Was kommt nun?
Der Bundestag hat das Gesetzespaket zur
Mietpreisbremse verabschiedet. Was machen die
Bundesländer nun aus der Vorgabe des
Bundesgesetzgebers und was macht der
Bundesgesetzgeber selbst aus den zusätzlich
angekündigten Schri en zur Mietgesetzgebung? Eine
weitere Herausforderung ist die Unterbringung und
Integra on von Flüchtlingen.
Den Bundesländern wäre es am liebsten gewesen, die
Bundesregierung hä e in ihrem Gesetz zur
Mietpreisbremse die Vorgaben zur Kappungsgrenze
übernommen. Dann könnte die Mietpreisbremse in den gleichen Regionen, die bereits für die
Kappungsgrenze ausgewählt wurden, greifen. Es wären keine weiteren Gutachten erforderlich. Nun,
nachdem der Bund striktere Kriterien für die Auswahl der Regionen benannt hat, darf man gespannt sein,
was sich die Bundesländer einfallen lassen. Im Verbandsgebiet des VdW südwest muss bei Berücksich gung
der Vorgaben insbesondere in Hessen das Verfahren zur Festlegung der Regionen komple anders gestaltet
werden. In Rheinland‐Pfalz herrscht, wenn auch in deutlich geringerem Umfang, ebenfalls
Nachbesserungsbedarf. Lediglich im Saarland fehlen entsprechende Regionen, in denen eine Anwendung in
Frage kommt.
Eine weitere qualita v neue Komponente kommt bei der Umsetzung der Vorgaben des Bundesgesetzgebers
hinzu. Das Gesetz verlangt auch Maßnahmen, mit denen die Lage der Wohnungsmärkte in den
ausgewählten Regionen verbessert werden kann. Da reicht ein Verweis auf die bisherigen Maßnahmen
nicht aus.
Die Mietpreisbremse selbst wird, da sind sich alle Experten außerhalb der Poli k einig, nicht zu mehr
Wohnungsbauinves onen führen. Wie stark die Mietpreisbremse sich sogar zur Inves onsbremse
entwickelt, bleibt abzuwarten. Ein Boom ist maximal bei Mietgerichtsprozessen zu erwarten. Schließlich
wurde das Vergleichsmietenprinzip, das in der Praxis zahlreiche Tücken aufweist, mit diesem Gesetz
aufgewertet.
Schwerwiegendere Konsequenzen für die Entwicklung der Inves onen hä e ohne Zweifel die von der
Bundesregierung angekündigte Regelung zur Amor sa on von Modernisierungen. Wird die Poli k hier an
einer Ankündigung festhalten, obwohl inzwischen ganz offen disku ert wird, dass die entsprechende
Vorgabe des Koali onsvertrages nicht – oder nur mit fatalen Konsequenzen – umsetzbar ist?
Während sich die Wohnungspoli k vor allem auf die Mietpreisbremse konzentriert, entstehen gleichzei g
erhebliche Herausforderungen bei der Unterbringung und anschließenden Integra on von Flüchtlingen.
Hier konzentriert sich die Poli k aktuell vor allem auf die akuten Herausforderungen der Erstunterbringung.
Die Herausforderungen der späteren Integra on sind dabei in vielen Regionen noch nicht einmal
thema siert, dabei stellen die Lösungswege der Erstunterbringung die Weichen für die spätere Integra on.
Auch hier zeigen sich die Bundesländer unterschiedlich aufgestellt. Das Saarland hat sich dabei in einem
„Erste‐Hilfe‐Paket“ für die Unterbringung in den Kommunen mit einem Zuschussprogramm posi v
hervorgetan, doch die Dauerha igkeit dieser Hilfe ist nicht gewährleistet. In Hessen fehlt ein
entsprechendes Programm, in Rheinland‐Pfalz erfolgt immerhin eine Förderung im Rahmen bestehender
Programme. Eine nachhal ge Strategie zur Unterbringung und späteren Integra on steht bei dem
erwarteten Anhalten der Flüchtlingswelle noch aus.
Zukun sfähige Unterbringung von Flüchtlingen
Die Wohnungswirtscha leistet bereits einen starken
Beitrag zur Unterbringung von Flüchtlingen, wie eine
aktuelle Umfrage des GdW Bundesverband deutscher
Wohnungs‐ und Immobilienunternehmen unter seinen
Wohnungsunternehmen zeigt. Rund zwei Dri el der
befragten GdW‐Unternehmen setzen bereits
Wohnungen zu diesem Zweck ein. Ihr Hauptmo v:
Soziale Verantwortung, wie 92,5 Prozent der
Wohnungsunternehmen bestä gen. Dabei würden sich
die Unternehmen aber noch viel stärker engagieren,
wenn die poli schen und wirtscha lichen
Voraussetzungen das zulassen würden.
Bund, Länder und Kommunen müssen dazu ihr finanzielles Engagement bei der sozialen Betreuung und
integra ven Maßnahmen, insbesondere in den Bereichen Gesundheit und Bildung, deutlich verstärken,
fordern zwei Dri el der Wohnungsunternehmen. Unter verbesserten Voraussetzungen würde sich
immerhin mehr als ein Dri el der GdW‐Unternehmen in der Lage sehen, noch mehr Flüchtlinge
aufzunehmen.
„Deutschland braucht Zuwanderung. Nur so haben wir eine Chance, den zunehmenden Fachkrä emangel
zu bekämpfen und für gesamtwirtscha liches Wachstum zu sorgen. Für diese na onale Aufgabe sind aber
dringend mehr staatliche Inves onen in Wohnen, Integra on und Bildung notwendig“, mahnte
GdW‐Präsident Axel Gedaschko.
„Wir brauchen in Deutschland dringend eine Gesamtstrategie des Bundes für eine geregelte Aufnahme und
eine rasche, solide Unterbringung und Integra on von Flüchtlingen“, so der Appell von Gedaschko,
angesichts des unvermindert anhaltenden Zustroms von Menschen, die vor Krieg und Not in die
Bundesrepublik flüchten. Nachbarscha en dür en nicht durch ungeordnete Zuwanderung überfordert und
eine erfolgreiche Integra on nicht durch eine Wiederholung von Fehlern aus der Vergangenheit aufs Spiel
gesetzt werden. „Deutschland muss seine humanitäre Verantwortung wahrnehmen, aber auch die
demografische Chance der Zuwanderung erkennen“, so der GdW‐Chef.
Die Wohnungswirtscha legt hierfür eine umfassende Strategie vor und fordert Bund, Länder und
Kommunen zu einem koordinierten Handeln auf.
Sechs‐Punkte‐Strategie für Bund, Länder und Kommunen:
Bund und Länder sollten insbesondere in Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten
Sonderprogramme zur Förderung des Neubaus von Wohnungen auflegen, die auch für
Wohnungsunternehmen, nicht nur für Kommunen, nutzbar sind.
Bauausführungsstandards sollten zugunsten einer raschen Erstunterbringung flexibler gestaltet und
Vorgaben des Vergaberechts unter die Lupe genommen werden, um den Bau neuer Unterkün e nicht
unnö g zu verzögern.
Auf Länderebene sollte die Verteilung der Flüchtlinge disku ert und möglichst regionsbezogen, durch eine
Steuerung in Abs mmung mit den Kommunen, ein gerechterer Ausgleich gefunden werden. Denn durch den
aktuellen Verteilungsmechanismus müssen insbesondere Metropolen die meisten Asylsuchenden
unterbringen. Diese weisen aber häufig bereits angespannte Wohnungsmärkte auf. Für einen reformierten
Verteilungsschlüssel sprechen sich 50 Prozent der GdW‐Unternehmen aus, weitere 35 Prozent sehen hier
zumindest Diskussionsbedarf.
Flüchtlinge sollten in den Kommunen dezentral untergebracht und bereits belastete Stadtviertel
ausgenommen werden, um soziale Brennpunkte zu vermeiden und stabile Nachbarscha en zu erhalten. Das
sehen auch mehr als zwei Dri el der befragten Wohnungsunternehmen so.
In entspannten Wohnungsmärkten, beispielsweise Schrumpfungsregionen, müssten die Kommunen für
eine schnelle Unterbringung zügig leer stehende Wohnungen, umnutzbare oder zum Abriss vorgesehene,
intakte Gebäude zur Verfügung stellen. In Ballungsgebieten sind insbesondere eine vergüns gte kommunale
Grundstücksvergabe sowie beschleunigte Baugenehmigungsverfahren notwendig.
Die Kommunen müssen eine langfris ge
Betreuung und integra ve Maßnahmen
sicherstellen. Dazu sollten
„Integra onslotsen“ sowohl für die
Flüchtlinge als auch für die Anwohner
Ihr Ansprechpartner:
Thorsten Schmi
Interessenvertretung
Telefon: 069 97065‐300
thorsten.schmi @vdwsuedwest.de
sowie eine ausreichende Anzahl
entsprechend geschulter Sozialarbeiter eingesetzt werden. Die Flüchtlinge brauchen nicht nur Zugang zu
medizinischer Versorgung, Kinderbetreuung und Schulen, sondern perspek visch auch
Beschä igungsmöglichkeiten in ihrem Umfeld. Dazu sollte das Absolvieren von Sprach‐ und
Alphabe sierungskursen, nach dem Beispiel der Niederlande, verpflichtend sein und allen Beteiligten
Dolmetscher zur Seite stehen.
►Alle Ergebnisse der GdW‐Umfrage zur Flüchtlingsunterbringung
Termine vormerken
Auch in diesem Jahr wird der VdW südwest wieder seine Regionalkonferenzen in Hessen und
Rheinland‐Pfalz durchführen, um sich mit den Mitgliedsunternehmen intensiv über regionalspezifisch
relevante wohnungswirtscha liche Themen auszutauschen. Die erfolgreiche Veranstaltungsreihe, die
bereits zum vierten Mal organisiert wird, findet im April und Mai 2015 sta .
Die Veranstaltungen werden an folgenden Terminen und Orten durchgeführt:
Regionalkonferenz Nordhessen am 28. April, 14.00 Uhr
in Kassel
Gastgeber: GWH Wohnungsgesellschaft mbH Hessen
Regionalkonferenz Südhessen am 6. Mai, 15.00 Uhr in
Frankfurt
Gastgeber: GWH Wohnungsgesellscha mbH Hessen
Regionalkonferenz Mi elhessen am 7. Mai, 15.00 Uhr in
Wetzlar
Gastgeber: Wetzlarer Wohnungsgesellscha mbH
Regionalkonferenz Rheinland‐Pfalz am 26. Mai, 15.00 Uhr in Mainz
Gastgeber: Wohnbau Mainz GmbH
Nähere Informa onen in der kommenden Ausgabe des VdWaktuell.
Folgekostenrechner Rheinland‐Pfalz
Anfang Februar 2015 stellten die Ministerinnen für Wirtscha , Eveline Lemke,
und Finanzen, Doris Ahnen, den Folgekostenrechner Rheinland‐Pfalz vor. Das
Programm sollen vor allem Städte und Kommunen nutzen, die auf diesem
Wege berechnen und feststellen können, ob sich Neubaugebiete langfris g
auch auszahlen. Dem Bauministerium geht es hierbei vor allem darum, den
Kommunen ein Instrument zur Verfügung zu stellen, mit dem sie teure
Fehlplanungen vermeiden können.
Der Folgekostenrechner ist eine frei verfügbare So ware, mit der sich eine
Bauplanung kalkulieren lässt. Neue Einwohner bringen einer Gemeinde höhere
Steuereinnahmen und Schlüsselzuweisungen; andererseits erfordern Siedlungen
am Ortsrand auch hohe Inves onen in die Infrastruktur, wie zum Beispiel Abwasserkanäle, Straßen oder
Kindergärten und Grundschulen. Der Folgekostenrechner hil den Entscheidern in den Kommunen
abzuschätzen, ob sich ihre Planung langfris g rechnen wird – unter Berücksich gung der demografischen
Entwicklung. Manch eine Gemeinde wird in den kommenden Jahren deutlich schrumpfen, während andere
Orte trotz eines generellen Bevölkerungsrückgangs zunächst weiter wachsen.
Die Entwicklung des Folgekostenrechners begann
im Jahr 2010. In einem Modellversuch testeten 19
Kommunen über zwei Jahre bestehende
Programme und schilderten im Anschluss ihre
Erfahrungen und Wünsche. Die Ergebnisse führten
zu einer Neuentwicklung, die sich an die
rheinland‐pfälzischen Besonderheiten anpasst.
► www.folgekostenrechner‐rlp.de
Ihre Ansprechpartnerin:
Roswitha Sinz
ARGE rheinland‐pfälzischer
Wohnungsunternehmen
Telefon: 0211 16998‐46
r.sinz@vdw‐rw.de
Saarland
Als beispielgebend bewertet der Verband der
saarländischen Wohnungs‐ und Immobilienwirtscha
(VdW saar) bei einem Besuch im Innenministerium des
Landes am 3. März 2015 das landeseigene
Sonderprogramm zur Unterbringung von
Asylbewerbern. Das Land habe sich – trotz der
Haushaltsprobleme – für dieses Programm entschieden,
während viele Bundesländer noch abwartend nach
weiteren Hilfen des Bundes rufen. „Wir sehen hier nicht
zuletzt eine Chance für das Saarland, da die
Asylbewerber zu nicht unerheblichen Teilen ein hohes Ausbildungsniveau mitbringen“, betont Volker
Leers, Präsident des Verbandes.
„Wir dürfen allerdings nicht bei der Besei gung der Probleme der Erstunterbringung stehen bleiben“, die
Herausforderung bestünde in einer dauerha en, erfolgreichen Integra on bei den anerkannten Asylanten.
Rich g sei deshalb auch, dass das Saarland mit seinem Programm auf die Unterbringung in vorhandenen
Gebäuden setze. „Wohncontainer sollten vermieden werden, die erzeugen nur Probleme aufgrund des
Lagercharakters“, so Leers weiter. Deshalb würden Wohnungsunternehmen auf eine dezentrale
Unterbringung setzen.
Chris an Patzwahl von der Immobiliengruppe Saarbrücken und Vizepräsident des Verbandes betont, dass in
seinem Unternehmen bereits im letzten Jahr rund 500 Asylanten Wohnraum gefunden haben. Mit dem
Programm könnten nun weitere Wohnungen für 700 bis 800 Asylanten hergerichtet werden. Er ho , dass
damit zumindest bis Ende des nächsten Jahres eine Entspannung bei der Erstunterbringung erreichbar ist.
Eine Verdrängung oder ein We bewerb mit sozial schwachen Wohnungssuchenden sei nicht gegeben.
Allerdings sei nicht auszuschließen, dass der Flüchtlingsstrom weiter anhalte. „Damit wir vor allem rasch
helfen können, ist erforderlich, dass auch bei den Baustandards Erleichterungen erfolgen. Wir könnten
insgesamt mehr bauen, wenn wir nicht so häufig im Genehmigungsgestrüpp hängen blieben“, so Patzwahl.
Er spricht sich deshalb für mehr Koopera on bei der Baugenehmigung aus. Zur Vermeidung von Konkurrenz
mit den Adressaten des sozialen Wohnungsbaus unterstützt er die Forderung des Innenministers nach mehr
Förderung durch den Bund. Außerdem sei eine Fortsetzung der Förderung auch über das Jahr 2015 hinaus
erforderlich, da ein Abklingen des Flüchtlingsstroms nicht absehbar sei.
Das Thema Unterbringung von Flüchtlingen ist nach
Einschätzung von Leers ein Beispiel dafür, wie wich g
es ist, die verschiedenen Instrumente der
Förderlandscha bedarfsgerecht zu verknüpfen. Es
könne nicht sein, dass nur die Erstunterbringung
geregelt werde. Vielmehr komme es darauf an,
Flüchtlinge langfris g in die Bevölkerung zu
integrieren, so Leers.
Ihr Ansprechpartner:
Dr. Rudolf Ridinger
Vorstand
Telefon: 069 97065‐100
dr.ridinger@vdw‐saar.de
Bundesbauministerium
Das Bundesbauministerium hat gemeinsam mit der
Bundesarchitektenkammer den Startschuss für den
Deutschen Architekturpreis 2015 gegeben. Bis zum 30.
März 2015 können Bauwerke oder Gebäudeensembles
nominiert werden, die zwischen dem 1. Januar 2013
und dem 1. Februar 2015 in Deutschland fer g gestellt
wurden.
Bundesbauministerin Barbara Hendricks: „Wir stärken mit
diesem bedeutendsten Staatspreis für Architektur die
hohen Qualitätsansprüche an unsere gebaute Umwelt und zeigen, dass es möglich ist, iden tätss
stadtverträglich und zukun sfähig zu bauen.“
end,
Mit dem Deutschen Architekturpreis werden Bauwerke ausgezeichnet, die für die Entwicklung des Bauens
in unserer Zeit beispielha sind. Sie sollen eine besondere baukulturelle Qualität aufweisen und bei der
Sanierung und Modernisierung historischer Bausubstanz Vorbildcharakter haben. Zudem sollen sie
nachhal gem Bauen in ökologischer, ökonomischer und soziokultureller Hinsicht verpflichtet sein und
posi v zur Gestaltung des öffentlichen Raumes beitragen. Der Preis soll Anregungen für zukün ige
Planungen geben und eine breite Öffentlichkeit auf die Belange des nachhal gen Bauens und der Baukultur
aufmerksam machen.
Der Deutsche Architekturpreis ist mit
30.000 Euro do ert. Für bis zu zehn
Auszeichnungen und Anerkennungen
stehen weitere 30.000 Euro zur Verfügung.
Die Teilnahmeunterlagen müssen bis zum
30. März 2015 beim Bundesamt für
Bauwesen und Raumordnung in Berlin
eingereicht werden.
► www.deutscher‐architekturpreis.de
Ihr Ansprechpartner:
Thorsten Schmi
Interessenvertretung
Telefon: 069 97065‐300
thorsten.schmi @vdwsuedwest.de
Sanierungs‐ und Neubauprojekt der Wohnbau Wörth am Rhein
Vorzeigeprojekte stammen nicht ausschließlich aus der
Feder großer Wohnungsunternehmen. Auch
vermeintlich kleinere Gesellscha en beziehungsweise
Genossenscha en meistern Großar ges, wie das
Projekt „Wohnen am Park – Keltenstraße“ unseres
Mitgliedsunternehmens Wohnbau Wörth am Rhein
eindrucksvoll demonstriert.
Mit rund 820 eigenen Wohnungen (Stand März 2015)
zählt die Wohnbau Wörth zu den kleineren
Wohnungsbaugesellscha en Deutschlands. So ist es nicht
verwunderlich, dass ein Projekt mit einem Gesamtvolumen in Höhe von 40 Millionen Euro für ein
Unternehmen dieser Größenordnung eine Herausforderung darstellt: „Wohnen am Park – Keltenstraße“ ist
das bislang größte Sanierungs‐ und Neubauvorhaben der Wohnbau Wörth.
Trotz nahezu perfekter Lage, direkt am Stadtpark gelegen, mit Schulen, Kindergärten, öffentlichen
Verkehrsmi eln und einem Einkaufszentrum in unmi elbarer Nähe, zählt die Keltenstraße seit einigen
Jahren zu den wenig begehrten Wohnadressen Wörths und gleichzei g zum ältesten nicht sanierten
Bestand ‐ ein entscheidender Anlass, Veränderungen herbeizuführen.
Mit dem Start im Jahr 2013 bis zur geplanten Fer gstellung im Jahr 2018 entsteht im Rahmen des Projekts
ein komple neu gestaltetes Wohngebiet, dessen acht Bestandsgebäude mit insgesamt 160 Wohnungen
umfassend saniert und in das acht Neubauten mit insgesamt 90 Miet‐ und Eigentumswohnungen behutsam
eingefügt werden. Die bestehenden Häuser werden nach der Sanierung einen KfW 100‐Standard erreichen;
die Neubauten sind als KfW 70‐Häuser konzipiert. Es ist vorgesehen, das gesamte Areal umwel reundlich
mit Energie zu versorgen durch den mit Holzhackschnitzeln betriebenen Nahwärmeversorger KWW GmbH
Kra Wärme Wörth.
Fachliches Können und Fingerspitzengefühl
„Wenn bestehende Wohngebiete einen komple en Wandel
erfahren sollen, reicht fachliches Können allein nicht aus“, weiß
Petra Pfeiffer, Geschä sführerin der Wohnbau Wörth. „Es ist vor
allem Fingerspitzengefühl gefragt, um unter den bestehenden und
potenziellen neuen Bewohnern ein harmonisches Miteinander und
gestärktes Bewusstsein für ihr Wohngebiet zu schaffen“, so Pfeiffer
weiter.
Bereits vor dem Projektstart wurde festgelegt: Kein
Bestandsmieter soll durch die Sanierungsmaßnahmen
seine Wohnung verlieren, alle sollen sich in dem neuem
Gefüge wohlfühlen. Die Entscheider der Wohnbau Wörth
ha en sich dazu entschlossen, zunächst an einem
Pilothaus zu testen, wie die geplanten Maßnahmen in
bewohntem Zustand möglichst reibungslos umgesetzt
werden können. Ziel war es, eventuell au retende,
bislang nicht bedachte Beeinträch gungen, die durch die
Sanierungsmaßnahmen auf Mieterseite entstehen,
möglichst früh zu erkennen. Gleichzei g sollten die
Abläufe überprü und Synergien beziehungsweise Verbesserungsmöglichkeiten gefunden werden.
Kosteneinsparung bei vergrößertem Leistungsumfang
Nach Realisierung des ersten Bauabschni s Anfang 2014 tauschten die Beteiligten alle gewonnenen
Erkenntnisse aus, nahmen neue Anforderungen in einen Maßnahmenkatalog auf und setzen diesen im
Folgenden zweiten Bauabschni konsequent um. Die sich hieraus ergebenden Vorteile waren schnell
ermi elt: Neben einer Kosteneinsparung bei vergrößertem Leistungsumfang konnten verkürzte Bauzeiten
und eine Op mierung der Mieterbetreuung erreicht werden.
Insbesondere die rechtzei ge offene Kommunika on mit
den Mietern, man ha e eine Mietersprechstunde vor Ort
eingerichtet, bildete dabei den zentralen Punkt – die
Nähe zu den Bewohnern, das Kümmern oder einfach nur
Zuhören, nahm ihnen zumindest einen Teil ihres
Umbaustresses. Hierzu beitragen konnten auch möblierte
WG‐Zimmer, die als Ruhe‐ und Ausweichquar ere
bereitgestellt wurden. Durch eine verbesserte
Koordina on der Termine verringerte sich der
Arbeitsumfang insgesamt merklich.
Zu den nachträglich hinzugekommenen Maßnahmen zählten insbesondere der Umbau aller Gäste‐WCs mit
Bereitstellung einer zentralen Warmwasserversorgung und der Sitzbadewannen, die durch großzügige
Duschen ersetzt wurden. Trotz des vergrößerten Leistungsumfangs konnten rund 150.000 Euro eingespart
werden. Die Bauzeit verkürzte sich von acht auf nun etwas mehr als sechs Monate.
Der inzwischen fer g gestellte zweite Bauabschni hat zusätzliche Erkenntnisse gebracht, die zur weiteren
Verbesserung der Abläufe im März 2015 mit dem Start der nächsten beiden Bauabschni e beitragen
werden. Laut Plan werden Ende 2016 dann die letzten drei Gebäude saniert sein.
Mieter kommen zurück
„Das schönste Lob für unsere Arbeit erfahren wir darin, dass Mieter, die
vor Jahren aus dem Gebiet weggezogen sind, nun dort wieder wohnen
möchten“, informiert Pfeiffer. „Mi lerweile erwachsene Kinder
ehemaliger Mieter gehören jetzt wieder zu den Bewohnern der
Keltenstraße“, so die Immobilienwir n weiter.
„Unser besonderer Dank gilt der
VOLKSWOHNUNG GmbH, die die
Wohnbau Wörth insbesondere in der
Startphase des Projekts mit Know‐how
und Manpower unterstützt hat und für
das Projekt die Ausschreibung, Vergabe
und Bauleitung im Rahmen eines
Dienstleistungsvertrags übernommen
hat“, erklärt Pfeiffer. Sie weist darauf
hin, dass für die Realisierung eines solchen Vorhabens die Weitsicht aller
Gesellscha er unerlässlich sei – so haben zur Realisierung des Projekts
alle Eigentümer auf eine Gewinnausschü ung verzichtet, um die
notwendige Liquidität im Unternehmen zu belassen.
Unternehmensportrait
Die Wohnbau Wörth am Rhein GmbH wurde 1963 ursprünglich zur
Unterbringung der Mitarbeiter von Europas größtem LKW‐Werk der Daimler‐Benz AG gegründet, die bis vor
sechs Jahren 50 Prozent der Anteile an der Gesellscha inneha e. Diese Anteile 2009 erwarb die
VOLKSWOHNUNG GmbH aus Karlsruhe diesen Anteil. Weitere Gesellscha er sind die Stadt Wörth mit 44,23
Prozent und der Kreis Germersheim mit 5,77 Prozent.
► www.wohnbauwoerth.de
Frankfurter OB Feldmann und Impulse für den Wohnungsbau Hessen starten Koopera on
Frankfurts Oberbürgermeister Peter
Feldmann und die Verbändeini a ve
„Impulse für den Wohnungsbau Hessen“
haben eine Zusammenarbeit zur
beschleunigten Entwicklung des
Wohnungsbaus in Frankfurt vereinbart. Bei
einem gemeinsamen Pressetermin am 4.
März 2015 prognos zierten sie ein
Wohnungsbaupotenzial von 30.000 neuen
Wohnungen in Frankfurt für die nächsten
Jahre.
Oberbürgermeister Feldmann sieht in der Verbändeini a ve einen starken Partner zur rich gen Zeit.
„Frankfurt ist so a rak v und lebenswert, dass alleine im vergangenen Jahr 15.000 neue Bewohner unsere
Stadt bereichert haben. Für sie und unsere alteingesessenen Mitbürger müssen wir bezahlbaren Wohnraum
schaffen. Ob durch Neubau, Konversion von Büro‐ in Wohnraum oder behutsame Nachverdichtung, in allen
drei Bereichen haben wir mit der Ini a ve einen starken und professionellen Partner an unserer Seite.“
Sie biete die Chance, alle am Bau Beteiligten zusammenzuführen und durch die Vernetzung neue Potenziale
zu erschließen. Er fühle sich durch die ersten Gespräche mit der Ini a ve in dieser Auffassung gestärkt,
führte der Oberbürgermeister weiter aus.
Der Sprecher der Ini a ve, Dr. Rudolf Ridinger vom VdW südwest, betonte bei der Vorstellung der
Koopera on mit dem Oberbürgermeister, dass die Wohnungsmarktentwicklungen in der Poli k häufig zu
sehr unter dem Blickwinkel der Eindämmung nicht erwünschter Begleiterscheinungen betrachtet würden.
Dadurch würden Potenziale bei der Entwicklung der Bauinves onen nicht ausreichend genutzt, teilweise
sogar blockiert. „Unser Anliegen ist es, Lösungswege aufzuzeigen, wie Bauinves onen beschleunigt und
gleichzei g zukun sfähig gestaltet werden können.“
Wir sehen für die Stadt Frankfurt enorme Potenziale. Wenn es gelänge, mehr urbane Qualität in die
Randlagen zu bringen, werde dies für Zuziehende und Investoren a rak ver und führe gleichzei g zu einer
Entlastung der Innenstadt. Die Erschließung eines Wohnungsbaupotenzials von 20.000 bis 30.000 neuen
Wohnungen hält Ridinger daher in den nächsten Jahren für möglich.
Konkret sollen im Rahmen der Koopera on
Ihr Ansprechpartner:
über Expertengremien gemeinsam mit der
Thorsten Schmi
Stadt Lösungswege ermi elt werden. Als
Interessenvertretung
erstes Beispiel hat die Koopera on die
Telefon: 069 97065‐300
Bürostadt Niederrad gewählt. Viele Städte
thorsten.schmi @vdwsuedwest.de
würden sich einen Stad eil mit solchen
Standortvorteilen wie die einmalige
Verkehrsanbindung wünschen. Gerade hier fehle aber die urbane Qualität, diese gelte es zu stärken.
Niederrad habe noch zu sehr das nega ve Image einer reinen Bürostadt.
In der Ini a ve Impulse für den Wohnungsbau Hessen haben sich 16 Verbände zusammengeschlossen. Sie
repräsen eren, von Architekten über die Bauwirtscha bis hin zu Investoren und Mieterbund, die komple e
Wertschöpfungske e beim Wohnungsbau in Hessen. Koordiniert wir die Ini a ve von Dipl.‐Ing. (FH)
Andreas Ostermann vom BDB Bund Deutscher Baumeister, Architekten und Ingenieure Frankfurt Rhein
Main.
Fachkonferenz „Gesellscha licher Wandel und Quar ersentwicklung“
Bei einer Fachkonferenz mit dem Titel
„Gesellscha licher Wandel und Quar ersentwicklung“
am 6. März 2015 haben Forscher des Wissenscha s‐
Praxis‐Projektes „quar er entwickeln“ ein von ihnen
entwickeltes Instrument vorgestellt, mit dem
Wohnungsmarktakteure Quar ere analysieren können.
Mithilfe des neuar gen Tools können
Standortbedürfnisse auf der Nachfrageseite mit
Standortqualitäten auf der Angebotsseite qualita v
miteinander verknüp werden. Außerdem ist eine
Prognose zur zukün igen Entwicklung von Quar eren
möglich.
Am Projekt „quar er entwickeln“ waren Forscher der Universität Bonn, des Leibniz‐Ins tuts für
Länderkunde Leipzig sowie des ILS – Ins tut für Landes‐ und Stadtentwicklungsforschung, Dortmund
beteiligt. Praxispartner waren die formart GmbH & Co. KG, die Stadtbau Leipzig AG, die UNITAS
Wohnungsgenossenscha eG und die Stadt Dortmund. Die Fachkonferenz „Gesellscha licher Wandel und
Quar ersentwicklung“, die in der Schader‐S ung in Darmstadt sta and, bildete den Abschluss des
Projekts, das von der Deutschen Forschungsgemeinscha (DFG) gefördert wurde.
Schlank, schnell und übertragbar soll er sein, der Werkzeugkasten zur Bewertung von Handlungsop onen
zum Wohnen im Quar er. Dieses Ziel verfolgten die Forscher, um ein möglichst praxisnahes und
handlungsorien ertes Instrument zu schaffen. Das Ergebnis sind drei Module, mit deren Hilfe sich Quar ere
analysieren lassen. Modul A „Nachfragegruppen“ beschä igt sich mit der konkreten Erfassung des
Quar ers, indem die Bewohner befragt werden. Hierzu haben die Wissenscha ler einen Fragebogen
entworfen, der wiederum modular aufgebaut ist. Es gibt einen Basis‐Bogen, der je nach Bedürfnis um
bes mmte Blöcke erweitert wird, wie beispielsweise einem Fragenkatalog zum genossenscha lichen
Wohnen. Die Fragebögen können mithilfe einer ebenfalls von den Forschern entwickelten Excel‐Datei
