http://www.js-net.co.jp/ GUIDE BOOK マンションの大規模改修：工事別ガイドブック 03 建築編 バ ル コ ニ ー ・ 廊下・階段改修 GUIDE BOOK バルコニー・廊下・階段の改修で安全な暮らしを実現 マンションの大規模改修：工事別ガイドブック バルコニー・ 廊下・階段改修 バルコニー・廊下・階段改修工事は JSが計画からアフターサービスまでトータルにお手伝いします。 共用部分であるバルコニー、および共用廊下・共用階段は組合員が日常的に利用しますから、安 全性が確保されている必要があります。摩耗や剥がれ、滑りやすいといった状態を放置しておくと、 思わぬ転倒事故が発生するなど、組合員が安心して利用することができなくなります。そのため管 理組合は、日頃からメンテナンスを行うだけではなく、劣化症状に応じて改修工事を実施すること が大切です。 JSは40年以上にわたって、マンションの総合管理に携わり、小規模から大規模まで数々の改修工 事を手がけてきました。その豊富な経験で培われたさまざまなノウハウで役員の皆さまをバック アップし、計画から施工後のアフターサービスまで確かな技術で「バルコニー・廊下・階段改修工 事」をトータルにサポートいたします。 建築編 GUIDE BOOK バルコニー・廊下・階段の改修で安全な暮らしを実現 マンションの大規模改修：工事別ガイドブック バルコニー・ 廊下・階段改修 JSの３つの基盤 顧客 視点 専門 技術力 建築編 社会的 役割 GUIDE BOOK バルコニー・廊下・階段の改修で安全な暮らしを実現 マンションの大規模改修：工事別ガイドブック バルコニー・ 廊下・階段改修 JSの３つの基盤 顧客 視点 専門 技術力 建築編 社会的 役割 多くのお客様の声を着実に反映させ、総合的な管理ノウハウを生かした提案を実施。 GUIDE BOOK バルコニー・廊下・階段の改修で安全な暮らしを実現 マンションの大規模改修：工事別ガイドブック バルコニー・ 廊下・階段改修 JSの３つの基盤 顧客 視点 専門 技術力 建築編 社会的 役割 各分野の資格保有者が高度な専門技術力で、調査診断から改修までをサポート。 GUIDE BOOK バルコニー・廊下・階段の改修で安全な暮らしを実現 マンションの大規模改修：工事別ガイドブック バルコニー・ 廊下・階段改修 JSの３つの基盤 顧客 視点 専門 技術力 建築編 社会的 役割 緊急事故時間外受付など社会ニーズに応えた高品質で迅速なサービスを提供。 GUIDE BOOK 床の仕上げはどのタイプ？ マンションの大規模改修：工事別ガイドブック バルコニー・ 廊下・階段改修 床の状態から仕上げの種類を推測します。 バルコニー・廊下・階段の仕上げには、歩行性能はもちろん、雨水の浸透を防ぐ、滑りにくい、傷が つきにくいなどの性能が求められます。そのため、各種の材料や工法によって、防水性・防滑性・ 耐摩耗性や耐衝撃性を実現しています。改修工事にあたってはまず、バルコニーや廊下・階段が どのような床仕上げになっているのかを確認することが必要となります。 建築編 GUIDE BOOK 床の仕上げはどのタイプ？ 床仕上げの種類 マンションの大規模改修：工事別ガイドブック 建築編 バルコニー・ 廊下・階段改修 GUIDE BOOK 床の仕上げはどのタイプ？ 床仕上げの種類 塩化ビニルシート仕上げ 外観 表面に凹凸模様がついた帯状のシートが貼り 合わされた状態です。 特徴 厚さや色彩、強度などが均一で仕上りが美しく、 耐摩耗性や衝撃音吸収効果にすぐれているた め、改修時によく用いられる工法です。 用途 バルコニー・共用廊下・共用 階段などに使用されていま す。 マンションの大規模改修：工事別ガイドブック 建築編 バルコニー・ 廊下・階段改修 GUIDE BOOK 床の仕上げはどのタイプ？ 床仕上げの種類 塗膜防水仕上げ 外観 外観がゴム状で、表面が継ぎ目のない仕上げ となっています。 特徴 継ぎ目がないため仕上がりが美しく、複雑な形 状に対応できるなど施工性にもすぐれていま す。材質が比較的やわらかいため、金属や重 量のあるものが落下すると傷がつきやすくなり ます。ウレタン塗膜のなかには、施工時間の速 い超速硬ウレタンがあり、廊下や階段の改修 時に利用されています。 用途 主に軽歩行のバルコニーや ルーフバルコニーに使用さ れています。超速硬タイプは 中層住宅の共用階段に多く 使われています。 