Wo beginnt der Besserverdiener?
Die Bezieher mi lerer Einkommen haben zunehmend
Schwierigkeiten, bezahlbaren Wohnraum in den
Verdichtungsregionen zu finden. Vor diesem
Hintergrund haben sogar die Industrie‐ und
Handelskammern vor nega ven Auswirkungen auf die
A rak vität von Arbeitsplätzen für Fachkrä e gewarnt.
Der VdW südwest hat bereits vor der letzten
Landtagswahl in Hessen die Anhebung der
Einkommensgrenzen beim sozialen Wohnungsbau
gefordert. Dies war umso dringlicher, da das Land
Hessen, im Vergleich zu anderen Bundesländern, niedrige
Einkommensgrenzen in diesem Förderbereich festgelegt
hat.
Die Forderung nach Anhebung der Einkommensgrenzen hat dann Eingang in die im letzten Jahr erfolgte
Novelle des Wohnungsbaufördergesetzes des Landes gefunden. Allerdings stellte diese nur eine
Ermäch gungsgrundlage für das zuständige Ministerium dar, eine Umsetzung in Förderbes mmungen war
noch erforderlich. Inzwischen liegt der Richtlinienentwurf zur Umsetzung einer Förderung für die Zielgruppe
der mi leren Einkommen vor.
Man dur e gespannt sein, wo das zuständige Ministerium die Einkommensgrenzen ansiedeln würde. Die
Antwort in der Richtlinie lautet nun: 20 Prozent über den bisherigen Einkommensgrenzen. Dies hört sich
nach einer deutlichen Anhebung an. Doch wenn der Basiswert bereits auf niedrigem Niveau liegt, trügt
natürlich rasch der Eindruck einer deutlichen Anhebung.
Unverkennbar wird der Effekt beim Vergleich der Einkommensgrenzen mit den Durchschni seinkommen in
der Bevölkerung. Betrachtet man die Tariflöhne, scheiden viele Berufsgruppen – so unter anderem auch der
Feuerwehrmann – als Zielgruppe aus. Dieser hat nur dann eine Chance, wenn er Alleinverdiener in einem
Nicht‐Singlehaushalt ist. Damit bleibt der Einkommensmaßstab – auch nach der deutlichen Anhebung der
Einkommensgrenzen ‐ niedrig.
Die Festlegung der Einkommensgrenzen ist poli sch gleich mehrfach brisant: Wer die Einkommensgrenzen
überschreitet, muss wohl zu den Besserverdienern gezählt werden. Es gehört „viel poli scher Mut“ dazu,
die vorgeschlagenen Einkommensgrenzen entsprechend zu klassifizieren. In dem Programm geht es auch
um Bevölkerungskreise, die wich ge Stützen unseres Gemeinwesens (übrigens: auch Wähler) darstellen.
Können oder dürfen hier weite Teile angesichts der Entwicklung der Wohnungsmärkte ausgegrenzt werden?
Diese Aspekte machen deutlich, weshalb bei den Einkommensgrenzen dringend Nachholbedarf besteht.
Dr. Rudolf Ridinger
Vorstand
Claudia Brünnler‐Grötsch
Vorstand
Managemen orum am 19./20. Mai 2015 in
Marburg
Aktuell sind viele Wohnungsunternehmen mit dem
Thema „Unterbringung von Flüchtlingen“ konfron ert.
Zudem fragen sich viele Unternehmen, wie sich die
jüngste höchstrichterliche Rechtsprechung zu
Schönheitsreparaturen auf ihre Praxis auswirkt.
Anlass genug, diese beiden Themen beim diesjährigen
Managemen orum in Marburg neben Vorträgen, die
einen aktuellen Überblick über Interessenvertretung,
Prüfung und Steuerberatung liefern werden, in den Mi elpunkt zu stellen. Ergänzt wird die Agenda um
Berichte mit aktuellen Beispielen aus Unternehmen.
Auch werden die Möglichkeiten des
Erfahrungsaustausches unter den
Teilnehmern nicht zu kurz kommen.
Ergänzende Informa onen erhalten Sie von
Nicole König.
Ihre Ansprechpartnerin:
Nicole König
Seminarorganisa on
Telefon: 069 97065‐167
[email protected]
Arbeitsgemeinscha rheinland‐pfälzischer Wohnungsunternehmen
Am 10. März 2015 waren die Verbandsdirektoren des VdW
südwest und des VdW Rheinland Wes alen, Dr. Rudolf Ridinger
und Alexander Rychter, gemeinsam mit Thomas Will,
Vorsitzender der Arbeitsgemeinscha rheinland‐pfälzischer
Wohnungsunternehmen (ARGE RP) und Roswitha Sinz, der
Koordinatorin der ARGE RP, zu einem Antri sbesuch bei der
neuen Finanz‐ und Bauministerin Doris Ahnen in Mainz.
Eine Stunde Gesprächszeit reichte kaum aus für die angemeldete
Agenda. In ihrer Kurzvorstellung der ARGE Rheinland‐Pfalz und
der sie beide tragenden Verbände würdigten die
Verbandsvertreter die bisher mit dem ehemaligen Bauminister Dr. Carsten Kühl gepflegte gute koopera ve
Gesprächskultur, die Ministerin Doris Ahnen gerne fortsetzen möchte.
Thema sch und interessenpoli sch stand dann die geplante Novellierung der rheinland‐pfälzischen
Landesbauordnung im Mi elpunkt. Mit ihr verfolgt die Landesregierung unter anderem das Ziel, Inklusion
und Teilhabe für Menschen mit Behinderungen durch erhöhte Anforderungen an barrierefreies und
uneingeschränkt für Rollstuhlfahrer nutzbares Wohnen zu verbessern. Das Anliegen der ARGE RP war es, auf
die damit einhergehenden Kostensteigerungen und die erschwerte Vermietung solch
zielgruppenspezifischer Wohnungen hinzuweisen. Die auf die Agenda gut vorbereitete Ministerin folgte den
Ausführungen, ließ aber keinen Zweifel an dem landespoli sch verfolgten Ziel au ommen.
Weitere Gesprächspunkte waren die
Ihre Ansprechpartnerin:
Mietpreisbremse und deren Gebietsabgrenzung,
Roswitha Sinz
eine nochmals kri sche Würdigung der Änderung
ARGE rheinland‐pfälzischer
der Mietwohnraumförderbes mmungen für 2015,
Wohnungsunternehmen
die finanzielle Unterstützung des Landes für
Telefon: 0211 16998‐46
Kommunen bei der Finanzierung des Baus von
r.sinz@vdw‐rw.de
Unterkün en und Wohnungen für Flüchtlinge wie
das neue spezifische Förderprogramm für private Investoren sowie die geplante Sommerfachreise der
Verbände beziehungsweise der ARGE RP und der Architektenkammer Rheinland‐Pfalz mit Ministerin Ahnen
am 16. und 17. Juli 2015, auf die, so die Ministerin, sie sich sehr freue.
Mul media‐Angebot erweitert
Der GdW hat für alle mobilen Endgeräte eine neue
Branchen‐App entwickelt. „WohWi“ enthält aktuelle Themen,
Termine, Meinungen und Berichtersta ungen rund um die
Wohnungswirtscha .
Über die App, die sowohl für Android‐ als auch für iOS‐Geräte
kostenfrei zur Verfügung steht, finden Interessierte auch fachliche
Stellungnahmen, Posi onspapiere und Pressemi eilungen des
GdW. Der Bundesverband verfolgt mit dem neuen mul medialen
Tool das Ziel, branchenrelevante Informa onen aus Europa, dem
Bund und den einzelnen Bundesländern Entscheidern aus der
Wohnungswirtscha noch schneller und übersichtlicher zur
Verfügung zu stellen.
Ihr Ansprechpartner:
Thorsten Schmi
Interessenvertretung
Telefon: 069 97065‐300
thorsten.schmi @vdwsuedwest.de
Die App ist gra s erhältlich im:
Google-Play‐Store (Android)
App Store (iOS)
Termin vormerken
Nach dem gelungenen Au akt im vergangenen Jahr
wird der VdW südwest nun zum zweiten Mal das
Fachforum „Immobilienwirtscha kontrovers“
durchführen. Die Veranstaltung findet am 23. Juni 2015
in der Villa Bonn in Frankfurt sta .
Nomen est omen: Auch 2015 wird wieder gegensätzlich
disku ert werden beim zweiten Forum
„Immobilienwirtscha kontrovers“. In diesem Jahr stehen
baurechtliche Gesetzesänderungen im Fokus. Überall in
Deutschland finden derzeit Novellierungen der
Landesbauordnungen sta . In Hessen arbeitet das zuständige Ministerium momentan an einer Neufassung,
in Rheinland‐Pfalz und dem Saarland stehen die Verfahren bereits kurz vor dem Abschluss. Aus diesem
Grund werden baurechtliche Aspekte, die ja häufig mit kontroversen Deba en einhergehen, Thema des
diesjährigen Forums sein.
Nähere Informa onen in der kommenden Ausgabe des VdWaktuell.
► Anmeldung
Bauforum Rheinland‐Pfalz
Die Gesellscha er des Bauforums
Rheinland‐Pfalz kamen zu ihrer
turnusmäßigen Frühjahrssitzung diesmal im
Brückenturm des Zentrums Baukultur zu ihrer
Gesellscha erversammlung zusammen. Sie
bekrä igten anlässlich der Wahl dieses Ortes,
dass der Brückenturm trotz manch anderer Überlegungen der Stadt Mainz Sitz des Zentrums Baukultur
bleiben müsse.
Wie stets gab es eine umfangreiche Tagesordnung. Der Bericht der Rechnungsprüfer für das Geschä sjahr
führte zu einer eins mmigen Entlastung der Geschä sstelle des Bauforums, die von Herbert Sommer mit
Unterstützung von Be na Egner geführt wird.
Aus aktuellem Anlass berichtete Roswitha Sinz als Vertreterin der ARGE rheinland‐pfälzischer
Wohnungsunternehmen über die zuvor am gleichen Tage sta gefundene Anhörung zur Novellierung der
rheinland‐pfälzischen Landesbauordnung. Diese sieht unter anderem eine Verschärfung der Quo erung von
barrierefreien wie für uneingeschränkt für Rollstuhlfahrer nutzbare Wohnungen in Gebäuden mit mehr als
zwei Wohnungen vor. Dazu wurden hinsichtlich der Mehrflächen mögliche a rak ve Grundrisslösungen
mit notwendigen Bewegungsflächen kurz erörtert. Sinz lieferte zudem einen Kurzbericht zum ersten
Verbändeforum zum Klimaschutzkonzept im Rahmen der umfangreichen Beteiligungsphase des
Ministeriums für Wirtscha , Klimaschutz, Energie und Landesplanung Rheinland‐Pfalz.
Ihre Ansprechpartnerin:
Roswitha Sinz
ARGE rheinland‐pfälzischer
Wohnungsunternehmen
Telefon: 0211 16998‐46
r.sinz@vdw‐rw.de
Das Thema Business Improvement District
(BID) brachte Haus & Grund auf die Agenda.
Elena Wiezorek, Hauptgeschä sführerin der
Architektenkammer Rheinland‐Pfalz, die das
Thema, unter anderem im Ausland,
eingehend erforscht hat, führte mit einer
Präsenta on über die Chancen und
möglichen Hemmnisse von BIDs ein und
plädierte insbesondere für freiwillige Lösungen „von unten“.
Ferner berieten die Gesellscha er über die Planung und Vorbereitung weiterer Veranstaltungen des oder
mit dem Bauforum(s). Die nächste Gesellscha erversammlung ist für den 11. Juni 2015 in Landau zur
Landesgartenschau geplant.
Impulse für den Wohnungsbau Hessen
Am 23. März 2015 trafen sich Experten der in der Ini a ve
„Impulse für den Wohnungsbau Hessen“
zusammengeschlossenen Verbände und Ins tu onen, um über
Lösungsmöglichkeiten der ständig steigenden Baukosten zu
beraten. Im Anschluss an die Tagung präsen erten einige
Vertreter die konkreten Ergebnisse bei einer Pressekonferenz.
Auch wurde das neue gemeinsame Posi onspapier der Ini a ve
veröffentlicht.
Wenn preisgüns ger Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten geschaffen werden soll, müsse man sich
zunächst fragen, welche Kostentreiber dem entgegenstehen. Mit dieser Feststellung eröffnete Dr. Rudolf
Ridinger, Sprecher der Ak on „Impulse für den Wohnungsbau Hessen“ und Vorstand des VdW südwest, das
Expertensymposium im Frankfurter Presseclub. Ridinger nannte ste g steigende Auflagen. Als aktuelles
Beispiel für die Beteiligung der öffentlichen Hand an der Kostenexplosion nannte er einen
Stadtratsbeschluss aus Mainz, nach dem sich Grundstücksbesitzer bei Planungsverfahren verpflichten
müssten, eine zusätzliche Infrastrukturabgabe zu leisten, sonst gebe es kein Baurecht.
Architekt Tobias Rösinger, Geschä sführer der WENTZ & CO. GMBH, untersuchte in seinem Vortrag die
Hebelwirkung einzelner Kosten bei der Mietpreisbildung. Beispielha rechnete Rösinger vor, dass sich die
Grundflächeneffizienz aufgrund verschiedenster staatlicher Auflagen in den letzten Jahren um bis zu 15
Prozent verschlechtert habe. Dies allein bedeute schon eine bis zu vier Prozent höhere Miete. Auch
Stellplätze, Gebäudeanforderungen, Baunebenkosten und Steuern wirkten als preistreibende Hebel. Im
Ergebnis kommt Rösinger zu der Auffassung, dass die Mietpreise demnach in den letzten Jahren noch viel
stärker hä en steigen müssen. Verhindert worden sei dies durch niedrigere Renditeerwartungen der
Investoren, die von etwa acht auf drei Prozent gesunken seien.
Dass es vor allem Normen und Standards sind, die zu höheren Baukosten und damit auch zu höheren
Mieten geführt haben, bekrä ige auch Dr. Hans‐Hartwig Löwenstein, Präsident des Zentralverbandes des
Deutschen Baugewerbes. Dazu zählten seiner Meinung nach vor allem vier Bereiche: eine höhere
Energieeffizienz im Gebäudebereich sowie höhere Anforderungen im Schallschutz, im Brandschutz und im
barrierefreien oder barrierearmen Bauen. Die Poli k müsse auf allen Ebenen handeln: der Bund durch die
Erhöhung der steuerlichen Abschreibung, die Länder durch niedrigere Steuern und tatsächliche
Inves onen in den sozialen Wohnungsbau und die Kommunen durch Bereitstellung von kostengüns gem
Bauland.
Großes Potenzial für den Wohnungsbau in der Ergänzungsbebauung
Die Seite der Investoren beleuchtete Stefan Bürger,
Geschä sführer der GWH Wohnungsgesellscha
mbH Hessen. Großes Potenzial für den
Wohnungsbau sieht er in der
Ergänzungsbebauung. Problema sch seien dabei
aber häufig die geltenden Stellplatzsatzungen. So
koste eine neue Wohnung rund 120.000 Euro, der
dazugehörige Stellplatz aber mitunter noch einmal
40.000 Euro extra. Dieses Verhältnis sei
wirtscha lich nicht darstellbar. Bürger sprach sich
auch dafür aus, städtebaulich mehr zu wagen. So
seien in den anderen europäischen Ländern höhere Bauten üblich. Nur in Deutschland habe man sich daran
gewöhnt, im Innenstadtbereich im Schni nur drei bis vier Stockwerke hoch zu bauen, obwohl größere
Höhen kein op sches oder lich echnisches Problem darstellen würden. Insgesamt habe man in den
wohnungspoli schen Diskussionen o die Verhältnismäßigkeit verloren. Beispielsweise würden in Marburg
Studenten kampieren, obwohl es in nicht einmal fünf Kilometer En ernung Leerstände gebe. In Darmstadt
sei über acht Jahre hinweg ein einzelnes Fledermauspärchen beobachtet worden, um zu entscheiden, ob
man drei Bäume fällen könne, um 24 Wohnungen zu errichten. Bürger forderte daher wieder mehr
Bodenha igkeit.
Ergebnisse und konkrete Handlungsempfehlungen präsen ert
In der an die Tagung anschließenden Pressekonferenz verdeutlichten Vertreter der Ini a ve die
Preisentwicklungen und deren Ursachen und sprachen konkrete Handlungsempfehlungen aus.
„Es gibt keinen Markt, dessen Kosten‐ und Preisentwicklungen von so vielen Faktoren gleichzei g getrieben
wird, wie den Wohnungsbau. Wenn wir die vergangenen zehn Jahre betrachten, dann ha en und haben
prak sch alle Veränderungen der Rahmenbedingungen steigende Kosten zur Folge, einige davon haben sich
sogar explosionsar g entwickelt“, stellte Ridinger fest.
Er nannte auch konkrete Gründe: „Wir haben kon nuierlich schlechtere steuerliche Rahmenbedingungen;
die Baukosten sind um rund 20 Prozent ges egen, die qualita ven Anforderungen an das Bauen wurden
zudem immer wieder nach oben geschraubt. Gleichzei g s eg der Flächenverbrauch pro Kopf. Außerdem
konzentriert sich die Nachfrage nach Wohnraum auf die Innenstädte der Verdichtungsregionen, also auf
Märkte, in denen Grund und Boden für Neubau knapp ist. Deshalb ist die Kostenexplosion beim Bauland
besonders ausgeprägt. Seit 2004 lag die Steigerung in Hessen bei rund 40 Prozent“, so Ridinger.
Obwohl die Poli k auf allen Ebenen, ob Europäische Union, Bund, Länder oder Kommunen, selbst an der
Preisschraube drehe, fordere sie gleichzei g mehr preisgüns ges Wohnen. Das habe nichts mehr mit
Bodenha ung zu tun. Angesichts der Vielfalt der preistreibenden Effekte wäre schon viel erreicht, wenn es
gelänge, die anhaltenden Preissteigerungen wenigstens zu dämpfen.
Hierfür benannte die Expertengruppe mehrere Schlüsselfaktoren:
Engpass bei Bauland überwinden
Der Engpass Bauland müsse vor allem durch bestehende Nachverdichtungspotenziale verringert werden.
Hier sei durch Aufstockung, Anbauten bis hin zur Quar ersgestaltung vieles möglich. Nachverdichtung
könne dabei auch so gestaltet werden, dass dies zu einer besseren Wohnqualität für alle Bewohner beiträgt,
betonte Ridinger, etwa mit Blick auf die Gestaltung von Wohnquar eren aus den 50er‐ bis 70er‐Jahren oder
auch im Hinblick auf die Konversion von Gewerbegebieten. Hier seien besonders die Kommunen mit den
Instrumenten des Planungsrechts gefordert. Gleichzei g würden starre Stellplatzsatzungen
Entwicklungsmöglichkeiten im Bestand hemmen, nicht selten sogar verhindern. Auch Änderungen im
Landesbaurecht könnten den Wohnungsmarkt entlasten; etwa, wenn die Vorschri en bei der Aufstockung
von Gebäuden entschär würden.