ausgewertet werden. So kann sich der Wohnungsmarktakteur bereits einen Überblick über das Quar er aus
Sicht der Bewohner verschaffen.
Zur weiteren Analyse bietet das Modul B „Standortqualitäten“ ein Erhebungs‐ und Bewertungstool, das
auch als Excel‐Datei vorliegt. Hier werden bes mmte Themenbereiche erfasst, die für die
Standortbewertung relevant sind: Erreichbarkeit des Standortes mit öffentlichem Personennahverkehr und
motorisiertem Individualverkehr, Baustruktur, Bevölkerungs‐ und Sozialstruktur, Image des Quar ers, Miet‐
und Kaufpreise, Bodenrichtwerte, Infrastruktur, Grün im Umfeld sowie Lärmbelastung. Diese Indikatoren,
die mit unterschiedlichen Methoden vom Nutzer erhoben und eingegeben werden, gewichtet das Tool nach
einem definierten Schema. Am Ende erhält der Wohnungsmarktakteur eine übersichtliche Bewertung der
Rahmenbedingungen des Quar ers.
Das Modul C „Szenarien“ dient schließlich der Prognose der zukün igen Entwicklung eines Quar ers. Dabei
wird ebenfalls in einer Excel‐Datei ein Trendszenario berechnet, dass die wahrscheinlichste Entwicklung
unter Beibehaltung der gegenwär gen Rahmenbedingungen abbildet. Dieses Trendszenario stellt den
Mi elweg zwischen dem denkbar posi vsten und dem denkbar nega vsten Extrem dar. Die Prognose
basiert auf der Fortschreibung verschiedener Werte in einer vergangenen Zeitperiode. Naturgemäß wird das
Trendszenario umso ungenauer, je weiter die Vorhersage in die Zukun reicht.
Insgesamt kann der Werkzeugkasten sowohl Bestandshaltern als auch Neubauinteressenten dienen. Wer
bereits in einem Quar er Bestände hat, kann mithilfe des neuen Tools Tendenzen ablesen, in welche
Richtung sich ein Quar er entwickelt, welche Bedürfnisse die Bewohner haben und inwiefern
Handlungsbedarf besteht. Projektentwickler können wertvolle Hinweise erhalten, welche Art von
Engagement sich in einem bestehenden oder neu zu schaffenden Quar er lohnt, beispielsweise indem
anhand der (zu erwartenden) Bevölkerungsstruktur das (kün ige) Preissegment besser eingeschätzt werden
kann. Alle Bestandteile des Werkzeugkastens sind als „Crea ve Commons“ verfügbar, können also von
jedem weiterentwickelt und den Bedürfnissen der Nutzer angepasst werden.
Nähere Informa onen sind unter
www.quar erentwickeln.de abru ar. Dort
sind die einzelnen Module des Instruments
mit Erläuterungen und Excel‐Tabellen
unter „Quar ersanalyse“ zu finden.
► www.quar erentwickeln.de
Ihr Ansprechpartner:
Thorsten Schmi
Interessenvertretung
Telefon: 069 97065‐300
thorsten.schmi @vdwsuedwest.de
Verbandsrat des VdW südwest
Der Verbandsrat kam am 5. März zu seiner ersten
Sitzung im Jahr 2015 in Frankfurt am Main zusammen.
Einen Themenschwerpunkt bildete dabei die
Intensivierung der inhaltlichen Zusammenarbeit der
Gremien.
Zur Stärkung der Koopera on mit den Fachausschüssen
hat der Verbandsrat beschlossen, kün ig regelmäßige
Sitzungen mit den Fachausschussvorsitzenden
durchführen.
Beratungsgegenstand der Sitzung war zudem die
ökonomische Entwicklung des Verbandes. Das vorläufige
Jahresergebnis für 2014 ist erneut posi v. Hierbei wurde das gute Ergebnis der Zusammenarbeit mit der
Südwestdeutschen Fachakademie mit dem gemeinsamen Angebot an Seminaren besonders würdigend zur
Kenntnis genommen. Die Seminare finden wieder zunehmende Resonanz, sowohl bei den Mitgliedern des
Verbandes als auch bei Unternehmen aus den Bereichen anderer Immobilienverbände.
Ihr Ansprechpartner:
Uwe Menges
Verbandsratsvorsitzender
Telefon: 06142 62755
u.menges@diebaugenossenscha .de
Ende des letzten Jahres ha e der
Verband der saarländischen
Wohnungs‐ und Immobilienwirtscha
die Koopera on mit dem VdW südwest
bekrä igt. Hierzu wurden nun auch die
Weichen im Verbandsrat gestellt.
Rheinland‐Pfalz
Welche Partner brauche ich, um ein Wohnprojekt zu
starten und umzusetzen? Wo finde ich Informa onen und
Kontakt zu bestehenden Wohnprojekten im Land?
Welche Unterstützungs‐ und Fördermöglichkeiten gibt es?
Antworten hierzu gibt die neu eingerichtete
Landesberatungsstelle „Neues Wohnen Rheinland‐Pfalz“.
„Die Frage, wie die Menschen wohnen, hat in einer älter werdenden Gesellscha eine besondere
Bedeutung“, sagte Sozialministerin Sabine Bätzing‐Lichtenthäler anlässlich des Starts der zentralen
Beratungsstelle in Mainz. „Die meisten Menschen wünschen sich, möglichst lange und selbstbes mmt im
gewohnten Umfeld bleiben zu können – auch bei Pflegebedür igkeit.“
Es gibt viele Wohnformen, die ein lebendiges Miteinander und gute Nachbarscha fördern können. Dazu ist
die Vernetzung von ehrenamtlichen Hilfen und professioneller Versorgung eine wich ge Grundlage. Die
Landesberatungsstelle richtet sich daher neben privaten Ini a ven verstärkt an Kommunen,
Wohnungsunternehmen und Sozialverbände.
Die Landesberatungsstelle „Neues Wohnen Rheinland‐Pfalz“ ist bei der Landeszentrale für
Gesundheitsförderung (LZG) angesiedelt. Der Bedarf nach einer umfassenden Beratung zu neuen
Wohnformen sei ges egen, so die Ministerin. Dies zeigten die Beratungsanfragen bei den von der LZG
getragenen Projekten „PflegeWohnen“, „WohnPunkt RLP“ und der Servicestelle für kommunale
Pflegestrukturplanung und Sozialraumentwicklung.
Mit der Landesberatungsstelle „Neues Wohnen Rheinland‐Pfalz“ ist nun ein umfassendes, zentrales und
landesweites Beratungsangebot entstanden. Ratsuchende konnten sich bislang bereits an die
Landesberatungsstelle PflegeWohnen und zwei weitere Beratungsstellen für gemeinscha liches Wohnen in
Mainz und Landau wenden. Deren Arbeit wird jetzt zentral von der neuen Stelle fortgeführt. Auch das
Projekt „WohnPunkt RLP“, das kleine Gemeinden beim Au au von Wohn‐Pflege‐Gemeinscha en begleitet,
arbeitet unter dem Dach der neuen Landesberatungsstelle.
Durch die zentrale Organisa on sollen die einzelnen Beratungsangebote stärker miteinander verzahnt und
somit alle Angebote landesweit verfügbar gemacht werden. Mit Vor‐Ort‐Terminen und Regionalkonferenzen
soll die Beratung auch stärker im ganzen Land präsent sein. Ein Newsle er wird über aktuelle Themen
berichten. Die Landesberatungsstelle will zudem eng mit der Servicestelle für kommunale
Pflegestrukturplanung und Sozialraumentwicklung sowie dem Landes‐Netz‐Werk Demenz
zusammenarbeiten.
Die Landesberatungsstelle Neues Wohnen ist
erreichbar unter Telefon 06131 20690 und per
E‐Mail an info@lzg‐rlp.de. Auf der Homepage kann
auch ein landesweiter Newsle er zu
Wohnprojekten und aktuellen Entwicklungen in
Rheinland‐Pfalz abonniert werden.
► www.lzg‐rlp.de
Ihre Ansprechpartnerin:
Roswitha Sinz
ARGE rheinland‐pfälzischer
Wohnungsunternehmen
Telefon: 0211 16998‐46
r.sinz@vdw‐rw.de
Fachausschuss für Planung und Technik
Der Fachausschuss für Planung und Technik ha e am 12. März 2015 in
Worms seine kons tuierende Sitzung für die neue Periode. Dabei wurde
Ditmar Joest, Geschä sführer der kwb Kommunale Wohnungsbau
GmbH Rheingau Taunus, als Vorsitzender bestä gt. Inhaltliche
Schwerpunkte der Sitzung waren die Novellierungen der
Landesbauordnungen sowie die Einbeziehung der
Wohnungsunternehmen bei der Flüchtlingsunterbringung.
Der Fachausschuss informierte sich über den Stand der Novellierungen.
Auf Unverständnis s eßen dabei die Planungen in Hessen,
Grundstückseigentümer an der Finanzierung des Öffentlichen
Personennahverkehrs zu beteiligen. Kri siert wurden auch die
unterschiedlichen Schwerpunktsetzungen bei den Novellen. Diese treiben
die Kosten in die Höhe. Wünschenswert wäre eine stärkere Orien erung an der Musterbauordnung.
Intensiv disku ert wurden die Auswirkungen zweier neuer Gesetze, die zum einen in Gestalt des Mess‐ und
Eichgesetzes kürzlich in Kra getreten sind beziehungsweise zum anderen in Form des
Bundesmeldegesetzes demnächst in Kra treten werden.
Alle im Ausschuss vertretenen Unternehmen sind in die Flüchtlingsunterbringung involviert, allerdings in
unterschiedlichem Umfang und unterschiedlichen Konstruk onen. Dabei findet nicht nur die Bereitstellung
und Herrichtung von vorhandenen Gebäuden, sondern auch Neubau sta . Thema siert wurden in dem
Ausschuss auch die besonderen Belange des Brandschutzes sowie Folgen für bestehende Versicherungen.
Die Ausschussmitglieder sind an dem Thema, insbesondere an einem weiteren Erfahrungsaustausch,
interessiert.
Fachausschuss für Recht
Am 25. Februar 2015 traf sich der Fachausschuss für Recht in den Räumen des VdW südwest zu seiner
ersten Sitzung im Jahr 2015. Bevor der Eins eg in die inhaltliche Seite der umfangreichen Tagesordnung
erfolgte, mussten turnusgemäß Ausschussvorsitz und Stellvertretung neu gewählt werden. Hierbei
wurden Andrea Urban von der GWH Wohnungsgesellscha Hessen als Vorsitzende und Sofia Solkidou
von der GBO Gemeinnützige Baugesellscha Offenbach als Stellvertreterin eins mmig wiedergewählt.
Inhaltlich stand die Sitzung im Zeichen der kurz bevorstehenden Verabschiedung der Mietpreisbremse. Es
wurde seitens des Fachausschusses nochmals betont, dass das Instrument der Mietpreisbremse weder
wünschenswert noch zielführend sei und von daher abzulehnen ist. Deutlich passgenauer seien
flankierende staatliche Unterstützungsmaßnahmen für den Anschub der Neubautä gkeit.
Intensiv disku ert wurden die Auswirkungen zweier neuer Gesetze, die zum einen in Gestalt des Mess‐ und
Eichgesetzes kürzlich in Kra getreten sind beziehungsweise zum anderen in Form des
Bundesmeldegesetzes demnächst in Kra treten werden.
Die Einführung neuer Mi eilungspflichten bei Verwendung neuer Messgeräte und Zähler wir insbesondere
die Frage auf, wer als Verwender im Sinne des Gesetzes und damit als Adressat der neuen gesetzlichen
Pflichten anzusehen ist. Nach Auffassung des Fachausschusses ist dies nicht automa sch das
Wohnungsunternehmen als Gebäudeeigentümer, sondern kann – entsprechend der Auffassung der
Eichaufsichtsbehörden – in verschiedenen Konstella onen auch der Messdienstleister sein.
Im Melderecht wird zum 1. November 2015 die Vermieterbescheinigung wieder eingeführt. Hier herrscht
aktuell noch Unsicherheit über die Reichweite der Mitwirkungspflicht des Vermieters bei der Ausstellung
der Vermieterbescheinigung, was auch durch eine gleichermaßen intensive wie kontroverse Diskussion zum
Ausdruck kam. Eine Umsetzungsverordnung, die derzeit noch in Arbeit ist, soll nähere Einzelfragen regeln.
Ein Erfahrungsaustausch zum Themenschwerpunkt Flüchtlingsunterbringung verdeutlichte zum einen, dass
die Wohnungsunternehmen bei der Umsetzung dieses Themas einen sehr unterschiedlichen Stand
aufweisen. Zum anderen wurde aber auch deutlich, dass der baurechtliche, der steuerrechtliche und auch
der vergaberechtliche Rahmen zum Teil erhebliche Hemmnisse mit sich bringt, die einer kurzfris gen
Schaffung von Unterkun smöglichkeiten entgegenstehen.
Weitere Themen der Sitzung waren
aktuelle Rechtsfragen rund um
Rauchwarnmelder sowie ein Ausblick auf
die mögliche zukün ige Rechtsprechung
des Bundesgerichtshofs zu
Schönheitsreparaturen und
Quotenabgeltungsklauseln.
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RA Stephan Gerwing
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Klimaschutzkonzept Rheinland‐Pfalz
Die Erarbeitung des Klimaschutzkonzeptes
Rheinland‐Pfalz ist ein wich ger Meilenstein bei der
Umsetzung des Landesklimaschutzgesetzes. Es soll in
diesem Jahr vorgelegt werden und Strategien und
Maßnahmen benennen, die die Ziele des Gesetzes
unterstützen.
Nach dem Landesgesetz zur Förderung des Klimaschutzes
sollen in Rheinland‐Pfalz die Treibhausgasemissionen bis 2020 um 40 Prozent gegenüber dem Stand von
1990 gesenkt werden. Bis 2050 wird eine Klimaneutralität angestrebt, mindestens jedoch eine Reduk on
der Emissionen um 90 Prozent.
Für die Entwicklung des Klimaschutzkonzeptes strebt das Ministerium für Wirtscha , Klimaschutz, Energie
und Landesplanung eine breite Beteiligung an. Den Startschuss für die Beteiligung gab Wirtscha sministerin
Eveline Lemke auf einer Pressekonferenz am 22. Januar 2015. In den darauf folgenden Wochen konnten alle
in einem eigens gebildeten Internetau ri eingestellten Maßnahmenvorschläge des Klimaschutzkonzepts
online kommen ert werden.
Am 23. Februar 2015 fand dann das erste Verbändeforum mit über 90 geladenen Fachexperten aus
Rheinland‐Pfalz sta . In diesem Kreis wurden die Maßnahmenvorschläge in fünf Foren disku ert.
Vertretend für die rheinland‐pfälzischen Wohnungsunternehmen nahm Roswitha Sinz im Forum Private
Haushalte teil. Hier standen die Wohnungswirtscha betreffende Maßnahmen zur Diskussion, wie die
Einführung eines Warmmietenspiegels oder die Förderung energe scher Stadtsanierungen.
Im April 2015 sind ein zweites Verbändeforum sowie drei Klimaforen angekündigt. Während sich die
Verbändeforen an Fachexperten richten, geben die drei Klimaforen den Bürgern die Möglichkeit, ihre Ideen
und Hinweise zu den Maßnahmenvorschlägen einzubringen. Es ist geplant, die gesammelten Ergebnisse der
verschiedenen Foren zusammenzuführen und auszuwerten. Sie sollen in die Erarbeitung des Entwurfs des
Klimaschutzkonzepts einfließen, dessen Fer gstellung bis zum dri en Quartal 2015 avisiert ist.
Durch die zentrale Organisa on sollen die einzelnen Beratungsangebote stärker miteinander verzahnt und
somit alle Angebote landesweit verfügbar gemacht werden. Mit Vor‐Ort‐Terminen und Regionalkonferenzen
soll die Beratung auch stärker im ganzen Land präsent sein. Ein Newsle er wird über aktuelle Themen
berichten. Die Landesberatungsstelle will zudem eng mit der Servicestelle für kommunale
Pflegestrukturplanung und Sozialraumentwicklung sowie dem Landes‐Netz‐Werk Demenz
zusammenarbeiten.
Während des gesamten Erstellungsprozesses des
Entwurfs zum Klimaschutzkonzept gibt es die
Möglichkeit, sich auf der Website über den
Erarbeitungsprozess und den Arbeitsstand zu
informieren.
► www.klimaschutzkonzept‐rlp.de
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Roswitha Sinz
ARGE rheinland‐pfälzischer
Wohnungsunternehmen
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r.sinz@vdw‐rw.de
LBS und Zentrum Baukultur Rheinland‐Pfalz
Dieser Frage stellte sich eine Veranstaltung, zu der die
Landesbausparkasse Rheinland‐Pfalz (LBS) und das Zentrum
Baukultur Rheinland‐Pfalz am 24. Februar 2015 nach Mainz
eingeladen ha en.
Dr. Marie‐Therese Krings‐Heckmeier, Vorstandsvorsitzende der
empirica AG, gab der Veranstaltung den fachlichen Input. Sie
informierte über die wesentlichen Ergebnisse der empirica‐Studie
„Wohnen im Alter in Ludwigshafen“, die die GAG Ludwigshafen
am Rhein, die BASF Wohnen + Bauen GmbH, die Sparkasse
Vorderpfalz und die LBS gemeinsam in Au rag gegeben ha en.
Über das regionale Beispiel hinaus entwickelte Krings‐Heckmeier
auch Empfehlungen an das Land Rheinland‐Pfalz zur Stärkung des
selbstbes mmten Wohnens im Alter. Dabei berief sie sich auf die empirica‐Arbeit im Rahmen der
landesweit erstellten Studie „Quan ta ve und qualita ve Wohnraumnachfrage in Rheinland‐Pfalz bis zum
Jahr 2030“.
Auf Basis dieser Informa onen eröffnete Moderatorin Alexandra May, Immobilienökonomin (ebs), den Talk
mit Finanz‐ und Bauministerin Doris Ahnen, Gerold Reker, Präsident der Architektenkammer Rheinland‐
Pfalz, Klaus Dillinger, Baudezernent der Stadt Ludwigshafen, Thomas Will, Vorsitzender der
Arbeitsgemeinscha rheinland‐pfälzischer Wohnungsunternehmen, und Uwe Wöhlert, Vorstandsmitglied
der LBS Rheinland‐Pfalz.
Bauministerin Ahnen ha e zuvor im Rahmen der Begrüßung bereits betont, dass Wohnen als
Schwerpunk hema wie eine Querschni saufgabe zu behandeln sei, bei der sie sich eng auch mit dem
Sozial‐ und Innenministerium abs mme.
Will erklärte für die Wohnungswirtscha , dass er
ein würdevolles und komfortables Wohnen
selbstverständlich bereitstelle, die gleichzei ge
Errichtung preiswerter Wohnungen jedoch
zunehmend schwieriger werde angesichts der
vielfäl gen kostentreibenden
Rahmenbedingungen.
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KfW‐Research
Die Research‐Abteilung der KfW‐Bankengruppe
erwartet im Jahr 2015 die Fer gstellung von rund
260.000 neuen Wohnungen in Deutschland. Die
Wohnungsbauinves onen sollen demnach um 2,5
Prozent steigen – nach einem Plus von 3,7 Prozent im
Vorjahr. Hohe Zuwanderung, niedrige Zinsen und
steigende Einkommen sorgen nach Einschätzung der
Finanzexperten für das weitere Wachstum.
„Der Wohnungsbau in Deutschland erlebt weiter eine Sonderkonjunktur“, sagt Dr. Jörg Zeuner,
Chefvolkswirt der KfW. „Treibende Faktoren für steigende Wohnungsbauinves onen sind neben höherem
Einkommen und niedrigen Zinsen für Immobilienkredite auch die Wertsteigerung der Immobilien in vielen
Regionen und nicht zuletzt die hohe Zuwanderung.“
In den vergangenen fünf Jahren sind 1,7 Millionen Menschen mehr nach Deutschland ein‐ als
ausgewandert. 2015 dür en weitere 500.000 Zuwanderer dazukommen, 300.000 davon aus EU‐Staaten.
Das erhöhe die Nachfrage nach Mietwohnungen und s muliere Wohnungsbauinves onen. Neben der
Zuwanderung würden die steigenden Einkommen und das historisch niedrige Zinsniveau für
Inves onszuwächse sorgen: Ende 2014 betrug der durchschni liche Effek vzins für Wohnungsbaukredite
an private Haushalte mit einer Zinsbindung von über zehn Jahren 2,3 Prozent. Die Kreditkosten für ein
Eigenheim waren damit so niedrig wie nie. Wohnungsbauinves onen erwirtscha eten zudem a rak ve
Renditen: Die Ne omietrendite von vermieteten Eigentumswohnungen lag 2014 bei durchschni lich drei
Prozent. Zum Vergleich: Die durchschni liche Umlaufrendite für – risikoarme – börsenno erte
Bundeswertpapiere lag gleichzei g bei nur 0,6 Prozent.
Infolge der steigenden Nachfrage nach
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Wohnraum zogen die Immobilienpreise
Thorsten Schmi
laut KfW im vergangenen Jahr nochmals
Interessenvertretung
krä ig an. Gebrauchte Ein‐ und
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Zweifamilienhäuser waren 2014 zwischen
thorsten.schmi @vdwsuedwest.de
vier und sieben Prozent teurer, wobei die
Preissteigerung in wachsenden
Großstädten am oberen Ende lag. Dieser Preisans eg bringt Immobilienbesitzern erhebliche
Vermögenszuwächse. Von 2010 bis 2014 s eg das Ne oanlagevermögen in Wohnbauten in Deutschland um
560 Milliarden Euro auf 4,6 Billionen Euro (plus 15 Prozent) – bewertet mit Wiederbeschaffungspreisen.
Eine ausführliche Analyse mit Datentabelle und Grafik ist im aktuellen KfW‐Investbarometer Wohnungsbau
abru ar.
► KfW‐Investbarometer Wohnungsbau
Hessisches Bauhauptgewerbe
Wie das Hessische Sta s sche
Landesamt mi eilt, war das Jahr 2014
für das hessische Bauhauptgewerbe
insgesamt durchwachsen. Die Umsätze
sind ges egen, Au ragseingänge und
Beschä igung waren hingegen
rückläufig. Der Wohnungsbau im
Speziellen entwickelte sich
demgegenüber deutlich posi ver.
Der baugewerbliche Umsatz insgesamt
konnte von Januar bis Dezember 2014
um 1,4 Prozent auf mehr als vier
Milliarden Euro gegenüber 2013 gesteigert werden. Die Umsätze im Bereich „Wohnungsbau“ s egen
überdurchschni lich um 3,6 Prozent auf knapp 764 Millionen Euro. Im Bereich „öffentlicher und
Verkehrsbau“ wurden knapp 1,52 Milliarden Euro umgesetzt, womit das Ergebnis des Jahres 2013 um 4,2
Prozent übertroffen wurde. Mit knapp 1,76 Milliarden Euro verfehlte der Bereich „gewerblicher und
industrieller Bau“ das Vorjahresergebnis um 1,7 Prozent.
Die Au ragseingänge im Bauhauptgewerbe sanken im Jahr 2014 um 3,5 Prozent auf mehr als 3,7 Milliarden
Euro. Sowohl der Hoch‐ als auch der Tie au verzeichneten einen Rückgang von 4,2 Prozent auf knapp 1,85
Milliarden Euro beziehungsweise 2,8 Prozent auf mehr als 1,86 Milliarden Euro. Der Teilbereich des
Hochbaus „Wohnungsbau“ trotzte dem Trend und verzeichnete ein starkes Plus von 15,7 Prozent. Ebenfalls
zulegen konnte der „öffentliche und Verkehrsbau“ mit 7,7 Prozent mehr Au ragseingängen. Der Teilbereich
„gewerblicher und industrieller Bau“ gab um 17,8 Prozent nach. Der Tie au verbuchte ebenfalls ein
nega ves Gesamtergebnis. Aufgespalten in drei Teilbereiche sanken im Jahr 2014 die Au ragseingänge für
den „Straßenbau“ (minus 5,5 Prozent) und den „gewerblichen und industriellen Bau“ (minus 2,0 Prozent).
Ein Plus von 2,3 Prozent verbuchte der dri e Teilbereich „öffentlicher und Verkehrsbau“.
Mit durchschni lich mehr als 25.200
Mitarbeitern lag das Beschä igungsniveau
für das Jahr 2014 im Bauhauptgewerbe um
2,1 Prozent unter dem Niveau des
Vorjahres.
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Saarländisches Bauhauptgewerbe
Das saarländische Bauhauptgewerbe
erzielte 2014 insgesamt einen
baugewerblichen Umsatz von 1,02
Milliarden Euro. Damit wurde das
Vorjahresergebnis um fünf Prozent
verfehlt. Nach Angaben des
Sta s schen Amtes blieben sowohl der
Hochbau als auch der Tie au hinter den
Erwartungen zurück. Der Wohnungsbau
als Teilsektor des Hochbaus lag jedoch
mit einem leichten Plus von 0,4 Prozent
stabil auf Vorjahresniveau.
Erlöse in Höhe von 268 Millionen Euro
konnte der Wohnungsbau im Laufe des Jahres 2014 im Saarland erzielen. Insgesamt wurden im Hochbau
624 Millionen Euro erwirtscha et, was einem Umsatzrückgang von 3,8 Prozent entspricht. Deutliche
Einbußen erli hierbei der öffentliche Hochbau: Mit 72 Millionen Euro fuhr die öffentliche Hand ihre
Bauinves onen gegenüber dem Vorjahr um über die Häl e zurück. Dagegen steigerte der gewerbliche und
industrielle Hochbau seinen Umsatz um 24,7 Prozent auf 284 Millionen Euro.
Der Tie au setzte 392 Millionen Euro um.
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Dies sind 6,9 Prozent weniger als im Jahr
Thorsten Schmi
zuvor. Lediglich im Straßenbau konnten
Interessenvertretung
Zugewinne erzielt werden. Mit 144
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Millionen Euro verbesserten sich hier die
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Geschä e um zwei Prozent. Im
gewerblichen und industriellen Tie au
blieben die Umsätze mit 83 Millionen Euro um 5,7 Prozent hinter den Vorjahreszahlen zurück. Im sons gen
Tie au für die öffentliche Hand herrschte ebenfalls Zurückhaltung. Die Umsätze gingen um 14 Prozent auf
164 Millionen Euro zurück.
Mietrechtsnovellierungsgesetz vom Bundestag verabschiedet
Nachdem sich die Regierungskoali on von CDU/CSU
und SPD Ende Februar nochmals abschließend auf die
Mietpreisbremse in der Gestalt wie im
Regierungsentwurf vom 1. Oktober 2014 vorgesehen
verständigt hat, hat der Bundestag sie nun am 5. März
2015 in zweiter und dri er Lesung verabschiedet. Die
abschließende Behandlung im Bundesrat, der die
Mietpreisbremse aber nicht mehr grundsätzlich
verhindern kann, soll ebenfalls noch im März
sta inden.
Es bleibt dabei, dass die Mietpreisbremse nicht für
Neubauten gilt und auf fünf Jahre befristet werden soll. Weiterhin müssen die Länder einen
Maßnahmenplan für den Wohnungsneubau vorlegen.
Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen soll die zulässige Miete damit höchstens auf das
Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent steigen können. Die Landesregierungen
werden ermäch gt, durch Rechtsverordnung die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten
auszuweisen, in denen die Mietpreisbremse gilt. Erst durch diese Verordnung ist die Mietpreisbremse dann
auch fak sch vollzogen. Mehrere Länder haben bereits angekündigt, entsprechende Pläne „in der
Schublade“ zu haben und die Verordnung ganz kurzfris g verabschieden zu wollen.
Letztlich bleibt es zwar dabei, dass die ortsübliche Vergleichsmiete Ausgangslage für die Bes mmung der
zulässigen Miethöhe ist. Gleichzei g bleibt es aber auch bei wich gen Ausnahmen, für die sich die
wohnungswirtscha lichen Verbände eingesetzt haben, wie die Befristung der Mietpreisbremse auf fünf
Jahre und die vollständige Ausnahme für Neubauten.
Die wesentlichen Regelungen im Einzelnen:
1. Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermäch gung – § 556d BGB
Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen darf die zulässige Miete höchstens auf das Niveau der
ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent steigen. Die Landesregierungen werden ermäch gt,
Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf
Jahren zu bes mmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende
Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu
angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere der Fall sein, wenn
die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschni ,
die durchschni liche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschni deutlich übersteigt,
die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautä gkeit insoweit erforderlicher Wohnraum
geschaffen wird, oder
geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.
Die Rechtsverordnung muss spätestens am 31. Dezember 2020 in Kra treten. Sie muss begründet werden.
Aus der Begründung muss sich ergeben, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten
Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen
die Landesregierung in dem bes mmten Gebiet und Zeitraum ergrei , um Abhilfe zu schaffen.
2. Berücksich gung der Vormiete – § 556e Absatz 1 BGB
Eine zulässig vereinbarte Miete darf auch bei Wiedervermietung weiter verlangt werden. Eine
Anschlussvermietung muss also nicht unterhalb der vorherigen Miete angeboten werden. Bei der Ermi lung
der Vormiete bleiben allerdings Mieterhöhungen unberücksich gt, die innerhalb des letzten Jahres vor
Beendigung des (alten) Mietverhältnisses vereinbart worden sind.
3. Ausnahmen für den Neubau – § 556f BGB
Die Mietpreisbremse ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals
genutzt und vermietet wird.
4. Ausnahme bei umfassender Modernisierung – Berücksich gung einer durchgeführten
Modernisierung ‐ § 556f Satz 2 BGB
Die Mietpreisbremse findet keine Anwendung auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.
Gleichzei g erlauben Modernisierungen in den letzten drei Jahren vor Wiedervermietung eine erhöhte
Wiedervermietungsmiete nach den Regeln einer Modernisierung im bestehenden Mietverhältnis. Die nach
