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‘:lrri~Ift~n-~reji der. Serie für Auszubildendeder Immobilienwirt
schaft-werden die .Themen Beendigungv~on Mietvertragen, ~yc~
deptlich~fristgernaß~kundIgung,.außerordeflt~1ch~ fristlose
Kundigun~aus wichtigem Grund erlaut~rt Die Ausbildungs
ureih~ des Gii ndeig~ntum-VerIags mifden Autoren Christine
Reinhold ~nd~Andre~GelIert liegt jedem zweiten j-left (immer
~Jer geraden Nummer) der Zeitsc!hI~ft 1~AS GRUNDEIGENTUM bei
kann soLdemlHef1~entnommer‘jundgesamrneJt ~
~Ausb.i1~Iung
und
Karr~er‘e..
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Am Ende jeder Beilage gibt e~ einige Aufgaben, deren 7Atuflosungen in der nächsten Au~gabe zu finden ~•i~
Wohnungswirtschaftljches Grundlagenwissen Ausbildungsreihe
—
Beendigung von Mietverträgen
Mietverträge können durch Fristablauf (bei
rechtmäßig befristeten Mietverträgen),
durch Aufhebungsvertrag und durch Kün
digung enden. Der Aufhebungsvertrag ist
eine Vereinbarung zwischen den Parteien,
durch die beide Parteien die Beendigung
des Mietvertrages vereinbaren. Dabei
können Regelungenzum Zeitpunktder Be
endigung,zur ÜbergabederMietsacheetc.
getroffen werden. Solche Vereinbarungen
sind grundsätzlich in jeder Hinsicht mög
lich, sofern sie weder gegen das Gesetz
verstoßen noch im Rahmen von AGB eine
Partei unangemessen benachteiligen.
ger, also entweder dem Vermieter oder
dem Mieter zugehen. Für den Zugang ist
derjenige, der die Kündigung ausspricht,
beweispflichtig. Im Streitfall muss der
Vermieter beweisen, dass die Kündigung
beim Mieter eingegangen ist. Eine sichere
Methode, den Zugang eines Schreibens
nachweisen zu können, stellt die Beauf
tragung einerdritten Person, beispielsweise
des Hauswarts dar. Voraussetzung ist, dass
diese Person den lnhaltder Erklärung kennt
und einen Vermerk über die Übergabe
oder den Einwurf in den Briefkasten beim
Empfänger fertigt, um sich später hieran
als möglicher Zeuge erinnern zu können.
BeispielAufhebungsvertrag:
MieterM möchte den Mietvertrag möglichst
schnell beenden. Bei einer ordentlichen Kün
digung würde der Mietvertrag am 31. Mai
2015 enden. Da der Vermieter V schon eine
Warteliste für die Wohnung hat und er mit
einem neuen Mieter auch eine höhere Miete
erzielen kann, ist V bereit, mit dem M einen
Aufhebungsvertragzuschließen. Mund Vver
einbarendaherineinemsolchen Vertrag,dass
derMietvertrag am 30. April2015 endet. Bis
dahin istMzurMietzahlungverpflichtet. Wei
terhin wird vereinbart, dass M die Wohnung
bereits am 15. Apr11 besenrein an Vübergibt
und VaufalleAnsprüche wegen nichtdurch
geführterSchönheitsreparaturen verzichtet.
Form der Kündigung
Die Kündigung, ordentlich und außeror
dentlich, muss schriftlich erfolgen (~ 568
Abs. 1 BGB). Die Schriftform erfordert
die eigenhändige Unterschrift unter dem
Kündigungsschreiben. Unterschreibt im
Falle einerKündigung durch den Vermieter
nicht dieser selbst, ist eine Darstellung der
Vertretungsverhältnisse notwendig.
Bei der Beendigung von Mietverträgen
durch Kündigung sind verschiedene Fall
konstellationen zu unterscheiden. Die
Kündigung kann durch Mieter oder den
Vermieter erfolgen. Es kann sich um eine
fristgerechte (ordentliche) Kündigung, eine
fristlose (außerordentliche) Kündigung
odereineaußerordentliche Kündigung mit
gesetzlicher Frist handeln. Die Kündigung
ist anders als der Aufhebungsvertrag ein
einseitiges empfangsbedürftiges Rechtsgeschäft. Das heißt, der Kündigende kann
das Mietverhältnis einseitig ohne Einver
ständnis der anderen Partei beenden. Die
Kündigung muss dem Erklärungsempfän
Nr. 6/20 15
1. Ordentiiche fristgemäße Kündigung
(~ 573 c BGB)
Wird die Mietdauer nicht ausdrücklich und
in gesetzlich zulässiger Weise vereinbart,
gilt der Mietvertrag grundsätzlich als auf
unbestimmte Zeit abgeschlossen. Die
Vertragspartner können solche Mietver
träge unter Einhaltung der gesetzlichen
Kündigungsfristen durch eine ordentliche
Kündigung auflösen.
Kündigungsgrund
Der Mieter eines unbefristeten Mietver
trages kann das Mietverhältnis innerhalb
der gesetzlichen Kündigungsfristen ohne
Angaben von Gründen kündigen.
Der Vermieter kann ein Wohnraummiet
verhältnisses wirksam ordentlich nur kün
digen, wenn er ein berechtigtes Interesse
geltend machen kann. Die Gründe dafür
sind im Kündigungsschreiben anzugeben.
Andere Gründe können nur berücksichtigt
DAS GRUNDEIGENTUM Beilage Ausbildung und Karriere
werden, soweitsie nachträglich entstanden
sind.
Ein solches berechtigtes Interesse liegt
gern. § 573 Abs. 2 BGB nur dann vor, wenn
1. derMieterseinevertraglichen Pflichten
schuldhaft und nicht unerheblich ver
letzt,
2. derVerrnieter die Räume für sich, seine
Familienangehörigen oderAngehörige
seines Haushalts benötigt,
3. derVermieteran einer angemessenen
wirtschaftlichen Verwertung gehindert
ist und dadurch erhebliche Nachteile
erleidet.
Vertragsverlerzung
Zu 1.: Eine nicht unerhebliche Vertragsver
letzung durch den Mieter kann z. B. eine
mehrfach unpünktliche Mietzahlung sein,
Unterlassung der wirksam vereinbarten
Schönheitsreparaturen oder die Nichtein
haltung der Ruhezeiten.
EinevorherigeAbmahnung siehtdasGesetz
nichtvor und ist daherauch nichtzwingend
erforderlich“. Allerdings ist es in der Praxis
sinnvoll, bei einer Vertragsverletzung eine
(erfolglose) Abmahnung der Kündigung
voranzusetzen. Die Abmahnung sollte die
Impressum
DieBeilageAusbildung undKarriere ist Bestandteil
der Zeitschrift DAS GRUNDEIGENTUM.
Verlag:GRuNDElGENTuM~vERj~~ GMBH, Potsda
merStraße 143,10783 Berlin-Schöneberg, Postfach
3021 01, 10752 Berlin, Telefon (030)414769-0,
Telefax (030)411 3025.
GeschäftsführenderGesellschafter: DieterBlümmel
Geschäftsführerin: Gabriele Stöckel
Die Autoren dieser Seiten sind Lehrkräfte an der
Berufsschule der BBA für Immoblljenkaufleute.
An der anerkannten Ersatzschule findet seit 2010
der schulische Teil der dualen Ausbildung von Im
mobilienkaufleuten statt. Nähere Informationen
finden Sie im Internet unter: www.bba-campus.de
Christine Reinhold, Schulleiterin, 1. und 2.juristi
sches Staatsexamen, Lehrkraft5ek. II, u.a. Unterricht
in den mietrechtlichen Lernfelderi,
Andre Gellert, Diplomvolkswirt, u. a. Lehrkraft in
den mietrechtlichen Lernfeldern, WEG und Dozent
bei der BBA
81
Ausbildung und Karriere
Androhung möglicher Konsequenzen wie
der Kündigung enthalten. Die Nichtbeach
tung der in der Abmahnung enthaltenen
Aufforderung zum vertragsgerechten Ver
halten erhöhtden Vorwurf der Erheblichkeit
und der Schuldhaftigkeit.
Bei einer erheblichen Anzahl von Fällen
aus der Rechtsprechung handelt es sich
um Fälle von unpünktlichen oder unvoll
ständigen Mietzahlungen.
