Eco-Bau 2015 Transformation von Arealen und Gebäuden Am Beispiel Transitlager im Dreispitz, Basel Nüesch Development Andreas Binkert www.transitlager.ch © Nüesch Development, März 2015 Transitlager im Dreispitz am Kunstfreilagerplatz BIG Architects © Nüesch Development, März 2015 Nachhaltige Arealentwicklung Herzog & de Meuron Eco-Bau 2015 Morger + Dettli Architekten Seite 2 Nachhaltigkeit ist, wenn Nachhaltige Arealentwicklung es eine Kinderkrippe hat man gar nichts baut es rollstuhlgängig ist man kein Auto braucht Our aim is…. es Mehrwerte schafft man zu Fuss die tägliche Bedürfnisse erledigen kann …to make the world a better place die Menschen glücklich sind kein CO2 entsteht die Zukunft trotzdem stattfindet es finanzierbar ist wir den Besten aus eine bestehenden Situation herausholen © Nüesch Development, März 2015 Eco-Bau 2015 Seite 3 Nachhaltige Entwicklung gemäss Brundtland Nachhaltige Arealentwicklung Ganz allgemein umschreibt nachhaltige Entwicklung (sustainable development) eine Entwicklung, die den Bedürfnissen der heutigen Generation entspricht, und dabei die Möglichkeiten zukünftiger Generationen nicht einschränkt. Eco-Bau 2015 Seite 4 Nachhaltige Raumentwicklung strebt an: Nachhaltige Arealentwicklung Voraussetzungen: • Eine lebensfähige Welt • Eine gerechte Welt • Eine lebenswerte Welt Cuba: Fokus Wirtschaft Spielregel bei Zielkonflikten: Kein Einzel-Bedürfnis ist wichtiger als die anderen beiden zusammen Brasilien: Fokus Soziales Je nach Ort & Zeit wird unterschiedlich gewichtet: Schweiz: Fokus Umwelt © Nüesch Development, März 2015 Eco-Bau 2015 5 Nachhaltige Areale zeichnen sich aus durch: Nachhaltige Arealentwicklung Umsetzung auf Arealentwicklung: • Langfristig gesicherte Rendite • Gesellschaftlicher Mehrwert • Kleiner ökologischer Fussabdruck Im Gegensatz zu Einzelbauen liegt der Fokus bei Arealentwicklungen auf dem Zwischenraum für Kommunikation, Spiel, Sport, Ruhe, Entspannung Im Gegensatz zu Neubauten auf der grünen Wiese muss im bereits überbauten Umfeld vom Bestand ausgegangen werden der ungenutzt und verdichtet wird © Nüesch Development, März 2015 Eco-Bau 2015 6 Nachhaltigkeit interpretiert durch Nüesch Dev: Nachhaltige Arealentwicklung • Urban Scaling • Clustering • Lebenszyklus – Dichte Society Kultur Gesellschaft Mixed Use Demographie • Optimierte Siedlungsverteilung • DMC-Index • 2000W Areale – Green Charta • Stadt der Kurzen Wege • Industrialisierung 4.0 Smart City © Nüesch Development, März 2015 Eco-Bau 2015 Seite 7 Dichte Ökologische Nachhaltigkeit – DMC Index 2000 Watt Bau © Nüesch Development, März 2015 Nachhaltige Arealentwicklung Drei Faktoren können eine Immobilien-Entwicklung ökologisch und nachhaltiger machen: Dichte Density Mobilität Mobility Bau Construction Der globale Maßstab für ökologische Nachhaltigkeit ist 2000 W / pro Person. Um dieses Ziel zu erreichen sollen: • Buildings shall require minimal solid energy for construction • Buildings shall not consume any combustible energy during use • Buildings shall induce minimal mobility Eco-Bau 2015 Seite 8 Nutzerdichte im Projektvergleich Nachhaltige