der Mietpreisbremse zulässige Miete kann dann um den Betrag einer Mieterhöhung nach Modernisierung
erhöht werden. Bei der Berechnung ist jedoch von der ortsüblichen Vergleichsmiete auszugehen, die ohne
Berücksich gung der Modernisierung anzusetzen wäre.
5. Anwendbarkeit der Mietpreisbremse auf Staffel‐ und Indexmiete – §§ 557a, 557b BGB
Die Mietpreisbremse ist auf Staffelmieten sowohl hinsichtlich der vereinbarten ersten Miete als auch für die
weiteren Mietstaffeln anzuwenden. Für die Indexmiete gilt, dass Anpassungen an den Index nicht mehr der
Kontrolle durch die Mietpreisbremse unterliegen. Begründet wird dies damit, dass nicht damit gerechnet
wird, dass der Index stärker steigt als der Preisindex für die Lebenshaltung.
6. Auskun über die Miete; Rückforderungsansprüche – § 556g BGB
Auf Verlangen des Mieters ist der
Vermieter verpflichtet, Auskun über die
Tatsachen zu geben, die für die Zulässigkeit
der vereinbarten Miete maßgeblich sind.
Eine Rückforderung zu viel gezahlter Miete
kann nur nach der (qualifizierten) Rüge
erfolgen.
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RA Stephan Gerwing
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Rheinland‐Pfalz
Am 30. Januar 2015 hat Finanz‐ und Bauministerin Doris
Ahnen das neue Wohnraumförderprogramm für den Bau
von Flüchtlingsunterkün en vorgestellt.
Unter der Überschri „Willkommen in Rheinland‐Pfalz“
ha e bereits einen Tag zuvor Integra onsministerin Irene
Alt in einer Regierungserklärung verschiedene
Maßnahmen erläutert, die von der Landesregierung angesichts der steigenden Zahl von Flüchtlingen
ergriffen werden, so auch ein Kreditprogramm für Inves onen zur Instandsetzung, Modernisierung und
Errichtung von Wohnraum.
Das Programm wird von der Inves ons‐ und Strukturbank Rheinland‐Pfalz (ISB) abgewickelt. Hierdurch
können Kommunen zweckgebundene Kommunalkredite zur Unterbringung von Flüchtlingen nutzen. Ein
Antrag kann dabei bis zu hundert Prozent der Gesamtkosten umfassen. Der Kredit wird zu einem Zinssatz
von null Prozent für die ersten drei Jahre mit einer Op on zur Verlängerung ausgegeben, solange die
Maßnahme der Unterbringung von Asylbegehrenden und Flüchtlingen dient. Insgesamt sind 20 Millionen
Euro für diese zweckgebundenen Kommunalkredite vorgesehen.
Darüber hinaus hat die ISB im Au rag des Finanzministeriums ein Darlehensprogramm „Wohnraum für
Flüchtlinge und Asylbegehrende“ entwickelt. Auch wenn es den Verbänden erst Anfang Februar 2015 zur
Stellungnahme vorgelegt worden ist, soll es nicht zu Verzögerungen bei konkreten Projekten kommen.
Deswegen werden ab dem 2. Februar 2015 eingereichte Förderanträge bearbeitet und bewilligt werden
können, so Ministerin Ahnen. Das Programm richtet sich an kommunale Wohnungsbauunternehmen wie
auch an sons ge private Investoren, die bereit sind, bestehende Gebäude durch bauliche Maßnahmen ganz
oder teilweise zu Wohnzwecken für eine Überlassung an Flüchtlinge und Asylbegehrende nutzbar zu
machen.
Die Förderung erfolgt mi els ISB‐Darlehen in Höhe von 600 Euro je Quadratmeter förderungsfähiger
Wohnfläche, höchstens jedoch in Höhe der Inves onskosten. Die ISB‐Darlehen sind bis zum Ablauf des
zehnten Jahres mit einem Zinssatz in Höhe von null v. H. jährlich zu verzinsen und in Höhe von mindestens
zwei v. H. jährlich zu lgen. Als Gegenleistung für die Förderung haben sich Förderempfänger zu Belegungs‐
und Mietbindungen zu verpflichten. Die Dauer der Belegungs‐ und Mietbindung (Bindungszeitraum) beträgt
zehn Jahre. Das Förderprogramm ist auf der Homepage der ISB Rheinland‐Pfalz in der Rubrik Wohnraum
einzusehen.
Ferner wurde der Landesbetrieb Liegenscha s‐
und Baubetreuung (LBB) gebeten, den Kommunen
geeignete leerstehende Immobilien des Landes
mietzinsfrei zu überlassen, sowie die Kommunen
beim Ausbau der Infrastruktur durch feste
Ansprechpartner zu unterstützen.
► www.isb.rlp.de
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Aus der Bundespoli k
Bei einem Spitzengespräch am 23.
Februar 2015 in Berlin unterzeichneten
die Mitglieder, zu denen neben dem
Bundesbauministerium (BMUB) und
anderen wohnungs‐ und
bauwirtscha lichen Verbänden auch der GdW gehört, ein Memorandum über Ziele, Arbeitsau rag und
Struktur des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen. In Arbeitsgruppen werden nun zentrale
Themen behandelt, unter anderem die Belebung des sozialen Wohnungsbaus, altersgerechter Umbau im
Quar er sowie die soziale Sicherung des Wohnens.
Das Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen arbeitet prozessorien ert in den vier Handlungsfeldern
„Stärkung der Inves onen in den Wohnungsbau“, „Senkung der Baukosten“, „Altersgerechter Umbau im
Quar er“ sowie „Soziales und klimafreundliches Wohnen und Bauen“.
In Spitzengesprächen beraten alle Bündnispartner auf oberster Leitungsebene über Ziele, Fortschri e und
Ergebnisse der Bündnisak vitäten. Die Spitzengespräche finden zweimal jährlich unter Leitung der
Ministerin mit den Bündnispartnern sta . Der Dialogprozess zur Erarbeitung zielgerichteter
Lösungsvorschläge wird in Arbeitsgruppen geführt. In ihnen werden unter Federführung des BMUB auf
Arbeitsebene konkrete Maßnahmenvorschläge erarbeitet. Beteiligt sind Vertreter der jeweils thema sch
betroffenen Bündnispartner, weitere beteiligte Ressorts der Bundesregierung sowie Experten aus
Wissenscha , Verbänden und Poli k.
Die Ergebnisse der Arbeitsgruppen werden
Ihr Ansprechpartner:
in einem Endbericht gebündelt und bilden
Thorsten Schmi
die Basis für konkrete
Interessenvertretung
Maßnahmenvorschläge. Der Endbericht
Telefon: 069 97065‐300
soll Ende 2015 vorgelegt werden. Die
thorsten.schmi @vdwsuedwest.de
Partnerverbände haben für alle
Handlungsfelder zentrale Themen
vereinbart. Die Arbeitsgruppen sind eingerichtet beziehungsweise werden im März die Arbeit aufnehmen.
So arbeitet die Baukostensenkungskommission bereits seit August letzten Jahres. Die Arbeitsgruppe „Ak ve
Liegenscha spoli k“ hat am 27. Januar 2015 getagt, die Arbeitsgruppe zum altersgerechten Umbau am 20.
Februar 2015.
Mietrecht
Das Amtsgericht (AG) Münster hat mit Urteil vom 19. Februar
2014 entschieden, dass eine Formularklausel in einer
Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag, nach der der Mieter
verpflichtet ist, kein Kra fahrzeug zu halten oder in
unmi elbarem Besitz zu haben, den Mieter unangemessen
benachteiligt und gegen § 307 Abs. 1 BGB verstößt, wenn die
Klausel keine klaren Ausnahmeregelungen vorsieht und ein
Rechtsanspruch auf Befreiung vom Verbot ausdrücklich
ausgeschlossen ist.
Sachverhalt
Die Parteien streiten um die Zulässigkeit des Haltens beziehungsweise der Nutzung eines Kra fahrzeuges im
Rahmen eines Wohnungsmietvertrages
Der Vermieter und die Mieter schlossen am 1. September 2010 einen Mietvertrag über Wohnraum. Neben
dem Mietvertrag schlossen die Parteien eine „Besondere Vereinbarung zur Kfz‐Freiheit der Gartensiedlung
Weißenburg ‐ Wohnen PLUS“. Bei der Vereinbarung handelt es sich um für eine Vielzahl von Verträgen
vorformulierte Vertragsbedingungen, die der Vermieter diesem Mieter und weiteren Mietern bei Abschluss
der Mietverträge gestellt hat und weiterhin stellt. § 2 dieser Vereinbarung lautet unter anderem:
„Zur Realisierung der Zielsetzung des Bebauungsplanes und des städtebaulichen Vertrages werde ich als
Mieter wie folgt beitragen:
1. Ich bin darüber informiert, dass ein Verein für autofreies Wohnen beziehungsweise eine
Interessengemeinscha der Bewohner gegründet werden soll. Zweck und erklärtes Ziel ist im Rahmen der
Förderung des Umweltschutzes das Konzept des kfz‐freien Wohnens im Bereich des Bebauungsplanes XXX.
Diesem Konzept fühle ich mich verpflichtet.
2. Das Projekt, Gartensiedlung Weißenburg ‐ Wohnen PLUS' ist ein Projekt kfz‐freien Wohnens. Kfz‐Freiheit
wird von mir so verstanden, dass jeglicher Kfz‐Verkehr im Sinne des Straßenverkehrsgesetzes innerhalb der
Gartensiedlung unzulässig ist. Darüber hinaus verpflichte ich mich, Kra fahrzeuge nicht zu halten. Das
kfz‐freie Wohngebiet ist für regulären Kfz‐Verkehr nicht zugänglich, mit Ausnahme von notwendigem
Verkehr (zum Beispiel Feuerwehr, Müllabfuhr, Krankentransporte oder Ähnliches). Es werden nur Besucher‐
und Car‐Sharing‐Stellplätze eingerichtet.“
Der Mieter nutzt im Widerspruch zur „Besonderen Vereinbarung“ ständig ein Kra fahrzeug. Dieses stellt er
regelmäßig auf dem zur Wohnanlage gehörigen Besucherparkplatz ab und tri von dort Fahrten an. Der
Vermieter vertri die Auffassung, dass zwischen den Parteien verbindlich festgelegt sei, dass die jeweiligen
Mieter vollumfänglich auf eine Nutzung von Kra fahrzeugen verzichten. Einerseits nähme der Mieter die
erheblichen Vorteile einer güns gen Miete für sich in Anspruch, sei aber im Gegenzug nicht bereit, die
vertraglichen Einschränkungen zu akzep eren.
Entscheidung
Nach Ansicht des AG Münster hat der Vermieter keinen Anspruch auf Unterlassung des Haltens sowie des
unmi elbaren Besitzens oder Nutzens eines Kra fahrzeuges im Zusammenhang mit der Anmietung der
streitgegenständlichen Wohnung gegen den Mieter gemäß § 535 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 2 der
Besonderen Vereinbarung zur Kfz‐Freiheit der „Gartensiedlung Weißenburg ‐ Wohnen Plus“. Die betreffende
Klausel ist unwirksam.
Als Ergebnis einer vorzunehmenden Abwägung der wechselsei gen Interessen stellte das AG Münster fest,
dass eine unangemessene Benachteiligung der Mieter vorliegt. Zur Vornahme der Abwägung ist zunächst
der objek ve, also tatsächliche Gehalt der Klausel zu ermi eln und der Beurteilung zugrunde zu legen. Auf
die Handhabung der Bes mmung im Einzelfall komme es dabei nicht an, weshalb nicht maßgeblich ist, ob
der Vermieter die im Vertrag vorgesehenen Ausnahmegenehmigungen aus Gründen der Kulanz oder
anderen Gründen in einem Maße erteilt, die die Unwirksamkeit der Klausel begründenden Bedenken
entkrä en könnte. Des Weiteren ist unter verschiedenen Auslegungsalterna ven die kundenfeindlichste,
also diejenige maßgeblich, die gegen §§ 307 ff. BGB verstößt.
Unter Beachtung dieser Vorgaben ist festzustellen, dass dem Mieter durch die Klausel das Halten von
Fahrzeugen ebenso wie der unmi elbare Besitz sowie die Nutzung solcher Fahrzeuge kategorisch untersagt
wird und nur im Ausnahmefall eine Ausnahmegenehmigung vom Vermieter erteilt wird, der Mieter
allerdings ausdrücklich keinen Rechtsanspruch auf Erteilung einer solchen Ausnahmegenehmigung hat.
Entsprechend der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung ist es dem Mieter damit ohne weitere
Differenzierung und ohne Anspruch auf Erteilung einer Ausnahmegenehmigung verboten, ein Kra fahrzeug
zu halten oder in unmi elbarem Besitz zu haben. Diese Auslegung könnte nämlich zu folgenden Ergebnissen
führen: Von dem Verbot wird etwa auch der Mieter getroffen, der aus körperlichen und/oder
gesundheitlichen Gründen dauerha in seiner Mobilität eingeschränkt und etwa auf einen Rollstuhl
angewiesen ist. Selbst dieser Mieter dür e entsprechend der Klausel kein Fahrzeug halten, auch wenn er
anders seine persönliche Mobilität nicht ermöglichen oder aufrechterhalten könnte. Ein Mieter, der im
Wege der Rechtsnachfolge, § 1922 BGB, also auch gegen oder ohne seinen Willen, Eigentümer von
Fahrzeugen wird, würde sich vertragswidrig verhalten. Wenn der Mieter – aus welchen Gründen auch
immer – einen Zweitwohnsitz begründet, wäre es ihm auch verboten, an diesem Ort ein Kra fahrzeug
vorzuhalten. Schließlich dür e ein Mieter nicht Halter eines Fahrzeuges sein, welches einem nicht mehr in
der Immobilie lebenden Kind zur Nutzung überlassen werden soll, was nach eigener Kenntnis des Gerichts
insbesondere bei (auswär g) studierenden, gerade volljährig gewordenen Kindern nicht zuletzt aufgrund
der Gestaltung der Versicherungsprämien gängige Praxis zahlreicher Familien ist. Die dem Mieter
aufgebürdeten Nachteile werden auch nicht anderwei g kompensiert (Urteil des AG Münster vom 19.
Februar 2014, Az.: 8 C 2524/13; WUM 2014, S. 208 ff.).
Anmerkung
Das Urteil des AG Münster ist die erste
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RA Stephan Gerwing
gerichtliche Entscheidung zur Zulässigkeit
so genannter autofreier Siedlungen in
Jus ziar
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mietrechtlicher Hinsicht. Anhand der
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Entscheidungsgründe wird deutlich, dass
eine autofreie Siedlung durch ein
mietvertragliches Verbot für die Mieter hinsichtlich der Haltung und Nutzung von Autos zwar flankiert
werden kann. Ein Verbot ist aber nur dann mietvertraglich vereinbar, wenn normiert ist, dass sachlich
begründete Ausnahmefälle zu einem gebundenen Anspruch des Mieters auf Befreiung von diesem Verbot
führen. Hieran scheiterte die vorliegende mietvertragliche Zusatzregelung. Der Vermieter legte zwar
vorliegend Berufung gegen dieses Urteil ein, doch blieb diese erfolglos, da sich das Landgericht Münster der
Entscheidung in vollem Umfang anschloss.
Aus der Beratungspraxis
Insbesondere bei wenig vermögenden oder insolventen Mitgliedern
werden Wohnungsgenossenscha en regelmäßig mit Pfändungen von
Genossenscha sguthaben, ‐anteilen etc. durch Dri gläubiger oder
Insolvenzverwalter konfron ert. Hier ist bei der Beurteilung der
rechtlichen Abwehrmöglichkeiten sorgfäl g anhand der konkreten
Einzelfallumstände zu unterscheiden.
Die Pfändung alleine hil sogenannten Dri gläubigern zwecks gewünschter
kurzfris ger eigener Befriedigung nicht weiter, da das allein relevante und
verwertbare Auseinandersetzungsguthaben immer erst nach erfolgter
Kündigung von Anteilen oder der Mitgliedscha entstehen kann. Die
Pfändung scha zwar eine gesicherte Rechtsposi on für den Fall, dass
irgendwann in der Zukun einmal durch einen Beendigungstatbestand ein
Auseinandersetzungsguthaben entsteht, hil aber bezüglich einer kurzfris gen Verwertung nicht weiter.
Weitere beziehungsweise sogenannte freiwillige Anteile, die nicht für die Mitgliedscha in der
Genossenscha oder die Nutzung einer Wohnung zwingend erforderlich sind, können separat verwertet
werden, indem diese beispielsweise auf Grundlage eines wirksamen gerichtlichen Pfändungs‐ und
Überweisungsbeschlusses nach erfolgtem fruchtlosem Vollstreckungsversuch separat gekündigt werden.
Die Verwertung von Pflichtanteilen durch Dri gläubiger, wie im Übrigen auch durch Insolvenzverwalter,
setzt hingegen immer zunächst eine Beendigung der Mitgliedscha als solche voraus, deren
Voraussetzungen aber durch die Einfügung des neuen § 67c Genossenscha sgesetz (GenG) im Jahre 2013
deutlich verschär wurden. Eine Kündigung der Mitgliedscha ist danach für Dri gläubiger und
Insolvenzverwalter nur noch möglich, wenn das Geschä sguthaben mehr als das Vierfache der Grundmiete
beträgt und höher als 2.000 Euro liegt. Der Bundesgerichtshof hat allerdings mit Urteil vom 18. September
2014 (Az.: IX ZR 276/13) entschieden, dass der neue gesetzliche Kündigungsschutz nicht für Kündigungen
gilt, die vor dem Zeitpunkt seines Inkra tretens, nämlich dem 19. Juli 2013, rechtmäßig ausgesprochen
wurden.
Bei der Pfändung ist darauf zu achten, dass der Pfändungsgläubiger auch den rich gen
Pfändungsgegenstand bezeichnet hat. Wenn das Auseinandersetzungsguthaben oder das
Geschä sguthaben (im Wege der Auslegung in das rechtlich zutreffende Auseinandersetzungsguthaben
umdeutbar) im Pfändungs‐ und Überweisungsbeschluss benannt werden und alle sons gen Formalien
beachtet werden, ist die Pfändung rechtmäßig und kann zur Grundlage einer entsprechenden Kündigung
gemacht werden. Bezeichnet der Gläubiger hingegen den Pfändungsgegenstand als Geschä santeil oder als
Kau on, entspricht dies nicht der Vorgabe nach § 66 GenG. Das hat zur Folge, dass die Pfändung als nich g
anzusehen ist und ins Leere geht.
Unabhängig vom Geschä sguthaben und
einzelnen Geschä santeilen können
Dividendenansprüche des Mitglieds und
mietrechtliche Ansprüche jederzeit
gepfändet werden, wenn auch hier die
allgemeinen formalen Voraussetzungen
eingehalten werden.
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RA Stephan Gerwing
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Gesetz zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschä sverkehr
Rela v unbemerkt von der breiteren Öffentlichkeit ist
bereits am 29. Juli 2014 das Gesetz zur Bekämpfung von
Zahlungsverzug im Geschä sverkehr in Kra getreten
(BGBl. I 2014, Seite 1.218 ff.). Es dient der Umsetzung der
EU‐Richtlinie 2011/7/EU und soll die Zahlungsmoral
privater Unternehmen und insbesondere öffentlicher
Au raggeber verbessern, um die Liquidität kleiner und
mi lerer Betriebe zu stärken. Zu diesem Zweck werden die vertragliche Möglichkeit, lange
Zahlungsfristen zu vereinbaren, eingeschränkt, der Zinssatz erhöht und ein pauschalierter Schadensersatz
eingeführt.
Wesentliche Änderungen
Die Änderungen wurden über eine Anpassung des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) realisiert. Der neue §
271a BGB sieht vor, dass eine Vereinbarung, nach der der Gläubiger die Erfüllung einer Entgel orderung
erst nach mehr als 60 Tagen nach Empfang der Gegenleistung verlangen kann, nur noch wirksam ist, wenn
sie ausdrücklich getroffen und im Hinblick auf die Belange des Gläubigers nicht grob unbillig ist.
Ist eine Entgel orderung erst nach Überprüfung oder Abnahme der Gegenleistung zu erfüllen, so ist eine
Vereinbarung, nach der die Zeit für die Überprüfung oder Abnahme der Gegenleistung mehr als 30 Tage
nach Empfang der Gegenleistung beträgt, nur wirksam, wenn sie ausdrücklich getroffen und im Hinblick auf
die Belange des Gläubigers nicht grob unbillig ist. Die Ausnahme dür e allerdings in beiden Fällen nur selten
anzunehmen sein, da in der Regel grobe Unbilligkeit vorliegen wird.
Ferner wurden in § 288 BGB die Abs. 5 und 6 angefügt, wonach der Gläubiger einer Entgel orderung bei
Verzug des Schuldners zusätzlich einen Anspruch auf Zahlung einer Pauschale in Höhe von 40 Euro hat,
wenn dieser kein Verbraucher ist. Dies gilt ausdrücklich auch dann, wenn es sich bei der Entgel orderung
um eine Abschlagszahlung oder sons ge Ratenzahlung handelt. Ferner ist nach § 288 Abs. 6 BGB eine im
Voraus getroffene Vereinbarung, die den Anspruch des Gläubigers einer Entgel orderung auf Verzugszinsen
ausschließt, unwirksam. Gleiches soll für eine Vereinbarung gelten, die diesen Anspruch beschränkt oder
den Anspruch des Gläubigers einer Entgel orderung auf die Pauschale nach Abs. 5 oder auf Ersatz des
Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ausschließt oder beschränkt, wenn sie im
Hinblick auf die Belange des Gläubigers grob unbillig ist.
Konsequenzen
Die Änderungen führen dazu, dass insbesondere größere Dienstleistungs‐ und Produk onsunternehmen
ihre allgemeinen Geschä sbedingungen sowie die allgemeinen Liefer‐ und Einkaufsbedingungen auf die
Vereinbarkeit mit den neuen Fälligkeits‐ und Verzugsvorgaben nach §§ 271a, 286 BGB hin überprüfen und
gegebenenfalls ändern müssen, um das Risiko unwirksamer Regelungen auszuschließen. Die
Vertragspartner dieser Unternehmen können sich ihrerseits wiederum auf etwaige unwirksame Regelungen
zu ihren eigenen Gunsten berufen.
Die neuen Regelungen gelten für Verträge,
die nach dem 28. Juli 2014 abgeschlossen
wurden, sowie für vorher begründete
Dauerschuldverhältnisse, soweit die
Gegenleistung (zum Beispiel Lieferung)
erst nach dem 30. Juni 2016 erbracht wird.
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Mietrecht
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 4.
Februar 2015 entschieden, dass ein Vermieter zur
außerordentlichen fristlosen Kündigung berech gt ist,
wenn ein sozialhilfeberech gter Mieter zur pünktlichen
Zahlung der Miete nicht in der Lage ist, nachdem er zwar
rechtzei g einen Antrag auf Sozialhilfe gestellt hat, die zur Mietzahlung erforderlichen Unterkun skosten
jedoch nicht rechtzei g bewilligt worden sind.
Sachverhalt
Ein Mieter bezog vom Jobcenter Leistungen nach dem Sozialgesetzbuch (SGB) II. Ab Januar 2013 leitete er
die für seine Wohnung erhaltenen Zahlungen des Jobcenters nicht mehr an den Vermieter weiter. Der
Vermieter erklärte darau in im April 2013 wegen der hierdurch entstandenen Mietrückstände die fristlose
Kündigung und erhob Räumungsklage. Das Jobcenter gab in der Folge aufgrund einer einstweiligen
Anordnung des Sozialgerichts eine Verpflichtungserklärung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf Übernahme
der aufgelaufenen Mietschulden ab. Später wurde das Sozialamt seines Wohnorts für den Mieter zuständig
und er beantragte bei diesem Sozialhilfe einschließlich der Übernahme der Wohnungskosten. Gegen die
Ablehnung der Wohnungskostenübernahme erhob er Widerspruch und beantragte einstweiligen
Rechtsschutz bei dem Sozialgericht. Dieses verpflichtete den Sozialhilfeträger schließlich im Wege
einstweiliger Anordnung zur Zahlung der Mieten von September 2013 bis Juni 2014. In der Zwischenzeit
ha e der Vermieter, gestützt auf die rückständigen Mieten für die Monate Oktober 2013 bis März 2014, am
12. März 2014 erneut die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklärt.
Entscheidung
Der BGH stellte fest, dass das Mietverhältnis der Parteien durch die Kündigung vom 12. März 2014 wirksam
beendet worden ist. Zu diesem Zeitpunkt war der Mieter mit den Mieten für den Zeitraum Oktober 2013 bis
März 2014 in Verzug. Dem Verzugseintri stand nicht entgegen, dass der Mieter, um die Miete entrichten zu
können, auf Sozialleistungen angewiesen war und diese Leistungen rechtzei g beantragt ha e. Zwar kommt
der Schuldner nur in Verzug, wenn er das Ausbleiben der Leistung im Sinne von § 276 BGB zu vertreten hat.
Bei Geldschulden befreien jedoch wirtscha liche Schwierigkeiten den Schuldner auch dann nicht von den
Folgen verspäteter Zahlung, wenn sie auf unverschuldeter Ursache beruhen. Vielmehr hat jedermann nach
dem Prinzip der einer Geldschuld zugrunde liegenden unbeschränkten Vermögensha ung („Geld hat man
zu haben“) ohne Rücksicht auf ein Verschulden für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen. Dieses
Prinzip gilt auch für Mietschulden.
Bei einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 BGB müssen darüber
hinaus nicht die in § 543 Abs. 1 BGB genannten zusätzlichen Abwägungskriterien beachtet werden.
Vielmehr handelt es sich bei den in § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 bis Nr. 3 BGB aufgeführten Kündigungsgründen
um gesetzlich typisierte Fälle der Unzumutbarkeit einer weiteren Fortsetzung des Mietverhältnisses. Soweit
deren tatbestandliche Voraussetzungen erfüllt sind, ist danach grundsätzlich auch ein wich ger Grund im
Sinne von § 543 Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung gegeben. Der Schutz des (nicht rechtzei g zahlenden)
Mieters vor dem Verlust der Wohnung wird vielmehr ausschließlich durch die einmalig innerhalb von zwei
Jahren gewährte Schonfrist (§ 569 Abs. 3 BGB) sichergestellt (Urteil des BGH vom 4. Februar 2015, Az.: VIII
ZR 175/14).
Anmerkung
Vorliegend war der konkrete Einzelfallumstand, dass die Miete, nachdem bereits eine erste Kündigung
aufgrund der Zahlung innerhalb der Schonfrist unwirksam wurde, erneut ausblieb und abermals zur
Kündigung führte, für die Entscheidung des BGH ausschlaggebend.
Zuletzt ha e der BGH am 21. Oktober 2009 (Az.: VIII ZR 64/09) noch entschieden, dass ein Vermieter nur
berech gt ist, das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 1 BGB wegen der unpünktlichen Mietzahlungen fristlos
zu kündigen, wenn nicht eine staatliche Stelle für die Unpünktlichkeit verantwortlich ist, da sich ein Mieter
verspätete Zahlungen des Jobcenters nicht zurechnen lassen müsse.
Im Ergebnis ist aus unserer Sicht für die
Annahme einer Kündigungsmöglichkeit
mitentscheidend, ob ein Mieter, der
staatliche Unterstützungsleistungen erhält,
alles ihm Mögliche getan hat, damit die
Mieten von den Leistungsträgern auch
pünktlich gezahlt werden
► www.bundesgerichtshof.de
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Telefon: 069 97065‐178
[email protected]
Neues Gesetz verabschiedet
Am 6. März 2015 wurde das „Gesetz zur Teilumsetzung der Energieeffizienz‐
Richtlinie“ mit Änderung des „Gesetzes über Energiedienstleistungen und
andere Energieeffizienzmaßnahmen (EDL‐G)“ abschließend im Bundesrat
beraten. Der Bundesrat hat zuges mmt. Das EDL‐G wird im Bundesanzeiger
veröffentlicht und am Tag nach der Veröffentlichung in Kra treten.
Im Zusammenhang
Ihr Ansprechpartner:
mit der Umsetzung
Dr. Rudolf Ridinger
Vorstand
dieses Gesetzes
Telefon: 069 97065‐100
bestehen noch
[email protected]
zahlreiche offene Fragen. Hierzu zählen sowohl
Aspekte der Betroffenheit der
Wohnungsunternehmen als auch inhaltliche Aspekte des Audits. Der GdW Bundesverband deutscher
Wohnungs‐ und Immobilienunternehmen hat eine Arbeitshilfe angekündigt.
Gesamtwirtscha liche Lage und Branchenentwicklung
Auch in diesem Jahr hat die Prüfungsabteilung des VdW südwest die wesentlichen Angaben zur
gesamtwirtscha lichen Lage und zur Branchenentwicklung in Form von Textbausteinen für den
Lagebericht zusammengestellt.
Die Vorlage soll als Basis dienen
bei der Erstellung
unternehmensspezifischer
Lageberichte zum 31. Dezember
2014.
Ihre Ansprechpartnerin:
Claudia Brünnler‐Grötsch
Prüfungsdirektorin
Telefon: 069 97065‐137
claudia.bruennler‐[email protected]
► Download Textbausteine
Hinweis für die Mitgliedsunternehmen der Regionalverbände
Der Kurzbericht „Die gesamtwirtscha liche Lage in Deutschland 2014/2015“ steht im
GdW‐Mitgliederbereich als kostenfreier Download zur Verfügung. Dort finden Sie auch ein Bestellfax für ein
kostenloses Freiexemplar.
► Extranet des GdW
1
Informationen zur gesamtwirtschaftlichen Lage und zur Branchenentwicklung
Stand 16. März 2015
Gesamtwirtschaftliche Lage und Branchenentwicklung
EURO-Raum1