Einheitliche Regulierungen mit Wirtscha lichkeitsgebot
Neue qualita ve Anforderungen an das Bauen gebe es auf allen poli schen Ebenen. Diese lieferten sich
gleichsam einen Regulierungswe bewerb. Die Bundesländer überböten sich gegensei g dabei, neue
kostentreibende Regelungen im Baurecht zu verankern. Diese reichten von Vorgaben für Begrünungen, über
neue Anforderungen an zusätzliche Fahrradabstellplätze bis hin zum Bau von rollstuhlgerechten
Wohnungen, die andere Grundrisse erforderten. Das Land Hessen plane zudem eine neue Abgabe zur
Finanzierung des Personennahverkehrs. Dies alles erhöhe unmi elbar die Kosten für Inves onen in den
jeweiligen Bundesländern. Bei überregional tä gen Investoren entstünden zudem Folgekosten durch
unterschiedliche Landesvorgaben. Die Länder sollten sich deshalb untereinander besser abs mmen und alle
Vorgaben unter den Vorbehalt der Wirtscha lichkeit stellen.
Moratorium für Neuregulierungen
In der Wohnungsbaupraxis werde es aufgrund einer zunehmenden Regulierungsgeschwindigkeit immer
schwieriger, den Überblick über den Stand der jeweils neuen Vorschri en zu behalten. Zudem müssten
Inves onsplanungen immer häufiger an neue Vorgaben angepasst werden. Hinzu komme, dass
Neuregelungen häufig nicht auf ihre Praxistauglichkeit geprü seien und somit unklar blieben. Deshalb
sollten neue Regulierungen im Baurecht in deutlich größeren Abständen erfolgen. Auch sollten diese
Änderungen in jedem Fall vor Inkra treten auf ihre Auswirkungen hin evaluiert werden, schlugen die
Akteure des Bündnisses vor.
Verfahren bei Baugenehmigungen op mieren
Immer mehr Bauregulierungen führten auch in der Baugenehmigungspraxis zu Unsicherheiten und
Verzögerungen. Hier zeigten sich häufig Widersprüchlichkeiten, zum Beispiel zwischen Anforderungen an
den Brandschutz und den Denkmalschutz. Zudem seien unterschiedliche Zuständigkeiten, zum Beispiel bei
der Förderung von Inves onen, ein Grund für erhebliche Verzögerungen. Deshalb müssten die Verfahren
op miert werden. Hier könne das Land über die Stärkung der Rolle des Wohnungsbaukoordinators ein
wich ger Impulsgeber sein. Ähnliche Ins tu onen sollten auch auf kommunaler Ebene geschaffen werden,
schlug Ridinger vor.
Bei ihrer Expertenrunde habe sich die Ak on „Impulse für den Wohnungsbau Hessen“ auf Lösungsansätze
konzentriert, die mit einem geringen Aufwand verwirklicht werden könnten. Das Bündnis halte aber
zahlreiche weitere Schri e für notwendig, um das Angebot an preisgüns gem Wohnraum zu steigern.
Anreize durch Förderung spielten dabei eine wich ge Rolle. Weitere Schri e seien notwendig.
Die beteiligten Kammern und Verbände
Ihr Ansprechpartner:
veröffentlichten am Tag der Sitzung auch
Thorsten Schmi
ein gemeinsames Posi onspapier, das die
Interessenvertretung
Themenpale e für eine
Telefon: 069 97065‐300
zukun sorien erte Wohnungspoli k
thorsten.schmi @vdwsuedwest.de
benennt. Die Akteure des Bündnisses
bieten sich dabei als Partner auf Länder‐ und kommunaler Ebene an, um die notwendigen Schri e
gemeinsam zu konkre sieren. Sie unterstützten dabei auch die Vorschläge ihrer Partner auf Bundesebene.
► Posi onspapier
Kapitalanlagegesetzbuch
Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
(BaFin) hat ihre Auslegung zum Anwendungsbereich des
Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) hinsichtlich der
Genossenscha en geändert. Damit sind nach
Auffassung des GdW Bundesverband deutscher
Wohnungs‐ und Immobilienunternehmen, Berlin, die
Wohnungsgenossenscha en nicht mehr vom
Anwendungsbereich des Gesetzes erfasst. Dennoch soll
diese güns ge Auslegung auch im KAGB abgesichert
werden.
Im Kern geht es in dem im Jahr 2013 novellierten KAGB
darum, nicht nur Banken und Finanzdienstleister,
sondern auch Investmen onds stärker zu regulieren. Deshalb sind für betroffene Einrichtungen eine
Erlaubnis‐ oder Registrierungspflicht sowie die laufende Aufsicht durch die BaFin vorgesehen. Die BaFin und
das für die Aufsicht zuständige Bundesfinanzministerium (BMF) gingen bislang davon aus, dass der
Geschä szweck von Beteiligungen bereits in der Satzung der Genossenscha auf Hilfs‐ oder
Nebentä gkeiten beschränkt sein muss, um aufgrund der Annahme eines Investmentvermögens nicht in
den Anwendungsbereich des KAGB mit seinen erheblichen Restrik onen zu fallen. Sollte die Satzung einer
Genossenscha eine – theore sche – uneingeschränkte Beteiligungsmöglichkeit vorsehen, sollte diese nach
bislang vertretener Auffassung der BaFin zu ändern sein, um eine Qualifika on als Investmentvermögen im
Sinne des KAGB und damit eine Registrierungspflicht bei der BaFin zu vermeiden.
Nunmehr hat die BaFin eine grundlegend geänderte Fassung ihres Auslegungsschreibens zur Anwendung
des KAGB auf Genossenscha en und zu Bürgerenergieprojekten veröffentlicht.
Die Auslegung zu den Genossenscha en lautet seit 9. März 2015 wie folgt:
„Sind Genossenscha en i. S. d. Genossenscha sgesetzes (GenG) vom Begriff des Investmentvermögens i. S.
d. § 1 Abs. 1 Satz 1 KAGB erfasst?
Genossenscha en i. S. d. GenG (eG) sind Gesellscha en von nicht geschlossener Mitgliederzahl, deren
Zweck darauf gerichtet ist, den Erwerb oder die Wirtscha ihrer Mitglieder oder deren soziale oder
kulturelle Belange durch gemeinscha lichen Geschä sbetrieb zu fördern. Diese zwingende, im
Genossenscha sgesetz verankerte Ausrichtung auf einen besonderen Förderzweck, schließt eine im
Vordergrund stehende, fondstypische reine Gewinnerzielungsabsicht aus. Regelungen in der Satzung einer
Genossenscha , die dieser Beteiligungen an anderen Unternehmen erlauben, sind daher in diesem
Zusammenhang unbedenklich, da von solchen Satzungsbes mmungen nur im Rahmen der Vorgaben des
Genossenscha sgesetzes zum Förderzweck Gebrauch gemacht werden darf.
Bei wertender Gesamtschau verfolgt demnach eine Genossenscha nach § 1 Abs. 1 GenG regelmäßig keine
festgelegte Anlagestrategie, sodass kein Investmentvermögen im Sinne des § 1 Abs. 1 KAGB vorliegt.
Die Einhaltung der besonderen Anforderungen des Genossenscha sgesetzes, insbesondere des
genossenscha lichen Förderzwecks, unterliegt der regelmäßigen umfassenden Prüfung der
Prüfungsverbände (§§ 53 bis 64c GenG).“
Anmerkung
In seiner Stellungnahme zum
Ihr Ansprechpartner:
Kleinanlegerschutzgesetz begrüßt der für
RA Stephan Gerwing
die wohnungswirtscha lichen Verbände
Jus ziar
federführende GdW zwar die neue, für die
Telefon: 069 97065‐178
Genossenscha en posi ve Auslegung.
[email protected]
Aufgrund der bisherigen Erfahrungen mit
der Auslegungspraxis der BaFin hat er
jedoch deutlich gemacht, dass die jetzt gefundene Auslegung der BaFin auch allgemein im KAGB durch eine
gesetzliche Klarstellung abgesichert werden muss. Der GdW schließt sich insoweit einem entsprechenden
Vorschlag des Bundesrats an. Am 16. März 2015 fand vor dem Finanzausschuss des deutschen Bundestages
eine Anhörung zum Kleinanlegerschutzgesetz sta .
► www.bafin.de
Fortsetzung der Veranstaltungsreihe
Ende April 2015 starten die Regionalkonferenzen des VdW südwest in ihre diesjährige Runde. Bereits zum
fün en Mal führt der Verband die erfolgreiche Veranstaltungsreihe an drei Orten in Hessen sowie in
Rheinland‐Pfalz durch.
Die Regionalkonferenzen 2015 finden an folgenden Terminen und Orten sta :
Regionalkonferenz Nordhessen am 28. April, 14.00 Uhr
in Kassel
Gastgeber: GWH Wohnungsgesellschaft mbH Hessen
Regionalkonferenz Südhessen am 6. Mai, 15.00 Uhr in
Frankfurt
Gastgeber: GWH Wohnungsgesellscha mbH Hessen
Regionalkonferenz Mi elhessen am 7. Mai, 15.00 Uhr in
Wetzlar
Gastgeber: Wetzlarer Wohnungsgesellscha mbH
Regionalkonferenz Rheinland‐Pfalz am 26. Mai, 15.00 Uhr in Mainz
Gastgeber: Wohnbau Mainz GmbH
IHK Immobilien Jour fixe
Milieuschutzsatzungen contra Gentrifizierung – Unter diesem Titel
disku erten Experten am 26. März 2015 beim Immobilien Jour fixe der
drei Industrie‐ und Handelskammern (IHK) Frankfurt, Darmstadt und
Offenbach. Im Mi elpunkt stand die Frage, ob die derzeit geplanten
Milieuschutzsatzungen der Stadt Frankfurt tatsächlich Einfluss haben
auf die Bevölkerungszusammensetzung und damit wirkliche Lösungen
bieten.
Prof. Dr. Mar n Wentz, Vizepräsident der IHK Frankfurt und ehemaliger
Planungsdezernent der Stadt, erklärte bei seinem Begrüßungsvortrag,
dass es ein breites Bündnis für mehr Wohnungsbau brauche, um dem
momentanen Defizit von 30.000 Wohnungen in Frankfurt wirksam zu
begegnen. Die Poli k allein schaffe das nicht, vor allem nicht durch
Instrumente wie Milieuschutzsatzungen. Es sei ehrenwert, die
angestammte Bevölkerung vor Aufwertung und Verdrängung schützen zu
wollen, aber man müsse sich fragen: „Was erreichen wir für die
Gesamtstadt? Wo sind Grenzen?“
Prof. Dr. Marianne Rodenstein von der Goethe‐Universität Frankfurt erläuterte in ihrem Vortrag den Prozess
der Gentrifizierung. Sie wies darauf hin, dass davon selten ein ganzes Stadtviertel betroffen sei, sondern in
der Regel nur einzelne Teile. Dennoch sei Gentrifizierung nicht ein normaler Ausdruck der Stadtentwicklung.
Rodenstein führte aus, dass zurzeit in Frankfurt eine angebotsinduzierte Gentrifizierung, bedingt durch
bauliche Aufwertung und Sanierung, zu beobachten sei. Frühere Phasen, etwa in den 1980ern, seien durch
den Aufs eg des Finanzdienstleistungssektors nachfrageinduziert gewesen. Dabei sei aktuell zu beobachten,
dass die Gentrifizierer von damals die Gentrifizierten von heute sind.
Rainer Schulze, Redakteur für Städtebau bei der Frankfurter Allgemeinen Zeitung, übernahm
vertretungsweise einen Vortrag für das Planungsamt der Stadt München. Er stellte die Erfahrungen vor, die
die bayerische Hauptstadt mit dem Instrument der Milieuschutzsatzungen gemacht hat. Dies ist von
Bedeutung, weil Frankfurt sich bei seinen Plänen an München orien ere, wie der Frankfurter
Stadtplanungsamtleiter Mar n Hunscher in der anschließenden Podiumsdiskussion erklärte. Bei den sieben
geplanten Milieuschutzsatzungen für Frankfurt, die bis Ende des Jahres in Kra treten sollen, habe man sich
München als Vorbild genommen. Dort habe man über 25 Jahre posi ve Erfahrungen gesammelt. Aktuell
gelten in München 18 Milieuschutzsatzungen, die rund 118.000 Wohnungen mit etwa 206.000 Einwohnern
umfassen. Laut Hunscher werden auch die Kriterien, die festlegen, was in den Erhaltungsgebieten dann
baulich nicht mehr genehmigt wird, aus München übernommen. Die angelegten Maßstäbe seien für
„normale“ Modernisierungen unproblema sch. An München sehe man auch, dass Milieuschutz nicht zu
einem nega ven Baustopp führe.
Kri k übte Jürgen Conzelmann, Vorstand
Ihr Ansprechpartner:
von Haus & Grund Frankfurt am Main. Die
Thorsten Schmi
Stadt habe ganz andere Probleme. Die
Interessenvertretung
Milieuschutzsatzungen setzten an der
Telefon: 069 97065‐300
falschen Stelle an. Mit ihnen werde „mit
thorsten.schmi @vdwsuedwest.de
viel zu großer Gartenschere der Rasen
geschni en“, so Conzelmann. Es gebe
bereits eine ganze Summe von Regulierungen. „Muss es denn jetzt auch noch Milieuschutz sein?“
Gebraucht würden neue Wohngebiete, interkommunale Zusammenarbeit und Nachverdichtungen. Doch
letzterem stünden die Stellplatzregelungen im Weg. Hierzu ließ Hunscher abschließend durchblicken, dass
er mit der geltenden Stellplatzsatzung der Stadt Frankfurt nicht zufrieden sei und diese gerade überarbeitet
werde.
Wanderungsbewegungen zwischen Rheinland‐Pfalz und dem Ausland
In den Sta s schen Monatshe en Rheinland‐Pfalz, Ausgabe 1/2015, geht
Sofie Jedinger den „Wanderungsbewegungen zwischen Rheinland‐Pfalz
und dem Ausland, Struktur und Entwicklung der Zu‐ und Fortzüge“ nach.
Im Folgenden werden einige Auszüge daraus vermi elt, die
insbesondere im Hinblick auf die empirica‐Studie mit der These der
Schwarmstädte und deren Zugewinn auch aus dem Ausland von Interesse
sind.
Jedinger stellt in ihrem Ar kel fest: Die Zuwanderung nach Deutschland
und Rheinland‐Pfalz war 2013 so hoch wie seit vielen Jahren nicht mehr.
Die Arbeitnehmerfreizügigkeit für mi el‐ und osteuropäische EU‐Länder,
die Krise in Südeuropa, die vergleichsweise gute Wirtscha slage in Deutschland und verschiedene Konflikte
im Ausland machten sich in Deutschland und Rheinland‐Pfalz durch hohe Wanderungsgewinne bemerkbar.
Die Mehrheit der zugewanderten Personen kam aus einem anderen EU‐Land, zog in Rela on zur
Bevölkerungsgröße bevorzugt in die kreisfreien Städte und war im Vergleich zur rheinland‐pfälzischen
Bevölkerung deutlich jünger.
Höchste Ne ozuwanderung über die Grenzen Deutschlands seit 20 Jahren
Begleitet von großem öffentlichem Interesse meldeten die sta s schen Ämter 2013 die höchste
Zuwanderung seit rund 20 Jahren. Mehr als 51.000 Personen zogen aus dem Ausland nach Rheinland‐Pfalz,
ne o waren das rund 20.000 Personen. Bereits 2012 war Deutschland nach den USA das zweitbeliebteste
Ziel für Zuwanderer in den OECD‐Raum. Diese Entwicklung weckt zugleich Sorgen und Hoffnungen.
Einerseits wird vor den Folgen einer vermeintlichen „Armutsmigra on“ gewarnt, andererseits gibt es
Hoffnungen, dass der vorausberechnete Bevölkerungsrückgang und die Alterung der Gesellscha geringer
ausfallen könnten.
Zuwanderer sind deutlich jünger
Die Zuwanderer nach Deutschland und Rheinland‐Pfalz sind im Durchschni wesentlich jünger als die
ansässige Bevölkerung. Im Jahr 2013 waren von den aus dem Ausland nach Rheinland‐Pfalz zugezogenen
Personen 88 Prozent jünger als 50 Jahre.
Zum Vergleich: Lediglich 57 Prozent der rheinland‐pfälzischen Gesamtbevölkerung war 2013 unter 50 Jahre
alt. Das Medianalter der Zuwanderer über die Bundesgrenze lag 2013 bei 29 Jahren, das der ansässigen
Bevölkerung dagegen bei 46 Jahren. Die Fortziehenden sind etwas älter als die Zuziehenden: Von ihnen
waren 84 Prozent unter 50 Jahre alt; das Medianalter lag bei 32 Jahren. Selbst ohne Wanderungsgewinne
würde sich die Bevölkerung durch Zuwanderung also leicht verjüngen.
Zuwanderung mildert die Folgen des demografischen Wandels
Die mit der Zuwanderung einhergehende Verjüngung der Bevölkerung erweist sich vor dem Hintergrund des
demografischen Wandels in Deutschland und in Rheinland‐Pfalz als Vorteil. Da die Geburtenrate seit den
70er‐Jahren auf sehr niedrigem Niveau liegt, könnte nur eine hohe Ne ozuwanderung den Rückgang und
die Überalterung der Bevölkerung abmildern. Aber selbst eine über Jahre anhaltende hohe
Ne ozuwanderung wird den demografischen Wandel in Deutschland und in Rheinland‐Pfalz nicht mehr
au alten können.
Für den demografischen Wandel ist besonders bedeutsam, dass der wanderungsbedingte Verjüngungseffekt
den Bevölkerungsanteil an Personen im erwerbsfähigen Alter erhöht. Der Arbeitsmarkt profi ert vor allem
von Zuwanderern, die in Branchen mit Fachkrä emangel ausgebildet sind und arbeiten können (zum
Beispiel in den Gesundheits‐ und Pflegeberufen). Aber auch der Sozialstaat kann durch Zuwanderung
entlastet werden, solange die zusätzlichen Einnahmen aus den Steuer‐ und Sozialversicherungszahlungen
die Transferzahlungen an Zuwanderer übersteigen.
Zuwanderer zieht es überwiegend nach Trier, Ludwigshafen und Mainz
Von den Menschen, die 2013 nach Deutschland eingewandert sind, zogen 4,2 Prozent nach Rheinland‐Pfalz
(4,7 Prozent aller „Ne ozuwanderer“). Dieser Anteil entspricht ungefähr dem rheinland‐pfälzischen Anteil
an der deutschen Gesamtbevölkerung (fünf Prozent). Es kamen also nicht überpropor onal viele
Zuwanderer aus dem Ausland nach Rheinland‐Pfalz.
Von der hohen Ne ozuwanderung über die Bundesgrenze nach Rheinland‐Pfalz haben die kreisfreien
Städte am stärksten profi ert. Besonders auffällig ist der hohe Anteil der kreisfreien Stadt Trier an der
gesamten Ne ozuwanderung: Mehr als jeder Vierte der gut 20.000 „Ne ozuwanderer“ über die
Bundesgrenze nach Rheinland‐Pfalz zog 2013 nach Trier (28 Prozent). Diese außerordentlich hohe
Zuwanderung kommt dadurch zustande, dass die rheinland‐pfälzische Erstaufnahmeeinrichtung für
Asylsuchende in Trier ihren Hauptstandort und eine Außenstelle hat. Außer in Trier gibt es sonst nur noch
eine Außenstelle in Ingelheim.
