Ordenanza - Ayuntamiento de Zumarraga

ORDENANZA
REGULADORA
DE
LAS
ACTUACIONES
TENDENTES
A
LA
MODIFICACIONDE USO, DE TERCIARIO A RESIDENCIAL, DE PLANTAS BAJAS Y OTROS
LOCALES EN AMBITOS CONSOLIDADOS DE SUELO URBANO RESIDENCIAL
ORDENANZA
REGULADORA
DE
LAS
ACTUACIONES
TENDENTES
A
LA
MODIFICACIONDE USO, DE TERCIARIO A RESIDENCIAL, DE PLANTAS BAJAS Y OTROS
LOCALES EN AMBITOS CONSOLIDADOS DE SUELO URBANO RESIDENCIAL
MEMORIA
Es notoria en Zumarraga la escasez de la oferta de vivienda, lo que añadido a otros factores ha
motivado el excesivo encarecimiento, de dicho bien, resultando en ocasiones difícil la
adquisición de una vivienda por los ciudadanos.
Los poderes públicos tienen la obligación de llevar a cabo, en la medida de lo posible, las
acciones necesarias para garantizar a los ciudadanos las condiciones de efectividad del
estándar de calidad de vida que corresponde a la sociedad vasca actual.
Bien es cierto que una de las causas de la limitación de la oferta anteriormente referida se
encuentra, tanto en el caso de Zumarraga como en el de la mayoría de los Municipios de
Gipuzkoa, en la morfología del propio territorio, que desemboca en la insuficiencia de suelo
apto para ser edificado. El suelo es aquí un bien limitado, y por ello preciado. Siendo las
necesidades diversas –residencia, actividades económicas– es preciso racionalizar al máximo
la ordenación del suelo, al objeto de garantizar el equilibrio entre todas las demandas de suelo.
En el documento de Revisión de las Normas Subsidiarias, actualmente en tramitación, se
contemplan nuevos ámbitos con uso residencial, cuyo desarrollo acarreará la oferta de nuevas
viviendas, pero de todos es sabido que el cumplimiento de las previsiones de un Plan
urbanístico carece de la inmediatez suficiente para dar respuesta a una necesidad inminente
como la arriba referida.
Por otro lado, nos encontramos con que en el patrimonio edificado de Zumarraga existe un
amplio parque de locales comerciales que por encontrarse en ubicaciones no adecuadas al
destino comercial, se encuentran vacíos y con una clara vocación de continuar en la misma
situación.
En las últimas fechas se han presentado ante el Ayuntamiento algunas solicitudes puntuales
para habilitar como vivienda locales comerciales. La última de las solicitudes ha planteado al
Ayuntamiento la necesidad de reglamentar dicha intervención.
Atendiendo a las razones anteriormente expuestas, se ha considerado que dicha vía de cambio
de uso de local a vivienda puede generar un aumento del número de viviendas sin necesidad
de colonizar nuevo suelo. Se trataría de racionalizar de la forma más adecuada a las
exigencias de la realidad los usos a establecer en el patrimonio edificado ya consolidado. De
esta forma se daría además salida a esos locales inutilizados, que por su parte ocupan
espacios dentro de las edificaciones existentes.
Si bien este mecanismo puede ayudar a aliviar, en alguna medida, la falta de oferta de vivienda
en el Municipio, el Ayuntamiento deberá velar ante todo por que las viviendas resultantes
cuenten con todas las condiciones exigidas para dicho uso en la actualidad (higiénicas, de
habitabilidad, compatibilidad de usos, etc.). Es por ello que las solicitudes de autorización para
cambio de uso deberán ser analizadas caso por caso, informadas técnicamente puntualmente,
y autorizadas o no motivadamente en base a su aptitud para albergar un uso como el
propuesto.
Consecuentemente, se redacta la Ordenanza reguladora de las actuaciones tendentes a la
modificación de uso, de terciario a residencial, de plantas bajas y otros locales en ámbitos
consolidados de suelo urbano residencial.
EXPOSICION DE MOTIVOS
I.
En la exposición de motivos de la Ley 17/1994, de 30 de junio, de medidas urgentes en
materia de vivienda y de tramitación de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística
se señala que «En la Comunidad Autónoma del País Vasco la carestía de la vivienda en los
últimos años constituye una problemática grave y generalizada a todos los municipios que
provoca que, actualmente, un porcentaje muy elevado de la población no pueda acceder a una
vivienda». Esta situación exige que los poderes públicos deban adoptar las medidas
correspondientes a fin de poder hacer realidad el derecho que toda persona tiene a acceder a
una vivienda digna.
II.
Zumarraga, a pesar del desarrollo residencial propiciado desde la materialización del
planeamiento municipal, está necesitada en propiciar una oferta más elevada de viviendas, al
objeto de poder hacer realidad el derecho que toda persona tiene a acceder a una vivienda
digna.