• Stellt der Mieter nach Abmahnung sein
unpünktliches Zahlungsverhalten nicht
ein, sondern steigert sein vertragswidriges
Verhalten dadurch, dass erweitere Mieten
nichtzahlt, liegtein die Kündigung rechtfer
tigenderwichtigerGrund nach § 543 Abs. 1
Satz 1 BGBvor. Dieses Verhalten rechtfertigt
ebenfalls die ordentliche Kündigung.21
Häufig liegen Vertragsverletzungen imVer
halten des Mieters in seinerWohnung oder
im Umgang mit der Mietsache.
• Die Einleitung von erheblichen Mengen
Katzenstreu in dieToilette mitder Folge
einer Rohrverstopfung ist ein Vertragsverstoß des Mieters, der zumindest
die fristgemäße Kündigung des Miet
verhältnisses gern. § 564 b Abs. 2 Nr. 1
BGB rechtfertigt.31
DerVermieterkann einWohnraummiet
verhältnis dann kündigen, wenn zwar
nicht die Mieterin, aber ihr Ehemann
ständig den Hausfrieden stört, ohne
dass die Mieterin dagegen etwas unter
nommen hätte.41
Die Beschädigung einerWohnungsein
gangstür durch Einbau einer Katzenklappe stellt eine erhebliche Vertragsverletzung dar, die zur ordentlichen
Kündigung berechtigt. Der Mieter
hatte die Aufforderungen zum Rückbau
fruchtlos verstreichen lassen.51
Eigenbedarf
Zu 2.: Eigenbedarf bedeutet, dass der Ver
mieterdie RäumealsWohnungfürsich, sei
ne Familienangehörigen oder Angehörige
seines Haushaltes benötigt. Damit Eigenbe
darfgeltend gernachtwerden kann, müssen
die vermieteten Räume zu Wohnzwecken
benötigt werden. Die Nutzung allein zu
gewerblichen Zwecken stellt keinen Eigen
bedarfdar. Besteht eine Personenmehrheit
auf Seiten des Vermieters, reicht es, wenn
bei einerderPersonen Eigenbedarfvorliegt.
Bei einer Kapitalgesellschaft, wie beispiels
weise einer GmbH oder AG, aber auch bei
einer Kommanditgesellschaft kommt eine
Eigenbedarfskündigung nicht in Betracht.
Zum begünstigten Personenkreis der Fa
milienangehörigen zählen:
• Kinder • Enkel • Ehegatten • Ge
schwister, Kinder der Geschwister R Eltern,
Abmahnung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung
Valentin Meier
Anschrift Vermieter
Frau/Herrn
Max Mustermann
Musterstraße 1
12345 Berlin
Datum
Sehr geehrter Herr Mustermann,
wie ich feststellen musste, haben Sie in Ihrer Wohnung seit dem 1. Februar 2015 zwei
weitere Personen aufgenommen, ohne meine Einwilligung dazu zu haben. Diese
Personen sind nicht Vertragspartei des Mietvertrages und mir nicht bekannt. Die
Personen leben laut Aussage anderer Mieter in Ihrer Wohnung. Ebenso sind an der
Wohnungstür und am Briefkasten zwei weitere Namensschilder zu finden.
1. Name: Schneider
2. Name: Müller
Ich fordere Sie hiermit auf, die unerlaubte Gebrauchsüberlassung an diese Personen
binnen l4Tagen zu beenden. Sollte ein berechtigtes Interesse gern. § 553 BGB vor
Iiegen,Teile der Wohnung Dritten zum Gebrauch zu überlassen, sind Sie verpflichtet,
von mir die Erlaubnis hierfür einzuholen.
Falls Sie dennoch die unerlaubte Gebrauchsüberlassung fortsetzen, sähe ich mich
gezwungen, das mit Ihnen bestehende Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß
zu kündigen.
Mit freundlichen Grüßen
(Unterschrift)
Vermieter Valentin Meier
Großeltern Schwiegereltern •Stiefkinder
• Pflegekinder ~ Pflegeeltern.
Daneben können bei Vorliegen besonderer
Umstände, etwa bei enger Verbindung der
Person rnitdem Vermieterund einerdaraus
folgenden moralische Verantwortlichkeit
desVermieters,auch entferntereVerwandte
zum begünstigen Personenkreis gehören.
Zu dem begünstigen Personenkreis der
Haushaltsangehörigen gehören:
• Lebenspartner/Lebensgefährte, deren
Kinder, Pflegekinder sowieHilfspersonen.
Ein berechtigtes Interesse liegt dann vor,
wennvernünftigenachvollziehbareGründe
für die Inanspruchnahme der Wohnräume
durch die begünstigte Person vorliegen.
~.g~spieIe:
Gründung eines eigenen Hausstandes durch
volljährige Kinder,
Verlegung des Vermieter-Wohnortes,
Notwendigkeit weiterer Räumlichkeiten
durch dieÄnderungder familiären Situation,
insbesondere die Geburt weiterer Kinder und
ein damit einhe~rgehender Platzbedarf,
Wohnraum für Pfleg~personal bei Pflegebedürftigkeit des Vermieters oder eines An
gehörigen des Vermieters,
Trennung von Ehegatten und dadurch be
dingter Wohnraumbedarfi
Der Eigenbedarfmussdurch den Vermieter
nachvollziehbar dargelegt werden. Bei nur
vorgetäuschter Eigenbedarfskündigung
macht sich der Vermieter gegenüber dem
Mieterschadensersatzpflichtig.Wird im sel
ben Hausanwesen nach Zugang der Eigen
bedarfskündigung eine andere Wohnung
frei und liegen keine Umständevor,dieeine
Neubegründung des Mietverhältnisses mit
dem gekündigten Mieter als unzumutbar
erscheinen lassen, ist der Vermieter ver
pflichtet, dem Mieter die Alternativwoh
nung zur Anmietung anzubieten.61
Verwertungskündigung
Zu 3.: Sollte durch das Fortbestehen
des Mietvertrages eine angemessene
wirtschaftliche Verwertung verhindert
werden und der Vermieter dadurch erheb
liche Nachteile haben, ist eine ordentliche
Kündigung möglich. Ein Beispiel wäre ein
Mietvertrag mit einem einzigen Mieter in
einem sonst leerstehenden, vor Abriss,
Umbau oder Modernisierung stehenden
1) LG Köln, Urteil vom 14.12.1989, 1 S 348/89, WuM
1990,154
2> LG Berlin, Urteil vom 20.10.2009,655 115/09, GE
2010,205
3) LG Berlin, Urteil vom 25.5.1993, 64 S 17/93, GE
1993, 917
4) AG Brandenburg a. d. Havel, Urteil vom 17.7.2001,
32C 169/00,GE2001, 1134
5) LG Berlin, Urteil vom 24.9.2004, 63 5 199/04, GE
2004,1394
Beilage Ausbildung und Karriere DAS GRUNDEIGENTUM
Nr. 6/2015
Ausbildung und Karriere
~:
f~.
‘~1
206/04-GE2005,726) giltauch derSamstag
grundsätzlich als Werktag, auch bei der
Festlegung des 3.Werktages als letztmög
lichem Kündigungstermin. Ob dies auch
gilt, wenn genau der Samstag der dritte
Werktag im Monat ist — und somit der für
den fristgemäßen Zugang der Kündigung
entscheidende Tag —‚ hatte der BGH aber
nicht zu entscheiden. Hierzu gibt es unter
schiedlicheAuffassungen. MancheGerichte
waren der Auffassung, dass in diesem Fall
erst der folgende Werktag als dritter Werktag anzusehen ist. Andere Auffassungen
nehmen auch den Samstag als Werktag an
mitder Folge, dasserals 3.Werktag auch für
den Zugang der Kündigung zählt.
Für die Rechtzeitigkeit einer Kündigung
kommt es nicht auf die Absendung, son
dern auf den Zugang des Kündigungs
schreibens an.
Für den Vermieter verlängert sich diese
Kündigungsfrist nach fünf und achtiahren
Mietdauerumjeweilsdrei Monateaufsechs
bzw. neun Monate.
Die Vereinbarung einer kürzeren Kündi
gungsfrist zugunsten des Vermieters ist
nur zulässig, wenn der Wohnraum nur zur
vorübergehenden Nutzung überlassen
wurde. Im Übrigen ist sie unwirksam.
Zugunsten des Mieters kann hingegen eine
kürzere Kündigungsfristvereinbartwerden.
Nicht anwendbar ist § 573 c BGB auf alte
„DDR-Mietverträge“, in denen oft kürzere
Kündigungsfristen (l4Tage oder vier Wo
chen)vereinbartwaren. Diese Kündigungs
fristen bleiben gültig.
