地方都市に適した低層低容積再開発の方法論ー北海道富良野市・名寄市・伊達市を事例としてー山崎　厚 1. 背景と目的全国の地方都市 1) では、中心市街地を再開発し、コンパクトシティを形成していくことが目指されている。しかし、地方都市では、大量の保留床処分を前提とした、再開発の事業自体の成立が困難な状況にある。従来の目標像を見直し、床需要など、地域の実情に適した再開発を行うことが必要である。そこで本論では、低層で低容積の小規模な建物を活用した再開発 ( 以下、低層低容積再開発 ) を行う際の方法論を明らかにすることを目的とする。 2. 研究の方法 ① : 参考文献 *1 や全国の再開発の事例 2) より、低層低容積再開発の視点を抽出する。② : 先進的な事例である富良野市、名寄市、伊達市における市街地再開発事業 3)4)5) に着目し、現地調査やヒアリングより、各事業の特徴を明らかにする。③ : ①②より低層低容積再開発を行う際の方法論を明らかにする。④ : ③をもとに、低層低容積再開発のケーススタディとして、北海道北見市の中心市街地において空間像のモデルを考察する。つを集約し、保留床を取得した。土地を分筆化し、建物を個別所有とすることで、飛び地など柔軟な計画区域の設定ができた。【主体】複数のハード・ソフト事業を行っているふらのまちづくり会社が施行した。ふらのまちづくり会社が SPC を設立し、保留床を取得、施設の管理運営等を行う。以上より、同市における再開発では地区外への転出が少なく、商業者は従前の事業を継続することができた。さらに、この事業を契機として、隣接する地区でも低層低容積再開発の機運が高まっている。名寄市、伊達市の事業でも【空間】【仕組み】【主体】において同様のことが明らかになった。( 図 2-Ⅱ,Ⅲ ) 5. 低層低容積再開発を行う際の方法論 ( 表 1) 【空間】最低限の保留床を一部の中層の建物が担う。中層以外の建物は低層による建替を行う。建物を道路側へ、駐車場を裏手に配置し、複数街区に及び面的に整備する。建築線や建物高さ、色等を揃え街並を整備する。個々の建物の配置を調整し、広場など屋外の共用空間を創出する。街灯の統一や緑の挿入により景観の形成を図る。【仕組み】建物を個別所有とし、土地を分筆所有とするこ 3. 低層低容積再開発の視点とで、権利者が抜けても事業の推進を可能にする。権利床低層低容積再開発とは、低層で低容積の小規模な建物をを個別の建替のように整備する。建物・機能・土地を効果活用し、市街地を複数の街区にわたって面的に整備してい的に再配置する。建物を低層低容積とすることで再開発のく再開発である。参考文献や全国の再開発事業の事例より、リスクを低減する。保留床は中層の建物へ集約する。保留 6) 低層低容積再開発の視点を以下のように示した。( 図 1) 床処分の際に集合住宅や公共施設を導入し、事業の実現性 ■空間 ■仕組みを高める。公共施設の導入の際には、その移転集約を進め・低層低容積の建築の活用・複数街区にわたる整備・低層による街並の形成・個人の土地に応じた建物の所有る。地元商業の継続や、転出者を低減するために、複数街・建物間の共用空間の整備・建物の非共有化によるリスクの分散区に渡り段階的な整備を行う。 ■主体・土地交換による地価の非顕在化による事業費の軽減・公民連携による事業の推進【主体】まちづくり会社や SPC 等、まちづくりを目的とし・協調的な建替・TMO/SPC による施行 / 管理運営た公民連携主体が施行や保留床取得、施設の管理運営を行図 1. 低層低容積再開発の視点う。管理運営主体が積極的に施設・広場の活用を促進する。 4. 低層低容積再開発の事例調査（図 2） 6. 北海道北見市におけるケーススタディ全国の低層低容積再開発の中でも、特に先進的な事例で方法論を基に、北海道北見市の中心市街地を対象に、低ある富良野市、名寄市、伊達市の 3 つの事業に対し、現地層低容積再開発のモデルを作成した。（図 3）調査及びヒアリングを行い、各事業の特徴を明らかにした。さらに、3 で示した視点に沿って分類した。本梗概では、 7. 効果・課題富良野市における事業について解説する。( 図 2-Ⅰ) 本論より、地方都市では低層低容積再開発が適しており、同市では、ふらのまちづくり会社が施行者となり、中活事業の推進の際には以下の効果・課題が考えられる。計画 7) の中に位置付けられた事業として再開発を行った。