En la actualidad se está procediendo a la adaptación y revisión de las Normas Subsidiarias de
planeamiento urbanístico municipal, estando previsto que, en el mismo, se definan nuevos
sectores residenciales.
En la nueva oferta de vivienda que traiga causa de la revisión de las normas subsidiarias de
planeamiento de Zumarraga se incluirán las plantas bajas de edificios con condiciones de
habitabilidad previamente determinadas.
III. Así, se detecta que en determinados ámbitos residenciales consolidados del municipio se
dispone de un importante patrimonio edificado, en concreto el que se ubica en las plantas bajas
de los edificios, previsto para uso terciario, pero que como consecuencia de las nuevas
tendencias carece actualmente de actividad. Se trata, por tanto, de unos activos edificatorios
desaprovechados y que, además, provocan en la mayoría de los casos una imagen degradada
del paisaje urbano.
Por ello, se considera que diversos locales, mediante un procedimiento regulado y controlado,
podrían variar su situación acogiendo el uso residencial, incrementándose de esta manera el
número de viviendas sin colonizar nuevo suelo. En este sentido, deben tenerse en cuenta las
múltiples consultas que, en los últimos tiempos, diversos particulares han presentado ante el
Ayuntamiento a fin de recabar información al respecto y que han llevado a la necesidad de
regular dicha intervención.
IV.
El objetivo de la ordenanza no acaba, sin embargo, en la puesta en el mercado de un
mayor número de viviendas, ya que los mecanismos del mercado no siempre tienen aparejado
el hecho de que un incremento de la oferta redunde en un descenso de los precios. Esto es
más claro en un caso como el presente, en el que el número de nuevas viviendas generadas y
su ritmo de puesta en mercado no va a tener la entidad necesaria para provocar un fenómeno
de este tipo.
Por ello, al incremento de viviendas en el mercado se quiere añadir otro aspecto como es el
control de sus fórmulas de comercialización, de manera que las nuevas viviendas generadas
contribuyan a una política pública de vivienda orientada hacia aquellos segmentos de población
más necesitados de vivienda.
V.
Las actuaciones que ahora se impulsan van a suponer un incremento del número de
viviendas y, por ello, a fin de preservar la relación entre viviendas y sistema de espacios libres,
en esta ordenanza, se tiene en cuenta este aspecto.
Por ello, se exige del promotor de cada actuación que efectúe una aportación económica al
Ayuntamiento; éste, por su parte, deberá destinar el conjunto de esas aportaciones a la
consecución de suelo de dominio público para su adscripción al sistema de espacios libres.
VI. El Ayuntamiento es consciente de que la habilitación del uso residencial en locales en los
que actualmente dicho uso no está permitido supone un aumento en el aprovechamiento
urbanístico de los inmuebles afectados, lo que puede derivar en operaciones especulativas
totalmente contrarias a los objetivos de esta ordenanza cuyo fin último es facilitar el acceso a la
vivienda a los sectores de la población más desfavorecidos. Por ello el Ayuntamiento de
Zumarraga va imponer un precio máximo de venta y a exigir la constitución de un derecho de
tanteo y retracto con un precio tasado a favor del Ayuntamiento respecto de los locales que se
conviertan en viviendas en los convenios suscritos al efecto con los solicitantes del cambio de
uso.
VII. La Ley 20/1997, de 4 de diciembre, para la Promoción de la Accesibilidad, determina que
los edificios de nueva planta destinados a uso residencial garantizarán su accesibilidad
conforme a los criterios que se señalan en el artículo 4.2.
Dado que la readecuación de los locales a los nuevos usos regulada en esta ordenanza no se
produce en «nuevos edificios» dicho artículo no sería de aplicación en estos casos, debiendo
aplicarse el artículo 4.4 de la Ley y el artículo 2.4 y 2.5 del Anexo V «Obras de reforma,
ampliación o modificación de las urbanizaciones y edificaciones» del Decreto 68/2000, de 11
de abril, por el que se aprueban las normas técnicas sobre condiciones de accesibilidad de los
entornos urbanos, espacios públicos, edificaciones y sistemas de información y comunicación.
En todo caso, es voluntad municipal, como criterio general, que la accesibilidad o
practicabilidad a la nueva vivienda sea tenida en cuenta y cumplimentada en cada actuación.
Únicamente, en aquellos casos en los que su aplicación implicaría importantes desviaciones en
relación con los objetivos propuestos, se podría autorizar, excepcionalmente, el no proceder a
adaptar el entorno de la vivienda por entenderse que la modificación se realiza en el interior de
la misma.
VIII. Sin embargo, se considera que la aplicación de esta Ordenanza no puede efectuarse de
manera incontrolada en cualquier ámbito de suelo urbano residencial.