Kündigung durch den Vermieter
ohne berechtigtes Interesse
Eine Reihevon Ausnahmen ermöglichteine
ordentliche Kündigung durch den Vermie
ter ermöglichen auch ohne berechtigtes
Interesses im Sinnevon § 573 BGB (vgl.Aus
nahmen u.a. in § 549 Abs.2 und Abs. 3 BGB).
Danach sind eine Reihe von Mieterschutzvorschriften aus dem Wohnraummietrecht
auf diese speziellen Mietverhältnisse nicht
anwendbar. Insbesondere auch § 573 BGB,
derein berechtigtes Interessefürdie Kündi
gung durch den Vermieterfordert.Auch die
§~ 573 a if. BGB enthalten Ausnahmen zu
den sonststrengen und nichtabdingbaren
Mieterschutzvorschriften.
Hierkann der Vermieterden Hobbyraum gern.
~ 573 b BGB isoliert kündigen, da er Wohn
raumzumZweckederVermietungschafft. Die
Kündigung muss in diesen Fällen dem Mieter
bis zum 3. Werktag des Monats zugehen und
wird dann zum Ablauf des übernächsten
Monats wirksam.
2. Vermieter A möchte Ferienwohnun gen
vermieten. Wie ist hier die Kündigungsfrist?
Hier handelt es sich um Wohnraum, der nur
zum vorübergehenden Gebrauch vermietet
wurde gem. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Daher
benötigtderVermieterfürdieKündigungkein
berechtigtes Interesse, auch die Regelungen
zum Zeitmietvertrag sind nicht anwendbar.
Das bedeutet, dass der Vermieter den Miet
vertrag ohne Grund befristen kann.
3. Vermieter A vermietet zur alleinigen Nut
zung an UntermieterB ein möbliertesZimmer
in dervonA bewohnten Wohnung. Das istein
BeispielfürdieRegelung des ~ 549Abs. 2Nr. 2
BGB. HierdarfA den Mietvertrag ohne Grund
befristen. Er kann einen unbefristeten Miet
vertrag mitdem Untermieterabschließen und
diesen Vertrag ohne berechtigtes Interesse
kündigen. Die Kündigungsfrist ist ebenfalls
verkürzt. Gem. § 573 c Abs. 3 BGB kann der
VermieterdasMietverhältnismiteineram 15.
des Monats zugegangenen Kündigung zum
Ende desselben Monats beenden.
4. A vermietet an Untermieter B ein Zimmer
in seiner Wohnung. Die Einrichtung stellt 8
selbst. WieistdiegesetzlicheKündigungsfrist?
Hier stellt der Vermieter, anders als unter 3.,
nicht das Mobiliar. Auch kann der unterver
mietete Wohnraum vom Untermieter und
weiteren Personen seines Haushalts genutzt
werden. Wegen der räumlichen Nähe solIder
Vermieterin solchen Fällen leichter kündigen
können. Daher bedarf es gern. § 573 aAbs. 2
BGB keines berechtigten Interesses für die
ordentliche Kündigung durch den Vermieter.
Der Vermieter muss aber eine Verlängerung
gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate
hinnehmen (~ 573a Abs. 1 Satz 2 BGB).
5. VermieterA hat eine Einliegerwohnung in
seinem Einfamilienhaus. Er hat diese Woh
nung an B vermietet. Nun möchte A dem B
ordentlich kündigen. Ist das möglich? Wie
ist die gesetzliche Kündigungsfrist? Hier gilt
das Gleiche wie unter 4. dargestellt. Ein be
rechtigtes Interesse ist nicht erforderlich, die
gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich
um drei Monate.
Beispiele:
1. Der Vermieter hat dem Mieter mit dem
Wohnungsmietvertrag einen Hobbyraum
im Keller vermietet. Nun plant der Vermieter,
den Hobbyraum urnzubauen und als kleine
Wohnungzu vermieten. Dahermöchteerden
Hobbyraum isoliert kündigen.
Frist der Kündigung
Zulässig ist die Kündigung grundsätz
lich spätestens am dritten Werktag eines
Kalendermonats für den Ablauf des über
nächsten Monats.
Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 27. April 2005 (VIII ZR
Härteklausel/Sozialklausel (~ 574 BGB)
Auch wenn die ordentliche Kündigung be
rechtigt ist, muss ein Mieter nicht in jedem
Fall ausziehen. DerGesetzgeber hat mitder
Wohnhaus. DieVoraussetzungen sind dabei
sehreng auszulegen.An einem FaIl,den der
BGH imJahr2Oll zu entscheiden hatte, soll
das deutlich werden.
BGH, Urteil vom 9. Februar 2011 - VIII ZR
155/10 - GE2O1 1,478
dass die in derZeit von 1934 bis 1939 als
Behelfsheim gebaute R.-Siedlung sowohl
erhebliche städtebauliche Mängel (geringe
bauliche Dichte, fehlende Zuordnung der
gemeinschaftlichen Freiflächenzu den einzel
nen Wohnungen sowie fehlende Gliederung
derSiedlungin überschaubareNachbarschaf
ten) als auch gravierende gebäudetechnische
Mängel (unzulässig niedrige Raumhöhen,
geringe Haustiefe, beengte Erschließung,
mangelnde Belichtung und Ausstattung)
aufweise und die Kosten einer Modernisie
rung mit 1.250 €/m2 fast die mit 1.650 €/m2
kalkulierten Neubaukosten erreichten. Da
auch mit der Modernisierung ein großer Teil
der städtebaulichen Mängel nicht beseitigt
würde, sei im Jahr 1998— auch im Interesse
des Allgemeinwohls — die Entscheidung für
einen Abriss und den Neubau einer auch für
größere Familien attraktiven Siedlung mit
deutlich größerer Gesamtwohnfläche und
besserer Nutzung der vorhandenen Flächen
gefallen; die Stadt H. habe insoweit die er
forderlicheAbriss- undZweckentfremdungs
genehmigung erteilt
Die Anforderungen an das berechtigte
Interesse des Vermieters im Rahmen einer
Verwertungskündigung sind sehr hoch.
EineVerwertungskündigung, um Spekulati
onsgewinnezu erzielen, istausgeschlossen.
Nr. 6/20 15
DAS GRUNDEIGENTUM Beilage Ausbildung und Karriere
Kündigungsausschluss
Die ordentliche Kündigung kann vertrag
lich ausgeschlossen werden. Das istsowohl
individualvertraglich als auch durch AGB
möglich. DerAusschluss kann formularver
traglich miteinermaximalen Ausschlussfrist
von vier Jahren (Achtung: die vier Jahre
rechnen ab Vertragsabschluss, nichtabVer
tragsbeginn!) vereinbart werden. Voraus
setzung ist, dass der Kündigungsausschluss
nur die ordentliche Kündigung betreffen
darf und die Frist sowohl für Mieter als
auchfürdenVermietergiltund gleich lang
ist. Ist ein Kündigungsausschluss wirksam
vereinbart, können die Vertragsparteien
innerhalb dervereinbarten Ausschlussfrist
den Mietvertrag nichtordentlich kündigen.
6) OLG Karlsruhe, RE vom 27.1,1993, 3 REMiet 2/92,
GE 1993, 369
Ausbildung und Karriere
Sozial- oder Härteklausel einen besonderen
Kündigungsschutz geschaffen. Das heißt,
das berechtigte Interesse des Vermieters
und die soziale Härte sind gegeneinander
abzuwägen. Bei Nichteinigung ist ein ge
richtliches Verfahren nicht auszuschließen.
Soziale Härte
Unter sozialer Härte versteht man, dass die
Beendigung des Mietverhältnisses für den
Mieter, seine Familie oder einen anderen
Angehörigen seines Haushaltes eine Härte
bedeuten würde, die auch unterWürdigung
des berechtigten Interesses des Vermieters
nicht gerechtfertigt wäre.
Eine solche Härte könnte sein:
• DerMieterfindetkeineneueWohnung
zu zumutbaren Bedingungen;
• Invalidität, Gebrechlichkeit, Schwan
gerschaft, schwere Erkrankungen;
lange Mietdauer, hohes Alter.
Der Mieter kann somit der Kündigung des
Vermieters widersprechen und die Fortset
zung des Mietverhältnisses—zumindestbis
zumWegfall des Härtegrundes —verlangen.
