PowerPoint プレゼンテーション

環境都市計画5
地価と土地資源
北村眞一
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土地という資源
・都市は,土地を資源として成立する.
・土地の生産性が文明を形成した.
・土地をめぐる群,部族・豪族・武将の争い.
・江戸:農業生産→土地の価値:石高
・近代化:土地の資産価値:税法の変化
・土地資産が金融資産:工業化,商業化,「土地本
位制」,容積率と建ぺい率,立地条件による不動
産鑑定
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日本土地所有略史
・大化改新 班田制:一土地公有(朝廷),6才以上の良民男
女・奴婢に口分田を班給,死亡収公
・墾田永年私財の法(743)→荘園,不輸の権(ふゆのけん)
税を払わない貴族の手法→将軍・大名が守護・地頭による
土地配分と租税収集(物納)
・太閤検地・江戸:土地台帳と年貢(物納)
・明治:地租改正(明治6),地価→現金税納
地主と
小作に分かれる
・戦後:農地改革:土地再配分,自作農原則
・農業問題→国土・都市問題→金融問題
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地価をはかる不動産評価
収益価格:得られる収益で評価する
将来の収益を現在価値に変換合計
売却時の予想価格の現在価値
価格=Σ収益/(1+割引率)i
i
+ 売却予定価格/ (1+割引率)n
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不動産評価法
・下記の総合判断で評価
(1)原価を積算する.
購入価格+手数料など
(2)周辺の取引事例を比較する.
同種の最近の取引価格・市場状況
(3)収益還元法
収益価格の試算
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1.地価公示価格(公示地価)
1)国土交通省・土地鑑定委員会による.
2)毎年1月1日基準日.3月下旬に公示.
3)都市と周辺に標準地点を選び、2人の不
動産鑑定士が個々に調査をして評価.最
新の取引事情や収益性なども考慮,国内
の公的な土地評価の基準となる(この価格
を基準に比率をかけて他の評価を算定).
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2.路線価(相続税路線価・倍率価
格・相続税評価額)
1)国税庁による.
2)毎年1月1日基準日.8月頃発表.税務署,
国税局で閲覧可能.
3)地価公示価格・実勢価格・不動産鑑定士
評価を参考に決定する.
4)地価公示価格の8割が目安.相続税,贈
与税,地価税を算定する基準となる.
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3.固定資産税評価額
1)地方自治体(総務省)による.
2)3年毎の1月1日基準日.役所の固定資産
課税台帳に登録され,閲覧可能.
3)国の『固定資産評価基準』に基づき決定.
地価公示価格の7割が目安.固定資産税,
都市計画税,不動産取得税,登録免許税
の算定基準となる.
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4.基準地価(都道府県地価調査基準
地価格・都道府県地価調査結果)
1)都道府県による.
2)毎年7月1日が評価基準日.9月頃発表.
地価公示価格は都市計画区域内であるが,
都市計画区域外も含めて評価.調査は不
動産鑑定士による.地価公示価格と変わら
ず,国内の土地取引価格の目安になる.
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5.実勢価格
1)市場での取引による売買の価格.
2)含み益・含み損は評価額と実勢価格の差.
3)売買されて初めて価格が決まり,取引税
が決まる.不動産金融によって取引価格
が増大したため,不動産金融は規制され,
土地取引価格は低下した.
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都市計画の影響
・区域区分:市街化区域・市街化調整区域の
違いで,開発利益に差が出る→大きな影
響
・用途地域:容積率・建ぺい率で,業種と建
てられる建築の大きさが決まる.
・地価負担力
金融>商業
>住宅>農業>林業
・土地利用政策←→産業政策の連動
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首都圏
の地価
平成
17年
東急不動産
ホームページ
より
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http://www.tokyu-land.co.jp/map/chikabunpu/h17s/s-chika.html
地価の変動平成16年度
http://wwwwp.mlit.go.jp/hakusyo/
土地価格の低迷.土地白書ホームページより
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工業地騰貴:全総等工業開発
住宅地騰貴
区域区分1968
オイル
ショック
下落
地価の
長期変動
商業地騰貴
土地金融
規制1990
土地白書
ホームページ
より
http://wwwwp.mlit.go.jp/hakusyo/
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戦後地価土地政策
1)方→荘→号→番:転居の過程
2)土地所有者は農家である.
3)農家経済:戦後の農業バブル→農業低迷→農
家不動産兼業化→農家は3度土地を売る
4)1967騰貴対策:短期譲渡所得税負荷, 市街
化区域内農地の宅地並課税
5)バブルと崩壊:プラザ合意・円高・製造業海外移
転,株価と地価連動,金融センター東京デマ,不
動産金融規制で崩壊
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土地動向
・産業不況による地価の下落の継続傾向.
一部での横這い・上昇傾向がある.
・土地の所有から利用へ
保有による価格の上昇が見込めなくなり,
利用による収益へ見方が変化した.
・生活環境は少子・高齢化に向けた転換,介
護・福祉産業の伸び
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人口と土地
人口減・高齢化
世帯数減
→住宅需要減
→質的住宅化
→好立地条件
→都心回帰
土地白書HPより
http://wwwwp.mlit.go.jp/hakusyo/
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人口
移動
3大都市圏へ転入
東京圏のみ転入
名古屋大阪横這い
http://wwwwp.mlit.go.jp/hakusyo/
・東京圏以
外の住
宅需要
は,減
少・質的
転換
土地白書HPよ
り
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