Por un lado es preciso preservar los usos terciarios en planta baja en determinados ámbitos, ya
sea por el nivel de relación ciudadana que se produce en ellos, por que pueden acoger a usos
terciarios no residenciales de interés estratégico para el municipio (usos culturales, semilleros
de empresas) o por cualquier otra razón que lleve a concluir que el uso residencial no es
adecuado en ellos.
Por otro lado, la inclusión indiscriminada de vivienda en planta baja puede acarrear efectos
negativos que es preciso minimizar, tales como incremento de la densidad, incremento de las
necesidades locales de estacionamiento, problemas de convivencia entre el uso privado y el
público, etc.
Esto lleva a que previamente a la redacción de la presente ordenanza se haya realizado un
estudio acerca de las plantas bajas en Zumarraga que ha analizado pormenorizadamente los
edificios existentes y su relación con el entorno y de esta manera se ha podido determinar la
excepcionalidad del ámbito de aplicación de la ordenanza. Además, no hay que perder de vista
la necesidad de que el cambio de uso posibilitado mediante el presente mecanismo, respete en
todo momento unas condiciones adecuadas de habitabilidad.
A esos efectos, se adjunta a la ordenanza el Anexo I en el que de manera precisa se
relacionan, según áreas urbanísticas, los edificios concretos en los que la misma es de
aplicación.
Artículo 1. Objeto.
Es objeto de la presente Ordenanza la regulación de las actuaciones consistentes en el cambio
de uso de locales a vivienda en las edificaciones de ámbitos residenciales consolidados.
Artículo 2. Ámbito de aplicación.
El cambio de uso regulado en la presente Ordenanza será posible únicamente en locales
ubicados en edificaciones residenciales sitas en ámbitos residenciales consolidados del Suelo
clasificado como Urbano, que se determinan en el Anexo I.
A fin de tener un conocimiento detallado de la problemática que se presenta en la Villa, se ha
elaborado un Informe para la readecuación de plantas bajas y entreplantas al uso residencial,
en el que se han analizado de manera pormenorizada las áreas residenciales existentes y su
relación con el entorno y de esta forma se ha podido concluir sobre la excepcionalidad del
ámbito de aplicación de esta ordenanza.
En consecuencia, se adjunta a la ordenanza el Anexo I en el que de manera precisa se
relacionan las áreas urbanísticas en las que la misma es de aplicación.
A los efectos de esta Ordenanza se consideran ámbitos consolidados aquellos que tengan
aprobado el documento de planeamiento de detalle, aprobado y materializado el instrumento
de gestión, y ejecutadas las obras de urbanización correspondientes.
Artículo 3. Condiciones del local para el cambio de uso.
I. Condiciones de habitabilidad.
Para que el cambio de uso pueda ser autorizado, el local deberá contar o tener posibilidades
de contar con las condiciones de habitabilidad que a continuación se expresan:
1.
Ámbito de aplicación:
Las presentes condiciones de habitabilidad serán de aplicación en la adecuación de locales sin
uso original de vivienda que pretendan adquirir tal condición, pudiendo admitirse
excepcionalmente el no cumplimiento de alguno de los referidos aspectos, por razones
debidamente justificadas.
2.
Superficie útil y programada de vivienda mínima:
Se entiende por vivienda mínima la que está compuesta por cocina, estancia-comedor, un
dormitorio doble y un cuarto de baño compuesto como mínimo de lavabo, inodoro y ducha. Las
piezas de cocina y estancia-comedor podrán agruparse en una única pieza denominada
estancia-cocina-comedor.
Por estancia se entiende la pieza de la sala o cuarto de estar donde se habita normalmente y
no está destinada a dormitorio, aunque pueda utilizarse como tal.
La superficie útil de la vivienda mínima no podrá ser inferior a 40 m², excluido tendedero y
espacios abiertos como balcones, terrazas, etc.
3.
Condiciones de superficie y ancho mínimo de las piezas que componen las viviendas:
Las diferentes piezas que componen las viviendas cumplirán con las siguientes condiciones:
a)
Estancia-comedor: Tendrá una superficie útil no menor de 12 m². Su forma será tal que
pueda inscribirse en su interior un círculo no menor de 3 m. de diámetro.
b)
Cocina: Tendrá una superficie útil no menor de 6 m² y un ancho no menor de 1,60 m.
c) Estancia-cocina-comedor: Tendrá una superficie útil no menor de 16 m². Su forma será tal
que pueda inscribirse en su interior un círculo de 3 m. de diámetro.
d) Dormitorio doble: Tendrá una superficie útil no menor de 10 m², con un ancho no menor de
2,50 m.
e) Dormitorio individual: Tendrá una superficie útil no menor de 6 m², con un ancho no menor
de 2 m.
f)
Baño: Tendrá una superficie mínima útil de 2,50 m² y deberá dar cabida, en todos los
casos, a un lavabo, un inodoro y una ducha.
g)
En caso de existir un baño podrán ubicarse aseos de superficie no menor de 1,3 m².
h)
Vestíbulo: Deberá tener un ancho mínimo de 1,10 m.
i)
Pasillos: Tendrán un ancho mínimo de 0,90 m., aunque podrá existir algún
estrangulamiento con un ancho mínimo de 0,80 m. siempre que su longitud no sea mayor de
0,40 m.
