Anlage 1 - Gemeinde Offenau

Gemeinde
Offenau
Landkreis Heilbronn
Bebauungsplan
„Reiteläcker“
Gemarkung Offenau
Begründung
gem. § 9 Abs. 8 BauGB
Vorentwurf
Planstand: 21.04.2015
KOMMUNALPL ANUNG
TIEFBAU
STÄDTEB AU
Dipl.-Ing. (FH) Guido Lysiak
Dipl.-Ing. Jürgen Glaser
Dipl.-Ing., Dipl.-Wirtsch.-Ing. Steffen Leiblein
B e r a t e n d e
I n g e n i e u r e
Eis enbahns t raße 26
74821 Mos bac h
u n d
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S t a d t p l a n e r
Fon 06261/ 9290-0
Fax 06261/ 9290-44
i nf o@ ifk -m os bac h. de
ww w. ifk -m os bach. de
Gemeinde Offenau – Gemarkung Offenau
Bebauungsplan „Reiteläcker“
INHALT
1.
Anlass und Planungsziele
1
1.1
1.2
Planerfordernis
Ziele und Zwecke der Planung
1
1
2.
Verfahren
1
3.
Plangebiet
1
3.1
3.2
3.3
Lage und Abgrenzung
Bestandssituation
Seitheriges Planungsrecht
1
2
3
4.
Übergeordnete Planungen
3
4.1
4.2
4.3
4.4
Vorgaben der Raumordnung
Flächennutzungsplan
Schutzgebiete
Entwicklungskonzept Offenau-Ost
3
3
4
5
5.
Plankonzept
6
5.1
5.2
5.3
5.4
Vorhabensbeschreibung
Städtebauliches Konzept
Erschließung und Technische Infrastruktur
Alternativenprüfung
6
6
7
7
6.
Planinhalte
8
7.
Auswirkungen der Planung
8
7.1
7.2
7.3
7.4
Umwelt, Natur und Landschaft
Artenschutzrechtliche Zugriffsverbote
Verkehr
Immissionen
8
8
8
8
8.
Angaben zur Planverwirklichung
10
Gemeinde Offenau – Gemarkung Offenau
Bebauungsplan „Reiteläcker“
1.
Anlass und Planungsziele
1.1
Planerfordernis
Die DHL Supply Chain plant, in Offenau ihren an der Bundesstraße B 27 bestehenden
Logistikstandort zu erweitern. Am jetzigen Betriebsstandort sind jedoch aufgrund der
beengten Platzverhältnisse zwischen Bundesstraße und Bahnstrecke keine Erweiterungsmöglichkeiten mehr vorhanden.
1.2
Ziele und Zwecke der Planung
Die Gemeinde Offenau unterstützt die Pläne der Deutschen Post und beabsichtigt daher östlich der Ortslage – wie im Flächennutzungsplan bereits vorgesehen – ein Gewerbegebiet auszuweisen.
Die Planung dient somit der Erhaltung und Sicherung eines ortsansässigen Betriebes
sowie der Schaffung von neuen Arbeitsplätzen.
2.
Verfahren
Der Bebauungsplan wird im Regelverfahren mit zweistufiger Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung aufgestellt. Im Verlauf des Verfahrens werden zur Planung eine Umweltprüfung sowie eine artenschutzrechtliche Prüfung durchgeführt sowie ein
Verkehrsgutachten beauftragt, diese liegen zur zweiten Beteiligungsphase vor.
3.
Plangebiet
3.1
Lage und Abgrenzung
Das Plangebiet befindet sich im Osten von Offenau im Bereich der Sportanlagen.
Maßgebend ist der Geltungsbereich, wie er in der Planzeichnung des Bebauungsplanes
gemäß § 9 Abs. 7 BauGB festgesetzt ist. Umfasst sind folgende Flurstücke ganz oder
teilweise (t):
2778 (t), 2779 (t), 2780/1 (t), 2830 (t), 5529, 5533, 5534, 5535 (t), 5536 (t), 5537, 5538,
5539, 5540, 5541, 5542, 5543, 5544, 5545, 5546, 5547, 5548, 5549, 5550, 5551
Die Größe des Plangebietes beträgt ca. 5,2 ha.