Die konjunkturelle Grunddynamik im Euroraum ist weiterhin gering, die gesamtwirtschaftliche
Produktion nahm im ersten Halbjahr merklich schwächer zu als erwartet. Dies ging zu einem
guten Teil auf die größeren Länder des Euroraums zurück. In Frankreich stagnierte die
Wirtschaftsleistung und Italien fiel im Frühjahr neuerlich in eine Rezession. Die Prognosen für
2015 gehen jedoch von einer etwas höheren Zunahme des realen Bruttoinlandsprodukts aus.

Der Arbeitsmarkt hat sich im ersten Halbjahr etwas erholt. Seit Jahresbeginn ist die
Arbeitslosenquote langsam von 11,8 % auf 11,5 % (August 2014) gesunken. Die Zahl der
Beschäftigten nahm im gleichen Zeitraum um 0,5 % zu. Insbesondere in Spanien, Portugal und
Irland ging die Arbeitslosenquote spürbar zurück. Allerdings bleibt die Lage am Arbeitsmarkt in
diesen Ländern und im Euroraum insgesamt weiterhin schlecht.

Der Anstieg der Verbraucherpreise hat sich weiter abgeschwächt. Die Inflation sinkt in der
Tendenz bereits seit etwa zweieinhalb Jahren. Auch die Prognosen für 2015 gehen von einem nur
geringen Anstieg der Verbraucherpreise aus.
Daten Euro-Raum
(2014/2015 geschätzt)2
2013
2014
2015
Reales Bruttoinlandsprodukt
- 0,4 %
+ 0,8 %
+ 1,1 %
Verbraucherpreise
+ 1,3 %
+ 0,5 %
+ 0,7 %
Arbeitslosenquote
11,9 %
11,6 %
11,3 %
Deutschland3
Gesamtwirtschaftliche Lage und voraussichtliche Entwicklung
1
2
3