Form und Frist des Widerspruchs
(~ 574 b BGB)
Erhebt der Mieter gegen die Kündigung
des Vermieters Widerspruch, muss er dies
schriftlich tun. Der Vermieter ist verpflich
tet, der Kündigung eine Rechts(behelfs-)
belehrung beizufügen, d. h., er muss den
Mieterauf das Recht, die Frist und die Form
des Widerspruchs aufmerksam machen
(~ 568 Abs. 2 BGB). Versäumt er dies,kann
der Mieter den Widerspruch noch im ersten
Termin des Räumungsrechtsstreitserklären.
Der Widerspruch muss spätestenszweiMo
nate vor Beendigung des Mietverhältnisses
erfolgen. Bei Fristüberschreitung kann der
Vermieterdie Fortsetzung des Mietverhält
nisses ablehnen.ZiehtderMietertrotz Fristeinhaltung und berechtigtem Interessedes
Vermieters nichtaus, kann derVermieterauf
Räumung und Herausgabe der Mietsache
klagen. Die Räumungspflicht tritt am Tag
nach dem Kündigungstermin ein. Ist dies
ein Samstag, Sonntag oder Feiertag, so ist
erst am darauffolgenden Werktag zu räu
men. Bestehen auch noch Mietrückstände,
sollte derVermieter in einem,,Atemzug“ auf
Zahlung und Räumung klagen.Andernfalls
kommteszu unnötigen Zeitverzögerungen
in der gesamten Angelegenheit.
Stillschweigende Verlängerung
des Mietverhältnisses (~ 545 BGB)
Setzt der Mieter nach Ablauf der Miet
zeit den Gebrauch der Mietsache fort,
verlängert sich das Mietverhältnis auf
unbestimmte Zeit, wenn nicht eine Ver
tragspartei ihren entgegenstehenden
Willen binnen zwei Wochen nach Ablauf
der Mietzeit erklärt. Der Vermieter hat bei
einer Kündigung inder Regel kein Interesse
an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses.
Um eine stillschweigende Fortsetzung des
Mietvertrages in Fällen der fortdauernden
Nutzung durch den Mieter nach dem Ende
der Mietzeit zu verhindern, muss der Ver
mieter seinen entgegenstehenden Willen
ausdrücklich erklären. Das kann auch schon
vorsorglich im Rahmen der Kündigungs
erklärung geschehen. Daher ist es sinnvoll,
schon im Kündigungsschreiben den Wider
spruch gegen die stillschweigende Fort
setzung des Mietverhältnisses zu erklären.
Besonderheiten bei der Begründung
von Wohnungseigentum
Bei der Umwandlung von Miet- in Eigen
tumswohnungen gelten nach § 577 a BGB
Sonderregelungen hinsichtlich derordent
lichen Kündigung durch den Vermieter.
Wird an der Wohnung eines Bestandsmie
ters Wohnungseigentum begründet und
diese Wohnung anschließend an einen
Dritten verkauft — das Mietverhältnis bleibt
bestehen —‚ so gilt für den neuen Eigen
tümer (nur dem Altmieter gegenüber)
eine Kündigungssperrfristvon mindestens
drei Jahren (~ 577 a Abs. 1 BGB). Erst nach
Ablauf dieser Sperrfrist ist die ordentliche
Kündigung des Vermieters wegen Eigen
bedarfs oder mangelnder wirtschaftlicher
Verwertbarkeitzulässig. SolltederAltmieter
allerdings das Mietverhältnis beenden,
gelten gegenüberjedem neuen Mieter,der
in die Eigentumswohnung einzieht, die nor
malen Kündigungsfristen des § 573 c BGB.
Für Gebiete mit Wohnraummangel kann
die jeweilige Landesregierung diese Kün
digungssperrfrist auf bis zu zehn Jahre
verlängern (~ 577 a Abs. 2 BGB). In Berlin
gilt im Augenblick in allen Bezirken eine
solche Sperrfrist von zehn Jahren.
2. Außerordentliche fristlose
Kündigung aus wichtigem Grund
Ausgangssituation fristlose ~fn4Jgung
~egen,Zahlungs.verzug~
Max Meckermix ist Mieter in ~2~m von Ihnen
y~e~waIteten.Bestand. Er1hatsich in den letzten
MonatenwiederholtübernichtigeAr~ä~ssein
der Wohnung und im ~ besch~e~. Nun
bekommen Sie ein Schreiben des Mieters, i~
~
aufdemSpielpIatzvor~dem l~iausjede,~j~ach
mitfag~henKrachmache~j~L~ryj
~phj~y~erihm eineFamiliemite,ne,~jjßa~‘y
das in der (~Lacht häufig &chreit. Er könnfe
deshalbkeineNachtme~schIafenwas unzu~
mutbarseL DaherwerdeerdieMietemindeM~
5i~tt~lfterrnMeckeriijixunderläuterF
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n seineZahlungs~n~gange»‘iefolgtaus
M~3h~t
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Miet-lsPlt~
Z~hli7ffg%~
~ngätig~/
~
300 €~
‘
50O~€‘~
“325
IhrAusbilder~bittetSi~ ihm folgende Fragen
zu erläutern!
1. Wie sieht die Rechtsjosition au~, die Sie
Herrn Meckermix in einem Anschreiben ir~n
Januar ü~ Bezug auf seine Mang~fr~ gen e~
läutert1haben.~
2. Ist es q,) rechtlich notwendi~ und b) in
der Praxis empfehlensyy~,f, den Mieterzu
mahnen.~
3. WelcheMögllchkeitenhabenSiea~geskhts
der offenen Forderungen? Welche Schnitt~
sollten Sie unternehmen?
4. Verfassen Sie eine fristlose Kündigyjjgkfü~
d~en gg~jgjjnten FalL
5. ~as ändert sich ~ der Beantwortung de~
Fragen,wennMaxMeckermixzu~ffgn~den
immer wiederauftretenden Heiz(ingiausfdll
und die unzureichende Warm wasserberei
tu7~g be~hängel~t?
Allgemeine Erläuterungen zur
außerordentlich fristlosen Kündigung
Rechtsgrundlage für die außerordentlich
fristlose Kündigung ist § 543 BGB. Dieser
gilt sowohl für Wohnraum- als auch für
Gewerbemietverträge. Für Wohnraummietverträge gelten die ergänzenden
Regelungen des § 569 BGB.
Jede Vertragspartei kann das Mietverhält
nis aus wichtigem Grund außerordentlich
fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt
vor,wenn dem Kündigenden unter Berück
sichtigung aller Umstände des Einzelfalls,
insbesondere eines Verschuldens der Ver
tragsparteien, und unter Abwägung der
beiderseitigen Interessen die Fortsetzung
des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der
Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen
Beendigung des Mietverhältnisses nicht
zugemutetwerden kann (~ 543 Abs. 1 BGB).
Der „wichtige Grund“ muss bei Wohn
raummietverträgen im Schreiben genannt
werden (~ 569 Abs. 4 BGB). Eine außeror
dentlich fristlose Kündigung ohne Angabe
eines Grundes ist unwirksam. Dies gilt für
beide Vertragsparteien. Ausreichend ist,
Beilage Ausbildung und Karriere DAS GRUNDEIGENTUM
Nr. 6/2015
Ausbildung und Karriere
wenn die Tatsachen, aus denen sich der
Kündigungsgrund ergibt, so ausführlich
angegeben werden, dass die andere Partei
sie identifizieren kann. Bei der Kündigung
Zahlungsverzugs muss sich aus der Kün
digung ergeben, mit welchen Beträgen
der Mieter fürwelche Monate in Verzug ist.
Bei Kündigung wegen Vertragsverletzung
muss i.d.R. eine Abmahnung vorausge
gangen oder eine zur Abhilfe bestimmte
angemessene Frist erfolglos verstrichen
sein. Diese kann nur entfallen, wenn sie
offensichtlich keinen Erfolg verspricht, bei
Mietzahlungsverzug oder aus sonstigen
besonderen Gründen (~ 543 Abs. 3 BGB).
Eine berechtigte außerordentlich fristlose
Kündigung beendetdas Mietverhältnis so
fort mit Zugang beim Empfänger. Kündigt
der Vermieterfristlos, so soll er dem Mieter
eine Zieh frist von ca. zwei Wochen setzen.
Reicht derVermietervorAblaufdjeserZieh
frist Räumungsklage ein, so bestehtfür ihn
ein erhebliches Risiko, mit Gerichts- und
Anwaltskosten belastet zu werden. Dies
soll der folgende Fall belegen:
Der Vermieter hatte wegen Mietrückstands
aufZahlung des rückständigen Betrags ge
klagt und mit der Zahlungsklage zugleich
die fristlose Kündigung des Mietverhält
nisses ausgesprochen.