マンションの大規模改修：工事別ガイドブック 建築編 バルコニー・ 廊下・階段改修 GUIDE BOOK 床の仕上げはどのタイプ？ 床仕上げの種類 コンクリート版（PC版） 外観 表面がコンクリートのままとなっています。 特徴 防水性能のあるプレキャストコンクリート版が 利用されています。一部には、排水溝のみ塗 膜防水仕上げとなっている建物があります。 用途 バルコニー・廊下・階段に使用されています。 マンションの大規模改修：工事別ガイドブック 建築編 バルコニー・ 廊下・階段改修 GUIDE BOOK 床の仕上げはどのタイプ？ 床仕上げの種類 マンションの大規模改修：工事別ガイドブック 建築編 バルコニー・ 廊下・階段改修 防水性能のあるモルタル、あるいは防水剤をモルタルに混ぜ合わせ モルタル防水 とは？ ることによって防水層を形成するもので、長い歴史がありバルコニー や廊下・階段に用いられてきましたが、ひび割れや浮きなどが発生し やすく漏水原因となることから、近年では塗膜防水やシートによる防 水が主流となっています。 GUIDE BOOK 床の仕上げはどのタイプ？ 床仕上げの種類 タイル張り 仕上げの 場合は？ マンションの大規模改修：工事別ガイドブック 建築編 バルコニー・ 廊下・階段改修 床の仕上げがコンクリートの上にタイルを敷き詰めたタイル張り仕上 げになっている場合があります。タイルは見た目にもきれいで割れに くいのですが、経年により剥がれや浮きなどの劣化症状が現われま す。補修すれば長く維持できますが、劣化がひどくなった場合は貼り 替え工事を行います。 GUIDE BOOK 劣化症状とメンテナンスは？ マンションの大規模改修：工事別ガイドブック 建築編 バルコニー・ 廊下・階段改修 めくれや破断などのサインを見逃さず、こまめな補修を行います。 端部のめくれや摩耗、破断、退色といった状態が劣化のサインです。劣化症状を放置しておくと、 転倒などの事故につながることも考えられますから、こまめに補修を行い、歩行の安全性を確保す ることが大切です。そのためにも、日頃から劣化のサインを見逃さないようにしましょう。 GUIDE BOOK 劣化症状とメンテナンスは？ マンションの大規模改修：工事別ガイドブック バルコニー・ 廊下・階段改修 部位別 劣化症状とメンテナンス方法 ■ 床面 塩化ビニルシート仕上げ 経年劣化により、シートが縮んでジョイント部分が破断・退色することがあります。また、端部 がめくれたりします。さらに、摩耗すると滑りやすくなります。 めくれ ふくれ 建築編 危険性 シートに破断やめくれがある と、漏水や転倒などの事故に つながるだけではなく、美観 も損ねることになります。 メンテナンス方法 めくれや剥がれの部 分を接着したり、貼り 替えたりします。 GUIDE BOOK 劣化症状とメンテナンスは？ マンションの大規模改修：工事別ガイドブック 建築編 バルコニー・ 廊下・階段改修 部位別 劣化症状とメンテナンス方法 ■ 床面 塗膜防水仕上げ 下地の動きに追従できずに破断したり、コンクリートのひび割れ箇所や塗膜防水端部から 水分が浸入してふくれることがあります。また、経年劣化により塗膜が劣化して、退色したり します。さらに、摩耗すると滑りやすくなります。 摩耗 剥がれ 危険性 メンテナンス方法 塗膜のふくれが大きくなると、 塗膜が破れ、雨漏りすること があります。 著しいふくれは撤去し、 部分補修します。 GUIDE BOOK 劣化症状とメンテナンスは？ マンションの大規模改修：工事別ガイドブック 部位別 劣化症状とメンテナンス方法 建築編 バルコニー・ 廊下・階段改修 ■ 床面 コンクリート版（PC版） ひび割れ・欠損などの症状が発生します。 詰モルタルの浮き 危険性 メンテナンス方法 内部に雨水が浸入してコンクリート躯体を傷 めるほか、特にPC 版ジョイント部分の詰モ ルタル浮き、欠損によるつまずきや転倒など の事故につながる可能性が高くなります。 浮きの部分は樹脂を注入する か、撤去して特殊モルタルで補 修します。ひび割れ部分には、 特殊な樹脂を注入します。 GUIDE BOOK 劣化症状とメンテナンスは？ 部位別 劣化症状とメンテナンス方法 マンションの大規模改修：工事別ガイドブック 建築編 バルコニー・ 廊下・階段改修 ■ 階段部分（ステップ） 仕上げによって床面と同様の症状が発生します。また、滑り止めの金物に浮きが見られるよ うになります。 