Se deberán cumplir, como mínimo, las dimensiones estipuladas para las viviendas VPO.
4.
Altura libre mínima de las piezas:
La altura libre mínima en las piezas de las viviendas será de 2,50 m. Esta altura podrá
reducirse hasta 2,30 m. en los aseos, baños, pasillos, vestíbulos, cuartos de armarios, trasteros
y otras piezas no destinadas a la estancia prolongada de personas.
Excepcionalmente podrá admitirse también esta reducción en la altura en parte de alguna de
las estancias, cocinas o dormitorios, cuando así se requiera para el paso de elementos
estructurales o de algunas instalaciones. En este caso, la superficie de la estancia con la altura
reducida no podrá ser mayor que un 10% de la superficie total de la misma.
5.
Entreplantas: Se permitirá la construcción de entreplantas siempre que las alturas libres
mínimas sean de 2,50 m en la parte inferior y de 2,25 en la parte superior.
Estas entreplantas podrán desarrollarse en el 75% de la superficie útil del local, pudiendo llegar
hasta fachada, resolviendo adecuadamente la composición de los huecos en conjunto.
En caso de contar con entreplanta, el local deberá tener una superficie suficiente en la planta
de acceso para albergar la estancia-cocina-comedor y un baño, además de la superficie
ocupada por la comunicación vertical.
6. Tendederos: Los espacios destinados a tendederos se resolverán preferentemente en el
exterior de la vivienda y en cualquier caso, dentro de la superficie de fachada. Si esto no fuese
posible, se tendrá prevista la instalación de secadoras de ropa.
7.
Condiciones de iluminación y ventilación de las piezas en las viviendas:
Toda vivienda tendrá al menos dos piezas habitables con huecos abiertos en las fachadas
exteriores del edificio, no pudiendo entenderse como tales aquellas fachadas que se sitúan en
el interior de porches con un uso público. De estas piezas, al menos una, será la destinada a
estancia en cualquiera de sus modalidades.
Las piezas destinadas a estancia, cocina, comedor y dormitorio dispondrán de huecos de
iluminación natural y ventilación abiertos directamente al exterior. Los huecos deberán tener
una superficie no inferior a 1/8 de la superficie útil de la pieza y nunca menor de 1 m². La
superficie practicable del hueco a efectos de ventilación será como mínimo de 1/12 de la
superficie útil de la pieza.
Los cuartos de aseo y baños, los trasteros que puedan construirse en el interior de las
viviendas, deberán disponer de huecos abiertos directamente al exterior o a patios de luces o
de ventilación, con una superficie mínima de ventilación de 0,30 m², admitiéndose su
sustitución por sistemas de ventilación por conducto que cumplimenten la Norma Tecnológica
NTE-ISV «Instalaciones de Salubridad: Ventilación», o mediante ventilación forzada por medios
mecánicos que garanticen un caudal mínimo de extracción de 30 m³ por hora.
8.
Seguridad en los huecos de fachada:
Se permitirá la instalación de verjas como protección a los huecos abiertos al exterior, siempre
que se coloquen dentro del propio hueco; no admitiéndose en ningún caso que sobresalgan de
la superficie de fachada.
9.
Condiciones estéticas:
Se deberá resolver el tratamiento de la fachada de la nueva vivienda de forma que se adapte a
la composición y los materiales del conjunto del edificio en el que se ubique. El proyecto que se
aporte deberá reflejar gráficamente, para todas y cada una de las fachadas en su totalidad, la
justificación de esta condición. Además se deberán aportar fotografías actualizadas de la
edificación objeto del proyecto, para justificar el uso de materiales y composición.
10.
Condiciones de accesibilidad a las viviendas:
El acceso a la vivienda no se podrá realizar a través de baños, dormitorios, vestidores,
trasteros o similares, se realizará a través de elementos comunes de comunicación del edificio
donde se ubique.
El acceso a cada uno de los dormitorios se realizará únicamente desde el vestíbulo, pasillo o
estancia, en ningún caso desde la cocina ni desde otro dormitorio.
El acceso al baño se realizará desde el vestíbulo o pasillo. Caso de que la vivienda disponga
de más de un baño, bastará con que, al menos el acceso a uno de ellos, se realice desde el
vestíbulo o pasillo, pudiendo estar el resto incorporados a los dormitorios con acceso directo
desde ellos.
En el supuesto de que el acceso se efectúe desde el exterior del edificio, se deberá garantizar
el cumplimiento de las normas establecidas en el apartado III «Acceso al local» de este
artículo.
