuin naar wonen en van horeca en bedrijfsvoering naar wonen. In beginsel stelt de commissie dat door het verdwijnen van de bedrijfsbestemming en het terugdringen van de horecabestemming er per saldo weliswaar een voordelige wijziging van gebruik plaatsvindt, doch de gronden wel intensiever kunnen worden gebruikt vanwege bewoning en de daarmee verband houdende infrastructuur. De gebruiksmogelijkheden worden dan ook verder verruimd in het nieuwe planregime en de gebruiksintensiteit zal ter plaatse in beperkte mate toenemen. Per schadefactor zal hierna worden beoordeeld welk effect dit heeft. 11.4. Privacy en woongenot De commissie stelt voorop dat aanvragers woning is gesitueerd in het centrum van Chaam in relatief dicht bebouwd verstedelijkt gebied bestaande uit hoofdzakelijk woningen. In deze verstedelijkte omgeving hebben aanvragers daarom vanwege het omliggende woongebied al in zekere mate privacyaantasting te dulden. Ook door de ligging aan het kruispunt met de Roode Beek en Horst hebben aanvragers meer dan elders in de woonwijk te maken met privacyaantasting vanwege verkeersbewegingen en passanten. Dat aan de achterzijde van hun perceel langs de Roode Beek nog geen woningen waren gebouwd, betekent volgens de commissie niet, dat – gelet op de logische verkavelingsstructuur van woningbouw aan de Roode Beek en het bestendige ruimtelijke beleid van de gemeente – woningbouw niet in de lijn der verwachting kon liggen. Bij intensivering van leef- en verblijfsklimaat waarbij privacy en woongenot kunnen worden aangetast, dient die intensivering naar de mening van de commissie een wezenlijke toename te geven van bijvoorbeeld woonomgevingsgeluiden en inkijk waarbij de kwaliteit van het woon- en leefklimaat onevenredig nadeliger wordt aangetast. 10 planschadeadvies Zwanendries 2 Chaam / JC Koijen Ruimtemeesters In de nieuwe situatie zullen de inkijkmogelijkheden in de woning van aanvragers vanuit de nieuwe woningbouw (maximaal 2 woningen) slechts in geringe mate toenemen omdat aanvragers zullen aankijken tegen een topgevel. Het woongenot en de privacy van aanvragers zal hierdoor in geringe mate nadelig worden beïnvloed. Vanuit overige woningen is vanwege de ligging amper inkijk mogelijk. Nogmaals stelt de commissie dat aanvragers door de omliggende woningbouw en situering van hun woning aan het kruispunt al in zekere mate te maken hebben met privacybelemmerende inkijk en aantasting van hun woongenot. De omvang van de inkijkmogelijkheden neemt derhalve in slechts in geringe mate toe. 11.5. Geluid, stank, licht De commissie acht het aannemelijk dat met het intensievere en meer permanente woongebruik de ook met wonen relevante woonomgevingsgeluiden en eventuele geur of stank relatief gezien zullen kunnen toenemen hoewel de invloed hiervan op het woongenot van aanvragers moeilijk objectief meetbaar is. Het aantal verkeers- en parkeerbewegingen zal relatief gezien wel toenemen doch van extra lichthinder van auto’s door in- en uitrijden en parkeren zal geen sprake kunnen zijn omdat de ontsluiting aan de Roode Beek ligt. 11.6. Uitzicht en schaduwwerking In algemene zin moet – naar mening van de commissie - bij de schadefactor uitzicht sprake zijn van verlies van waardebepalend vrij en weids uitzicht vanuit een woning door een substantiële toename van bouwmassa waarbij de ligging en afstand tussen de nieuwe bebouwing en de woning van aanvragers van belang is. De woning van aanvragers is gelegen in de kern van Chaam in sterk verstedelijkt gebied waarbij zij vanuit de achterzijde van hun woning uit konden kijken op (fictieve) bijgebouwen met daarachter horecabebouwing en bedrijfsbebouwing. Bezien vanuit die situatie kon aldus geen sprake zijn van een waardebepalend uitzicht zoals men dat bijvoorbeeld wel heeft aan de rand van een dorp met uitzicht over agrarisch cq. landelijk gebied. Aanvragers zullen in de nieuwe situatie in noordelijke richting weliswaar aankijken tegen (hoofdzakelijk