●物件概要を確認しよう物件概要ホームページに必ず物件概要が記載されています。小さな文字ばかりの地味なページであり、見落としやすい項目です。しかし、マンションについての最低限の情報が盛り込まれているページでもありますので必ず確認しましょう。物件概要サンプル物件名東京レジデンス全体概要所在地東京都港区六本木 18-1（地番）交通東京メトロ千代田線「○○」駅出口より徒歩 14 分東京メトロ日比谷線・半蔵門線「○○○」駅徒歩 15 分総戸数 515 戸構造・規模鉄筋コンクリート造（一部鉄骨鉄筋コンクリート造）、地下 1 階・地上 24 階建敷地面積 11955.57m2 竣工時期平成 19 年 2 月末（予定）入居時期平成 20 年 3 月末（予定）分譲後の土地の権利形態専有面積割合による敷地利用権（所有権）の共有管理形態管理組合結成後、株式会社○○管理に委託（常駐管理）売主株式会社○○不動産東東京支社販売提携（代理）株式会社○○不動産販売東東京支社施工会社の名称又は商号施工（建設、請負）株式会社○○建設東京支社建築確認番号 BCJ06 本建確 17812（H18.9.19）最近は定期借地権などもあり権利に注意常駐か非常勤かチェック不動産会社、販売者、建築会社に注意。特に知名度の低い会社はマンションの実績を調べる BCJ06 本建確 17812 変 1（H19.9.14）駐車場賃貸：敷地内 515 台（自走式平置き）賃料：月額 5,000 円∼14,000 円他に来客用 1 台・身障者用 1 台・洗車場 1 区画駐輪場 1,035 台（賃料：月額 200 円∼400 円）自転車置き場は、世帯数に対してのバイク置場 67 台（賃料：月額 1,500 円）割合を確認します。分譲中／販売概要最多価格帯 4,800 万円台（4 戸）価格 3,698 万円（1 戸）∼8,298 万円（1 戸）販売戸数 24 戸全体戸数に対して販売が小売している場合には販売力に自信がないことが多い 1 LivingHouseConsultant_AsunaroDesign 間取り 1LDK+2S(納戸)∼4LDK 専有面積 70.71m2∼128.19m2（トランクルーム面積 0.35m2∼1.07m2 含む）バルコニー面積 8.40m2∼40.26m2 室外機置面積 1.32m2∼4.12m2 ポーチ面積 2.46m2∼15.88m2 テラス面積 15.82m2∼20.35m2 管理費／月額 11,000 円∼20,000 円入居当初の金額となるが、今後の管理費・修繕修繕維持積立金／月額 8,300 円∼15,100 円積立金について上昇の有無を確認修繕維持積立基金／入居時一括 261,600 円∼474,300 円お問い合わせ／営業時間／定休日「東京レジデンス」マンションパビリオン 0120-777-7777 10：00∼18：00（水・木曜日定休、ただし祝日は営業）免許（○）番号は更新回数となりまモデルルーム公開状況モデルルームオープン中広告主株式会社○○不動産東東京支社宅建業免許：国土交通大臣(10)第 33333 号す。法的に 5 年一度の更新が必要となります。東京都千代田区東神田 1-3-2 東神田ビル 6 階／03-7777-7777 注意事項 ●広告掲載の交通所要時間には、乗り換え・待ち時間は含まれません。また、ラッシュ時等時間帯により多少異なります。 ● 広告掲載の完成予想図等は実際とは多少異なります。またモデルルーム写真・イメージイラストの家具・備品等は価格に含まれません。 ●販売価格には建物についての消費税が含まれています。また、管理費については、マンション管理に係わる支出に対する消費税負担を見込んでいます。情報登録日：平成 19 年 12 月 15 日 / 次回更新予定日：平成 20 年 1 月 8 日常にホームページでは、最新情報を更新。売れた物件については広告をしてはいけない決まりがあります。分譲マンションではあまり見られないが、賃貸のアパートなどにみられる。良い物件をアピールし、問合せがきたら、「売れてしまった、決まってしまった」などの対応をして、「他に良い物件がある」と誘う。このようなつり広告は、宅建業法では業法違反となる。 2 LivingHouseConsultant_AsunaroDesign マンションは大・小規模どちら？マンションは大規模から小規模までたくさんあります。それぞれ、住まわれる方の主観的な部分となりますが良い点・懸念事項についてお話します。