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Mietraum
Nr. 1 | Mai 2015 | 0,50 E
Die Zeitung von Mieter helfen Mietern Hamburger Mieterverein e.V.
Notunterkünfte
Warum Obdachlose
keine Wohnung finden
AB 1. JUNI 2015 MÖGLICH
MIETRECHT
8. SEPTEMBER 2015
Mietpreisbremse
Lösungen bei
Schimmelproblemen
MhM-MitgliederVollversammlung
02 Mietraum2 | Nr. 1 | Mai 2015
INHALT
TITEL
Notunterkünfte:
Warum Obdachlose keine
Wohnung finden
Seite 5 bis 7
Liebe Mitglieder,
Die neue Regierungskoalition aus SPD und Grünen steht. Die
neue Bausenatorin heißt Dorothea Stapelfeldt, keine ausgewiesene Wohnungspolitikerin. Man darf gespannt sein. Für die
Wohnungsversorgung von Menschen mit kleinem Geldbeutel
muss jedenfalls einiges getan werden, wie unsere Reportage und
das Interview mit Tobias Behrens zeigen. Auch die Einführung
der Mietpreisbremse duldet keinen Aufschub, wie Sie nebenstehendem Artikel entnehmen können.
In der Rubrik Mietrecht informieren wir Sie gleich über zwei
brisante Themen. Die Bekämpfung von Feuchtigkeit und
Schimmel sowie Ihre Handlungsmöglichkeiten als Mieterin oder
Mieter, wenn es in der Wohnung oder im Haus gebrannt hat.
Notieren Sie sich bitte den Termin für unsere diesjährige
Mitglieder-Vollversammlung. Sie findet nach den Sommerferien
am 8. September statt. In diesem Jahr wird es nur zwei Ausgaben der Mietraum² geben, dafür mit größerem Umfang. Die
nächste Mietraum² erscheint kurz nach dem neuen Mietenspiegels im Spätherbst 2015. In der Zwischenzeit abonnieren
Sie doch einfach unseren Newsletter über unserer Homepage
www.mhmhamburg.de.
MIETRECHT/MIETENPOLITIK
Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs:
Mietenbremse ab 1.6.2015
Sensationelle BGH-Urteile zur Renovierungspflicht
Vom Mieter verursachter Wohnungsbrand: Wer muss zahlen?
Plötzlich wohnungslos: Mieterrechte nach Wohnungsbrand
Das steht Mietern zu: Der Schimmel muss weg
Neues Maklerrecht
Wohngeldreform soll 2016 kommen
KLARTEXT SIE FRAGEN – WIR ANTWORTEN 14
IHR GUTES RECHT KURZURTEILE 19
WOHNEN UND STADTTEILE
Interview: Mehr Wohnungen für Menschen mit wenig Geld
FHH verkauft Wohnungen an SAGA GWG
Umstrittene Bebauung des Zeiseparkplatzes
GAGFAH: Steilshooper Mieter unzufrieden
Pudel Klub auf St. Pauli: The freaks are alright
Neue Mitte Altona: In Arbeit
Gängeviertel: Selbstverwaltung nur auf Anweisung?
Viktoria-Kaserne: Von Fux-Genossenschaft gekauft
Abriss Elisabethgehölz: 122 Wohnungen müssen weichen
LEBEN AM LIMIT WOHNEN MIT HARTZ IV BGH-Urteil: Wohnungsverliust wegen Sozialamtsschulden
Das sagen die Sozialgerichte
NEBENKOSTEN GUT BERATEN MIT MHM Ihre Karin Aßmus
FÜR MHM-MITGLIEDER
Mietraum2 digital
MhM bieten Ihnen als Mitglied des Vereins die
Zusendung der digitalen Version der Mitgliederzeitschrift Mietraum2 per Mail an – anstelle der
Papierversion per Post. Gern kommt MhM diesem Wunsch aus der Mitgliedschaft nach: Denn
es spart natürlich Druck- und Versandkosten
Ich brauche
und schont die Umwelt – willkommene Effekte.
die Wohnung für
meine Tochter
Dafür benötigen wir Ihre Mailadresse und
Ihren Auftrag mit dem Text: „Ich möchte die
Zeitung Mietraum2 in Zukunft per Mail bekommen“. Schicken Sie beides bitte an [email protected].
Ihre auf den alten Beitrittserklärungen angegeben Mailadresse
dürfen und möchten wir unauthorisiert nicht für neue Zwecke
verwenden. Übrigens: Auf unserer Internetseite können Sie auch den
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Mietraum2
Nr. 3 | Dezember 2014 | 0,50 E
Die Zeitung von Mieter helfen Mietern Hamburger Mieterverein e.V.
Streitfall Eigenbedarf
MIETPREISBREMSE
HAMBURGER WOHNUNGSMARKT
MODERNISIERUNG
Wann kommt sie?
Zunahme von
Eigenbedarfskündigungen
Mietervertreibung
in Eimsbüttel
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MIETERN HELFEN MIETERN
Liebe Mitglieder
Digital: Mietraum2
Einladung zur Mitglieder-Vollversammlung MhM-Rechenschaftsbericht 2104/2015 MhM sucht Berater_innen Mitglieder werben Mitglieder Neuer Mitarbeiter Impressum 2
2
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9 –10
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UMWELT
Im Kampf gegen Schimmel: Ein vernünftiges Lüftungskonzept 15 –16
MHM-SERVICE
02.12.14 11:53
TITELFOTO
Städtische Wohnunterkunft am Grünen Deich
Quelle: f & w
23–24
MIETRECHT
Mietraum2 | Nr. 1 | Mai 2015
03
Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs
Mieten bremsen ab 1. Juni 2015 möglich
Der Bundesjustizminister verspricht, dass es auf dem Wohnungsmarkt „nicht mehr allein um die Profitmaximierung“ gehen solle.
Aber auch? Ja, denn wenn man die vielen Ausnahmen im Gesetz anschaut, wird klar: Es muss viel zusammen kommen, damit die
Mietpreisbremse greift. Eine Betrachtung mit einem lachenden und einem weinenden Auge.
Das Gesetz zur Dämpfung des
Mietanstiegs gilt nach Verkündung
im Bundesanzeiger und nach Erlass einer entsprechenden Hamburger Verordnung. Wenn der Hamburger Senat seine Arbeit aus
Mietersicht gut macht, kann das
Gesetz zum 1. Juni 2015 in Hamburg in Kraft treten.
Mietrechtsexperten bei MhM beraten lassen.
Rückzahlung nur nach Rüge
Stellt der Mieter fest, dass die Miete
zu hoch ist, wird sie nicht automatisch herabgesetzt. Der Mieter muss
gegenüber dem Vermieter eine offizielle Rüge formulieren und das
in Textform per Brief oder auch
Nur noch 10 Prozent
E-Mail/Fax. Telefonisch reicht es
über dem Mietenspiegel
nicht. Eine zu hohe Miete muss der
Die Mietpreisbegrenzung gilt nicht
Vermieter erst nach Eingang der
für bestehende Verträge, sondern
Mieterrüge zurückzahlen, aber
nur für neu abgeschlossene Mietnicht rückwirkend! Daher ist es
verträge. Zulässig ist eine neue
wichtig, den Zugang der Rüge beweisen zu können, z. B. durch EinMietvereinbarung nur dann, wenn
Altbaumieter dürfen auf niedrigere Neuvermietungspreise hoffen
schreiben/Rückschein oder Einwurf
sie maximal 10 Prozent über der
ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Das ist umfassend modernisiert wurde. Genügt es, in den Briefkasten des Vermieters mit Zeudie Grundaussage, von der es etliche Ausnah- wenn eine neue Heizung, eine neue Küche, die gen. Die Rüge muss begründet werden. Da
men gibt. Voraussichtlich ab dem 1. Juni 2015 Dämmung des Hauses, neue Bodenbeläge, ein der Mieter die vielen Ausnahmen, auf die der
können Landesregierungen eine Verordnung neues Bad eingebaut wurden, um die Miet- Vermieter sich eventuell beruft nicht kennt,
für bis zu fünf Jahre erlassen und Gebiete preisbremse außer Kraft zu setzen?
muss er dazu nichts sagen. Er wird aber zumindest Argumente für die konkrete Höhe
ausweisen, in denen der Wohnungsmarkt angespannt ist. Nur in diesen ausdrücklich Einschränkungen für modernisierte
der ortsüblichen Miete vorbringen müssen
festgelegten Gebieten gilt dann die Miet- und teure Wohnungen
und darauf hinweisen, dass die vereinbarte
preisbremse. Ähnlich konstruiert sind die Wurde nicht umfassend, aber dennoch in den Miete diese um mehr als 10 Prozent überRegelungen zur Absenkung der Kappungs- letzten drei Jahren modernisiert, so wird die schreitet. Dieses Verfahren ist äußerst vergrenze von 20 auf 15 Prozent und die sog. Anwendung der Mietpreisbremse nicht aus- braucherunfreundlich, besonders für Mieter
Kündigungssperrfrist nach Umwandlung, geschlossen, aber eingeschränkt. Für Moder- mit Sprachbarrieren. MhM wird ein Musterdie auch nur in Gebieten gelten, in denen kei- nisierungen der letzten drei Jahre darf der schreiben entwickeln, das als Vorlage dienen
ne ausreichende Wohnraumversorgung ge- Vermieter die zulässige Miete um einen (fik- kann.
währleistet ist.
tiven) Modernisierungszuschlag überschreiten. Hier beginnt eine komplizierte Berech- Auskunft verlangen
nung, die der Vermieter dem Mieter Antwortet der Vermieter, die Miete sei zuläsStreit vorprogrammiert
Die Mietenbremse gilt nur für Mietvereinba- entgegenhalten kann. Dem Mieter wird es sig, weil Ausnahmen greifen, muss er das berungen, die nach Erlass einer Verordnung ge- mangels Anwesenheit bei der Modernisie- gründen. Er muss z.B. darlegen, dass es sich
troffen werden, also für neu abgeschlossene rung schwer fallen, deren Wahrheitsgehalt zu um eine erstmalige Vermietung nach Oktober
Mietverträge. Überhöhte Mieten in Altverträ- überprüfen. Außerdem kann der Vermieter 2014 handelt oder aber, dass er die Wohnung
gen bleiben außen vor. Ebenso wird die Miet- nach wie vor die Miete verlangen, die schon umfassend modernisiert hat. Meint der Verbegrenzung nicht für Wohnungen gelten, die der vorherige Mieter gezahlt hat. Einmal zu mieter, es greifen Einschränkungen, muss er
nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet hoch, immer zu hoch – eine schlimme Kon- entweder darlegen, wie hoch ein Modernisiewerden und auch nicht für Wohnungen, die zessionsentscheidung des Gesetzgebers, der rungszuschlag sein kann oder aber, dass der
nach einer umfassenden Modernisierung hierbei wohl das Profitinteresse und die Vormieter schon (rechtmäßig) eine höhere
erstmals vermietet werden. Man ahnt schon Investitionsbereitschaft der Vermieter im Miete zahlte. Der Mieter hat ein gesetzliches
Auskunftsrecht alle diese Fragen betreffend,
den Streit um die Frage, ob eine Wohnung Auge gehabt hat.
das er zur Not auch gerichtlich geltend maKorrekte Miete ermitteln
chen kann.
Um festzustellen, ob die vereinbarte Miete
Eve Raatschen, Sylvia Sonnemann
unzulässig hoch ist, muss der Mieter die
ortsübliche Miete ermitteln. In Hamburg gibt
Um Argumente des Vermieters zur Vormiete
Wer nach Erlass der Rechtsverordnung
der Hamburger Mietenspiegel Anhaltspunkte
oder einer Modernisierung entkräften zu
eine Wohnung neu anmietet, sollte schnellstdafür. Entscheidend sind Ausstattung und
können, empfiehlt es sich, Kontaktdaten des
möglich mit seinem Mietvertrag zu den
Lage der Wohnung – das Verfahren ist aus der
Vormieters zu notieren, damit man später
normalen Beratungszeiten in die MhMÜberprüfung von Mieterhöhungen bekannt.
nachfragen kann, wie es wirklich war.
Beratung kommen. Zusätzliche BeratungsWill man wenigstens halbwegs sicher sein,
zeiten können unter www.mhmhamburg.de
dass es lohnt, sich mit dem Vermieter zu
oder unter 040-431 39 40 erfragt werden.
streiten, sollte man sich unbedingt von einem
Tipp
04 Mietraum2 | Nr. 1 | Mai 2015
TITEL
Städtische Wohnunterkunft im Hamburger Süden
– Leben im Wohnmodul in eigener Wohnung
Notunterkünfte werden zur Dauerlösung
Warum Obdachlose keine Wohnung finden
Ein Mensch ohne Wohnung ist dankbar, wenn ihm eine Notunterkunft zur Verfügung gestellt wird. Selbst ein Platz in einem
Container, den man mit wildfremden Menschen teilen muss, erscheint besser als das Übernachten im Freien – jedenfalls in
kalten Jahreszeiten. Viele tausend Menschen leben in Hamburg in einer provisorischen Unterbringung. Aus dem Provisorium
wird häufig eine deprimierende Dauerwohnsituation, denn der Weg in eine reguläre Wohnung ist versperrt. Wir haben uns in
Hamburgs Notunterkünften umgesehen und mit Betroffenen und Verantwortlichen gesprochen.
Text: Rainer Link
Fotos: Henning Scholz
Carola Mayer, 43 Jahre alt, (Name von der Redaktion geändert) hatte nach einigen persönlichen Krisen, ihre Wohnung verloren. Als
nunmehr Wohnungslose hatte sie bei Immobilienunternehmen keine Chance. Carola
Mayer wandte sich an den Hamburger Verein
„Kemenate“, der sich speziell um das Schicksal von weiblichen Wohnungslosen kümmert.
