Lernender.ch - Das Infoportal für Lernende Zusammenfassung Mietvertrag 5.1 Mietvertrag, Pachtvertrag oder Leasing In der Praxis kommen verschiedene Formen von Mieten vor, die teilweise durch spezielle Verträge im Obligationenrecht geregelt werden. Miete (S: 235) Überlassung einer Sache zum Gebrauch • • • Die Miete ist gemäss Obligationsrecht ein Vertrag zwischen Mieter und Vermieter, bei dem eine Sache dem Mieter für eine begrenzte Zeit zum Gebrauch überlassen wird. Früher oder später muss der Mieter die Mietsache zurückgeben, dies kann nach einer vereinbarten Zeit, nach dem Tod des Mieters oder nach einer Kündigung sein. Der Mieter muss für die Überlassung bezahlen. Schuld- und Förderungsverhältnis im Mietvertrag Vermieterin - ist verpflichtet, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen - ist berechtigt, den Mietzins zu fordern Mieter - ist berechtigt, die Mietsache vereinbarungsgemäss zu gebrauchen - ist verpflichtet, dem Mietzins zu leisten Dauerschuldverhältnis Im Gegensatz zum Kaufvertrag handelt es sich beim Mietvertrag um ein Dauerschuldverhältnis. Die Vertragspflichten bestehen über einen gewissen Zeitraum, der im Voraus vielleicht noch gar nicht bestimmt ist. Miete von beweglichen Sachen Miete ist grundsätzlich mit allen Sachen möglich: Musikinstrumente, Autos usw. unterschiedlichen Mietkonditionen wird zwischen der Miete von Immobilien und der Miete von anderen (beweglichen) Gegenständen unterschieden. Bei der Miete von Immobilien wird eine weitere Unterteilung nach der Verwendung des Mietobjekts vorgenommen: Wohnungsmiete Dienen die vermieteten Räumlichkeiten vorwiegend als private Unterkunft Geschäftsmiete Überwiegt jedoch die geschäftliche Nutzung (z. B. als Verkaufslokalität) Die wichtigsten Pflichten der Vermieter (S: 235 + 236) Übergabe der Sache zum Gebrauch • Der Vermieter muss dem Mieter die gemietete Sache zum abgemachten Zeitpunkt übergeben, und zwar in demjenigen Zustand, der dem abgemachten Gebrauch der Sache entspricht. • Er muss dem Mieter auf dessen Verlangen Einblick in das Übergabeprotokoll des Vormieters gewähren • muss ihm auch die Höhen des Mietzinses des bisherigen Mietverhältnisses bekannt geben. • Die Mietsache muss vom Vermieter unterhalten werden • muss grössere Reparaturen auf seine Kosten ausführen lassen. Zulasten des Vermieters: Lernender.ch - Das Infoportal für Lernende - Lasten und Abgaben, wie z. B. die Liegenschaftssteuern allfällige Sicherheitsleistungen (Kaution und Depot) des Mieters auf ein Sparkonto, das auf dem Namen des Mieters lautet, hinterlegen. Die wichtigsten Pflichten der Mieter (S: 236) • Der Mieter muss primär den vereinbarten Mietzins inklusive allfälliger Nebenkosten (z. B. Reinigungs- und Heizkosten) bezahlen. • Der Zins muss monatlich, spätestens Ende Monat bezahlt werden, üblicherweise wird jedoch die Fälligkeit des Mietzinses auf den 1. Tag des laufenden Monats festgelegt. • Die Mietsache muss sorgfältig gebraucht werden. Kleiner Unterhalt: Mieter Für kleinere Reparaturen (z. B. Reparatur einer elektrischen Steckdose) muss der Mieter selber aufkommen. Grössere Mängel: Vermieter Grössere Mängel (z. B. das Ersetzen eines defekten Backofens), die zulasten der Vermieters, muss der Mieter dem Vermieter mitteilen und er hat (selbstverständlich) die Reparatur wie auch Unterhaltsarbeiten zu dulden. Eine Untermiete, d. h. die selbständige Weitervermietung der Mietsache, ist nur mit Zustimmung des Vermieters möglich. Wünscht ein Mieter, die Mietsache vorzeitig zurückzugeben, so ist dies