【効果】①地区外への転出を抑えることで、地区内で地元【空間】7 層の共同住宅 1 棟と、3 層の建物 12 棟で構成され住民や商業者が居住や事業を継続することができる。②公ている。複数の街区に及び、土地や機能の交換による計画共施設を導入し集約することで、コンパクトシティの形成的な再配置を行い、東 4 条通側に商業施設、裏手に駐車場に寄与できる。【課題】①事業を成立させるためには、行等を整備した。協調的な建替により建築線を統一し、街並政やまちづくり会社などの主な主体が、保留床を処分するを形成した。プランター等を屋外空間に整備し、街並の形など、事業リスクを負う可能性がある。②低層低容積再開成を図った。【仕組み】地権者の土地や建物への要望に応じ、発により街並を創出していくためには、計画区域外とも連建物を区分所有から個別所有へ計画を変更した。7 層の共動した地区計画などを用いて、事業及び今後の個別の建替同住宅 ( 保留床 ) が、他の低層で低容積の建物 ( 権利床 ) のを適切にコントロールする必要がある。 « 参考資料 »*1 新たな再開発のあり方に関する提言 /( 社 ) 再開発コーディネーター協会著、多様で柔軟容積を担保している。権利床としての建物を個別所有にしな市街地整備手法について / 国土交通省著、これならわかる再開発 / 遠藤哲人著、全国における再開発事業の動向 / 栗原徹著たことで、個別建替のように整備できた。街区ごとに段階 « 注釈 »1) 人口 50 万人以下の都市を地方都市とする。2) 地方都市で、2004 〜 2014 年の間に施行及び施行中の市街地再開発事業。3) 富良野市 : 東 4 条街区地区第一種市街地再開発事業 4) 名寄市 : 風連本町地区第一種市街地再開発事業 5) 伊達市 : 伊達駅前 AB 地区第一種市街地再開発事業 6) 視点を【空間】【仕組み】的な整備を行うことで、移転や仮店舗を使用せず、権利者【主体】の項目から抽出した。【空間】: 再開発により形成された空間的特徴【仕組み】: 空間を作る際に用いられた手法【主体】: 再開発の際の主体の関係・主体が行ったこと 7) 富良野市中心市街地活性化基本の移動がスムーズに行えた。市が地区外にある保育所を 2 計画 ( 平成 23 年 3 月〜平成 28 年 3 月 ) 8)RC 造の建設単価を 181 万 / 坪、資産評価単価を 7 万 / ㎡と仮定。 The Programs of Low-Rise Low-Density Redevelopments Desire for Small Local Cities. - The Case Study of Furano City, Nayoro City and Date City in Hokkaido YAMAZAKI Atsu Ⅰ. 富良野市 , 東４条街区地区第一種市街地再開発事業 Ⅱ. 名寄市 , 風連本町地区第一種市街地再開発事業道国寄名錦大権利状態と空間のダイアグラム通条五東通 D 地区店舗保育所共同住宅市営住宅地域交流センター 1 街区国道狩勝サ高住 Ⅲ. 伊達市 , 伊達駅前 AB 地区第一種市街地再開発事業総合支援施設薬局・住宅 2 街区 3 街区フラノ・マルシェ開発事業 A 地区 C 地区 B 地区薬局店舗 A 地区事業概要凡例施行者敷地面積延床面積主要用途権利床保留床建物の所有者の土地 B 地区伊達駅共有化されている土地まちづくり会社所有の土地従前権利変換 …ふらのまちづくり株式会社 (TMO) …9,604.66 ㎡容積率：約 94% …9,032.95 ㎡ …診療所、薬局、店舗併用住宅、サ高住、住宅、保育所 3 街区 2 街区 1 街区施行者敷地面積延床面積主要用途 A 地区再開発計画区域 …株式会社ふうれん (TMO) …12,507 ㎡容積：約 156% …9,229.61 ㎡ …公共施設、店舗、共同住宅、住宅 C 地区 B 地区 D 地区施行者敷地面積延床面積主要用途 AAA 保留床の機能 BBB 地区街区名、周辺施設 …アルファーコート伊達駅前 AB 地区開発株式会社 (SPC) …3,582.41 ㎡容積：約 127% …4747.28 ㎡ …市営住宅、住宅、店舗 B 地区 A 地区従後空間元土地建物所有者元借家権者（保留床への矢印は増床したことを意味する）権利床取得への流れを示している元土地所有者凡例・7 層の共同住宅が 1 棟、店舗や住宅など 3 層の建物 12 棟で構成している。