Nachdem der Mieter innerhalb eines
Monats ausgezogen und der Rechtsstreit
bezogen auf die Räumungsklage — erle-.
digt war, stritten sich die Parteien um die
(anteiligen) Kosten der Räumungsklage.
Das Landgericht Berlin entschied, der
Mieter habe keinen Anlass für die Klage
auf Räumung und Herausgabe der Woh
nung gegeben, weshalb die (anteiligen)
Kosten der Räumungsklagedem Vermieter
aufzuerlegen seien. Der Mieter habe die
Wohnung innerhalb der,,Ziehfrist“ zurück
gegeben. Diese Fristsei dem Mieterzuzubil
ligen und beruhe darauf,dassauch ein aus
zugswilliger Mieter Vorkehrungen treffen
müsse, um kurzfristig eine neue Unterkunft
zu organisieren. DasGleichegeltefüreinen
Mieter, der den Räumungs- und Heraus
gabeanspruch dadurch abwenden wolle,
dass er seine Mietrückstände vollständig
tilge. Auch dieser Mieter müsse sich unter
Umständen die finanziellen Mittel hierzu
möglicherweise erst beschaffen.
Erst nach dem Ablauf der so genannten
„Ziehfrist‘~ die im vorliegenden Fall ca.
einen Monat betrug, könne der Vermieter
mit einiger Gewissheit abschätzen, ob es
erforderlich sein werde, den bestehenden
Räumungs- und Herausgabeanspruch ge
richtlich durchzusetzen. Dieselbe Wirkung
hat es,wenn derMietereinefristlose Kündi
gung wegen Zahlungsverzugs durch voll-
Nr. 6/20 15
ständige Zahlung vor Ablauf der Ziehfrist
geheilt hat. Auch hier müsste derVermieter
bereits entstandene Gerichts- und Anwaltskosten tragen. Die Sozialklausel nach § 574
BGBgreiftim Fall einerfristlosen Kündigung
nicht. Das bedeutet, dass sich der Mieter bei
einerfristlosen Kündigung nichtaufsoziale
Härtegründe berufen kann,selbstwenn sie
objektiv gegeben sind.
Die Kündigungstatbestände
des § 543 BGB im Einzelnen
Zahlungsverzug des Mieters
(~ 543 Abs. 2 Nr.3 BGB)
Die fristlose Kündigung wegen Zahlungs
verzugs ist in der Praxis die häufigste und
daherbedeutendste Form deraußerordent
lichen Kündigung. Daher soll zunächst auf
diese Kündigung eingegangen werden.
Im Mai kann derVermieterfristlos kündigen,
da der Zahlungsverzug in den Monaten
April und Mai mit 600€ eine Monatsmiete
übersteigt. Eine Kündigung wegen der
gesamten Mietrückstände wäre hier nicht
möglich, da keine zwei Monatsmieten
erreicht werden. Die andere Kündigungs
möglichkeit stellt auf die Mietrückstände
in “~it ab.
Zahlungsverzug
insgesamt
100€
300€
550€
750€
850€
1.000€
Die Höhe der Mietrückstände
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB regelt die Höhe der
Mietrückstände, die den Vermieterzurfrist
losen Kündigung berechtigen.
Folgende Varianten bestehen:
1. Verzug mitdergesamten Mietefürzwei
aufeinanderfolgende Monate;
2. Verzug miteinem,,nicht unerheblichen
Teil“ der Miete für zwei aufeinander
folgende Zahlungstermine, wobei bei
der Wohnraurnrniete der Rückstand
nur dann als „nicht unerheblich“ gilt,
wenn er die Miete für einen Monat
überschreitet (5 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB);
3. Verzug miteinem Betrag, derinsgesamt
die Miete für zwei Monate erreicht; un
erheblich ist, in welchem Zeitraum der
Rückstand aufgelaufen ist.
§ 543 Abs. 2 Nr.3 BGB wird streng formalis
tisch ausgelegt. Die Kündigung ist immer
dann zulässig,wenn die Kündigungsvoraus
setzungen vorliegen; der Vermieter kann
insbesondere nicht auf die Zahlungsklage
verwiesen werden (BVerfG, Entscheidung
vorn 15.März1989,1 BvR1428/88,GE1989,
561). Umgekehrt ist eine Kündigung gem.
§ 543 Abs. 2 Nr.3 BGB bei geringeren Rück
ständen oder bei kürzerer Verzugsdauer
nicht möglich. Folgende Beispiele sollen die
Unterschiede dieser Kündigungsrnöglich
keiten verdeutlichen:
Monat
SollMiete
Januar
500€
Februar
500€
März
500€
April
500€
Mai
500€
Hier kann der Vermieter im Juni fristlos
kündigen, da der Rückstand einen Betrag
von insgesamtzwei Monatsmieten (1.000€)
erreicht hat. Eine Kündigung wegen des
Mietrückstandes aus zwei aufeinander
folgenden Monaten ist hier nicht möglich,
da er zu keinem Zeitpunkt eine Monats
miete übersteigt.
Der Mietbegriff
Miete i.S.v. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB sind
sämtliche regelmäßig wiederkehrenden
Zahlungsverpflichtungen wie
S die Nettokaltmiete,
die Betriebskostenvorauszahlungen
bzw. Pauschalen
der Untermietzuschlag
• der Möblierungszuschlag
• ZuschlägefürdieErlaubniszurgewerb
lichen Nutzung.
Die Nachzahlungsbeträge aus einer Be
triebskostenabrechnung, Schadensersatzforderungen, Forderungen wegen Kleinre
paraturen, Mahngebühren, Verzugszinsen
oderähnlicheZahlungen gehören dagegen
nicht dazu. Seit der Mietrechtsnovelle wird
allerdings eine vom Mieter vertraglich
geschuldete Kaution wie originärer Miet
rückstand behandelt.
Dabei muss aber gleichzeitig beachtet
werden, dass der Mieter
gern. § 551 BGB berech
gezahlte Zahlungsverzug in zwei auf- tigt ist, die Kaution in drei
Miete
einanderfolgenden Monaten
gleichen Monatsraten zu
300€
zahlen, Im Falle des Ver
zuges bei derZahlung der
400€
300€ (Januar und Februar)
Kaution istfürdie Höhe der
450€
150€ (Februar und März)
erforderlichen Mietrück
stände die Nettokaltmiete
200€
350€ (März und April)
entscheidend.
200€
600€ (April und Mai)
Resultiert der Rückstand
DAS GRUNDEIGENTUM 1 Beilage Ausbildung und Karriere
Ausbildung und Karriere
.-1~—
aus der Verurteilung des Mieters zur Zu
stimmung zur Mieterhöhung oder zur
Zahlung einer Mieterhöhung nach §~ 558
bis 560 BGB, so ist § 569 Abs. 3 Nr.3 BGB zu
beachten. Danach kann derVermieternicht
vor Ablauf von zwei Monaten nach rechts
kräftigerVerurteilung kündigen,wenn nicht
die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1
Nr.3 BGB schon wegen der bisher geschul
deten Mieteerfüllt sind. Allerdings ist § 569
Abs. 3 Nr.3 BGB nichtanwendbar,wenn der
Mieter mit der gesamten Miete (und nicht
nurmitden Erhöhungsbeträgen) in Verzug
geraten ist (LG Berlin, Urteil vom 9. August
1996, 64S 256/96, ZMR 1997, 143).
Vertretenmüssen und
Verschulden des Mieters
Bei deraußerordentlichen fristlosen Kündi
gung nach § 543 BGB und derfristgerechten
Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB
sind das Vertretenmüssen als Voraus
setzung des Verzugs (~ 286 Abs. 4 BGB)
und das Verschulden zu unterscheiden;
die Begriffe bedeuten nicht dasselbe. Die
fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr.3
BGB wegen nicht gezahlter Miete setzt nur
Verzug (und damit nur Vertretenmüssen)
voraus, auf ein Verschulden des Mieters
kommt es nicht an. Nach § 276 Abs. 1 BGB
trägtein Schuldnerdas,,Beschaffungsrisiko“
für Geld nach dem Motto,,GeId muss man
haben“~ Man kommt also auch in Verzug,
wenn man unverschuldet mittellos ist.
Der Bundesgerichtshof hat deshalb (Urteil
vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14 - GE
2015,313) die fristlose Kündigung des Ver
mieters wegen nichtgezahlter Mieten vom
JobCenter für wirksam gehalten, obwohl
das JobCenter nach der Rechtsprechung
des Bundesgerichtshofs nicht Erfüllungs
gehilfe des Mieters ist, denn schließlich ist
der Mieter nicht weisungsbefugt.