möglich, sofern er dem Vermieter einen zumutbaren und zahlungsfähigen neuen Mieter vorschlagen kann. Pacht (S: 236) = das Ziel ÆErwirtschaftung eines Ertrages (Überlassung einer Nutzbaren Sache zum Gebrauch und zum Bezug des Ertrages gegen Zahlung des Pachtzinses) • • • • die dauerhafte Gebrauchsüberlassung von produktiven Mietgegenständen. kann und soll aus dem Gebrauch einen Ertrag erwirtschaften. Am häufigsten ist die Pacht in der Landwirtschaft anzutreffen, für welche die speziellen Vorschriften des landwirtschaftlichen Pachtgesetzes gelten. Oft werden aber auch Restaurants verpachtet, die unter dem gleichen Namen geführt werden und damit die spezielle Einrichtung und einen gewissen Kundenkreis übernehmen können. Leasing (S: 237 + 238) (Überlassung einer Sache zum Gebrauch gegen Zahlung der Leasingraten) Formvorschrift: qualifizierte Schriftlichkeit zwei Parteien, das Leasingunternehmen (Leasinggeber), der anderen Partei, dem Leasingnehmer, für eine bestimmte, vertragliche vereinbarte Zeit die Nutzung am Leasingobjekt gegen einen im Voraus bestimmten Preis (Leasingraten) ein. • der Benutzer zahlt Leasinggebühren (Leasingraten), deren Höhe die Anschaffungsund Finanzierkosten sowie den Geschäftsgewinn decken. • Der Leasingvertrag ist im Obligationenrecht nicht geregelt. • Weil einzelne Vertragsinhalte im Leasingvertrag ganz ähnlich jenes eines Mietvertrages, eines Kaufvertrages oder eines Abzahlungskaufes sind, werden bei der rechtlichen Beurteilung je nach Leistungsvertrag die Vorschriften des Mietrechts, des Kaufvertrags und des Konsumkreditgesetzes angewandt. • Das Konsumkreditgesetz regelt insbesondere die Formvorschriften für den Abschluss einen Leasingvertrages. Ein Leasingvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden und unter anderem folgende Inhaltspunkte enthalten: - Anzahl, Höhe und Fälligkeit der Leasingraten - Höhe einer allfälligen Kaution (Anzahlung) - Effektiver Jahreszins - Widerrufsrecht und Widerrufsfrist Lernender.ch - Das Infoportal für Lernende Die Parteien im Leasingvertrag Leasingnehmer: Unternehmung oder Privatperson; interessiert an der Nutzung, nicht am Eigentum des Objektes Leasinggeber: Leasingunternehmen; finanziert den Leasinggegenstand • • • • • Dem Leasingnehmer geht es um die Nutzung. Die Leasinggesellschaft kauft sich das vom Leasingnehmer gewünschte Objekt von einem Dritten und stellt es dem Leasingnehmer zum Gebrauch zur Verfügung. Nach Ablauf der Vertragszeit geht das Leasingobjekt an den Leasinggeber zurück Je nach den Bedürfnissen des Leasingnehmers wird dann der Vertag mit einem neuen Modell des entsprechenden Objektes erneuert. Für eine Kopieranstalt bringt dies z. B. den Vorteil, dass sie immer mit Geräten der neusten Generation ausgerüstet ist, diese jedoch weder kaufen noch verkaufen muss. Finanzierungsleasing / Investitionsgüterleasing – pay as you earn (zahle mit dem, was du verdienst) Æ Leasing für gewerbliche/industrielle Bereiche • Es geht um Gebrauch und Nutzung eines Investitionsgutes, z. B einer Maschine, die gewerblichen Zwecken dient. • Eine Unternehmung muss in diesem Fall die Eigenmittel für die Investition nicht im Voraus erwirtschaften, sondern kann die Investitionskosten mit dem Ertrag zahlen. Konsumgüterleasing Æ Leasing für Privatgebrauch (muss nicht gekauft werden) • Beim Konsumgüterleasing geht es dagegen um die private Nutzung an Konsumgütern, z. B. Autos oder Unterhaltselektronik. • Beim Konsumgüterleasing spielt selbstverständlich das „pay as you earn“ – Prinzip nicht, weil in diesem Fall mit der Leasingsache keine Erträge erwirtschaftet werden. 