twee) nieuwe woningen, doch de commissie kwalificeert dit uitzicht niet als waardebepalend in dit centrum dorpse woonmilieu van de kern van Chaam. Een aantasting van waardebepalend uitzicht acht de commissie in deze verstedelijkte woonomgeving dan ook niet aan de orde. Gelet op de ligging van nieuwe woningen ten noorden van aanvragers perceel, acht de commissie het niet aannemelijk dat aanvragers schaduwhinder zullen kunnen ervaren vanwege belemmerende bezonning. Een beperking van daglichttoetreding in de woning van aanvrager ten gevolge van de nieuwe woningen acht de commissie niet aan de orde en ook niet relevant omdat het Bouwbesluit erop toeziet en eisen stelt aan daglichttoetreding in de eigen woning via gevelopeningen. In de gevelopeningen van aanvragers eigen woning is wat dat betreft niets gewijzigd. 11.7. Situeringswaarde De commissie is van mening dat - in samenhang met de hierboven beoordeelde schadefactoren - de vrije ligging van aanvragers woning niet verder zal worden aangetast en de situeringswaarde niet zal inboeten nu hun woning deze vrije ligging zal behouden. De noordzijde kon – planologisch beschouwd – geen onbebouwd gebied zijn, uitgaande van maximale fictieve invulling (waarvan de commissie mag uitgaan). 11 planschadeadvies Zwanendries 2 Chaam / JC Koijen Ruimtemeesters 11.8. Aantasting flora en fauna Uitgaande van een fictieve maximale planologische invulling volgens het oude bestemmingsplan, acht de commissie het niet aannemelijk en evenmin aangetoond met nader onderzoek dat de flora en fauna ter plaatse vanwege het nieuwe planologische regime een nadelige invloed kan hebben op de waarde van aanvragers woning. In de toelichting van het bestemmingsplan “Keizershof” (blz. 23 e.v.) is aangetoond via een quickscan flora en fauna dat negatieve effecten zijn uitgesloten. Er zijn geen negatieve effecten m.b.t. gebiedsbescherming. Evenmin zijn er potentieel natuurlijke groeiplaatsen voor strikt beschermde (vaat)planten aangetroffen en compensatie is niet noodzakelijk. Ook zijn er geen vleermuizen of sporen van huisvesting van vleermuizen of beschermde diersoorten aangetroffen. Overige relevante schadefactoren die tot planologisch nadeel kunnen leiden, acht de commissie niet in geding. Samengevat stelt de commissie het volgende vast : 1. privacy/woongenot en inkijk worden in geringe mate nadeliger aangetast 2. er is geen sprake van belemmering van waardebepalend uitzicht 3. vanwege toename van verkeer- en parkeerbewegingen ontstaat er beperkte toename van geluid en stankoverlast 4. er is geen sprake van extra schaduwwerking 5. de situeringswaarde wordt niet aangetast 6. vermeende wijziging in flora en fauna is niet aangetoond en heeft geen effect op eventuele waardedaling 12. Normaal maatschappelijk risico Artikel 6.2 Wro bepaalt dat in ieder geval 2% van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade voor rekening van aanvrager blijft. In deze aanvraag ziet de commissie aanleiding om een hoger dan 2% normaal maatschappelijk risico vast te stellen en te laten blijven voor rekening van aanvragers. De jurisprudentie van de Raad van State over het normaal maatschappelijk risico (NMR) is sterk in ontwikkeling. Wettelijk mag in ieder geval bij vaststelling van schade een korting van 2% worden toegepast. Burgemeester en wethouders mogen een hoger dan 2% NMR toepassen. In de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (AbRS 2111-2012, nr. 201204333/1/A2, LJN: BY3737) is eerder gesteld dat bij de vraag of de schade geheel (dus meer dan 2%) tot het normaal maatschappelijk risico behoort te blijven, alle van belang zijnde omstandigheden van het geval moeten worden beoordeeld. Hierbij dienen volgens de Afdeling de volgende criteria te worden beoordeeld: 1. kan de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling worden beschouwd ? 2. lag de ontwikkeling in de lijn der verwachting, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen ? 