Man konnte ihr dort zunächst nur eine provisorische Unterkunft in der Notunterkunft
„FrauenZimmer“ vermitteln. Man riet ihr
aber, sich für eine bessere Unterbringung bei
der Altonaer Stadtmission zu bewerben. Und
das klappte auch. Zwischen Aufnahmegespräch und ihrem Einzug lagen nur zwei Wochen. Ein Glücksfall, andere Bewerberinnen
waren abgesprungen. Bei der Stadtmission
hat jede Bewohnerin eine abgeschlossene
kleine Wohnung für sich. Ziel ist es, die Frauen durch Beratung so zu stabilisieren, dass
sie sich binnen eines halben Jahres wieder
eigenständig um eine eigene Wohnung kümmern können. Carola Mayer hat jetzt Kontakt
zur „Fachstelle für Wohnungsnotfälle“ und
bei der SAGA ist sie als Mietinteressentin registriert. Einen ersten Besichtigungstermin
für eine freie Wohnung hatte sie auch schon,
aber da war sie wegen der vielen anderen Interessenten einfach geflüchtet. Ihre Nerven
spielten nicht mit. Bei der Kemenate haben
sich im Jahr 2014 rund 160 neue Frauen mit
Wohnungsnotlagen gemeldet. Ein neuer –
wenn auch trauriger – Rekord, sagt Beraterin
Tanja Lazarevic. Den hilfesuchenden Frauen
TITEL
Mietraum2 | Nr. 1 | Mai 2015
Tanja Lazarevic, Sozialpädagogin beim Verein
Kemenate: „Unser Angebot ist von Frauen für
Frauen, die Basis unserer Arbeit ist parteilich
und feministisch.“
Christina Daniel: „Habe sogar schon überlegt,
nach Afrika zu gehen.“
ein rundum akzeptables Angebot zu machen,
das gelingt immer seltener, denn es fehlt
schlicht an geeigneten Wohnungen. Aber zumindest den Tagestreff in der Eimsbüttler
Charlottenstraße 30 können alle wohnungslosen Frauen ansteuern. Hier kann man essen, Wäsche waschen, sich eine Postadresse
einrichten, Telefon und Computer nutzen und
vor allem Zuspruch finden.
Untergebracht ist sie in einem Container der
Großstadtmission in Bahrenfeld. Den teilt sie
sich mit einer weiteren Frau, mit der sie sich
zum Glück ganz gut versteht. Aber es ist sehr
eng und Stauraum für ihre persönlichen Dinge hat sie nicht. Den Tag im Container zu verbringen ist kaum möglich, sie nutzt gern die
Tagesangebote der „Kemenate“, wo sie gemeinsam mit anderen Frauen kochen und
klönen kann.
Die Kemenate hat zwölf Container-Plätze im
Rahmen des Winternotprogramms für ihre
Klienten erhalten. Und wenn dieses Programm – das ja nicht viel mehr als eine „Erfrierungschutzmaßnahme“ ist, in den nächsten Tagen ausläuft, stehen mindestens acht
der zwölf Frauen wieder unversorgt auf der
Straße. Ebenfalls erneut auf der Straße landen könnte die 68jährige Christina Daniel,
deren Leidensgeschichte schon recht lange
währt. Erst verbüßte sie eine kurze Haftstraße, dann war ihre Wohnung nach der Entlassung zwangsgeräumt. Christina Daniel, die
früher als Technische Zeichnerin arbeitete,
lebt jetzt von der Rente und Grundsicherung,
so dass die Behörde sogar ihre Miete übernehmen würde. Aber sie sucht vergeblich.
Besuch bei Stefan Karrenbauer. Er ist Sozialberater für die Verkäufer der Obdachlosenzeitung Hinz & Kunzt. Von den aktiven Hinz
und Künstlern ist nur etwa jeder Zehnte mit
einer Bleibe beim städtischen Träger „fördern
und wohnen“ versorgt. Andere wohnen in heruntergekommenen Privatquartieren, für die
sie unvorstellbar hohe Wuchermieten aufbringen müssen. Wieder andere übernachten
im Freien. Manche Menschen, die lange auf
der Straße gelebt haben, brauchen beim Bezug einer Wohnung eine unterstützende Person, die ihnen in der neuen Situation zur Seite steht, zu mindestens für eine Übergangszeit.
Aber die meisten Wohnungslosen könnten
auch ohne fremde Hilfe in einer neuen Wohnung Fuß fassen, sagt Stefan Karrenbauer.
ABER DIE MEISTEN WOHNUNGSLOSEN KÖNNTEN AUCH OHNE
FREMDE HILFE IN EINER NEUEN
WOHNUNG FUSS FASSEN.
Gern erzählt er eine Geschichte, die belegt,
dass Menschen, die lange auf der Straße gelebt haben, sich bestens reintegrieren, wenn
man ihnen ein vernünftiges Angebot machen
05
„fördern und wohnen“ muss in den regulären
Wohnungsbau einsteigen, um speziell für
die Zielgruppe der Wohnungslosen viele kleine
Wohnungen zu bauen, fordert Stefann
Karrenbauer.
kann. So ein Angebot erhielt der Verein Hinz
&Kunzt in Eidelstedt. Er konnte dort in ruhiger Wohnlage ein Einfamilienhaus als Hauptmieter übernehmen. Dort wohnen jetzt sechs
Verkäufer der Obdachlosenzeitung in friedlicher Eintracht als Wohngemeinschaft unter
einem Dach. Der letzte Besuch eines Sozialpädagogen liegt schon viele Monate zurück,
weil es weder Konflikte im Haus noch mit der
Nachbarschaft gibt. „So geht‘s eben auch“,
sagt Karrenbauer. Aber die Realität für die
meisten Wohnungslosen sieht wesentlich deprimierender aus. „Es kommt vor, dass die
Fachstellen für Wohnungsnotfälle den Menschen, die nach einer Bleibe suchen, nicht
mehr anbieten können, als einen Platz im
Winternotprogramm. Im vergangenen Winter
– rechnet Stefan Karrenbauer vor – sind von
über 700 Menschen nur 70 in feste Bleiben
vermittelt worden. 14 fanden eine Wohnung,
39 fanden einen Platz in anderen Unterkünften und 13 in stationären Einrichtungen.“
Das ist vollständig inakzeptabel. Und auch
die Unterbringung in Not-Containern sieht
Karrenbauer kritisch, „weil die Belegung mit
Personen, die sich nicht kennen, zu mindestens auf lange Sicht problematisch ist.“ Ihm
schwebt ein Bauprogramm speziell für die
Zielgruppe der Wohnungslosen vor.
TITEL
06 Mietraum2 | Nr. 1 | Mai 2015
§ 5-Schein
alte Bezeichnung für den Wohnberechtigungsschein (§ 27 WoFG), der zum Bezug
einer öffentlich geförderten Wohnung
berechtigt. Berechtigte: Haushalte, deren
Jahresgesamteinkommen innerhalb
gesetzlich bestimmter Einkommensgrenzen
nach § 9 WoFG liegen.
Vordringlich Wohnungssuchende erhalten
einen Dringlichkeitsschein oder eine
Dringlichkeitsbestätigung. Voraussetzung:
Einkommensgrenzen nach § 9 WoFG,
§ 8 HmbWoFG.
Dringlichkeitsschein (DS)
Zusätzliche Voraussetzungen: Haushalt
länger als 3 Jahre in Hamburg gemeldet,
dringend auf eine Wohnung angewiesen
und allein nicht in der Lage, selbst eine
Wohnung zu finden.
Berechtigte: Personen/Fallgruppen,
die in der Fachanweisung der BSU über die
Versorgung von vordringlich Wohnungssuchenden mit Wohnraum in den Punkten
3.1.-3.10. angeführt werden.
Der DS gilt 1 Jahr, Antragstellung bei
der Wohnungsabteilung des zuständigen
Bezirksamtes, Belegung im Benennungsverfahren – 3er Vorschlag.
Dringlichkeitsbestätigung (DB)
Berechtigte: Personen/Wohnungsnotfälle,
die keine eigene Wohnung haben, in Einrichtungen der Wohnungslosenhilfe untergebracht sind oder obdachlos sind. Die
DB gilt 2 Jahre, ist kostenlos, Antragstellung
erfolgt über Fachstellen zur Wohnungssicherung.
Betroffen: vor allem Familien, Alleinstehende mit Kindern, Flüchtlinge mit
gesichertem Aufenthaltsstatus, Jugendliche
aus HZE Maßnahmen.
Kooperationsvertrag
Vertrag zwischen der BSU und einzelnen
Wohnungsunternehmen (WU), erstmals 2004
geschlossen mit 10 Genossenschaften und
SAGA GWG.
Ziel: Versorgung vordringlich Wohnungssuchender. Auf Grundlage des vorhandenen
Bestandes an WA-Wohnungen und der
Fluktuation im Wohnungsunternehmen wird
die Anzahl der zu Versorgenden pro WU
jährlich festgelegt.
Sondervertrag mit SAGA GWG seit 2010:
Feste Versorgungsverpflichtung (Flatrate)
pro Jahr 3.000 Wohnungen für sozialwohnungsberechtigte Haushalte, davon 1.700 an
vordringlich Wohnungssuchende, die Hälfte
davon an Wohnungslose (seit 2013).
Containerunterbringung der etwas gehobeneren Art: Es sind abgeschlossene Wohnungen, meist
drei Zimmer, Küche und Bad. Da leben dann sechs Menschen, in jedem Zimmer zwei. Auf 15 m2.
Wenn Wohnungslose problemlos eine eigene
Wohnung bekämen, könnten viele tausend
Unterkünfte schlagartig frei werden.
WENN WOHNUNGSLOSE
PROBLEMLOS EINE EIGENE
WOHNUNG BEKÄMEN, KÖNNTEN
VIELE TAUSEND UNTERKÜNFTE
SCHLAGARTIG FREI WERDEN.
Die Diakonie fordert seit Jahren, dass die
Stadt die SAGA GWG als städtisches Wohnungsunternehmen stärker in die Pflicht
nimmt. Das öffentliche Wohnungsunternehmen soll pro Jahr 1.700 „vordringlich Wohnungssuchende“ versorgen – darunter nicht
nur Obdachlose. „Dazu gehören wohnberechtigte Flüchtlinge genauso wie Wohnungslose
aus Hamburg, Frauen aus Frauenhäusern
oder Menschen mit Behinderung. Wer vordringlich welche Wohnung bekommt, sollte
individuell geprüft und nicht danach entschieden werden, zu welcher Gruppe diese
Person gehört,“ sagt Dirk Hauer, Leiter des
Fachbereiches Migration und Existenzsicherung im Diakonischen Werk Hamburg. Die
Hamburger Diakonie hält die Gründung einer
Stiftung für gemeinwohlorientierten Wohnungsbau für eine sinnvolle Möglichkeit, die
Wohnungsnot in Hamburg zu bekämpfen.
Dirk Hauer: „Hamburg braucht endlich eine
Organisation, die sich ausschließlich darum
kümmert, benachteiligten Gruppen auf dem
Wohnungsmarkt bezahlbare Wohnungen zu
verschaffen. Dies kann eine Stiftung sein, andere Modelle sind ebenfalls denkbar. Ent-
KOALITIONSVERHANDLUNGEN
VON SPD UND GRÜNEN
Mehr Hilfen für Menschen in Wohnungsnot
Einig waren sich beide Parteien über
verstärkte Hilfen für Menschen in Notlagen.
Arme Familien, Obdachlose, Frauen aus
Frauenhäusern und Flüchtlinge sollen durch
Projekte sozialer Investoren wie Stiftungen
profitieren. Die Stadt will solche Wohnungsprojekte künftig mit Grundstücken und
einem Bürgschaftsprogramm unterstützen.
Auch unter dem rot-grünen Senat sollen in
Hamburg 6.000 neue Wohnungen pro Jahr
gebaut werden, 2.000 davon mit Sozialbindung. Darauf haben sich die Spitzen von
SPD und Grünen bei ihren Koalitionsverhandlungen am 17. März 2015 geeinigt.
TITEL
Mietraum2 | Nr. 1 | Mai 2014
07
Im Gespräch
mit Martin Leo
Herr Leo, stolpert die Stadt nicht von
einem Provisorium ins nächste?
Leo: „Wenn Leute in Zelten wohnen, dann
wünscht man sich nur noch, das möglichst
schnell beenden zu können und möglichst
schnell Not-Container aufstellen zu können,
Eine der besseren Adressen von „fördern und wohnen“.
Martin Leo: „Wir bräuchten eigentlich ein
Sonderprogramm, das Wohnungslose
und Flüchtlinge im Hauruck-Verfahren in
geförderte Wohnungen bringt.“
scheidend ist, dass dieses Unternehmen nicht
– wie zum Beispiel zur Zeit die SAGA GWG –
noch andere Ziele der Politik umsetzen muss,
etwa den städtischen Haushalt durch Gewinne zu entlasten.“
und die wirken dann natürlich recht
provisorisch und bieten dann auch an
Standard sehr wenig. Das ist eng. Wenn Sie
duschen wollen müssen sie erst mal durchs
Freie laufen. Das haben wir dort machen
müssen, wo wir Plätze auch nicht für
längere Zeit nutzen können.“
„fördern und wohnen“ ist eine Anstalt des öffentlichen Rechts und gehört der Hansestadt
Hamburg. Bei diesem Träger finden rd. 10.000
von den Fachstellen beispielsweise auf Hotels verwiesen werden“, sagt Martin Leo,
Bereichsleiter Wohnen bei „fördern und
wohnen“.