Nach § 278 BGB hat der Mieter ein Ver
schulden seines Erfüllungsgehilfen zu ver
treten. Wenn also die Bank des Mieters bei
der Überweisung einen Fehler macht und
deshalb ein zur Kündigung berechtigender
Mietrückstand entsteht, kann derVermieter
wegen Verzugs kündigen. Hat allerdings
derVermietereinefalsche Bankverbindung
angegeben, oder macht der Vermieter von
einer erteilten Einzugsermächtigung trotz
ausreichender Deckung keinen Gebrauch,
oder ist dem Mieter ein Eigentümerwech
sel nicht in unmissverständlicher Weise
angezeigt worden, so hat der Mieter den
Rückstand nicht zu vertreten.
Ein Verschulden des Mieters ist dagegen
Voraussetzung für eine fristgerechte Kün
digung nach § 573 Abs. 2 Nr.1 BGB und für
eine außerordentlichefristlose Kündigung
nach § 543 Abs. 1 BGB, etwa wenn der Mieter
trotzAbmahnungfortwährend unpünktlich
zahlt. Hier haftet der Mieter für eigenes
Verschulden oder das Verschulden seiner
Erfüllungsgehilfen. Wenn das JobCenter
die Miete verspätet gezahlt hat, fehlt es am
Verschulden des Mieters.
Der Fall:
Für die auf staatliche Hilfe angewiesenen
Mieter eines Reihenhauses erfolgten die
Mietzahlungen direkt durch das iobCenter.
Die BehördeüberwiesdieMietejeweils einige
~qge nach dem vertraglich festgelegten Ter
min auf das Konto des Vermieters. Hinweise
derMieteraufdiesbezüglicheAbmahnung~
durch den Vermieter änderten nichts daran.
Darauffiin kündigte derVermieterdas Miet
verhältnis fristlos, begehrte die Räumung
des Reihenhauses und die Erstattung vorge
richtlicherAuslagen.Sowohl daszuständige
Amts-alsauch das Berufungsgerichtwiesen
seine Klage als unbegründet ab.
Mit Urteil vom 21. Oktober 2009 (VIII ZR
64/09 - GE 2009, 1613) bestätigte der BGH
die Entscheidung des Berufungsgerichtes.
„Die Mieter müssen sich ein etwaiges Ver
schulden des JobCenters nicht zurechnen
lassen. Denn das JobCenter handelt bei
der Übernahme der Mietzahlungen nicht
als Erfüllungsgehilfe des Mieters, sondern
nimmt ihm obliegende hoheitliche Aufga
ben derDaseinsvorsorgewahr. Dabei macht
es keinen Unterschied, ob das JobCenter
anschließend die Kosten der Unterkunft
an den Hilfebedürftigen selbst zahlt oder
direkt an den Vermieter berweist.“
Krankheit, Unfälle oder Arbeitslosigkeit
können ebenso ein Verschulden ausschlie
ßen mit der Folge, dass eine fristgerechte
Kündigung wegen schuldhafter Pflichtver
letzung nicht möglich ist,fürdie ansonsten
schon ein Rückstand von etwas mehr als
einerMonatsmieteausreichen würde (BGH,
Urteilvom 10. Oktober 201 2-VIIIZR 107/12
-GE2012, 1629).
Leistungsverweigerungsrechte
des Mieters
Der Mieter kommt nicht in Verzug mit der
Mietzahlung, wenn er in Höhe der offenen
Forderung berechtigt ist, die Miete nach
§ 536 BGB zu mindern. Auch entfällt der
Verzug, wenn ihm ein Leistungsverwei
gerungsrecht nach 5320 BGB zusteht. Die
Kündigung kann aber nach einem Urteil
des BGH wiederum berechtigt sein, wenn
sich der Mieter bei der Ausübung des
Minderungsrechts überdieMangelursache
geirrt hat. Auch fehlerhafte Beratungen
durch AnwälteoderMietervereine überdie
zulässige Minderungsquote hat der Mieter
zu vertreten.
Hat ein Mieter die Miete zurückbehalten
oder gemindert, ohne vorher dem Ver
mieter den Mangel anzuzeigen, kann
der Vermieter wegen Zahlungsverzugs
kündigen. Die dann nachgeholte Mängelanzeige beseitigt nicht die Wirksamkeit der
Kündigung (BGH, Urteil vom 3. November
2010,VIII ZR 330/09 - GE 2011,122).
Keine Abmahnbedürftigkeit
beim Zahlungsverzug
Einer wirksamen Kündigung wegen Zah
lungsverzugs gern. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB
muss keine Abmahnung des Vermieters
vorausgegangen sein. Daraus ergeben sich
aber indirekt zwei in der Praxis durchaus
relevante Fragen.
1. Kann der Vermieter auch dann noch
kündigen,wennerden Zahlungsverzug
übereinen längeren Zeitraum geduldet
hat?
2. Ist der Vermieter noch zur Kündigung
berechtigt, wenn der Mieter vor der
Kündigung eine Zahlung vorgenom
men hat, die zwar seine Verbindlich
keiten nicht vollständig getilgt, aber
diese unter die in § 543 Abs. 2 Nr.3 BGB
geforderte Höhe gesenkt hat?
Bei der ersten Frage wird häufig mit § 314
Abs. 3 BGB argumentiert. Danach kann nur
innerhalb einer angemessenen Frist nach
Kenntnisnahme vom Kündigungsgrund
gekündigt werden. Dem steht aber eine
wichtige Entscheidung des BGB aus dem
Jahr 2009 entgegen: Weder muss der Ver
mieter einen sich aufbauenden Mietrück
stand sofort zum Anlass einer fristlosen
Kündigung nehmen, noch ist eine ohne
Abmahnung erfolgte fristlose Kündigung
treuwidrig. Die Kündigung istnichtdeshalb
gemäß § 314 Abs. 3 BGB unwirksam, weil
sie nicht innerhalb einer angemessenen
Frist ab Kenntniserlangung der Klägerin
von dem Kündigungsgrund erfolgt wäre
(BGH, Urteil vom 11. März 2009, VIII ZR
115/08-GE2009,511).
Das heißt, nur wenn der Mieter darauf
vertrauen durfte, dass wegen der entstan
denen Mietrückstände keine Kündigung er
folgt, wäre eine sofortige Kündigung ohne
vorhergehende Abmahnung treuwidrig.
Zum Kündigungsrecht des gewerblichen
Vermieters nach § 543 Abs. 1 BGB bei Nicht
zahlung der Kaution hat der XII. Senat (MK
07, 135, Abruf-Nr. 071590) eine Frist von
ca. vier Monaten bis zum Ausspruch der
Kündigung noch alsangemessen i.S.v.531 4
Abs.3 BGB bezeichnet. In gleicher Weise hat
das KG (ZMR 2008, 790)fürdas Kündigungs
recht des Mieters nach § 543 Abs. 2 Satz 1
Beilage Ausbildung und Karriere DAS GRUNDEIGENTUM
Nr. 6/2015
Ausbildung und Karriere
Nr.3 BGB entschieden, während nach OLG
Düsseldorf (MK 08, 50, Abruf-Nr. 080433)
eine ca. elf Monate nach dem erstmaligen
Auftreten des Mangels ausgesprochene
Kündigung nicht mehr in angemessener
Frist erklärt ist.
Der VIII. Senat lässt offen, ob § 314 Abs. 3
BGB auf eine Kündigung wegen Zah
lungsverzugs anzuwenden ist, behandelt
jedoch eine Frist von ca. fünf Monaten
zwischen dem erstmaligen Vorliegen der
Kündigungsvoraussetzungen des § 543
Abs. 2 Satz 1 Nr.3 BGB und der Kündigung
jedenfalls als angemessen, wenn der Miet
rückstand weiter angestiegen ist.
Die zweite Frage behandelt ein anderes
Problem. Hier geht es nicht um zu langes
Abwarten des Vermieters, sondern darum,
ob eine zwischenzeitliche Teilzahlung des
Mieters ausreicht, um dem Vermieter das
Kündigungsrecht gem. § 543 Abs. 2 Satz 1
Nr. 3 BGB zu nehmen. Dazu enthält § 543
BGB selbst eine Regelung:
„Die fristlose Kündigung wegen Zahlungs
verzugs des Mieters ist gern. § 543 Abs. 2
Satz 2 ausgeschlossen, wenn der Mieter den
Vermieter vor Abgabe der Kündigung voll
ständig befriedigt.“
Hierbei liegtdie Betonung aufvollständiger
Befriedigung.