Begründung – Vorentwurf
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Bebauungsplan „Reiteläcker“
Plangebiet
Betriebsstandort
Abb. 1:
3.2
Auszug aus der Topographischen Karte TK 25 (Quelle: Landesvermessungsamt, Ausgabe 2010)
Bestandssituation
Das Plangebiet stellt sich als intensiv landwirtschaftlich genutzte Fläche dar, die Flurbilanz weist für das betroffene Gebiet Vorrangflächen der Stufe 1 aus. Im nordwestlichen
Teilbereich finden sich zudem zwei gliedernde Gehölzstreifen. Das Gebiet ist bisher unbebaut.
Die Topographie fällt von Osten nach Westen nur leicht ab und eignet sich daher sehr
gut für eine gewerbliche Bebauung.
Im Norden grenzt mit dem Gutestundenbach ein Gewässer II. Ordnung an das Plangebiet an, in den gesetzlichen Gewässerrandstreifen wird jedoch nicht eingegriffen. Dem
Gewässer folgt in Ost-West-Richtung eine die Landschaft gliedernde Grünzäsur. Im Osten und Süden schließen landwirtschaftlich genutzte Flächen an, welche durch breit
ausgebaute Wirtschaftswege vom Plangebiet getrennt werden. Im Westen befinden
sich die Sportanlagen von Offenau mit mehreren Tennis- und Rasenplätzen.
Mit dem Baugebiet „Gässlesweg“ befindet sich ein Wohngebiet ca. 150 m im Nordwesten und mit dem Gebiet „Gelbenstein I & II“ ein Mischgebiet im Südwesten. Entlang der
Friedhofstraße im Westen befinden sich zudem weitere Wohnnutzungen.
Mit dem südöstlich des Plangebietes gelegenen Betriebsgelände der Südzucker AG befindet sich darüber hinaus ein großer Industriebetrieb in der Nachbarschaft des geplanten Gewerbegebietes.
Begründung – Vorentwurf
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Bebauungsplan „Reiteläcker“
Plangebiet
Abb. 2
3.3
Luftbild mit der Bestandssituation (Quelle: Google Earth)
Seitheriges Planungsrecht
Das Plangebiet befindet sicher derzeit im Außenbereich nach § 35 BauGB, im Norden
grenzt der rechtskräftige Bebauungsplan „Gässlesweg“ (2006) an. In diesem ist bereits
der für die externe Erschließung notwendige „Sprung“ über den Gutestundenbach
durch die Ausweisung von Verkehrsflächen berücksichtigt.
4.
Übergeordnete Planungen
4.1
Vorgaben der Raumordnung
Bei der Planung sind die folgenden raumordnerischen Vorgaben zu beachten:
Gemäß Landesentwicklungsplan 2002 ist die Gemeinde Offenau der Raumkategorie
„Ländlicher Raum im engeren Sinn“ mit einer meist deutlich unterdurchschnittlichen
Siedlungsverdichtung und hohem Freiraumanteil zuzuordnen. Die Gemeinde liegt an
der Landesentwicklungsachse Stuttgart – Heilbronn – Neckarsulm – Mosbach.
In der Raumnutzungskarte des Regionalplans Heilbronn-Franken 2020 ist das Plangebiet nachrichtlich als geplante „Siedlungsfläche Industrie und Gewerbe “ dargestellt.
4.2
Flächennutzungsplan
Das Plangebiet ist in der 3. Fortschreibung des Flächennutzungsplanes der Vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft Bad Friedrichshall als geplantes eingeschränktes Gewerbegebiet dargestellt. Zudem ist im äußersten südöstlichen Teilbereich die geplante
Trasse für die B 27 Ortsumfahrung dargestellt. Der Bebauungsplan folgt dem Entwicklungsgebot nach § 8 Abs. 2 BauGB, die geplante Ortsumgehung wird berücksichtigt.