Arealentwicklung Erkenntnis: Es gibt keine optimale Dichte Im Lebenszyklus der Menschen braucht es unterschiedliche Dichten um glücklich leben zu können. Was für mich gilt, gilt nicht automatisch auch für dich. Was in Europa gilt, ist für Entwicklungsländer unerreichbar. Aber die Lösung müssen wir gemeinsam finden, denn wir haben nur eine Erde! © Nüesch Development, März 2015 Eco-Bau 2015 Seite 9 Dichte: Optimale Siedlungsverteilung Standorte nach Christaller (Darstellung Nüesch Development) Peripherie Grüne Lunge Nachhaltige Arealentwicklung Die Darstellung (angelehnt an Christaller) zeigt das geforderte Dichtverhältnis von einem Oberzentrum zu Mittel- und Unterzentren Dritte Ebene © Nüesch Development, März 2015 Vierte Ebene Eco-Bau 2015 Seite 10 , 10:00 Uhr MerkenDruckenE-Mail Die Krux mit der Verdichtung Greencity Zürich a = 2,5 Entlisberg, Allmend Freilager Zürich Nachhaltige Arealentwicklung a = 2,1 Bachwiesenpark Transitlager Basel a=4 Freilagerplatz, Merian Park Hohe Dichte verlangt offensichtlich grosse Grünräume Eco-Bau 2015 Seite 11 Zubetonierte Schweiz Nachhaltige Arealentwicklung Die Wohnfläche in der Schweiz hat seit 1985 um 44% zugenommen. Bundesamt für Statistik Kommentar A. Lustenberger, Grüne: «der Bericht zeigt, dass eine falsche Raumpolitik und zu grosse Wohnungen schuld an der Zersiedelung sind - und…» Kommentar W. Wobmann, SVP: “Vielleicht ist die Zuwanderung nicht an der ganzen Zersiedelung schuld - …” 20MINUTEN.CH 18. März 2015 © Nüesch Development, März 2015 Eco-Bau 2015 Seite 12 Wunschtraum See-Sicht Nachhaltige Arealentwicklung Wohnraumstudie Schweiz 2015 (Moneypark) 20MINUTEN.CH 18. März 2015 © Nüesch Development, März 2015 • Moneypark und Alacasa befragten über 500 Menschen • 71% der Befragten finden es erstrebenswert am Stadtrand zu leben • Sie wollen kurze Arbeitswege • Drei von Vier SchweizerInnen gaben an, zuhause die Aussicht geniessen zu wollen • Freie Sicht auf See und Berge steht an erster Stelle • Der mit Abstand beliebteste Immobilientyp der Schweizer ist das Einfamilienhaus • 46% der Befragten wohnen nur aus finanziellen Gründen noch nicht im EFH Eco-Bau 2015 Seite 13 Mobilität & Immobilität im Lebenszyklus Nachhaltige Arealentwicklung Mögliche Ansätze • Lebenszyklus-Mobilität erhöhen • Bindung zur Scholle reduzieren • Land dem freien Markt entziehen • Angebote optimieren und auf Zielgruppen besser ausrichten (suburban aber auch urban) • Dichte: So wenig wie möglich – aber so viel wie nötig • Glück statt Besitz – Heimat und Verbundenheit (Belonging), Stabilität Gegenbegriff: Fragmentierte Gesellschaft • Mobilität entstigmatisieren - Energiebedarf - Platzbedarf Platzbedarf & Aktionsradius © Nüesch Development, März 2015 reduzieren - Zeitbedarf Eco-Bau 2015 Seite 14 Dichte & Mobilität – Zentrum und Peripherie Nachhaltige Arealentwicklung Smart Cities Peripherie Dank Industrialisierung 4.0 wird die Produktion von Immobilien und Mobilien günstiger und materialsparender. Peripherie Zentrum Zentrum Die Doktrin «je dichter desto besser» weicht einer flexibleren Haltung – auch in der Raumplanung. Seit der