大規模マンションタワーマンション駅近での大規模マンションとなれば、タワーマンション。東京の都心部では一般的なマンションのスタイルとなりました。タワーマンションは利便性を選ぶこと。大手不動産会社と大手ゼネコンの手がけたマンションが多く信頼性は高い。しかし、将来における修繕費用での懸念が残る。また管理組合において、上層階の富裕層と一般層との生活レベルの違いも懸念される。共用施設などの充実もあり、管理費の無駄を将来感じることもありえる。郊外型大きな敷地の中央部に中庭的な場所を設け、それを囲うようにマンション住戸棟がある大型マンション。住環境を意識した温かみのある演出をするのがこのマンションのタイプ。子育て世代をターゲットにしたマンション。大型マンションの特長である共有施設の充実が挙げられる。比較的一般層向きの金額設定である。バス圏などの場合には、永住型として購入すること。資産価値としての上昇率は望めない。小規模マンション小規模無駄な施設などもなく、従来のマンションスタイルといえる。共用部の充実度はそれぞれの主観的な部分でもあるのでデメリットとは言えない。利便性のよいマンションではあれば多少価格は割高感がある。しかし、大勢の住人がいない落ち着き感がメリット。懸念事項としては管理費と修繕費である。特に 50 戸以下の住戸においては、大規模修繕などの費用が、個人の持ち出し金額増える傾向にある。購入前に修繕計画や管理費の計画案は重要。間取りの自由度や開放的なプランが少ない。資産価値マンションと資産価値転売としての資産価値はマンションにあるのではない。建物は減価償却によりコンクリート造であれば 35 年で建物評価は 0 となる。転売としての資産価値を求めるのであれば、断然利便性のよい駅近マンションである。日本の住宅事情は立地が全てである。そして流通性の高い 45 ㎡∼80 ㎡の住戸を選ぶこと。物件選び独身世代今のライフスタイル、将来のライフステージを視野に入れた物件選び □利便性を中心に選ぶこと。将来のライフスタイルが大きく変化することがあるので、転売を意識したマンション購入をする。 □年齢の若い層であれば、長期の住宅ローンで安定し、なるべく早い返済を心がけるしかし、早期の転売を視野に入れ、なるべく現金を多く、ローン金額を少なくする。子育て世代 □自分たちの都合だけではなく、家族の将来を考えて物件を選ぶこと。現在の状況での子育て、将来の子供の中学、高校への利便性。子供独立後の夫婦の暮らし。 □住宅ローンの返済計画には注意。家族構成の変化やライフステージにより資金の調達なども踏まえ 20 年先を考えた返済計画をすること。夫婦 2 人 □どちらかが 1 人になった時に住みやすい街を選ぶこと。利便性のよい小規模マンションがよい。早期に住宅ローンを返済する計画がベスト。 3 LivingHouseConsultant_AsunaroDesign マンションの構造地盤について基本的なマンションの構造について確認します。建物が建つ地盤について確認しましょう。 □地盤調査書の確認地盤についは、モデルルームで構造図から確認できます。しかし、モデルルームに待機している人間は営業担当、詳しいことを聞いても、おそらく、「杭が入っているので大丈夫です」という返答が、精一杯だと思います。ここで、確認しておくべきことは、支持層の深さと杭の長さ。支持層とはマンションの場合には、 N 値 50 以上が連続する地層が支持地盤となります。支持層として、4ｍ（マス 4 つ）以上連続することが望ましく、その支持層に杭が到達していることを確認します。支持層の確認は浅い場所であるほど、良い地盤であると考えてください。図のように、 17ｍ付近で支持層が確認できる地盤ですので、浅い場所で、支持地盤が確認された、よい地盤の上で計画されているマンションとなります。耐震性について地震についての考え方について確認しましょう。住宅性能評価を取得されているマンションであれば、耐震性能について確認します。等級 1∼3 となります。等級 3 が耐震性の優れたマンションとなります。耐震等級しかし、ほとんどのマンションが耐震等級 1 となります。1 が悪いわけではなく、安心評価として 1 が 1 倍、2 が 1.25 倍、3 が 1.5 倍と考えてください。性能評価を取得していないマンションの場合等級 1 として考えます。中高層マンションでは、柱と梁、耐力壁にて建物のバランスや耐震性を発揮している建物となります。タワーマンションでは、建物の柔軟性を活かし、柱と梁を基本として、地震の揺れに同調するような計画となります。