Begründung – Vorentwurf
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Bebauungsplan „Reiteläcker“
Plangebiet
Abb. 3
4.3
Auszug aus dem rechtskräftigen Flächennutzungsplan
Schutzgebiete
Im Norden grenzt an das geplante Gewerbegebiet das gesetzlich geschützte Biotop
„Bachbegleitende Wäldchen O Offenau“ an, ein Eingriff durch den Bebauungsplan erfolgt jedoch nicht. Weitere Schutzgebietsausweisungen nach dem Naturschutz- oder
Wasserrecht werde von der Planung nicht berührt.
Plangebiet
Abb. 4
Kartierung des Biotops „Bachbegleitende Wäldchen O Offenau“ (Quelle: LUBW)
Begründung – Vorentwurf
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Bebauungsplan „Reiteläcker“
4.4
Entwicklungskonzept Offenau-Ost
Für die südöstlichen Siedlungsbereiche Offenaus jenseits der Bahnlinie liegt das Entwicklungskonzept „Offenau-Ost“ aus dem Jahr 2005 vor, welches auch Grundlage für
die 3. Fortschreibung des Flächennutzungsplanes war. Das Konzept berücksichtigt bereits die geplante Ortsumfahrung und sieht in dem Bereich zwischen K 2030, Bahnlinie
und künftiger B 27-Trasse den Schwerpunkt der künftigen Siedlungsentwicklung.
Das Gebiet soll über eine neu anzulegende Haupterschließungsachse samt Fuß- und
Radweg (Philipp-Amsler-Straße) erschlossen werden, welche im Süden an die geplante
Ortsumgehung anschließt. Langfristig vorgesehen sind sowohl Wohn- und Mischgebiete, als auch die Ausweisung neuer Gewerbe- und Industriegebiete. Der Störgrad der
Baugebiete soll dabei zu den bestehenden Wohnlagen im Westen sowie dem Wohngebiet Gässlesweg im Norden hin abnehmen. Die bestehenden Sportanlagen sollen auf
eine Fläche nördlich des Gutestundenbachs verlagert werden, um bestehende Immissionskonflikte abzubauen und die erforderlichen Flächen bereitstellen zu können.
Durch eine entsprechende Straßenraumgestaltung und Führung der Erschließungsachse
sowie der Anordnung von Grünzäsuren soll eine Gliederung und Durchgrünung sowie
eine landschaftsgerechte Einbindung der geplanten Siedlungserweiterungen erzielt
werden.
Abb. 5
Auszug aus dem Entwicklungskonzept Offenau-Ost, unmaßstäblich und nicht genordet
Begründung – Vorentwurf
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Bebauungsplan „Reiteläcker“
5.
Plankonzept
5.1
Vorhabensbeschreibung
Langfristig vorgesehen ist die abschnittsweise Errichtung von zwei langgestreckten
Baukörpern mit den Abmessungen 217 x 73 m bzw. 193 x 61 m und einer Gebäudehöhe von ca. 12 m (Flachdach). In Phase 1, die der Bebauungsplan abbildet, soll zuerst das
rückwärtig gelegene Gebäude im Osten errichtet werden. Die interne Erschließung des
Betriebsgeländes erfolgt über eine Privatstraße, die zwischen den beiden Baukörpern
hindurch führt und an die zwei Wendeanlagen anknüpfen.
Die erforderlichen Stellplatzanlagen für die Mitarbeiter sollen im vorderen Grundstücksbereich errichtet werden, Stellflächen für LKWs sind voraussichtlich nicht notwendig.