Die Zahl der Flüchtlinge ist gestiegen, die
Zahl der heimischen Wohnungslosen ebenfalls. „fördern und wohnen“ gelingt es nicht
mehr, für alle Bedürftigen ein passendes An-
Zahl der versorgten und unversorgten Haushalte in Hamburg
Personen Haushalt
2012
2013
Dringlichkeitsscheininhaber
6.403
6.969
Versorgungsquote
27 %
25 %
Dringlichkeitsbestätigung
2.837
2.770
41,28 %
42,24 %
778
771
8.996
10.673
Versorgte Haushalte
Versorgte Haushalte im Rahmen
des Kooperationsvertrages
Wohnungslose in öffentlicher Unterbringung
Quelle: Drucksache 20/13137
Menschen mit vielfältigen sozialen Problemen ein Dach über dem Kopf – Obdachlose,
Wohnungslose und Zuwanderer wie Asylbewerber, Flüchtlinge und manchmal auch
noch Spätaussiedler. Die Fachstellen für
Wohnungsnotfälle bei den Bezirksämtern haben den Auftrag, den Wohnungsverlust möglichst zu verhindern. Wenn ihnen das nicht
gelingt, tritt „fördern und wohnen“ auf den
Plan und müsste für eine öffentliche Unterbringung sorgen. So weit die Theorie. „Es gibt
leider etliche Menschen, denen wir zeitnah
keinen Platz anbieten können. So, dass sie
gebot vorzuhalten, räumt Martin Leo ein:
„Bis 2010 konnten wir noch sagen, wir bringen die meisten Flüchtlingsfamilien in abgeschlossenen Wohnungen unter, die entweder
uns gehören oder die wir anmieten. Bei den
wohnungslosen Familien galt das ohnehin,
dass die alle von uns in Wohnungen untergebracht wurden. Im Moment ist es so, dass wir
es nicht mehr schaffen, alle wohnungslos
werdenden Familien mit abgeschlossenem
Wohnraum zu versorgen, die finden sich leider auch manchmal in Gemeinschaftsunterkünften wieder.“
Müsste man jetzt nicht ganz viele Schlichtwohnungen mit abgesenktem Standard
hochziehen, um die aktuelle Not zu
mindern?
Leo: „Ich befürworte keinen abgesenkten
Standard, der noch unter dem Sozialwohnungsstandard liegt, das ist stigmatisierend
für die Mieter. Eigentlich muss es darum
gehen, alle Menschen in das normale Wohnen zu integrieren. Was ich mir vorstellen
kann, ist, dass man kleinere Wohnungen
baut. Was die Fläche betrifft, da könnte man
Standards absenken.“
Wer zweimal seine Miete nicht gezahlt hat,
steht auf der Straße und wird zum „Kunden“
von „fördern und wohnen“. So werden jedes
Jahr rund eineinhalbtausend Wohnungen
zwangsgeräumt.
Leo: „Es muss darüber gesprochen werden,
ob nicht ein städtischer Träger wie die SAGA
GWG darauf verzichtet, Räumungen durchzuführen und stattdessen mit einer Mietersozialberatung – die muss ja die SAGA GWG
gar nicht selber organisieren, das können
auch andere machen – die Zahl der Räumungen runter bringt. Das könnten auch Genossenschaften machen. Das wäre das Wichtigste, Räumungen zu verhindern, da, wo
die Stadt das steuern kann. Denn wir setzen
ja einen Kreislauf in Gang, der nicht gesund
ist. Der eine städtische Träger räumt, der
andere städtische Träger bringt unter. Das
ist eigentlich einleuchtend, dass das nicht
gut ist.“
WOHNEN
08 Mietraum2 | Nr. 1 | Mai 2015
Wohnungsvergabe und Wohnungsbau
Mehr Wohnungen für
Menschen mit wenig Geld
Circa 6.000 Wohnungen werden jährlich in Hamburg gebaut, doch es sieht so aus, als ob dabei die Versorgung einkommensschwacher Haushalte auf der Strecke bleibt. Dr. Tobias Behrens, Geschäftsführer von STATTBAU Hamburg GmbH, erläutert im
Interview mit MhM, welche Maßnahmen möglich sind, um diesen Missstand zu beheben.
Es werden viel zu wenig preiswerte
Wohnungen für Menschen mit Dringlichkeitsscheinen und für Wohnungslose und
Obdachlose gebaut. Woran liegt das?
Es ist tatsächlich so, dass für die wirklich bedürftigen Menschen kaum eine Wohnung neu
errichtet worden ist. Hintergrund sind die
aktuellen Rahmenbedingungen, in denen der
öffentlich geförderte Wohnungsbau stattfindet. Seit 2003 verzichtet die Stadt darauf, die
Bauherren per Fördervertrag zu verpflichten,
auch Wohnungen für vordringlich Wohnungssuchende zu errichten. Vor 2003 war es
üblich, dass bis zu 50 Prozent der geförderten Wohnungen für vordringlich Wohnungssuchende zur Verfügung standen mit Bindungszeiten von zum Teil 30 oder mehr
Jahren. Inzwischen hat sich die Förderung so
liberalisiert, dass Wohnungsbauunternehmen, die geförderte Wohnungen bauen, nur
noch die Einkommensgrenzen der Mieter berücksichtigen müssen, ansonsten aber keinerlei Verpflichtungen haben, vordringlich
Wohnungssuchende unterzubringen. Erst in
den letzten Jahren setzt sich langsam bei der
Konzeptausschreibung durch, dass auch ein
kleiner Teil der neuen Wohnungen für vordringlich Wohnungssuchende zur Verfügung
gestellt werden muss. Förderprogramme für
besondere Zielgruppen wie Behinderte, besondere Wohnformen oder auch Ankauf von
Belegungsbindungen hat die Wohnungswirtschaft in der Vergangenheit kaum angenommen.
Warum schließen so wenige Wohnungsunternehmen den Kooperationsvertrag
mit der Stadt ab? Ist das überhaupt der
richtige Weg?
Bei dem Kooperationsvertrag verpflichten
sich einige Wohnungsunternehmen, ihre Versorgungsverpflichtung langfristig einzuhalten, d. h. die Zahl der mit WA-Bindungen belegten Wohnungen nicht abschmelzen zu
lassen, sie einzufrieren. Im Gegenzug haben
sie dafür die Freiheit, diese Belegungsbindungen im gesamten Wohnungsbestand unterzubringen. Viele Wohnungsunternehmen haben
nur noch einige hundert oder wenige tausend
Wohnungen mit Belegungsbindungen. Diese
nehmen jährlich ab. Diese Abnahme des geförderten Wohnungsbestandes wird mit
Freude gesehen. Bei den jetzt geförderten
Neubauten wird auf die Versorgung von vordringlich Wohnungssuchenden in der Regel
verzichtet. Insofern haben die Wohnungsunternehmen kein großes Problem mehr mit der
Unterbringung ihrer restlichen Versorgungsfälle. Das Instrument der Kooperationsverträge ist in meinen Augen völlig überschätzt
worden, weil die Wohnungswirtschaft auch
an diesen Verträgen kein großes Interesse hat.
Es gibt Stimmen, die fordern, dass die
Versorgungsverpflichtung von SAGA GWG
erhöht werden muss, wenn sich andere
Wohnungsunternehmen drücken. Diese
Aufgabe hatte die SAGA schon einmal.
Danach schrieb sie rote Zahlen. Unter
welchen Bedingungen könnte dies heute
anders funktionieren?
Nach meinem Dafürhalten könnten SAGA
GWG ihre Versorgungsverpflichtungen erhöhen und mehr vordringlich Wohnungssuchende in ihren Beständen unterbringen. In
den letzten Jahren oder Jahrzehnten hat sich
die Betreuungslage von vordringlich Wohnungssuchenden bzw. Menschen mit besonderen sozialen Problemen in Hamburg erheblich verbessert. Es gibt zahlreiche Träger, die
auch diese Menschen im eigenen Wohnungsbestand betreuen. Viele Wohnungsunternehmen haben bereits gute Kooperationsverbindungen mit sozialen Trägern, die sich um die
Betreuung und ggf. Beratung von solchen
Mieterhaushalten kümmern. Ich glaube, die
SAGA könnte hier mit einigen Trägern kooperieren, um die Befürchtungen, dass die Mieter in ihrem Verhalten Nachbarschaften gefährden könnten, zu entkräften. Insbesondere
in einigen Freistellungsgebieten wäre dies in
meinen Augen dringend angebracht, weil sich
in diesen Gebieten die soziale Situation über
die Jahre erheblich stabilisiert hat und eine
ganze Reihe von nachbarschaftsstabilisierenden Maßnahmen umgesetzt wurden (z. B.
Wilhelmsburg mit der IBA). Durch eine Abschaffung der Freistellungsgebiete würden
dem Wohnungsmarkt jährlich mehrere hundert WA-Wohnungen zusätzlich zur Verfügung stehen.
Herr Behrens, Sie sind Teilnehmer eines
behördlichen Arbeitskreises, der ein
Gesamtkonzept zur besseren Wohnraumversorgung von anerkannt vordringlich
Wohnungssuchenden entwickelt. Gibt
es schon Ergebnisse?
Leider nein. Es ist richtig, dass Mitte letzten
Jahres eine Arbeitsgruppe von der Behörde
für Stadtentwicklung und Umwelt (BSU) einberufen wurde, die sich mit einem Konzept
zur besseren Versorgung von vordringlich
Wohnungssuchenden beschäftigen sollte.
Dies war ein Arbeitsauftrag des Bündnisses
für das Wohnen. Die Arbeitsgruppe hat ihre
Arbeit mittlerweile beendet und ein Papier
vorgelegt, dass eine Reihe von Vorschlägen
enthält. Die BSU hat festgestellt, dass 11.000
bis 13.000 zusätzliche Wohnungen für vordringlich Wohnungssuchende in Hamburg
benötigt werden. Dieser Bedarf zeigt das Dilemma. Eigentlich sollte noch in der letzten
Legislaturperiode das Konzept des Arbeitskreises verabschiedet werden. Leider hat die
BSU sich zu den Vorschlägen noch nicht geäußert. In meinen Augen ist dies ein unhaltbarer Zustand, denn die Not besteht ja tatsächlich jeden Tag auf der Straße. Es ist
beschämend, dass diese Problematik bisher
kein Handeln bei den zuständigen Behörden,
Parteien und Politikern auslöst.
Welche konkreten Vorschläge enthält
dieses Papier?
Die ursprüngliche Hoffnung, mit den wenigen Instrumenten, die der Wohnraumförderung zur Verfügung stehen und der freiwilligen Verpflichtung der Wohnungswirtschaft,
zählbare Erfolge zu verzeichnen, ist vollständig gescheitert. Deswegen haben wir als erstes ein Ziel definiert, und zwar die Zahl der
zurzeit vordringlich Wohnungssuchenden innerhalb der nächsten fünf Jahre zu halbieren. Das heißt jedes Jahr sollen 1.000 bis
1.200 zusätzliche WA-Bindungen geschaffen
werden. Dazu haben wir eine Reihe von Vorschlägen gemacht, mit welchen Instrumenten
dieses Ziel erreicht werden könnte. Dazu
zählen die Aufgabe der Freistellungsgebieten
wie z. B. in Mümmelmannsberg, Kirchdorf
Süd, die stärkere Verpflichtung, im Neubau
auch vordringlich Wohnungssuchende unterzubringen sowie besondere Förderprogramme, die insbesondere auch gemeinnützige
und soziale Bauherren in die Lage versetzen,
Wohnraum im Neubau zu schaffen. Weiterhin
müssen bei einer Reihe von Programmen die
Förderbedingungen nachgesteuert werden,
weil diese in der jetzigen Form unattraktiv
für die Bauherren sind. Es bleibt zu hoffen,
dass die neue Regierung sich dem Thema mit
Entschlossenheit und der nötigen politischen
Durchsetzungskraft annimmt.
MIETER HELFEN MIETERN
Mietraum2 | Nr. 1 | Mai 2015
09
Mieter helfen Mietern
Rechenschaftsbericht 2014/2015
Am 8. September 2015 findet die Vollversammlung der MhM-Mitglieder statt. Hinter uns liegt ein arbeitsreiches Jahr mit vielen
kleinen Neuerungen im Verein und vielen Änderungen und Geschehnissen auf der wohnungs- und mietenpoltischen Bühne.
Eine kleine Rückschau.
Fast alle Bundesparteien hatten in ihren
Wahlkämpfen Mietpreisbremsen im Angebot.
Und tatsächlich wird es nach den Verschlimmerungen des Mietrechtsänderungsgesetzes
2013 jetzt eine Mietpreisbremse geben, die
Neuvermietungspreise deckelt. MhM hat sich
in zahlreichen Diskussionen für eine effektive Umsetzung des Wahlversprechens eingesetzt, ob in schriftlichen Stellungnahmen an
das Bundesjustizministerium, im Talk bei
Jauch oder in Ausschüssen des Bündnisses
für das Wohnen. Im Sommer 2015 könnte sie
nun kommen, wenn die Hamburger Regierung sie erlässt. Auch bei diesem Prozess
wird sich MhM vehement für eine flächendeckende Geltung einsetzen und Hamburgs
Mieterinnen die beste Beratung anbieten, um
sich trotz der komplizierten Regelungen des
Gesetzes (s. Artikel S. 3) gegen zu hohe Mietpreise zu wehren.
Neue MhM-Beratungsstelle
und MhM geben, um hier eine effektivere
Mängelbeseitigung in den Wohnungen der
Mieter zu bewirken.