5.2 Gestaltungsmöglichkeiten bei Mietverträgen (S:239) die Parteien können die Mietbedingungen frei aushandeln und Bedürfnisse anpassen. Grundsatz der Formfreiheit Trotz Formfreiheit meist schriftliche Verträge In den meisten Fällen wird trotzdem die schriftliche Form gewählt. Der Gesetzgeber verlangt im Gegensatz dazu im Bereich der Wohnungsmiete für viele spezielle Vereinbarungen und einseitige Mitteilungen die einfache oder qualifizierte Schriftlichkeit. Dies betrifft beispielsweise: - Änderungen der Mietsache durch den Mieter - Kündigungsformular bei Wohnungsmieten - Mietzinserhöhung bei Wohnungsmieten Formularmietverträge ¾ Für die Vermietung von Wohnräumen, von Hauseigentümern und Mietern, die von den Interessenverbänden der Hauseigentümer und Mieter entwickelt wurden. ¾ Im Mietvertragsformular sind die wichtigsten Daten (Vertragspartner, Mietobjekt, Mietzins und Beginn der Miete) festgehalten. Æ alle üblichen R.&Pf. enthalten „allg. Bedingungen“ Mietzinsvorbehalt (Mietzinsreserve) ¾ eine Vermieterin geltend, dass sie von einer Gelegenheit zur Mietzinserhöhung (z. B. aufgrund eines höheren Hypothekarzinses) nicht Gebrauch gemacht hat, diesen Schritt aber eventuell später nachholen möchte. ¾ Der Mieter geht mit dieser Klausel das Risiko ein, zu einem späteren Zeitpunkt eine evtl. massive Mietzinserhöhung akzeptieren muss. Lernender.ch - Das Infoportal für Lernende Ein Mietzinsvorbehalt ist nur dann rechtsverbindlich, wenn er in der Beilage zum Mietvertrag ausführlich begründet und präzise angegeben wird. (z. B. in Prozenten des aktuellen Mietzinsen) Besondere Vereinbarungen: Mietzinsvorbehalt 15 % wegen ungenügender Rendite ¾ Eine Vielzahl von zwingenden Vorschriften (S: 239 + 240) Vor wenigen Ausnahmen abgesehen, handelt es sich bei den entsprechenden Artikeln um zwingende Rechtsvorschriften, die durch die Vertragsparteien nicht frei festgelegt werden können. Beispiele: - Verlangt z. B. ein Vermieter von Wohnräumen vom Mieter eine Kaution, so muss er diese auf einem Bankkonto, das auf dem Namen des Mieters lautet, hinterlegen. Dabei muss der Betrag höchstens drei Monate umfassen. - Ein weiteres Beispiel zwingender Rechtsvorschriften ist der Art. 2661 OR: Der Vermieter muss mit einem Formular kündigen, das vom Kanton genehmigt ist und das angibt, wie der Mieter vorzugehen hat, wenn er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen will. Dispositives Recht = Gestaltungsfreiheit für die Parteien) ¾ Mag ein Vertrag oder ein Anhang zu einem Vertrag auch noch so offiziell aussehen: Die darin enthaltene Bestimmungen sind ungültig, wenn sie zwingenden Rechtsvorschriften widersprechen. ¾ Einzelne Fragen können dagegen von den Vertragsparteien frei festgelegt werden, d. h. disponiert, werden. ¾ Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern keine längere Frist oder Termine. 5.3 Zielkonflikt Mietzins (S: 241) Zielkonflikt zwischen Vermietern und Mietern Weil einerseits die Hauseigentümer mit den Einnahmen aus der Vermietung von Wohnungen neben der Abdeckung ihrer Kosten zusätzlich einen Gewinn erzielen möchten, der Mietzins andererseits für viele Mieterinnen und Mieter ein sehr gewichtiger Budgetposten darstellt, verwundert es wenig, dass das Gesetz zur Regelung dieses Zielkonfliktes eine Reihe von Bestimmungen zur Mietzinsgestaltung enthält. Wann ist der Mietzins gerecht? Verzinsung des investierten Eigenkapitals Im Mietrecht findet sich keine Antwort auf die Frage, wie