Abb. 6
5.2
Layout 2 “Face to Face“ (Quelle: Deutsche Post DHL Corporate Real Estate Management GmbH)
Städtebauliches Konzept
Das städtebauliche Konzept orientiert sich an der zweiten Variante der Vorhabensplanung. Die Grundzüge können wie folgt zusammengefasst werden:
Ausschluss besonders immissionsträchtiger Nutzungen
Freihaltung der Trasse für die geplante Ortsumfahrung der B 27
Verlängerung der Philipp-Amsler-Straße: Beibehaltung der bisherigen Straßenraumgestaltung städtebaulich prägenden, zentralen Erschließungsachse
Begründung – Vorentwurf
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Gemeinde Offenau – Gemarkung Offenau
Bebauungsplan „Reiteläcker“
Eingrünung des Gewerbegebietes: Ergänzung der im Norden entlang des Gutestundenbachs vorhandenen umfangreichen Gehölzstrukturen durch Baum- und
Strauchpflanzungen im Osten und Süden
Landschaftsgerechte Einbindung der künftigen Bebauung
Verminderung der zu erwartenden Eingriffe durch die nutzungstypisch hohe Flächenversiegelung
Getrennte Ableitung von Niederschlagswasser in den Gutestundenbach und angemessene Retention in Hinblick auf die Hochwassersituation entlang des Neckars
5.3
Erschließung und Technische Infrastruktur
Die externe verkehrliche Erschließung ist ausgehend von der Kreisstraße K 2030 über
eine Verlängerung der Philipp-Amsler-Straße um ca. 150 m nach Süden vorgesehen.
Die Straße wurde im für die Anbindung des Wohngebietes „Gässlesweg“ realisierten
Teilabschnitt entsprechend der vorgesehenen Funktion einer Hauptsammelstraße ausgebildet. Langfristig soll die Straße weiter nach Süden verlängert und so u. a. auch das
Wohngebiet Gelbenstein angebunden werden. Alternative externe Erschließungsmöglichkeiten werden im Verlauf des weiteren Verfahrens geprüft.
Die Versorgung mit Trinkwasser und die Entwässerungsmöglichkeiten werden derzeit
noch geprüft. Angestrebt wird eine Entwässerung im modifizierten Mischsystem, d.h.
das Schmutz- und Betriebsabwasser sowie das Wasser der Straßen- und Hofflächen
entwässert in den Mischkanal, das Niederschlagswassers der Dachflächen soll nach
Rückhaltung auf dem Privatgrundstück gedrosselt in den Gutestundenbach abgeleitet
werden. Hierzu erfolgt im Verlauf des weiteren Verfahrens eine Prüfung der Leistungsfähigkeit der bestehenden Verdolung des Gutestundenbachs.
5.4
Alternativenprüfung
In der Gemeinde Offenau sind gewerblich nutzbare Flächen nur noch im geringen Flächenumfang vorhanden, die letzte Neuausweisung ist erfolgte mit dem Bebauungsplan
„Offenau Süd–Erweiterung Neuaufstellung“ (2015). Das gegenüber dem Gewerbegebiet
Talweg und neben einem Wohngebiet ausgewiesene Gewerbegebiet wurde hinsichtlich
des zulässigen Störgrades einem Mischgebiet gleichgestellt und umfasst eine Fläche
von rund 0,7 ha.
Das nun von der DHL Supply Chain beabsichtigte Vorhaben ist auf einen gewerblich
nutzbaren, gut erschlossenen Standort angewiesen, der auch langfristig keine erheblichen Immissionskonflikte erwarten lässt. Der zu erwartende Flächenbedarf von mindestens rd. 3 ha zuzüglich der Flächen für künftige Betriebserweiterungen kann unter
Beachtung der genannten Standortanforderungen derzeit ohne die Ausweisung neuer
Bauflächen nicht gedeckt werden. Die Inanspruchnahme bisher im Außenbereich liegender, landwirtschaftlich genutzter Flächen ist daher unvermeidbar, die Belange der
Landwirtschaft müssen daher im vorliegenden Fall zurückgestellt werden.
Alternative Standorte mit geringerer Bodenqualität stehen unter Berücksichtigung der
hohen Standortanforderungen hinsichtlich verkehrlicher Anbindung, Flächengröße und
Topographie, Immissionen sowie der Flächenverfügbarkeit in der Gemeinde Offenau
nicht zur Verfügung.
Begründung – Vorentwurf
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Gemeinde Offenau – Gemarkung Offenau
Bebauungsplan „Reiteläcker“
6.
Planinhalte
Wird im Verlauf des weiteren Verfahrens ergänzt.
7.
Auswirkungen der Planung
7.1
Umwelt, Natur und Landschaft
Zur Ermittlung der voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen des Bebauungsplans ist gemäß § 2 Abs. 4 BauGB eine Umweltprüfung durchzuführen und diese in
einem Umweltbericht zu beschreiben und zu bewerten.