Mehr Service
Große Nachfrage
in den Beratungsstellen
In zwölf MhM-Beratungsstellen haben 7.330
Beratungsgespräche stattgefunden – ein neuer Rekord. Offenbar schätzen die Mitglieder
die Beratung-To-Go, ein persönliches Gespräch mit einem Juristen in der Nähe, ohne
vorherige Anmeldung und zu verschiedensten Zeiten. Kompetent, schnell und persönlich lassen sich die meisten Probleme lösen.
Wenn nicht, dann bot das MhM-Team in der
Zentrale bei komplizierten und umfangreicheren Problemen Intensivberatung in fast
2.500 Fällen an. Zusammen mit dem Rechtstelefon haben somit fast 13.000 Beratungen
im Jahr 2014 stattgefunden. Besonderer
Dank gilt den 40 Mietrechtsanwält/innen, die
mit ihrem Engagement das breite Beratungsangebot von MhM stützen. Ein neuer Mitgliederservice wurde in den Beratungsstellen
Langenhorn und Wilhelmsburg eingeführt.
Schreiben an den Vermieter werden gleich
vor Ort aufgesetzt. Gerade in Wilhelmsburg
können so zum Beispiel Mängelanzeigen ungeachtet bestehender Sprachbarrieren sofort
verschickt werden. Sowohl in Wilhelmsburg
als auch in Langenhorn haben wir neue Beratungsorte gefunden, in der Bücherhalle direkt gegenüber dem S- und Busbahnhof Wilhelmsburg und im Bürgerhaus Langenhorn.
Lösungen auf dem Verhandlungsweg
In Zeiten des forcierten Wohnungsneubaus
sank die Nachfrage nach Hausversammlungen deutlich, denn gerade große Wohnungsunternehmen fahren Sanierung und Neubau
nicht gleichzeitig auf hohem Niveau. Dennoch fanden 26 Hausversammlungen statt.
Zugleich fanden auch Strategiegespräche mit
SAGA GWG statt, um die Kommunikation
zwischen Mieterverein und Unternehmen zugunsten einer schnellen Problemlösung für
die betroffenen Mieter zu verbessern. Besonderer Einsatz der MhM-Juristin Kiene war
zum Jahreswechsel 2014/2015 gefragt, als
bei der ersten großen Modernisierungsbaustelle der GAGFAH Wasserschäden ausgerechnet zwischen den Jahren auftraten. Zugleich schaffte die GAGFAH ihre Mietersprechstunden ab. Demnächst wird es strategische Gespräche auch zwischen GAGFAH
Unter Federführung von Karin Aßmus sind
sowohl die Homepage renoviert als auch der
MhM-Newsletter für Mitglieder etabliert
worden. Wir danken für die positiven Rückmeldungen und freuen uns, wenn der Newsletter weiterhin viele neue Abonnenten findet. Auch die MhM-Infos zu 27 verschiedenen
Rechtsthemen wurden sukzessive durch ein
modernes Outfit ersetzt und erfahren eine
riesige Nachfrage. Die Mitgliederzeitschrift
Mietraum² kann mittlerweile auch auf digitalem Wege versandt und gelesen werden.
Modernisierung: Da fehlt noch was
Dem Senat war es im Vorwahljahr wichtig,
die zugesagten 6.000 Wohnungen pro Jahr
tatsächlich auch gebaut zu haben. MhM hat
Einladung zur Mitgliedervollversammlung
von Mieter helfen Mietern
Liebe Mitglieder,
der Vorstand lädt Sie herzlich zur diesjährigen
Mitgliedervollversammlung ein am
Dienstag, 08. September 2015
18.30 Uhr bis 21.00 Uhr
im Bürgertreff Altona-Nord, Gefionstraße 3
im Gebäude des Cafes Breitengrad
Die finanzielle Rechenschaftslegung erfolgt auf
der Vollversammlung, auf der Sie ergänzende
Unterlagen erhalten. Gelegenheit zum
Erfahrungsaustausch haben Sie im Anschluss
an die Versammlung bei einem kleinen Imbiss.
Bitte notieren Sie sich diesen Termin, denn es
wird vor der Mitgliedervollversammlung keine
weitere Mitglieder-Zeitung erscheinen.
TA G E S O R D N U N G
Begrüßung
1. Vorstellung des Rechenschaftsberichts
Vereinsarbeit
Jahresabschluss
2. Bericht der Kassenprüfer
3. Entlastung des Vorstandes, der
Vorstandssprecher und der Kassenprüfer
4. Wahl der Vorstandssprecher,
des Vorstandes und der Kassenprüfer
5. Satzungsänderung zur Mitgliedschaft, zum Beitritt, zur Kündigung, hier insbe sondere die Begründung und Einführung von Sondermitgliedschaften, wie u.a.
einer Online-Mitgliedschaft.
Ausklang
Bringen Sie bitte Ihren Mitgliedsausweis zur
Abstimmung mit. Wir freuen uns auf Sie.
STADTTEILE
10 Mietraum2 | Nr. 1 | Mai 2015
versucht, das Augenmerk von der Zahlenverliebtheit der Behörde für Stadtentwicklung
und Umwelt auch auf den sozialverträglichen Erhalt bestehender Mietverhältnisse zu
richten. Kurz vor Unterschrift unter eine Absichtserklärung der Wohnungsverbände, Modernisierungen nicht teurer für die Mieter
werden zu lassen als das doppelte der Energieeinsparung, scherten die Verbände aus.
Nach mehrjährigen Verhandlungen ist dies
ein bedauerliches Ergebnis. Da ist die BSU
nicht allein, denn auch die Bundesregierung
hatte bei dem Thema Modernisierungen
Nachbesserungen für die Mieter versprochen
und bisher nicht eingelöst. Für Mieter sind
Mietsteigerungen nach Modernisierung nach
wie vor ein existentielles Thema. Eine Stadt
wie Hamburg mit einem überdurchschnittlichen Anteil an Mietwohnungen muss dieses
Thema vorantreiben. Dafür wird sich MhM
trotz der Zähigkeit des Themas weiterhin einsetzen.
Es sind ganze Straßenzüge, die an SAGA GWG
übergehen, darunter in der Hohenwischer Straße,
im Moorburger Alter Deich, im Moorburger
Burgweg, – Elbdeich und – Kirchdeich,
in der Hasselwerder Straße, im
Organistenweg und im Rosengarten.
MhM wächst weiterhin
Auch im Jahr 2014 ist der Aus- und Eintrittssaldo positiv. 17.500 Mitgliedschaften mit
knapp 35.000 Mieterinnen und Mieter unterstützen die Arbeit des Mietervereins und
werden von MhM unterstützt. Beratung und
Lobbyarbeit haben so ein gutes Fundament.
Wir freuen uns auf ein weiteres Jahr engagierter Interessenvertretung.
Zum Jahresende 2015 wird der neue Hamburger Mietenspiegel mit Stichtag 1.4.2015
erscheinen. Angesichts der bevorstehenden
Mietenbremse erhält der Mietenspiegel mehr
Bedeutung, was in den sehr gut besuchten
und intensiv geführten Gesprächen im Arbeitskreis Mietenspiegel deutlich zu spüren
ist. MhM wird seine Beratungskapazitäten
wegen des in diesem Zusammenhang zu erwartenden erhöhten Beratungsbedarfs zeitnah ausweiten, damit unsere Mitglieder erfahren, was sie tun können.
Sylvia Sonnemann
FHH verkauft Wohnungen an SAGA GWG
Nur folgerichtig findet der Senat den Verkauf
von 900 Wohnungen an SAGA GWG. Denn in
der Vergangenheit wurde der landeseigene
Wohnungsbestand bereits von Externen wie
SAGA GWG oder Sprinkenhof verwaltet. Die
Mieter dagegen sehen die Verkäufe mit Skepsis und Besorgnis. SPD und FDP stimmten
dem Verkauf in der Bürgerschaft zu.
Mit der Eigentumsübertragung würde jetzt
dafür gesorgt, so der Senat, dass die Wohnimmobilien auch in Zukunft nicht an private Eigentümer verkauft würden. Außerdem könnten 260 öffentlich geförderte Wohnungen im
Rahmen von Erweiterungs- und Nachverdichtungsmaßnahmen auf den erworbenen
Grundstücken neu gebaut werden. Und mit
SAGA GWG als Vermieter hätte man ein ver-
dientes Wohnungsunternehmen gefunden,
dass mit seinem sozial ausgerichteten Mietenkonzept die Wohnungen langfristiger absichert als bisher. Da wundert es denn doch
ein bisschen, dass für die Erreichung dieser
Ziele ein Verkauf für nötig erachtet wurde.
Gemeinhin sollte man meinen, hätte die Stadt
dies alles auch als Eigentümerin bewerkstelligen können. Dann hätte SAGA GWG das
Geld in den eigenen Bestand stecken können,
bzw. mehr neue Wohnungen bauen können.
Nutznießer dieses Deals ist jetzt lt. Drucksache 20/13587 der Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG), der
die Einnahmen aus dem Einmalentgelt für
die Bestellung des Erbbaurechts (17,9 Mio
Euro) und fast 105 Millionen Euro aus dem
Verkauf für die erhöhte Liquidität seiner anderen immobilienwirtschaftlichen Aufgaben
verwenden soll.
Nur die Grundstücke und Gebäude in Moorburg und Neuenfelde wurden an SAGA GWG
mit einem 75-jährigen Erbbaurecht vergeben.
161 der 340 mit Wohnbebauung gelisteten
Grundstücke liegen in Moorburg im Hafenerweiterungsgebiet. Der Verkauf trägt jedoch in
keiner Weise dazu bei, die Moorburger zu beruhigen, denn die Unsicherheit über die zukünftige Entwicklung ist damit nicht ausgeräumt. In Neuenfelde hingegen sollen 70 neue
Wohnungen auf dem Gelände entstehen, das
einmal für die Verlängerung der AirbusStartbahn aufgekauft wurde. Es bleibt zu
hoffen, dass nun endlich auch die leerstehenden Häuser in Neuenfelde wiedervermietet
werden. Fast nebenbei wurde in diesem Paketverkauf übrigens auch ein Wohnprojekt in
der Chemnitzstraße an SAGA GWG verkauft.
Karin Aßmus
Mietraum2 | Nr. 1 | Mai 2015
11
VOM MIETER VERURSACHTER
WOHNUNGSBRAND
Wer muss zahlen?
Sensationelle Urteile aus Karlsruhe zur Renovierungspflicht
Nie mehr schön machen?
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in drei Urteilen vom 18.3.2015 seine Rechtsprechung zur Renovierungspflicht im Mietverhältnis auf den Kopf gestellt. Bisher
konnte es passieren, dass Mieter eine Wohnung in weitaus besserem Zustand
Es kann schnell passieren. Ein Moment der
Unachtsamkeit und es brennt. Grundsätzlich
gilt, wer den Brand verursacht, zahlt den
entstehenden Schaden. Aber nicht immer.
So lag dem Bundesgerichtshof im letzten
Jahr ein Fall vor, in dem es zu einem Brand
kam, nachdem die 12-jährige Tochter des
Mieters einen Topf mit Öl auf dem Herd
erhitzte, die Küche kurzzeitig verließ und das
Öl sich währenddessen entzündete. Der
Vermieter verlangte vom Mieter, seine Haftpflichtversicherung in Anspruch zu nehmen, um den Schaden an der Wohnung zu
bezahlen. Der Bundesgerichtshof lehnte
diese Forderung in seinem Urteil vom 14.
November 2014 (VIII ZR 191/13) ab.
In Fällen leichter Fahrlässigkeit durch
einen Moment der Unachtsamkeit sei der
Vermieter für die Instandsetzung der Wohnung zuständig, wenn der Mieter über die
Nebenkosten auch die Kosten der Feuerversicherung des Vermieters zahlt (was in den
zurückgeben mussten als sie die Räume bei Einzug vom Vermieter übergeben
bekamen. Das wird in Zukunft nur noch in Ausnahmefällen so sein.
Der BGH hat in zwei Urteilen (VIII ZR 185/14
und VIII ZR 242/13) klar entschieden, dass
Vertragsklauseln, die den Mieter zur Renovierung der Wohnung verpflichten dann unwirksam sind, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn unrenoviert übergeben wurde.
Das gilt nicht nur für zukünftige Mietverträge, sondern auch für vertragliche Klauseln in
alten Mietverträgen. Viele Hamburger Mieter
werden von dieser Rechtsprechung profitieren. Für Mieter, die neu einziehen, ist es
wichtig, den aktuellen Zustand der Wohnung
zu dokumentieren, Fotos zu machen und Zeugen zu organisieren, die später einmal bestätigen können, dass die Wohnung nicht renoviert war. Entscheidend für die Abgrenzung
ist laut BGH, ob die Wohnung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelt,
unerhebliche Gebrauchsspuren schließen
das nicht aus.
Zulässig können Renovierungsklauseln aber
sein, wenn der Mieter eine Gegenleistung des
Vermieters für das Renovieren (Kostenbeteiligung, mietfreies Wohnen für einige Zeit) erhält. Mieter, die eine renovierte Wohnung
beziehen, können nach wie vor wirksam verpflichtet werden, die Wohnung während der
Mietzeit regelmäßig neu zu dekorieren.
In einer weiteren Entscheidung vom 18.3.2015
(VIII ZR 21/13) hat der Bundesgerichtshof
alle sogenannten Quoten- oder Abgeltungsklauseln für unwirksam erklärt. Damit sind
alle Vertragsregelungen gemeint, die dem Mieter eine Kostenbeteiligung für nicht durchgeführte Renovierungsarbeiten auferlegen.