Die Kündigungsberechtigung bleibt also
auch dann erhalten, wenn der Vermieter
nicht sofort kündigt und sich der Rück
stand in der Folgezeit reduziert. Entgegen
einerverbreiteten Meinung istesalso nicht
erforderlich, dass die Kündigungsvoraus
setzungen zum ZeitpunktdesZugangsder
Kündigung noch gegeben sind.
Teilzahlungen des Mieters
Ein weiteres Problem bei der Kündigung
wegen Zahlungsverzugs des Mieters gern.
§ 543 Abs. 2 Nr.3 BGB ist die Verrechnung
von Teilzahlungen des Mieters. Dies soll
folgendes Bespiel verdeutlichen:
Soll- Miete
geleistete
Zahlungen
500€
250€
500€
250€
500€
250€
Verrechnet man die Zahlung im März
auf die Miete März, so ist der Vermieter
nicht zur fristlosen Kündigung berechtigt.
Verrechnet man sie allerdings auf die
noch offene Januarmiete, so könnte der
Vermieter fristlos kündigen, da der Rück
stand aus Februar und März mit 750€ eine
Monatsmiete übersteigt. Dieses Problem
Nr. 6/2015
regelt § 366 BGB. Gem. § 366 Abs. 1 BGB
istderVermieteran dieZweckbestimmung
des Mieters gebunden. Hat der Mieter z.B.
im Verwendungszweck der Überweisung
angegeben „Miete März‘~ so kann der Ver
mieter diese Zahlung nicht auf die Januarmiete verrechnen.
Sehr kompliziert wird es, wenn der Mieter
keineZweckbestimmung vorgibt.Auch hier
kann derVermieter die Zahlung nicht nach
Belieben verrechnen. Er muss die in § 366
Abs. 2 BGB geregelte Reihenfolge prüfen,
deren Erläuterung allerdings den Rahmen
dieser Abhandlung sprengen würde. In
der Regel wird der Vermieter auch ohne
Zweckbestimmung des Mieters diefürden
MietergünstigsteVerrechnung vornehmen
müssen. Das heißt, im Beispiel oben wird er
die Zahlung im März auch ohne Zweckbe
stimmung auf die Märzmiete verrechnen
müssen.
Die Begründung im
Kündigungsschreiben
In einem vom BGH am 22. Dezember 2003
entschiedenen Fall (VIII ZB 94/03 - GE 2004,
233) hatten die Vermieter ein Wohnungs
mietverhältnis aufgrund von Zahlungs
rückständen gekündigt. Im Kündigungs
schreiben war der gesamte Rückstand der
Miete mit 651,63 € beziffert. Eine weitere
Aufschlüsselung des Mietrückstandes nach
Monaten erfolgte im Kündigungsschreiben
nicht. Die Vermieter verlangten mit ihrer
nachfolgenden Klage die Räumung der
Wohnung. Amtsgericht und Landgericht
München haben die Räumungsklage man
gels ausreichender Begründung derfristlo
sen Kündigung abgewiesen, da die Mieter
der Kündigung nicht entnehmen könnten,
wie sich der Rückstand zusammensetze.
Auf die Revision der Vermieter hin hat
der BGH nunmehr entschieden, dass die
Kündigung den formalen Anforderungen
entsprach, insbesondere hinreichend
begründet war. Zu hohe formalistische
Anforderungen seien an die Begründungs
pflicht für Kündigungen nicht zu stellen.
Zweck der Begründungspflicht des § 569
Abs.4BGBsei es, den Vertragspartnerin die
Lage zu versetzen, zu erkennen, aufwelche
Umstände die Kündigung gestützt werde.
Bei Zahlungsverzug genügt es nach der
Auffassung des BGH, wenn der Vermieter
diesen Umstand als Kündigungsgrund an
gibt und bei klarer und einfacher Sachlage
den Gesamtbetrag der rückständigen Miete
beziffert. Der BGH hat ausdrücklich darauf
hingewiesen,dasses regelmäßig auch dem
Mieter zuzumuten ist, die Zusammenset
zung des Rückstandes durch eine Gegen
überstellung von Soll-Miete und gezahlter
DAS GRUNDEIGENTUM Beilage Ausbildung und Karriere
Miete zu ermitteln. Es ist Sache des Mieters
als Zahlungsschuldner, die Angaben des
Vermieters auf ihre Stichhaltigkeit zu über
prüfen. Wie weit die Begründungspflicht
in Fällen reicht, in denen sich der Rück
stand aus einer Vielzahl unterschiedlicher
Positionen ergibt, ist vom BGH vorliegend
allerdings nicht entschieden worden.
Mit der Entscheidung hat der BGH ein
weiteres Mal festgestellt, dasszum Schutze
des Mieters geschaffene formelle Anfor
derungen an Erklärungen des Vermieters
nicht überspannt werden dürfen. Da mit
der Entscheidung allerdings offenbleibt,
wie bei komplizierten Rückstandsberech
nungen zu verfahren ist, empfiehlt es sich
gleichwohl, von einer Aufschlüsselung des
Rückstandes nur bei einfachen Sachver
halten abzusehen. In allen anderen Fällen,
insbesondere also bei unregelmäßiger
Zahlweise, Zahlung von Abschlägen oder
Teilzahlungen auf einzelne Mieten, sollte
stets genau angegeben werden, welche
Mieten noch offen sind. Hierbei sind die Ver
rechnungsreihenfolge des § 366 BGB sowie
ggf. auch durch Auslegung zu ermittelnde
Tilgungsbestimmungen des Mieters zu
berücksichtigten. Der Kündigung sollte in
diesen Fällen auch ein Mieterkontoauszug
beigefügt werden, dem sich die berück
sichtigten Zahlungen des Mieters sowie die
jeweiligen Soll-Mieten entnehmen lassen.
Aufrechnung durch den Mieter
Die Kündigung des Vermieters ist unwirk
sam, wenn der Mieter unverzüglich (ohne
schuldhaftes Zögern) dieAufrechnung mit
einer ihm zustehenden Forderung erklärt.
Dem Mieterkann gegen den Vermietereine
fällige Forderung zustehen. Diese kann z.B.
aus Aufwendungsersatzansprüchen wegen
der Beseitigung eines Mangels stammen.
Diese Regelung giltsowohl fürWohnraum
als auch für Gewerbemietverhältnisse.
Eine zwei Monate nach Ausspruch der
fristlosen Kündigung wegen Zahlungs
verzugs erklärte Aufrechnung mit Werklohnforderungen aus den Vorjahren kann
bei einem gewerblichen Mietverhältnis
die Räumungsverpflichtung des Mieters
allerdings nicht beseitigen.
Ferner führt eine Aufrechnungserklärung
des Mieters nur dann zur Unwirksam
keit der fristlosen Kündigung, wenn die
Gegenforderung des Mieters so bestimmt
ist, dass sie für den Vermieter prüffähig
ist; anderenfalls wäre im Nachhinein nicht
mehrfeststellbar, ob eine Forderung durch
Aufrechnung erloschen ist oder nicht. Ein
allgemeiner Hinweis des Mieters auf seine
Aufrechnungsbefugnis genügtdaher nicht.
87
Ausbildung und Karriere
Die Heilungsrnöglichkeit des Mieters
gern. § 569 Abs. 3 Nr.2 BGB
Die Entscheidung des Gesetzgebers zum
Schutz der finanziellen Interessen des
Vermieters soll nicht rigoros zu Lasten des
Mieters gehen. Da kurzfristige Zahlungs
schwierigkeiten immer einmal auftreten
können, räumt er dem Mieter die Möglich
keit zur Heilung der Säumnis durch tätige
Reue in Form nachträglicher Zahlung ein.
Selbst wenn der Vermieter schon fristlos
gekündigt hat, und selbst wenn er bereits
Räumungsklage erhoben hat, kann zumin
dest der Wohnungsmieterdas Mietverhält
nis noch retten. Nach § 569 Abs. 3 Nr.2 BGB
wird die Kündigung unwirksam, wenn der
Vermieter spätestens bis zum Ablauf von
zwei Monaten nach Rechtshängigkeit
wegen der fälligen Miete befriedigt wird
odersich eineöffentlicheStelle (JobCenter,
Sozialamt) zur Befriedigung verpflichtet.
Diese Frist wird auch als Schonfrist des
Mieters bezeichnet.
Die Obernahmeerklärung der öffentlichen
Stelle darf aber nicht von einer Bedingung
abhängig gemacht werden. Die Rechts
hängigkeit tritt ein mit Zustellung der
Räumungsklage an den Mieter.