hoch der gerechte Mietzins sei. Die Gesetzesartikel umschreiben lediglich, wann Mietzinse missbräuchlich sind. Als Regel gilt, dass der Vermieter aus dem Mietzins sämtliche Kosten decken darf und das investierte Eigenkapital zu einem dem aktuellen Zinsniveau entsprechenden Satz verzinst werden darf. Neubauten Für die Beurteilung von Mietzinsen bei Neubauten dient kostendeckende Bruttorendite: Als kostendeckend wird die Bruttorendite von den Gerichten dann akzeptiert, wenn sie nicht mehr als 2 ½ Prozentpunkte über dem ortsüblichen Zinssatz für Hypotheken im ersten Rang liegt. Als Neubauten gelten Gebäude, die nicht älter als 10 Jahre sind. Altbauten ¾ Bei Altbauten sind die Anlagekosten nicht mehr aktuell, deshalb dient die Rendite des Eigenkapitals als Beurteilungskriterium. Lernender.ch - Das Infoportal für Lernende ¾ ¾ Die Eigenkapitalrendite des Vermieters darf die Zinssätze von erstrangigen Hypotheken der im örtlichen Hypothekargeschäft führenden Bank um nicht mehr als ein einen halben Prozentpunkt übersteigen. Neben den Kostenaspekten kann ein Mietzins gemäss Mietrecht auch im Hinblick auf den Wohnungsmarkt beurteilt werden. Ein missbräuchlicher Mietzins liegt in diesem Zusammenhang vor, wenn: - der Eigentümer einen offensichtlich übersetzten Kaufpreis bezahlt hat der Mietzins nicht im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinsen liegt. Ein Vermieter muss mindestens fünf Wohnungen nennen können, bei denen bei gleicher Lage, Bauperiode, Zustand, Grösse und Ausstattung höhere Mietzinsen bezahlt werden. (Orts- und quartierübliche Mietzinsen) Vorschriften über Mietzinserhöhungen und – Senkungen (S: 242) Amtliches Formular Vermieter/innen wollen bei Änderungen ihres Liegenschaftsaufwandes ihre Rendite sichern – für die Mieterinnen und Mieter bedeuten höhere Mietzinsen eine Änderung ihres Haushaltsbudgets. Das Mietrecht beinhaltet für diesen Interessenkonflikt eine Vielzahl von differenzierten Vorschriften. So muss der Vermieter z. B. eine Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen. Eine Mietzinserhöhung ist zudem nur bei folgenden inhaltlichen Voraussetzungen erlaubt: Erhöhung des Hypothekarzinses: Kostensteigerungen: Wenn die Kantonalbank am Standort der Liegenschaft den Zinssatz für erste Althypotheken um ½ erhöht, dürfen die Vermieter die Mietzinse 2 bis 3 % (je nach Höhe des aktuellen Hypothekarzinses) anheben. Bei ordnungsgemäss unterhaltenen Liegenschaften werden unter dem Titel „Allgemeine Kostensteigerungen“ Erhöhungen des Mietzinses von ½ bis 1 % pro Jahr erlaubt. Neue Einrichtung: Wertvermehrende Investitionen: Neue Einrichtungen (z. B. neue Küche, neues Bad, Umbau des Balkons als Wintergarten) berechtigt zu einer entsprechender Mietzinserhöhung. Verzinsung des Eigenkapitals: Teuerungsausgleich auf dem risikotragenden Kapital: Wenn die Kosten für die Lebenshaltung, gemessen am Index der Konsumentenpreise, wegen Teuerung bzw. Inflation steigen, darf der Vermieter 40 % dieser Erhöhung auf die Mietzinsen überwälzen. Damit soll der Ertrag des risikotragenden Kapitals (=investiertes Eigenkapital) angepasst werden. Mietzinsreserven: Erreichen der kostendeckenden Bruttorendite: Unter Umständen kann der Vermieter eine neue Wohnung nicht zu kostendeckenden Preisen vermieten. Falls er den Mieter im Mietvertrag darauf aufmerksam macht (Stickwort Mietzinsvorbehalt bzw. Mietzinsreserve), kann der Mietzins später mit dieser Begründung erhöht werden. Orts- und quartierübliche Mieten: Anpassung an die orts- und quartierüblichen Mietzinsen: Bei einem Wechsel des Eigentümers kann der neue Vermieter eine Anpassung der Mietzinsen an das orts- und quartierübliche Niveau verlange. Falls der Mieter eine solche Anpassung anficht, muss der Vermieter die Erhöhung ausführlich belegen. S: 242 + 243 So wie es Gründe für eine Erhöhung von Mieten gibt, haben die Mieter/innen in en folgenden Fällen Anspruch auf eine Senkung des Mietzinses: Lernender.ch - Das Infoportal für Lernende Senkung des Hypothekarzinssatzes Kosteneinsparung: Wenn der Hypothekarzinssatz der Kantonalbank sinkt, besteht ein Anspruch auf eine Senkung des Mietzinses im ungefähr gleichen Ausmass, wie dies bei steigenden Hypothekarzinssätzen der Fall ist. Falls ein Vermieter die Senkung nicht von sich aus weitergibt, kann der Mieter eine solche verlangen. Häufig führen allerdings tiefere Hypothekarzinssätze nicht automatisch zu tieferen Mietzinsen. Zwei Argumente kann der Vermieter einem Senkungsanspruch entgegenhalten: - Verrechnung mit Mehrkosten (Teuerung, Kostensteigerung für Unterhalt, wertvermehrte Investitionen Verrechnung des im Mietvertrag formulierten Mietzinsvorbehalts bzw. der Mietzinsreserve.) Schwere Mängel Beeinträchtigung im Gebrauch: Bei schweren Mängeln wie unzureichender Heizung, Feuchtigkeit oder Lärm durch Bauarbeiten können Mieter/innen eine Zinsreduktion verlangen. Die Höhe der Reduktion kann zwischen dem Vermieter und Mieter ausgehandelt werden. 5.4 Mängel an der Mietsache – wer zahlt? (S: 244 + 245) Kleinere Mängel = zulasten des Mieters) ¾ Kleinere Instandstellungsarbeiten und Reparaturen muss der Mieter auf eigene Kosten beseitigen. ¾ In Art. 259 OR wird dabei auf den Ortsgebrauch als Massstab für die Zumutbarkeit einer Reparatur verwiesen. ¾ Üblicherweise gelten folgenden Schäden und Verschmutzungen als kleiner Mangel: defekte Türschlösser, gerissene Rollladengurte bzw. defekte Kurbeln von Rollladen oder Storen oder verstopfte Abläufe in Küche oder Bad. ¾ Die meisten Mietverträge sehen eine Kostenlimite in einem Frankenbetrag (CHF 130.— bis CHF 150.—) oder in Prozenten des Jahresmietzinses (1 bis 1 ½ % vor; der Betrag sollte allerdings CHF 150.— nicht übersteigen. ¾ Wenn die Reparatur eines Gerätes nach Ablauf der durchschnittlichen Lebensdauer altersbedingt vorgenommen werden muss, ist sie vom Vermieter zu tragen. ¾ Fall ein Gerät wegen eines kleinen Mangels ersetzt werden muss, muss der Mieter nur für den Restwert aufkommen. Weil nicht alle Formularmietverträge diese Bestimmung enthalten, ist ein vorgängiges, klärendes Gespräch mit dem Vermieter über die Verteilung allfälliger Reparaturkosten sinnvoll. Schwerwiegende Mängel = Grössere Mängel zulasten des Vermieters Treten schwerwiegende Mängel wie z. B. der Ausfall einer Heizung oder Feuchtigkeitsmängel in einer Wohnung während der Mietdauer auf, so hat der Mieter gemäss Art. 259a OR verschiedene Möglichkeiten: ¾ Er kann verlangen, dass der Vermieter den Mangel beseitigt, den Mietzins verhältnismässig herabsetzt oder Schadenersatz leistet. ¾ Bei der Miete eines Wohn- oder Geschäftsraumes besteht zudem die Möglichkeit, dem Mietzins bis zur Behebung des Mangels zu hinterlegen. Der Mieter kann damit seine wichtigste Pflicht weiterhin ordnungsgemäss erfüllen und den Vermieter trotzdem unter Druck setzen, den Mangel möglichst bald zu beheben. Weitere Beispiele von schweren Mängeln sind z. B. Funktionsstörungen bei (gemieteten) Autos oder elektronischen Geräten. Bestehen solch schwerwiegende Mängel bereits bei Mietantritt, so kann der Mieter nach den allgemeinen