Besitz von Dingen nicht mehr im Zentrum der Begierde steht, sondern vielmehr die Zugänglichkeit zu Gütern, dann wenn sie nützlich sind, wird über den Slogan «My home is my Castle» gelächelt. Dank social media, internet und image-beaming ist die kommunikative Vernetzung jederzeit und überall möglich Dicht & Locker © Nüesch Development, März 2015 Eco-Bau 2015 Seite 15 Mobilität 2050 Nachhaltige Arealentwicklung • Wir besitzen kein Auto mehr • Wir bestellen das nächst-stationierte Mobile per Handy • Auf viel verlangten Routen verkehren grössere Mobiles im Taktfahrplan, z.T. sogar auf Schienen • Seit es keine Fahrer mehr gibt, gingen die Unfälle zurück • Die Kosten per Fahrkilometer gingen massiv zurück • Oldtimer mit Benzinmotor erhielten Ausnahmebewilligung • Die «Freizeit» im Mobile wird kreativ genutzt • Industrialisierung 4.0 sei Dank © Nüesch Development, März 2015 Eco-Bau 2015 Seite 16 Construction: Graue Energie / Betriebsenergie Nachhaltige Arealentwicklung Wo wir anstehen: Zeitgemässe Bauten werden schon heute CO2-neutral betrieben. Wer noch die heute «billigen» Öl- / Gasheizungen einbaut, hat schon bald eine demodierte Immobilie. Mit erneuerbaren Energien betriebene Liegenschaften werden schon in wenigen Jahren auch finanziell konkurrenzfähig sein Das ungelöste Problem betrifft die Erstellung der Immobilien. Die dafür nötige «Graue Energie» ist zurzeit immer noch zu hoch. Effizienz – Subsistenz Suffizienz Eco-Bau 2015 Seite 17 , 10:00 Uhr MerkenDruckenE-Mail Soviel du «brauchst» Nachhaltige Arealentwicklung Die Suffizienz-Bewegung setzt sich für Enthaltsamkeit ein. / NZZ) Kein Fleisch, kein Auto, kein Fernseher – Verzicht ist da und dort zum modischen Trend geworden. Die heitere Kunst der Askese wird als Alternative zum bestehenden Materialismus erprobt. Seraina Kobler, NZZ 15.11.2014 Eco-Bau 2015 Seite 18 Graue Energie - Recycling Nachhaltige Arealentwicklung © Nüesch Development, März 2015 Eco-Bau 2015 Seite 19 Graue Energie - Recycling Nachhaltige Arealentwicklung © Nüesch Development, März 2015 Eco-Bau 2015 Seite 20 Die Vision: 2000-Watt Gesellschaft Nachhaltige Arealentwicklung Die 2000-Watt-Gesellschaft wurde Ende der 1990er-Jahre als Vision entwickelt und ist inzwischen zum offiziellen Entwicklungsleitbild zahlreicher Schweizer Städte und Gemeinden, aber auch des Bundes und mehrere Kantone geworden. Die 2000-WattGesellschaft wird damit zunehmend zur Zielvorgabe zahlreicher Bauprojekte. Arealentwicklung für die 2000-Watt-Gesellschaft Leitfaden und Fallbeispiele / Bundesamt für Energie / Schweizerische Genossenschaft © Nüesch Development, März 2015 Eco-Bau 2015 Seite 21 Transitlager – DMC Index Nachhaltige Arealentwicklung Density • Very high density on small property • Good public transport and highway access; close to city center • Good passive energy performance, (Minergie P Eco) and recycling of warehouse structure; community heating from waste plant Construction © Nüesch Development, July 2014 Dreispitz Basel und Münchenstein Nachhaltige Arealentwicklung Lage Der Dreispitz in der Agglomeration Basel © Grundbuch- und Vermessungsamt