免震・制震最近のタワーマンションには免震や制震装置を備えたマンションが多く登場するようになってきました。この装置を備えたマンションは耐震等級としては 1 となります。特長は地震エネルギーを建物に、なるべく負担をさせない効果があります。免震は地震を免震装置にて吸収し、建物の変形を緩和します。制震装置は、車のダンパーのような役割となり地震の揺れを吸収して揺れを軽減させます。この装置の効果により建物の変形を少なくし、倒壊の確率を低減することで、人命の安全を追及した装置となります。 4 LivingHouseConsultant_AsunaroDesign コンクリート強度建物の構造の基本であるコンクリートの強度。そして耐久性になります。コンクリート設計基準強度（Ｆｃ）最近はコンクリート強度を大きくして、耐久性の向上をしたマンションが増えてきました。カタログに 100 年コンクリートなど記載されたマンションになります。・一般的なマンションのコンクリートの場合 65 年くらいの耐久性この場合、設計基準強度は最上階で 24 N/mm2 が一般的。・100 年コンクリートと表記されているマンションこの場合、設計基準強度は最上階で 30 N/mm2 以上最近のマンションでは 24 N/mm2 を使用しているマンションが少なくなりました。この強度を自分の目で確かめたい場合には、地盤と同じく構造図のコンクリート標準仕様書か断面図に記載されてます。アウトフレーム柱をバルコニー側に計画して部屋の開放感を演出します。また、逆梁工法として、リビングの窓の高くして視界の確保するマンションも多く見られます。最近のマンションではアウトフレーム工法が、一般的になりました。大型マンションであるとほとんどがアウトフレームです。しかし小規模の場合には計画的な面で制約が多いこともあり、従来の工法で計画することが多くあります。また、逆張り工法として、窓の高いハイサッシを採用し、採光の確保や視界の広がりを演出できる工法も現在は増えてきました。しかし、快適性の反面、小さいお子様がいるご家庭では、逆梁が腰掛のような形状となるため転落には注意を有します。 5 LivingHouseConsultant_AsunaroDesign 遮音性マンションでもっとも気になる遮音性。基本性能について確認をしましょう。外部騒音の遮音 □窓性能と遮音性窓の性の表示窓の性能は外部環境に応じて配慮する必要があります。環境と性能を確認しましょう。遮音性能Ｔ1 外部の騒音を約 25db カットできる性能があります。閑静な住宅向き遮音性能Ｔ2 外部の騒音を約 30db カットできる性能があります。交通量の多い道路遮音性能Ｔ3 外部の騒音を約 35db カットできる性能があります。極めてうるさい場所二重サッシ外部の騒音を約 40db カットできる性能があります。極めてうるさい場所給気口の処理窓の性能のみを高めても、外壁貫通している給気口の配慮が必要となります。外部から直接音が入らないような配慮が必要です。特に法的には全く強制力はありませんので、売主の仕様への考え方が影響します。外部環境へのリスクある場所については、給気口からの遮音対策について確認してください。写真は給気口外部に防音カバーをかけた仕様となります。給気口内部に遮音対策をする場合もあります。内部遮音性壁（戸境壁）壁直貼り戸境壁の遮音性は壁のコンクリート厚さに比例します。中高層マンションでは一番多い戸境壁の仕様になります。構造壁のコンクリートをモルタルで平滑にして直接クロスを貼る工法となります。遮音壁の厚さの基準は 18ｃｍくらいが一般的となり、厚さが大きいほど遮音性が良くなります。中高層では、構造的な観点からすると下階の壁が厚くなります。パンフレットでは基準となる厚みが表記となり、この厚みより薄い戸境壁はありません。 6 LivingHouseConsultant_AsunaroDesign 壁＋造作壁物件として少ないですが、長谷工コーポレーションのマンションがこの壁を採用しています。壁の厚みによる遮音性能は上記と変わりません。しかし反響音が発生するために、衝撃音には弱い性質があります。良い点は施工性として、直貼りの壁よりも壁の仕上げの良し悪しの差が少ないことが言えます。乾式耐火遮音壁タワーマンションの場合に使用される戸境壁となります。タワーマンションの場合には戸境壁はコンクリートではなく図のような壁の構造となります。タワーマンションは、柱と梁を基本とする構造となるからです。