Elimineren bestemmingsplan waarvoor onteigend wordt Taxatieaspecten Mr. H.J.A. (René) van Hoogmoed RT, rentmeester NVR VvOR / VOA 9 oktober 2014 1 Taxatieleer algemeen • Planologische mogelijkheden wegen zwaar bij waardebepaling • Extreem: artikel 6.1 Wro 2 Elimineren: waar val je op terug? a. voorafgaande lucratieve bestemming b. voorafgaande niet-lucratieve bestemming 1. neen: Rb Rotterdam 18-06/14 inzake BBL-Groenblauwe slinger (RBROT:2014:4915) 2. ja: Rb Rotterdam 21-05/14 inzake Gorinchem / Keijzer (RBROT:2014:4822) c. directe verwachtingswaarde 3 Ad a. en b.1: Taxatie met inachtneming planologie waar naar terug gegaan wordt Zie ook (oude) Markus / Matser rechtspraak 4 Ad b.2 en c. opties: i. agrarisch c.q. niet-lucratief Rb Zeeland-West Brabant (Middelburg) 1607/14 inzake Zeeland / De Meijer c.s. = eliminatie “woonbestemming”, agrarische waarde € 6,00 c.q. € 7,00 ii. verwachtingswaarde tussen niet-lucratief en wel-lucratief 5 Verwachtingswaarde • Ligging • Belendende bestemming(splannen)? • Zie discussie Gorinchem Verwachtingswaarde bekend uit oudere jurisprudentie. HR 14-06/02 inz. Noord-Holland / Koeckhoven (NJO 2003 nr. 4): ‒ Agrarische waarde <-> verwachtingswaarde als groenvoorziening bij kantorenpark 6 NB: • verwachtingwaarde <-> puur speculatief (dat laatste is niet: redelijk handelend koper) • casuïstisch: geen verwachtingswaarde HR 2202/02 inzake Noord-Holland / Van Staveren (BR 2003, blz. 803). Elimineren verkeersbestemming -> agrarische bestemming, maar geen voldoende reële verwachting waarmee redelijk handelend koper rekening zou houden 7 Recent: • Hof Den Haag 24-06/14 inzake Ballast Nedam / ZuidHolland (GHDA:2014:2057) Verwachtingswaarde na elimineren verkeersbestemming • HR 14-02/14 inzake 9 juli 2012 - arresten Zuid-Holland (HR:2014:326) Verwachting gebaseerd op verwachte bestemmingswijziging belendende gronden. Zie conclusie A-G 4.6: verwachtingswaarde door stapelen van fictie op fictie op fictie. 8 Ad c.: vgl Rb Limburg 20-08/14 inzake Limburg / Engels c.s. • verkeersbestemming elimineren • vervolgens: aansluiten bij waarde aanliggend bedrijventerrein, omdat onteigende daarin waarschijnlijk zou zijn opgenomen, verkeersbestemming weggedacht • “reguliere” ruwe bouwgrondwaarde € 23,-- m2 -> i.c. verwachtingswaarde € 20,-- m2 • noot: Rb-deskundigen subsidiair: agrarische waarde (± WEVAB) € 5,50 m2 9 Taxatie verwachtingswaarde • Niet-residueel, er is geen bestemmingsplan (nog afgezien van kritiek op residuele waarderingen) • Bandbreedte = volledig lucratieve bestemming <-> volledig niet-lucratieve bestemming 10 Redelijk handelend koper • opslagpercentage op de niet-lucratieve (agrarische) bestemming – bijvoorbeeld projectontwikkelaars destijds: 2x WEVAB • aftrek op lucratieve bestemming – vgl Limburg / Engels c.s. 11 Schiedam algemene voorwaarden erfpacht uit 1906 (!): “bij schatting courante verkoopwaarde grond in oog houden de prijzen uit de hand of bij de veiling onder normale omstandigheden (…) gelijkwaardige of ongelijkwaardige, in het laatste geval met inachtneming der aan te nemen verhouding.” 12 • WVG-taxaties: (destijds) ook verwachtingswaarde – maar dan juist wel op toekomstig bestemmingsplan • Fiscale taxaties: WEV <-> WEVAB 13 Benadering Gorinchem Uit vergelijkingstransacties: • bestemmingsplan-invloed elimineren. Ook van daaraan ten grondslag liggende voorafgaande planologische besluiten • in Gorinchem: mede stedenbouwkundig plan • WEVAB € 6,50 m2 vs. vergelijkingen WEV gedaagde € 50,-- m2 en meer. Rb. in navolging deskundigen: € 20,-- m2 14 De afbeelding k an niet worden weergegev en. Het is mogelijk dat er onv oldoende geheugen beschik baar is op de computer om de afbeelding te openen of dat de afbeelding beschadigd is. Start de computer opnieuw op en open het bestand opnieuw. Als de afbeelding nog steeds wordt v oorgesteld door een rode X, k unt u de afbeelding v erwijderen en opnieuw inv oegen. 15 • • • • • Courantheid Perceelsvorm Oppervlakte Datum <-> onteigening Beoogde bestemming – invloed (te elimineren) bestemmingsplan en onderliggende planologie Bedenk: koper zal die onteigenings-eliminatie in de praktijk niet c.q. anders toepassen 16 Zeven directe referentietransacties: • • • • De aldaar betaalde koopsom Gewogen ten opzichte van Gorinchem Op de hiervoor genoemde aspecten Wegingen ten opzichte van Gorinchem: neutraal – lager – hoger 17 Bruikbaarheid vergelijkingstransacties / de weging: • geldt ook voor agrarische waarde: in gerechtelijke onteigeningen is ervaring dat beide partijen een hoeveelheid aan, van elkaar afwijkende, transacties inbrengen • voor ruwe bouwgronde ten opzichte van agrarische waarde: gradueel verschil, maar geen principieel verschil, zij het met ficties? • plussen en minnen op beschikbare vergelijkingstransacties 18 Rechtspraak elimineren lucratieve bestemming • Recessie-rechtspraak? • Wat bij aantrekkende markt met prijzen projectontwikkelaars die wel gebaseerd zijn op beoogde bestemming? – inbengwaarde Grex = onteigeningsbasis = indicator exploitatiebijdrage 19 • Zelfrealisering en kostenverhaal via Grex: bij hogere resterende opbrengst dan WEVAB: aan wie komt winst toe? – politieke vraag; Den Uyl • In zo’n situatie eerder beroep op zelfrealisatie • Juridische fictie contra werkelijkheid 20 Problematiek: van eigenaar perceel grond wordt gedeelte onteigend en het andere gedeelte wordt verkocht op basis van driedeskundigen taxatie • onteigening: bestemmingsplan elimineren • driedeskundigen: niet-elimineren 21 Varia • Art. 40e Ow: Rb Limburg 13-08/14 inzake Weert / Van Gog (niet gepubliceerd) • Recent niet-elimineren: Rb Overijssel 27-11/13 inzake Hengelo / Ter Steege (RBOVE:2013:3345) 22 Dank voor uw aandacht en goodgoan [email protected] 23
© Copyright 2024 ExpyDoc