Die deutsche Wirtschaft hat sich im Jahresdurchschnitt 2014 insgesamt als stabil erwiesen: Um
1,5 % war das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) höher als im Vorjahr und lag damit über
dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre von 1,2 %.

Die konjunkturelle Lage hat sich nach dem schwungvollen Jahresauftakt und der folgenden
Schwächephase im vergangenen Sommer zum Jahresende 2014 stabilisiert.

Auf der Verwendungsseite des Bruttoinlandsprodukts war der Konsum wichtigster
Wachstumsmotor der deutschen Wirtschaft: Die privaten Konsumausgaben stiegen preisbereinigt
um 1,1 %, die des Staates um 1,0 %. Auch die Investitionen legten zu: Im Inland investierten
Unternehmen und Staat zusammen 3,7 % mehr in Ausrüstungen als ein Jahr zuvor. Die
Projektgruppe Gemeinschaftsdiagnose: Deutsche Wirtschaft stagniert - jetzt Wachstumskräfte stärken – Herbst 2014
Projektgruppe Gemeinschaftsdiagnose: Deutsche Wirtschaft stagniert - jetzt Wachstumskräfte stärken – Herbst 2014
Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 16/15 v. 15.01.2015
2
Informationen zur gesamtwirtschaftlichen Lage und zur Branchenentwicklung
Stand 16. März 2015
preisbereinigten Bauinvestitionen erzielten ebenfalls ein kräftiges Plus von 3,4 %. Die Sonstigen
Anlagen lagen um 1,2 % über dem Vorjahresniveau.

Der deutsche Außenhandel gewann im Jahresdurchschnitt 2014 trotz eines weiterhin schwierigen
außenwirtschaftlichen Umfelds etwas an Dynamik: Deutschland exportierte preisbereinigt 3,7 %
mehr Waren und Dienstleistungen als im Jahr 2013. Die Importe legten aber fast genauso stark
zu (+ 3,3 %). Die Differenz zwischen Exporten und Importen – der Außenbeitrag – leistete
dadurch einen vergleichsweise geringen Beitrag von + 0,4 Prozentpunkten zum BIP-Wachstum
2014.
Ist-Daten (preisbereinigt, verkettet) 4
Prognose5
2012
2013
2014
2015
Bruttoinlandsprodukt
+0,4 %
+0,1 %
+1,5 %
+1,2 %
Private Konsumausgaben
+0,7 %
+0,8 %
+1,1 %
+1,4 %
Konsumausgaben des Staates
+1,2 %
+0,7 %
+1,0 %
+1,0 %
Ausrüstungsinvestitionen
-3,0 %
-2,4 %
+3,7 %
+4,1 %
Bauinvestitionen
+0,6 %
-0,1 %
+3,4 %
+2,1 %
Arbeitsmarkt6

Arbeitslose im Dezember 2014: 2.764.000 (= - 110.000 gegenüber Dezember 2013)

Arbeitslosenquote im Dezember 2014: 6,4 % (Dezember 2013: 6,7 %)

Erwerbstätige im November 2014: 43.063.000 (= + 1,0 % gegenüber Vorjahresmonat)

Für 2015 gehen die Prognosen von einer Arbeitslosenquote von 6,8 % aus.
Kapitalmarkt7

Die Zinsentwicklung zwischen Ende 2013 und Ende 2014 war durchweg negativ. In allen
Fristigkeitsbereichen gingen die Effektivzinssätze zurück. Die von der deutschen Bundesbank
veröffentlichten Effektivzinssätze für Kredite an nichtfinanzielle Kapitalgesellschaften
(Neugeschäft) entwickelten sich wie folgt:
Laufzeit
Termin
< 1 Jahr
1-5 Jahre
> 5 Jahre
2013-12 2014-11
+/- 2013-12 2014-11
+/- 2013-12 2014-11
%
% %-Pkte.
%
% %-Pkte.
%
+/-
% %-Pkte.
Volumen
4
5
6
7
< 1 Mio. Euro
3,01
2,82
-0,19
3,59
3,14
-0,45
2,74
2,16
-0,58
> 1 Mio. Euro
1,86
1,52
-0,34
2,62
2,42
-0,20
2,75
2,02
-0,73
Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 16/15 v. 15.01.2015
Projektgruppe Gemeinschaftsdiagnose: Eckdaten der Prognose für die Bundesrepublik Deutschland, Herbst 2014
www.destatis.de
http://www.bundesbank.de/Navigation/DE/Statistiken/Zeitreihen_Datenbanken/zeitreihen_datenbank.html
3
Informationen zur gesamtwirtschaftlichen Lage und zur Branchenentwicklung
Stand 16. März 2015

Die folgenden Diagramme stellen die Entwicklung von Darlehensvolumina und Zinssätzen für den
Gesamtbetrachtungszeitraum zusätzlich grafisch dar:
4
Informationen zur gesamtwirtschaftlichen Lage und zur Branchenentwicklung
Stand 16. März 2015