12 planschadeadvies Zwanendries 2 Chaam / JC Koijen Ruimtemeesters 3. past de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving ? 4. past de ontwikkeling in het door de gemeente gevoerde planologische beleid (bijvoorbeeld een Structuurvisie) ? 5. wat is de afstand van de ontwikkeling tot de onroerende zaak ? 6. wat is de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel ? (Deze beoordeling staat los van de vraag of een ontwikkeling voor aanvragers voorzienbaar kon zijn op de datum van aankoop van het onroerend goed). Ad. 1. De commissie vindt dat de beoogde inbreiding met woningbouw in het centrum van Chaam als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd gelet op het stratenpatroon en de bestaande verkavelingsstructuur voor woningbouw in dit gebied. Ad. 2. Invulling met woningbouw parallel aan de Roode Beek acht de commissie in lijn der verwachting liggen. De verdere verdichting in het binnengebied wordt minder voor de handliggend beschouwd, gelet op het bestaande stratenpatroon waaraan voorgevels van woningen zijn gesitueerd. Ad. 3. De aard en omvang van de nieuwe woningbouw, bestaande uit 2 bouwlagen met kap, wordt passend beoordeeld binnen de bestaande ruimtelijke structuur van woningtypen in het plangebied. Ad. 4. De beoogde woningbouw past in het ruimtelijke planologische beleid van de gemeente. In de “Structuurvisie Plus 2001” van de gemeente wordt de locatie als passende inbreidingslocatie aangemerkt. Daarnaast is het plan Keizershof ook opgenomen in de “Structuurvisie wonen” vastgesteld op 17 maart 2011 waarin nog gesproken werd over 24 grondgebonden woningen én volgens de “Notitie inbreidingslocaties 2008” vastgesteld door de raad op 21 februari 2008 is de locatie Keizershof benoemd als inbreidingslocatie. In het oude bestemmingsplan “Kom Chaam 2005” zijn een bestaand bouwbedrijf en het horecapand Bredaseweg 33 specifiek bestemd te midden van omringende woningbouw in het centrum. Uit het bestemmingsplan dat aan “Kom Chaam 2005” vooraf ging, te weten het bestemmingsplan “Komplan Chaam” kan worden opgemaakt dat “Keizershof” was aangeduid als “dorpslint” waarin de gronden tevens waren bestemd voor o.a. woondoeleinden (art.12). (bestemmingsplan “Komplan Chaam” met rood omlijnd het perceel van aanvragers in dorpslint). Bovenstaande verklaart dat de gemeente in bestendig ruimtelijk beleid voortdurend de intentie heeft vastgelegd om de locatie Keizershof voor woondoeleinden te bestemmen 13 planschadeadvies Zwanendries 2 Chaam / JC Koijen Ruimtemeesters en het in die zin voor aanvragers, mede gelet op de verkavelingsstructuur aan de Roode Beek, derhalve in de lijn der verwachting kon liggen dat woningbouw parallel aan de Roode Beek met aan redelijkheid grenzende waarschijnlijkheid tot de mogelijkheden kon behoren. Ad. 5. De kortste afstand van aanvragers woning tot de nieuwe woningbouw bedraagt ongeveer 3-5 meter. Ad. 6. De omvang van het veroorzaakte nadeel is opgenomen onder hoofdstuk 11 van dit advies in de samenvatting. Gelet op bovenstaande beoordeling is de commissie van mening dat voor aanvragers een volledig (100%) NMR dient te gelden en dit in taxatie dient te worden betrokken. 13. Voorzienbaarheid / actieve risicoaanvaarding Algemeen Als een koper ten tijde van aankoop van zijn onroerend goed wist of had kunnen weten dat een negatieve ontwikkeling zich zou kunnen voordoen dan wordt hij geacht het risico van schade bij aankoop van zijn woning te hebben aanvaard. In dat geval dient de planschade voor zijn rekening te blijven (dit wordt ook wel actieve risicoaanvaarding genoemd). Een aanstaande planologische ontwikkeling met nadelige gevolgen moet blijken uit concreet genomen beleidsvoornemens of vastgestelde en gepubliceerde documenten op datum van koop door de aanvrager(s). Van een redelijk denkend en handelende koper mag worden verwacht dat hij bij de gemeente informatie inwint omtrent de planologische situatie van het perceel