Der Umweltbericht wird nach Festlegung des Umfangs und Detaillierungsgrades der
Umweltprüfung nach der frühzeitigen Öffentlichkeits- und Trägerbeteiligung ausgearbeitet. Darin inbegriffen sind die Ermittlung des erforderlichen externen Ausgleichs sowie die Benennung möglicher Ausgleichsmaßnahmen. Es wird angestrebt, eine
Inanspruchnahme weiterer landwirtschaftlicher Flächen für Ausgleichsmaßnahmen zu
vermeiden.
7.2
Artenschutzrechtliche Zugriffsverbote
Zur Prüfung der Vollzugsfähigkeit der Planung wird im Verlauf des weiteren Verfahrens
eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung durchgeführt. Diese wird auch das angrenzende Südzucker-Areal auf Grund seiner ornithologischen Hochwertigkeit, insbesondere in Hinblick auf eine Relevanz als Nahrungshabitat, einbeziehen.
7.3
Verkehr
Nach derzeitigem Stand ist bezüglich des konkret zu erwartenden Zu- und Abfahrtverkehrs pro Tag von folgenden Annahmen auszugehen:
LKW: ca. 85 Fzg
Sprinter: ca. 3-4 Fzg
PKW (Mitarbeiter & Kunden): ca. 100-120 Fzg
Sowohl die als Hauptsammelstraße zu verlängernde Philipp-Amsler-Straße sowie der
Anschluss an die Kreisstraße K 2030 (Kreisverkehr) berücksichtigen bereits das geplante
Baugebiet und sind entsprechend dimensioniert.
7.4
Immissionen
Zur Ermittlung und Bewertung der zu erwartenden gewerblichen und verkehrsbedingten Immissionen liegen zwei Gutachten vor.
Immissionsgutachten Entwicklungskonzept Offenau-Ost / Baugebiete
Gässlesweg & Gelbenstein II (2006)
In den Jahren 2005/06 wurde in Hinblick auf die Baugebiete „Gässlesweg“ und „Gelbenstein II“ eine Geräuschimmissionsbewertung zur schalltechnischen Beurteilung der
Begründung – Vorentwurf
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Bebauungsplan „Reiteläcker“
Auswirkungen des Entwicklungskonzeptes „Offenau-Ost“ vom Ingenieurbüro Dr. Dröscher, Tübingen, durchgeführt wurde.
Das Gutachten bezieht bei seiner Beurteilung bereits alle wesentlichen damaligen und
künftigen Lärmquellen, so auch das nun vorgesehene Baugebiet, mit ein:
die Bahnlinie Heilbronn-Heidelberg
das bestehende Straßennetz (insbesondere die B 27)
die geplante Ortsumfahrung der B 27 (Vorzugsvariante VI)
die Sport- und Freizeitanlagen am heutigen und zukünftigen Standort
das bestehende Gewerbe (Südzucker, GI-/GE-Gebiet „Talweg“ und „ReiteläckerMühlweg“)
die geplanten gewerblichen Entwicklungsflächen
Zur ausreichenden Würdigung der langfristig angelegten Umsetzung des Entwicklungskonzeptes wurden folgende drei Entwicklungsstufen bewertet:
kurzfristige Entwicklung mit Realisierung des neuem Kreisverkehrs an der K 2030
sowie dem GI/GE-Gebiet „Reiteläcker-Mühlweg“
langfristige Entwicklung mit Verlagerung der Sport- und Freizeitstätten und Realisierung der neuen Haupterschließungsachse und der Ostumgehung B 27
perspektivische Entwicklung mit zusätzlicher Erschließung weiterer gewerblichen
Entwicklungsflächen
Aus dieser ganzheitlichen Betrachtung ergab sich hinsichtlich der notwendigen Konfliktbewältigung folgendes Ergebnis:
Hinsichtlich des damaligen und zukünftigen Gewerbelärms werden die Orientierungswerte der DIN 18005 und die Immissionsrichtwerte der TA Lärm bei normalem Betrieb im Wohngebiet „Gässlesweg“ eingehalten.
