2537 Textlicher Teil

Gemeinde
Offenau
Landkreis Heilbronn
Bebauungsplan
„Reiteläcker“
Gemarkung Offenau
Textlicher Teil:
Planungsrechtliche Festsetzungen
Örtliche Bauvorschriften
Hinweise
Vorentwurf
Planstand: 21.04.2015
KOMMUNALPL ANUNG
TIEFBAU
STÄDTEB AU
Dipl.-Ing. (FH) Guido Lysiak
Dipl.-Ing. Jürgen Glaser
Dipl.-Ing., Dipl.-Wirtsch.-Ing. Steffen Leiblein
B e r a t e n d e
I n g e n i e u r e
Eis enbahns t raße 26
74821 Mos bac h
u n d
f r e i e
S t a d t p l a n e r
Fon 06261/ 9290-0
Fax 06261/ 9290-44
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Gemeinde Offenau – Gemarkung Offenau
Bebauungsplan „Reiteläcker“
TEXTLICHER TEIL
In Ergänzung der Planzeichnung und des Planeintrags wird Folgendes festgesetzt:
I.
PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN
1.
Art der baulichen Nutzung
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; §§ 1-15 BauNVO)
1.1
GE E – eingeschränktes Gewerbegebiet (§ 8 BauNVO)
Zulässig sind:
-
Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser und öffentliche Betriebe,
-
Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude.
Nicht zulässig sind:
2.
-
Lagerplätze,
-
Tankstellen,
-
Anlagen für sportliche Zwecke,
-
Einzelhandelsbetriebe,
-
Bordelle und bordellartige Betriebe,
-
Vergnügungsstätten.
Maß der baulichen Nutzung
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; §§ 16-21a BauNVO)
2.1
GRZ - Grundflächenzahl
Grundflächenzahl entsprechend Planeintrag.
2.2
Höhe der baulichen Anlagen
Die maximal zulässige Höhe der baulichen Anlagen bestimmt sich durch die entsprechend Planeintrag festgesetzte maximale Gebäudehöhe (GHmax) und beträgt 13 m.
Als oberer Bezugspunkt gilt der höchste Punkt der Dachkonstruktion bzw. der baulichen Anlage, als unterer Bezugspunkt die Oberkante des ausgeführten Erdgeschossfußbodens.
Eine Überschreitung der maximal zulässigen Höhen baulicher Anlagen ist mit untergeordneten technischen Einrichtungen und Aufbauten (z.B. Lüftungstechnik, Fahrstuhlanlagen, Anlagen der solaren Energiegewinnung) bis zu einer Höhe von 2 m auf maximal
5 % der Dachfläche zulässig.
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Bebauungsplan „Reiteläcker“
3.
Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen und Stellung der baulichen Anlagen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB; §§ 22-23 BauNVO)
3.1
Bauweise
a
3.2
= abweichende Bauweise : Im Sinne einer offenen Bauweise mit einer maximal zulässigen Gebäudelänge von 250 m.
Überbaubare Grundstücksflächen
Die überbaubaren und nicht überbaubaren Flächen bestimmen sich durch Baugrenzen
entsprechend Planeintrag. Ein Überschreiten der Baugrenzen mit Gebäudeteilen entsprechend den Regelungen nach § 5 Abs. 6 LBO ist zulässig.
4.
Stellplätze und Nebenanlagen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB; §§ 12 und 14 BauNVO)
Mit Stellplätzen und Nebenanlagen, sofern Gebäude, ist zu öffentlichen Verkehrsflächen ein Abstand von mindestens 2 m einzuhalten.
5.
Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
In den Bereichen ohne Ein- und Ausfahrt entsprechend Planeintrag sind Ein- und Ausfahrten unzulässig. Einfahrten sind nur in den hierfür vorgesehenen Bereichen zulässig.
6.
Flächen und Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft
(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 und Abs. 1a BauGB)
6.1
Dezentrale Beseitigung von Niederschlagswasser
Das anfallende, nicht schädlich verunreinigte Niederschlagswasser von Dachflächen ist
getrennt vom Schmutzwasser in den nördlich angrenzenden Gutestundenbach einzuleiten. Dabei ist eine Rückhaltung auf den privaten Grünflächen im Nordwesten vorzusehen und im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen.
6.2
Wasserdurchlässige Stellplätze
Die Oberflächenbefestigung von PKW-Stellplätzen ist so anzulegen und zu befestigen,
dass Niederschlagswasser versickern kann. Der Unterbau ist auf den Belag abzustimmen.
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6.3
Außenbeleuchtung
Zum Schutz der nachtaktiven Insekten ist die Außenbeleuchtung mit insektenschonnender Beleuchtung entsprechend dem aktuellen Stand der Technik auszustatten.
6.4
Dacheindeckungen und Fassadenverkleidungen
Unbeschichtete metallische Dacheindeckungen und Fassadenverkleidungen aus Kupfer,
Zink und Blei sind unzulässig.
7.