8
9
Immobilienmarkt
Von Januar bis November 2013 wurde in Deutschland der Bau von 259.849 Wohnungen
(einschließlich Bestandsmaßnahmen) genehmigt. Das waren 5,3 % mehr als im
Vorjahreszeitraum. Von den im Zeitraum Januar bis November 2014 genehmigten Wohnungen
waren 229.584 Neubauwohnungen. Das waren 4,3 % mehr als im Vorjahreszeitraum.8
Ausweislich der GdW-Jahresstatistik betrugen die Nettokaltmieten im Bundesdurchschnitt im
Berichtsjahr 2013 5,15 (+2,1 %) Euro/qm, in den alten Bundesländern 5,41 (+2,5 %) Euro/qm und
in den neuen Bundesländern 4,85 (+1,9 %) Euro/qm.9
www.destatis.de
GdW: Wohnungswirtschaftliche Daten und Trend 2014/2015
Aus der Beratungspraxis
Seit dem 1. Januar 2015 gilt das neue Verfahren für den
Kirchensteuerabzug. Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs‐
und Immobilienunternehmen hat gemeinsam mit dem DRV Deutscher
Raiffeisenverband noch einmal einen Vorstoß gegenüber dem
Bundesfinanzministerium unternommen und im Rahmen des
anstehenden Gesetzgebungsverfahrens zur „Modernisierung des
Besteuerungsverfahrens“ Verfahrensvereinfachungen eingefordert.
Einerseits muss es – kurzfris g – eine Lösung in Bezug auf die jährliche
individuelle, schri liche Informa on aller Genossenscha smitglieder
geben. Am besten sollte diese Informa onsverpflichtung wegfallen.
Andererseits wurde die Möglichkeit einer pauschalierten
Kirchensteuererhebung erneut an das Bundesfinanzministerium
herangetragen.
Ihre Ansprechpartnerin:
Dipl.‐Kffr. Anke Kirchhof
Steuerberaterin
Telefon: 069 97065‐138
[email protected]
Diese Pauschalierung der
Kirchensteuererhebung soll als Wahlrecht
ausgestaltet werden, allerdings nur für
Dividendenzahlungen von
Genossenscha en außerhalb des Kredit‐
und Finanzdienstleistungssektors. Dieser
unhaltbare verwaltungs‐ und kostenmäßige
Aufwand sollte reduziert werden.
Prüferschulung
Am 16. Februar 2015 fand in Frankfurt die Prüferschulung des VdW südwest erstmals unter der Leitung
der neuen Prüfungsdirektorin WP/RA/StB Claudia Brünnler‐Grötsch sta . In den neuen Räumlichkeiten
im dri en Obergeschoss des Verbandsgebäudes wurde das Prüferteam über ihren Tä gkeitsbereich
betreffende Neuerungen informiert.
Die Prüfertreffen des Verbandes finden in regelmäßigem
Turnus sta . Zusätzlich zu dem breiten und rege in Anspruch
genommenen Weiterbildungsangebot des GdW
Bundesverband deutscher Wohnungs‐ und
Immobilienunternehmen, dienen die Prüfertreffen dazu, das
Wissen der Prüfer auf aktuellem Stand zu halten. Hiermit
kommt der Verband unter anderem einer berufsrechtlichen
Vorgabe nach, die eine festgelegte Anzahl von
Weiterbildungsstunden pro Jahr für Prüfer vorgibt.
So standen auch dieses Mal wieder Themen auf der Agenda,
die sich vornehmlich mit Fragen rund um das Prüfungswesen beschä igen. Als erste Referen n erläuterte
die für das Qualitätsmanagement verantwortliche Abteilungsleiterin WP/StB Chris ne Neumann die
Neuerungen zum Lagebericht nach Deutschem Rechnungslegungs Standard (DRS) Nummer 20. WP
Sebas an Pfeiffer stellte anschließend die Kapitalflussrechnung nach DRS 21 vor. StB Volker Saiko ging auf
Grundsätze und Regelungen zu Geldanlagen ein; zugleich erörterte er gemeinsam mit WP/StB Oliver
Schultze die Stellungnahme des immobilienwirtscha lichen Fachausschusses des Ins tuts der
Rechnungsprüfer zur Rechnungslegung IDW RS IFA 1 und den Entwurf der IDW‐Stellungnahme ERS IFA 2,
der wiederum zusätzlich mit der Prüfungsdirektorin über das Bilanzrichtlinie‐Umsetzungsgesetz (BilRuG)
informierte.
Abgerundet wurde das Tagesprogramm durch einen
technischen Vortrag von Dipl.‐Ing. Michael Jahn von Jahn
ABC in Mainz, der über Fallstricke bei der Vergabe von
Bauleistungen referierte. Abschließend berichtete Prüfer
Lars Ahlborn über ein von ihm besuchtes So ‐skills‐
Seminar des GdW zum Thema Präsenta onstechnik, das
die für Marke ng und Vertrieb verantwortliche
Referen n Ka a Adams um einige Hinweise aus ihrer
prak schen Erfahrung ergänzte.
Ein besonderes Highlight des Prüfertreffens war die Auszeichnung zweier Prüfungsassistenten ‐ Türkan Kacar
und Phuong Duy Doan dürfen fortan die Berufsbezeichnung Prüfer tragen. Brünnler‐Grötsch überreichte das
vom GdW ausgestellte Zer fikat und einen Blumenstrauß mit den besten Wünschen für die weitere
Zusammenarbeit.
Umsatzsteuer
Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat mit Schreiben vom 4. Februar
2015 zur Umkehrung der Steuerschuldnerscha bei Bauleistungen,
wenn mit der Baumaßnahme vor dem 15. Februar 2014 begonnen
wurde, Stellung genommen.
Das frühere BMF‐Schreiben vom 15. Februar 2014 enthält in Absatz 5
eine Nichtbeanstandungsregelung. Danach können sich Bauunternehmer
und Wohnungsunternehmen einvernehmlich darauf verständigen, dass
weiterhin die Umkehrung der Steuerschuldnerscha angewendet wird,
auch wenn durch die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs vom 22.
August 2013 (Urteil V R 37/10) das Wohnungsunternehmen nicht mehr Bauleistender im Sinne des § 13b
Umsatzsteuergesetz ist. Bei Anwendung der Übergangsregelung erstellt der Bauunternehmer weiterhin nur
Ne o‐Rechnungen und das Wohnungsunternehmen führt die Umsatzsteuer für den Bauunternehmer an
das Finanzamt ab.
Durch das Kroa en‐Anpassungsgesetz hat ab dem 1. Oktober 2014 der Leistungsempfänger durch eine ihm
vom Finanzamt ausgestellte Bescheinigung dem Bauunternehmer nachzuweisen, dass er Bauleistender ist.
Würde das Wohnungsunternehmen solch eine Bescheinigung beantragen, würde es wieder zur Umkehrung
der Steuerschuldnerscha gezwungen werden, obwohl die Voraussetzungen dazu nicht vorliegen.
Die oben genannte Übergangsregelung ging dann in vielen Fällen ins Leere, weil der Bauunternehmer vom
Wohnungsunternehmen eine Bescheinigung verlangte, dass er Bauleistender ist. Da das
Wohnungsunternehmen diese Bescheinigung nicht vorlegen konnte, haben die Bauunternehmer nach dem
1. Oktober 2014 diese Übergangsregelung nicht mehr angewandt.
Mit aktuellem BMF‐Schreiben vom 4. Februar
Ihre Ansprechpartnerin:
Dipl.‐Kffr. Anke Kirchhof
2015 hat die Finanzverwaltung nun klar
Steuerberaterin
gestellt, dass in den Fällen der
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Übergangsregelung für Baumaßnahmen, die
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vor dem 15. Februar 2014 begonnen wurden
und nach dem 30. September 2014
abgeschlossen werden, eine solche Bescheinigung nicht vorzulegen ist. Das Reverse‐Charge‐Verfahren kann
weiterhin angewendet werden, auch wenn eigentlich der leistende Bauunternehmer die Steuer schuldet.
BMF passt Verwaltungsanforderungen an
technischen Fortschri an
19 Jahre hat es bedur , damit das
Bundesfinanzministerium (BMF) seine
Verwaltungsaussagen zu den Anforderungen an eine
IT‐gestützte Buchführung überarbeitet.
Mit seinem neuen Schreiben vom 14. November 2014
hat das BMF seine bereits 1995 aufgestellten
„Grundsätze ordnungsmäßiger
datenverarbeitungsgestützter Buchführungssysteme“,
kurz GoBS, abgelöst und an den technischen Fortschri
angepasst. Das neue Regelwerk hört auf den Namen
„Grundsätze zur ordnungsmäßigen Führung und Au ewahrung von Büchern, Aufzeichnungen und
Unterlagen in elektronischer Form sowie zum Datenzugriff“, kurz GoBD. Auch die seit 2001 geltenden
„Grundsätze zum Datenzugriff und zur Prüfung digitaler Unterlagen“, kurz GDPdU, werden damit abgelöst.
In der neuen, 37 Seiten starken Weisung äußert sich das BMF unter anderem zu steuerlichen Buchführungs‐
und Aufzeichnungspflichten, den Anforderungen an die Au ewahrung von Unterlagen, der
Ordnungsmäßigkeit elektronischer Bücher, zur Belegsicherung, zur Au ereitung von Buchungsbelegen, zur
elektronischen Aufzeichnung von Geschä svorfällen, zu den Anforderungen an ein internes Kontrollsystem,
zur Datensicherung, zur Unveränderbarkeit von Informa onen in einem Datenverarbeitungssystem
beziehungsweise der Protokollierung von Änderungen, zum Umfang der Au ewahrungspflichten sowie zum
Datenzugriff durch die Finanzbehörden bei steuerlichen Außenprüfungen und zu den dabei zu beachtenden
Mitwirkungspflichten des Geprü en.
Die neuen GoBD sind für
Veranlagungszeiträume anzuwenden, die
nach dem 31. Dezember 2014 beginnen. Die
bisherigen GoBS und GDPdU sind ab dann
nicht mehr anzuwenden. Weiterhin gül g
bleibt nur die Weisung des BMF zur
Verwendung von Mikrofilmaufnahmen zur
Erfüllung gesetzlicher Au ewahrungspflichten aus dem Jahr 1984.
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Informa on März 2015
Themen der Ausgabe: März 2015
Gesetzgebung
Jahressteuergesetz 2015: Was ändert sich für Privatpersonen?
Jahressteuergesetz 2015: Was ändert sich für Unternehmer und
Arbeitgeber?
Steuerhinterziehung: Die Fakten zur stra efreienden Selbstanzeige ab
2015
Einkommensteuer
Reisekostenreform 2014: BMF ergänzt seine bisherigen
Verwaltungsaussagen
Doppelte Haushaltsführung: Verpflegungspauschalen sind auch in
Wegverlegungsfällen ungekürzt abziehbar
Unbes mmte Verzinsung: Wann Erträge aus Genussrechten zu
Arbeitslohn führen
Disagio: Nur 5 % gelten als marktüblich und können sofort Werbungskosten sein
Häusliches Arbeitszimmer: Mehrere Tä gkeiten vervielfäl gen Abzugshöchstbetrag nicht
Neue „Mü errente“: Wie hoch fällt der Steuerzugriff aus?
Körperscha steuer
Forderungsbilanzierung: Bestri ene Forderungen dürfen erst nach Anerkennung bilanziert werden
Nachspaltungsveräußerungssperre: Auch bei weniger als 20 % kann die Steuerneutralität gefährdet sein
Umsatzsteuer
Totalverlust der Buchführung: Darf das Finanzamt den Vorsteuerabzug kürzen?
Gutgläubigkeit: Kein Vorsteuerabzug bei leich er ger Unterstützung eines Betrugs
Mobilfunkgeräte: Gerätebonus muss voll umsatzversteuert werden
Verpflegung bei Hotelübernachtung: BMF bestä gt 19 % Umsatzsteuer auf Nebenleistung
Erbscha ‐/Schenkungsteuer
Erbscha steuer: Derzei ge Privilegierung von Betriebsvermögen ist verfassungswidrig
Grunderwerbsteuer
Grunderwerbsteuer auf Baukosten: Kündigung und Neuabschluss des Bauvertrags ist kein wirksamer
Steuerkniff
Grundsteuer
Grundsteuer: Fehlendes wirtscha liches Eigentum ist kein Nich gkeitsgrund
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März 2015
Information
STEUERN
und
BILANZIERUNG
Information März 2015
Inhalt
Seite
Gesetzgebung _____________________________________________________________________ 1
Jahressteuergesetz 2015: Was ändert sich für Privatpersonen? ________________________________ 1
Jahressteuergesetz 2015: Was ändert sich für Unternehmer und Arbeitgeber? ____________________ 1
Steuerhinterziehung: Die Fakten zur strafbefreienden Selbstanzeige ab 2015 _____________________ 2
Einkommensteuer _________________________________________________________________ 3
Reisekostenreform 2014: BMF ergänzt seine bisherigen Verwaltungsaussagen ____________________ 3
Doppelte Haushaltsführung: Verpflegungspauschalen sind auch in Wegverlegungsfällen
ungekürzt abziehbar ________________________________________________________________ 4
Unbestimmte Verzinsung: Wann Erträge aus Genussrechten zu Arbeitslohn führen ________________ 4
Disagio: Nur 5 % gelten als marktüblich und können sofort Werbungskosten sein _________________ 5
Häusliches Arbeitszimmer: Mehrere Tätigkeiten vervielfältigen Abzugshöchstbetrag nicht ___________ 5
Neue „Mütterrente“: Wie hoch fällt der Steuerzugriff aus? ___________________________________ 6
Körperschaftsteuer ________________________________________________________________ 6
Forderungsbilanzierung: Bestrittene Forderungen dürfen erst nach Anerkennung bilanziert
werden __________________________________________________________________________ 6
Nachspaltungsveräußerungssperre: Auch bei weniger als 20 % kann die Steuerneutralität
gefährdet sein _____________________________________________________________________ 7
Umsatzsteuer _____________________________________________________________________ 7
Totalverlust der Buchführung: Darf das Finanzamt den Vorsteuerabzug kürzen? ___________________ 7
Gutgläubigkeit: Kein Vorsteuerabzug bei leichtfertiger Unterstützung eines Betrugs________________ 8
Mobilfunkgeräte: Gerätebonus muss voll umsatzversteuert werden ____________________________ 8
Verpflegung bei Hotelübernachtung: BMF bestätigt 19 % Umsatzsteuer auf Nebenleistung __________ 9
Erbschaft-/Schenkungsteuer _________________________________________________________ 9
Erbschaftsteuer: Derzeitige Privilegierung von Betriebsvermögen ist verfassungswidrig _____________ 9
Grunderwerbsteuer _______________________________________________________________ 10
Grunderwerbsteuer auf Baukosten: Kündigung und Neuabschluss des Bauvertrags ist kein
wirksamer Steuerkniff ______________________________________________________________ 10
Grundsteuer _____________________________________________________________________ 11
Grundsteuer: Fehlendes wirtschaftliches Eigentum ist kein Nichtigkeitsgrund ____________________ 11
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Gesetzgebung
Jahressteuergesetz 2015: Was ändert sich für Privatpersonen?
Das Zollkodex-Anpassungsgesetz ist erst unter dem Namen „Jahressteuergesetz 2015“ wirklich bekannt
geworden. Die Änderungen, die es für Privatpersonen mit sich bringt, haben wir im Folgenden alphabetisch für Sie zusammengefasst. Wenn nicht anders vermerkt, gelten die Regelungen seit dem 01.01.2015.
Beruf und Familie: Zusätzliche Arbeitgeberleistungen an ein Dienstleistungsunternehmen, das den Arbeitnehmer hinsichtlich der Betreuung von Kindern oder pflegebedürftigen Angehörigen berät oder hierfür Betreuungspersonen vermittelt, sind nun steuerfrei. Bei einer kurzfristigen „Notbetreuung“ aus zwingenden beruflichen Gründen sind außerdem 600 € pro Jahr steuerfrei.
Erstausbildung: Es ist wichtig, Erst- und Zweitausbildung klar voneinander abgrenzen zu können. Denn
während bei einer Erstausbildung nur Sonderausgaben von bis zu 6.000 € pro Jahr steuerlich anerkannt
werden, sind bei einer Zweitausbildung alle Ausgaben als Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben abziehbar. Für den Begriff Erstausbildung gibt es jetzt eine gesetzliche Definition, die eine Abschlussprüfung nach mindestens zwölf Monaten Ausbildung voraussetzt.
Nichtveranlagungsbescheinigung: Es ist nun möglich, die sogenannte NV-Bescheinigung so lange bei der
Bank nachzureichen, wie diese noch keine Steuerbescheinigung ausgestellt hat. Diese Neuerung soll verhindern, dass Steuererklärungen nur eingereicht werden, um sich die abgeführte Kapitalertragsteuer
erstatten zu lassen. Diese Neuerung hat auch Wirkung auf frühere Jahre.
Versorgungsausgleich: Zahlungen, die bei einer Scheidung oder der Auflösung einer Lebenspartnerschaft
an den Ausgleichsberechtigten für dessen Verzicht auf den Versorgungsausgleich geleistet werden, gelten
als Sonderausgaben. Korrespondierend dazu sind sie beim Empfänger eine Einnahme.
Vorsorgeaufwendungen: Neuerdings ist es möglich, die Basisrente - wie auch schon die Riester-Rente auf eine Zahlung pro Jahr zu reduzieren. Bei anderen kleinen Renten kann ebenso verfahren werden. Laut
dem ursprünglichen Gesetzentwurf sollten die Beiträge ab 2015 bis 24.000 € als Vorsorgeaufwendungen
abzugsfähig sein (bisher 20.000 €). Stattdessen hat man sich schließlich auf den Höchstbetrag zur
knappschaftlichen Rentenversicherung geeinigt: Dieser liegt derzeit bei 22.172 €.
Zuschläge für Kindererziehungszeiten: Zuschläge zu den Versorgungsbezügen für Zeiten der Kindererziehung sind seit 2015 nicht mehr steuerfrei.
Gesetz zur Anpassung der Abgabenordnung an den Zollkodex der Union und zur Änderung weiterer steuerlicher Vorschriften v. 22.12.2014; BGBl I, 2417
Jahressteuergesetz 2015: Was ändert sich für Unternehmer und Arbeitgeber?
Diejenigen Änderungen, die es für Unternehmer mit sich bringt, haben wir im Folgenden alphabetisch für
Sie zusammengefasst. Wenn nicht anders vermerkt, gelten die Neuerungen seit dem 01.01.2015.
Betriebsveranstaltungen: Ursprünglich sollte die Freigrenze, bis zu der die Zuwendungen eines Arbeitgebers keinen Arbeitslohn darstellen, von 110 € auf 150 € erhöht werden. Stattdessen wurde aus der Freigrenze lediglich ein Freibetrag. Das bedeutet, dass bei Kosten von mehr als 110 € pro Arbeitnehmer nun
nur der übersteigende Teil als Lohn versteuert werden muss (nicht mehr der gesamte Betrag). Während
die 110 € früher auf alle Veranstaltungsteilnehmer zu beziehen waren (also z.B. auch auf Ehepartner),
dürfen nun nur noch die teilnehmenden Arbeitnehmer gezählt werden. Aufwendungen, die auf ihre Begleitpersonen entfallen, sind ihnen als Zuwendungen zuzurechnen. Schließlich gehen in die Bemessungsgrundlage auch die Kosten ein, die der Arbeitgeber für den äußeren Rahmen der Veranstaltung an fremde
Dritte zahlt (auch Geschenke). Gemeinkosten, also kalkulierte Eigenkosten wie etwa Miete oder Verwaltungsaufwendungen, zählen nicht dazu.
Grenzüberschreitende Geschäftsbeziehungen: Die bisher strittige Definition für Zwecke der Gewinnbesteuerung orientiert sich ab 2015 an der Verwaltungsauffassung. Neu geregelt wurde unter anderem die
Ermittlung der Verrechnungspreise zwischen Unternehmensteilen, um die ungerechtfertigte Verlagerung
von Gewinnen ins Ausland effektiver zu verhindern.
Information VdW südwest – März 2015
1
Investitionszuschuss Wagniskapital: Zur Förderung junger innovativer Unternehmen können sich seit Mai
2013 Investoren unter bestimmten Voraussetzungen mit 20 % des investierten Betrags vom Staat bezuschussen lassen. Dieser INVEST-Zuschuss für Wagniskapital ist nun steuerfrei gestellt - und zwar mit
Wirkung für den Veranlagungszeitraum 2013.
Voranmeldungen: Bei Mantelkäufen oder Käufen von sogenannten Vorratsgesellschaften muss zwei Jahre
lang eine monatliche Umsatzsteuer-Voranmeldung abgegeben werden. Bisher war dies mangels Umsätzen in der Regel nur jährlich erforderlich.
Wechsel der Steuerschuldnerschaft: Zum einen wurde für die Umkehr der Steuerschuldnerschaft bei der
Lieferung bestimmter Metalle eine Bagatellgrenze von 5.000 € eingeführt. Außerdem wurden die betroffenen Gegenstände endlich konkret benannt. (Für die Umsetzung der Regelungen zur Erweiterung auf
Metalllieferungen haben Sie dank einer neueren Nichtbeanstandungsregelung der Finanzverwaltung
noch bis zum 30.06.2015 Zeit.) Zum anderen wurde das Bundesfinanzministerium ermächtigt, zur Abwehr von Umsatzsteuerbetrug die Umkehr der Steuerschuldnerschaft auch ohne Zustimmung des Parlaments kurzfristig auf weitere Branchen auszudehnen - allerdings nur für die Dauer von neun Monaten.
Gesetz zur Anpassung der Abgabenordnung an den Zollkodex der Union und zur Änderung weiterer steuerlicher Vorschriften v. 22.12.2014; BGBl I, 2417
Steuerhinterziehung: Die Fakten zur strafbefreienden Selbstanzeige ab 2015
Mit dem „Gesetz zur Änderung der Abgabenordnung und des Einführungsgesetzes zur Abgabenordnung“
wurden die Voraussetzungen der strafbefreienden Selbstanzeige ab 2015 verschärft. Das verabschiedete
Gesetz enthält die ursprünglichen Pläne der Finanzminister größtenteils unverändert. Da es jetzt amtlich
ist, möchten wir Ihnen noch einmal einen umfassenderen Überblick über die Neuerungen geben.
Nun lässt sich eine Geld- oder Gefängnisstrafe schon ab einer Steuerhinterziehung über 25.000 € nicht
mehr umgehen - es sei denn, nicht nur die hinterzogene Steuer wird bezahlt, sondern auch sämtliche
Hinterziehungszinsen (6 % pro Jahr) sowie der individuelle Strafzuschlag (Staffelung siehe unten). Nur
unter diesen Umständen kann die Selbstanzeige überhaupt wirksam werden. In der Praxis dürfte allerdings die Vorgabe, dass die hinterzogenen Steuern vollständig erklärt werden müssen, die meisten
Schwierigkeiten bereiten: Es müssen also alle unverjährten Steuerstraftaten einer Steuerart, mindestens
aber die innerhalb der letzten zehn Kalenderjahre aufgearbeitet werden. Das schließt eine Teilselbstanzeige in der Regel aus.
Das Gebot der Vollständigkeit greift nur in zwei Fällen nicht: bei verspäteten oder berichtigten Umsatzsteuer- bzw. Lohnsteuer-Voranmeldungen. Aufgrund der in der Praxis häufigen Korrekturen war hier in
der Vergangenheit mit einem Straf- und Bußgeldverfahren zu rechnen. Nun gelten die Korrekturen als
wirksame Teilselbstanzeige. Weder eine Zinszahlung noch ein Strafzuschlag sind zu befürchten.