金物のはずれ 危険性 メンテナンス方法 転倒などの事故につながります から、危険性が高く、早急に修 繕する必要があります。 仕上げ材の浮きは部分補修します。 滑り止め金物は浮きが見られたら、取 り付け直すなどの補修を速やかに行 います。 GUIDE BOOK 劣化症状とメンテナンスは？ 部位別 劣化症状とメンテナンス方法 マンションの大規模改修：工事別ガイドブック バルコニー・ 廊下・階段改修 ■ ドレーン廻り バルコニーや共用廊下のドレーン廻り・排水溝が泥やゴミなどで詰まることがあります。 詰まり 危険性 ドレーン廻りや排水溝が詰まる と水が滞留するようになり、防水 機能の低下につながります。 建築編 メンテナンス方法 定期的な清掃を行い、水がスムーズ に流れるようにします。 GUIDE BOOK 改修にはどんな方法がある？ マンションの大規模改修：工事別ガイドブック バルコニー・ 廊下・階段改修 仕上げ材料の異なる、2つの改修方法があります。 バルコニーや共用廊下・共用階段の改修は、一般的に塩化ビニルシートか塗膜防水、どちらかの 方法になりますが、仕上げの材料によって工期や特徴が異なります。 既存仕上げによって、選べる方法にも制限がありますから事前に確認し、施工方法について、十分 な検討を行いましょう。 建築編 GUIDE BOOK 改修にはどんな方法がある？ マンションの大規模改修：工事別ガイドブック バルコニー・ 廊下・階段改修 材料別改修方法 既存仕上げ 塩化 ビニルシート 改修仕上げ 塩 化 ビ ニ ル シ ー ト 塗膜防水 改修 周期 工法：塩化ビニルシートを接着剤で 敷き込む工法です。 10 ～ 14 年 を下地に塗布して仕上げる工 コンクリート版 メリット デメリット ・施工時間が短く、施工後 すぐに歩行ができます。 通行止めの時間は任意 に設定できます。 ・廊下の長さや幅により、 シートのジョイントが必要 となります。 ・シートは工場で生産され るため、強度や厚さ、色 彩などを均一に保つこと ができます。 ・シートを接着剤ではるた め臭気が発生します ※側溝など形状の複雑な部分は、ウレタン塗膜 が施されます。また既存仕上げの状態により、 全面に塗膜防水を施工する場合もあります。 工法：ウレタンなどの液状の防水材 塗 膜 防 水 建築編 法です。硬化速度の速い超速 硬ウレタン塗膜は主に階段・ 廊下に使用されています。 8 ～ 10 年 ・狭い場所や複雑な形状 の場所でも施工しやすい 工法です。 ・下地の影響を受けやすく、 塗膜の厚さにムラができ やすくなります。 ・シームレスな被膜となる ため、ジョイント部の不安 がありません。 ・衝撃に弱く、耐候性がや や劣ります。 ・超速硬化ウレタンは、塗 布後数分で歩行が可能 となります。 ・硬化させるために通行 止めの時間帯が発生し ます。 GUIDE BOOK 改修にはどんな方法がある？ マンションの大規模改修：工事別ガイドブック バルコニー・ 廊下・階段改修 材料別改修方法 部位別工事の注意点 ●バルコニー ●階段・廊下 施工時には、エアコンの室外機、鉢植えと 施工時には、通行を禁止する時間帯が生じま いったものを移動または一時撤去する必要が す。あらかじめ組合員へ工事内容と注意点を あります。また、洗濯物が干せない期間があ 周知することが大切です。 りますから、あらかじめ組合員へ工事内容と 注意点を周知することが大切です。 建築編 ※既存の仕上げがコンクリートの場合、施工後には水が浸 透しなくなるため、水溜まりができることがあります。 GUIDE BOOK 改修にはどんな方法がある？ 材料別改修方法 マンションの大規模改修：工事別ガイドブック 建築編 バルコニー・ 廊下・階段改修 改修工事を行う場合は、事前に各部位を調査し、仕上げ材や時期な 実際の工事は どう進める？ どを検討します。バルコニーの改修では足場が必要となりますから、 外壁改修工事と同時に行うことが有効です。 なお、バルコニー改修工事を単独で行う場合は、鉄部塗装工事（バ ルコニー手摺りの塗り替えを伴う場合）を同時に行うことも有効です。 GUIDE BOOK 改修にはどんな方法がある？ 材料別改修方法 ﾙｰﾌﾊﾞﾙｺﾆｰ の改修は どうする？ マンションの大規模改修：工事別ガイドブック 建築編 バルコニー・ 廊下・階段改修 ルーフバルコニーにはウレタン防水を施す場合が多くみられます。そ の場合はウレタン防水層の上にタイルユニットを敷いたり、塩ビシー トを張る工法があります。