高層ビル建設における意思決定に関する研究７０１－３６４山本康晴はじめに • 近年六本木ヒルズやなんばパークスなど、高層ビルの建設が相次いでいる。建設費用を回収して、さらに利益を得るためには、回収期間の計画や賃貸料の設定が重要である。以上の問題について、モデルを構築し解析することによって代替案の優劣の検討を行う。問題設定代替案１ 30階計画年数50年家賃をそのままにする数年後老朽化家賃を値下げする代替案２代替案１と代替案２のどちらがよいか意思決定する。前提条件と記号の設定面積＝１０００㎡分譲部分 B:分譲価格（円/部屋） X年後ｔ：撤退していく店舗数（店舗) n≦１５店舗部分 A:店舗家賃（円/年・店舗） C2：管理費（円/年・㎡）Ｃ１：建設費（円） u：家賃が下がる率（u≦１）本論 • • • 以下、各代替案の計画期間におけるキャッシュフローの総和の定式化を行う。なお、高層ビルは１年後に完成する予定である。任意の年に生じるすべての収入および収支は、その年末にすべて換算されているものとする。代替案１ 4B(30  n［) S  P］1i 50 ｛ 25An［ M  P］ix 0 1 2 3 4 5 … x-1 50C・・1000[M  P]i50 2 30 C1 jx A(25n  a j t )(1 ［ S  P］ij )｝ ………… x aj 50 a j  j  x 1 (年) 代替案２ 4B(30  n［) S  P］1i 50 ｛ 25A(1  u) jx 25An［ M  P］ i x 0 1 2 3 4 5 … x-1 50C・・1000[M  P]i50 2 30 C1 aj n(1 ［ S  P］ij )｝ ………… x aj 50 a j  j  x 1 (年) 数値例による検討面積＝１０００㎡分譲部分 B:分譲価格１億２千万（円/部屋）１０年後ｔ：撤退していく店舗数２（店舗) N＝１０店舗部分 A:店舗家賃１８００千（円/年・店舗） C2：管理費６００（円/年・㎡）Ｃ１：建設費１００億（円） u：家賃が下がる率５％代替案１総収入￥24,815,415 ,316 ￥9,320,388, 350 ￥3,838,591, 277 0 1 2 3 4 5 … x-1 ￥11,656,435 ,690 ………… x ￥2,353,492, 830 aj 50 (年) a j  j  x 1 総費用￥12,353,492 ,830 ￥10,000,000 ,000 純利益￥12,461,922 ,487 代替案２￥9,320,388, 350 総収入￥25,814,617 ,029 ￥3,838,591, 277 0 1 2 3 4 5 … x-1 ￥12,655,737 ,502 ………… x ￥2,353,492, 830 aj 50 (年) a j  j  x 1 総費用￥12,353,492 ,830 ￥10,000,000 ,000 純利益￥13,461,124 ,199 結果 • ho=代替案１の純利益―代替案２の純利益＝\ー999,201,712 • ho<0より代替案２を採択したほうがよい。今後の課題 • 数値例を実際の市場のデータをもとに考える。 • 老朽化について考える。