Mehr als Dreiviertel der Zuzüge kommen aus Europa
Die Mehrzahl der Zuzüge aus dem Ausland kam aus Europa. Im Jahr 2013 wanderten 66 Prozent aus einem
Mitgliedsstaat der Europäischen Union ein, zwölf Prozent kamen aus einem anderen Land Europas. Von
allen Zuwanderern aus dem EU‐Ausland kamen die mit Abstand meisten aus Polen (18 Prozent aller
Zuzüge). Viele zogen außerdem aus Rumänien (9,5 Prozent), Ungarn (sechs Prozent), Bulgarien (5,7 Prozent)
und Italien (fünf Prozent) zu. Aus dem übrigen Europa kamen viele aus Russland (zwei Prozent), der Türkei
(1,7 Prozent) und der Schweiz (ein Prozent).
Der Beitrag von Sofie Jedinger liefert noch
eine Fülle weiterer spannender
Detailinforma onen zu den Zu‐ und
Fortzügen nach und aus Rheinland‐Pfalz.
► Ar kel im Monatshe 1‐2015
Ihre Ansprechpartnerin:
Roswitha Sinz
ARGE rheinland‐pfälzischer
Wohnungsunternehmen
Telefon: 0211 16998‐46
r.sinz@vdw‐rw.de
Fachausschuss für Kapitalgesellscha en am 18. März 2015
Bei seiner kons tuierenden Sitzung am 18. März 2015 in
Frankfurt am Main hat der Fachausschuss für
Kapitalgesellscha en Thomas Bauer, Geschä sführer
der Gemeinnützigen Baugesellscha Kaiserslautern AG,
zum Vorsitzenden gewählt. Ein besonders intensiver
Austausch fand zum Thema der Erstunterbringung von
Flüchtlingen sta .
Bei der ersten Sitzung des Fachausschusses in der neuen
Amtsperiode des Verbandsrates fand entsprechend den
Regularien die Wahl des Fachausschussvorsitzenden und
der Stellvertreter sta . Zum Vorsitzenden wurde Thomas Bauer gewählt; seine Stellvertreter sind Alfred
Böhmer aus Speyer und Norman Diehl aus Ho eim. Erörtert wurden unter anderem die kün igen
Themenschwerpunkte des Ausschusses. Besonders wich g ist den Mitgliedern des Ausschusses der
Austausch zu diversen Fragen des Verhältnisses und den Anforderungen der Gesellscha er.
Aktuell beschä igen viele Unternehmen die Herausforderungen bei der Erstunterbringung von Flüchtlingen.
Die Ausschussmitglieder sind dabei in unterschiedliche Weise von ihren Gesellscha ern einbezogen. In der
Praxis sind diesbezüglich insbesondere die vertraglichen Gestaltungen von Belang. Laut Aussagen mehrerer
Teilnehmer komme es zu paradoxen Situa onen bei der Anwendung vieler baurechtlicher Vorschri en auf
die Herrichtung und auf den Neubau der Unterkün e. Beispielha wurde mehrfach die Anwendung von
Stellplatzsatzungen angeführt.
Fachausschuss für Berufliche Bildung und Personalentwicklung
Der Fachausschuss für Berufliche Bildung und
Personalentwicklung des VdW südwest trat am 19. März 2015 in
Frankfurt zu seiner kons tuierenden Sitzung für die neue
Periode zusammen. Dabei wurde Susanne Bickel,
Unternehmensgruppe Nassauische Heimstä e/Wohnstadt, zur
Vorsitzenden gewählt. Ihr Stellvertreter wurde Jörg Schumacher
vom Volks‐ Bau‐ und Sparverein Frankfurt am Main eG.
Inhaltlich beschä ige sich der Fachausschuss mit der Zukun
der Ausbildung, dem Relaunch der Azubi‐Kampagne,
strukturellen Veränderungen beim GdW sowie der Beteiligung
bei Ausbildungsmessen.
Der Verbandsrat des VdW südwest ha e die Bi e an den Fachausschuss herangetragen, sich intensiv mit
dem Themenfeld „Zukun der Ausbildung“ zu beschä igen. Dabei sollte eine strukturierte und möglichst
umfassende Bearbeitung des gesamten Themenfeldes erfolgen, um beispielsweise aus der Analyse der
gegenwär gen Situa on die zentralen Herausforderungen der Zukun abzuleiten. Die
Fachausschussmitglieder haben nach intensiver Diskussion beschlossen, das Thema als Schwerpunkt bei der
Herbstsitzung des Ausschusses zu behandeln.
Thorsten Schmi , Referent unter anderem für Berufliche Bildung und Personalentwicklung beim VdW
südwest, der den Ausschuss von Seiten des Verbandes seit dieser Sitzung betreut, stellte den Relaunch der
Auszubildendenkampagne des GdW vor. Unter dem neuen Mo o „Wert(e)voller als du denkst“ soll der
Bedeutungszuwachs von Werten bei jungen Menschen aufgegriffen werden. Ziel ist es zu vermi eln, dass
Werte auch für die Wohnungswirtscha elementar sind, etwa im sozialen‐ oder im Umweltbereich. Die
Ausschussmitglieder bewerteten die Kampagne nach dem ersten Eindruck überwiegend posi v.
Schmi erläuterte den Anwesenden auch einige Veränderungen beim GdW. So wird der Fachausschuss auf
Bundesebene zukün ig nur noch aus Unternehmensvertretern bestehen. Für die Verbandsreferenten und
die Akademievertreter, die bislang ebenfalls im Ausschuss vertreten waren, wurde eine neue Arbeitsgruppe
Bildung und Personalentwicklung geschaffen, die den Ausschuss fachlich begleiten soll und die Kampagne
weiterentwickelt.
Abschließend hat sich der Fachausschuss
des VdW damit auseinandergesetzt, ob
zukün ig noch eine Beteiligung an einer
Ausbildungsmesse erfolgen soll. Es wurde
entschieden, diese Frage im Zuge der
Behandlung des Themas „Zukun der
Ausbildung“ weiter zu disku eren.
Ihr Ansprechpartner:
Thorsten Schmi
Interessenvertretung
Telefon: 069 97065‐300
thorsten.schmi @vdwsuedwest.de
Sta s sches Landesamt Saar
Im vergangenen Jahr sind die
Baugenehmigungen für den Bereich
Wohnungsbau im Saarland deutlich
zurückgegangen, wie das Sta s sche
Landesamt mi eilt. Vor allem die
Zahlen der geplanten Wohnungen
sowohl im Neubaubereich als auch bei
Bestandsmaßnahmen waren rückläufig.
Besonders betroffen sind
Mehrfamilienhäuser.
Die saarländischen
Bauaufsichtsbehörden haben 2014 den
Bau von 833 neuen Wohngebäuden genehmigt. Nach Mi eilung des Sta s schen Amtes des Saarlandes
waren dies zehn Genehmigungen mehr als im Jahr zuvor. Dies entsprach einem leichten Plus von 1,2
Prozent. Die Anzahl der in diesen Neubauten vorgesehenen Wohnungen lag mit 1.456 jedoch mit einem
Minus von 10,4 Prozent deutlich niedriger als im Vorjahr.
In den genehmigten 757 Ein‐ und Zweifamilienhäusern sind insgesamt 818 Wohnungen geplant, davon 122
in Zweifamilienhäusern. Während die Wohnungszahl in diesem Sektor fast auf Vorjahresniveau blieb, nahm
die Nachfrage nach Wohnungen in Mehrfamilienhäusern erheblich ab. In den 76 genehmigten
Mehrfamilienhäusern sind 638 Wohnungen vorgesehen. Dies sind 166 Wohnungen (minus 20,6 Prozent)
weniger als im Jahr zuvor.
Die veranschlagten Kosten für den Neubau
Ihr Ansprechpartner:
eines Einfamilienhauses betrugen
Thorsten Schmi
durchschni lich 260.000 Euro. Für eine
Interessenvertretung
Wohnung waren 202.000 Euro zu
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veranschlagen. Die Zahl der genehmigten
thorsten.schmi @vdwsuedwest.de
Wohnungen insgesamt, einschließlich der
Baumaßnahmen an bestehenden
Gebäuden, betrug im letzten Jahr 1.749, was einem Rückgang um 13,5 Prozent entspricht. Im Jahr 2013 lag
die Zahl noch 40,5 Prozent höher als 2012.
Sta s sches Landesamt Hessen
Die Zahl der Neubauwohnungen in neu
errichteten Wohngebäuden ging leicht
zurück, während sich die geplanten
Wohnungen insgesamt noch posi v
entwickelten, auch wenn hier der
Vorjahrestrend abflachte. Die Rückläufe
sind vor allem auf den Ein‐ und
Zweifamilienhausbau zurückzuführen.
Im Geschosswohnungsbau wurden
hingegen krä ige Zuwächse bei den
Baugenehmigungen verzeichnet. Diese
Schlüsse zog das Sta s sche Landesamt
Hessen aus der Auswertung der
Bautä gkeit 2014.
Insgesamt wurden im vergangenen Jahr
6.570 neue Wohngebäude mit zusammen 17.610 Neubauwohnungen genehmigt. Im Jahr 2013 waren es
noch 6.735 neue Wohngebäude und 17.775 Wohnungen. Das entspricht einem Minus von 2,4
beziehungsweise 0,9 Prozent. Im Vorjahr waren noch Zuwächse von 6,1 Prozent bei den Gebäuden und 22,6
Prozent bei den Wohnungen zu verzeichnen.
Die Zahl der geplanten Wohnungen in Wohn‐ und Nichtwohngebäuden einschließlich Baumaßnahmen an
bestehenden Gebäuden belief sich 2014 auf 22.181, das waren 9,8 Prozent mehr als im Vorjahr. Im Jahr
2013 ha e die Steigerung noch bei 20,1 Prozent im Vergleich zu 2012 gelegen.
Die Zahl der Genehmigungen für
Ihr Ansprechpartner:
Einfamilienhäuser ging 2014 um 4,1
Thorsten Schmi
Prozent und diejenige für
Interessenvertretung
Zweifamilienhäuser um 7,3 Prozent zurück.
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Die genehmigten Vorhaben für
thorsten.schmi @vdwsuedwest.de
Mehrfamilienhäuser nahmen hingegen um
9,3 Prozent zu und die Zahl der darin
geplanten Wohnungen wuchs um 8,4 Prozent. Die genehmigten Flächen im Wohnungsbau für Neu‐ und
Umbaumaßnahmen s egen um 3,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die damit verbundenen veranschlagten
Baukosten nahmen um 7,4 Prozent zu.
17. Deutscher Mietgerichtstag
Am 13. und 14. März 2015 fand der diesjährige
Deutsche Mietgerichtstag in Dortmund sta . Die
zweitägige Tagung zählt zu den wich gsten Foren des
Erfahrungs‐ und Wissensaustausches im Mietrecht. Kurz
nach Verabschiedung des
Mietrechtsnovellierungsgesetzes stand in diesem Jahr
erwartungsgemäß die Mietpreisbremse im Zentrum von
Vorträgen und Diskussionen.
Einleitend wurden in den Fachvorträgen von
renommierten Juristen aus Gerichtsbarkeit, Lehre und
Praxis die Instrumente und Mechanismen der Mietpreisbremse vorgestellt. Dabei wurde insbesondere auf
die höchst zulässige Miete in unterschiedlichen Mietpreisvereinbarungskonstella onen, auf
Rückforderungsansprüche bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse sowie auf die Voraussetzungen und
Kontrollmöglichkeiten der noch zu verabschiedenden landesrechtlichen Verordnungen zur Miethöhe
(Mietpreisbremsenverordnungen) eingegangen. Schon jetzt zeigt sich, dass die Mietpreisbremse für
erhebliche Kontroversen in der juris schen Fachwelt sorgt.
In den sich anschließenden Arbeitskreisen wurden praxisrelevante Fragestellungen des Mietrechts von
hoher Aktualität durch Vertreter der Anwaltscha , Jus z und der Verbandslandscha erörtert. Es wurden
Themen von der wirtscha lichen Verwertungskündigung, über die Zulässigkeit des Rauchens in der
Mietwohnung bis hin zur insolvenzrechtlichen Anfechtung von Mieterleistungen in der Mieterinsolvenz
behandelt und erörtert. Insbesondere im Arbeitskreis zur wirtscha lichen Verwertungskündigung wurde die
Auffassung des Referenten, dass die Voraussetzungen im Gesetz nicht so hoch angesiedelt sein, in einer
kri schen Diskussion mit dem Auditorium hinterfragt.
Am zweiten Tag wurden Vorträge zu
Ihr Ansprechpartner:
weiteren aktuellen Themen, wie die
RA Stephan Gerwing
Auswirkungen des novellierten
Jus ziar
Widerrufsrechts auf die Durchführung von
Telefon: 069 97065‐178
Mietverhältnissen und die vertragslose
[email protected]
Nutzung von Mietwohnungen, gehalten.
Die Fachvorträge der diesjährigen und
allen früheren Veranstaltungen stehen auf der Homepage des Deutschen Mietgerichtstages zum Download
bereit.
► www.mietgerichtstag.de
Mai 2014
105 Jahre
9. Mai 1910
Gemeinnützige Straßenbahner‐Baugenossenscha Frankfurt am Main eG
Hessische Landesregierung
Bereits in ihrem Koali onsvertrag im Herbst 2013 ha en
CDU und Bündnis 90/Die Grünen vereinbart, die
Fehlbelegungsabgabe in Hessen wieder einzuführen.
Nun hat das zuständige Umweltministerium einen
entsprechenden Referentenentwurf erarbeitet und die
wohnungswirtscha lichen Verbände um Stellungnahme
gebeten. Durch die Abgabe sollen die Kommunen
zusätzliche Gelder für die soziale Wohnraumförderung
erhalten.
Ursprünglich beabsich gte die Landesregierung, es den
Kommunen freizustellen, ob sie die Fehlbelegungsabgabe erheben wollen oder nicht. Diese Variante wäre
aber verfassungsrechtlich unzulässig gewesen. Daher soll das neue Gesetz – ebenso wie seinerzeit die 2012
abgescha e Fehlbelegungsabgabe – nun hessenweit gelten. Allerdings können Kommunen, in denen der
Verwaltungsaufwand das Au ommen übersteigen würde, von der Pflicht zur Erhebung befreit werden.
Die Fehlbelegungsabgabe soll zukün ig von allen Mietern von Wohnungen der sozialen
Wohnraumförderung oder des geplanten Mi elstandsprogrammes gezahlt werden, wenn das Einkommen
die zulässigen Grenzen um 20 Prozent übersteigt. So müsste ein Einpersonenhaushalt eine
Fehlbelegungsabgabe leisten, wenn das Einkommen bei einer Sozialwohnung über 18.392 Euro liegt. Bei
einer Mi elstandswohnung läge die Grenze bei 22.070 Euro.
Die Höhe der Fehlbelegungsabgabe soll sich an der jeweiligen Miethöhe orien eren und nicht mehr, wie im
letzten Gesetz, aus pauschalierten Beträgen bestehen. So sollen zukün ig je nach Höhe der Überschreitung
der Einkommensgrenzen zwischen 30 und 100 Prozent der Differenz zwischen Fördermiete und üblicher
Marktmiete als Fehlbelegungsabgabe fällig werden. Wer beispielsweise die Einkommensgrenze um 40 bis
60 Prozent überschreitet, müsste 55 Prozent der Differenz zwischen Fördermiete und Marktmiete als
Fehlbelegungsabgabe zahlen. Liegt in diesem Fall die Fördermiete etwa bei sechs Euro und die Marktmiete
bei acht Euro je Quadratmeter, wären 1,10 Euro je Quadratmeter und Monat als zusätzliche Abgabe an die
Gemeinde zu leisten.
Die Festsetzung soll für einen Zeitraum von
Ihr Ansprechpartner:
jeweils zwei Jahren erfolgen. Die
Thorsten Schmi
erhebende Gemeinde, der die Abgabe
Interessenvertretung
direkt vom Mieter zufließen wird, soll
Telefon: 069 97065‐300
verpflichtet werden, das Au ommen
thorsten.schmi @vdwsuedwest.de
vollumfänglich – abzüglich einer
Verwaltungskostenpauschale – zur
Förderung von Sozialmietwohnungen nach dem Hessischen Wohnraumfördergesetz einzusetzen.
VdWaktuell wird über den weiteren Verfahrensverlauf berichten.
Rheinland‐Pfalz
Am 12. März 2015 führte der Haupt‐ und Finanzausschuss des Landtags
Rheinland‐Pfalz eine Anhörung von Sachverständigen zum
Gesetzentwurf der neuen Landesbauordnung (LBO) Rheinland‐Pfalz
durch. Die Interessen des VdW südwest und des VdW Rheinland‐
Wes alen wurden von Roswitha Sinz vertreten. Weiterhin geladen
waren unter anderem die Architektenkammer Rheinland‐Pfalz, der
Verbraucherschutzverband, die Generaldirek on Nord sowie Haus &
Grund.
Ein wich ger Schwerpunkt der Gesetzesnovelle zur LBO Rheinland‐Pfalz
sind die Bes mmungen über die Barrierefreiheit. „Die Lebenssitua on
von Menschen mit Behinderungen und älteren Menschen ist durch die
gebaute Umwelt zu verbessern. Mit den inhaltlichen Erweiterungen wird
der demografischen Entwicklung Rechnung getragen. Wir nehmen den
Au rag Ernst, Menschen mit Behinderungen vor Benachteiligung zu
schützen und auf ihre Integra on und die Gleichwer gkeit ihrer
Lebensbedingungen hinzuwirken“, sagte Finanz‐ und Bauministerin Doris Ahnen bereits im Dezember 2014
anlässlich des Beschlusses des Ministerrats über den Gesetzentwurf für eine neue LBO. „Wir setzen darauf,
dass mehr barrierefreie Wohnungen entstehen. Die Neuregelungen werden in technischer Hinsicht durch
eine neue DIN‐Norm ‚Barriere‐freies Bauen‘ ergänzt, die durch Verwaltungsvorschri als technische
Baubes mmung eingeführt werden wird“, so Ahnen weiter.
Sinz verdeutlichte in ihrem Beitrag, entsprechend der schri lichen Stellungnahme zum Gesetzentwurf aus
dem letzten Jahr, unter anderem die Kri k der Wohnungswirtscha an den verschär en Anforderungen an
die barrierefreie Gestaltung von Wohnungen, die nunmehr auch eine gestaffelte Quote für uneingeschränkt
für den Rollstuhlfahrer nutzbare Wohnungen im Neubau einschließt. Die insbesondere durch die
Mehr‐(Bewegungs‐)fläche erzeugten höheren Kosten für das ganze Gebäude bilden einen weiteren
Mosaikstein in der Vielzahl der kostentreibenden Faktoren für den Wohnungsbau. Auch sind solche für
spezifische Nutzer gestaltete Wohnräume nicht an jedem Standort nachgefragt und nicht zuletzt aufgrund
höherer Mietkosten infolge der Mehrfläche und ihrer eigenen Anmutung schwerer vermietbar. Haus &
Grund wie auch die Architektenkammer schlossen sich der Kri k an.
Ihre Ansprechpartnerin:
Die schri liche Stellungnahme des VdW
südwest und des VdW Rheinland Wes alen
Roswitha Sinz
im Namen der Arbeitsgemeinscha
ARGE rheinland‐pfälzischer
rheinland‐pfälzischer
Wohnungsunternehmen
Wohnungsunternehmen lag den
Telefon: 0211 16998‐46
Ausschussmitgliedern vor. Nach Auswertung
r.sinz@vdw‐rw.de
der Anhörung wird der Landtag in einer
zweiten Lesung des Gesetzentwurfs entscheiden. Dies könnte noch vor der Sommerpause erfolgen.