Die Rettung des Mietverhältnisses tritt
nur dann ein, wenn der Vermieter inner
halb der genannten Zeitpunkte,,auf Heller
und Pfennig“ vollständig befriedigt wird.
Außerdem muss der Mieter die nach Zu
gang der Kündigung fällig gewordene
Nutzungsentschädigung gern. § 546 a BGB
vollständig zahlen.
Teilzahlungen genügen selbst bei einem
nur geringen Restbetrag nicht (der Rück
stand ist genau zu ermitteln), ebenso
wenig reicht das Anerbieten von Raten
zahlungen aus.
Ob Zahlungen unter Vorbehalt genügen,
ist umstritten (wichtig bei Auseinander
setzungen um Mietminderungen).
„Rettet“sichderMietererstnach Erhebung
derRäumungsklage, musserdem Vermieter
dennoch die Kostendes Rechtsstreitserstat
ten. DerVermieter ist aber nicht berechtigt,
das Mietverhältnis im Nachhinein ordent
lich zu kündigen, wenn erdiese Kosten des
Rechtsstreits wegen Zahlungsunfähigkeit
des Mieters nicht beitreiben kann (so BGH,
Urteil vom 14.Juli 201 0,Vlll ZR 267/09 - GE
2010,1197).
Hat der Mieter aber vor nicht länger als
zweiJahren schon einmal die nachträgliche
Unwirksamkeit einer fristlosen Kündigung
herbeigeführt, verwehrt ihm das Gesetz
diese Möglichkeit der erneuten nachträg
lichen Heilung.
Aufgaben Teil 11
1. Sie sind Mitarbeiter der B. GmbH und kün
digen am 12. März 2015 dem Mieter Markus
Kurzzum nächstmöglichenTermin ordentlich,
weil der Mieter seine vertraglichen Pflichten
aus dem Mietvertrag schuldhaft und nicht
unerheblich verletzt hat. Der Mietvertrag
besteht seit dem 1. April 2008. Es wurden die
88
e)
Kündigungsfristen gemäß BGB vereinbart.
a) Zu welchem Termin können Sie frühest-
möglich das Mietverhältnis kündigen?
b) Damit die Kündigung wirksam wird, muss
sie dem Mieter zugegangen sein. Nennen
Sie drei Möglichkeiten der Zustellung, mit
denen Sie den Zugang des Kündigungs
schreibens beweisen können!
c
Als Sie das Kündigungsschreiben in der
Mieterakteablegenwollen,stellen Siefest,
dass Sie in dem Schreiben den Hinweis auf
die Widerspruchsmöglichkeit vergessen
Lösung Aufgaben —Teil 10
8 sitzt am Sonntagvormittag am Frühstücks
tisch in seiner Küche, als es plötzlich zu rauschen
beginnt. Das Rauschen kommt von einem
geplatzten Wasserrohr im Badezimmer. Da die
Hausverwaltung nicht zu erreichen ist, ruft B
einen Notdienst an, der auch kommt. Der Notdienst kann die geplatzteLeitung reparieren. Der
Klempner geht davon aus, dass die Ursache für
den Wasserrohrbruch ein Materialfehler ist. Ver
nachlässigun gen beiderlnstandhaltung konnte
er nicht feststellen.
Der Klempner stellt 8350 f für die Reparatur in
Rechnung. Bei dem Wasserrohrbruch sind auch
die Badezimmermäbel des Bso durch die Nässe
beschädigt worden, dass sie nicht mehr brauch
bar sind. Das Wasserist bei dem Rohrbruch auch
in den Flur gelaufen. Dort hatte der Vermieter
Laminat verlegt. Dieser Fußboden ist nach dem
Wasserschaden erheblich aufgequollen und
defekt. Ein Austausch ist unumgänglich.
B ist ein Bekannter von Ihrem besten Freund. Er
hat gehört, dass Sie gerade den Berufdes lmmo
bilienkaufmanns erlernen und bittet Sie, ihm ein
paarRatschlägezu geben, damit ersich in dieser
Situation richtig verhält.
B verlangt nun vom Vermieter V:
a) den Ersatz der entstandenen Schäden ins
besondere den Ersatz der Reparaturkosten
an der Wasserleitung und
b) die Kosten für den Ersatz der Badezimmermöbel,
c) die Erneuerung des Fußbodens,
d) eine Mietminderung bis zur Fertigstellung
der Fußbodenerneuerung.
Erläutern Sie, ob und unter welchen rechtlichen
Gesichtspunkten Bdieo.g.Ansprüchegegenüber
V berechtigterweise geltend machen kann.
f) Erklären Sie auch, welche Versicherungen
ggf für die o. g. Schäden aufkommen.
Lösungen:
Zu a): Die Reparaturkosten an der Wasser
Die Lösungen finden Sie in der nächsten Ausgabe.
d)
leitung bekommt B als Aufwendungsersatz
ersetzt. Rechtsgrundlage ist §536 a Abs. 2 Nr.2
BGB. Danach kann der Mieter Ersatz der erfor
f)
haben. Welche Auswirkungen kann das
haben?
Ein Kollege möchtevon lhnenwissen,wel
che Formalitäten der Mieter einzuhalten
hat, um einen Widerspruch wirksam zu
erklären. Was müssen Sie ihm antworten?
Markus Kurz zieht fristgerecht aus. Bei der
Endabnahmestellen Siefest,dassdiewirk
sam vereinbarten Schönheitsreparaturen
nicht ausgeführt wurden.Was müssen Sie
tun, um den Anspruch wirksam durchset
zen zu können?
DerMieterMarkus Kurz möchte nun gerne
vorzeitig aus der Wohnung ausziehen und
das Mietverhältnis beenden. Erläutern Sie
zwei Voraussetzungen, unter denen Sie
einer vorzeitigen Vertragsbeendigung im
Interesse der B. GmbH zustimmen.
2. Bearbeiten Sie die Fragen und Arbeitsauf
träge zur Ausgangssituation (2.) der fristlosen
Kündigung.
derlichen Aufwendungen verlangen,wenn die
umgehende Beseitigung des Mangels zur Er
haltung oder Wiederherstellung des Bestands
der Mietsache notwendig ist. Im Fall war der
Vermieter nicht zu erreichen. Durch laufendes
Wasseraufgrund eines Wasserrohrbruchs wird
dieMietsache beschädigt,sodasseinesofortige
Reparatur notwendig ist.
Zu b): Die Möbel gehören dem Mieter. Durch
den Wasserrohrbruch wurden die Badezimmer
möbel beschädigt, sodass dem Mieter hier ein
Schaden entstanden ist. Ein Schadensersatzan
spruch des Mieters gegen den Vermieter er
fordertein Verschulden des Vermieters. Im Bei
spielsfall kann ein Verschulden des Vermieters
ausgeschlossen werden, da ein Materialfehler
wohl Ursache des Wasserrohrbruchs ist. Daher
hatderMieterkeinen Schadensersatzanspruch
gegen den Vermieter.
Wenn der Mieter eine Hausratversicherung
abgeschlossen hat, übernimmt diese den
Schaden.
Zu c) undd): Das Laminat im Flur wurde vom
Vermieter verlegt. Es steht damit im Eigentum
des Vermieters und wurde mit vermietet. Das
Laminat ist beschädigt. Dadurch ist die Ge
brauchstauglichkeit der Wohnung gemindert,
und es liegt eine Abweichung von der verein
barten Beschaffenheit der Wohnung vor. Der
Mangel ist wohl auch mehr als unerheblich, so
dass der Mieter gem. § 536 Abs. 1 BGB einen
Anspruch auf Minderung der Miete hat und
einen Mangelbeseitigungsanspruch. Hierfür
kann er dem Vermieter eine angemessene
Frist setzen. Beseitigt der Vermieter den Man
gel nicht innerhalb der Frist, kann der Mieter
den Mangel auch selbst beseitigen oder eine
Fachfirma beauftragen und den Ersatz der er
forderlichen Kosten vom Vermieter verlangen
(5 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB). Daneben könnte B
biszurBeseitigungdesMangelsauch nochvon
seinem Zurückbehaltungsrecht in Höhe des
Drei- bis Fünffachen des Minderungsbetrages
gem. 5 320 BGB Gebrauch machen.
DerSchaden ist hierdemVermieterentstanden.
Zu f): Sofern eine Gebäudeversicherung vor
liegt, kommt diese für den Schaden auf.
Beilage Ausbildung und Karriere DAS GRUNDEIGENTUM
Nr. 6/2015

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