en de directe omgeving. Het is volgens de jurisprudentie niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft (AbRS 18-8-2010, LJN:BN4292). Voorzienbaarheid kan daarom ook blijken uit een niet goedgekeurd of onherroepelijk geworden bestemmingsplan of een ontwerpplan. Andere documenten kunnen zijn een ontwerpstructuurschets, die nog niet is vastgesteld en nog geen formele status heeft én gedurende een bepaalde termijn ter inzage heeft gelegen in welke periode een ieder kennis daarvan heeft kunnen nemen. Ook kan er op basis van de ligging van de aan te kopen woning of grond in relatie tot de structuur van de (bebouwde) omgeving een verzwarende plicht gelden tot inwinnen van informatie bij de gemeente over voorgenomen ontwikkelingen in de omgeving (AbRS 221-2003, LJN:AF3161). Voorzienbaarheidstoets aanvragers J.C. Koijen en A.J.E.M. de Kort-Godrie Aanvrager mevrouw de Kort-Godrie heeft het perceel, thans sectie E, nummer 4769 in eigendom verkregen bij notarieel transport op 10-12-1992. Ten tijde van koop heeft de commissie niet uit gemeentelijke documenten kunnen vaststellen dat de woningbouwontwikkeling “Keizershof” voor aanvragers uit gemeentelijke ruimtelijke plannen concreet voorzienbaar kon zijn. Dit kon niet uit bijvoorbeeld een bestemmingsplan van de gemeente bekend zijn. Dit betekent dat de schade niet voorzienbaar kon zijn. 14 planschadeadvies Zwanendries 2 Chaam / JC Koijen 14. Ruimtemeesters Deskundigenkosten Ingevolge artikel 6.5, onder a, van de Wro vergoeden burgemeester en wethouders, indien het een tegemoetkoming, als bedoeld in artikel 6.1 toekent, daarbij tevens de redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand. Onder redelijkerwijs gemaakte kosten dient niet te worden verstaan de kosten die de aanvrager met betrekking tot de indiening van de aanvraag heeft gemaakt, maar wel de kosten die de aanvrager maakt vanaf het moment dat de door het college ingeschakelde deskundige een conceptadvies dan wel advies over de aanvraag aan het college heeft uitgebracht tot het moment dat het college op de aanvraag een besluit heeft genomen waartegen rechtsmiddelen kunnen worden ingesteld. Daarbij is niet van belang of het commentaar van de aanvrager leidt tot aanpassing van het advies. (zie AbRS 11-7-2012 nr. 201109124/1/A2). De commissie adviseert burgemeester en wethouders van Alphen-Chaam om de deskundigenkosten van de door aanvrager ingeschakelde deskundige Adviesbureau De Meijerij gemaakt ten behoeve van de aanvraag, niet voor vergoeding in aanmerking te brengen. Het college van burgemeester en wethouders dient bij toekenning van planschade wel een besluit te nemen over redelijkerwijs gemaakte kosten van deskundige bijstand die worden gemaakt in het kader van het indienen van eventuele zienswijzen op het conceptadvies. 15. Taxatie van de planschade en vaststelling NMR Op basis van de samenvatting en conclusies uit het planvergelijking heeft taxatie plaatsgevonden van de planologische nadelen. Als peildatum wordt gehanteerd de datum waarop het bestemmingsplan Keizershof in werking is getreden, te weten 30 oktober 2012. Factoren als de ligging en de bereikbaarheid, de directe omgeving, de vorm en omvang van een perceel, de aard en de constructie van de opstallen, de staat van onderhoud ervan en de aanwendingsmogelijkheden bepalen de waarde van een onroerende zaak. Het normaal maatschappelijk risico is in de taxatie betrokken. Het betreft een vrijstaand woonhuis met ondergrond, erf, tuin en verdere aanhorigheden, plaatselijk bekend Zwanendries 2, 4861 EJ te Chaam. Kadastraal is het perceel bekend als Chaam, sectie E, nr. 4769 groot 5 are 75 ca. Het object is in 1992 aangekocht en in 1993 gebouwd door aanvrager. Aanvrager heeft recentelijk geen verbouwingen of vernieuwingen uitgevoerd. Het in steen opgetrokken object is voorzien van een zadeldakconstructie bedekt met een gebakken pan. De verdiepingsvloer is van beton. De begane grond vloer is