Aus dem saarländischen Landtag
Im Saarland soll die Landesbauordnung (LBO) novelliert
werden, die Landesregierung ha e im Januar einen
entsprechenden Gesetzentwurf in den Landtag
eingebracht (siehe VdWaktuell, Ausgabe 02‐2015).
Mi lerweile hat der zuständige Ausschuss für Inneres
und Sport eine schri liche und mündliche Anhörung
durchgeführt, an der auch der VdW saar teilgenommen
hat.
In Rahmen der schri lichen Stellungnahme hat sich der
VdW saar ausführlich zu den geplanten Regelungen
geäußert, sofern sie für die Wohnungswirtscha von Bedeutung sind. Kri siert hat der Verband dabei die
geplanten Sonderbaueigenscha en für Gebäude mit Pflegebedür igen, die verschär en Anforderungen bei
der Barrierefreiheit sowie die Ausweitung der Rauchwarnmelderpflicht auf Bestandsgebäude. Hingegen
begrüßte der VdW saar die neue Wahlfreiheit bei Genehmigungsverfahren, die Verfahrensfreistellung von
Solaranlagen sowie die nachbarrechtliche Duldungspflicht für Wärmedämmmaßnahmen.
Darüber hinaus forderte der Verband dazu auf, die Gelegenheit einer Novellierung zu nutzen, um weitere
Stellschrauben der Bauordnung zu verändern, die im Gesetzentwurf unberücksich gt blieben. Als
weiterführende Anregungen hat der VdW saar in der Stellungnahme Änderungen bei der
Hochhausklassifizierung sowie bei Re ungswegen, Maisone ewohnungen und Stellplatzregelungen
vorgeschlagen.
Bei der mündlichen Anhörung am 19. März
Ihr Ansprechpartner:
2015 haben Reinhold Jäger, Vorstand des
Thorsten Schmi
VdW saar, und Radu Gurau, technischer
Interessenvertretung
Geschä sführer der Immobiliengruppe
Telefon: 069 97065‐300
Saarbrücken, die Interessen der
thorsten.schmi @vdwsuedwest.de
saarländischen Wohnungs‐ und
Immobilienwirtscha vertreten und die wich gsten Aspekte der schri lichen Stellungnahme präsen ert.
Eine grundsätzliche Nachbesserungsbereitscha signalisierten die Abgeordneten bei der Verschiebung der
Nachrüs rist für Rauchwarnmelder in Bestandsgebäuden. Nachträgliche Änderungen beim Thema
Barrierefreiheit wird es hingegen voraussichtlich nicht geben. Hier wurde seitens der Abgeordneten auf den
Koali onsvertrag verwiesen.
► Stellungnahme
► Ar kel in Ausgabe 02.2015
Hessische Wohnraumförderung
Das für Wohnungswesen zuständige Hessische Umweltministerium hat
einen Richtlinienentwurf für ein Förderprogramm Mietwohnungsbau
für mi lere Einkommen vorgelegt. Damit wird ein zentraler Bestandteil
des „Sonderprogramms Wohnungsbau“ der Landesregierung umgesetzt.
Im Rahmen des ministeriellen Anhörungsverfahrens wurde auch der
VdW südwest um eine Stellungnahme zum Entwurf gebeten.
Um die Richtlinie zu ermöglichen, hat das Umweltministerium zunächst
eine Rechtsverordnung ausgearbeitet, die eine Abweichung von den
Einkommensgrenzen des Hessischen Wohnraumfördergesetzes
legi miert. Demnach ist eine Anhebung der Grenzen um 20 Prozent für
eine Reihe von Kommunen ausschließlich im Regierungsbezirk Darmstadt
vorgesehen. Die Anhebung der Einkommensgrenzen war eine der
zentralen interessenpoli schen Forderungen des VdW südwest im
Bereich der Wohnraumförderung.
Die konkrete Ausgestaltung des geplanten sogenannten Mi elstandsprogrammes findet sich im
Richtlinienentwurf. Bei dem Programm handelt es sich, wie beim sozialen Wohnungsbau auch, um eine
Darlehensförderung mit einem Festzins von 0,9 Prozent und einer Tilgung von einem Prozent. Ebenfalls aus
der sozialen Wohnraumförderung übernommen wurde die Kopplung der Höhe der Förderung an den
Grundstückswert. Danach ergibt sich eine Förderhöhe zwischen 400 und 1.100 Euro je Quadratmeter
Wohnfläche. Durch alle Kategorien hindurch liegt der Förderbetrag damit um 500 Euro je Quadratmeter
niedriger als in der sozialen Wohnraumförderung. Die maximal zulässige Miethöhe soll zehn Prozent
unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, im sozialen Wohnungsbau sind es 15 Prozent. Iden sch
ist die Bindungsdauer von 20 Jahren. Im Gegensatz zur sozialen Mietwohnraumförderung soll keine
mi elbare Belegung möglich sein.
Im Rahmen der Stellungnahme sieht der
Ihr Ansprechpartner:
VdW südwest Handlungsbedarf vor allem
Thorsten Schmi
bei den Einkommensgrenzen und in der
Interessenvertretung
geplanten Höhe der Förderung. Letztere
Telefon: 069 97065‐300
fällt nach Einschätzung des Verbandes im
thorsten.schmi @vdwsuedwest.de
Verhältnis zur maximal zulässigen
Miethöhe zu niedrig aus. Unverständlich ist auch, weshalb eine mi elbare Belegung im Rahmen des neuen
Programms nicht möglich sein soll. Auch die Begrenzung der Gebietskulisse wird kri siert.
VdWaktuell wird über den weiteren Verfahrensverlauf berichten.
Aus der Bundespoli k
Das Bundeskabine hat am 18. März 2015 den von
Bundesbauministerin Barbara Hendricks (SPD)
vorgelegten Gesetzentwurf zur Wohngeldreform
beschlossen. Er sieht eine Erhöhung des Wohngeldes für
rund 870.000 Haushalte vor, darunter rund 90.000
Haushalte, die bisher auf Leistungen aus der
Grundsicherung angewiesen waren. Damit wird eine Vereinbarung aus dem Koali onsvertrag umgesetzt.
2012 erhielt ein Zwei‐Personen‐Haushalt durchschni lich 112 Euro Wohngeld monatlich. Nach der Reform
werden es im Durchschni 186 Euro im Monat sein. „Vor allem in Ballungsräumen wollen wir Haushalte mit
geringerem Einkommen deutlich entlasten, indem wir die Miethöchstbeträge überdurchschni lich stark
erhöhen. Die soziale Mischung in der Stadt bleibt damit erhalten“, erklärte Bundesbauministerin Hendricks.
Mit der Reform wird das Wohngeld an die Entwicklung der Einkommen und der Warmmieten seit der
letzten Reform 2009 angepasst und damit insgesamt steigen. Zum einen sollen die sogenannten
Tabellenwerte angehoben werden. Damit soll neben dem Ans eg der Bru okaltmieten und des
Einkommens auch der Ans eg der warmen Nebenkosten und damit insgesamt der Bru owarmmiete
berücksich gt werden. Daraus ergibt sich eine Anpassung der Tabellenwerte um durchschni lich 39
Prozent. Zum anderen sollen die Miethöchstbeträge regional gestaffelt und in Regionen mit stark steigenden
Mieten überdurchschni lich stark angehoben werden. Die Miethöchstbeträge bes mmen den Betrag, bis zu
dem die Miete durch das Wohngeld bezuschusst wird. Die Leistungsverbesserungen werden gerade
Familien und Rentnern zugutekommen.
Wohngeld regelmäßig an die Preis‐ und Lohnentwicklung anpassen
„Es ist ein wich ger Schri , dass die Bundesregierung mit dem nun vorgelegten Gesetzentwurf ihre
Ankündigung aus dem Koali onsvertrag umsetzen und die Leistungshöhe und Miethöchstbeträge beim
Wohngeld an die Bestandsmieten‐ und Einkommensentwicklung anpassen möchte“, erklärte Axel
Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs‐ und Immobilienunternehmen, Berlin,
anlässlich des Kabine sbeschlusses. Die letzte Anpassung liege immerhin schon mehr als sechs Jahre
zurück. „Allerdings sollte die Höhe des Wohngeldes regelmäßig an die Preis‐ und Lohnentwicklung
angepasst werden“, so Gedaschko. Der GdW appelliert daher an die Poli k, das Wohngeld zu dynamisieren
und wie bei der Mindestsicherung jährlich entsprechend der Preis‐ und Lohnentwicklung
weiterzuentwickeln.
Darüber hinaus spricht sich die Wohnungswirtscha dafür aus, die Heizkosten beim Wohngeld stärker zu
berücksich gen. Der aktuelle Gesetzentwurf sieht vor, die Tabellenwerte des Wohngeldes so anzupassen,
dass ges egene Bru owarmmieten bei der Leistungserhöhung durch eine entsprechende Erhöhung der
Tabellenwerte mit einbezogen werden. So wird ein Großteil der Steigerung der warmen Nebenkosten
abgedeckt.
„Dennoch lässt eine solche Pauschalierung
Ihr Ansprechpartner:
der Heizkosten in den einzelnen
Thorsten Schmi
Tabellenwerten die unterschiedlichen
Interessenvertretung
Kosten in den Regionen – wie
Telefon: 069 97065‐300
beispielsweise bei der Fernwärme – außer
thorsten.schmi @vdwsuedwest.de
Acht“, erklärte Gedaschko. Spätestens bei
der Evaluierung des Wohngeldes müsse
dieses Problem angegangen werden.
Wohngeld wird von Bund und Ländern je zur Häl e gezahlt. Das Gesetz bedarf daher der Zus mmung des
Bundesrates. Die Reform soll am 1. Januar 2016 in Kra treten.
Aus der Beratungspraxis
Seit mi lerweile vielen Jahren erhalten Wohnungsunternehmen
immer wieder Post von VG Media Gesellscha zur Verwertung der
Urheber‐ und Leistungsschutzrechte von Medienunternehmen
und/oder GEMA Gesellscha für musikalische Aufführungs‐ und
mechanische Vervielfäl gungsrechte, mit der sie zur Ausfüllung von
Fragebögen zur TV‐ und Rundfunkversorgung der Mieter und
gegebenenfalls zur Zahlung urheberrechtlicher Gebühren
aufgefordert werden. Nicht wenige halten diese Schreiben zunächst
für unseriös oder unbeachtlich – dem ist aber nicht so.
Wir empfehlen, diese Schreiben nicht einfach zu ignorieren, sondern
es sollte grundsätzlich der Aufforderung Folge geleistet werden,
bes mmte Angaben zur Signalversorgung der Mieter zu machen.
Allerdings gibt es hierfür spezielle zwischen dem GdW auf der einen
und VG Media/GEMA auf der anderen Seite vereinbarte Fragebögen,
die beim VdW südwest abgerufen werden können und verwandt
werden sollten. Nur wenn die von VG Media/GEMA zugesandten Fragebögen iden sch sind, sollten diese
ausgefüllt werden.
Das Auskun sansinnen der beiden Verwertungsgesellscha en ist nämlich gerech er gt. Gemäß § 20b
Urhebergesetz (UrhG) unterliegen Gebäudeeigentümer, die eigenverantwortlich Kabelweitersendung
innerhalb ihrer Gebäude vornehmen, einer urheberrechtlichen Gebührenpflicht. Die GEMA vertri
rechtmäßig die urheberrechtlichen Interessen der Hörfunkanbieter, die VG Media die Interessen der
privaten Fernsehsender. In der Praxis gilt die Gebührenpflicht aber in erster Linie nur für diejenigen Fälle, in
denen Wohnungsunternehmen diese Kabelweitersendung durch den Betrieb eigener Kabelkopfsta onen
beziehungsweise Gemeinscha santennen vornehmen. Bei Verträgen mit vorgelagerten
Kabelnetzbetreibern (zum Beispiel Unitymedia, Kabel Deutschland) sind nur diese vergütungspflich g. Um
die Bewertung, ob die eher seltene Gebührenpflicht dennoch vorliegt, aber überhaupt vornehmen zu
können, benö gen VG Media/GEMA die entsprechenden Angaben.
Es gibt seit vielen Jahren Rahmenverträge zwischen dem GdW und der VG Media beziehungsweise der
GEMA, die die Rahmenbedingungen für die Mitgliedsunternehmen des GdW und der Regionalverbände
deutlich erleichtern. Der Vertrag mit der GEMA sieht für unsere Mitgliedsunternehmen unter anderem vor,
dass eine urheberrechtliche Vergütungspflicht für die vorliegend betroffenen Kabelkopfsta onen
beziehungsweise Satellitenanlagen besteht, wenn durch sie jeweils mehr als 75 Wohneinheiten versorgt
werden. Bei der VG Media liegt die Grenze zur Vergütungspflicht immerhin noch bei mehr als zehn
Wohneinheiten pro Anlage.
Anmerkung
Die Verbandsmitglieder sollten im
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Schri verkehr mit den beiden
RA Stephan Gerwing
Verwertungsgesellscha en stets darauf
Jus ziar
hinweisen, dass Sie als Mitglied eines dem
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GdW angeschlossenen Regionalverbandes
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den vereinbarten Fragebogen verwenden
können und – bei unterstellter
Vergütungspflicht – in den Genuss der dargestellten Vergüns gungen kommen.
Datenschutzrecht
Der Europäische Gerichtshof (EuGH) hat mit seinem
Urteil vom 11. Dezember 2014 entschieden, dass die
Richtlinie 95/46/EG zum Schutz personenbezogener
Daten auf die Aufzeichnung einer Überwachungskamera
anwendbar ist, die von einer Person an einem
Einfamilienhaus angebracht wurde und auf den
öffentlichen Straßenraum gerichtet war. Danach ist die
Verarbeitung solcher Daten grundsätzlich nur erlaubt,
wenn die betroffene Person ihre Einwilligung (im
öffentlichen Straßenraum zu dieser Videoüberwachung)
gegeben hat.
Sachverhalt
Der Fall ereignete sich in Tschechien. Ein Eigenheimbesitzer ha e eine Videokamera zur Überwachung
seines Grundstücks installiert, um dieses gegen wiederholte Einbrüche zu schützen. Die Videokamera
erfasste nicht nur den privaten Bereich seines Grundstückes, sondern auch den öffentlichen Raum. Der
mutmaßliche Einbrecher, der durch die Videokamera im öffentlichen Raum erfasst wurde, ha e gegen diese
Überwachung Rechtsmi el bis zum Obersten Verwaltungsgericht der Tschechischen Republik eingelegt.
Dieses Gericht hat das Verfahren im Wege einer Vorlagefrage zum EuGH gebracht.
Entscheidung
In den Entscheidungsgründen führt der EuGH unter anderem aus, dass das von einer Kamera
aufgezeichnete Bild einer Person datenschutzrechtlich unter den Begriff der personenbezogenen Daten fällt,
da es die Iden fika on der betroffenen Person ermöglicht. Ebenso fällt die Videoüberwachung, bei der
personenbezogene Daten aufgezeichnet und gespeichert werden, in den Anwendungsbereich der Richtlinie,
da sie eine automa sierte Verarbeitung dieser Daten darstellt. Eine Videoüberwachung, die sich auf den
öffentlichen Raum erstreckt und dadurch auf einen Bereich außerhalb der privaten Sphäre desjenigen
gerichtet ist, der die Daten verarbeitet, kann nicht als eine „ausschließlich persönliche oder familiäre
Tä gkeit“ angesehen werden. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass die durch den
Einfamilienhauseigentümer durchgeführte Videoüberwachung unzulässig war, weil sie auch den
öffentlichen Raum abbildete und die erforderliche Einwilligung möglicherweise Betroffener nicht vorlag
(Urteil des EuGH vom 11. Dezember 2014, Az.: C‐212/13; NJW 2015, Seite 463 f.).
Anmerkung
Die Entscheidung des EuGH bestä gt die in
Deutschland nach dem
Bundesdatenschutzgesetz geltende
Rechtslage. Deutsche Gerichte haben in
jüngerer Vergangenheit häufig ähnlich wie
der EuGH entschieden. Die gleichen
Grundsätze gelten danach auch für so
genannte Kameraa rappen.
► curia.europa.eu
Ihr Ansprechpartner:
RA Stephan Gerwing
Jus ziar
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Mietrecht
Das Amtsgericht (AG) München hat mit Urteil vom 19. September 2013
entschieden, dass ein per Einschreiben mit Rückschein versandtes
Mieterhöhungsverlangen des Vermieters, das nicht abgeholt wurde, als
nicht zugegangen gilt.
Sachverhalt
Mit Einschreiben/Rückschein ha e ein Vermieter vom Mieter die
Zus mmung zu einer Mieterhöhung verlangt und die Mieterhöhung mit
dem Mietspiegel für die Landeshauptstadt München begründet. Das
Einschreiben wurde von dem Mieter nicht abgeholt. Der Vermieter
begehrte nun von dem Mieter Zus mmung zu einer Mieterhöhung.
Entscheidung
Das AG München entschied, dass die Klage unzulässig ist.
Zulässigkeitsvoraussetzung einer Klage auf Zus mmung zur
Mieterhöhung sei, dass die Überlegungsfrist des § 558b Abs. 2 BGB abgelaufen sei. Voraussetzung hierfür
sei ein wirksames Erhöhungsverlangen an den Mieter. Vorliegend konnte der Vermieter jedoch nicht
beweisen, dass dem Mieter das Mieterhöhungsverlangen auch zugegangen war. Wird das
Erhöhungsverlangen mi els Einschreiben mit Rückschein versandt, ist es weder mit Einwurf des
Benachrich gungsscheins noch nach Ablauf der Lagerfrist zugegangen, wenn es tatsächlich nicht abgeholt
wurde (Urteil des AG München vom 19. September 2013, Az.: 423 C 16401/13).
Anmerkung
Die rechtssicherere Alterna ve für die
Zustellung eines Mieterhöhungsverlangens
ist das Einwurf‐ Einschreiben oder die
Zustellung per Boten, da diese keine
weitere Handlung des Mieters als
Empfänger der Mieterhöhung erfordern.
Sicherste Zustellungsart ist unverändert
die Zustellung per Gerichtsvollzieher.
Ihr Ansprechpartner:
RA Stephan Gerwing
Jus ziar
Telefon: 069 97065‐178
[email protected]
WEG‐Recht
Der Bundesgerichtshof (BGH) ha e sich am 24. März
2015 in drei Entscheidungen mit der Frage zu befassen,
ob eine in einem Gaslieferungsvertrag enthaltene,
formularmäßige Preisanpassungsklausel, nach der sich
der Arbeitspreis für die Lieferung von Gas zu
bes mmten Zeitpunkten ausschließlich in Abhängigkeit
von der Preisentwicklung für Heizöl ändert, bei ihrer
Verwendung gegenüber einer
Wohnungseigentümergemeinscha der Inhaltskontrolle
nach § 307 Abs. 1 BGB standhält.
Sachverhalt
Die Eigentümergemeinscha en, in deren Gaslieferungsverträgen die strei ge Anpassungsklausel enthalten
war, sind der Ansicht, sie seien Verbraucher und deswegen sei die Preisanpassungsklausel unwirksam, so
dass sie die vom Versorgungsunternehmen verlangten erhöhten Beträge nicht schuldeten, beziehungsweise
ihnen ein Rückforderungsanspruch für bereits gezahlte Erhöhungsbeträge zustehe. Das Berufungsgericht
ha e in allen Verfahren hingegen ein wirksames Preisanpassungsrecht bejaht und deshalb zugunsten des
Versorgungsunternehmens entschieden.