Basel-Stadt 2005 © Nüesch Development, März 2015 Das 50 Hektar grosse Industrieund Gewerbeareal des Dreispitz’ erstreckt sich in Nord-Süd-Richtung kantonsübergreifend zu gleichen Teilen auf baselstädtischem Grund und die Gemeinde Münchenstein im Kanton Basel-Landschaft. Seine Nordspitze ragt dabei bis auf einen Kilometer an den Basler Bahnhof SBB heran. In der Agglomeration Basel stellt der Dreispitz ein potenzielles Bindeglied zwischen dem Grundeldingerquartier und dem Siedlungsband des Birstals dar. Aufgrund seiner angestammten Nutzungsart trennt der Dreispitz als ein in sich geschlossenes Areal die umliegenden Quartiere und Grünräume heute jedoch eher voneinander ab. Eco-Bau 2015 23 Anbindung Individualverkehr und öffentlicher Verkehr Das Dreispitzareal ist verkehrsgünstig an die Autobahnnetze der Schweiz, Deutschlands und Frankreichs angebunden © Nüesch Development, März 2015 Nachhaltige Arealentwicklung Das Dreispitzareal ist durch Tramlinien und Buslinien an das öffentliche Verkehrsnetz gut angeschlossen Eco-Bau 2015 24 Bebauungsplan Dreispitz-Basel Nachhaltige Arealentwicklung Die Stadt nimmt Besitz vom «verbotenen Gebiet» Arealentwicklung für die 2000-Watt-Gesellschaft Der Dreispitz aus der Luft Leitfaden und Fallbeispiele / Bundesamt für Energie / Schweizerische Genossenschaft Arbeits- und Entwicklungsgebiete © Dreispitzverwaltung 2005 © Nüesch Development, März 2015 © Hochbau- und Planungsamt 2010 Eco-Bau 2015 25 Struktur – Vision Herzog & de Meuron Nachhaltige Arealentwicklung Vision Dreispitz Der Dreispitz und seine Nachbarquartiere/ Schwarzplan/ Luftbilder (Modellbild, Darstellung und Fotomontagen Herzog & de Meuron (Pläne: S&A, Luftbilder: Dreispitzverwaltung) © Nüesch Development, März 2015 Eco-Bau 2015 26 Gebiete auf dem Dreispitz-Areal Nachhaltige Arealentwicklung Arbeits- und Entwicklungsgebiete «Broadway» © Hochbau- und Planungsamt 2010 © Nüesch Development, März 2015 Eco-Bau 2015 27 Ausgangslage – das Gebäude • Erstellungsjahr Transitlager um 1960 • Bestehende Geschossfläche ca. 15‘000 qm • Max. mögliche Geschossfläche ca. 25’000 qm • Geschosszahl EG plus 3 OGs • Aufstockung 3 Geschosse • Wohnanteil min. 50% © Nüesch Development, März 2015 Nachhaltige Arealentwicklung Eco-Bau 2015 28 Partnerschaftliche Entwickung: Mischnutzung Business Center Nachhaltige Arealentwicklung Transit-TownHouses Transit-Ateliers ATELIER BÜRO GASTRO TransitStudenten heim WOHNEN KOMMERZ UNTERGESCHOSS Transit-copycenter © Nüesch Development, März 2015 Feinkost Laden TransitBoarding-House Transit-Lounge Eco-Bau 2015 Seite 29 Grundrisse Nachhaltige Arealentwicklung 4. – 6. Obergeschoss Mietfläche: 1‘172m2 2. Obergeschoss Mietfläche: 1‘456m2 1.Obergeschoss Mietfläche: 3‘213m2 Erdgeschoss Mietfläche: 2‘307m2 Total Mietfläche: 8‘148m2 © Nüesch Development, März 2015 Eco-Bau 2015 Seite 30 Experimentelles und Marktkonformes Wohnen Nachhaltige Arealentwicklung Beispiel: Maisonette Eco-Bau 2015 Seite 31 Experimentelles und Marktkonformes Wohnen Nachhaltige Arealentwicklung Beispiel: Loft Eco-Bau 2015 Seite 32 Schnitte Nachhaltige Arealentwicklung © Nüesch