11.
Normativa de aplicación subsidiaria:
En todos los aspectos no regulados en la presente Ordenanza, se estará a lo dispuesto en las
de aplicación subsidiaria (Ordenanzas de diseño de VPO, Ordenanza General de Seguridad e
Higiene en el trabajo, NBEs, Anexo IV –sobre condiciones mínimas de habitabilidad de las
viviendas y obras conducentes a tal estado– del Decreto 214/1996, de 30 de julio, sobre
actuaciones protegidas de Rehabilitación del Patrimonio Urbanizado y Edificado).
II. Usos circundantes compatibles.
Además de dichas condiciones propias del local, los locales lindantes y próximos a aquel
deberán ser objeto de algún uso compatible con el de la vivienda, de tal forma que no resulte
inapropiado el establecimiento de dicho uso por razón de las actividades circundantes al
mismo.
III. Acceso al local.
Por último, los locales que pretendan convertirse en vivienda deberán contar con un acceso
desde el núcleo de comunicación vertical del edificio, es decir, no podrán tener acceso directo
desde la vía pública.
No obstante, en casos relacionados con la accesibilidad y debidamente justificados, que serán
valorados por los Servicios Técnicos municipales, se podrá autorizar el cambio de uso de un
local con acceso directo desde la vía público.
IV. Locales en sótano o semisótano.
Quedan excluidos del ámbito de aplicación de la presente Ordenanza, y por tanto de la
posibilidad de transformarse en vivienda, los locales que originalmente presenten una
configuración de sótano, y aquellos que presenten la condición de semisótano en una
proporción superior al 50% de los cierres del perímetro exterior que no estén en contacto con
otros locales, cualquiera que sea su uso.
A estos efectos, se considerará semisótano aquel situado por debajo de la planta baja y que
sobresalga más de un metro en cualquiera de las rasantes del terreno en contacto con la
edificación.
Todo lo anterior será valorado por los Servicios Técnicos Municipales mediante informe técnico
que se emitirá en cada caso.
Artículo 4. Procedimiento para el cambio de uso.
1. El procedimiento se iniciará mediante la solicitud a tal efecto presentada por el propietario
del local, acreditando la titularidad aportando al menos certificación simple emitida por el
Registro de la Propiedad, actualizada; debiendo cumplir la condición de que la adquisición del
local se ha efectuado, como mínimo, en el período de doce –12– meses anterior a la fecha de
la solicitud.
La solicitud deberá ir acompañada por la siguiente documentación redactada y firmada por
técnico competente:
a) Memoria justificativa y detallada del nuevo uso con indicación expresa de la superficie del
local y de la propuesta de resolución de la accesibilidad.
b) Plano de emplazamiento, a escala adecuada para su comprensión, en el que se indique la
situación de la finca con referencia a los espacios circundantes –vías públicas o espacios
privativos– que limiten la totalidad del edificio exento o de la manzana en la que está integrada.
Se incluirá en este plano la orientación, las alineaciones y rasantes oficiales y, en su caso, el
perímetro central de la manzana o localización de patios de parcela; señalándose si el edificio
existente se ajusta a las referidas alineaciones y rasantes.
c)
Plano de la planta y fachadas, a escala 1:100, con las secciones necesarias para su
completa comprensión.
2. Mediante informe técnico los Servicios Técnicos Municipales valorarán la aptitud del local
para albergar en él una vivienda, de conformidad a los criterios en el artículo 3.º expuestos.
3.
Atendiendo al cumplimiento o no por el local de los requisitos exigidos para el
establecimiento de una vivienda, el Ayuntamiento resolverá la concesión o no de dicha
autorización. En caso de concesión, en el mismo acuerdo se expresará el importe al que
ascendería la tasa correspondiente a dicha actuación.
4. El cambio de uso se materializará mediante un convenio que suscribirán el interesado y el
Ayuntamiento, en el que se contemplarán la tasa y su forma de pago.
En este mismo documento se regulará el precio de venta máximo de los locales estipulándose
en 1,4 veces el precio de venta para viviendas de protección oficial establecido para la comarca
en la que se emplaza el municipio de Zumarraga fijado por el organismo competente –Decreto
315/2002 de 30 de diciembre y la Orden que lo desarrolle en el momento de su aplicación–. Se
concreta asimismo el derecho de tanteo y retracto a favor del Ayuntamiento por un plazo
máximo de 10 años.
La firma del citado Convenio-Contrato deberá realizarse en el plazo máximo de un –1- mes
desde la concesión de la licencia de cambio de uso. En el caso de no suscribirse el citado
documento por causa imputable al solicitante, el procedimiento se retrotraerá al inicio, es decir,
habrá de presentarse nueva solicitud.
El modelo tipo de Convenio-Contrato a suscribir se incluye como Anexo II.
5.