Entscheidung
Der BGH hat nun entschieden, dass Wohnungseigentümergemeinscha en als Verbraucher anzusehen sind
und damit dem umfassenden Verbraucherschutzrecht unterfallen. Er hat damit die in Literatur und
Rechtsprechung umstri ene Frage, ob die Wohnungseigentümergemeinscha als Verbraucher gemäß § 13
BGB anzusehen ist, nunmehr bejaht. Die Wohnungseigentümergemeinscha ist im Interesse des
Verbraucherschutzes der in ihr zusammengeschlossenen, nicht gewerblich handelnden natürlichen
Personen regelmäßig einem Verbraucher gleichzustellen, nämlich immer dann, wenn ihr wenigstens ein
Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschä zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen
noch einer selbständigen beruflichen Tä gkeit dient.
Als entscheidend hat der BGH angesehen, dass eine natürliche Person ihre Schutzwürdigkeit als Verbraucher
nicht dadurch verliert, dass sie – durch den Erwerb von Wohnungseigentum kra Gesetzes (zwingend) –
Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinscha wird. Hinzu kommt, dass die
Wohnungseigentümergemeinscha beim Abschluss von Rechtsgeschä en mit Dri en in der Regel – und
damit auch bei Energielieferungsverträgen, die (wie hier) der Deckung des eigenen Bedarfs dienen – zum
Zwecke der privaten Vermögensverwaltung ihrer Mitglieder und damit nicht zu gewerblichen Zwecken
handelt.
Dies gilt auch dann, wenn die Wohnungseigentümergemeinscha bei Vertragsschluss durch eine
gewerbliche Hausverwaltung vertreten wird. Denn für die Abgrenzung von unternehmerischem und
privatem Handeln im Sinne der §§ 13, 14 BGB kommt es im Falle einer Stellvertretung grundsätzlich auf die
Person des Vertretenen an.
Unter Anwendung dieser Grundsätze ist von einer Verbrauchereigenscha der
Wohnungseigentümergemeinscha en und damit von einer Unwirksamkeit der den streitgegenständlichen
Preiserhöhungen zugrunde liegenden Vertragsbes mmungen auszugehen (Urteile des BGH vom 24. März
2015, Az.: VIII ZR 243/13, VIII ZR 360/13 und VIII ZR 109/14).
Anmerkung
Ähnliche formularmäßig vereinbarte Preisanpassungsklauseln wie die hier verwendete, ha e der BGH in
früheren Urteilen bei einer Verwendung gegenüber Unternehmern dagegen als wirksam erachtet (Urteile
des BGH vom 14. Mai 2014, Az.: VIII ZR
Ihr Ansprechpartner:
114/13 und Az.: VIII ZR 116/13), bei einer
RA Stephan Gerwing
Verwendung gegenüber Verbrauchern
Jus ziar
jedoch entschieden, dass sie der
Telefon: 069 97065‐178
Inhaltskontrolle nicht standhalten, soweit
[email protected]
sie kün ige Preisänderungen betreffen
(Urteile des BGH vom 24. März 2010, Az.: VIII ZR 178/08 und VIII ZR 304/08).
► www.bundesgerichtshof.de
Energieeinsparverordnung (EnEV) 2014
Ab dem 1. Mai 2015 riskieren Vermieter oder Verkäufer von
Immobilien und Wohnungen ein Bußgeld in Höhe von bis zu
15.000 Euro, wenn die sich aus der EnEV 2014 ergebenden
Pflichtangaben in Immobilienanzeigen nicht aufgeführt
werden.
Bei neuen, ab Mai 2014 ausgestellten Energieausweisen
müssen die Immobilienanzeigen folgende Pflichtangaben
enthalten:
die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder
Energieverbrauchsausweis
den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das
Gebäude
die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes
bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und
bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.
Liegt für das Gebäude bereits ein vor dem 1. Mai 2014 erstellter, aber noch gül ger Energieausweis vor
(maximale Gül gkeitsdauer: zehn Jahre), sind die darin vermerkten Angaben maßgeblich. In diesen Fällen
muss die Energieeffizienzklasse nicht angegeben werden
Die vom Gesetzgeber geforderten Pflichtangaben
in Immobilienanzeigen nach § 16a EnEV 2014
gelten mietrechtlich nicht als vom Vermieter
oder Verkäufer zugesicherte Eigenscha en der
Mietwohnung oder des zu verkaufenden
Wohngebäudes, sondern nur als amtlich
angeordnete Wiedergabe von Angaben aus dem Energieausweis.
Ihr Ansprechpartner:
Dr. Rudolf Ridinger
Vorstand
Telefon: 069 97065‐100
[email protected]
Der VdW südwest empfiehlt, die freiwillige Angabe einer Energieeffizienzklasse bei älteren
Energieausweisen in der Anzeige zu unterlassen. Eine freiwillige Angabe in einer Immobilienanzeige könnte
als zugesicherte Eigenscha des Kaufobjektes beziehungsweise der Mietsache betrachtet werden.
Deutsche Rechnungslegungsstandards
Ab 1. Januar 2015 ist der Deutsche
Rechnungslegungsstandard Nummer 21
(DRS 21) anzuwenden. Ziel dieser neuen
Regelung ist es, den Einblick in die
Finanzlage von Unternehmen zu
verbessern. Wofür gibt ein Unternehmen
sein Geld aus, woher erhält es Geld und
wieviel Geld steht am Ende des Jahres,
auch im Vergleich zum Vorjahr, zur
Verfügung? Der neue DRS 21 bringt
wesentliche gewöhnungsbedür ige
Änderungen bei der Kapitalflussrechnung
mit sich – hiervon sind vor allem
Wohnungsunternehmen betroffen.
Im Gegensatz zu Banken und
Versicherungen sind für
Wohnungsunternehmen keine Sonderregeln vorgesehen. Aus Sicht der Prüfungsverbände des GdW
Bundesverband deutscher Wohnungs‐ und Immobilienunternehmen passt dieses neue „Korse “ daher
nicht rich g für die Mitgliedsunternehmen. Der GdW und seine Regionalverbände suchen derzeit nach einer
passenden Lösung. Dieser Ar kel gibt einen ersten Überblick über den aktuellen Stand der Beratungen. Zum
Jahresende ist eine Aktualisierung angekündigt, in der die endgül ge, abges mmte Vorgehensweise
vorgestellt wird.
Anwendungsbereich
Der DRS 21 wurde im April 2014 im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht und ist dort von
jedermann kostenlos abru ar. Er ist zwingend von Mu erunternehmen, die einen Konzernabschluss nach
dem Handelsgesetzbuch aufzustellen haben, anzuwenden. Auf alle anderen Unternehmen strahlen diese
Regeln aus und werden üblicherweise auch von diesen angewendet. Eine Pflicht zur Erstellung einer
Kapitalflussrechnung besteht für Einzelabschlüsse nicht. Zur besseren Einsicht in die Finanzlage, auch für
Banken bei der Kreditvergabe, wird diese innerhalb des Prüfungsberichts durch den Verbandsprüfer erstellt.
Sinn und Zweck der bisher gül gen Kapitalflussrechnung
Die Kapitalflussrechnung stellt die Finanzlage eines Unternehmens dar. Sie zeigt, wofür Geld zufließt und
wofür Geld abfließt – im Gegensatz zur Gewinn‐ und Verlustrechnung, die Ein‐ und Auszahlungen auf
mehrere Perioden verteilt. Der Zufluss aus der opera ven Geschä stä gkeit wird dabei vereinfacht aus
Jahresüberschuss + Abschreibungen + Zunahme der Rückstellungen (Jahres‐Cashflow im Prüfungsbericht)
ermi elt.
Derzeit werden in einer Zwischenzeile die planmäßigen Tilgungen abgezogen, weil diese neben den
gezahlten Zinsen, die im Jahresüberschuss enthalten sind, die wesentlichen Kosten eines
Wohnungsunternehmens darstellen. Es verbleibt der opera ve Mi elzufluss nach Tilgungen, der zur
Verfügung steht, um Inves onen in Modernisierung und Neubau sowie Dividendenzahlungen zu leisten.
Die Zu‐ und Abflüsse aus der Inves onstä gkeit stammen im Wesentlichen aus der Neubau‐ und
Modernisierungstä gkeit (Abflüsse). Einzahlungen werden durch Bestandsveräußerung (Zuflüsse) generiert.
Die Finanzierungstä gkeit zeigt vor allem die Kreditneuaufnahmen (Zuflüsse) und außerplanmäßigen
Tilgungen sowie Dividendenzahlungen (Abflüsse).
Die Summe dieser drei Bereiche erklärt die Veränderung der kurzfris g verfügbaren Mi el (in der Regel die
Bankguthaben).
Bildung des Finanzmi elfonds
Ausgangs‐ und Endpunkt der Kapitalflussrechnung ist der Finanzmi elfonds zu Beginn und Ende des
Geschä sjahres. Er besteht ausschließlich aus kurzfris g verfügbaren Mi eln (alles, was in drei Monaten
problemlos zu Geld gemacht werden kann).
Eine wesentliche Veränderung besteht darin, dass in den Finanzmi elfonds kurzfris ge Verbindlichkeiten
gegenüber Kredi ns tuten zwingend einzubeziehen und offen abzusetzen sind – vorher gab es
diesbezüglich ein Wahlrecht.
Beispiel a): Wenn die Bankguthaben geringer sind als die Kontokorrentschulden, muss jetzt ein nega ver
Finanzmi elbestand ausgewiesen werden.
Beispiel b): Vor Jahresende befinden sich beide Bankkonten im Minus. Bei Bank A wird der Kreditrahmen
weiter ausgeschöp und zur Bank B überwiesen, damit dort der Saldo umschlägt und ein Bankguthaben in
der Bilanz ausgewiesen werden kann.
Durch die neue Vorgehensweise ist aus der Kapitalflussrechnung ersichtlich, dass per Saldo kurzfris ge
Bankschulden bestehen und kein Guthaben, wie es die Bilanz ausweist. Gestaltungsspielräume werden
somit abgescha . Der Finanzmi elfonds verringert sich in Zukun .
Planmäßige Tilgungen
Bereits nach dem alten Standard hä en planmäßige Tilgungen dem Mi elabfluss aus Finanzierungstä gkeit
zugeordnet werden müssen. Die Regionalverbände des GdW setzten sich im Jahr 2000 über diese Regel
hinweg, weil ein Ausweis innerhalb der opera ven Geschä stä gkeit sinnvoller ist. Es ist daher davon
auszugehen, dass der Ausweis nicht geändert wird und die bisherige Vorgehensweise, die planmäßigen
Tilgungen in einer Zwischenzeile vom Mi elzufluss aus laufender Geschä stä gkeit abzuziehen, beibehalten
wird.
Zinsen, Dividenden und Ertragssteuern
Gezahlte und erhaltene Zinsen sowie erhaltene Dividenden wurden bisher grundsätzlich dem Cashflow aus
der laufenden Geschä stä gkeit zugeordnet. Kün ig werden die erhaltenen Zinsen und Dividenden als
Entgelt für die Kapitalüberlassung interpre ert und müssen der Inves onstä gkeit zugeordnet werden.
Gezahlte Zinsen und Dividenden sind dagegen der Finanzierungstä gkeit zuzuordnen.
Dies führt im Vergleich zur bisherigen Vorgehensweise zu Verwerfungen. Der Cashflow aus laufender
Geschä stä gkeit steigt stark an, da Zinszahlungen, die im Schni 14,3 Prozent der Mieterlöse ausmachen,
der Finanzierungstä gkeit zugeordnet werden. Spiegelbildlich fällt der Finanzierungs‐Cashflow deutlich
nega ver aus. Zudem müssen die Zinsaufwendungen, die zuvor das Jahresergebnis vermindert haben, im
opera ven Geschä hinzugezählt und die tatsächlich gezahlten Zinsen im Finanzierungsbereich abgezogen
werden. Es wird demnach zwischen Zinsaufwendungen und Zinszahlungen unterschieden. Das
Unternehmen muss daher diese Informa on der gezahlten Zinsen zusätzlich erheben. Ähnliches gilt für die
Behandlung von Ertragssteuern (Körperscha und Gewerbesteuer). Innerhalb der opera ven
Geschä stä gkeit werden die Ertragssteueraufwendungen dem Jahresergebnis wieder hinzugezählt und die
tatsächlich gezahlten Steuern abgezogen. Auch hier sind zusätzliche Informa onen zu erheben.
Zuschüsse/Zuwendungen
In dem neuen Standard ist erstmals geregelt, dass Einzahlungen aus erhaltenen Zuschüssen/Zuwendungen
der Finanzierungstä gkeit zuzuordnen sind. Unter diese Regelung fallen alle Zahlungen unabhängig von
ihrer Bezeichnung, dem Zuwendungsgeber und ihrer handelsbilanziellen Behandlung.
Fazit
Die wesentlichen Änderungen des DRS 21 für die Wohnungswirtscha liegen – sofern sie 1:1 umgesetzt
werden sollten – darin, dass kurzfris g aufgenommene Kredite das ausgewiesene Bankguthaben schmälern
sowie die Mi elzuflüsse aus dem opera ven Geschä wesentlich höher ausfallen, weil der Kapitaldienst,
bestehend aus Zins und Tilgung, nun der Finanzierungstä gkeit zugerechnet werden muss. Die erste
wesentliche Änderung wird von den Regionalverbänden des GdW begrüßt. Die zweite ist aus deren Sicht
jedoch nicht sachgerecht, da der Kapitaldienst o einen wesentlichen Kostenblock der
Wohnungsunternehmen darstellt. Diese Kredite stehen in unmi elbarem Zusammenhang zu den
Mieterträgen. Ein getrennter Ausweis wird daher abgelehnt.
Wie eingangs bereits erwähnt, ist derzeit
Ihr Ansprechpartner:
offen, wie der GdW in Zusammenarbeit
Sebas an Pfeiffer
mit den Regionalverbänden den DRS 21
Wirtscha sprüfer
auslegen wird. Zum Ende des Jahres
Telefon: 069 97065‐169
erfolgt spätestens die Entscheidung. Nach
sebas an.pfeiff[email protected]
derzei gem Stand sähe die
Kapitalflussrechnung wesentlich verändert aus. Unternehmen, die einen Konzernabschluss aufstellen
müssen, sollten sich frühzei g mit den neuen Regeln auseinandersetzen. Vorjahreszahlen (für 2014) müssen
dabei nicht erhoben werden.
Aus der Beratungspraxis der Steuerabteilung
Immer häufiger übernehmen Wohnungsunternehmen für
gemeinnützige Vereine, die im Bereich der Sozialfürsorge, Jugend‐ und
Altenhilfe tä g sind, Verwaltungsleistungen. Für diese könnte das Urteil
des Finanzgerichts (FG) Münster vom 9. Dezember 2014 (15 K 4571/10
U) von Interesse sein. Denn eine Befreiung von der Umsatzsteuer
(19 Prozent auf die Dienstleistung) würde zu einer spürbaren
Kostenentlastung führen.
In dem Strei all ha e ein Unternehmer Buchführungsleistungen
(Monats‐ und Jahresabschlüsse) erbracht. Zu seinen Kunden zählte auch
ein gemeinnütziger Verein, der Mitglied im Paritä schen
Wohlfahrtsverband war und sich im Bereich der Assistenzleistungen für
behinderte Menschen engagierte. Gegenüber diesem Verein rechnete der
Unternehmer über „kaufmännische Aufgaben“ und „Verwaltung“ ab. Er
ging davon aus, dass diese im weitesten Sinne kaufmännischen
Leistungen umsatzsteuerfrei sind.
Dem ist das FG jedoch entgegengetreten: Eine Steuerbefreiung für derar ge kaufmännische Leistungen im
Rahmen einer sozialen Dienstleistung sieht das deutsche Umsatzsteuergesetz nicht vor. Und auch aus dem
europäischen Recht ergibt sich keine entsprechende steuerliche Begüns gung. Denn die buchhalterischen
Leistungen des Unternehmers sind nicht eng mit der Sozialfürsorge verbunden.
Eine Steuerbefreiung nach Europarecht würde voraussetzen, dass die Dienstleistungen direkt an die
Hilfsbedür igen erbracht werden. Der Unternehmer hat diese jedoch gegenüber einem anderen
Unternehmer – dem Verein – ausgeführt. Dass der Verein die Buchführungsleistungen seinerseits
verwendet hat, um steuerbefreite Ausgangsleistungen an hilfsbedür ige Personen zu erbringen, reicht für
eine Steuerbefreiung nicht aus.
Ihre Ansprechpartnerin:
Dipl.‐Kffr. Anke Kirchhof
Steuerberaterin
Telefon: 069 97065‐138
[email protected]
Hinweis:
Die geschilderte Problema k taucht nicht
bei allen Steuerbefreiungen im sozialen
Bereich auf. Es ist immer die einzelne soziale
Dienstleistung zu betrachten. Außerdem ist
auch in diesem Strei all das letzte Wort
noch nicht gesprochen, da die Revision
zugelassen ist.
Einheitswerte
Diese Frage stellt der Bundesfinanzhof (BFH) in seinem
Vorlagebeschluss vom 22. Oktober 2014 – II R 16/13 – dem
Bundesverfassungsgericht (BVerfG). Denn wie hoch die
Grundsteuer für bebaute und unbebaute Grundstücke ausfällt,
hängt maßgeblich vom Einheitswert ab, den die Finanzämter für
die Immobilie festgestellt haben. Dieser Wert ist auch für die Gewerbesteuer relevant, denn für
Betriebsgrundstücke wird der Gewerbeertrag um 1,2 Prozent des Einheitswertes gekürzt.
Da die Einheitswerte auf Grundlage der Wertverhältnisse zum 1. Januar 1964 (alte Bundesländer)
beziehungsweise 1. Januar 1935 (neue Bundesländer) festgestellt worden sind
(Haup eststellungszeitpunkt), weichen sie mi lerweile stark von den tatsächlichen Wertverhältnissen auf
dem Immobilienmarkt ab. Weitere Haup eststellungen sind in der Folgezeit wegen des hohen Aufwands
unterblieben.
Der BFH hat den Rückbezug auf die veralteten Wertverhältnisse in einem neuen Beschluss scharf kri siert.
Das Gericht hält die Vorschri en über die Einheitsbewertung (spätestens) ab dem Bewertungss chtag 1.
Januar 2009 für verfassungswidrig und hat daher das BVerfG angerufen.
Folgende Aspekte des Vorlagebeschlusses sind hervorzuheben:
Der BFH erklärt, dass es seit dem Feststellungszeitpunkt 1. Januar 2009 nicht mehr mit den
verfassungsrechtlichen Anforderungen an eine gleichheitsgerechte Ausgestaltung des Steuerrechts
vereinbar ist, noch immer die veralteten Wertverhältnisse zugrunde zu legen. Durch den Verzicht auf
weitere Haup eststellungen in der Folgezeit sei es nach Anzahl und Ausmaß zu verfassungswidrigen
Wertverzerrungen bei den Einheitswerten gekommen. Die seit 1964 erfolgte rasante städtebauliche
Entwicklung gerade im großstäd schen Bereich, die Fortentwicklung des Bauwesens sowie andere
efgreifende Veränderungen am Immobilienmarkt werden nach Gerichtsmeinung nicht mehr angemessen
im Einheitswert abgebildet.