Lediglich während der Zuckerkampagne von 3 Monaten ist mit einer Überschreitung um ca. 1 dB zu rechnen.
Beim Straßenverkehr werden die Orientierungs- und Richtwerte der DIN 18005
bzw. der TA Lärm sowohl bei der bestehenden Situation, als auch bei den zukünftigen Entwicklungsschritten zum Teil deutlich überschritten.
Zur Konfliktbewältigung wurden daher im Bebauungsplan „Gässlesweg“ bereits folgende passive Schallschutzmaßnahmen festgesetzt bzw. als Hinweise aufgenommen:
Außenbauteile von Aufenthaltsräumen müssen ein resultierendes Schalldämmmaß
von mindestens R`w,res = 35 dB(A) (Lärmpegel III) aufweisen.
Schlaf- und Kinderzimmer sind mit schallgedämmten Lüftungsreinrichtungen zu
versehen.
Hinweis auf die Lärmsituation mit Empfehlungen zur lärmangepassten Grundrissplanung.
Weitere Details können dem Gutachten vom Ingenieurbüro Dr. Dröscher entnommen
werden.
Begründung – Vorentwurf
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Bebauungsplan „Reiteläcker“
Immissionsgutachten zum konkreten Bauvorhaben (2015)
Für das Planverfahren wurde nochmals ein aktuelles Gutachten vom Ingenieurbüro
Zimmermann, Haßmersheim, eingeholt, um auch die konkrete Vorhabensplanung von
DHL hinsichtlich der Verkehrsimmissionen berücksichtigen zu können.
Folgende Ergebnisse lassen sich festhalten:
Verkehrsbelastungen Philipp-Amsler-Straße: Die Belastungen erhöhen sich von
heute 152 Kfz auf 476 Kfz/Tag. Der Anteil des Schwerverkehrs beträgt dann 18,4 %
(heute 2,6 %).
Verkehrsbelastungen Kreisstraße K 2030: Die Belastungen erhöhen sich von heute
1.620 Kfz auf künftig 1.944 Kfz/Tag. Der Anteil des Schwerverkehrs beträgt dann
6,4 % (heute 2,5 %).
Erhöhung des Beurteilungsegels um mehr als 3 dB(A): Das Kriterium wird tagsüber
erwartungsgemäß an den Süd- und Ostfassaden der Gebäude im Gebiet „Gässlesweg“ erfüllt. Nachts ist dieses Kriterium an jeder Fassade der Gebäude erfüllt.
Überschreitung der Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV: Das Kriterium wird
weder tagsüber noch nachts an einem der Gebäude des Wohngebiets „Gässlesweg“ erfüllt.
Fazit: Da die Verkehrs- und Pegelzuwächse an den Gebäuden teilweise sehr hoch ausfallen, ist in die Abwägung einzustellen, ob die Lärmbelästigungen an den Gebäuden an
der Zufahrtsstraße im Sinne des § 15 Abs. 1 BauNVO „unzumutbar“ sind.
Gegen eine Unzumutbarkeit des geplanten Gewerbegebietes samt der verkehrsbedingten Immissionen spricht:
Im Bebauungsplan „Gässlesweg“ wurden in Hinblick auf die künftige Siedlungsentwicklung passive Lärmschutzmaßnahmen verbindlich festgesetzt (s.o.).
Der Orientierungswert der DIN 18005: Schallschutz im Städtebau von 55 dB(A) wird
bereits heute an den Gebäude an der K 2030 tagsüber erreicht bzw. marginal überschritten.
Durch den zusätzlichen Verkehr wird sich daran tagsüber relativ wenig ändern,
nachts wird dann aber an insgesamt drei Gebäuden der Orientierungswert von
45 dB(A) leicht überschritten. Die Überschreitungen liegen aber innerhalb des von
den Gerichten allgemein akzeptierten Toleranzrahmens von 5 dB(A).
8.
Angaben zur Planverwirklichung
Das konkrete Bauvorhaben und die erforderlichen Erschließungsmaßnahmen sind für
das Jahr 2016 vorgesehen.
Begründung – Vorentwurf
Seite 10

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