Todo lo anterior se efectuará sin perjuicio de los derechos de tercero y de las
modificaciones del título de la propiedad horizontal que en su caso pudiera exigir la
intervención.
6. El derecho para el cambio de uso se adquirirá en el momento de la suscripción del referido
convenio. Ello no obstante, para la obtención de la licencia de obras de acondicionamiento de
vivienda el interesado deberá presentar el correspondiente Proyecto Técnico visado. La obra
deberá encontrarse finalizada, la licencia de primera ocupación obtenida y la vivienda habitada
en el plazo de un año a contar de la firma del convenio.
7. Las certificaciones definitivas de la materialización del cambio de uso serán expedidas una
vez sea concedida la licencia de primera ocupación de la vivienda y comprobada que la misma
se encuentra efectivamente habitada (antes del transcurso de un año desde la firma del
convenio).
Artículo 5. Tasas e impuestos.
La adecuación de los nuevos usos residenciales en plantas bajas genera a los propietarios, un
incremento de su valor y por otra el aumento de viviendas exige el incremento del suelo
destinado a zonas verdes y espacios libres. En este sentido, en la presente Ordenanza se
establece una tasa a los efectos de hacer partícipe de dicho incremento al Ayuntamiento
resultado de aplicar la cantidad de 60 euros por cada metro cuadrado de superficie de la
vivienda.
En aquellos casos en los que la adaptación del local a vivienda se efectúe cumplimentando los
parámetros establecidos en la Ley para la Promoción de la Accesibilidad y en concreto en lo
establecido en el artículo 10.2. «Condiciones en el interior de las viviendas» del Anexo III del
Decreto 68/2000, se aplicará una deducción de la tasa del 50%.
La cantidad establecida para el primer año de vigencia de la ordenanza se actualizará
anualmente sobre la base del Índice de Precios al Consumo establecido por el Instituto
Nacional de Estadística para el Estado.
Asimismo, estas obras de habilitación de locales comerciales para uso de vivienda estarán
sujetas al abono de las tasas e impuestos municipales vigentes para la concesión de licencias
de obras.
No se autorizará cambio de uso alguno en tanto no se abonen las tasas e impuestos
correspondientes a la actuación, precisándose la presentación de la carta de pago de dicho
abono o documento equivalente, en cada caso.
Artículo 6. Registro de locales convertidos a vivienda.
El Ayuntamiento creará un Registro en el que inscribirán todos los locales cuyo uso ha
autorizado alterar.
Artículo 7. Certificaciones.
El Ayuntamiento emitirá cuantos certificados soliciten los interesados para la acreditación de la
variación producida.
Artículo 8. Comunicación al catastro.
Una vez sea autorizado el uso de vivienda en un espacio destinado originariamente a local, el
Ayuntamiento pondrá dicha circunstancia en conocimiento del Catastro de Urbana de la
Diputación Foral de Gipuzkoa, a los efectos oportunos.
Artículo 9. Suspensión de la aplicación de la ordenanza.
La aplicación de la presente Ordenanza quedará suspendida una vez transcurrido el plazo de
dos (2) años a partir de su entrada en vigor, y en todo caso cuando el Ayuntamiento conceda la
autorización de cambio de uso número 50. En este momento el Ayuntamiento procederá a la
revisión de las circunstancias concurrentes relacionadas con el tema de la vivienda, y, tras
valorar la experiencia de los cambios de usos de locales, decidirá la continuación o no con la
aplicación de la Ordenanza.
ANEXO I
Relación de edificios en los que es de aplicación la Ordenanza reguladora de las actuaciones
tendentes a la modificación de uso de plantas bajas y otros locales en ámbitos consolidados de
Suelo Urbano residencial.
Según se establece en las normas generales de la Revisión de Normas, el ámbito de aplicación
del cambio de uso se centra en los edificios con calificación pormenorizada residencial tipo,
ciudad jardín, transición y ciudad antigua Eizaga.
Lokala-Kokapena
Kalea/Calle
Zenbakia/Número
Local-Ubicación
Z 4.2.- EITZAGA, hirigune zaharra/ciudad antigua
San Gregorio
Antzina
Z 5.12.- GELTOKI ALDEA, hirigunea/centro ciudad
Secundino Esnaola
18-36
Urola
1-7, 2-16
Z 5.13. JOAQUIN CASTAÑEDA hirigunea/centro ciudad
Secundino Esnaola
12, 14, 16
Z 5.14.- IBAIONDO hirigunea/centro ciudad
Secundino Esnaola
2-10
Eraikin
guztiak/Todos
Ibaiondo
edificios
Z 5.15.- LEGAZPI KALEA hirigunea/centro ciudad
Legazpi
2-14
Ibaiondo
los
Lokala-Kokapena
Kalea/Calle
Zenbakia/Número
Local-Ubicación
Z 5.16.- ZELAI ARIZTI hirigunea/centro ciudad
Iparragirre
1-7
Piedad
16-24
Jai Alai
1-9
.