Der BFH ist allerdings nicht der Meinung, dass das Niveau der Grundsteuer insgesamt zu niedrig und
angehoben werden müsse. Dem Gericht geht es vielmehr darum, dass die einzelnen wirtscha lichen
Einheiten innerhalb einer Gemeinde im Verhältnis zueinander realitätsgerechter bewertet werden. Nur eine
solche Bewertung könne nach Gerichtsmeinung gewährleisten, dass die Grundsteuerbelastung sachgerecht
ausgestaltet und mit dem Gleichheitssatz vereinbar sei.
Abzuwarten bleibt, ob das BVerfG die
Einheitsbewertung ähnlich kri sch
Dipl.‐Kffr. Anke Kirchhof
beurteilen wird. Durch den
Steuerberaterin
Vorlagebeschluss werden Finanzämter und
Telefon: 069 97065‐138
Städte momentan nicht daran gehindert,
[email protected]
weiterhin Einheitswert‐, Grundsteuermess‐
und Grundsteuerbescheide zu erlassen
sowie die Grundsteuer beizutreiben. Die entsprechenden Bescheide werden jedoch für vorläufig zu erklären
sein.
Ihre Ansprechpartnerin:
Informa on April 2015
Themen der Ausgabe: April 2015
Einkommensteuer
GmbH‐Anteilsübertragung: Ablösung des Nießbrauchs führt zu
nachträglichen Anschaffungskosten
Abflussprinzip: Umsatzsteuervorauszahlung vom 11.01. fällt nicht in
Zehn‐Tages‐Frist
Abriss eines unfer gen Neubaus: Aufwendungen gelten als
Herstellungskosten für den zweiten Neubau
Raba e von dri er Seite: Finanzverwaltung erkennt güns ge
BFH‐Rechtsprechung an
Doppelte Haushaltsführung: Wo liegt der Lebensmi elpunkt bei beidseits
berufstä gen Lebensgefährten?
Doppelte Haushaltsführung: Wo liegt der Mi elpunkt des
Lebensinteresses von Alleinstehenden?
Steuerbonus für Handwerkerleistungen: Auch Kosten für Dichtheitsprüfungen sind begüns gt
Umsatzsteuer
Innergemeinscha liche Lieferung: Der Abnehmer muss genau iden fiziert werden können
Verein zur Standor örderung: Vorsteuerabzug nur für die unternehmerische Betä gung möglich
Vorsteuerabzug: Leistung muss in der Rechnung konkret benannt sein
Erbscha ‐/Schenkungsteuer
Gesamtrechtsnachfolge: Rechtsnachfolger schuldet gesamte Erbscha steuer des Vorerben
Grunderwerbsteuer
Immobilienkauf Grunderwerbsteuersatz: Beim Kauf vereinbartes Zusatzentgelt löst keinen neuen Erwerb
aus
Immobilienkauf wird teurer: NRW und Saarland erhöhen Grunderwerbsteuersatz auf 6,5 %
Verfahrensrecht
Betriebsprüfung: Elektronische Auswertungen sind nicht vorlagepflich g
Einkommensteuererklärung: Übermi lung per Fax ist wirksam
Arbeits‐ und Sozialversicherungsrecht
Gefüllte Rentenkasse: Rentenbeitragssatz sinkt auf 18,7 %
► Download der April‐Ausgabe
April 2015
Information
STEUERN
und
BILANZIERUNG
Information April 2015
Inhalt
Seite
Einkommensteuer _________________________________________________________________ 1
GmbH-Anteilsübertragung: Ablösung des Nießbrauchs führt zu nachträglichen
Anschaffungskosten ________________________________________________________________ 1
Abflussprinzip: Umsatzsteuervorauszahlung vom 11.01. fällt nicht in Zehn-Tages-Frist _____________ 1
Abriss eines unfertigen Neubaus: Aufwendungen gelten als Herstellungskosten für den zweiten
Neubau __________________________________________________________________________ 2
Rabatte von dritter Seite: Finanzverwaltung erkennt günstige BFH-Rechtsprechung an _____________ 2
Doppelte Haushaltsführung: Wo liegt der Lebensmittelpunkt bei beidseits berufstätigen
Lebensgefährten? __________________________________________________________________ 3
Doppelte Haushaltsführung: Wo liegt der Mittelpunkt des Lebensinteresses von Alleinstehenden? _____ 4
Steuerbonus für Handwerkerleistungen: Auch Kosten für Dichtheitsprüfungen sind begünstigt _______ 4
Umsatzsteuer _____________________________________________________________________ 5
Innergemeinschaftliche Lieferung: Der Abnehmer muss genau identifiziert werden können __________ 5
Verein zur Standortförderung: Vorsteuerabzug nur für die unternehmerische Betätigung möglich _____ 5
Vorsteuerabzug: Leistung muss in der Rechnung konkret benannt sein __________________________ 6
Erbschaft-/Schenkungsteuer _________________________________________________________ 6
Gesamtrechtsnachfolge: Rechtsnachfolger schuldet gesamte Erbschaftsteuer des Vorerben __________ 6
Grunderwerbsteuer ________________________________________________________________ 7
Immobilienkauf Grunderwerbsteuersatz: Beim Kauf vereinbartes Zusatzentgelt löst keinen neuen
Erwerb aus________________________________________________________________________ 7
Immobilienkauf wird teurer: NRW und Saarland erhöhen Grunderwerbsteuersatz auf 6,5 %__________ 7
Verfahrensrecht ___________________________________________________________________ 8
Betriebsprüfung: Elektronische Auswertungen sind nicht vorlagepflichtig ________________________ 8
Einkommensteuererklärung: Übermittlung per Fax ist wirksam ________________________________ 9
Arbeits- und Sozialversicherungsrecht _________________________________________________ 9
Gefüllte Rentenkasse: Rentenbeitragssatz sinkt auf 18,7 %___________________________________ 9
Verband der Südwestdeutschen
Wohnungswirtschaft e.V.
Franklinstraße 62, 60486 Frankfurt
Telefon: 069 97065–194
Telefax: 069 97065–204
[email protected]
www.vdwsuedwest.de
Einkommensteuer
GmbH-Anteilsübertragung: Ablösung des Nießbrauchs führt zu nachträglichen Anschaffungskosten
Wenn Sie Gesellschaftsanteile verschenken, können Sie sich einen lebenslänglichen (unentgeltlichen)
Nießbrauch an diesen vorbehalten, so dass Ihnen weiterhin die ausgeschütteten Gewinnanteile zustehen.
Löst der Erwerber diesen Nießbrauch später im Zuge des Weiterverkaufs der Anteile durch eine Geldzahlung ab, kann er diese Ablöse nach einem neuen Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) als nachträgliche
Anschaffungskosten der Beteiligung behandeln.
Im Urteilsfall hatte ein Vater seinem Sohn in mehreren Etappen Teilgesellschaftsanteile unter Vorbehaltsnießbrauch übertragen (mit Übergang des wirtschaftlichen Eigentums). Einige Jahre später veräußerten beide ihre Anteile für 3,2 Mio. €. Im Zuge der Veräußerung verzichtete der Vater gegenüber seinem Sohn auf den Nießbrauch, als Gegenleistung zahlte der Sohn ihm 1,68 Mio. € (kapitalisierter Wert
des Nießbrauchs). Fraglich war nun, inwieweit der Sohn diese Ablösezahlung steuermindernd einsetzen
konnte.
Nach der Entscheidung des BFH stellen diese Aufwendungen nachträgliche Anschaffungskosten auf die
Beteiligung des Sohnes dar, die vom steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn abgezogen werden können.
Maßgeblich war für das Gericht, dass sich der Sohn durch die Ablösung die vollständige Eigentümerbefugnis an den Anteilen verschafft hat. Zudem waren nach Auffassung des BFH auch die kompletten ursprünglichen Anschaffungskosten des Vaters bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns des Sohnes in
Abzug zu bringen.
Hinweis: Das Finanzamt hielt wegen der Nießbrauchsbelastung nur einen anteiligen Abzug der ursprünglichen Anschaffungskosten des Vaters für zulässig. Dem folgte der BFH nicht, da der eindeutige Wortlaut
des Einkommensteuergesetzes einer solchen Aufteilung entgegensteht. Das Gesetz gibt bei der unentgeltlichen Übertragung eines GmbH-Anteils bindend vor, dass die Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers zu übernehmen sind; Einschränkungen zu vorbehaltenen Nutzungsrechten formuliert das Gesetz
dabei nicht. Diese Vorschrift ist auf den Urteilsfall anzuwenden, da eine Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt nach der BFH-Rechtsprechung als unentgeltliche Übertragung zu werten ist.
BFH, Urt. v. 18.11.2014 – IX R 49/13
Abflussprinzip: Umsatzsteuervorauszahlung vom 11.01. fällt nicht in Zehn-Tages-Frist
Wer seinen Gewinn durch Einnahmenüberschussrechnung ermittelt, muss seine Ausgaben in dem Kalenderjahr absetzen, in dem er sie geleistet hat. Dieses sogenannte Abflussprinzip sieht für regelmäßig wiederkehrende Ausgaben wie zum Beispiel Umsatzsteuervorauszahlungen aber eine Ausnahme vor: Diese
dürfen noch im Jahr ihrer wirtschaftlichen Zugehörigkeit abgezogen werden, selbst wenn sie kurze Zeit
vor Beginn oder nach Beendigung dieses Jahres abgeflossen sind. Als kurze Zeit gilt laut Rechtsprechung
des Bundesfinanzhofs (BFH) ein Zeitraum von bis zu zehn Tagen.
Über diese Zehn-Tages-Abflussfiktion wollte kürzlich ein Rechtsanwalt aus Niedersachsen erreichen, dass
seine am 11.01.2010 geleistete Umsatzsteuervorauszahlung für das vierte Quartal 2009 noch als Betriebsausgabe des Jahres 2009 anerkannt wird.
Hinweis: Nach dem Umsatzsteuergesetz muss ein Unternehmer seine Voranmeldung bis zum zehnten Tag
nach Ablauf des Voranmeldungszeitraums abgeben; die Zahlung wird am zehnten Tag fällig. Die Zahlungsfrist verlängert sich jedoch bis zum folgenden Werktag, wenn das Fristende auf einen Samstag,
Sonntag oder gesetzlichen Feiertag fällt. Diese „SaSoFei“-Regelung war bei der Abgabe von Umsatzsteuervoranmeldungen des vierten Quartals 2009 zu beachten, da der 10.01.2010 ein Sonntag war.
Der BFH urteilte jedoch, dass der Anwalt die Vorauszahlung nicht mehr als Betriebsausgabe des Jahres
2009 abziehen kann. Zwar wurde die Zahlung vom 11.01.2010 wegen der „SaSoFei“-Regelung fristgerecht geleistet, sie fällt aber nicht mehr in die Zehn-Tages-Abflussfiktion. Nach dem Urteil ist es nicht
möglich, diese Fiktion für den Einzelfall zu erweitern. Der BFH erklärte, dass die „SaSoFei“-Regelung le-
Information VdW südwest – April 2015
1
diglich die Zahlungsfrist verlängert, jedoch keine Auswirkung auf den Zehn-Tages-Zeitraum der Abflussfiktion hat.
Hinweis: Die Entscheidung erhält neue Relevanz für die Gewinnabgrenzung in den Jahren 2014/2015,
denn Umsatzsteuervorauszahlungen des vierten Quartals 2014 waren aufgrund der „SaSoFei“-Regelung
erst am 12.01.2015 fällig (der 10.01.2015 war ein Samstag). Sofern Zahlungen an diesem Tag geleistet
wurden, müssen sie als Betriebsausgaben des Jahres 2015 behandelt werden. Ein Abzug in 2014 ist nach
den BFH-Grundsätzen nicht möglich.
BFH, Urt. v. 11.11.2014 – VIII R 34/12
Abriss eines unfertigen Neubaus: Aufwendungen gelten als Herstellungskosten für den zweiten
Neubau
Als Immobilienbesitzer - oder besser potentieller Immobilienbesitzer - wissen Sie: Irgendetwas passiert
beim Hausbau immer. Einen Ingenieur aus Niedersachsen traf es besonders schwer. Er hatte ein Haus
errichten und sowohl betrieblich als auch privat nutzen wollen. Doch nach der Feststellung erheblicher
Baumängel musste das gesamte unfertige Gebäude abgerissen werden. An gleicher Stelle entstand später
ein zweiter Neubau.
Die Kosten, die der Ingenieur in diesem Zusammenhang aufgewendet hatte (Bau-, Abriss- und Prozesskosten sowie Kosten der Vorbereitung bzw. Unterstützung des Gerichtsverfahrens), versuchte er zuerst
bei der Baufirma einzuklagen. Doch diese war zwischenzeitlich insolvent gegangen. Daher machte er in
einem zweiten Anlauf für den betrieblichen Teil der Kosten einen Betriebsausgabenabzug und für den
privaten Teil außergewöhnliche Belastungen geltend. Doch auch das Finanzamt versagte ihm die sofortige steuerliche Berücksichtigung.
Und selbst das Finanzgericht Niedersachsen (FG) war größtenteils der gleichen Auffassung. Als außergewöhnliche Belastungen erkannte es nur den privaten Teil der Prozesskosten und die Kosten der Beweisaufnahme wegen der Baumängel an. (Die Kosten waren nämlich im Jahr 2001 entstanden, in dem Zivilprozesskosten noch als außergewöhnliche Belastungen steuerlich abziehbar waren.) Als nicht abzugsfähig bewertete es dagegen die nicht unmittelbar mit dem Zivilprozess zusammenhängenden Beratungskosten im Vorfeld.
Alle übrigen Aufwendungen für den vergeblichen Hausbau und den betrieblichen Teil des Prozesses beurteilte das FG als Herstellungskosten für den zweiten Neubau. Vergebliche Bauaufwendungen, Abrisskosten und Ähnliches fließen nämlich als Herstellungskosten in den Wert des Neubaus ein. Steuerlich wirksam werden diese Kosten also erst über die Dauer der betriebsgewöhnlichen Abschreibung.
Eine außergewöhnliche, komplette Abschreibung des ersten Baus war ebenfalls nicht denkbar. Denn diese
Abschreibung hätte nur durch einen technischen oder wirtschaftlichen Vollverschleiß nach der Fertigstellung ausgelöst werden können. Da das Wirtschaftsgut - also das neue Gebäude - aber niemals fertiggestellt worden war, fiel auch diese Möglichkeit weg.
Hinweis: Die Verwaltung hat gegen dieses Urteil Revision eingelegt. Nun wird sich der Bundesfinanzhof
den Fall noch einmal genauer ansehen. Wir werden Sie über den Ausgang informieren.
FG Niedersachsen, Urt. v. 29.10.2014 – 9 K 245/11, Rev. (BFH: VI R 80/14)
Rabatte von dritter Seite: Finanzverwaltung erkennt günstige BFH-Rechtsprechung an
Als Arbeitgeber haften Sie für die Lohnsteuer, die Sie vom Lohn Ihrer Arbeitnehmer einbehalten und abführen müssen. Die Haftung erstreckt sich auch auf Arbeitslohn, der von dritter Seite (z. B. einem anderen Unternehmen) fließt, sofern diese Drittzuwendung ein Entgelt für eine Leistung ist, die der Arbeitnehmer im Rahmen seines Dienstverhältnisses für Sie erbracht hat.
Bereits 2012 und 2014 hatte sich der Bundesfinanzhof (BFH) in zwei Urteilen mit der Lohnsteuerhaftung
bei Drittzuwendungen befasst und dabei die klagenden Arbeitgeber aus der Haftungsfalle entlassen. Im
ersten Fall aus 2012 entschied das Gericht, dass ein Krankenhausträger bei der verbilligten Abgabe von
Apothekenartikeln an seine Arbeitnehmer durch einen Krankenhauslieferanten nicht zum Lohnsteuereinbehalt verpflichtet ist. Arbeitslohn von dritter Seite liegt nach dem Urteil nicht bereits deshalb vor, weil
Information VdW südwest – April 2015
2
der Arbeitgeber das Vorteilsprogramm am Schwarzen Brett bekannt gemacht hat. Im zweiten Fall aus
2014 lehnte der BFH eine Lohnsteuerhaftung bei einem Arbeitgeber ab, dessen Arbeitnehmer verbilligte
Versicherungstarife von einem dritten Unternehmen bezogen hatten. Ausschlaggebend war für das Gericht, dass die verbilligten Tarife auch Mitarbeitern anderer Unternehmen offen gestanden hatten und die
Rabattgewährung somit nicht in Zusammenhang mit dem individuellen Dienstverhältnis stand.
Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat beide BFH-Entscheidungen nach langem Zögern anerkannt, so
dass die Finanzämter die Urteilsgrundsätze künftig auch in anderen Fällen anwenden werden. Allerdings
müssen sie dabei (unter anderem) folgende Grundsätze beachten:
 Preisvorteile von dritter Seite sind Arbeitslohn, wenn sie für den Arbeitnehmer die Frucht seiner Arbeit
für den Arbeitgeber sind und in Zusammenhang mit dem Dienstverhältnis stehen.
 Hat der Dritte ein überwiegend eigenwirtschaftliches Interesse an der Vorteilsgewährung, liegt in der
Regel kein Arbeitslohn vor. Gleiches gilt, wenn der Vorteil üblicherweise auch fremden Dritten im
normalen Geschäftsverkehr eingeräumt wird.
 Eine aktive Mitwirkung des Arbeitgebers an einer Vorteilsverschaffung spricht für die Annahme von
Arbeitslohn. Eine solche Mitwirkung liegt vor, wenn der Anspruch auf den Preisvorteil aus dem Handeln des Arbeitgebers entstanden ist oder dieser für den Drittzuwender bestimmte Verpflichtungen
übernommen hat (z. B. eine Inkassotätigkeit).
 Für die Annahme von Arbeitslohn spricht auch, wenn zwischen Arbeitgeber und dem Dritten eine
enge Verflechtung besteht (z. B. ein Organschaftsverhältnis) oder wenn die Preisvorteile von einem
Unternehmen stammen, dessen Arbeitnehmer im Gegenzug vom Arbeitgeber Vorteile erhalten.
 Keine aktive Mitwirkung des Arbeitgebers ist anzunehmen, wenn er lediglich die Angebote von Dritten
in seinem Betrieb bekannt macht, die Angebote duldet, für die Vorteilsverschaffung die Betriebszugehörigkeit des Arbeitnehmers bescheinigt oder Räumlichkeiten bereitstellt, in denen sich Arbeitnehmer
und Drittzuwender treffen können.
BMF-Schreiben v. 20.01.2015 – IV C 5 - S 2360/12/10002
Doppelte Haushaltsführung: Wo liegt der Lebensmittelpunkt bei beidseits berufstätigen Lebensgefährten?
Erwerbstätige können die Kosten einer doppelten Haushaltsführung steuerlich nur abziehen, wenn sie
ihren Lebensmittelpunkt weiterhin am Erstwohnsitz unterhalten. Verlagert sich ihr Mittelpunkt an den
Ort der beruflich genutzten Zweitwohnung, ist ein Kostenabzug nicht mehr möglich. Erwerbstätige sind
daher in der Praxis bestrebt, dem Finanzamt ihren Lebensmittelpunkt am Erstwohnsitz nachzuweisen.