van beton. De kozijnen zijn van hardhout en voorzien van dubbel glas. Het object is goed geïsoleerd. Het object is aangesloten op de gangbare voorzieningen. De gehele woning is voorzien van een centraal stofzuigsysteem, vloerverwarming. Het globale beeld van de onderhoudsstaat en bouwkundige toestand van het object als geheel is goed. Deze beoordeling gebeurt op basis van een visuele - steekproefsgewijze - inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. De onderhoudstoestand van het dak is vanaf de begane grond waargenomen. De woning en de inpandige garage zijn voorzien van zinken dakgoten. 15 planschadeadvies Zwanendries 2 Chaam / JC Koijen Ruimtemeesters In het kader van de onderhavige taxatieopdracht heeft geen onderzoek plaatsgevonden naar de eventuele aanwezigheid van verontreinigingen in de bodem en van het grondwater evenals de eventuele aanwezigheid van asbest en houtparasieten in het object. Aanvrager heeft desgevraagd aangegeven dat er geen sprake is van relevante verontreiniging. In het kader van deze opdracht wordt aangenomen dat het niet aannemelijk is dat het object verontreinigd is, evenals dat het niet aannemelijk is dat er een waarde verminderende hoeveelheid asbest en/of houtparasieten aanwezig zijn. Er is geen kennis genomen van eventuele met het object verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf, van kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 16 Boek 3 BW en andere akten waarbij voor omschreven rechten werden gevestigd. Naar de mededeling van aanvrager zijn er in de openbare registers of andere akten geen bepalingen opgenomen die een wezenlijk zware belasting betekenen. Tevens zijn er bij aanvrager geen waarde verminderende gebreken van het object bekend. Het object heeft de volgende indeling: De begane grond van de woning is voorzien van een natuurstenen tegelvloer en muren en plafond met stucwerk. Via de entree/hal is via een houten trapopgang toegang naar de 1e verdieping, meterkast, geheel betegelde toiletruimte met fonteintje en de woonkamer. De riante woonkamer heeft een granieten schouw met een houtkachel en biedt via tuindeuren toegang tot de achtertuin. De woonkamer sluit aan op de keuken. Deze keuken heeft een degelijke keukeninrichting met kookeiland en bovenkastjes welke is voorzien van een granieten werkblad, gasfornuis en keramisch kookplaat, combimagnetron, afzuigkap, spoelbakken, inbouwkoelkast en vaatwasser. De keuken heeft tevens een kelderkast. De half betegelde bijkeuken is voorzien van een aansluiting aanwezig voor een wasmachine en droger en er is tevens een wasbak aanwezig. In de bijkeuken is tevens een inbouwkast. Vanuit de bijkeuken is er toegang tot de voor- en achtertuin en de garage en keuken. 1e Verdieping: De gehele bovenverdieping is voorzien van stucwerk wanden, laminaatvloer en mdf strokenplafond. Vanuit de overloop is toegang tot drie slaapkamers, kantoor, badkamer en vaste trapopgang naar de zolder. De woning is aan de voorzijde voorzien van een balkon en diverse dakkapellen. De geheel betegelde badkamer is voorzien van een toilet, ligbad, douche en een dubbele wastafel met badmeubel. Via het kantoor is toegang tot de bergzolder boven de garage. 2e Verdieping: De bergzolder boven de woning heeft een betonnen vloer, muren van stucwerk en het plafond bestaat uit isolatie dakplaten. De aangebouwde garage is uitgevoerd in metselsteen met spouw en kalkzandsteen binnenmuren en is voorzien van een betonvloer. De garage heeft een dubbele elektrische garagedeur. Via een vaste trapopgang is toegang tot een bergzolder. De rondom het object gelegen tuin is voorzien van diverse sierbeplanting, bomen, haagbeplanting, sierbestrating, grind, schutting van gedeeltelijk hout en metselwerk. In de tuin staan een berging/ houthok met golfplaten dak en een prieeltje. De achtertuin is toegankelijkvia een houten looppoortje. Aan de voorzijde van de woning is een riante oprit van sierbestrating. Het