Entgegen dem ursprünglichen Gesetzentwurf bleibt es im Fall einer einfachen Steuerhinterziehung bei
der fünfjährigen Verjährungsfrist. Allerdings erstreckt sich die Berichtigungspflicht auf zehn Jahre ab
Abgabe der Selbstanzeige.
Die Strafzuschläge sind folgendermaßen nach dem Hinterziehungsbetrag gestaffelt (bisher fielen lediglich 5 % an):
 Über 25.000 € bis 100.000 € sind 10 % Zuschlag zu zahlen,
 zwischen 100.001 € und 1 Mio. € fallen 15 % an und
 über 1 Mio. € sind 20 % Strafzuschlag zu zahlen.
Sollte sich im Nachhinein herausstellen, dass die Selbstanzeige unwirksam war, kann die bereits geleistete Zahlung angerechnet werden.
Eine Selbstanzeige ist dann zu spät, wenn der Prüfer bei einer Lohn- oder Umsatzsteuer-Nachschau seinen Ausweis zeigt. Ob er bereits erste Prüfungshandlungen vorgenommen hat, ist nicht mehr relevant.
Das gilt auch für alle an der Steuerhinterziehung beteiligten Personen wie Anstifter oder Gehilfen: Diese
müssen nicht einmal etwas von der Kontrolle mitbekommen, können dann aber trotzdem keine wirksame
Selbstanzeige mehr erstatten.
Information VdW südwest – März 2015
2
Im Fall der Teilnahme an einer besonders schweren (bandenmäßigen) Steuerstraftat wie beispielsweise
einem sogenannten Umsatzsteuerkarussell ist es künftig überhaupt nicht mehr möglich, straffrei zu bleiben.
Besonderheiten gelten nun auch für Kapitalerträge aus Nicht-EU-Staaten, die nicht am automatischen
Datenaustausch teilnehmen. Hier beginnt die Verjährung erst mit Bekanntwerden der Steuerstraftat,
spätestens jedoch nach zehn Jahren. Es kann also faktisch zu einer zwanzigjährigen Verjährungsdauer
kommen.
Gesetz zur Änderung der Abgabenordnung und des Einführungsgesetzes zur Abgabenordnung v.
22.12.2014; BGBl I, 2415
Einkommensteuer
Reisekostenreform 2014: BMF ergänzt seine bisherigen Verwaltungsaussagen
Mit der Reform des steuerlichen Reisekostenrechts zum 01.01.2014 haben sich für die Bürger und deren
steuerliche Berater zahlreiche Einzelfragen aufgetan, denen das Bundesfinanzministerium (BMF) bereits
2013 mit einem erläuternden Einführungsschreiben begegnet war. In einer neuen Weisung hat das BMF
seine bisherigen Aussagen ergänzt und die Rechtslage anhand von 17 zusätzlichen Fallbeispielen veranschaulicht. Einige neue Aspekte des überarbeiteten Schreibens hier in der Übersicht:
 Das BMF erklärt, dass auch Baucontainer, die zum Beispiel auf einer Großbaustelle längerfristig fest
mit dem Erdreich verbunden sind und als Baubüro genutzt werden, eine (erste) Tätigkeitsstätte darstellen können (ortsfeste Einrichtung). Mehrere solche ortsfeste betriebliche Einrichtungen auf einem
Betriebsgelände sind als einzige Tätigkeitsstätte zu werten.
 Die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs aus 2014, wonach ein wiederholt befristet ins Ausland
entsandter Arbeitnehmer dort keine regelmäßige Arbeitsstätte begründet, ist ab 2014 nicht mehr anwendbar.
 Bei der Frage, ob ein Einsatzort aufgrund quantitativer (zeitlicher) Kriterien die erste Tätigkeitsstätte
des Arbeitnehmers ist, dürfen nur die Zeiten berücksichtigt werden, in denen er dort seiner eigentlichen beruflichen Tätigkeit nachgeht. Die Zeiten, in denen der Arbeitnehmer dort einen Lkw abholt,
zurückgibt oder be- und entlädt, sind bei dieser Betrachtung auszuklammern.
 Das BMF erklärt ferner, welche Verpflegungsmehraufwendungen angesetzt werden können, wenn ein
Arbeitnehmer an einem Kalendertag mehrfach oder über Nacht auswärtig tätig ist. Bei Tätigkeiten
über Nacht können die Abwesenheitszeiten dem Tag zugeordnet werden, an dem der Arbeitnehmer
den überwiegenden Teil auswärts arbeitet. Anhand mehrerer Fallbeispiele erklärt das BMF, welches
Wahlrecht der Arbeitnehmer in diesem Zusammenhang hat.
 Maklerkosten, die für die Anmietung einer Zweitwohnung im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung anfallen, dürfen separat als Umzugskosten abgezogen werden und fallen nicht unter die neue
1.000-€-Grenze für Zweitwohnungskosten.
 Verpflegungsmehraufwendungen sind pauschal zu kürzen, wenn der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer
eine Mahlzeit zur Verfügung stellt. Das BMF stellt klar, dass diese tagesbezogene Kürzung maximal
bis auf 0 € erfolgen darf und auch ein vom Arbeitgeber gereichter Snack oder Imbiss eine Mahlzeit
sein kann, die zur Kürzung der Pauschalen führt. Bisher war hierfür keine Kürzung erforderlich. Ob der
Arbeitnehmer die Mahlzeit tatsächlich verzehrt, ist irrelevant.
 Zu den vom Arbeitgeber zur Verfügung gestellten Mahlzeiten gehören auch die in einem Flugzeug,
Zug oder auf einem Schiff kostenlos angebotenen Mahlzeiten, die mit der Beförderung zusammenhängen und vom Arbeitgeber zur Verfügung gestellt werden, sofern die Rechnung für das Ticket auf
den Arbeitgeber ausgestellt ist und von diesem erstattet wird (Regelung darf erst ab dem 01.01.2015
angewandt werden).
Reisekostenreform 2014: BMF ergänzt seine bisherigen Verwaltungsaussagen BMF-Schreiben v.
24.10.2014 – IV C 5 - S 2353/14/10002
Information VdW südwest – März 2015
3
Doppelte Haushaltsführung: Verpflegungspauschalen sind auch in Wegverlegungsfällen ungekürzt
abziehbar
Wer aus beruflichen Gründen eine Zweitwohnung am Beschäftigungsort unterhält, darf für die ersten
drei Monate der doppelten Haushaltsführung pauschale Verpflegungsmehraufwendungen als Werbungskosten abziehen.
Hinweis: Die Tagessätze liegen - je nach Abwesenheitsdauer - bei 12 € oder 24 € (ab 2014).
Dieser Abzug soll dem Umstand Rechnung tragen, dass die Verpflegungssituation am neuen Beschäftigungsort zu Beginn der doppelten Haushaltsführung noch unbekannt ist und der Arbeitnehmer deshalb
Mehraufwendungen schultern muss (z.B. für Besuch von Imbiss, Restaurant etc.).
Nachdem der Bundesfinanzhof (BFH) 2009 entschieden hatte, dass eine doppelte Haushaltsführung auch
dann steuerlich anzuerkennen ist, wenn der Arbeitnehmer seinen Erstwohnsitz aus privaten Gründen vom
Beschäftigungsort wegverlegt und sich in seiner bisherigen Wohnung eine Zweitwohnung einrichtet, hat
die Finanzverwaltung erklärt, dass Verpflegungsmehraufwendungen in diesen sogenannten Wegverlegungsfällen regelmäßig nicht abgezogen werden dürfen, da die Verpflegungssituation am neuen Zweitwohnsitz (ehemaligem Erstwohnsitz) ja bereits bekannt ist.
Hinweis: Die Finanzämter wurden angewiesen, die Zeit auf die Dreimonatsfrist anzurechnen, die der Arbeitnehmer vor Begründung der doppelten Haushaltsführung bereits am Beschäftigungsort verbracht hat.
Somit konnten meist keine Verpflegungspauschalen mehr abgezogen werden.
Der BFH hat dieser ungünstigen Anrechnung jedoch widersprochen und geurteilt, dass die Verpflegungspauschalen auch in Wegverlegungsfällen ungekürzt für drei Monate abgezogen werden dürfen. Nach
Auffassung des Gerichts beginnt die Dreimonatsfrist ab dem Zeitpunkt, in dem die Erstwohnung zur
Zweitwohnung umgewidmet wird. Der BFH argumentierte, dass Verpflegungsmehraufwendungen generell unabhängig von der tatsächlichen Verpflegungssituation angesetzt werden können. Demnach ist
irrelevant, ob dem Arbeitnehmer bereits bekannt ist, wie er sich am Ort der Zweitwohnung verpflegt.
Hinweis: Die Entscheidung ist eine gute Nachricht für Arbeitnehmer, die ihren Erstwohnsitz aus privaten
Gründen vom Beschäftigungsort wegverlegt haben und denen die Verpflegungsmehraufwendungen für
die ersten drei Monate gekürzt oder komplett aberkannt wurden. Sie können Einspruch einlegen und sich
auf den BFH-Beschluss berufen. Eine Reaktion der Finanzverwaltung auf die Entscheidung steht noch
aus. Momentan steht die Weisungslage der Finanzämter noch im Widerspruch zu dieser Rechtsprechung.
BFH, Beschl. v. 08.10.2014 – VI R 7/13
Unbestimmte Verzinsung: Wann Erträge aus Genussrechten zu Arbeitslohn führen
Beteiligt sich ein Arbeitnehmer am Kapital seines Arbeitgebers, indem er Genussrechte erwirbt, können
die daraus erzielten Erträge Kapitaleinkünfte oder Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit sein.
Anhand welcher Kriterien die Erträge der zutreffenden Einkunftsart zugeordnet werden müssen, hat der
Bundesfinanzhof (BFH) untersucht. Im Urteilsfall hatte ein Arbeitnehmer unverbriefte Genussrechte von
seinem Arbeitgeber erworben. Dies stand nur Mitarbeitern des Unternehmens offen; die Genussrechtsbeteiligung wurde zudem automatisch gekündigt, wenn das Arbeitsverhältnis beendet wurde (sog. Verfallklausel). Die Besonderheit im Urteilsfall bestand darin, dass das Genussrechtskapital nach dem Wortlaut
der Genussrechtsbedingungen „angemessen“ verzinst werden sollte. Über die genaue Höhe der Verzinsung bestimmte ein sogenannter Partnerschaftsausschuss, der aus einem Genussrechtsinhaber, einem
Altgesellschafter und einem Vertreter der Geschäftsführung bestand.
Der BFH entschied, dass Finanzamt und Finanzgericht die Erträge aus den Genussrechten zu Recht als
Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit eingeordnet hatten.
Hinweis: Für den Arbeitnehmer war diese Einordnung steuerlich ungünstig, da ihm dadurch ein Teil des
Sparer-Pauschbetrags verlorenging, den er beim Ansatz als Kapitaleinkünfte hätte abziehen können.
Der BFH erklärte, dass eine Einordnung als Arbeitslohn lediglich dann ausscheiden kann, wenn das Genussrecht eine eigenständige Erwerbsgrundlage bildet und der Arbeitnehmer lediglich sein Kapital einsetzt, um Einkünfte zu erzielen (losgelöst von seinem Arbeitsverhältnis). Die Gesamtwürdigung der Ge-
Information VdW südwest – März 2015
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nussrechtsbedingungen ergab jedoch, dass die Erträge aus den Genussrechten durch das Arbeitsverhältnis veranlasst waren. Dies ergab sich daraus, dass
 die Genussrechte nur von Arbeitnehmern der Firma erworben werden konnten,
 die Beendigung des Arbeitsverhältnisses automatisch zur Kündigung der Genussrechtsbeteiligung
führte und
 die Verzinsung der Genussrechte nicht zu marktüblichen Konditionen erfolgte. Ein fremder Kapitalgeber hätte sich nicht auf eine als „angemessen“ bezeichnete und damit völlig unbestimmte Verzinsung
eingelassen.
Hinweis: Ausschlaggebend war im Urteilsfall, dass die Höhe der Zinsen unbestimmt war. Allein die Tatsache, dass Genussrechte nur Arbeitnehmern des Unternehmens offenstehen oder eine Verfallklausel besteht, schließt eine Einordnung als Kapitaleinkünfte nach den Ausführungen des BFH nicht zwangsläufig
aus.
Unbestimmte Verzinsung: Wann Erträge aus Genussrechten zu Arbeitslohn führen BFH, Urt. v. 21.10.2014
– VIII R 44/11;
Disagio: Nur 5 % gelten als marktüblich und können sofort Werbungskosten sein
Als Grundstückseigentümer dürfte Ihnen der Begriff Disagio geläufig sein. Bei einem Disagio von beispielsweise 5 % wird einem Kreditnehmer das Darlehen nur zu 95 % ausgezahlt. Steuerrechtlich hat der
Begriff ebenfalls eine Bedeutung: In manchen Fällen wird dieser Aufwand nicht in voller Höhe zum Werbungskostenabzug zugelassen - zumindest nicht sofort. Denn ein Disagio ist eigentlich eine Vorauszahlung über die Laufzeit des Darlehens.
Das Disagio kann man verhandeln und gestalten. Beispielsweise kann man sich mit dem Kreditgeber auf
ein hohes Disagio gegen einen niedrigen Zins einigen. Sofort als Werbungskosten abzugsfähig ist allerdings nur der Anteil des Disagios, der marktüblich ist. Der Rest wird trotz sofortiger Belastung über die
Darlehenslaufzeit verteilt.
Wie kürzlich ein Ehepaar bei der Finanzierung seines Grundstücks feststellen musste, können vereinfachungshalber 5 % Disagio als marktüblich angesehen werden. Für ihr Darlehen hatten die Eheleute 10 %
Disagio „gezahlt“, da sie eine Zinsbindung von zehn Jahren eingegangen waren. Sie rechneten vor, dass
die Belastung durch ein Disagio von 5 % bei fünfjähriger Laufzeit und von 10 % bei zehnjähriger Laufzeit
annähernd gleich ist.
Das Finanzgericht Rheinland-Pfalz sprach dieser Rechnung sogar einen wirtschaftlichen Sinn zu. Das
änderte jedoch nichts an der Tatsache, dass der Gesetzgeber als Bedingung für den Sofortabzug die
Marktüblichkeit des Disagios fordert. Und den Nachweis, dass ein höheres Disagio marktüblich ist, konnten die Eheleute nicht erbringen.
Hinweis: Ob der Beweis der Marktüblichkeit tatsächlich vom Steuerpflichtigen erbracht werden oder ob
nicht vielmehr die Finanzverwaltung von ihrer Auffassung einer generellen Marktüblichkeit von 5 % abweichen muss, wird demnächst der Bundesfinanzhof entscheiden. Wir beobachten den Ausgang des Verfahrens in Ihrem Interesse.
FG Rheinland-Pfalz, Urt. v. 16.10.2014 – 4 K 1265/13, Rev. (BFH: IX R 38/14)
Häusliches Arbeitszimmer: Mehrere Tätigkeiten vervielfältigen Abzugshöchstbetrag nicht
Die Kosten für ein häusliches Arbeitszimmer dürfen nach dem Einkommensteuergesetz nur in zwei Fallkonstellationen als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abgezogen werden:
 Wenn das Arbeitszimmer der Mittelpunkt der gesamten betrieblichen und beruflichen Tätigkeit ist,
können die Aufwendungen in tatsächlicher Höhe abgezogen werden (unbeschränkter Kostenabzug).
 Wenn das Arbeitszimmer zwar nicht der Tätigkeitsmittelpunkt ist, für die dort erledigten Arbeiten
aber kein Alternativarbeitsplatz zur Verfügung steht, ist ein Kostenabzug bis maximal 1.250 € pro
Jahr erlaubt (beschränkter Kostenabzug).
In einem neuen Urteil hat der Bundesfinanzhof darauf hingewiesen, dass sich der Höchstbetrag von
1.250 € bei der Nutzung des Arbeitszimmers für mehrere Einkunftsarten nicht vervielfältigt. Somit verInformation VdW südwest – März 2015
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bleibt es auch dann beim Abzug von insgesamt maximal 1.250 €, wenn ein Erwerbstätiger im Arbeitszimmer mehreren Tätigkeiten nachgeht (z.B. gewerblicher und Arbeitnehmertätigkeit) und ihm für jene
kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht.
Hinweis: Auch die Finanzämter vertreten die Ansicht, dass der Höchstbetrag nur einmal abgezogen werden kann, wenn der Erwerbstätige im Arbeitszimmer mehrere berufliche bzw. betriebliche Tätigkeiten
ausübt.
BFH, Urt. v. 16.07.2014 – X R 49/11, NV
Neue „Mütterrente“: Wie hoch fällt der Steuerzugriff aus?
Damit sich Kindererziehungszeiten besser in der Höhe der gesetzlichen Rente widerspiegeln, hat der Gesetzgeber zum 01.07.2014 die neue sogenannte Mütterrente eingeführt. Väter und Mütter von vor 1992
geborenen Kindern können durch die Neuregelung von einer besseren rentenrechtlichen Anerkennung
ihrer Kindererziehungszeiten profitieren.
Hinweis: Die bisherigen Regelungen sahen vor, dass ihnen nur ein Jahr Kindererziehungszeit angerechnet
wird. Nach der Neuregelung wird jetzt ein zusätzliches Jahr zuerkannt. Wer vor dem 01.07.2014 bereits
eine gesetzliche Rente bezogen hat, erhält dadurch für jedes vor 1992 geborene Kind eine Bruttorentenerhöhung von monatlich 28,61 € (im Westen) bzw. 26,39 € (im Osten).
Das Finanzministerium Schleswig-Holstein hat in einer neuen Weisung erklärt, dass die Mütterrente als
Teil der Leibrente aus der gesetzlichen Rentenversicherung nicht komplett besteuert wird. Vielmehr entspricht der Prozentsatz des steuerfreien Anteils der bisherigen Rente dem steuerfreien Teil der Mütterrente. Da die Rentenerhöhung eine außerordentliche Neufestsetzung des Jahresbetrags der Rente ist,
muss der steuerfreie Teil der Rente neu berechnet werden; der bisherige steuerfreie Teil der Rente muss
um den steuerfreien Teil der Mütterrente erhöht werden.
Beispiel: Frau Rosenblatt bezieht seit 2004 eine gesetzliche Leibrente (Besteuerungsanteil 50 %, steuerfreier Jahresbetrag 6.000 €). Ab dem 01.07.2014 erhält sie für ihre zwei vor 1992 geborenen Kinder eine
Mütterrente von 57,22 € monatlich, für 2014 also insgesamt 343,32 € (6 x 57,22 €). Der steuerfreie Teil
der Mütterrente beträgt 172 € (= 50 %) und wird dem steuerfreien Jahresbetrag der bisherigen Leibrente
von 6.000 € hinzugerechnet, so dass 2014 insgesamt 6.172 € steuerfrei bleiben. Allerdings bezieht sich
der steuerfreie Rentenanteil immer auf einen Jahresbetrag, so dass sich dieser für die ersten sechs Monate des Jahres 2015 erneut um 172 € erhöht. Letztlich bleiben so 6.344 € pro Jahr steuerfrei.
FinMin Schleswig-Holstein, Erlass v. 10.11.2014 – VI 307 - S 2255 - 152; Bund der Steuerzahler NordrheinWestfalen, Pressemitteilung v. 04.12.2014 - 29/2014
Körperschaftsteuer
Forderungsbilanzierung: Bestrittene Forderungen dürfen erst nach Anerkennung bilanziert werden
Eines der tragenden Prinzipien der handelsrechtlichen Bilanzierung ist das sogenannte Imparitätsprinzip.
Danach müssen Verluste bilanziert werden, wenn sie wahrscheinlich sind, Gewinne jedoch erst dann,
wenn sie realisiert sind. Ob Gewinne oder Verluste zu bilanzieren sind, kann jedoch auch von Umständen
abhängen, die erst nach dem Bilanzstichtag bekannt werden (sog. wertaufhellende Tatsachen).
Das wichtigste Prinzip des Handelsrechts aber ist das sogenannte Vorsichtsprinzip, das auf dem vom
Gläubigerschutz geprägten Charakter der handelsrechtlichen Rechnungslegung beruht. Der Kaufmann
muss deshalb eine vorsichtige Bewertung vornehmen. Dabei stellt sich häufig die Frage, ob und wenn ja
wie eine Forderung einzubuchen ist, die vom Schuldner bestritten wird.
Der Bundesfinanzhof hat dazu entschieden, dass hier das Vorsichtsprinzip - als sogenanntes „overriding
principle“ - maßgeblich ist. Das heißt eine Forderung, die vollumfänglich bestritten ist, darf erst dann
aktiviert werden, wenn
 die Forderung rechtskräftig festgestellt ist oder
 vom Schuldner anerkannt wird.
Information VdW südwest – März 2015
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Bis dahin darf der Ertrag nicht gebucht werden. Ist dies bereits erfolgt, muss er aufwandswirksam ausgebucht werden.
Die Richter weisen ausdrücklich darauf hin, dass ein rechtskräftiges Urteil keine wertaufhellende Tatsache ist. Sollte also ein Gericht eine zum Bilanzstichtag bestehende Forderung erst nach dem Stichtag
bejahen, darf sie auch erst nach diesem (d.h. in dem nachfolgenden Wirtschaftsjahr) eingebucht werden.
BFH, Urt. v. 26.02.2014 – I R 12/14, NV
Nachspaltungsveräußerungssperre: Auch bei weniger als 20 % kann die Steuerneutralität gefährdet sein
Von einer Spaltung ist zum Beispiel dann die Rede, wenn eine GmbH zwei Teilbetriebe (z.B. zwei selbständig geführte Filialen) hat und einer von diesen auf eine zweite GmbH „abgespalten“ werden soll. Das
Umwandlungssteuergesetz erlaubt es grundsätzlich, dass diese Abtrennung zu Buchwerten erfolgt, das
heißt ohne Aufdeckung der stillen Reserven.
Allerdings müssen die stillen Reserven dann aufgedeckt werden, wenn die Abtrennung lediglich als Vorbereitung einer Veräußerung zu sehen ist (weil z.B. einer der oben genannten Teilbetriebe verkauft werden soll). Das Umwandlungssteuergesetz unterstellt, dass eine Veräußerung beabsichtigt ist, wenn innerhalb von fünf Jahren nach der Spaltung Gesellschaftsanteile von mehr als 20 % (bezogen auf das Gesamtvermögen vor der Spaltung) veräußert werden.
Das Finanzministerium Brandenburg weist darauf hin, dass auch unterhalb der 20-%-Grenze eine schädliche Veräußerung vorliegen kann. Die Veräußerungsabsicht ist per Gesetz auf jeden Fall bei Überschreiten dieser Grenze gegeben. Aber auch bei Unterschreiten dieser kann sich anhand weiterer Umstände
ergeben, dass eine Veräußerung beabsichtigt ist. Das Finanzministerium weist die Beamten darauf hin,
insbesondere in folgenden Unterlagen nach solchen Anhaltspunkten zu suchen:
 in Angaben der übertragenden Körperschaft im Rahmen eines Antrags auf Erteilung einer verbindlichen Auskunft und
 in sonstigen Unterlagen (z.B. Bilanzerläuterungen) oder Dokumenten (Verträgen, zusammenhängenden Vertragswerken etc.).
Hinweis: Sollte das Finanzamt hier Angaben erkennen, die auf eine Veräußerung schließen lassen, wird es
rückwirkend die abgespaltenen stillen Reserven besteuern wollen.
FinMin Brandenburg, Erlass v. 16.07.2014 – 35-S 1978b-2014#001; DB 2014, 2257
Umsatzsteuer
Totalverlust der Buchführung: Darf das Finanzamt den Vorsteuerabzug kürzen?
Wenn einer Firma ein Lkw geklaut wird, ist das ärgerlich. Wenn sich in ihm die kompletten Buchführungsunterlagen samt der EDV-Anlage befanden, ist das schlichtweg dramatisch. Einen solchen Hergang
hatte ein Unternehmer aus Sachsen-Anhalt vor Jahren seinem Finanzamt geschildert, nachdem dieses die