Welche Kriterien dabei eine Rolle spielen, veranschaulicht ein neues Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH).
Hier hatte eine berufstätige Arbeitnehmerin mit ihrem ebenfalls berufstätigen Lebensgefährten unter der
Woche gemeinsam in einer Zweitwohnung am Beschäftigungsort gewohnt. Das Finanzgericht (FG) erkannte die doppelte Haushaltsführung zunächst nicht an, da nach Gerichtsmeinung das Wohnen mit dem
Lebensgefährten am Beschäftigungsort zwangsläufig dazu führt, dass sich der Lebensmittelpunkt dorthin
verlagert.
Der BFH hob diese Entscheidung jedoch auf und verwies die Sache zurück an das FG. Die Richter erklärten, dass eine doppelte Haushaltsführung nicht reflexartig aberkannt werden darf, nur weil berufstätige
Lebensgefährten, Ehegatten oder Lebenspartner unter der Woche zusammen am Beschäftigungsort wohnen. Auch hier muss der Lebensmittelpunkt anhand aller Umstände des Einzelfalls ermittelt werden. Dazu
zählen neben den persönlichen Verhältnissen des Erwerbstätigen die Ausstattung und Größe der Erstund Zweitwohnung, die Art und Intensität der sozialen Kontakte an den jeweiligen Orten, Vereinszugehörigkeiten sowie andere private Aktivitäten und Unternehmungen. Entscheidungserheblich ist auch, wie
oft und wie lange sich der Erwerbstätige in den Wohnungen aufhält (ausgenommen: bloße Besuchsfahrten).
Bezieht der Erwerbstätige mit seinem Lebensgefährten, Ehegatten oder Lebenspartner am Beschäftigungsort hingegen eine familiengerechte Wohnung, spricht dies in der Regel dafür, dass sich auch sein
Lebensmittelpunkt hierhin verlagert hat - selbst wenn er die frühere Familienwohnung beibehält und
zeitweise noch nutzt.
Information VdW südwest – April 2015
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Hinweis: Am letzten Kriterium der familiengerechten Wohnung könnte die Anerkennung der doppelten
Haushaltsführung im zweiten Rechtsgang durchaus scheitern, denn die klagende Arbeitnehmerin hatte
eine 156 qm große Zweitwohnung am Beschäftigungsort angemietet, während die erste an ihrem Heimatort nur 72 qm groß war. Bereits dieser Umstand spricht dafür, dass sich der Lebensmittelpunkt an
den Beschäftigungsort verlagert hatte. Das FG wird dieser Frage im zweiten Rechtsgang nachgehen müssen.
BFH, Urt. v. 08.10.2014 – VI R 16/14
Doppelte Haushaltsführung: Wo liegt der Mittelpunkt des Lebensinteresses von Alleinstehenden?
Seit das neue Reisekostenrecht zum 01.01.2014 wirksam wurde, müssen in diesem Bereich einige Änderungen berücksichtigt werden - so auch bei der doppelten Haushaltsführung. Doch Grundsätzliches hat
sich hier nicht geändert. Damit eine doppelte Haushaltsführung steuerlich anerkannt wird, muss man
nach wie vor zwei Dinge nachweisen:
 Der doppelte Haushalt muss aufgrund einer beruflichen Veranlassung begründet worden sein.
 Der Mittelpunkt des Lebensinteresses (z. B. die Familie) muss am alten Wohnsitz bestehen bleiben.
Über die Frage, wie sich der Mittelpunkt des Lebensinteresses bei alleinstehenden Berufsanfängern bestimmen lässt, musste unlängst eine junge Rechtsanwältin streiten, die erstmalig angestellt worden war.
Nach dem Ende der Probezeit hatte sie in der Nähe ihrer neuen Tätigkeitsstätte eine Zweitwohnung bezogen; ihr Hauptwohnsitz lag weiterhin im elterlichen Haus. Da sie unverheiratet und kinderlos war,
versagte ihr das Finanzamt den Werbungskostenabzug wegen doppelter Haushaltsführung für die Jahre
2008 bis 2010.
Das Finanzgericht München (FG) stellte sich jedoch auf die Seite der Junganwältin, denn es konnte keinen Grund erkennen, warum der Mittelpunkt ihres Lebensinteresses an den Ort ihrer Arbeitsstätte gewechselt haben sollte. An ihrem alten Wohnsitz hatte sie eine selbständig nutzbare Wohnung, beteiligte
sich mit 150 € monatlich an den Nebenkosten und verfügte über eine wesentlich wertvollere Einrichtung
als in der Zweitwohnung. Die steuerrechtlich vorgeschriebene wesentliche Einflussnahme der Kinder auf
die gemeinsame Haushaltsführung kann nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs auch bei älteren, berufstätigen Kindern angenommen werden. Außerdem bedurften die Eltern der Anwältin mit zunehmendem Alter immer mehr der Pflege durch ihre Tochter. Angesichts dieser Umstände erkannte das
FG den doppelten Haushalt der Anwältin an.
Hinweis: Während in den Streitjahren eine finanzielle Beteiligung an den Kosten der Haushaltsführung
noch unbeachtlich war, ist seit 2014 eine mindestens 10%ige Beteiligung vonnöten.
FG München, Urt. v. 27.11.2014 – 15 K 1981/12
Steuerbonus für Handwerkerleistungen: Auch Kosten für Dichtheitsprüfungen sind begünstigt
Wenn Sie Handwerker in Ihrem Privathaushalt beschäftigen, können Sie die Lohnkosten zu 20 %, maximal 1.200 € pro Jahr, von Ihrer tariflichen Einkommensteuer abziehen. Die Finanzämter gewähren den
Steuerbonus derzeit jedoch nicht für gutachterliche Tätigkeiten wie beispielsweise Dichtheitsprüfungen.
Der Bundesfinanzhof (BFH) ist dieser einschränkenden Sichtweise nun entgegengetreten und hat die
Kosten für die Dichtheitsprüfung einer Abwasserleitung ausdrücklich als begünstigte Handwerkerleistung
anerkannt. Das Gericht erklärte, dass das Einkommensteuergesetz die begünstigten Maßnahmen sachlich
lediglich durch das Merkmal „im Haushalt“ eingrenzt. Zu den begünstigten Handwerkerleistungen gehören nach Gerichtsmeinung nicht nur jene zur vorbeugenden Schadensabwehr oder zur Beseitigung eines
bereits eingetretenen Schadens, sondern auch Tätigkeiten, bei denen eine Prüfung der ordnungsgemäßen
Funktion einer Anlage im Vordergrund steht (Erhebung eines unter Umständen noch mangelfreien Istzustands). Denn die regelmäßige Überprüfung von Geräten und Anlagen auf deren Funktionsfähigkeit erhöht deren Lebensdauer, sichert die nachhaltige Nutzbarkeit und dient der vorbeugenden Schadensabwehr - sie zählt also zum Wesen der Instandhaltung. Die Unterscheidung der Finanzverwaltung zwischen begünstigten Handwerkerleistungen, die ein Objekt verändern, und nicht begünstigten Handwer-
Information VdW südwest – April 2015
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kerleistungen, die lediglich den aktuellen Zustand eines Objekts feststellen (Untersuchungen und Gutachten), ist somit nicht zielführend.
Hinweis: Die Argumentation des BFH lässt erkennen, dass er nicht nur Dichtheitsprüfungen als begünstigte Handwerkerleistungen ansieht, sondern den Steuerbonus generell für Prüfungs- und Gutachtertätigkeiten öffnen will. Es bleibt abzuwarten, wie die Finanzverwaltung auf die neuen Urteilsgrundsätze
reagieren wird. Nach der Argumentation des BFH müsste beispielsweise auch die Kontrolle von Aufzügen
und Blitzschutzanlagen, die bisher von der Finanzverwaltung nicht als Handwerkerleistung anerkannt
wird, absetzbar sein. Relevant ist die neue Rechtsprechung auch für Schornsteinfegerleistungen, denn die
Finanzverwaltung fordert ab dem Veranlagungszeitraum 2014, dass diese in begünstigte Kehr-, Reparatur- und Wartungsarbeiten und in nicht begünstigte Überprüfungsarbeiten (samt Feuerstättenschau)
aufgeteilt werden. Auch diese Unterscheidung wird durch die neue BFH-Rechtsprechung in Frage gestellt.
BFH, Urt. v. 06.11.2014 – VI R 1/13
Umsatzsteuer
Innergemeinschaftliche Lieferung: Der Abnehmer muss genau identifiziert werden können
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat sich jüngst wieder mit der Steuerbefreiung für innergemeinschaftliche
Lieferungen auseinandergesetzt. Für Exportgeschäfte in andere EU-Länder sieht das Umsatzsteuergesetz
eine Steuerbefreiung vor. Um in diesen Genuss zu kommen, muss ein Unternehmer im Wesentlichen
nachweisen, dass
 die Ware in einem anderen EU-Mitgliedstaat angekommen ist (z. B. durch eine Gelangensbestätigung)
und dass
 der Abnehmer ein Unternehmer ist (z. B. durch dessen Umsatzsteuer-Identifikationsnummer).
Der Teufel steckt jedoch - wie fast immer - im Detail und kann weitere Nachforschungen erforderlich
machen: In dem Urteilsfall vor dem BFH hatte eine Kfz-Händlerin mehrere Fahrzeuge ins EU-Ausland
geliefert. Bei einer der Lieferungen konnte nicht mehr festgestellt werden, wer der tatsächliche Abnehmer des gelieferten Fahrzeugs war.
Zwar legte die Kfz-Händlerin einen Zulassungsnachweis aus Spanien für das Fahrzeug vor. Doch war der
Unternehmer, den sie für ihren Abnehmer und damit Vertragspartner hielt, im vorgelegten Dokument gar
nicht eingetragen. Das Fahrzeug war auf eine andere Person zugelassen. Darüber hinaus enthielten auch
die CMR-Frachtbriefe nur unvollständige Angaben. Daher versagte der BFH der Kfz-Händlerin die Steuerbefreiung.
Hinweis: Über die Einführung der sogenannten Gelangensbestätigung gerät manchmal in Vergessenheit,
dass der Nachweis der Abnehmeridentität ebenso wichtig ist. Im Zweifelsfall reicht es nicht aus, wenn
der Abnehmer eine gültige Umsatzsteuer-Identifikationsnummer vorweisen kann. Vielmehr muss die
Nummer auch zu ihm - also dem Vertragspartner - passen. Daher sollte man unbedingt eine qualifizierte
Bestätigungsabfrage beim Bundeszentralamt für Steuern anstrengen.
BFH, Urt. v. 26.11.2014 – XI R 37/12, NV
Verein zur Standortförderung: Vorsteuerabzug nur für die unternehmerische Betätigung möglich
In einem kürzlich vom Bundesfinanzhof (BFH) entschiedenen Streitfall hatten sich mehrere Unternehmen
zu einem Verein zusammengeschlossen. Sie waren im Bereich der Luft- und Raumfahrt sowie der Satellitennavigation tätig. Ihr Verein sollte insbesondere die Vernetzung von Wissenschaft und Wirtschaft in
den genannten Technologiebereichen fördern. Dazu sollte er für eine bestmögliche Koordinierung mit
Forschung und Lehre, Verwaltung, Politik, Unternehmen und Wirtschaftsverbänden sorgen.
Der Verein finanzierte sich aus Mitgliedsbeiträgen, Spenden, Zuschüssen und öffentlichen Fördermitteln.
Außerdem erhob er Kostenbeiträge. Auf der anderen Seite fielen Ausgaben für die Anmietung und Ein-
Information VdW südwest – April 2015
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richtung eines Büros sowie Werbe- und Reisekosten für die Außendarstellung an. Aus diesen zog der
Verein die volle Vorsteuer, welche das Finanzamt jedoch kürzte.
Der BFH hat dieses Vorgehen nun bestätigt: Der Verein ist nicht zum vollen Vorsteuerabzug berechtigt,
da er sich sowohl unternehmerisch als auch nichtunternehmerisch betätigt. Der Vorsteuerabzug ist nur
zulässig, soweit die unternehmerische Betätigung betroffen ist. Soweit der Verein lediglich die Vernetzung von Wissenschaft und Wirtschaft fördert, liegt dagegen eine nichtwirtschaftliche Tätigkeit vor.
Zwar dient diese Form der Standortstärkung mittelbar den wirtschaftlichen Interessen der unternehmerischen Vereinsmitglieder. Dies begründet jedoch noch keine konkrete Leistungsbeziehung des Vereins zu
seinen Mitgliedern. Daher liegt insoweit keine unternehmerische Tätigkeit vor. Aus den genannten Eingangsleistungen ist ein Vorsteuerabzug also nur begrenzt möglich.
BFH, Urt. v. 24.09.2014 – V R 54/13, NV
Vorsteuerabzug: Leistung muss in der Rechnung konkret benannt sein
Für den Vorsteuerabzug benötigen Sie als vorsteuerabzugsberechtigter Unternehmer eine ordnungsgemäße Rechnung. Dafür sind verschiedene Angaben notwendig, unter anderem der Leistungszeitpunkt
sowie eine Leistungsbeschreibung. Laut Bundesfinanzhof müssen diese Rechnungsangaben eine eindeutige und leicht nachprüfbare Identifizierung der erbrachten Leistung ermöglichen. Diese Vorgabe ist leider recht abstrakt.
Nun hat sich das Finanzgericht Hamburg (FG) etwas konkreter mit der Problematik von Leistungsbeschreibung und -zeitpunkt beschäftigt. In dem Verfahren ging es unter anderem um Rechnungen über
die Bauleistungen eines Bauunternehmers. Als Leistungsbeschreibung enthielten diese die folgenden
Begriffe:
 Bodengutachten
 Entwurfsplanung
 Statik
 Abbrucharbeiten
 Gerüstbauarbeiten
 Maurerarbeiten
 Dacharbeiten
 Dachdeckerarbeiten
 Rohbauarbeiten
 Pfahlgründungsarbeiten
 Malerarbeiten.
Nach Auffassung des FG reichen diese pauschalen Umschreibungen für eine ordnungsgemäße Rechnung
nicht aus. Denn sie benennen den Leistungsgegenstand nicht hinreichend konkret. Das FG sieht hier die
Gefahr einer doppelten Abrechnung. Denn bei einer so ungenauen Beschreibung kann das Finanzamt
nicht prüfen, ob über dieselbe Leistung bereits in einer anderen Rechnung abgerechnet wurde. Erst recht
nicht, wenn in einigen Rechnungen auch noch der Leistungszeitpunkt fehlt.
FG Hamburg, Beschl. v. 20.10.2014 – 2 V 214/14
Erbschaft-/Schenkungsteuer
Gesamtrechtsnachfolge: Rechtsnachfolger schuldet gesamte Erbschaftsteuer des Vorerben
Kennen Sie sich mit Vor- und Nacherbschaften aus? Diese Konstellation tritt häufig im Zusammenhang
mit Testamenten auf. Nach dem Tod des Erblassers erhält zuerst der Vorerbe das Vermögen des Verstorbenen. Erst wenn der eigentlich Begünstigte ein gewisses Alter erreicht hat oder der Vorerbe verstorben
ist, bekommt Ersterer als Nacherbe das ihm zugedachte Vermögen. Erbschaftsteuer wird bei beiden Übertragungen erhoben: zuerst beim Vor- und anschließend noch einmal beim Nacherben.
Information VdW südwest – April 2015
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In einem kürzlich vom Finanzgericht Hessen (FG) entschiedenen Fall verstarb die Vorerbin allerdings noch
bevor die Erbschaft bei ihr versteuert worden wäre. Das Vorerbe ging daher direkt an den Nacherben, der
trotzdem innerhalb kurzer Zeit vermögenslos wurde. Die Vorerbin hatte außerdem auch eigenes Vermögen besessen, welches wiederum an ihre Rechtsnachfolgerin ging. Diese erhielt jedoch nicht nur das Erbe
und ihren eigenen Erbschaftsteuerbescheid, sondern sollte auch noch für das Vorerbe Erbschaftsteuer
zahlen. Dagegen klagte sie.
Das FG vertrat aber den Standpunkt, dass die Klägerin sehr wohl Gesamtrechtsnachfolgerin der Vorerbin
geworden ist. Somit schuldet sie auch die Erbschaftsteuer auf das Vorerbe. Diese Steuer wird zwar üblicherweise aus Mitteln der Vorerbschaft gezahlt. Dazu hätte der Testamentsvollstrecker aber die Auszahlung an den Nacherben verhindern müssen.
Das FG sah zwar ein, dass ein zivilrechtliches Verfahren gegen den Nacherben möglicherweise erfolgreich
wäre - aufgrund der Vermögenslosigkeit desselben aber nicht zielführend. Auch konnte ein schuldhaftes
Verhalten des Testamentsvollstreckers und somit ein möglicher Ersatzanspruch ihm gegenüber nicht
ausgeschlossen werden. Steuerrechtlich ist das aber unerheblich: Die Klägerin schuldet die Erbschaftsteuer auf die Vorerbschaft, die sie niemals erhalten hat.
Hinweis: Dieses Urteil zeigt, wie ungerecht das Steuerrecht sein kann. Ob der Gesamtrechtsnachfolger in
einem solchen Fall tatsächlich auch Steuerschuldner der Vorerbschaft ist, wird demnächst der Bundesfinanzhof entscheiden.
FG Hessen, Urt. v. 24.07.2014 – 1 K 1735/13, Rev. (BFH: II R 55/14)
Grunderwerbsteuer
Immobilienkauf Grunderwerbsteuersatz: Beim Kauf vereinbartes Zusatzentgelt löst keinen neuen
Erwerb aus
Wurde Ihr Steuersatz schon einmal im Nachhinein angehoben? Einer Unternehmerin aus NordrheinWestfalen passierte das bei der Grunderwerbsteuer nach dem Kauf eines Grundstücks. Eigentlich war die
Steuer bereits in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises festgesetzt und auch bezahlt worden. Allerdings erhöhte sich der Kaufpreis im Nachhinein. Da inzwischen auch der Grunderwerbsteuersatz gestiegen war, erhob das Finanzamt in einem neuen Bescheid 5 % Grunderwerbsteuer auf den zusätzlichen Kaufpreis.
Das Finanzgericht Düsseldorf wies jedoch darauf hin, dass das Grundstück bereits Jahre zuvor erworben
worden war und dass sich die Grunderwerbsteuer nach dem Erwerbszeitpunkt bemisst. Da die nachträgliche Zahlung kein eigenständiger neuer Erwerbsvorgang war, bleiben die Verhältnisse zum alten Kaufzeitpunkt maßgebend. Im Streitfall war nämlich schon im ursprünglichen Vertrag die Erhöhung des Kaufpreises für den Fall vereinbart worden, dass die Käuferin eine Auskiesungsgenehmigung für das Grundstück
erhält. Was dann auch der Grund für die Kaufpreisänderung war. Daher musste der ursprüngliche Grunderwerbsteuersatz, der im Kaufzeitpunkt 3,5 % betragen hatte, auch auf das Jahre später bezahlte „Kiesentgelt“ angewendet werden. Im Gesetz wird ein solcher Fall als „aufschiebend bedingter Erwerbsvorgang“ bezeichnet.