Mieter, die eine unrenovierte Wohnung bezogen haben, sollten sich unbedingt bei MhM
beraten lassen, insbesondere dann, wenn sie
bei einer früheren Beratung noch die Emp-
fehlung bekamen zu renovieren, denn die
Rechtslage hat sich durch die Urteile geändert. Bringen Sie Ihren Mietvertrag und ein
eventuell vorhandenes Einzugsprotokoll mit.
Die MhM-Renovierungssprechstunde findet
jeden Mittwoch zwischen 15.00 und 16.00
Uhr in der Zentrale statt.
Eve Raatschen
MhM sucht Berater_innen
auf ehrenamtlicher und
Honorarbasis
MhM ist ein gemeinnütziger Mieterverein mit
17.500 Mitgliedern, der sich sowohl juristisch
als auch wohnungspolitisch für die Belange
von Mietern einsetzt.
Die Rechtsabteilung des Mietervereins
besteht aus acht Volljurist/innen. Dieses
Team wird bei der Beratung der Vereinsmitglieder von 40 im Mietrecht versierten
Rechtsanwält_innen auf ehrenamtlicher und
Honorarbasis unterstützt.
Wer Freude am Mietrecht hat und/oder
sich z. B. als Berufsanfänger vertieft in das
Mietrecht einarbeiten möchte, hat bei MhM
dazu Gelegenheit. Wir schulen im Mietrecht,
bieten fachanwaltliche Fortbildungen und
Hospitationen an.
Wir freuen uns über ehrenamtliche
Unterstützung bei der Beratung und suchen
Verstärkung für unser Honorarteam. Gern
bilden wir Referendar_innen aus.
Interessierte wenden sich bitte an
Christiane Hollander oder Sylvia Sonnemann
unter der Rufnummer 040 – 431 39 40.
Wohnungsbrand in Eimsbüttel
allermeisten Fällen so ist). Der Vermieter
muss daher seine Feuerversicherung in
Anspruch nehmen und nicht den Mieter oder
dessen Versicherung. Der Mieter hat, so das
Gericht, während der Wiederherstellungsarbeiten sogar das Recht zur Mietminderung.
Schwierig wird nach wie vor die Beurteilung
der Frage sein, wann leichte Fahrlässigkeit
vorliegt und wann nicht.
Wer mit brennender Zigarette im Bett
einschläft, handelt nicht leicht, sondern grob
fahrlässig, befand das Oberlandesgericht
Düsseldorf am 18.5.1999 (24 U 77/98). Eltern,
die als Raucher ihr Feuerzeug auf dem
Tisch liegen lassen, handeln ebenfalls grob
fahrlässig, wenn sie sich zu einem Vormittagsschlaf hinlegen und damit ermöglichen,
dass die zweijährigen Kinder unbeaufsichtigt
an die Rauchutensilien gelangen, damit
zündeln und einen Brand auslösen, so das
Oberlandesgericht Koblenz am 2.8.2004
(12 U 587/00). Jeder Fall muss im Einzelnen
betrachtet werden, pauschale Bewertungen
sind nicht möglich.
Eve Raatschen
MIETRECHT
12 Mietraum2 | Nr. 1 | Mai 2015
Plötzlich wohnungslos
Mieterrechte nach Wohnungsbrand
In den letzten Monaten brannten gleich mehrere Wohnhäuser in der Hansestadt. In Wilhelmsburg in der Georg-Wilhelm-Straße,
in Eppendorf am Eppendorfer Baum und in der Bismarckstraße in Eimsbüttel. Für Mieter eine traumatische Situation. Plötzlich
ohne jegliche Habseligkeiten auf der Straße zu stehen, wenn alles gut geht auch unversehrt. Wo kann man jetzt unterkommen?
MhM hat sich mit Betroffenen unterhalten und gibt einen Überblick über den mietrechtlichen Umgang mit der Situation.
Piet S. macht sich gerade für seine NeujahrsParty bereit, als ihn kurz nach Mitternacht
sein Nachbar aus der Wohnung klingelt.
Oben brenne es, er müsse raus! Nur mit seinem Schlüssel in der Hand folgt der geschockte Mieter seinem Nachbarn und hofft
bei sich „Da wird ein Fondue-Topf brennen,
das dürfte doch mit dem Feuerlöscher schnell
wieder in den Griff zu bekommen sein.“
Der Schock
Nach etwa zwei Stunden ist Piet S. durchgefroren, denn nicht einmal seine Jacke hatte er
bei sich. Über Telefon informiert er seinen
Bruder Lukas, der in einer anderen Wohnung
des Hauses in der Georg-Wilhelm-Straße
wohnt – zwar eine Etage tiefer im ersten
Stock, aber senkrecht unter dem Brandherd
im Dachstuhl, wo eine Feuerwerksrakete den
Brand verursacht hatte. Auch Lukas S. darf,
wie sein Bruder, erst einmal nur kurz mit der
Polizei in seine Wohnung zurück, denn das
Bezirksamt hat das Gebäude gesperrt. Bei
ihm sind es nicht nur der Rauchgeruch und
eine feuchte Wand – alles ist vom Löschwasser durchtränkt. Lukas S. hat Glück im Unglück, Freunde und Familie sind mit zwei Autos vor Ort und greifen sich möglichst viele
Klamotten – auch die der Mitbewohner, die
im Urlaub weilen. Alle zusammen belagern
dann einen ganzen Waschsalon. 13 Waschmaschinen werden mit Beschlag belegt.
Unbedingt: Hausratversicherung
Auch wenn die Hausverwaltung zunächst
nicht helfen konnte, sind beide Brüder mit
der weiteren Betreuung zufrieden. „Wir hatten Glück, weil wir bei Verwandten und
Freunden unterkommen konnten.“ Und schon
Anfang Januar bestätigt ein schnell eingeholtes Gutachten, dass das Wohnhaus standsicher ist und wiederhergestellt werden
kann. Piet S. kann bereits Mitte Februar wieder in seine Wohnung zurück. Bei Lukas S.
wird es noch bis zum Sommer dauern „Aber
die Hausverwaltung zahlt unserer WG die
Mietdifferenz für die Wohnung in BarmbekSüd und hat sich auch z. B. um die Lagerung
der Post in der Postfiliale gekümmert und um
weitere nützliche Kleinigkeiten“, fasst Lukas
S. dankbar zusammen. Einen Tipp für Mieter
haben die beiden Studenten: „Eine Hausratversicherung abschließen!!!“ Das hatten die
beiden vorher nicht ernst genommen. „Wenn
man keine Rücklagen hat oder keinen so außerordentlich gut funktionierenden Freun-
Unbewohnbar: Zimmer nach Einsatz
von Löschwasser
des- und Familienkreis, steht man schnell
vor dem Nichts. Uns wären außerdem Reparaturkosten der Elektrogeräte und die ganzen Transport- und Lagerungskosten erspart
geblieben.“
Nicht vergessen: Vermieter informieren
Wenn der Vermieter oder die Verwaltung
noch nicht vor Ort sind, sollten diese als Erstes informiert werden. Verantwortliche Vermieter kümmern sich sofort darum, die Mieter erst einmal unterzubringen. Rechtlich
verpflichtet dazu sind sie allerdings nicht.
Kümmert sich der Vermieter nicht, ist der
Mieter zunächst auf Eigeninitiative angewiesen, bei Freunden oder im Hotel unterzukommen. Wenn niemand zur Verfügung steht oder
kein Geld für ein Hotel vorhanden ist, können
die Fachstellen für Wohnungsnotfälle für
eine Notunterbringung sorgen. Wenn Mieter
eine Hausratversicherung haben, sollte diese
ebenfalls sofort informiert werden. Auch dort
sind Vorschusszahlungen für eine einstweilige Unterbringung möglich.
Aufwendungsersatz
Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung
so schnell wie möglich wiederherzustellen.
Die Kosten für die Sanierung kann er nicht
über eine Mieterhöhung auf die Mieter umlegen. Meistens übernimmt das in der Regel
die Versicherung. Alle Kosten, die der Mieter
während der Sanierungszeit hat, d.h. angemessene Kosten für die Unterbringung in einem Hotel oder einer möblierten Ersatzwohnung, muss der Vermieter ersetzen. Ob er
versichert ist, spielt keine Rolle. Auch kann
er den Mieter nicht darauf verweisen, seine
eigene Hausratversicherung in Anspruch zu
nehmen. Mehrkosten für Transport, auswärtiges Essen, Einlagerung von Möbeln, Telefon
usw. muss der Vermieter ebenfalls tragen,
§ 555a Abs. 3 BGB. Auf Verlangen des Mieters
muss er Vorschuss zahlen. Ein Teil der Kosten
kann durch die ersparte Miete finanziert
werden, denn während der Unbewohnbarkeit
der Wohnung kann die Miete um 100% gemindert werden. Bereits gezahlte Mieten
sollten Mieter zurückbuchen lassen. Entscheidet sich der Mieter nach einem Brand,
den Mietvertrag zu kündigen und nicht mehr
zurückzukehren, kann er nur bis zum Mietende Kostenersatz für seine Aufwendungen verlangen, danach nicht mehr. Umzugskosten
muss der Vermieter nicht zahlen, es sei denn,
ihm kann die Brandverursachung nachgewiesen werden. Da der Mieter die Wohnung
nach Kündigung geräumt übergeben muss,
kann der Vermieter grundsätzlich verlangen,
dass der nicht mehr verwertbare Hausrat
entsorgt wird. Die Versicherung des Vermieters übernimmt diese Kosten in der Regel.
Wer endgültig ausziehen will, tut gut daran,
mit dem Vermieter eine Auszugsvereinbarung zu verhandeln, in der natürlich auch
Umzugszahlungen geregelt werden können.
Schadenersatz
Die Schäden des Mieters an Mobiliar und
Hausrat muss der Vermieter nicht ersetzen.
Nur wenn ihm nachgewiesen werden kann,
dass er oder seine Mitarbeiter/Handwerker
den Brand schuldhaft verursacht haben,
muss er die Schäden am Eigentum des Mieters ersetzen. Kabelbrand, Kurzschluss,
Brandstiftung durch Dritte oder eine Feuerwerksrakete unklarer Herkunft führen in der
Regel nicht dazu, dass der Vermieter die
Schäden des Mieters ersetzen muss. Ist ein
Dritter, z.B. ein Nachbar für den Brand verantwortlich, muss dieser bzw. seine Versicherung die Schäden des Mieters ersetzen. Ist
beim Verursacher nichts zu holen und auch
keine Versicherung vorhanden oder ist die
Brandursache nicht aufzuklären, kann es
sein, dass man als Geschädigter leer ausgeht.
Sinnvoll ist es daher, sich frühzeitig über Versicherungsschutz wie Haftpflicht- und Hausratversicherung zu informieren. Die Verbraucherzentrale Hamburg kann hier gute Tipps
geben. Mieter, die SGB-Leistungen beziehen,
haben einen Anspruch auf eine Erstaustattung gegenüber der zuständigen Behörde,
wenn bei einem Brand eigene Haushaltsgegenstände/Möbel zerstört wurden, ohne dass
jemand anderer dafür aufkommen muss.
Eve Raatschen, Sylvia Sonnemann
MIETRECHT
Mietraum2 | Nr. 1 | Mai 2015
13
Das steht Mietern zu
Der Schimmel muss weg
Schimmelschäden in der Wohnung belasten nicht nur das Raumklima und die Atemwege der Bewohner, sondern oft auch das
Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter. Dabei geht es regelmäßig um die Frage, wer trägt die Verantwortung? Ist die Bausubstanz der Wohnung schuld oder lüftet der Mieter zu wenig? In der Praxis spielen vor allem Kondenswasserschäden eine Rolle,
die insbesondere nach dem Einbau neuer Fenster in den Wandeckbereichen und Fensterlaibungen auftreten. Manchmal sind
auch Risse oder ausgewaschene Fugen im Mauerwerk oder Leckagen in Dachrinnen verantwortlich für den Schimmelpilzbefall.
Letztlich kann auch das Nutzerverhalten der Bewohner die Entstehung von Schimmelpilzen begünstigen.
Dass Schimmelbefall in der Wohnung nicht
nur eine Lappalie ist, sondern zu Gesundheitsschäden führen kann, ist inzwischen allgemein bekannt. Wer in seiner Wohnung
Schimmelpilz entdeckt, muss aber nicht
gleich um seine Gesundheit fürchten, jedenfalls dann nicht, wenn er gesund ist. Gefährdet sind allerdings Kinder, da deren Immunsystem noch nicht so gut ausgebildet ist, und
kranke Menschen, insbesondere Krebspatienten. Führen Mieter Husten, Augentränen
oder Niessreiz auf den Schimmel in der Wohnung zurück, sollten Sie sich an Ihren Arzt
wenden.
Mangel Schimmelpilzbefall
Schimmel: Sieht nicht nur nicht schön aus, sondern ist auch schädlich für die Gesundheit
Schimmelpilzbefall an Wänden oder Decken
der Mietwohnung ist ein Mangel im Sinne
von § 536 Abs. 1 BGB. Der Vermieter ist verpflichtet, den Schimmelbefall zu beseitigen.
Der Anspruch auf Mängelbeseitigung besteht
auch dann, wenn die Ursache für die Schimmelschäden unklar ist. Dem Mieter kann sein
Recht auf Instandsetzung (und Mietminderung) auch nicht mit der Begründung verweigert werden, der Schimmel in der Wohnung
beruhe auf falschem Wohnverhalten. Stellt
sich tatsächlich im Nachhinein heraus, dass
der Mieter den Schimmelbefall durch sein
mangelhaftes Heizungs- und Lüftungsverhalten verursacht hat, kann der Vermieter
von seinem Mieter Schadensersatz verlangen.