Regeln des Obligationenrechts über die Nichterfüllung von Verträgen vorgehen: Lernender.ch - Das Infoportal für Lernende ¾ Wenn die zur Behebung des Mangels gesetzte Frist (etwa eine Woche) abgelaufen ist, kann der Mieter vom Vertrag zurücktreten und Schadenersatz für seine entstandene Kosten (Einstellen der Möbel, Hotelunterkunft) fordern. Pflichten des Mieters bei Mängeln - Meldepflicht: Der Mieter muss dem Vermieter den Mangel so bald als möglich mitteilen. Unterlässt er dies, so kann er mindestens teilweise die Ansprüche aus Art. 259a OR verlieren. Verschlimmert sich ein nicht mitgeteilter Schaden im Verlaufe der Zeit, so wird der Mieter zudem gegenüber dem Vermieter schadenersatzpflichtig. Für die Mitteilung ist keine Form vorgeschrieben. Als Beweisgründen empfiehlt sich aber auch hier ein eingeschriebener Brief. - Duldungspflicht: Der Mieter muss dem Vermieter die Vornahme von Unterhaltsarbeiten und damit den Zutritt zur Mietsache gestatten. Bei einer Wohnungsmiete bedeutet dies, dass der Vermieter ein Recht darauf hat, die Wohnung regelmässig auf Mängel zu untersuchen und diese auch zu beheben. 5.5 Kündigung (S: 246 + 247) ¾ Ist ein Mietvertrag für eine bestimmte Dauer abgeschlossen worden, ist es keine Auflösung einer Kündigung. ¾ Unbefristete Mietverträge müssen hingegen mit einer Kündigung aufgelöst werden. Je nach Mietobjekt gelten unterschiedliche Fristen und Termine. Termin = Endpunkt Der Kündigungstermin ist der Tag, auf den das Vertragsverhältnis infolge einer Kündung der einen oder anderen Partei enden kann. Er wird in erster Linier durch den Vertrag bestimmt. Ortsgebrauch Fehlt eine Vereinbarung im Vertrag, ist das Mietverhältnis auf einen ortsüblichen Termin gültig kündbar. Ortsgebrauch liegt vor, wenn in einer bestimmten Region seit längerer Zeit ein bestimmtes Verhalten als üblich angesehen wird. Beginn und Beendigung Mietbeginn:____________mittags um 12 Uhr Kündigung monatlich (mind. 3 Monate) zum Voraus auf Ende jeden Monats, ausgenommen Ende Dezember, oder wahlweise auf die ortsübliche Termine, d. h. Ende März, Juni, Sept… Frist = Zeitraum bis zum Ende Die Kündigungsfrist ist der Zeitraum, der mindestens zwischen dem Empfang der Kündigung und er Beendigung der Vertragsverhältnisses liegen muss. Die Kündigungsfrist beträgt für Mietwohnungen drei, für Geschäftsräume sechs Monate. Die Parteien sind frei, längere Fristen zu vereinbaren. Ordentliche Kündigung Halten sich die Parteien an die vertraglichen Kündigungstermine (z. B. Ende März, Ende Juni, Ende September), so wird von einer ordentlichen Kündigung gesprochen. Formvorschriften Für Kündigungen bestehen besondere Formvorschriften: Einfache Schriftlichkeit Die Kündigung durch den Mieter bedarf zu ihrer Gültigkeit der einfachen Schriftlichkeit. Familienwohnungen können nur von beiden Ehegatten gemeinsam gekündigt werden. Lernender.ch - Das Infoportal für Lernende Qualifizierte Schriftlichkeit Die Kündigung durch den Vermieter bedarf zu ihrer Gültigkeit der qualifizierten Schriftlichkeit in Form eines vom Kanton genehmigten speziellen Formulars. Die Kündigung einer Familienwohnung ist nur das gültig, wenn sie gegenüber beiden Ehegatten ausgesprochen wird (in separaten Couverts). Einschreiben und frühzeitig versenden ¾ Kündigungen sind empfangsbedürftige Willenserklärungen; d. h, die Fristen beginnen erst zu laufen, wenn die Mitteilung beim Empfänger eingetroffen ist. Aus Beweisgründen werden Kündigungen deshalb mit Vorteil eingeschrieben versandt. ¾ Es empfiehlt sich zudem, ein