FG Düsseldorf, Urt. v. 22.10.2014 – 7 K 2083/14 GE
Immobilienkauf wird teurer: NRW und Saarland erhöhen Grunderwerbsteuersatz auf 6,5 %
Vorbei sind die Zeiten, in denen der Grunderwerbsteuersatz im gesamten Bundesgebiet bei günstigen
3,5 % lag. Seit 2006 dürfen die Bundesländer die Höhe des Steuersatzes selbst bestimmen und sie haben
diese Freiheit seitdem ausgiebig genutzt, um an der Steuerschraube zu drehen. Lediglich Bayern und
Sachsen haben den Satz bis heute bei 3,5 % belassen, alle anderen Bundesländer verlangen mittlerweile
zwischen 4,5 % und 6,5 %.
Hinweis: Die eigenständige Erhöhung der Grunderwerbsteuer ist für die Länder lohnenswert, denn sie
bleibt im Zuge des Länderfinanzausgleichs unberücksichtigt.
Information VdW südwest – April 2015
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Der Teuerungstrend der letzten Jahre setzt sich in Nordrhein-Westfalen und im Saarland weiter fort:
Beide Bundesländer haben den Grunderwerbsteuersatz zum 01.01.2015 auf 6,5 % angehoben. Bislang
lag er in Nordrhein-Westfalen bei 5 % und im Saarland bei 5,5 %.
Wer nun beispielsweise in Nordrhein-Westfalen eine Immobilie für 350.000 € erwirbt, muss eine Grunderwerbsteuer von 22.750 € einkalkulieren, bei einem Kauf in 2014 wären nur 17.500 € angefallen.
Nach den jüngsten Erhöhungen gelten im Bundesgebiet zum 01.01.2015 folgende Grunderwerbsteuersätze:
Nordrhein-Westfalen
6,5 %
Saarland
6,5 %
Schleswig-Holstein
6,5 %
Berlin
6,0 %
Hessen
6,0 %
Baden-Württemberg
5,0 %
Brandenburg
5,0 %
Bremen
5,0 %
Mecklenburg-Vorpommern
5,0 %
Niedersachsen
5,0 %
Rheinland-Pfalz
5,0 %
Sachsen-Anhalt
5,0 %
Thüringen
5,0 %
Hamburg
4,5 %
Bayern
3,5 %
Sachsen
3,5 %
Gesetz zur Änderung des Gesetzes über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer (NRW)
v. 11.12.2014; www.landtag.nrw.de, Haushaltsbegleitgesetz 2015 (Saarland) v. 03.12.2014; Ministerium
für Finanzen und Europa, Pressemitteilung v. 18.12.2014
Verfahrensrecht
Betriebsprüfung: Elektronische Auswertungen sind nicht vorlagepflichtig
Kennen Sie das? Sie werden vom Finanzamt kontrolliert und der Betriebsprüfer möchte Ihre Unterlagen
einsehen. Kein Problem, das ist normal und verständlich. Elektronische Unterlagen sind ebenfalls kein
Problem. Doch was darf der Prüfer noch alles verlangen?
Diese Frage stellte sich unlängst einer Apothekerin aus Nordrhein-Westfalen. Hier hatte der Betriebsprüfer Zugang zum Warenwirtschaftssystem und erhielt alle Unterlagen sowohl digital als auch auf Papier.
Darüber hinaus verlangte er allerdings eine Excel-Auswertung - schließlich konnte das Warenwirtschaftssystem diese Auswertung grundsätzlich ins Tabellenkalkulationsprogramm übertragen. Die Apothekerin wollte das hierzu erforderliche Modul jedoch nicht kaufen - und erhielt Zustimmung vom Finanzgericht Münster (FG).
Normalerweise muss ein Unternehmer dem Betriebsprüfer alle geforderten Unterlagen aushändigen auch elektronische, sofern vorhanden. Wenn dafür Kosten anfallen, muss der Unternehmer sie tragen.
Jedoch fallen speziell elektronische Auswertungen freiwillig aufgezeichneter Daten nicht unter die Vorlagepflicht - und zwar aus dem einfachen Grund, dass sie nicht im Gesetz aufgeführt sind. Die Apothekerin
hätte dem Prüfer die Auswertungen also selbst dann nicht zur Verfügung stellen müssen, wenn sie gekonnt hätte.
Wissenswert ist zudem, dass das Herausgabeverlangen eines Prüfers immer notwendig und verhältnismäßig sein muss. Wenn es dabei grobe Grenzüberschreitungen gibt, gilt das Verlangen als nicht zumutbar. Im Fall der Apothekerin, die während der Betriebsprüfung vollumfänglich kooperiert und eigens einen Ansprechpartner zum Warenwirtschaftssystem organisiert hatte, war die Grenze überschritten.
Information VdW südwest – April 2015
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Hinweis: Es gibt immer Fallstricke bei einer Betriebsprüfung. In diesem Fall allerdings für den Betriebsprüfer selbst. Mit uns an Ihrer Seite können Sie diese Fallstricke umgehen.
FG Münster, Urt. v. 07.11.2014 – 14 K 2901/13 AO
Einkommensteuererklärung: Übermittlung per Fax ist wirksam
Wer seine Steuererklärung durch einen Steuerberater anfertigen lässt, möchte mit steuerlichen Belangen
in der Regel möglichst wenig zu tun haben - insbesondere in der Urlaubszeit. Dass auch ein schnelles Fax
vom Urlaubsort ausreicht, um eine wirksame Steuererklärung abzugeben, hat jetzt der Bundesfinanzhof
(BFH) erklärt. Im Urteilsfall hatte eine Steuerberaterin eine sogenannte komprimierte Einkommensteuererklärung via ELSTER angefertigt, während ihre Mandantin im Urlaub weilte.
Hinweis: Bei diesem halbelektronischen Abgabeverfahren wird über ein Steuerprogramm zunächst ein
elektronischer Datensatz an das Finanzamt übermittelt. Zusätzlich muss danach noch ein vom Steuerbürger selbst unterschriebener Papierausdruck des Programms beim Finanzamt eingereicht werden.
Da im Urteilsfall der Ablauf der Festsetzungsfrist drohte, lösten die beiden Frauen das Unterschriftproblem äußerst pragmatisch, indem die Beraterin ihrer Mandantin zunächst telefonisch die erklärten Daten
durchgab und ihr dann das Vorblatt der komprimierten Papiererklärung zufaxte. Die Mandantin unterschrieb darauf und faxte das Blatt zurück an die Beraterin, die es dann einen Tag vor Ablauf der Festsetzungsfrist zusammen mit den restlichen Seiten der komprimierten Erklärung beim Finanzamt einreichte.
Das Amt lehnte eine Veranlagung ab, da es von einer unwirksamen Steuererklärung ausging. Die Mandantin holte die Unterschrift zwar später an Amtsstelle nach, zu diesem Zeitpunkt war die Festsetzungsfrist aber schon abgelaufen. Von zentraler Bedeutung war daher die Frage, ob bereits das gefaxte Vorblatt mit Unterschrift (zusammen mit den restlichen Seiten) als wirksame Erklärungsabgabe zu werten
war.
Der BFH akzeptierte die Vorgehensweise der beiden Frauen und urteilte, dass die Einkommensteuererklärung wirksam per Fax abgegeben werden kann. Nicht erforderlich ist nach Ansicht des Gerichts, dass ein
Mandant die Erklärung zuvor in vollem Umfang zur Kenntnis genommen hat.
Hinweis: Höchstrichterlich bereits geklärt ist, dass fristwahrende Schriftsätze in allen Gerichtszweigen
formwirksam per Fax übermittelt werden können. Auch Einsprüche werden vom Finanzamt in gefaxter
Form akzeptiert.
BFH, Urt. v. 08.10.2014 – VI R 82/13
Arbeits- und Sozialversicherungsrecht
Gefüllte Rentenkasse: Rentenbeitragssatz sinkt auf 18,7 %
Unternehmen und Beschäftigte können sich freuen: Dank einer gut gefüllten Rentenkasse ist der Rentenbeitragssatz ab Januar 2015 um 0,2 Prozentpunkte von 18,9 % auf 18,7 % abgesunken. Der Bundesrat
hat einer entsprechenden Verordnung zugestimmt, die von der Bundesregierung am 27.11.2014 im Kabinett beschlossen worden war. Grund für die Absenkung ist, dass die Deutsche Rentenversicherung im
Jahr 2014 so viele Rücklagen wie noch nie bilden konnte.
Die Bundesregierung rechnet damit, dass Arbeitnehmer durch die Absenkung um insgesamt rund eine
Milliarde Euro entlastet werden; um denselben Betrag sollen die Arbeitskosten der Wirtschaft sinken.
Hinweis: Ebenfalls zum 01.01.2015 herabgesetzt wurde der Beitrag in der knappschaftlichen Rentenversicherung - der Satz sank hier von 25,1 % auf 24,8 %.
Bundesregierung, Mitteilung v. 19.11.2014; Bundesregierung, Mitteilung v. 25.11.2014
Information VdW südwest – April 2015
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(Vorlaufzeit 1 Jahr)
1,12%
1,22%
1,40%
ab 01.05.2016 bis
30.04.2026 / 2031 / 2036
Bereitstellungszs.: 3% p. a.
BZ-frei bis 01.05.2016
FORWARD-Zinssatz p. a.
(Vorlaufzeit 2 Jahre)
1,35%
1,45%
1,62%
ab 01.05.2017 bis
30.04.2027 / 2032/ 2037
Bereitstellungszs.: 3% p. a.
BZ-frei bis 01.05.2017
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Mittel der KfW-Förderbank (für durchzuleitende Anträge mit Abschlägen auf die Tableaubedingungen)
KfW-ProgrammKurzbeschreibung
„Energieeffizient Sanieren“
Einzelmaßnahmen KfWEffizienzhaus (Nr. 151)
„Energieeffizient Bauen“
(Nr. 153)
*) Effizienzhaus 70
15. April 2015
Laufzeit Jahre /
Tilgungsfreijahre /
Zinsfestschreibung Jahre
10 / 1 - 2 / 10
20 / 1 - 3 / 10
30 / 1 - 5 / 10
10 / 1 - 2 / 10
20 / 1 - 3 / 10
30 / 1 - 5 / 10
Zinssatz p. a.
und Abrechnung
Stand: 12.12.2014
1,00%, 100% Auszahlung
1,00%, 100% Auszahlung
1,00%, 100% Auszahlung
1,00%, 1,00%*) 100% Auszahlung
1,00%, 1,25%*) 100% Auszahlung
1,00%, 1,25%*) 100% Auszahlung
Veranstaltungen 2015
Kongresse, Tagungen und Foren
► Regionalkonferenz Nordhessen, 28. April, GWH Wohnungsgesellschaft mbH Hessen, Kassel
► Regionalkonferenz Südhessen, 6. Mai, GWH Wohnungsgesellscha mbH Hessen, Frankfurt
► Regionalkonferenz Mi elhessen, 7. Mai, WWG Wetzlarer Wohnungsgesellscha mbH, Wetzlar
► Regionalkonferenz Rheinland‐Pfalz, 26. Mai, Wohnbau Mainz GmbH, Mainz
► Managemen orum ‐ Wohnungswirtscha liches Management heute und morgen, 19./20. Mai, Marburg
► Präsenta on des Konjunkturberichtes der AWI‐Hessen, 9. Juni, Frankfurt
► Forum Immobilienwirtscha kontrovers ‐ Entwicklungen im Bauordnungs‐ und Bauplanungsrecht, 23.
Juni, Frankfurt
► Aktuelles Steuerrecht, 10. September, Frankfurt
► Verbandstag 2015 des VdW südwest, 15./16. September, Hanau
► Parlamentarischer Abend der ARGE rheinland‐pfälzischer Wohnungsunternehmen, 17. September, Mainz
► Treffpunkt Ehrenamt in Genossenscha en, 6./7. November, Wiesbaden
Seminare, Veranstaltungsreihen und Lehrgänge
Betriebswirtscha
► Betriebskostenabrechnung: Recht & Praxis, 28. April, Frankfurt
► Buchführung und Rechnungswesen für die Wohnungswirtscha , 18. Juni, Frankfurt
Recht
► Mietminderung – wann ist sie gerech er gt?, 23. April, Frankfurt
► Mietrecht in Gesetzgebung und Rechtsprechung, 12. Mai, Frankfurt
► Wohnungsabnahme – mehr als nur Protokoll, 16. Juni, Frankfurt
Technik
► Verkehrssicherungspflichten von Immobilien, Bäumen und Spielplätzen in der Praxis, 6. Mai, Frankfurt
► Modernisierung im Bestand: technische, ökonomische und ökologische Gesichtspunkte, 11. Juni,
Frankfurt
► Schimmel, Fogging & Schadsto
elastung: Ursachen, Besei gung, rechtliche Folgen, 25. Juni, Frankfurt
Berufsbegleitende Akademie‐Lehrgänge
► Vom Quereinsteiger bis zur Führungskra in der Immobilienbranche
Verbandsrat, Fachausschüsse und Arbeitsgemeinscha en
► Verbandsrat, 13. Mai (Infoveranstaltung) / 14. Juli / 14. September / 24. November, Frankfurt;
20./21. April, Eltville
► Prüfungsausschuss, 5. Mai / 7. Juli / 17. November, Frankfurt
► Fachausschuss für Betriebswirtscha , 28. Mai, Frankfurt
► Fachausschuss für Berufliche Bildung und Personalentwicklung, 15. Oktober, Frankfurt
► Fachausschuss für Genossenscha en, 19. November, Montabaur
► Fachausschuss für Kapitalgesellscha en, 30. Juni / 10. November
► Fachausschuss für Planung und Technik, 11. Juni / 10. September / 10. Dezember
► Fachausschuss für Recht, 24. Juni, Oberursel / 4. November, Frankfurt
► Fachausschuss für Steuern, 28. April, Frankfurt
► Erfahrungsaustausch Sozialarbeit in Wohnungsunternehmen, 11. Novemver, Frankfurt
Spendenaufruf für Rusumo
In Ruanda, dem am dichtesten besiedelte Staat Afrikas,
leben 63 Prozent der Menschen in extremer Armut.
Gemeinsam mit Ihnen und allen Verbandsmitgliedern
wollen wir daher mit einer besonderen Ak on der
südwestdeutschen Wohnungswirtscha Kindern in
Afrika eine Chance auf Bildung und bessere
Lebensbedingungen geben.
Dazu unterstützt der VdW südwest ein Projekt der
DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs‐ und Siedlungswesen e.V. in Ruanda. Die
DESWOS ist die Entwicklungshilfeeinrichtung in der GdW‐Familie.
Bei dem Projekt handelt es sich um den Bau eines Mädchenwohnheims in Rusumo. Rusumo liegt im
Südosten Ruandas im Bezirk Kirehe, 160 km en ernt von der Hauptstadt Kigali. Die Internatsschule „École
Secondaire Rusumo“ wurde im Jahr 1989 von einer Elternini a ve gegründet. 420 Schüler und Schülerinnen
besuchen die Schule mit gutem Erfolg, denn vom letzten Jahrgang haben alle das zentrale staatliche Examen
bestanden.
Doch es fehlt der Schule an Schlafsälen.
Insbesondere die Aufnahme weiterer
Mädchen ist durch die fehlenden
Unterkün e nicht möglich. Die Schulwege
sind weit und gefährlich. Dabei ist Bildung
für die Kinder in Rusumo der einzige Weg,
einem sonst vorgezeichneten Leben in
Armut zu entkommen. Das
Mädchenwohnheim soll mit sieben
Schlafsälen, Toile en, Wasch‐ und
Duschmöglichkeiten Platz für 98 Schülerinnen bieten. Für den Bau und die Aussta ung benö gt die
DESWOS, unsere Fachorganisa on der Entwicklungszusammenarbeit, in den Jahren 2014 und 2015
insgesamt 72.609 Euro.
Wir sammeln Spenden für die Kinder und freuen uns, wenn sich unsere Mitgliedsunternehmen beteiligen
und eigene Ini a ven, zum Beispiel Spendenaufrufe auf Mitgliederfesten, ergreifen. Wir rechnen auch mit
der Beteiligung von Geschä spartnern unserer Mitgliedsunternehmen. Das Hilfsprojekt und den aktuellen
Zwischenstand zum Spendenergebnis werden wir auf unserem Verbandstag präsen eren.
Das Spendens chwort lautet: Wohnheimbau Rusumo
DESWOS e. V.
IBAN DE87 3705 0198 0006 6022 21
Sparkasse Köln‐Bonn SWIFT‐BIC COLSDE33
Bi e spenden Sie für das Mädchenwohnheim und die
Kinder in Rusumo. Wir „bauen“ auf Ihre Beteiligung.
Herzlichen Dank!
Ihre Ansprechpartnerin:
Alma Winkler
DESWOS e. V. Köln
Telefon: 0221 57989‐30
[email protected]
Falls Sie Fragen zum Hilfsprojekt haben, eine eigene Spendenak on zugunsten der Kinder in Ruanda starten
wollen oder Texte und Bilder zur freien Verwendung in Ihren Publika onen benö gen: Alma Winkler, Ihre
Ansprechpartnerin für Presse‐ und Öffentlichkeitsarbeit bei der DESWOS, hil Ihnen gerne weiter.
www.deswos.de
Spendenliste
Als tradi onsreiches Wohnungsunternehmen in Offenbach am Main mit einem Bestand von rund 700
Wohnungen sichern wir unseren Mitgliedern eine gute, sichere und sozial verantwortbare
Wohnungsversorgung.
Im Mi elpunkt unseres Handelns steht die Erfüllung dieses satzungsmäßigen Au rages unter
Berücksich gung der Kriterien der Wirtscha lichkeit.
Wir suchen eine/n
für eine Vollzei ä gkeit.
Ihre Aufgaben umfassen die
Debitoren‐ und Kreditorenbuchhaltung (Buchung laufender Geschä svorfälle, Bearbeitung der
Zahlungsläufe, Stammdatenpflege)
Anlagenbuchhaltung
Mitwirkung bei der Erstellung des Jahresabschlusses nach HGB
Ihr Profil (fachliche und persönliche Anforderungen)
abgeschlossene wohnungswirtscha liche Berufsausbildung
nachgewiesene Erfahrungen als Buchhalter/in (Kenntnisse in der Bilanzierung sowie in der Mieten‐ und
Finanzbuchhaltung)
Erfahrungen in der Grundstücks‐ und Wohnungswirtscha sowie im Umgang mit
wohnungswirtscha lichen ERP‐Systemen (wünschenswert GES, WODIS‐Sigma und DATEV)
ausgeprägtes analy sches Zahlenverständnis
lösungsorien erter, sorgfäl ger und flexibler Arbeitss l
Selbstständigkeit, Einsatzbereitscha und Teamfähigkeit.
Ihre vollständigen Bewerbungsunterlagen unter Angabe Ihrer Gehaltsvorstellung und des frühestmöglichen
Eintri stermins senden Sie bi e ausschließlich schri lich bis zum 20.05.2015 an die
Offenbacher Baugenossenscha eG
– Bewerbung –
Vorstand Frau Barbara Westenberger
Kopernikusstraße 2
63071 Offenbach

Fortbildung Endodontie

Stellenangebot der LVR

2015-02-04-Energiekonferenz

Drucken der aktuellen Ausgabe - Ausgabe 05-2015

und Beratungsmethodik 20-40% - HAFL

Berlin – Preußen - Danke Berlin 2015

12. und 13. Mai 2015 in Düsseldorf 14. VdW

60_14 MA Poststelle - LVR-Klinikum Düsseldorf

Pressemeldung - Der Paritätische Rheinland

Osterseminar - Falken