object is aan een rustige weg gelegen in het centrum van Chaam. In de nabijheid bevinden zich vergelijkbare woonobjecten. De waarde van het woonobject wordt per 30 oktober 2012, rekening houdend met de maximale mogelijkheden van het geldende bestemmingsplan(nen) getaxeerd op 16 planschadeadvies Zwanendries 2 Chaam / JC Koijen Ruimtemeesters € 510.000,00 en nadat het bestemmingsplan Keizershof in werking is getreden op € 494.000,00. Deze wijziging brengt derhalve een nadelig saldo met zich mee ter grootte van € 16.000,00. Artikel 6.2 Wro bepaalt dat in ieder geval 2% van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade voor rekening van aanvrager blijft. De jurisprudentie van de Raad van State over het normaal maatschappelijk risico (NMR) is sterk in ontwikkeling. Wettelijk mag in ieder geval bij vaststelling van schade een korting van 2% worden toegepast. In deze aanvraag ziet de commissie aanleiding om een normaal maatschappelijk risico van 100% vast te stellen en te laten blijven voor rekening van aanvragers. Zoals in hoofdstuk 12 van voorliggende rapportage omschreven, is in actuele jurisprudentie reeds gesteld dat bij de vraag of de schade geheel (dus meer dan 2%) tot het normaal maatschappelijk risico behoort te blijven, alle van belang zijnde omstandigheden van het geval moeten worden beoordeeld. Hiervoor zijn een zestal criteria te onderscheiden. Bij de toetsing aan deze criteria wordt in voorliggend geval geconcludeerd dat in casu 100% NMR dient te worden vastgesteld. Gezien de omstandigheden van het geval heeft de commissie bepaald dat de planschade die ontstaat volledig (100%) voor rekening van aanvragers dient te blijven. Voor de technische onderbouwing zie hoofdstuk 12. 16. Concept planschadeadvies en zienswijzen Op 31 maart 2014 heeft de commissie aan alle partijen het concept planschadeadvies per e-mail toegestuurd. De gemeente heeft bij e-mail van 2 april 2014 laten weten geen opmerkingen te hebben. Namens Maas-Jacobs Vastgoed B.V. heeft de heer J. Stoutjesdijk bij e-mail van 1 april 2014 laten weten geen aanvullingen en/of opmerkingen te hebben. Bij e-mail van 27 april 2014 heeft Adviesbureau De Meijerij namens aanvragers de heer J.C. Koijen en mevrouw A.J.E.M. de Kort-Godrie zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen zijn per brief in pdf meegestuurd en als bijlage aan dit advies toegevoegd. De planschadecommissie heeft hierop de volgende reactie. Bladzijde 2. Aangehouden waardevermindering In uw zienswijze stelt u dat de commissie uitgaat van een 3-tal bestemmingen uit het oude bestemmingsplan “Kom Chaam 2005” waaronder de bestemming “Tuinzone 1”. De commissie heeft echter onder hoofdstuk 9 (blz. 5 e.v.) gesteld dat voor de gronden waarop de nieuwe woningen zijn voorzien, o.a. de bestemming “Tuinzone 2” geldt. Uw veronderstelling is derhalve niet juist en berust op een misverstand. De bestemming “Tuinzone 1” is namelijk donkerder groen aangeduid volgens de legenda. Van belang is verder ter volledigheid dat de commissie heeft vermeld welke bestemmingen binnen de grenzen van het nieuwe plangebied zijn gewijzigd zodat de invloed daarvan op het perceel van uw cliënten kan worden beoordeeld. De voordelige wijziging laat zich in die zin verklaren dat door terugdringing van de horecabestemming in oppervlakte en omvang en het verdwijnen van de 17 planschadeadvies Zwanendries 2 Chaam / JC Koijen Ruimtemeesters bedrijfsbestemming het karakter van het gebied voor de omgeving in voordelige zin is gewijzigd nu daar een woonbestemming komt. U zegt dat de vergelijking tussen de beide horeca-bestemmingen niet naar voren komt in het concept. In het oude plan mochten horecabedrijven in de categorie 1 worden gevestigd terwijl dit in het nieuwe regime onbesproken blijft in het concept-advies. Volgens art. 12 Horecadoeleinden – H – van het oude planregime konden horecabedrijven in categorie 1 worden gevestigd. Volgens de begripsomschrijvingen art. 