Kündigungsschreiben frühzeitig aufzusetzen und zu versenden. (Wenn z. B. eine Kündigung beim Vermieter am 1. April anstatt am 31. März eintrifft, beginnt die Kündigungsfrist erst ende April zu laufen.) ¾ Wird im Vertrag auf die ortsüblichen Kündigungstermine verwiesen, kann dies zu einer Verzögerung um 3 Monaten führen. Ausserordentliche Kündigung ¾ Bei einer ausserordentlichen Kündigung verlieren die vertraglich fixierten Termine und Fristen ihre Bedeutung. ¾ Die gesetzlichen Fristen müssen in der Regel jedoch eingehalten werden; die kündigende Partei hat sich aber nicht mehr an die ortsübliche Terminen zu orientieren. ¾ Sowohl Mieter wie Vermieter haben das Recht, aus wichtigen Gründen die Mietsache vorzeitig zu kündigen. Vorzeitige Kündigung aus wichtigen Gründen ¾ Ausserordentliche Kündigungen durch den Vermieter sind insbesondere bei Zahlungsverzug oder Verletzung der Sorgfaltspflicht durch den Mieter vorgesehen. ¾ Ebenso bei Eigentümerwechsel, wobei der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen nachweisen muss, dass er die Mieträume für sich oder nahe Verwandten braucht. Zumutbaren Nachmieter vorschlagen ¾ Fast immer ist es jedoch der Mieter, der die ausserordentliche Kündigung wünscht: Weil Wohnungen oft sehr kurzfristig zur Neuvermietung ausgeschrieben werden, steht der Mieter bei einem Wohnungswechsel häufig vor der Wahl, entweder eine Zeit lang ohne Wohnung zu sein oder zwei Wohnungen zu bezahlen. ¾ Das Gesetz erlaubt in Art. 264 OR die vorzeitige Rückgabe, sofern er dem Vermieter einen zumutbaren (zahlungsfähigen) neuen Mieter vorschlägt, der den Mietvertrag zu den gleichen Bedienungen übernimmt. 5.6 Behörde und Verfahren (S:248 + 250) Der Gesetzgeber sieht für Streitigkeiten im Zusammenhang mit der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen besondere Schlichtungsstellen und spezielle Verfahren vor. Zuständige Behörden ¾ Wenn sich die Vertragsparteien im Bereich des Mietrechts nicht einigen können oder wenn sich einer der Vertragspartner nicht an gesetzliche oder vertragliche Bestimmungen hält, so kann eine Partei ein Rechtsverfahren einleiten. ¾ Weil die Kantone für Organisation und den Ablauf des Verfahrens zuständig sind, sind die Verfahren nicht in allen Kantonen gleich, sie sind jedoch sehr ähnlich. ¾ Der Bund hat nämlich den Kantonen strenge Auflagen für die Ausgestaltung der Verfahrensvorschriften gemacht. Paritätische Schlichtungsbehörde ¾ Die Kantone sind verpflichtet, Schlichtungsbehörden zu schaffen, die paritätisch zusammengesetzt sind, d.h., in denen die Interessen von Mieter und Vermieter personell gleichgewichtig vertreten sein müssen. ¾ Sie haben die Wahl der Schlichtungsbehörde in der Regel an Gemeindeinstanzen (z. B. Gemeinderat) delegiert. Die Schlichtungsbehörde hat primär beratende und, wie ihr Name schon sagt, schlichtende Funktion. Lernender.ch - Das Infoportal für Lernende ¾ ¾ ¾ In wenigen Fällen fällt sie auch erstinstanzliche Entscheide, allerdings nur, wenn keine gültige Einigung erzielt werden kann. Die Schlichtungsbehörde ist zur Klärung des Sachverhalts ausdrücklich dazu ermächtigt, eigene Nachforschungen anzustellen. Die Schlichtungsbehörden befassen sich im Wesentlichen mit Konflikten um missbräuchliche Mietzinsen sowie mit Kündigungen. (Miet-)Gerichte ¾ Wenn die Schlichtungsbehörde keine oder eine unbefriedigende Lösung für eine Mietstreitigkeit gefunden hat, so kann ein ordentliches Gericht angerufen werden. ¾ Im Gegensatz zum Verfahren vor der Schlichtungsbehörde sind Entscheide der