Oft reagieren Vermieter in Hamburg auf
Schimmelanzeigen ihrer Mieter allerdings
unwillig und ablehnend. Mieter sollten sich
davon nicht entmutigen lassen, sondern ihre
Rechte mit Unterstützung von MhM weiter
verfolgen. Wollen Vermieter sog. Datenlogger
zur Überprüfung des Lüftungsverhaltens
aufstellen oder Sachverständige beauftragen,
ist dies regelmäßig nur während der Heizperiode sinnvoll. Die Außentemperaturen sollten möglichst unter 0° C liegen. Und auch
hier gilt: Kommen Sie in die Beratung und
klären Sie ab, an welchen Stellen im Raum
Datenlogger Sinn machen und auf was Sie
beim Besuch eines Sachverständigen achten
sollten.
eingeschränkt ist. Der Minderungsbetrag
wird mit Hilfe einer Quote auf der Basis der
Bruttomiete ermittelt. Diese bewegt sich
meist zwischen 5 und 20 Prozent, je nach
Ausmaß und Stärke des Befalls und der Beeinträchtigung des Wohngebrauchs. In völlig
verschimmelten Wohnungen sind auch höhere Quoten angemessen. Neben dem Minderungsrecht darf der Mieter zusätzlich einen
Teil des Mietzinses bis zur Mängelbeseitigung als Druckmittel zurückbehalten. MhM
bietet Mitgliedern an, im gemeinsamen Dialog in der Beratung die jeweils angemessene
Quote festlegen. Hilfreich dabei ist die Vorlage von Fotos der betroffenen Räume.
Miete kürzen
Schimmelpilzbefall berechtigt zur Mietminderung. Voraussetzung ist, dass der Schimmelbefall erheblich ist, also die Gebrauchstauglichkeit bei objektiver Betrachtung
Instandsetzung einklagen
Reagiert der Vermieter auf Mängelanzeige
und Mahnungen des Mieters nicht, können
Mieter auch beim Amtsgericht auf Instandsetzung klagen. Der Vermieter muss im Prozess beweisen, dass er den Schimmelpilzbefall nicht zu verantworten hat, dass also die
Bausubstanz der Wohnung nicht ursächlich
ist. Hierzu gehören neben defekten Regenrinnen und aufsteigender Feuchtigkeit aus dem
Erdreich auch Modernisierungsmaßnahmen,
die die Bauphysik des Gebäudes verändert
haben, wie der nachträgliche Einbau von
Fenstern oder die Dämmung der Fassade. Der
Vermieter muss darlegen, dass die Wohnung
nach dem Stand der Technik zur Bauzeit frei
von wärmetechnischen Baumängeln ist und
darüber hinaus auch keine besonderen Beheizungs- oder Belüftungsmaßnahmen erforderlich sind, um Schimmelbefall zu vermeiden. Zum Beispiel behindern innenliegende
Heizkörper die Luftzirkulation in den
Mieträumen, so dass sich oft die Außenwände nicht ausreichend erwärmen und hierdurch Kondensatschäden entstehen können.
Werden Fenster in Altbauten ohne Lüftungskonzept erneuert, ändern sich die klimatischen Verhältnisse in den Mieträumen ebenfalls gravierend und es kommt häufig zu
Schwitzwasserbildung an den kalten Außenwänden.
Vertragsgemäßes Verhalten
Der Einwand vieler Hamburger Vermieter,
ungenügendes Lüftungs- und Heizverhalten
der Mieter sei ursächlich für den Schimmelpilzbefall, ist in den meisten Fällen nicht
richtig.
Gleichwohl sollten Mieter aber aus eigenem
Interesse eine Zeit lang ihr Lüftungsverhalten mit Hilfe eines Thermohygrometers kontrollieren und ihre Heizkostenabrechnung in
der Beratung von MhM prüfen lassen. So sollten Mieter im allgemeinen mindestens dreimal am Tag ihre Räume bei vollständig geöffneten Fenstern lüften (Kipplüftung im Winter
unbedingt vermeiden). Wer auch tagsüber zu
Hause ist oder mit mehreren Personen eine
kleine Wohnung bewohnt, muss sogar öfter
lüften, um zu vermeiden, dass sich Kondensat an den Wänden absetzt. Nicht verlangt
werden kann übrigens, dass Mieter ihre Räume auf über 20° C beheizen. Auch muss ein
Mieter seine Lebens- und Wohnverhältnisse
nicht vollständig den baulichen Gegebenheiten anpassen. So müssen größere Möbelstücke wie Schränke und Regale nicht mit einem
Abstand von 5 oder 10 cm von der Wand aufgestellt werden, vielmehr genügt Scheuerleistenabstand. Die Bausubstanz ist unzu-
MIETRECHT
14 Mietraum2 | Nr. 1 | Mai 2015
länglich, wenn sechs oder mehr tägliche
Stoßlüftungen erforderlich sind, um Schimmelpilzbefall zu vermeiden.
Kündigungsrecht
Mieter können das Mietverhältnis außerordentlich kündigen, wenn der Vermieter den
Schimmelbefall nicht beseitigt, § 543 Abs. 2
Nr. 1 BGB. Zuvor müssen die Mieter ihren Vermieter zur Mängelbeseitigung mit Fristset-
Niederlage
für Dr. Clausen
Zu Recht durften Sozialmieter ihren
Tiefgaragenplatz am Alten Güterbahnhof
fristlos kündigen. Denn die Vermieter, der
ehemalige Hamburger Notar Dr. Clausen und
seine Ehefrau, verhielten sich bei Unterzeichnung des Mietvertrages 2012 pflichtwidrig. Die Wohnungsmietverträge durften
nicht mit den Stellplatzverträgen gekoppelt
werden, meint das Landgericht Hamburg.
Hierauf hätten die Vermieter die Mieter auch
hinweisen müssen. Die Mieter sind erleichtert. Sie sparen nun monatlich 137,50 Euro.
So viel verlangten die Eheleute Clausen für
einen Stellplatz in ihrer Tiefgarage.
(Landgericht Hamburg 334 S 61/13)
zung aufgefordert haben (§ 543 Abs. 3 BGB).
Hat der Vermieter allerdings bereits die Mängelbeseitigung endgültig abgelehnt oder sind
den Mietern die erforderlichen Maßnahmen
wegen ihrer Dauer oder der damit verbundenen Umstände nicht zuzumuten, bedarf es
einer solchen Aufforderung nicht. Die Kündigung wegen Nichtgewährung des Gebrauchs
kann fristlos, aber auch zu einem späteren
Zeitpunkt ausgesprochen werden und sollte
immer in der MhM-Beratung abgesprochen
werden. Daneben ist der Mieter berechtigt,
den Mietvertrag ebenfalls fristlos, also ohne
Einhaltung einer Kündigungsfrist, zu kündigen, soweit die Benutzung der Wohnung mit
einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit des Mieters verbunden ist, §§ 569, 543
BGB. Der Mieter muss grundsätzlich auch vor
Ausspruch einer Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung den Vermieter zunächst zur
Mängelbeseitigung unter Fristsetzung aufgefordert haben (so BGH-Urteil vom 18.04.2007,
VIII ZR 182/06). Die Frage, ob Schimmelpilz
in Mieträumen die Gesundheit der Bewohner
gefährdet, lässt sich nach der Auffassung des
Bundesgerichtshofs nicht allgemein beantworten. In der Regel ist daher ein medizinisches Sachverständigengutachten erforderlich. Die bloße Befürchtung einer Gesundheitsgefährdung reicht nicht aus. Auch persönliche Dispositionen wie allgemein angegriffener Gesundheitszustand oder Allergien
spielen bei der Bewertung der Frage, ob eine
erhebliche Gesundheitsgefahr vorliegt, keine
Rolle. Die Gesundheitsgefahr ist allein anhand objektiver Kriterien festzustellen.
Schadensersatz
Gerät der Vermieter in Verzug mit der Schimmelbeseitigung, können Mieter auch für die
dann eintretenden Folgeschäden des Schimmelpilzbefalles, zum Beispiel beschädigte
Möbel und Textilien, Schadensersatz gem.
§ 536a BGB verlangen. Umfasst sind alle
Schäden, die dem Mieter nach Eintritt des
Verzuges entstanden sind. Hierzu gehören
ebenfalls Umzugskosten, die dem Mieter
etwa nach Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung entstehen. Aufwendungen,
die der Mieter infolge der Sanierungsmaßnahme machen muss, kann er gemäß § 555 a
BGB in angemessenem Umfang ersetzt verlangen. Hierzu gehören die Kosten für die
Einlagerung von Möbeln, Kosten für eine
Ersatzunterkunft oder Renovierungskosten.
Der Mieter ist berechtigt, von seinem Vermieter einen Vorschuss für die zu erwartenden
Aufwendungen zu erhalten.
Schimmel sanieren
Voraussetzung für den Erfolg einer Schimmelsanierung ist die Beseitigung der Ursachen, die zu dem Befall geführt haben. Die
immer noch gängige Praxis vieler Hamburger
Vermieter, die betroffenen Stellen lediglich
von Malern mit fungizider Farbe überstreichen zu lassen, kann den Schimmelpilzbefall
nur kosmetisch entfernen und verschafft den
Bewohnern meist nur eine Verschnaufpause.
Nach einigen Monaten, manchmal auch Jahren tritt erneut Schimmelbefall auf. Abzulehnen sind nach Meinung des Umweltbundesamtes auch chemische Verfahren zur
Schimmelbeseitigung, da selbst abgestorbene Schimmelpilze allergenes Potential aufweisen. Nachhaltig ist allein die Beseitigung
sämtlicher von Schimmel befallener Stellen.
Heute raten die Experten zur mechanischen
Beseitigung des Befalls, d.h. die betroffenen
Tapeten oder das Mauerwerk müssen vollständig entfernt und abgetragen werden.
Kleine, höchstens handtellergroße Stellen
können Mieter notfalls selbst beseitigen.
Größere Flächen gehören in die Hände von
Fachleuten.
Nützliche Informationen zum Thema Sanierung von Schimmelpilzbefall finden Sie unter
www.hamburger-schimmelnetzwerk.de
Andree Lagemann
KLARTEXT Sie fragen – wir antworten
?
Als langjährige Mieterin und
bekennende Raucherin nutze
ich meinen Balkon für meine
Rauchpausen. Nun haben sich die
Bewohner in der Wohnung über
mir beschwert und behaupten, der
Rauch ziehe auf ihren Balkon und
der Zigarettengeruch störe sie.
Können mir die Nachbarn das Rauchen auf dem Balkon verbieten?
Nein, die Nachbarn können von
Ihnen nicht verlangen, dass Sie das
Rauchen auf dem Balkon vollständig einstellen. Möglicherweise
können die Nachbarn aber von
Ihnen verlangen, dass Sie nur zu
bestimmten Zeiten rauchen und
andere Zeiten „rauchfrei“ sind. Der
Bundesgerichtshof hat in seinem
Sabine Weis, Juristin und
MhM-Expertin für Mietrecht
Urteil vom 16.1.2015 (Az. V ZR
110/14) erstmals ein zeitweises
Rauchverbot auf dem Balkon für
möglich gehalten. Das Gericht vertritt die Auffassung, dass einerseits
der rauchende Mieter das Recht
hat, seine Wohnung zur Verwirklichung seiner Lebensbedürfnisse –
zu denen auch das Rauchen gehört
– zu nutzen. Andererseits steht dem
nichtrauchenden Mieter das Recht
auf eine von Belästigungen durch
Tabakrauch freie Nutzung zu. Ein
Ausgleich zwischen diesen kollidierenden Rechten ist nach dem Gebot
der gegenseitigen Rücksichtnahme
zu bestimmen und kann auf eine
Regelung der Nutzung bzw. des
Rauchens nach Zeitabschnitten
hinauslaufen. Voraussetzung für die
Einschränkung des rauchenden
Mieters ist allerdings, so der Bundesgerichtshof, dass die Störung
durch den Zigarettenrauch „nicht
nur unwesentlich“ ist. Was eine
unwesentliche Störung ist, richtet
sich dabei nach dem Empfinden
eines verständigen durchschnittlichen Menschen.
Auch wenn ich in Ihrem Fall
nicht beurteilen kann, wie stark Ihr
Rauchen die Nachbarn tatsächlich
stört, rate ich Ihnen, sich mit Ihren
Nachbarn zusammenzusetzen und
eine „Balkonregelung“ zu finden.
Mieter helfen Mietern könnte Ihnen
auch helfen, da wir in Nachbarschaftskonflikten eine Mediation
unter Nachbarn anbieten. Näheres
finden Sie auf www.mhmhamburg.
de/Mietrechtstipps/Mediation.
UMWELT
Mietraum2 | Nr. 1 | Mai 2015
15
Das A und O im Kampf gegen Schimmel
Ein vernünftiges Lüftungskonzept
Mieter helfen Mietern befragte Manfred
spürt eine erhöhte Luftfeuchtigkeit nicht und
erkennt sie auch nicht mehr, weil moderne
Fenster kaum noch beschlagen. Erhöhte Luftfeuchte kondensiert unbemerkt an kalten
Wandstellen, besonders im Bereich bauphysikalischer „Wärmebrücken“. Dies sind vor
allem die Raumecken und Fensterlaibungen
im teilrenovierten Altbau. Wenn zusätzlich
die Luftzirkulation durch hart an die kalte
Wand gerückte Möbel, Wandverkleidungen,
abgehängte Gipskartondecken oder durch
bodenlange und deckenhohe Vorhänge behindert wird, kommt es zu Kondensatfeuchte
und Schimmelbildung.