1 onder 44 wordt onder “horecabedrijf categorie 1” verstaan : “een horecabedrijf dat qua exploitatievorm aansluit bij winkelvoorzieningen en waar naast overwegend niet ter plaatse bereide kleinere etenswaren en in hoofdzaak alcoholvrije drank worden verstrekt. Bij de openingstijden wordt aangesloten op de openingstijden van de winkels, alsmede: een horecabedrijf waar in hoofdzaak bedrijfsmatig overwegend ter plaatse bereide maaltijden worden verstrekt, al dan niet in combinatie met het verstrekken van alcoholhoudende dranken, en die in het algemeen gedurende de avonduren zijn geopend, alsmede: een horecabedrijf waar in hoofdzaak bedrijfsmatig alcoholhoudende dranken worden verstrekt, al dan niet in combinatie met het verstrekken van kleinere etenswaren en/of (al dan niet mechanische) muziek ten gehore wordt gebracht. Deze bedrijven hebben een in het algemeen hoge bezoekersfrequentie gedurende de avond en de nacht.” In het nieuwe bestemmingsplan “Keizershof” is het bestaande horecabedrijf aan de Bredaseweg 33 positief bestemd en heeft het een beperkte uitbreidingsmogelijkheid gekregen met een beperkt onderscheid in typen horeca (dag- en avondhoreca en horeca met overnachtingsaccommodatie). Discotheken en bardancings zijn uitgesloten. Het horecapand Bredaseweg 33 krijgt in het nieuwe bestemmingsplan “Keizershof”de bestemming “Gemengd” (art.3). Volgens deze bestemming zijn deze gronden bestemd voor detailhandel, met inbegrip van volumineuze detailhandel en publiekgerichte dienstverlening, uitsluitend op de begane grond, waarbij geldt dat ondergeschikte functies ook op de verdieping zijn toegestaan, met dien verstande dat supermarkten zijn uitgesloten, kantoren en maatschappelijke voorzieningen. Hoofdgebouwen mogen alleen binnen het aangegeven bouwvlak worden gebouwd. De commissie is van mening dat – gelezen in samenhang met de begripsbepaling in het oude planregime van “horecabedrijf categorie 2” en “horecabedrijf categorie 3” (art. 1 onder 45 en 46) de oude horecabestemming nadeliger kon zijn op de woonomgeving dan in het nieuwe planregime, zeker nu in het nieuwe planregime discotheken en bardancings zijn uitgesloten en het bestaande horecapand een maatbestemming heeft gekregen. Bovendien ligt de woning van aanvragers op ruim 70 meter afstand van het horecapand en wordt het horecapand aan de zuid- en oostzijde afgeschermd door bouwvlakken waarin woningen kunnen worden gebouwd waardoor het als het ware wordt afgeschermd van de bestaande woningen aan de zuidzijde. Conclusie is dat de nieuwe bestemming “gemengd” voor aanvragers niet planologisch nadeliger is en daarmee geen waardeverminderend effect heeft op het eigendom van aanvragers. Verder staan aanvragers op het standpunt dat in “oude” tuinbestemming (hier moet Tuinzone 2 bedoeld zijn) slechts bijgebouwen mochten worden gebouwd bij een bestaande woning. Volgens art. 6 (Tuinzone 2) mogen bijgebouwen en aanbouwen worden gebouwd waarbij de oppervlakte is gerelateerd aan de oppervlakte van een bouwperceel. 18 planschadeadvies Zwanendries 2 Chaam / JC Koijen Ruimtemeesters Een bouwperceel is in art. 1 onder 20 van het bestemmingsplan “Kom Chaam 2005” gedefinieerd als : “een zelfstandig en aaneengesloten bebouwd of onbebouwd stuk grond, behorende bij een bestaand of op te richten bouwwerk of complex van bouwwerken waarop krachtens het plan bebouwing is toegelaten”. Hieruit leidt de commissie af dat aanvragers wel degelijk rekening hadden moeten houden met bijgebouwen waarbij bij planologische invulling uitgegaan mag worden van de voor aanvragers meest ongunstige invulling, ook als die ongunstigste invulling niet de meest voor de hand liggende is. Het bestemmingsplan staat hieraan niet in de weg. Met betrekking tot de inkijkmogelijkheden bent u van mening dat er een grotere impact ontstaat in de nieuwe situatie dan de commissie suggereert. De commissie deelt uw opvatting niet. Hoewel de commissie niet ontkent dat de