Development, März 2015 Eco-Bau 2015 Seite 33 Urbane (Aussen)räume Nachhaltige Arealentwicklung © Nüesch Development, März 2015 Eco-Bau 2015 Seite 34 Veränderbare Arbeitsräume Nachhaltige Arealentwicklung © Nüesch Development, März 2015 Eco-Bau 2015 Seite 35 Gemischte Nutzung ermöglichen Nachhaltige Arealentwicklung © Nüesch Development, März 2015 Eco-Bau 2015 Seite 36 Erdgeschossräume Nachhaltige Arealentwicklung Die Investitionsrechnung für das Transitlager wurde in Varianten erarbeitet mit unterschiedlichen Dichten, Funktionen, Zielgruppen und Materialisierung. © Nüesch Development, März 2015 Eco-Bau 2015 Seite 37 Nachhaltige Rendite Ertragswert* Aufstockung Wohnen Bestandsbau Wohnen Büro Gewerbe / Ateliers Schulung Verkauf / Gastronomie Untergeschoss (PP in Stck) Nachhaltige Arealentwicklung m2 BGF Faktor ** m2 HNF CHF/m2 HNF/a*** CHF/a 40% 8'400 0.75 6'300 270 1'701'000 17% 17% 5% 7% 14% 3'600 3'500 1'000 1'500 3'000 0.75 0.80 0.80 0.75 0.80 2'700 2'800 800 1'125 2'400 240 200 190 220 250 648'000 560'000 152'000 247'500 600'000 18% 3'800 90 2'000 180'000 abzüglich Baurechtszins Total Aufstockung Total UG Bestandbau Total Bestandsbau Total (Mietertrag Zielwert) Anlagevolumen 16'125 27.0% 100% 8'400 0 12'600 21'000 3'663'296 5.80% Kosten 425'204 63'200'000 CHF CHF pauschal 4'000'000 pauschal 4'000'000 63'200'000 4'000'000 4'000'000 400'000 1'896'000 200'000 Die Investitionsrechnung für das Transitlager wurde in Varianten erarbeitet mit unterschiedlichen Dichten, Funktionen, Zielgruppen und Materialisierung. Land und Entwicklungskosten Kauf bestehendes Gebäude Development inkl. GP bis Baugenehmigung Reserve Bauherrenkosten Entwicklungszins **** 10% 3% 5% Subtotal 10'500'000 Finanzierung und Reserve Bauzins Reserve 4% 5% 52'700'000 52'700'000 1'100'000 2'600'000 Subtotal notwendige Erstellungskosten Aufstockung BKP 2 Gebäude BKP 1 Vorbereitung BKP 4 Umgebung BKP 5 Nebenkosten Resultierende Erstellungskosten Umbau BKP 1 Vorbereitung BKP 2 Gebäude BKP 4 Umgebung BKP 5 Nebenkosten 3'700'000 CHF/m2 BGF 2'500 125 50 23'310'000 21'000'000 1'050'000 420'000 8'400 5% 2% 21'000'000 21'000'000 4% 21'000'000 100 840'000 25'690'000 25'690'000 25'690'000 25'690'000 CHF/m2 BGF 102 1'770 61 102 25'690'000 1'284'500 22'350'300 770'700 1'284'500 5% 87% 3% 5% Eco-Bau 2015 Seite 38 Was macht das Transitlager zu einem nachhaltigen Projekt? Nachhaltige Arealentwicklung Ökologisch 2000W-Areal - Fernwärme - Graue Energie - hervorragende Verkehrsanbindung Ökonomisch Renditevorgaben Investor - ca. 6% - 99 Jahre - Baurecht mit Merian Gesellschaftlich Hohe Interaktionsdichte Kreativwirtschaft Mischnutzung © Nüesch Development, März 2015 Eco-Bau 2015 39 Fazit: Die Euphorie weicht der Ernüchterung Nachhaltige Arealentwicklung • Je dichter desto besser? • Mobilität einschränken um jeden Preis? • Massive Volumen / Massive Dämmung? Gilt die DMC-Formel noch? Ja, aber «sowohl als auch» zulassen Fokus auf: • Qualität und Quantität der Zwischenräume • EG-Nutzungen fördern • Finanzierung muss Mischnutzung zulassen Eco-Bau 2015 Seite 40 DMC-Index: Test bestanden Nachhaltige