Gerber, Architekt bei STATTBAU Hamburg GmbH, zu seinen Erfahrungen mit
Feuchtigkeit und Schimmel. Ein Problem, das viele Mieter beeinträchtigt und
erstaunlicherweise auch in gut gedämmten Neubauten vorkommt.
In der Beratungspraxis von MhM ist eine
Zunahme von Schimmelbefall in Wohnungen zu beobachten. Woran liegt das?
Das kann ich bestätigen. Laut einer Untersuchung der Friedrich-Schiller-Universität Jena
sind mehr als drei Millionen Häuser und
Wohnungen von akutem Schimmel befallen.
Viele Mieter leben mit Feuchtigkeitsschäden.
Man sollte annehmen, dass sich mit der verbesserten Wohnungsqualität das Problem erledigt hätte. Das Gegenteil ist der Fall. Schimmelbefall beschränkt sich mittlerweile nicht
mehr auf alte Gebäude mit ungedämmten
Außenwänden, sondern tritt zunehmend
auch in vorbildlich gedämmten Gebäuden
auf. Die Bildung von Schimmelpilzen ist ein
zunehmendes Problem. Es werden alle Anstrengungen unternommen, um möglichst
viel Energie einzusparen. Hierzu zählt die
hermetische Abriegelung der Häuser mit
vollkommen dichten Fenstern genauso wie
Die Ursachenabklärung für Schimmelbildung
kann langwierig sein
die Energiesparanstrengungen der Bewohner. Fast jeder weiß, dass ein Grad weniger
Raumtemperatur rund sechs Prozent der
Energiekosten spart. Wohnungen werden
also immer weniger beheizt und gleichzeitig
wird immer weniger gelüftet, um Energie zu
sparen. Beides zusammen kann zur Schimmelbildung führen. Es stimmt aber nicht,
Manfred Gerber
1954 in Köln geboren. Seit 1991
Mitarbeiter STATTBAU HAMBURG
GmbH. Arbeitsbereiche: Planung,
Bauleitung, Energieberatung und
Qualitätssicherung für die IFB
Hamburg und die KfW.
dass Wärmedämmungen per se zu Schimmelschäden führen. Wärmedämmung verringert
in der Regel den Energiebedarf eines Gebäudes und führt zu höheren Oberflächentemperaturen auf der Innenseite der Wände und
damit insgesamt zu einer geringeren Anfälligkeit für Schimmelschäden. Damit die entsprechenden Effekte auf Behaglichkeit,
Schimmelfreiheit und Energieeinsparung
aber auch eintreten, ist eine sorgfältige Planung sowie eine Bauüberwachung der Maßnahmen oberste Voraussetzung, ebenso wie
eine Aufklärung des Nutzes.
Woher kommt der Schimmel?
Auf feuchtem Untergrund und in feuchter
Luft fühlen sich Schimmelpilze wohl. Sie entstehen nicht von heute auf morgen, und gerade das ist das Gefährliche am Schimmel in
der Wohnung. Lange bleiben schimmelige
Stellen an den Wänden unentdeckt oder werden sogar fälschlicherweise als Schmutz abgetan. Ein wachsames Auge ist daher jederzeit gefragt. Schimmel entsteht hauptsächlich
durch Wasserschäden, bei denen Feuchtigkeit in das Gemäuer eindringt, durch Baumängel und Bauschäden, zu hohe Luftfeuchtigkeit im Raum, Kondenswasserbildung,
unbeheizte Räume im Winter, fehlende oder
falsche Lüftung, mangelnde oder defekte
Drainage am Haus, fehlerhafte Bodenplatten
und Fundamente, undichte Dächer, auch
Schäden durch Vögel und andere Tiere und
Möbeln direkt vor der Wand. Raumluft ist
immer feucht. Allein durch die Atmung der
Bewohner, aber auch durch Kochen, Spülen,
Wäsche waschen. Ein Vierpersonenhaushalt
gibt beispielsweise an einem einzigen Tag 12
bis 15 Liter Wasser an die Raumluft ab. Man
Wie stellen Sie Schimmelbefall in der
Wohnung fest?
Die Ursachen für Schimmelbefall in der Wohnung sind meistens nicht auf den ersten
Blick zu erkennen. Oft muss zunächst die
Bausubstanz untersucht werden – Wände,
Decken und Böden, Dach oder Keller sind auf
Wasserschäden zu prüfen. Auch in der Wand
kann eine defekte Wasserleitung Schäden
verursachen. Feuchtigkeitsschäden breiten
Verschiedene Ursachen
für Schimmel
Wasserschäden, bei denen Feuchtigkeit in
das Gemäuer eindringt
Baumängel und Bauschäden
Zu hohe Luftfeuchtigkeit im Raum
Kondenswasserbildung
Unbeheizte Räume im Winter
Fehlende oder falsche Lüftung
Mangelnde oder defekte Drainage am
Haus
Fehlerhafte Bodenplatten und Fundamente
Undichte Dächer, auch Schäden durch
Vögel, etc.
Möbel direkt vor der Wand
sich im schlimmsten Fall von Dach oder Keller in die Wohnräume aus. Schimmel kann
übrigens jedes Material befallen: Holz, Gips,
Zement. Vor allem natürliche Baustoffe reagieren sehr sensibel und schnell auf Schimmelsporen. Ohne die genaue Ursachenklärung sollte keine Schimmelentfernung in der
Wohnung erfolgen.
Was heißt richtig Lüften und Heizen?
Gibt es unterschiedliche Anforderungen
bei Alt- und Neubauten?
Feuchtigkeit ist die Hauptursache für Schimmel in Gebäuden. Deshalb ist gründliches
Lüften das A und O für eine schimmelfreie
WOHNEN UND UMWELT
16 Mietraum2 | Nr. 1 | Mai 2015
Wohnung, immer vorausgesetzt, dass kein
Bauschaden vorliegt. Am effektivsten wird
Feuchtigkeit durch den Austausch von Warmund Kaltluft aus der Wohnung vertrieben,
also durch Lüften. Die Luftfeuchtigkeit lässt
sich durch ein Hygrometer genau ermitteln.
Über 60 Prozent Luftfeuchtigkeit sollten es
dabei nicht sein, andernfalls besteht das Risiko einer Schimmelbildung. Luft muss generell zirkulieren können, sonst entsteht Kondenswasser, das zu schimmeligen Stellen
führt, wie es zum Beispiel hinter Möbeln vorkommt, die genau mit der Wand abschließen.
Wenn Wasserdampf nicht an die Außenluft
abgeführt wird, schlägt er sich als Tauwasser
nieder. In alten, undichten Häusern wird
über die Fugen ständig frische, kalte und trockene Luft zugeführt. Neue Gebäude sind
hingegen so dicht, dass dieser Mechanismus
nicht mehr greift. Es findet fast kein Luftaustausch über Fensterfugen statt. Deshalb
muss die Feuchtigkeit durch ein angepasstes
Lüftungsverhalten nach außen abgeführt
werden.
Wie viel Luftaustausch erforderlich ist, um
die maximal zulässige Raumluftfeuchte nicht
zu überschreiten, hängt von mehreren Faktoren ab. Der Innenraumtemperatur, der Oberflächentemperatur des Bauteils, der Menge
der im Raum produzierten Feuchte in Form
von Wasserdampf, dem Raumvolumen, in
dem sich der Wasserdampf verteilen kann sowie dem Feuchtegehalt der Außenluft, die
zum „Trocknen“ der Raumluft zur Verfügung
steht.
Falsch: Lüften auf Kipp
Die Kippstellung ist zwar sehr beliebt, da
kein Fensterbrett leergeräumt und auch die
Gardine nicht zur Seite geschoben werden
muss, doch findet hier kein ausreichender
Luftaustausch statt. Lediglich der Fenstersturz kühlt aus, so dass anschließend die
feuchte Raumluft in diesem Bereich kondensiert und sich Schimmel bildet. Richtiges
Lüften bedeutet Stoß- oder Querlüftung der
Räume. Bei der Stoßlüftung werden die Fenster vollständig geöffnet und der Raum ca. 5
Minuten gelüftet. Bei der Querlüftung werden zusätzlich die gegenüberliegenden Fenster der Wohnung oder des Hauses geöffnet, so
dass Durchzug entsteht. Auch hier genügen
ca. 5 Minuten vollauf. Damit der Heizenergieverbrauch während des Lüftens möglichst
gering bleibt, sollten die Thermostatventile
an den Heizkörpern für den Zeitraum der
Lüftung geschlossen werden. Lüften Sie länger als 10 Minuten, kühlen Wände und Möbel
stark aus und müssen erst wieder erwärmt
werden. Bei Einbau neuer Fenster in älteren
Gebäuden sollte immer auch ein Lüftungskonzept erstellt werden. Die Mieter sollten
meiner Meinung nach konkret über das nun
erforderliche Lüftungsverhalten informiert
werden, um Schimmel zu vermeiden.
Büros statt Wohnen?
Umstrittene Bebauung
des Zeiseparkplatz
Der Parkplatz direkt neben den Zeisehallen in Ottensen soll bebaut werden. Doch
völlig anders als bis vor einem Jahr noch angekündigt. Da plante der Bauherr
Procom Invest noch eine Mischbebauung mit 86 Wohnungen und veranstaltete einen
Ideenwettbewerb. Ein Vorschlag, der auf Einverständnis im Viertel stieß. Doch
mittlerweile ist davon nicht mehr die Rede – jedenfalls nicht auf Investorenseite.
Der Bauherr tat sich mit
der Quantum Immobilien
AG zusammen, da dieser
einen potenten Mietinteressenten ins Spiel brachte.
Die WPP ist eines der größten Medien- und Kommunikationsunternehmen der
Welt. Zu ihnen gehört auch
Scholz&Friends, eine der
größten Werbeagenturen
Europas mit Sitz in Hamburg. Auf dem Parkplatz
soll nun ein sechsstöckiger
Bürokomplex
entstehen,
Arbeitstitel „ZeisehallenStudios“. Scholz&Friends
wollen aus der Hafen-City
nach Ottensen ziehen, elf
weitere Agenturen des Unternehmens ebenfalls. Das
Ziel sind Synergieeffekte,
Großbaustelle neben den Zeisehallen – Nicht nur für die
anders gesagt: KostenerAnwohner ein Problem
sparnisse. Auf 13.000 Quadratmetern Bürofläche sollen ca. 850 Mitar- Fakten geschaffen und ein Bauvorbescheid
beiter beschäftigt werden.
für den geplanten Bürokomplex erteilt. Damit
Im Stadtteil will man das so nicht hinneh- sei das Grundstück fast 100% mehr wert als
men. Ein derartig großes Unternehmen scha- beim Kauf in 2014, rechnet die Initiative vor.
de dem Stadtteil, indem es die Gentrifizie- Hauke Sann von der Initiative: „Das kann
rung noch schneller vorantreibt und den doch nicht sein, dass ein Investor ein Grundkleinteiligen und kreativen Strukturen end- stück von der Stadt bekommt, weil er vergültig den Rest gibt, befürchten Viele. Otten- spricht, dort Wohnungen zu bauen. Und
ser Künstler forderten die WPP in einem Of- nachdem das Grundstück ihm gehört, ändert
fenen Brief auf, auf das Projekt zu verzichten. er seine Pläne und beantragt mit dem BüroAktivisten protestierten bei Scholz&Friends komplex eine viel lukrativere Nutzung, und
der Bezirk genehmigt das auch noch.“
in der Hafen-City.
Die Initiative ist nicht grundsätzlich gegen
Bürgerbegehren erfolgreich –
Werber, wie sie ausdrücklich betont, sondern
und es geht weiter
nur gegen die Größe des geplanten BürokomDie Initiative Pro-Wohnen-Ottensen startete plexes, die weitere Mietsteigerungen bedas Bürgerbegehren „Platz zum Wohnen“. Die fürchten lässt. Sie fordert, dass die ursprüngerforderlichen 6.000 Unterschriften, um ei- lich versprochenen 86 Wohnungen auf dem
nen Bürgerentscheid zu erzwingen, übertraf Zeise-Parkplatz gebaut werden.
die Initiative bereits im März 2015. Sie reich- Die endgültige Baugenehmigung ist allerte über 8.000 Unterschriften beim Bezirk- dings noch nicht erteilt. Darin sieht die Initisamt ein. Die Ottenser setzten so ein klares ative ihre Chance. Sie will im Eilverfahren
Signal für bezahlbare Wohnungen auf dem beim Hamburger Verwaltungsgericht klären
Zeise-Parkplatz. Der Bezirk müsste nun in lassen, ob die bereits erteilten TeilgenehmiKürze den Bürgerentscheid starten. Das gungen sowie das Vergabe-Verfahren und die
Grundstück selber wurde 2014 von der Lie- Genehmigung der Baugrube rechtens sind.
Karin Aßmus
genschaft (Finanzbehörde) an die Investoren
verkauft und zwar für einen Preis, der eine
Wohnbebauung ermöglichen sollte. Während Mehr erfahren Sie unter
des laufenden Bürgerbegehrens wurde erste www.pro-wohnen-ottensen.de
WOHNEN
Mietraum2 | Nr. 1 | Mai 2015
17
Die GAGFAH hat begonnen, ihren
Wohnungsbestand zu modernisieren,
auch in Steilshoop. Das war höchste Zeit.
Die Mieter haben lange darauf gewartet,
aber seitdem auch einiges auszustehen.
Hinzu kommt, dass sich die Erreichbarkeit der GAGFAH-Mitarbeiter seit der
bevorstehendenden Übernahme der
Schwer zu ertragen – das Leben unter der
Plane im Schreyerring/César-Klein-Ring
GAGFAH durch die Deutsche Annington
wieder deutlich verschlechtert hat.