Gerichte nicht mehr kostenlos. Anfechtung des missbräuchlichen Mietzinses (S. 248) Im Gesetz sind drei Fälle vorgesehen, in denen der Mieter gegen missbräuchliche Mietzinse vorgehen kann. Der Ablauf dieses Verfahrens ist in allen drei Fällen sehr ähnlich: 1. Zu hoher Anfangsmietzins OR Art. 270 2. Herabsetzung des Mietzinses OR Art. 270a 3. ungerechtfertigte Mietzinserhöhung OR art. 270b Um den Mieter vor allfälligen Repressalien (Druck) zu schützen, gewährt ihm das Gesetz nach einem erfolgreichen Verfahren einen Kündigungsschutz von drei Jahren. Anfechtung der Kündigung – bei Erfolg drei Jahre Kündigungsschutz (S. 249) Grundsatz von „Treu und Glauben“ ¾ Wie die Mitteilung einer Mietzinserhöhung muss auch die Kündigung auf einem amtlich genehmigten Formular erfolgen, sonst ist sie ungültig. ¾ Ungültig ist auch die Kündigung einer Familienwohnung, wenn sie nicht beiden Ehepartner mit separater Post zugestellt wird. Neben diesen formellen Erfordernissen darf eine Kündigung auch nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstossen Art.271 Abs.1 OR, der besagt, dass sich die Vertragspartner offen und fair verhalten sollen. ¾ Die Kündigungsfreiheit der Vermieter wird eingeschränkt durch das Recht der Mieter, den Kündigungsgrund zu erfahren und missbräuchliche Kündigungen anzufechten. ¾ ¾ ¾ In Art.271a werden einzelne Verstösse gegen den Grundsatz von Treu und Glaube näher formuliert, so z. B. wenn der Vermieter kündigt, weil sich der Mieter früher für seine Rechte gewehrt hat. Wenn die Kündigung von der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich erklärt wird, läuft das Mietverhältnis normal weiter. Æ Der Vermieter kann dem Mieter während der nächsten drei Jahre nur noch in Ausnahmefällen kündigen. Diese Bestimmung Art.271a Abs. 1, lit. e, Ziff. 1 OR verhindert, dass Vermieter sich an Mieter, die sich für ihre Rechte wehren, unmittelbar mit einer Kündigung rächen können. Neben den in Art. 271a Abs.1 OR angeführten Gründen gelten auch reine Schikanen als Verstoss gegen Treu und Glauben und damit als missbräuchliche Kündigungen, z. B. Kündigung wegen der Hautfarbe des Freundes der Mieterin, wegen politischer Zugehörigkeit des Mieters oder weil ausnahmsweise eine Zahlung des Mietzinses etwas verspätet eintrifft. Erstreckung des Mietverhältnisses – bis zu vier Jahren Gnadenfrist ¾ Die Erstreckung eines Mietverhältnisses bedeutet, dass der Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen auch nach einer rechtsgültigen Kündigung gegen den Willen des Vermieters für einige Zeit in den Räumen verbleiben darf. Selbstverständlich müssen dazu gute Gründe vorliegen. Lernender.ch - Das Infoportal für Lernende ¾ Im Wesentlichen wird dabei zwischen den Interessen von Mieter und Vermietern abgewägt. In Art. 272 Abs.2 OR werden verschiedene Kriterien genannt, die bei der Entscheidfindung in Gewicht fallen. Grundsätzlich fallen alle Umstände, welche die Wohnungssuche erschweren, als Härtegrund in Betracht. ¾ Hat die Kündigung für den Mieter eine übermässige Härte zur Folge, die in einem krassen Missverhältnis zu den Interessen des Vermieters steht, so wird für Wohnräume eine maximale Erstreckung von 4 Jahren (für Geschäftsräumen 6 Jahre) gewährt. Diese kann in einer Etappe oder zwei Etappen geschehen. Die Höchstgrenze wir nur in extremen Härtefällen gewährt, meistens kommt es zu einer erster, kurzen Erstreckungsdauer, nach deren Ablauf jedoch ein zweites Erstreckungsgesuch eingereicht werden kann. ¾
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