・A 地区に 4 層、D 地区に 2,3 層の公共施設が 1 棟ずつ、低層の建・B 地区は 3 層以下の権利床や保留床、A 地区には 5 層の市営住宅・複数の街区に及ぶ計画範囲内で、土地や機能の交換を行い店舗は商店街物 5 棟で構成している。がある。の通りへ集約、住宅や駐車場は奥へと、計画的な配置を行った。・分棟型の建物の配置を調整し、広場や駐車場を創出している。・2 地区にわたる計画範囲で、土地や建物の交換を行い、通り沿い・まちづくり会社が駐車場用地を取得、計画範囲の裏側で整備している。・建物を、屋根やエキスパンションジョイントでつなげることによに駐車場、裏側に建物を再配置した。・再開発の中で協調的な建替により建築線を統一し、街並の整備を行った。り、複数の建物を一棟扱いとし、全て 3 層扱いとしている。・床需要にあわせ、B 地区の建物を低層、分棟化とした。・共用空間の街灯の統一 / プランターの設置等による街並の創出を図った。・建物の配置により創出した広場と集会施設を隣接させ、天候に左・建替の際に、駐車場用地を創出している。・計画区域内に、計画区域外の部分が飛び地で存在している。右されず、さまざまなイベントを行うことが可能である。・色合いに関して統一感を出している。・年間を通して天候に影響されないアトリウムを設置している。・公営住宅以外の部分を RC 造ではなく軽量鉄骨造にすることで、・個人施行とし、土地の分筆所有を可能とした。・ニーズに合わせて土地と建物の交換 / 供給を行った。・地権者（商業者）のニーズにあわせて、建物の区分所有から低層低容積・土地は分筆所有とし、所有に応じた建物の区分所有としている。固定資産税や将来の更新の際の除却費用を抑えている。・土地を出来る限り分筆、個人所有としている。の建物へと計画を変更した。・公共施設と共同住宅が保留床処分の大部分を行っている。・従前は土地の細分化や、土地と建物の権利関係が複雑になってい・7 層の共同住宅が他の低層の建物の容積（再開発要件）を担保している。・農協のホールが他の建物の容積を担保している。・街区ごとに段階的な整備を行い、商業者の事業の継続を可能としている。・個人の要望を計画に反映させ、土地の個人所有、建物を個人所有たが、面的な整備を行うことで事業を進めることが可能とした。・公共施設は、郊外から移転建替を行うとともに、保留床を取得している。とし、地区外転出者数を低減・商業者の事業の継続を可能とした。・公営住宅が他の建物の分の容積を担保している。・保育所やサ高住など公共公益施設が保留床処分のメインとなっている。・従前に分散していた周囲の集会機能を、再開発と同時に集約した。・地区ごとに段階的な開発を行っていくことで商業者の事業の継続を可能とした。・土地を分筆、建物を共有化しないことで、計画区域の飛び地や欠落を可・老朽化した多数の公営住宅を集約して移転建替を行った。能としている。・市や商工会議所、その他多数の出資者によってふらのまちづくり株式会・町と町民で出資し、株式会社ふうれんが設立され施行者となった。・民間へのプロポーザルで施行者を決定、SPC を設立し施行した。社が設立された。・株式会社ふうれんは解散したが、地区の利用を高めるために風っ・駅前商店街の人々等による出資でまちづくり会社を設立し、保留床処分を行った。・まちづくり会社が再開発事業だけでなく空き店舗利用やフラノ・マルシェ子プロジェクトという自主事業の実施団体が設立された。開発事業など、複数のソフト / ハード事業を行っている。・広場やホールにおいて、様々なイベント活動が行われている。・まちづくり会社所有の駐車場はお祭りの際などに、広場として活用している。・まちづくり会社が SPC を設立し、保留床を取得している。・利用者会議を行い利用者のニーズを把握している。・パブリック的なアトリウムをまちづくり会社が管理することで自由な利用を可能としている。仕組み特徴主体図 2. 富良野・名寄・伊達の再開発の事業表 1. 低層低容積再開発の方法論可能になること事業 Ⅲ 富外構伊名名富富空間 ①地方都市では、低容積の建物で最低限の保留床処分を行うこと。 Ⅰ ②複数街区にわたり小規模で低層な建物を用いた整備を行うこと。 Ⅶ ③計画区域内に中層建物が 1 棟、その他が低層低容積による建物で構成すること。 ④低容積で分棟の建物を作っていく際に個々の建物の建築線や高さを揃えること。 Ⅵ Ⅲ,Ⅷ,Ⅺ ⑤建替の際に、建物の配置を調節し、広場や駐車場を創出すること。 Ⅵ ⑥再開発の際に、協調的な建替を行い建築線や色などを統一すること。 Ⅵ,Ⅷ ⑦共用空間を整備し、街灯の統一や緑を用いること。 ⑧建物の配置の調節し屋外空間を整備すること。 Ⅷ 伊名富富建物伊伊名名富富方法論名名富富空間名富伊名伊富名富名富 Ⅶ 施設富名伊富名富保留床名富 Ⅳ 商工会議所線号 39 道歩行空間の整備（セットバック・植樹）建物のセットバック歩行空間の形成国街並の形成（建築線の統一・ 1 階に店舗）対象敷地中央大通北見駅商工会議所駐車場凡例駐車場保健センター従後建物の配置の調整によるパティオ・中通りの創出ー富良野市の事例より明らかになった方法論 Ⅰ〜Ⅻ 方法論に対応するー名寄市の事例より明らかになった方法論可能になることー伊達市の事例より明らかになった方法論従前高齢者住宅保健センター用途地域商業地域準防火地域月極駐車場 (1295.84 ㎡ ) 機能北見市保健センター ( 移転建替 )…1 階に店舗商工会議所（建替）　…1 階に店舗高齢者住宅（保留床処分のために建設、グループホームとサ高住）園小公敷地面積北見赤十字病院 …商工会議所 (2,112.68 ㎡ ) …3233 ㎡凡例名富伊名伊富名富対象街区概要現用途（延床面積）対象敷地地図低層低容積の建物の活用富名伊主体 ⑲まちづくり会社等、まちづくりのノウハウを持った主体が再開発を行い市街地を面的に整備すること。 Ⅺ ⑳まちづくり会社が保留床を取得し、施設の管理運営等を行っていること。 Ⅻ ㉑管理運営する主体が積極的に施設 / 広場の活用を促進していくこと。 Ⅻ 空間ダイアグラム凡例保留床 AAA 機能権利床 BBB 重要点借地建物所有者の土地機能名仕組み権利床 ⑨建物を個別所有 / 土地を分筆所有とすること。 Ⅺ ⑩建物 / 機能 / 土地を効果的に配置 / 交換することができる。 Ⅰ ⑪建物を低層低容積とすることで、再開発におけるリスクを小さくすること。 ⑫小規模な建物を個別に整備し複数街区にわたる整備を段階的に行うこと。 Ⅱ ⑬北海道では比較的地価が安いので、計画区域をより広く取り低層で面的な整備を行うこと。 ⑭北海道では建物や土地の個別所有の意向が強く、土地を分筆化、建物の非共有化とすること。 ⑮保留床は中層の大きい建物へまとめ、権利床は個別に建替のように整備していくこと。 ⑯将来の機能の変更のなども考慮した計画をたてること。 Ⅴ,Ⅸ ⑰集合住宅による保留床処分を行うこと。 Ⅴ,Ⅹ ⑱公共施設が保留床処分を行うこと。 Ⅰ 事業費を低減できる Ⅱ 権利者の地区外への転出を防ぎ、地元商業者が事業を継続することができる Ⅲ 権利者が抜けても事業に大きな支障をきたさず、事業を円滑に進行できる Ⅳ 合意形成の円滑化ができる Ⅴ 最開発の実現性を高めることができる Ⅵ 整った景観の形成を行うことができる Ⅶ ヒューマンスケールな空間を形成することができる Ⅷ 快適な歩行空間やたまりの空間となる広場を整備することができる Ⅸ まちなか居住に寄与できる Ⅹ 公共施設の集約を行うことができる Ⅺ 市街地に回遊性が生まれる Ⅻ 効率的な施設の活用が可能となり、施設の利便性が向上する高齢者住宅建物土地所有者が権利床取得保留床権利床借地建物所有者の土地再開発後の概要施行者：まちづくり会社　延床面積：5,050 ㎡（保健センター：800 ㎡、商工会議所：1250 ㎡、高齢者住宅：3000 ㎡）総事業費：約 33.2 億円 ( 注釈 8)　権利床：270.6 ㎡　保留床：4,779.4 ㎡　構造：3 棟全て RC 造　容積率：約 156.2％商工会議所は権利床を増床している。保健センターは市が保留床を買い取り、高齢者住宅は民間による賃貸を想定。考慮した方法論空間　：①、③、④、⑤、⑥、⑦、⑧　低容積建築を活用した整備。屋外空間や駐車場の創出、街並の形成を行う。（建物のセットバックや建築線の統一、パティオ / 中通りなどの屋外空間の創出）仕組み：⑨、⑪、⑬、⑭、⑯、⑰、⑱　低層低容積の建物を活用することによりリスクを回避する。保健センターを集約する。主体　：⑲、⑳、㉑　まちづくり会社が再開発を行う。イベントの際に、施設や広場を積極的に活用する。図 3. 北見市におけるケーススタディ