環境都市計画５地価と土地資源北村眞一 1 土地という資源 • • • • • • 都市は，土地を資源として成立する．土地の生産性が文明を形成した．土地をめぐる群，部族・豪族・武将の争い．江戸：農業生産→土地の価値：石高近代化：土地の資産価値：税法の変化土地資産が金融資産：工業化，商業化，「土地本位制」，容積率と建ぺい率，立地条件による不動産鑑定 2 土地所有略史 • 大化改新班田制：一土地公有（朝廷），６才以上の良民男女・奴婢に口分田を班給，死亡収公 • 墾田永年私財の法（７４３）→荘園，不輸の権（ふゆのけん）税を払わない貴族の手法→将軍・大名が守護・地頭による土地配分と租税収集（物納） • 太閤検地・江戸：土地台帳と年貢（物納） • 明治：地租改正（明治６），地価→現金税納地主と小作に分かれる • 戦後：農地改革：土地再配分，自作農原則 • 農業問題→国土・都市問題→金融問題 3 地価をはかる不動産評価 4 不動産評価法 5 １．地価公示価格（公示地価） • 国土交通省・土地鑑定委員会 • 毎年1月1日が評価基準日。3月下旬に公示。 • 都市と周辺に標準地を選び、1地点につき 2人の不動産鑑定士が別々の調査をして評価。最新の取引事情や収益性なども加味され、国内の公的な土地評価の基準とも言えます。 6 ２．路線価（相続税路線価・倍率価格・相続税評価額） • 国税庁 • 毎年1月1日が評価時点。8月頃発表。閲覧は税務署や国税局で可能。 • 地価公示価格・売買の実例・不動産鑑定士などよる評価などを参考に決定。 • 地価公示価格の８割が目安。おもに相続税、贈与税、地価税を算定する基準となる価格です。 7 ３．固定資産税評価額 • 地方自治体（総務省） • 3年毎の1月1日に見直し。役所の固定資産課税台帳に登録、閲覧可能。 • 国の『固定資産評価基準』に基づき決定されますが、地価公示価格の7割程度が目安。固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税の算定に利用され、住まいと密接に関係しています。 8 ４．基準地価（都道府県地価調査基準地価格・都道府県地価調査結果） • 都道府県 • 毎年7月1日が評価基準日。9月頃発表。地価公示価格が都市計画区域内を対象にしているのに対し、都市計画区域外の林地なども含む。調査は不動産鑑定士によるもの。性格は地価公示価格とほぼ変わりませんが、地価公示価格と並んで国内の土地取引価格の目安になっています。 9 ５．実勢価格 • 市場での取引による売買の価格 • 含み益・含み損は所有時における評価額と実勢価格の差 • 売買されて初めて価格が決まり，取引税が決まる．不動産金融によって取引と価格がが増大．投機性を規制するために短期譲渡に高額な税をかける．バブルで不動産金融の規制 10 都市計画の影響 • 区域区分：市街化区域・市街化調整区域の違いで，開発利益に差が出る→大きな影響 • 用途地域：容積率・建ぺい率で，業種と建てられる建築の大きさが決まる． • 地価負担力金融＞商業＞住宅＞農業＞林業 • 土地利用政策←→産業政策の連動 11 首都圏の地価平成１７年東急不動産調査 12 年収５倍 13 平成１３年 14 地価の変動平成１６年度 15 地価の長期変動区域区分1968 土地金融規制1990 オイルショックＳ３５：工業地騰貴，Ｓ４２：住宅地，Ｓ５０：オイルショックＳ６４：商業地バブル，Ｈ：バブル崩壊 16 戦後地価土地政策 • 方荘号地： • 土地所有者は農家である． • 農家経済：戦後のバブル→農業低迷→農家不動産兼業化→農家は３度土地を売る • １９６７騰貴対策：税法上の短期譲渡所得税，市街化区域内農地の宅地並課税 • バブルと崩壊：プラザ合意・円高・製造業株価と地価，金融センター東京，金融規制 17 今後？ • • • • 中心部地価下落 →中心市街地活性化 →都市再生都市構造変化は継続 18