Z 5.17.- EUSKADI ENPARANTZA hirigunea/centro ciudad
Euskadi enparantza
3, 4, 5, 6, 7, 8
Jai Alai
2-6
Z 5.18.- SORALUZE hirigunea/centro ciudad
Soraluze
1-10
Z 5.19.- PLAZA ZAHARRA hirigunea/centro ciudad
Piedad
Bidezar
Nafarroa enparantza
Z 5.20.- BIDEZAR-OKENDO hirigunea/centro ciudad
Bidezar
1-17
Okendo
2-6
Txurruka
2-10
Z 5.21.- ELIZKALE hirigunea/centro ciudad
Elizkale
3-19
Beloki
3
Z 5.22.- ETXEBERRI trantsizioa/transición
Etxeberri auzoa
1-12
Z 5.23.- KALEBARREN 13,14 trantsizioa/transición
Kalebarren
13, 14
Z 5.24.- LEGAZPI ETXE ALDEA trantsizioa/transición
Artiz auzoa
13-17, 19, 21A-B
21A-21B
Urdaneta
16-22, 17
Z 5.25.- LEGAZPI AUZOA trantsizioa/transición
Legazpi auzoa
1-15
4,5,6
Z 5.26.- URDANETA trantsizioa/transición
Urdaneta
2-12, 3-5
Filipinar Uharteak
1-5
Iñigo Loiolakoa
1-5
Z 5.27.- ESTEBAN ORBEGOZO IBILTOKIA trantsizioa/transición
Urdaneta
9-11
E. Orbegozo Ibiltokia
1-21, 2-22
Z 5.28.- BUSCA SAGASTIZABAL INGURUNEA trantsizioa/transición
Busca Sagastizabal
1-5, 2-4
San Gregorio
3-7, 4-6
Euskal Herria Hiribidea
16-18
Z 5.29.- SAN ISIDRO trantsizioa/transición
San Isidro
2-14, 5-19
6,8,10
Z 5.30.- ZEHARBIDEA trantsizioa/TRAVESÍA transición
29. zk. eta erantsia/nº 29
Euskal Herria Hiribidea
29-35
y anexo
Elgarrestamendi
1-5, 2-6
Z 5.31.- ANTONINO ORAA-LETURIA trantsizioa/transición
Leturiatarren enparantza 1, 2, 3, 4
Antonino Oraa
2-16, 1-5
2-16
Lokala-Kokapena
Kalea/Calle
Zenbakia/Número
Local-Ubicación
J.M.Barandiaran auzoa
1-7, 2-8
Z 5.32.- MENDIZABAL trantsizioa/transición
Eraikin
Izazpi auzoa
edificios
Eraikin
Busca Isusi auzoa
edificios
Eraikin
Ipar Haizea auzoa
edificios
Z 5.33.- ARGIXAO trantsizioa/transición
Eraikin
Argixao
edificios
guztiak/Todos
los
guztiak/Todos
los
guztiak/Todos
los
guztiak/Todos
los
La relación anterior es meramente orientativa, la inclusión de un local en ella no implica la
posibilidad de cambio de uso, debiéndose cumplir para ello el resto de condiciones
establecidas en la ordenanza.
Excepcionalmente podrán acogerse a esta Ordenanza aquellos locales no incluidos en esta
relación específicamente y que dan frente a calles en las cuales está permitido el cambio de
uso (calificación pormenorizada ciudad jardín, transición y ciudad antigua Eizaga), en los
cuales se justifique el cumplimiento de las ordenanzas y obtenga la aprobación del
ayuntamiento.
ANEXO II
Modelo tipo de convenio de modificación de uso terciario a residencial.
Convenio n.º .................... de modificación de uso terciario a residencial.
En Zumarraga, a ........ de ...................................... de 2006.
REUNIDOS
De una parte, Don Antón Arbulu Ormaechea, quien interviene en su calidad de AlcaldePresidente del Ayuntamiento de Zumarraga, y en representación del mismo, para lo que se
halla
debidamente
facultado,
en
virtud
de
acuerdo
adoptado
con
fecha
..............................................
Y, de la otra, D./Dña. ............................................................, con DNI núm. ................................,
con
domicilio
en
...............
.............................................., quien actúa en su propio nombre.
ANTECEDENTES
Primero: D./Dña. ................................................................., es propietario de un local sito en el
Area Calle/Avda./Plaza ................................................................................ n.º ............... con
una superficie de ..................................... metros cuadrados.
Segundo: Con fecha ........... de ........................... de 200...., solicitó licencia de cambio de uso,
de terciario a residencial, del local referido en el antecedente primero.
Tercero: El Sr. Alcalde-Presidente, mediante acuerdo de ..... de ................... de 200,........
informó favorablemente la solicitud formulada por .......................................................................