inkijkmogelijkheden in geringe mate toenemen, kwalificeren wij deze toename in omvang als gering omdat vanuit andere woningen geen directe inkijk in de woning van aanvragers anders dan vanuit het direct aangrenzende bouwvlak. De combinatie van in geding zijnde schadefactoren beoordelende, kwalificeren wij de schade dan ook als gering. Aanvragers hebben niet met een andersluidende tegentaxatie van een erkend onafhankelijk taxateur aangetoond dat de schade zwaarder moet worden gekwalificeerd dan de commissie heeft getaxeerd. Normaal maatschappelijk risico De commissie stelt dat de planschade voor aanvragers volledig (dus 100%) voor rekening van aanvragers dient te blijven. Aanvragers bestrijden dat het plangebied Keizershof was opgenomen in de “Structuurvisie plus 2001”. De commissie verwijst in de Structuurvisie plus 2001 naar het volgende : Blz. 34 bovenaan : Volgens het gemeentelijk volkshuisvestingsplan streeft de gemeente ernaar om in de komende 10 jaar ongeveer 250 a 300 nieuwe woningen te realiseren waarvan 45% in Chaam. Blz. 43 (4.3) 2e en 3e alinea : Blz. 46 : 19 planschadeadvies Zwanendries 2 Chaam / JC Koijen Ruimtemeesters Blz. 47 : Voorzover aanvragers van mening zijn dat de gekozen nieuwe bebouwing aan de Roode Beek afwijkt van de omliggende woningtypen, merkt de commissie op dat het nieuwe bestemmingsplan “Keizershof” het planologisch mogelijk maakt om vrijstaande woningen te bouwen. Dat de mogelijke feitelijke bebouwing anders is, is in de planvergelijking niet relevant. Vergoeding deskundigenkosten De commissie adviseert burgemeester en wethouders in het conceptadvies om de deskundigenkosten van de door aanvrager ingeschakelde deskundige Adviesbureau De Meijerij gemaakt ten behoeve van de aanvraag, niet voor vergoeding in aanmerking te brengen. Bij toekenning van planschade wordt wel geadviseerd een besluit te nemen over redelijkerwijs gemaakte kosten van deskundige bijstand die worden gemaakt in het kader van het indienen van eventuele zienswijzen op het conceptadvies. Nu het advies afwijzend is, bestaat er wettelijk beschouwd (art. 6.5 onder a Wro) geen aanleiding om het collega te adviseren om tot vergoeding van deskundigenkosten over te gaan. 20 planschadeadvies Zwanendries 2 Chaam / JC Koijen Ruimtemeesters Samenvatting reactie op zienswijzen Samengevat ziet de commissie in de zienswijzen geen aanleiding om haar advies tot afwijzen van de aanvraag te herzien. Wij adviseren definitief om de aanvraag af te wijzen. 17. Definitief planschadeadvies J.C. Koijen en A.J.E.M.de Kort-Godrie Wij adviseren het college van burgemeester en wethouders van de gemeente AlphenChaam definitief om: de aanvraag om tegemoetkoming in planschade van J.C. Koijen en mevrouw A.J.E.M. de Kort-Godrie te Chaam af te wijzen; het betaalde recht zoals bedoeld in art. 6.4 lid 4 Wro niet te restitueren. geen deskundigenkosten te vergoeden. ‘s-Hertogenbosch, 15 mei 2014. De planschadecommissie, Ruimtemeesters Ing. C.A. Schellekens (rentmeester/beëdigd taxateur NVR) P.B.M. Pesch (planschadeadviseur/voorzitter) Voor deze, Bijlagen: 1. Verslag hoorzitting + fotobijlage 2. kadastrale situatie 3. zienswijzenbrief Adviesbureau De Meijerij 21 planschadeadvies Zwanendries 2 Chaam / JC Koijen Ruimtemeesters 22 planschadeadvies Zwanendries 2 Chaam / JC Koijen Ruimtemeesters 23 planschadeadvies Zwanendries 2 Chaam / JC Koijen Ruimtemeesters 24 planschadeadvies Zwanendries 2 Chaam / JC Koijen Ruimtemeesters 25 planschadeadvies Zwanendries 2 Chaam / JC Koijen Ruimtemeesters 26 planschadeadvies Zwanendries 2 Chaam / JC Koijen Ruimtemeesters 27 planschadeadvies Zwanendries 2 Chaam / JC Koijen Ruimtemeesters 28 planschadeadvies Zwanendries 2 Chaam / JC Koijen Ruimtemeesters 29 planschadeadvies Zwanendries 2 Chaam / JC Koijen Ruimtemeesters 30 planschadeadvies Zwanendries 2 Chaam / JC Koijen Ruimtemeesters 31 planschadeadvies Zwanendries 2 Chaam / JC Koijen Ruimtemeesters 32
© Copyright 2024 ExpyDoc