Buchführungsunterlagen für Zwecke einer Außenprüfung angefordert hatte. Mangels vorliegender Rechnungen kürzte das Amt den Vorsteuerabzug des Unternehmens schließlich im Schätzungsweg um 40 %,
wodurch dem Unternehmer ein Vorsteuerabzug von rund 600.000 € verlorenging. Vor dem Bundesfinanzhof (BFH) lautete die Fragestellung nun: Darf das Finanzamt den Vorsteuerabzug bei Verlust der
Originalrechnungen mit lediglich 60 % der erklärten Vorsteuern schätzen, selbst wenn durch die damals
verbuchende Steuerkanzlei ein Zeugenbeweis angeboten wurde? Ja, es darf, entschied der BFH. Einige
Argumente des Gerichts in der Übersicht:
 Der Vorsteuerabzug kann erst ausgeübt werden, wenn der Unternehmer im Besitz einer ordnungsgemäßen Rechnung ist.
 Der Unternehmer, der einen Vorsteuerabzug geltend machen will, trägt die Darlegungs- und Feststellungslast für alle Tatsachen, die den Vorsteuerabzug begründen. Er muss nachweisen, dass er eine
ordnungsgemäße Rechnung besaß. Für den Nachweis kann der Unternehmer nicht nur die OriginalInformation VdW südwest – März 2015
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rechnungen, sondern alle verfahrensrechtlich zulässigen Beweismittel anbringen (z.B. Kopien oder
Zweitausfertigungen der Originalrechnungen).
 Abziehbare Vorsteuerbeträge dürfen im Schätzungswege angesetzt werden, wenn die Originalrechnungen bei Vornahme des Vorsteuerabzugs vorlagen, aber später verlorengegangen sind und nicht
mehr rekonstruiert werden können.
 Die im Entscheidungsfall benannten Zeugen der Steuerkanzlei waren zur Nachweisführung ungeeignet, da sie aus eigener Wahrnehmung keine Angaben über den damaligen tatsächlichen Leistungsbezug machen konnten.
 Der Unternehmer hat lediglich pauschal behauptet, die benannten Zeugen könnten aussagen, dass für
alle Lieferungen und Leistungen des Anlage- und Umlaufvermögens entsprechende Originalrechnungen vorgelegen haben. Dem BFH war dieser Vortrag jedoch zu unsubstantiiert. Der Beweisantrag muss
sich vielmehr darauf beziehen, dass für eine konkret bezeichnete Eingangsleistung eine Originalrechnung vorlag.
BFH, Urt. v. 23.10.2014 – V R 23/13
Gutgläubigkeit: Kein Vorsteuerabzug bei leichtfertiger Unterstützung eines Betrugs
Der Volksmund sagt, Unwissenheit schützt vor Strafe nicht. Für den umsatzsteuerlichen Vorsteuerabzug
trifft diese Aussage nicht ganz zu.
Nach der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) kann Unwissenheit zwar schützen: Der
EuGH versagt den Vorsteuerabzug bei einem Betrug durch den leistenden Vertragspartner nur dann,
wenn der Leistungsempfänger davon wusste oder diesen hätte erkennen können (Gutglaubensschutz).
Das bedeutet aber nicht, dass Unwissenheit allein ausreicht. Vielmehr muss der Leistungsempfänger bestimmte Sorgfaltspflichten einhalten. Der EuGH formuliert wie folgt: Ein Wirtschaftsteilnehmer muss alle
Maßnahmen treffen, die vernünftigerweise von ihm verlangt werden können, um sicherzustellen, dass ein
Umsatz nicht in einen Betrug einbezogen ist.
In einem Fall, den der Bundesfinanzhof (BFH) kürzlich entschieden hat, kam es zur Anwendung dieser
Grundsätze: Dort versagte das Finanzamt dem Leistungsempfänger den Vorsteuerabzug. Sein Vertragspartner hatte ihm gegenüber Schulungsleistungen abgerechnet, die tatsächlich jedoch nicht (vollständig)
erbracht worden waren. Trotzdem wollte der Empfänger aus den Eingangsrechnungen einen Vorsteueranspruch geltend machen.
Der BFH hat in diesem Fall auch keinen Gutglaubensschutz gewährt. Denn der Leistungsempfänger ist
schon vom Finanzgericht wegen leichtfertiger Unterstützung des Subventionsbetrugs seines Vertragspartners verurteilt worden. Zwar hatte er gar nicht von diesem Betrug gewusst; seine Leichtfertigkeit
bzw. grobe Fahrlässigkeit reichten aber schon aus.
Hinweis: Damit ist der Vorsteuerabzug schon dann in Gefahr, wenn der Leistungsempfänger Anhaltspunkte für ein unredliches Verhalten seines Vertragspartners hat. Eine genaue Kenntnis vom Betrug gar
ist nicht erforderlich. Der Volksmund hat also doch irgendwie recht: Unwissenheit schützt nicht (immer)
vor Strafe.
BFH, Beschl. v. 13.10.2014 – V B 19/14, NV
Mobilfunkgeräte: Gerätebonus muss voll umsatzversteuert werden
In der Mobilfunkbranche ist es üblich, Handys und verwandte elektronische Geräte kostenlos oder deutlich verbilligt an den Kunden abzugeben. Umsatzsteuerrechtlich führt dies zu vielfältigen Problemen.
Beispiel: Kunde K schließt in einem Handyladen einen Neuvertrag über 24 Monate mit einem Mobilfunkanbieter ab. Der Händler tritt dabei lediglich als Vermittler des Mobilfunkvertrags auf. Vom Handyladen
erhält K außerdem ein neues Smartphone für 1 €. Der Laden wiederum bekommt vom Mobilfunkanbieter
einen sogenannten Gerätebonus von 400 €.
Dieser Bonus ist meistens mit einer höheren Grundgebühr für den Mobilfunkvertrag verbunden. Mit dem
Gerätebonus finanziert der Handyladen das verbilligte Gerät für den Kunden.
Information VdW südwest – März 2015
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Nach Ansicht des Bundesfinanzministeriums führt dies umsatzsteuerlich zu folgenden Konsequenzen: Der
Gerätebonus gilt als „Entgelt von dritter Seite“ für die Lieferung eins Handys an den Kunden. Der Händler
muss daher nicht nur den 1 € der Umsatzsteuer unterwerfen, den der Kunde gezahlt hat, sondern auch
den Gerätebonus des Mobilfunkanbieters.
Beispiel: Der Händler muss 401 € versteuern. Für die Handylieferung an den Kunden muss er also eine
Umsatzsteuer von 64,03 € abführen.
Dies gilt übrigens auch bei einer kostenlosen Lieferung des Handys an den Kunden. Erhält dieser eine
ordnungsgemäße Rechnung und ist er zum Vorsteuerabzug berechtigt, kann er die Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen.
Hinweis: Wichtig ist, dass der Gerätebonus umsatzsteuerlich nicht als Vermittlungsprovision für eine
Vermittlungsleistung gilt. Sollte ein Mobilfunkanbieter eine Gutschrift über eine vermeintliche Vermittlungsleistung ausstellen, sollten Sie als Händler sofort widersprechen. Wenn Sie uns kontaktieren, können wir prüfen, ob es sich tatsächlich um eine Vermittlungsprovision handelt oder doch um einen Gerätebonus.
BMF-Schreiben v. 04.12.2014 – IV D 2 - S 7100/10/10005
Verpflegung bei Hotelübernachtung: BMF bestätigt 19 % Umsatzsteuer auf Nebenleistung
Mit der landläufig als Hotelsteuer bekannten Steuerermäßigung für Umsätze aus dem Betrieb von Hotels
und Pensionen begann der Ärger für die Finanzverwaltung: Der Gesetzgeber hatte sich entschlossen, die
Steuer auf diese Umsätze auf 7 % zu reduzieren. Allerdings sollte die Ermäßigung nur auf Übernachtungsleistungen entfallen, während Verpflegungsleistungen weiterhin mit 19 % versteuert werden sollten.
Problematisch war diese Beschränkung deshalb, weil der Bundesfinanzhof (BFH) bereits 2009 entschieden hatte, dass die Verpflegung als Nebenleistung zur Übernachtung (Hauptleistung) zu betrachten ist.
Nach diesem Urteil war eine unterschiedliche Besteuerung von Übernachtungs- und Verpflegungsleistungen eigentlich nicht mehr möglich. Vielmehr hätte die Nebenleistung das Schicksal der Hauptleistung
teilen und ebenfalls mit 7 % versteuert werden müssen.
Der Gesetzgeber hat dieses Problem durch folgende Formulierung gelöst: „Die Steuerermäßigung gilt (...)
nicht für Leistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen, auch wenn es sich um Nebenleistungen zur Beherbergung handelt.“ Dieses Aufteilungsgebot verdrängt seither den allgemeinen Grundsatz,
dass Haupt- und Nebenleistung gleich zu besteuern sind.
Das Bundesfinanzministerium (BMF) stellt nunmehr klar, dass die Verpflegung im Rahmen einer Beherbergung eine Nebenleistung ist. Das ändert jedoch nichts an der gesetzlichen Regelung, dass für die Verpflegung trotzdem der Regelsteuersatz gilt. Die Finanzverwaltung schließt sich damit der Rechtsprechung des BFH an, ohne die gesetzlichen Bestimmungen bezüglich des Steuersatzes für Verpflegungsleistungen bei der Hotelsteuer aufzugeben.
BMF bestätigt 19 % Umsatzsteuer auf Nebenleistung; BMF-Schreiben v. 09.12.2014 – IV D 2 - S
7100/08/10011 :009
Erbschaft-/Schenkungsteuer
Erbschaftsteuer: Derzeitige Privilegierung von Betriebsvermögen ist verfassungswidrig
Gut gemeint, aber in Teilen schlecht umgesetzt - auf diese Aussage lässt sich die neue Entscheidung des
Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) zur geltenden erbschaftsteuerlichen Privilegierung von Betriebsvermögen verdichten. Mit lang erwartetem Urteil erklärte das Gericht das geltende erbschaftsteuerliche
Verschonungskonzept für verfassungswidrig.
Nach geltendem Recht können die Erwerber von Betriebsvermögen, land- und forstwirtschaftlichem
Vermögen und bestimmten Kapitalgesellschaftsanteilen eine 85- bis 100%ige Steuerfreistellung errei-
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chen. Wer nichtbetriebliches Vermögen erbt, ist hingegen schnell einem weitaus höheren Steuerzugriff
ausgesetzt.
Die Karlsruher Richter kritisierten insbesondere die pauschale Verschonung von großen Unternehmensvermögen, die allein wegen der Höhe der steuerbefreiten Beträge ein Maß erreicht hat, das mit einer
gleichheitsgerechten Besteuerung nicht mehr in Einklang steht. Das BVerfG sieht den Gesetzgeber in der
Pflicht, hier präzise und handhabbare Kriterien zu der Frage zu entwickeln, ob die Verschonung von Betriebsvermögen im Einzelfall tatsächlich erforderlich ist, um das Unternehmen bzw. die Arbeitsplätze zu
erhalten.
Ein weiterer zentraler Kritikpunkt des Gerichts ist, dass derzeit Betriebe mit bis zu 20 Beschäftigten von
der sogenannten Lohnsummenregelung ausgenommen sind. Diese Betriebe können also selbst dann unter
die Steuerprivilegien fallen, wenn der Erwerber später keine Rücksicht auf den Erhalt der Arbeitsplätze
nimmt. Hierin sehen die Verfassungsrichter eine unverhältnismäßige Privilegierung, die zudem weit über
90 % aller Betriebe in Deutschland betrifft. Nach Ansicht des Gerichts darf eine Ausnahme von der Lohnsummenregelung zukünftig allenfalls nur noch bei Unternehmen mit „ganz wenigen“ Mitarbeitern zugelassen werden; eine konkrete Mitarbeiterzahl nannte das Gericht aber nicht.
Die (Regel-)Verschonung von Betriebsvermögen setzt nach dem geltenden Erbschaftsteuerrecht voraus,
dass der Anteil des sogenannten Verwaltungsvermögens (= nicht produktives Vermögen) nicht mehr als
50 % beträgt. An dieser Stelle setzt die weitere Kritik der Verfassungsrichter ein: Der Gesetzgeber sieht
Verwaltungsvermögen zwar selbst als nicht förderungswürdig an, bezieht es über die 50-%-Grenze aber
großzügig in das begünstigte Vermögen ein - einen tragfähigen Rechtfertigungsgrund konnte das BVerfG
hierfür nicht erkennen.
Hinweis: Das geltende Verschonungskonzept bleibt trotz der Kritik des BVerfG zunächst weiterhin anwendbar. Der Gesetzgeber ist aber gefordert, spätestens bis zum 30.06.2016 eine Neuregelung zu schaffen. Wer die Lücken des geltenden Rechts noch durch gezielte Gestaltungen ausnutzen will, ist jedoch
nicht unbedingt auf der sicheren Seite. Denn der Entscheidung des BVerfG ist auch zu entnehmen, dass
der Gesetzgeber das geltende Regelwerk rückwirkend ab dem 17.12.2014 verschärfen darf. So soll eine
„exzessive“ Ausnutzung der bestehenden Privilegien verhindert werden.
BVerfG, Urt. v. 17.12.2014 – 1 BvL 21/12
Grunderwerbsteuer
Grunderwerbsteuer auf Baukosten: Kündigung und Neuabschluss des Bauvertrags ist kein wirksamer Steuerkniff
Wenn Sie ein unbebautes Grundstück erwerben und es anschließend bebauen, kann es vorkommen, dass
das Finanzamt die Grunderwerbsteuer nicht nur auf den reinen Bodenwert berechnet. Denn nach der
ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) dürfen auch die Bauerrichtungskosten in die Bemessungsgrundlage der Steuer einbezogen werden, wenn zwischen Grundstückskauf- und Bauvertrag ein
rechtlicher oder sachlicher Zusammenhang besteht (sog. einheitlicher Erwerbsgegenstand).
Hinweis: Durch die Einrechnung der Baukosten erhöht sich die Grunderwerbsteuer nicht selten um mehrere Tausend Euro - diese ungeplanten Ausgaben können Bauherren in ernste finanzielle Nöte bringen.
Ein neues Urteil des BFH zeigt, dass Bauherren diesen (sachlichen) Zusammenhang zwischen den Verträgen nicht lösen können, indem sie einen abgeschlossenen Bauvertrag zunächst kündigen und nach Unterzeichnung des Grundstückskaufvertrags erneut abschließen.
Im Urteilsfall hatte sich ein Ehepaar an einen Bekannten gewandt, um von ihm ein unbebautes Grundstück zu erwerben. Dieser war zugleich Gesellschafter-Geschäftsführer einer Bauträger-GmbH, mit der
das Ehepaar einen Bauvertrag über die Errichtung eines Einfamilienhauses abschloss (Kostenpunkt:
129.600 €). Neun Tage vor dem Abschluss des Grundstückskaufvertrags kündigte das Ehepaar den bereits
unterzeichneten Bauvertrag. Sechs Wochen nach dem Grundstückskauf schloss es dann erneut einen
Bauvertrag mit der GmbH mit nahezu identischem Inhalt. Das Finanzgericht akzeptierte diesen Schachzug und erklärte, dass im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags wegen der Kündigung
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kein annahmefähiges Angebot der Veräußererseite vorgelegen hatte, so dass das Finanzamt die Baukosten nicht in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einrechnen durfte.
Der BFH nahm jedoch einen einheitlichen Erwerbsgegenstand an, da dem Ehepaar vor Abschluss des
Grundstückskaufvertrags ein bestimmtes Gebäude zu einem feststehenden Preis angeboten worden war
und der Grundstücksverkäufer mit dem Bauträger gesellschaftsrechtlich eng verbunden war. Zwischen
Grundstückskauf- und Bauerrichtungsvertrag sah das Gericht auch einen sachlichen Zusammenhang, da
die Eheleute das ursprüngliche (Bebauungs-)Angebot der Veräußererseite letztlich unverändert angenommen hatten. Unerheblich war für den BFH, dass der ursprüngliche Bauvertrag zunächst gekündigt
worden war, denn der letztlich abgeschlossene beruhte auf dem ursprünglich abgegebenen Bebauungsangebot.
BFH, Urt. v. 01.10.2014 – II R 32/13, NV
Grundsteuer
Grundsteuer: Fehlendes wirtschaftliches Eigentum ist kein Nichtigkeitsgrund
Grundsteuer erhebt der Staat auf Ihren Besitz unter einer einzigen Voraussetzung: Das Grundstück gehört Ihnen. Zu einfach? Nicht unbedingt, denn zivilrechtlich wird man zwar erst Eigentümer, sobald man
im Grundbuch eingetragen ist. Für die Erhebung der Grundsteuer reicht es aber schon aus, wenn man
wirtschaftlicher Eigentümer geworden ist.
So musste eine GmbH jahrelang Grundsteuer zahlen, obwohl sie das fragliche Grundstück gar nicht erworben hatte. Sie hatte lediglich die Kaufoption mehrmals verlängert. Daher klagte die GmbH gegen den
- bereits bestandskräftigen - Steuerbescheid. Sie argumentierte, dass sie niemals wirtschaftlicher Eigentümer des Grundstücks geworden sei und dass der Einheitswertfeststellungsbescheid daher auch nicht als
Grundlagenbescheid für die Grundsteuer dienen könne. Denn wo kein Grundstück sei, könne auch kein
Besteuerungsgrund sein.
Diese Argumentation hatte nur teilweise Erfolg: Das Finanzgericht Saarland bestätigte, dass sich das
Grundstück niemals im wirtschaftlichen Eigentum der GmbH befunden hatte. Denn eine dem Eigentümer
vergleichbare Position hatte die GmbH nie innegehabt.
Dadurch wurde der Einheitswertfeststellungsbescheid allerdings nicht hinfällig. Er konnte auch nicht
mehr geändert werden. Nichtig kann ein Bescheid nämlich nur dann sein, wenn ein schwerwiegender
Grund vorliegt und der Bescheid unter keinem denkbaren rechtlichen Gesichtspunkt mehr Sinn ergibt.
Beispielsweise wäre dann ein Nichtigkeitsgrund gegeben, wenn es das Grundstück bzw. die GmbH gar
nicht gegeben hätte. Da die GmbH jedoch ein Ankaufsrecht hatte und mit diesem auch im Grundbuch
eingetragen war, konnte das Finanzamt mangels anderweitiger Information annehmen, dass die Option
auch ausgeübt werden sollte. Und das war Grund genug für den Erlass des Einheitswertfeststellungsbescheids.
Somit konnten lediglich die normalen Änderungsvorschriften angewandt werden, die wegen der Bestandskraft des Bescheids allerdings keinerlei Auswirkung hatten.
FG Saarland, Urt. v. 23.04.2014 – 2 K 1273/11, NZB (BFH: II B 71/14)
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Nutzung von Gebäuden als Flüchtlingsunterkün e
Werden Bestandsgebäude als Flüchtlingsunterkun ,
Wohn‐ oder Flüchtlingsheim zur Verfügung gestellt,
muss eine Nutzungsänderung gegenüber der
Gebäudeversicherung gemeldet werden.
Die Zahl der Menschen, die in Deutschland Schutz und
Asyl suchen, ist in den letzten Monaten kon nuierlich
ges egen. Auch kün ig ist mit einem Anwachsen des
Flüchtlingsstroms zu rechnen. Damit verbunden ist ein
erhöhter Bedarf von Kommunen und Verwaltung an
adäquaten Unterkün en für diesen Personenkreis.
Stellen Wohnungsunternehmen ihre Gebäude für diesen
Zweck zur Verfügung, muss eine Meldung gegenüber der Gebäudeversicherung erfolgen, insbesondere
dann, wenn eine Nutzung als Flüchtlingsunterkun bislang nicht vorgesehen war. Es handelt sich hierbei um
eine anzeigepflich ge Nutzungsänderung.
In der Regel wird in solchen Fällen weiterhin Versicherungsschutz durch die Versicherer geboten, allerdings
kommt es bei einer überwiegenden Nutzung der Gebäude als Flüchtlingsunterkun regelmäßig zu einer
höheren Prämie und gegebenenfalls zu Auflagen wie zum Beispiel im Bereich des Brandschutzes, der
Fluchtwege oder der elektrischen Installa onen. Bei Sammelunterkün en erfolgt in der Regel eine
Brandschutzbesich gung.
Ihr Ansprechpartner:
Ulf Fich nger
Geschä sführer ASW
Telefon: 069 97065‐218
fich nger@asw‐suedwest.de
In diesen Fällen wird eine Kontaktaufnahme mit
dem zuständigen Gebäudeversicherer dringend
empfohlen. Für weitere Erläuterungen sowie
eine individuelle Beratung steht das Team des
ASW südwest sehr gerne zur Verfügung.
Finanzierungsvermi lung
Die rich ge Finanzierungsentscheidung ist
maßgeblich für die Wirtscha lichkeit
unternehmerischen Handelns.
Die Assekuranz‐ und
Finanzierungsvermi lungsservice GmbH prü
kon nuierlich den Markt, um güns ge
Darlehen zu beschaffen.
► Aktuelle Zinskondi onen
Ihr Ansprechpartner:
Bernd Müller
Betriebswirtscha licher Berater
Telefon: 069 97065‐216
mueller@asw‐suedwest.de
Für Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen sowie Umschuldungen von Miethausobjekten können wir Ihnen - vorbehaltlich der
Objekt- und Bonitätsprüfung - gegenwärtig Darlehen zu folgenden freibleibenden Tagesbedingungen beschaffen:
I. Darlehen von Versicherungsgesellschaften und Realkreditinstituten
Abschnitte ab ca. EUR 500.000 mit Besicherung im werthaltigen (60 %) erststelligen Beleihungsraum
Zinsbindung
10 Jahre
15 Jahre
20 Jahre
Laufzeit:
*) Volltilger
Zinssatz p.a. 30.05.2015
1,10%
1,32%
1,40% *)
ab 30.05.2015
für 10/15/20 Jahre
Bereitstellungszs.: 3 % p. a.
BZ-frei 01.06.2015
FORWARD-Zinssatz p. a.
(Vorlaufzeit 1 Jahr)
1,20%
1,32%
1,47%
ab 01.04.2016 bis
31.03.2026 / 2031 / 2036
Bereitstellungszs.: 3 % p. a.
BZ-frei bis 01.04.2016
FORWARD-Zinssatz p. a.
(Vorlaufzeit 2 Jahre)
1,40%
1,55%
1,65%
ab 01.04.2017 bis
31.03.2027 / 2032/ 2037
Bereitstellungszs.: 3 % p. a.
BZ-frei bis 01.04.2017
In Einzelfällen bei Neubau bis zu 24 Monate bereitstellungszinsfrei
- Auszahlung 100 %, 2 % Tilgung p. a. (zzgl. ersparter Zinsen), ohne Nebenkosten
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Mittel der KfW-Förderbank (für durchzuleitende Anträge mit Abschlägen auf die Tableaubedingungen)
KfW-ProgrammKurzbeschreibung
„Energieeffizient Sanieren“
Einzelmaßnahmen KfWEffizienzhaus (Nr. 151)
„Energieeffizient Bauen“
(Nr. 153)
*) Effizienzhaus 70
18. März 2015
Laufzeit Jahre /
Tilgungsfreijahre /
Zinsfestschreibung Jahre
10 / 1 - 2 / 10
20 / 1 - 3 / 10
30 / 1 - 5 / 10
10 / 1 - 2 / 10
20 / 1 - 3 / 10
30 / 1 - 5 / 10
Zinssatz p. a.
und Abrechnung
Stand: 12.12.2014
1,00 %, 100 % Auszahlung
1,00 %, 100 % Auszahlung
1,00 %, 100 % Auszahlung
1,00 %, 1,00 %*) 100 % Auszahlung
1,00 %, 1,25 %*) 100 % Auszahlung
1,00 %, 1,25 %*) 100 % Auszahlung

Mitfinanzierungsbestätigung

Interview Wohnungswirtschaft MD.pub

Mandanten-Info 05/2015

Stellenangebot der LVR

Fortbildung Endodontie

K U H M I C H E L - ImmobilienScout24

Mietschulden- Befreiungserklärung

Drucken der aktuellen Ausgabe - Ausgabe 05-2015

DIE MIETPREISBREMSE GILT!

Selbstauskunft (Mieter)

2015-02-04-Energiekonferenz

Lieferschein Schlachtvieh