リバースモーゲージとは？ーその実態と知名度調査ー名古屋学院大学経済学部経済学科３年生金子佳明北原涼目次１．リバースモーゲージとは？２．実際に行われている例３．アンケート調査の結果４．分析５．本研究のまとめ１．リバースモーゲージ（RM) とは？逆のor反対のリバースモーゲージ（reverse mortgage）「逆抵当融資」「住宅担保年金」つまり、住宅ローンの逆抵当or担保２－１．RMの仕組み①（イメージ図）お金が足りない自宅を担保に入れる借金をし、毎月年金という形でうけとる２－２．RMの仕組み②（イメージ図）相続契約者死亡その家を売却するか、リファイナンスして、借りた金額を返済リバースモゲージを返済した後に残った金額は、相続人のものになる。２－３．リバースモーゲージと住宅ローンの違い（イメージ図）住宅ローン購入融資リバースモーゲージ担保融資死後売却３．我が国のリバースモーゲージの概要公的民間主体開始時期利用対象者利用用途担保物件融資限度額不動産担保型生活資金貸付制度平成１４年６５歳以上、住民税非課税の低所得者主に生活資金戸建住宅のみ土地評価額１０００万以上土地調査額の７０％程度ひと月当たり３０万以内長介護世帯向け不動産担保型生活資金平成１９年６５歳以上、一定の不動産を有し生活保護基準に該当している世帯藻に生活資金戸建住宅、マンション評価額５００万以上土地及び建物の評価額の７０％程度（マンションの場合は５０％）マンション評価額は５０％以内武蔵野市昭和５６年市内に１年以上居住で概ね６５歳以上、福祉公社の家事援助等サービス利用者福祉公社の在宅福祉サービス、生活費、医療費、住宅改良費等戸建住宅、マンション（専有面積５０ｍ2以上、築年１３年以上）担保評価額の下限なし土地評価額の８０％以内、マンションは評価額の５０％以内 A信託銀行平成１７年６０～８３歳、三大都市圏エリアの居住者自由戸建住宅のみ土地評価額８０００万以上土地評価額の５０％厚生労働省出所）国土交通省「中古住宅の流通促進・活用に関する研究会より」４－３．（武蔵野市）融資内容と融資限度額日本で1981年武蔵野市で導入  福祉公社の有償在宅  担保の土地に対して売サービスの利用料買時価の80％まで、マ  生活費（1人月額8万円ンションに対して不動以内）・医療費（月額産鑑定額の50％まで 70万円以内） ※一戸建ての住宅その  住宅リフォーム費（1 ものには評価額はつかない契約が多い。件100万円程度）５．リバースモーゲージのメリット（イメージ図）死亡後に売却リバースモーゲージを利用お金がなくなる担保へ住宅に住みながら融資を受けられる６．RMのデメリット（概略）１．長生きによる融資限度額を超え２．金利上昇によるリスク３．土地の評価額の下落による担保割れ４．相続人のリスク５．評価額は土地のみ７．本研究（アンケート調査）の目的リバースモーゲージが日本でなぜ普及しないのか、その要因について、本研究で独自の調査を行い、明らかにする。調査の概要 ○ 調査委託会社株式会社バルク ○ 調査時期～２８日２０１３年１０月２４日 ○ 調査方法インターネット調査 ○ サンプル数 ○ 対象年齢１０００人６５歳以上の男女、持家調査の記述統計量  平均年齢：６９．９歳  大卒の比率：５４．７％  子供のいる比率（平均子供数：２．１人）：８９．２％  土地平均評価額（戸建世帯）：２３８５万円  家屋平均評価額（戸建世帯）：１０７０万円  マンション平均評価額（マンション世帯）：１７４４万円  平均収入：４７４万円設問① ＲＭの認知度 A.内容も知っている 13% C.初めて聞いた 63% B.聞いたことはある 24% 設問②ＲＭを知るきっかけ（設問①でA・Bを回答した人のみを対象） 0 20 雑誌や新聞 69.5 テレビ番組インターネット 31.5 8.6 講演や説明会 6.2 知り合い 5.1 金融機関 40 9.4 自治体 4 その他 2.4 （対象サンプル数は371人） 60 80 設問③ RMの利用意向度現在利用している 0.2 2.2 53.3 44.3 近いうちに検討したい生活に困れば検討したい利用したくない設問④ ＲＭの資金用途（RMを利用したい意向の人のみを対象） 0 20 老後の生活資金 67.2 老人ホームの入居資金自宅のリフォーム 40 34 12 レジャー資金 7.7 孫の資金援助 3.6 その他 3.2 60 80 設問⑤ＲＭを利用したくない理由（RMを利用しない意向の人のみを対象） 0 10 20 30 40 50 貯蓄が充分にある年金で賄える自宅を相続させる子の同意を得れない精算時の返済で子に迷惑がかかる地域的に難しい評価額が低く融資を受けれない担保の評価額がわからない融資条件が厳しいローンが残ってる長生きしたら返済に困るＲＭでも借金はいや信用できないその他 24.8 43.9 24 0.8 1.5 3.8 3.4 2.4 0.8 0.6 3.4 12.2 19.7 2.6 分析アンケート調査をしていく中で老後の蓄えの充足度 RMの利用意向度住宅の評価額大都市、地域分析設問⑥ 老後の蓄えの充足度とRM利用意向度との関係設問⑥住宅の売却度合いに対する意向調査（説明文）現在お住まいの住宅を、資金の必要性などから売却したい状況を想定します。売却時期は自分(または配偶者)の生涯において任意であり景気が回復した時期に売却できることも可能にします。なお売却価格は公示価格(固定資産税評価額の１．４倍した額)を基準にしてお考えください。設問⑥住宅売却度合いの住宅・地域別比較大都市の定義：札幌市、仙台市、千葉市、さいたま市、東京都23区、横浜市、川崎市、相模原市、新潟市、静岡市、浜松市、名古屋市、京都市、大阪市、堺市、神戸市、岡山市、広島市、北九州市、福岡市（20都市）。設問⑦住宅の売却容易度と老後の蓄えの充足度との関係９．調査の結果大都市戸建マンション地域戸建マンションＲＭの利用意向度住宅の評価額老後の充足度低い高額高い高い低額低い１０．本研究の結論ＣＶＣＲＭのニーズは地方にある！！だが現状は担保となる住宅は都市部に限定されている。地方は担保価値が低いから・・ということは・・・・・・・・・ＲＭを利用したい金融機関、自治体が提供しているＲ利用を考えているＭ人ミスマッチ！供給需要 RMのミスマッチの改善策① 政府がRMの損失負担する地方に住んでいる人自宅を担保に入れる売却できない損失が出るこの土地を‥‥ 政府が買い取る RMのミスマッチの改善策② 家屋の評価基準の見直し今までの評価基準土地のみの評価（家屋は無視）理想の評価基準土地と家屋の両方を評価本研究のまとめ  メリットよりデメリットがデカい  RMは利用できる範囲が狭い  都市圏と地方の利用意向がミスマッチ  家屋の評価基準の見直すべき