Arealentwicklung Eco-Bau 2015 Seite 41 Zwischenräume Campus Dreispitz und Umgebung, Beleuchtungsplan Nachhaltige Arealentwicklung Campus Dreispietz und Umgebung, Lageplan Christoph Merian Verlag © Nüesch Development, März 2015 Eco-Bau 2015 Seite 42 Zwischenräume Nachhaltige Arealentwicklung Stahlkonstruktion des ehemaligen Vordachs, mit textilen Segeln Blick von der Terrasse auf den Freilager-Platz und die umliegenden neu bespannt Gebäude © Nüesch Development, März 2015 Eco-Bau 2015 Seite 43 Besten Dank Nachhaltige Arealentwicklung Für Fragen stehe ich gerne zur Verfügung: Nüesch Development Andreas Binkert Silhfeldstrasse 10 8003 Zürich +41 71 274 15 40 www.nuesch.ch Frühere Nutzung heutigen Preview Campus des Dreispitz, 12. Freilager-Platzes September 2014 Christoph Merian Verlag © Nüesch Development, März 2015 Eco-Bau 2015 Seite 44 Wohnen und arbeiten im Transitlager Nachhaltige Arealentwicklung Das Transitlager wird bis 2016 zu einem Wohn- und Geschäftshaus mit einer Bruttogeschossfläche von 22'000 m2 umgebaut und bildet neben dem Projekt der Hochschule für Gestaltung und Kunst sowie den bereits heute bestehenden Ateliergebäuden einen der Schwerpunkte im urbanen Quartier Freilager. Mit der Vision des Architekturbüros Herzog & de Meuron aus dem Jahr 2002 hat die Christoph Merian Stiftung für den Dreispitz einen Transformationsprozess angestossen. Auf dem Areal des früheren Zollfreilagers wird bis 2016 das Stadtquartier Freilager entstehen, auf dem Wohnen, Arbeiten, Lernen, Kunst und Kultur Platz finden. Das umgebaute und erweiterte Transitlager ist Teil dieses Transformationsprozesses. Im Transitlager, ehemals ein Lagerhaus, werden auch Mietwohnungen entstehen. Der Wohnanteil beträgt ca. 55%, für die übrigen Flächen sind Nutzungen aus den Bereichen Büro, Atelier und Gewerbe sowie Kommerz und Gastronomie vorgesehen. Studienauftrag Für den Umbau und die Erweiterung des Transitlagers auf dem Dreispitz im Kanton Baselland wurde ein Studienauftrag durchgeführt. Ziel des Studienauftrags war die architektonische Umsetzung des von Nüesch Development formulierten Umnutzungskonzepts für das Transitlager. Am Studienauftrag haben sieben Architektenteams aus Basel, Zürich, Paris, Rotterdam und Kopenhagen teilgenommen. Das Siegerprojekt der Bjarke Ingels Group, BIG, aus Kopenhagen überzeugte die Jury durch das architektonisch klare Konzept und den sachlich präzisen Umgang mit der bestehenden Struktur. Die bestehende, viergeschossige Stahlbetonstruktur wird mit einem dreigeschossigen Leichtbau aufgestockt, der ca. 70 Wohnungen enthält. Die Aufstockung präsentiert sich in einer städtebaulich markanten Zickzackform. Für das zweite und dritte Geschoss des bestehenden Baus sind vorwiegend Flächen für alternatives Wohnen und Ateliers vorgesehen. Im ersten Geschoss sind flexible Büronutzungen geplant, im Erdgeschoss kommerzielle Nutzungen und Gastronomie. Die Erdgeschossnutzungen sind auf den Freilagerplatz und die dort geplanten Projekte ausgerichtet. © Nüesch Development, März 2015 Eco-Bau 2015 Seite 45
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