Pflanzgebote und Pflanzbindungen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB)
7.1
Pflanzgebot PFG 1
Wird im Verlauf des weiteren Verfahrens ergänzt.
7.2
Pflanzgebot Stellplatzanlagen
Bei Stellplatzanlagen ist je angefangene 10 PKW-Stellplätze ein hochstämmiger Baum,
Stammumfang mind. 14 - 16 cm, entsprechend der Artenliste 2 zu pflanzen, zu pflegen
und bei Abgang artgleich zu ersetzen. Die Bepflanzung ist in den Baugesuchsunterlagen nachzuweisen und spätestens 1 Jahr nach Anlage der Stellplätze zu vollziehen.
7.3
Pflanzbindung Einzelbaum
Der entsprechend Planeintrag festgesetzte Einzelbaum ist zu erhalten, zu pflegen und
bei Abgang zu ersetzen.
II.
1.
ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN
Äußere Gestaltung baulicher Anlagen
(§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO)
1.1
Dachneigung
Zulässig sind Dächer mit einer Dachneigung von 0-15°.
1.2
Dach- und Fassadengestaltung
Zur Dachdeckung geneigter Dächer sind Materialien in dunkelroten bis rotbraunen sowie anthraziten, grauen bis schwarzen Farbtönen zu verwenden.
Fassaden sind in gedeckten Farbtönen zu halten. Leuchtende oder reflektierende Farben oder Materialien sind mit Ausnahme von Solarkollektoren und Photovoltaikanlagen
unzulässig.
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Gebäude sind mindestens alle 30 m durch Fassadenbepflanzungen, Vorbauten oder
Versatz oder durch unterschiedliche Farbgebungen oder Materialien vertikal zu gliedern.
2.
Werbeanlagen
(§ 74 Abs. 1 Nr. 2 LBO)
Sich bewegende Werbeanlagen sowie Lichtwerbungen mit Lauf-, Wechsel- oder Blinklicht sind unzulässig.
3.
Einfriedungen
(§ 74 Abs. 1 Nr. 3 LBO)
Einfriedungen sind nur offene Zäune (z.B. Maschendraht, Eisengitter) und als Hecken
aus standortheimischen Gehölzen gemäß der Artenliste 1 zulässig. Die Höhe von Einfriedungen darf maximal 2 m betragen, zu öffentlichen Verkehrsflächen ist ein Abstand
von mindestens 1 m einzuhalten.
4.
Niederspannungsfreileitungen
(§ 74 Abs. 1 Nr. 5 LBO)
Niederspannungsfreileitungen sind unzulässig.
III.
HINWEISE
1.
Bodenfunde
Beim Vollzug der Planung können bisher unbekannte Funde entdeckt werden. Diese
sind unverzüglich einer Denkmalschutzbehörde oder der Gemeinde anzuzeigen.
Der Fund und die Fundstelle sind bis zum Ablauf des 4. Werktags nach der Anzeige in
unverändertem Zustand zu erhalten, sofern nicht die Denkmalschutzbehörde oder das
Landesdenkmalamt mit einer Verkürzung der Frist einverstanden ist (§ 20 DSchG).
Auf die Ahndung von Ordnungswidrigkeiten (§ 27 DSchG) wird hingewiesen.
2.
Altlasten
Werden bei Erdarbeiten erdfremde Materialien bzw. verunreinigtes Aushubmaterial angetroffen, so ist dieser Aushub von unbelastetem Aushub zu trennen und gemäß § 7
Bodenschutzgesetz Baden-Württemberg und den §§ 1, 10 und 11 Kreislaufwirtschafts-
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und Abfallgesetz zu verfahren. Die Gemeinde und das zuständige Landratsamt sind
umgehend über Art und Ausmaß der Verunreinigung zu benachrichtigen.
Bei erheblichem Ausmaß sind die Arbeiten bis zur Klärung des weiteren Vorgehens vorläufig zu unterbrechen. Bezüglich des Entsorgungsweges und der Formalitäten gibt der
zuständige Abfallentsorger Auskunft.
3.
Bodenschutz
Auf die Pflicht zur Beachtung der Bestimmungen des Bundesbodenschutzgesetzes
(BBodSchG) und der bodenschutzrechtlichen Regelungen (BBodSchV) wird hingewiesen.
Mutterboden, der beim Bau anfällt, ist gesondert von tieferen Bodenschichten auszuheben und zu lagern. Er ist in kulturfähigem, biologisch-aktivem Zustand zu erhalten
und zur Rekultivierung und Bodenverbesserung zu verwenden (siehe auch § 202
BauGB).
Als Zwischenlager sind Mieten vorzusehen, die den Erhalt der Bodenfunktionen nach
§ 1 BBodSchG gewährleisten (z.B. Schütthöhe bei feinkörnigem Boden mit Pflanzenresten maximal 1,5 m, Schutz vor Vernässung und Staunässe etc.).