遮音性能的にはコンクリート壁の 22ｃｍほどの同等の性能があります。しかし、衝撃音に弱く叩くなのどの動作には弱い特性があります。床の性能床の工法には 2 重床と直床の工法がありますので特徴を確認しましょう。床遮音等級「重量衝撃音（ＬＨ）」子供がドンドン飛び跳ねたりする音や人の歩行音。「軽量衝撃音（ＬＬ）」スプーンのような固くても軽いものを落とした時の音。マンションでは、ＬＨ（重量衝撃音）が、問題となることが多く、パンフレットでは、ＬＨの値に注目しましょう。時々、衝撃音を単にＬ値としか表現していないパンフレットもあるので、どちらの値かを確認すると良い。重量衝撃音軽量衝撃音 LH 40 遠くから超える感じ LL 40 ほとんど聞こえない LH 45 聞こえるがそれほど意識しない LL 45 小さく聞こえる LH 50 小さく聞こえる LL 50 聞こえる LH 55 聞こえる LL 55 発生音が気になる。二重床工法今のマンションの多くは、この床仕様となる。スラブ厚さが遮音性能と比例する。また、二重床は反響音がでるために、空間部の反響音、また床部分の音に逃げなどを考慮すると二重床の性能がより発揮される。スラブ厚さは 20ｃｍ以上はほしい直床工法コンクリートスラブの上に直接クッション性のあるフローリングを貼る工法となる。メリットとしては天井が高く確保できるメリットがある。しかし、スラブに直接の衝撃音が伝わるために重量衝撃音に弱い性質がある。スラブ厚さは 20ｃｍ以上はほしい。スラブ工法にも遮音性能に比例します。 7 LivingHouseConsultant_AsunaroDesign セキュリティ 100％完璧な遮音はありません。どのように配慮されているかを確認しましょう。敷地周辺 □敷地のまわりで死角になる場所を確認します。 →その周辺にカメラや街頭などの配慮がされているか □隣地から簡単に入れる。 →住宅街の低層マンションに多い。電柱などから簡単に内部に入れる箇所がないか □駐車場から簡単に入れる。 →郊外型のマンションに多いが平置の駐車場から簡単に入れる箇所がないかセキュリティについては、防犯だけを意識してマンションの廻りを一周してみると、気がつくことがありますので確認してみましょう。内部この部分については、何箇所ロックして部屋まで到着することができるということになります。この点については、売主の費用のかけ方に影響します。タワーマンションなどは、「エントランス→エレベーター→ホール→部屋」という具合に、通過点ごとに、セキュリティがされているところもあります。チェック機能が多いことが、現在のセキュリティの対策となります。部屋の選び方東西南北南向き当然ながら一番人気の南側。日中家にいる方向き、資産としても高く、転売予定がある方は選びたい部屋の向き東向き南の次に人気の部屋。朝日があたるので女性が好まれる傾向西向き日中の暑さ対策が必要だが、明るさを求めるなら西側がお勧め。北向きリビングなどのメインの部屋は日中直射日光が当たらない。しかし、安定した採光が望める。またタワーマンションなど眺望が期待できる階であれば、日射に邪魔されず遠くまで眺望が望めるメリットがある。可変性将来リフォームを希望される方には、スケルトンインフィル（ＳＩ）を提供したマンションを探すとよい。共用管である縦の排水管などが専有部になく共有部に計画され、戸境壁以外全ての壁を撤去できるメリットがある。劇的なリフォームをされる方にはお勧め。オール電化安全性と経済性のメリットが得られます。また、大きな災害時のライフラインの復旧も一番早いと言われております。しかし、経済的な効果を得るために、使用時間な工夫が必要になります。オール電化住宅には電化上手（東電）契約が一般的でありますが、メリットとして、上限金額はありますが、使用電力の 5％の割引があります。しかし使用時間によって一般契約よりも（ＡＭ10 時∼ＰＭ5 時までの時間）使用電力の費用が高くなります。日中、家にいる時間が長いご家庭では、夏場のクーラーの使用などにより不利になることもあります。暮らし始めてから、様々な工夫をして使用すると経済メリットが得られます。インテリア性やデザイン性、また内部設備のグレードについては、それぞれの価値観によって違い、マンションの基本的な良し悪しではありません。ご自身の趣向の中で、資金と合わせて検討し、ご自身にあったデザインを楽しみながら選ぶことでよいでしょう。 8 LivingHouseConsultant_AsunaroDesign