Asimismo, fijó en ................ euros, el importe de la tasa imputable a la operación del cambio de
uso del citado local.
Cuarto:
Con
fecha
........
de
................................
de
200......,
D./Dña.
....................................................................................... presentó ante el Ayuntamiento un
escrito en el que ponía de manifiesto su disponibilidad de suscribir el oportuno Convenio con el
Ayuntamiento para posibilitar el cambio de uso de terciario a residencial del local referido en el
antecedente primero en los términos expresados en el acuerdo de .............. de
.................................... de 200............ anteriormente aludido.
Ambas partes se reconocen, recíprocamente, capacidad y competencia para formalizar el
presente Convenio y, a tal efecto, suscriben este documento de acuerdo con las siguientes,
ESTIPULACIONES
Primera: El Ayuntamiento autoriza el cambio de uso de terciario a residencial del local sito en el
Area ................... Calle/Avda./Plaza ............................................ n.º .......... con una superficie
de ................. metros cuadrados de conformidad con las estipulaciones que a continuación se
señalan.
Segunda: La transformación del antedicho local en vivienda está sujeta al pago de la tasa que
origina tal actuación. Dicha tasa se fija en la cantidad de ...................................... euros,
derivada del incremento de valor que origina el cambio de uso.
El importe expresado se abona en este mismo acto y el presente Convenio sirve como formal
carta de pago.
Tercera: La presente autorización para la transformación de local de terciario a residencial se
realiza a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de derechos de tercero, así como de las
modificaciones del título de propiedad horizontal que en su caso pueda exigir la intervención.
Cuarta: Para que el cambio de uso se materialice el/la interesado/a deberá proceder a la
ejecución de las obras correspondientes de adecuación de vivienda, previa la obtención de la
preceptiva licencia municipal.
Quinta: Las obras precisas para la transformación del local de terciario a residencial deberán
encontrarse finalizadas, la licencia de primera utilización obtenida y la vivienda habitada en el
plazo de un -1- año contado a partir de la firma del presente Convenio, excepto en el caso en
que se hubiera concedido una prórroga para el inicio de las obras. En caso de incumplimiento,
se perderá el derecho adquirido para el cambio de uso y como penalización, únicamente se
reintegrará el 50% del importe abonado en concepto de tasa.
Sexta: Una vez sea concedida la licencia de primera utilización de la nueva vivienda y
efectuada la pertinente comprobación de que la misma se encuentra efectivamente habitada
(antes del transcurso del periodo de un -1- año a contar de la firma de la presente) el
Ayuntamiento expedirá la certificación definitiva del cambio de uso producido y de la nueva
condición de vivienda del local.
Séptima: Se constituye un derecho de tanteo y retracto a favor del Ayuntamiento de Zumarraga
por lo que le corresponde un derecho de adquisición preferente en caso de que el titular de la
nueva vivienda proceda a la transmisión onerosa de la misma con las siguientes condiciones:
— El derecho de tanteo y retracto podrá ejercitarse durante los diez –10– años siguientes a la
suscripción de este Convenio.
— El precio máximo de la vivienda en primeras, segundas y posteriores transmisiones de la
misma se calculará multiplicando la superficie útil por la cantidad resultante de aplicar un 1,4 al
precio de venta establecido para las viviendas VPO mediante Orden del Consejero de
Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco aplicada sobre el
municipio de Zumarraga.
— La enajenación intervivos de la propiedad queda sujeta a autorización de la Administración
municipal a los efectos de asegurar el citado derecho de adquisición preferente.
— Notificada al Ayuntamiento la voluntad de transmitir la propiedad, el Ayuntamiento en el
plazo de tres -3- meses deberá ejercitar el citado derecho de adquisición o autorizar la libre
enajenación de dicha propiedad con la limitación referida del precio máximo.
— El precio a abonar por el Ayuntamiento por la adquisición de la propiedad será el mismo que
el inicialmente abonado para su adquisición, actualizado por aplicación de la variación del IPC.
— Las mejoras y trabajos de mantenimiento que en su caso hayan podido efectuarse en el
inmueble incrementarán el precio de enajenación siempre que las mismas hubieren sido
aprobadas a estos efectos por la Administración municipal fijando su valoración y depreciación.
— Si el Ayuntamiento en el citado plazo de tres -3- meses no ejerciere su derecho de
adquisición ni otorgare la autorización arriba citada, la autorización se entenderá otorgada por
silencio y el propietario podrá proceder a la libre enajenación de la vivienda sin más
limitaciones que las derivadas del sometimiento, en su caso, de las limitaciones fijadas en este
Convenio.
Octava: Este Convenio Urbanístico estará incluido en la escritura de transmisión u obra nueva.
Y en prueba de conformidad, ambas partes suscriben este documento por duplicado en el lugar
y fecha indicados en el encabezamiento.

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