また、防水層の上に押えコンクリートが施さ れている場合（シンダーコンクリート打ち）は、下地と防水層の間に湿 気が溜まってふくれの原因となりますから、湿気を逃がす脱気装置 を取り付ける脱気工法を組み合わせ、ふくれを防ぎます。 GUIDE BOOK マンションの大規模改修：工事別ガイドブック バルコニー・廊下・階段改修工事◆なるほど Q&A バルコニー・ 廊下・階段改修 Q1 どの程度の劣化症状で、改修工事を行ったらいいのでしょう。 A 通常、塩化ビニルシート仕上げで10～14年、ウレタン塗膜防水仕上げで8～10 年が改修周期と なっています。しかし、マンションの立地条件、使用頻度などが異なりますから、あくまでも目安とし ます。剥がれやめくれ、破断などの劣化症状が各所で見られるようになったら、改修周期前でも改 修工事を行うことを検討しましょう。放置しておくと、つまずきや転倒といった事故につながりかねま せんから、速やかに対応したいものです。 建築編 GUIDE BOOK マンションの大規模改修：工事別ガイドブック バルコニー・廊下・階段改修工事◆なるほど Q&A バルコニー・ 廊下・階段改修 Q2 バルコニーや廊下、階段が使用禁止となる期間があるでしょうか。 A 採用する改修方法によっても異なりますが、廊下や階段では約30分から1時間、バルコニーでは最 大3日間ほど歩行ができない時間があります。歩行禁止によって生活に不自由が生じますから、あ らかじめ組合員に工事を周知しておくことが重要です。また工事に伴い、バルコニーの荷物を移動 させる必要があります。鉢植えなどは管理組合が他に場所を設けて仮置きすることも検討しましょ う。 建築編 GUIDE BOOK マンションの大規模改修：工事別ガイドブック バルコニー・廊下・階段改修工事◆なるほど Q&A 建築編 バルコニー・ 廊下・階段改修 Q3 塩化ビニルシートと塗膜防水、どちらを選んだらいいのか迷います。 A 塩化ビニルシートには滑り止め効果といった機能性に加え、さまざまな色や模様があり、デザイン 性の高い床材となっています。耐摩耗性や耐候性にも優れていますが、側溝部分はウレタン塗膜 を利用するなど若干複雑な施工となります。その点、塗膜防水は継ぎ目がないので、床が滑らか に仕上がります。それぞれの特性をよく理解し、施工会社と相談しながら選ぶのがいいでしょう。 GUIDE BOOK マンションの大規模改修：工事別ガイドブック バルコニー・廊下・階段改修工事◆なるほど Q&A バルコニー・ 廊下・階段改修 Q4 予算計画はどのように立てたらいいのでしょう。 A 塩化ビニルシートや塗膜防水でも、仕様や工法によってコストが変わってきます。マンションの規模 や使用頻度、改修目的などを考慮しながら、仕様を検討するようにします。バルコニーや廊下、階 段の改修工事は、大規模改修工事や鉄部塗装工事と同時に行うことが有効な場合があります。そ の分、予算の調整ができる可能性もありますから、他の工事との同時実施も考えるといいかもしれ ません。 建築編 GUIDE BOOK マンションの大規模改修：工事別ガイドブック バルコニー・廊下・階段改修工事◆なるほど Q&A 建築編 バルコニー・ 廊下・階段改修 Q5 作業時の安全対策はどのようになっているのでしょうか。 A バルコニーや廊下、階段の改修工事は、生活の場で行われることになり、通行止め等が生じます。 それだけに、安全対策をしっかり行うことが重要です。資材が拡散したり、塗膜防水剤が飛散したり しないよう、細心の注意を払って工事が行われるように、事前に安全対策を確認しておきましょう。 GUIDE BOOK マンションの大規模改修：工事別ガイドブック バルコニー・廊下・階段改修工事◆なるほど Q&A バルコニー・ 廊下・階段改修 Q6 施工会社を選ぶポイントを教えてください。 A バルコニー・廊下・階段の改修工事は、防水性・耐摩耗性・耐衝撃性・耐候性などさまざまな機能を 実現しなくてはなりません。そのためには、使用する材料はもちろんですが、どれだけ丁寧で確実 な工事ができるのかがポイントとなります。それだけ工事に対するノウハウが必要ですから、各種 改修工事の経験が豊富で、丁寧な対応、特にアフターメンテナンスをしてくれる施工会社を選ぶこ とが重要です。 建築編 http://www.js-net.co.jp/
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