Entsprechendes gilt für Arbeitsbereiche, Lagerflächen und Flächen der Baustelleneinrichtung. Bodenverdichtungen sind zu vermeiden, um die natürliche Bodenstruktur vor
erheblichen und nachhaltigen Veränderungen zu schützen. Entstandene Bodenverdichtungen sind nach Abschluss der Bautätigkeit aufzulockern.
4.
Grundwasserfreilegung
Maßnahmen, bei denen aufgrund der Tiefe des Eingriffs in den Untergrund mit Grundwasserfreilegungen gerechnet werden muss, sind dem Landratsamt als untere Wasserbehörde rechtzeitig vor Ausführung anzuzeigen.
Wird im Zuge von Baumaßnahmen unerwartet Grundwasser erschlossen, so sind die
Arbeiten, die zur Erschließung geführt haben, unverzüglich einzustellen und die untere
Wasserbehörde zu benachrichtigen (§ 37 Abs. 4 WG).
Eine ständige Grundwasserableitung in die Kanalisation oder in ein Oberflächengewässer ist unzulässig.
5.
Baugrunduntersuchung
Gemäß dem Landesamt für Geologie, Rohstoffe und Bergbau ist mit oberflächennahen
saisonalen Schwinden (bei Austrocknung) und Quelle (bei Wiederbefeuchtung) des tonigen/tonig-schluffigen Verwitterungsbodens zu rechnen. Verkarstungserscheinungen
(offene oder lehmerfüllte Spalten, Hohlräume, Dolinen) sind nicht auszuschließen.
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Sollte eine Versickerung der anfallenden Oberflächenwässer geplant bzw. wasserwirtschaftlich zulässig sein, wird auf das Arbeitsblatt DWA-A138 (2005) verwiesen und im
Einzelfall die Erstellung eines entsprechenden hydrogeologischen Versickerungsgutachtens empfohlen. Wegen der Gefahr der Ausspülung lehmerfüllter Spalten ist bei Anlage
von Versickerungseinrichtungen auf ausreichenden Abstand zu Fundamenten zu achten.
Mit Auffüllungen vorangegangener Nutzungen, die ggf. nicht zur Lastabtragung geeignet sind, ist zu rechnen.
Es werden objektbezogene Baugrunduntersuchungen nach DIN EN 1997-2 bzw. DIN
4020 empfohlen.
6.
Baufeldräumung und Gehölzrodung
Die Vegetation der zu bebauenden Flächen und der Flächen der Erschließung sind im
Vorfeld von Baumaßnahmen in der Zeit von Oktober bis Februar komplett zu räumen
und anschließend regelmäßig zu mähen, um Bodenbruten zu verhindern.
Auf § 44 Bundesnaturschutzgesetz wird verwiesen.
7.
Herstellung des Straßenkörpers
Die zur Herstellung des Straßenkörpers notwendigen Abgrabungen, Aufschüttungen
und unterirdischen Stützbauwerke (Hinterbeton von Randsteinen und Rabattenplatten)
gehen nicht in das Straßeneigentum über, sondern verbleiben zur ordnungsgemäßen
Nutzung bei den angrenzenden Grundstücken und sind entschädigungslos zu dulden.
Gemäß § 12 Abs. 5 StrG besteht keine Erwerbspflicht der Gemeinde.
8.
Haltevorrichtungen und Leitungen für Beleuchtungskörper
Der Eigentümer hat gemäß § 126 BauGB das Anbringen von Haltevorrichtungen und
Leitungen für Beleuchtungskörper der Straßenbeleuchtung einschließlich der Beleuchtungskörper und des Zubehörs sowie Kennzeichen und Hinweisschilder für Erschließungsanlagen auf seinem Grundstück zu dulden. Es erfolgt im Einzelfall eine vorherige
Benachrichtigung.
9.
Bergbau
Das Planungsgebiet liegt innerhalb der Bergbauberechtigungen „Offenauer Grubenfeld
IV und V“, die zur Aufsuchung und Gewinnung von Steinsalz berechtigen. Rechtsinhaber der Berechtigungen ist die Südwestdeutsche Salzwerke AG, Heilbronn.
Eine Aufsuchung und Gewinnung von Steinsalz fand im Bereich des Bebauungsplanes
bisher nicht statt. Sollte künftig die Aufsuchung und Gewinnung von Steinsalz in den
vorgenannten Feldern im Bereich des Bebauungsplanes aufgenommen werden, wären
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damit möglicherweise verbundene bergbauliche Einwirkungen auf das Grundeigentum
zu dulden. Für daraus entstehende Bergschäden im Sinne von § 114 des Bundesberggesetzes (BBergG) würde Schadensersatz nach §§ 115 ff BBergG geleistet.
IV.
ARTEN- UND SORTENLISTEN
Artenliste 1: Gebietsheimische Sträucher und Anpflanzungen
…
Artenliste 2: Laubbaumsorten
…
Aufgestellt:
Offenau, den
DIE GEMEINDE :
DER PLANFERTIGER :
IFK – INGENIEURE
Leiblein - Lysiak - Glaser
Eisenbahnstraße 26, 74821 Mosbach
E-Mail: [email protected]
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