GAGFAH Hamburg
Steilshooper Mieter unzufrieden
In vielen Wohnungen der GAGFAH gibt es
Feuchtigkeits- und Schimmelprobleme. So
auch im César-Klein-Ring und im Schreyerring in Steilshoop. Bei starken Regenfällen
drang Wasser durch Dach, undichte Fassaden
und Fenster in Wohnungen. Viele Mieter hatten deshalb mit Schimmelproblemen zu
kämpfen. Die GAGFAH will diese Probleme
durch eine umfassende energetische Sanierung und Instandsetzung in den Griff bekommen. In einem ersten Block mit 176 Wohnungen laufen die Maßnahmen bereits seit einem
Jahr. Die Fassaden werden wärmegedämmt,
ebenso wie Kellerdecken und Dachflächen,
Fenster werden ausgetauscht, Briefkästen,
Treppenhausbeleuchtung und -anstrich er-
Christiane Tursi (verikom)
über die Wohn-Situation im
Bahnhofsviertel in Wilhelmsburg
„Das Management zur Mängelbeseitigung
war bei der GAGFAH in den letzten Jahren
schon katastrophal. Daher schöpften wir
etwas Hoffnung, als die GAGFAH im letzten
Sommer Besserung versprach und ankündigte, wieder mehr zu investieren; die
Ansprechperson für Reparaturen sei fortan
im GAGFAH-Büro vor Ort in der Korallusstraße zu erreichen. Dazu aber kam es nie.
Im Gegenteil! Es gibt in diesem Büro nun
keine Öffnungszeiten und damit gar keine
Ansprechperson mehr vor Ort außer den
schwer erreichbaren Hausmeistern. Der Sitz
der GAGFAH in Hamburg in der Wandsbeker
Schlossstraße wurde auch geschlossen, so
dass sich die Mieter_innen nur noch schriftlich an die Essener Zentrale oder telefonisch
über die Service-Hotline an die GAGFAH
wenden können. Dieser nur noch hochschwellige Zugang bedeutet für die Mieter_innen
– zumal für die mit Schwierigkeiten, sich
in Deutsch verständlich zu machen –, dass
dringende Reparaturen weiter auf die lange
Bank geschoben werden, vielleicht sogar
noch schlimmer als zuvor. Das Modell
„GAGFAH – x-mal anrufen und nichts
passiert“ setzt sich fort.“
neuert. Alles in allem eine gute Sache. Doch
auf die damit verbundenen immensen Belastungen und Einschränkungen, das monatelange Leben mit Lärm und Dreck, waren die
Mieter nicht eingestellt. Seit April 2014 müssen die Mieter mit einem Gerüst vor dem Haus
leben. Einigen Mietern wurden ihre bodentiefen Fenster ungefragt und unabgesprochen
durch kleinere ersetzt. Sogar in bereits modernisierten Häusern gab es erneut Wassereineinbrüche aufgrund einer fehlerhaften Bauausführung. Und das kurz vor Weihnachten.
Während der Wintermonate mussten die Mieter außerdem ohne Außenbeleuchtung an den
Häusern auskommen. Fahrstühle waren nicht
immer benutzbar, da Bauarbeiter diese zum
Transportieren nutzten. Wer schnell zu Arbeit
musste, war auf das Treppenhaus angewiesen. Wer das nicht konnte, musste warten.
Das reicht nicht: Minderungsangebot
Für all diese Unbill hat die GAGFAH ein einmaliges Minderungsrecht in Höhe von 2,50
Euro/qm angeboten; für eine 50 qm große
Wohnung einmalig 125 Euro. Nicht viel, auch
wenn die GAGFAH gleichzeitig die Modernisierungsmieterhöhung deckeln will und dies
in einer Modernisierungsvereinbarung anbietet. MhM-Juristin Kiene verwundert das: „Man
weiß ja noch gar nicht, ob diese Mieterhöhung aufgrund der vielen Mängel zulässig ist.
Unter Umständen ist der Instandhaltungsanteil viel höher und damit die Mieterhöhung
sehr viel niedriger.“ MhM-Mitglieder haben
deswegen bisher auch keine Vereinbarung
unterzeichnet. Juristin Kiene fordert, da wo
es gerechtfertigt ist, wesentlich höhere Minderungsbeträge ein – üblich sind in Fällen wie
diesen monatlich bis zu 35 Prozent der Bruttowarmmiete. Bei der Mieterhöhung muss berücksichtigt werden, dass viele Mieter seit Jahren auf die Instandsetzung ihrer Wohnungen
warten und die durchgeführten Maßnahmen
vor allem Instandsetzungsmaßnahmen sind.
Zu spüren bekommen die Mieter auch die Abschaffung der GAGFAH-Sprechstunden. Seit
Anfang dieses Jahres gibt es keine Ansprechpartner mehr vor Ort. Das ist besonders ärgerlich, da sich Mieter mit ihren Mängelmeldungen und sonstigen Anliegen jetzt schriftlich
per Mail oder Telefon an die Hotline in Essen
wenden müssen. Und da gibt es kaum Reaktion, nicht einmal der Eingang der Beschwerde
wird bestätigt. In Steilshoop sieht die Lage
für Mieter, die von MhM vertreten werden,
noch etwas besser aus. Sie erhalten zumindest regelmäßige Rückmeldungen über den
Karin Aßmus
Mieterverein.
Deutsche Annington
übernimmt GAGFAH
Mit insgesamt 350.000 Wohneinheiten avanciert das neue, fusionierte Wohnimmobilienunternehmen zum größten in Deutschland
und zur zweitgrößten Immobiliengesellschaft
in Europa. Der Wert des neuen Unternehmens
beträgt dann 21 Mrd. Euro. Die wichtigsten
Voraussetzungen für eine freundliche Übernahme sind abgeschlossen. Die Aktionäre
der GAGFAH nahmen das Übernahmeangebot
der Annington mehrheitlich an. Die Mindestannahmequote war mit Ablauf der Annahmefrist am 9.2.2015 übererfüllt. Das Bundeskartellamt hatte keine Einwände und
genehmigte die Fusion Anfang 2015 ohne
Auflagen. Die Deutsche Annington hält im
März bereits 88,79% der Stimmrechte an der
GAGFAH. Durch die gemeinsame Bewirtschaftung und einen zentralen Einkauf wollen
die fusionierten Unternehmen Einsparungen in Höhe von 84 Mio Euro in zwei
Jahren realisieren. 500 Mio Euro will das
neue Unternehmen im Jahr 2015 in Instandhaltung und Modernisierung investieren.
Die Deutsche Annington Immobiliengruppe wurde 2001 gegründet. Bekannt
geworden ist sie u.a. durch die Übernahme
von 152.000 Wohnungen der Viterra AG im
Ruhrgebiet, die Verschlechterung des
Mieterservices durch die Schließung ortsnaher Servicenter sowie die Einführung einer
bundesweiten Hotline.
STADTTEIL
18 Mietraum2 | Nr. 1 | Mai 2015
Pudel, Park Fiction und Freund/innen
The freaks are alright
Am Hamburger Hafen kläfft der Pudel: Das kleine schrabbelige Haus, in dem der Pudel Klub residiert, geht in die Teilungsversteigerung. Damit ist nicht nur der Klub und das Park-Fiction-Archiv in Gefahr, auch die Idee vom offenen Ort für Kreative ist
bedroht. Dies wollen viele Menschen aus dem Umfeld nicht hinnehmen und haben sich zu einem Verein zusammengeschlossen,
dem „Pudel-Verein für Gegenkultur (VerfüGe) e. V.“, der nun eine endlose Kampagne für Verschiedenes mit dem Film „The freaks
are alright“ beginnt.
Es ist viel darüber geschrieben worden, wie
es zu dieser Auseinandersetzung gekommen
ist. Die Kurzfassung: In einem Klub, wo noch
echte Anarchie herrscht und kaum Absprachen getroffen werden, erhalten zwei Leute
aus der Gruppe im Jahr 2008 ein Kaufangebot für das Grundstück und schlagen zu.
Blöd nur, dass es unterschiedliche Interessen
gibt. Einer will das Haus und Grundstück als
Kapitalanlage und der andere kauft es für
das Kollektiv, dem er sich zugehörig fühlt.
Dazu gehören neben den Leuten aus dem Pudel Klub auch die Aktivist/innen von Park
Fiction. Der Kredit für den Kaufpreis und den
Umbau wird über die Miete abbezahlt.
Eine Ironie des Schicksals ist, dass der unkommerzielle Klub eine hohe Miete zahlen
muss und der kapitalfreudige Eigentümer
Nr. 1 eine Gastronomie darüber betreibt bzw.
betrieben hat, die eine Mietzahlung nur bei
Gewinn vorsah. Und einen Gewinn bestritt er
über Jahre, sah sich aber nicht in der Pflicht,
dies auch zu belegen. Selbstherrlich tauschte
Eigentümer Nr. 1 die Schlösser zu den Büro-
Der Pudel-Klub soll bleiben
räumen im Dachgeschoss aus und schob kurzerhand die Schreibtische der anderen beiseite. Nach allerhand Versuchen der gütlichen
Einigung entschied die Gruppe um den Pudel
Klub, sich zu wehren und eine gerichtliche
Klärung herbeizuführen. Eigentümer Nr. 2
klagte auf Offenlegung der Bilanzen und Zugang zum Dachgeschoss. Das Landgericht
gab ihm und dem Pudel-Clan in diesen Punkten recht. Dies führte nun offensichtlich
dazu, dass Eigentümer Nr. 1 keine Lust mehr
hatte und die Eigentümergemeinschaft aufgekündigte. Gleichzeitig ließ er verlauten, er
werde eine Teilungsversteigerung durchführen lassen. Bei dieser Teilungsversteigerung
bestellt das Amtsgericht einen Gutachter, der
den Wert des Objektes feststellt. Dann wird
ein Versteigerungstermin über das gesamte
Grundstück mit Haus anberaumt. In diesem
Gemenge mischen nun Pudel, Park Fiction
und Freundinnen und Freunde ordentlich mit
und wollen ihrerseits das Objekt übernehmen. Mieter helfen Mietern unterstützt die
Kampagne „the freaks are alright“, um einen
der letzten, bitter nötigen, offenen Orte auf
St. Pauli und anderswo zu behaupten.
Der Kern der Auseinandersetzung ist keine
alte Freundschaft und es ist unerheblich,
dass einer der Eigentümer ein bekannter
Künstler ist. Es geht um Kunst, eine Idee und
einen Ort – sonst nichts. Daher wurden die
Protagonisten hier nicht namentlich erwähnt.
Christiane Hollander
http://verfuege.de/2015/04/the-freaks-arealright/
MIETRECHT
Mietraum2 | Nr. 1 | Mai 2015
19
Neues Maklerrecht
Wer den Makler bestellt, zahlt
Das Mietrechtsnovellierungsgesetz, das zum
1.6.2015 in Kraft treten soll, enthält eine
wichtige Änderung von § 2 des Wohnungsvermittlunggesetzes: „Der Wohnungsvermittler
darf vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit
zum Abschluss von Mietverträgen über
Wohnräume kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, es sei denn,
der Wohnungsvermittler holt ausschließlich
wegen des Vermittlungsvertrags mit dem
Wohnungssuchenden vom Vermieter oder
von einem anderen Berechtigten den Auftrag
ein, die Wohnung anzubieten“.
Alle Mieter, die nach Inkrafttreten der Neuregelung eine neue Wohnung anmieten, müssen
nur dann Maklerkosten tragen, wenn sie
selbst den Makler beauftragt haben, eine
Wohnung für sie zu suchen. Bei der bislang
üblichen Konstellation lädt der Makler auf
Veranlassung des Vermieters zur Wohnungsbesichtigung und der wohnungssuchende
Mieter zahlt. Das soll und wird es in Zukunft
nicht mehr geben. Mieter, die trotz diesem gesetzlichen Verbot eine Courtage zahlen, haben jetzt das Recht, die unberechtigte Zahlung zurückzufordern. Die Neuregelung ist
seit langem überfällig und gut. Das Geschrei
der Makler, ihr Berufsstand sei bedroht, ist
unsinnig und peinlich. Das Gesetz besagt
nicht, dass Makler in Zukunft nicht mehr für
ihre Arbeit bezahlt werden sollen. Es regelt
nur, dass der Auftraggeber die Rechnung bezahlt - wie allgemein üblich. Das Gesetz wird
hoffentlich die Geldquellen von Hausverwaltungen und Vermietern, die Scheinfirmen
gründen, um unberechtigt Maklerkosten in
die eigene Tasche zu wirtschaften, versiegen
lassen. Einzelne Makler haben schon angekündigt, Umgehungsmöglichkeiten finden zu
wollen, um doch wieder Mieter zur Kasse zu
bitten. MhM wird gerne gegen diesen Versuche vorgehen und Mieter dabei unterstützen,
Gesetzesverstöße entschieden zurückzuweisen.
Eve Raatschen
IHR GUTES RECHT Kurzurteile
Fristlose Kündigung bei
Vermietung an Touristen
Ein Mieter, der seine Wohnung an
Touristen untervermietet, muss mit
einer Kündigung seiner Wohnung
durch den Vermieter rechnen. In
einem jüngst vom Landgericht Berlin
entschiedenen Fall untersagte der
Vermieter die Untervermietung an
Touristen und mahnte den Mieter ab.
Dieser bot seine Wohnung trotzdem
weiterhin im Internet an. Damit
bringe der Mieter unmissverständlich
zum Ausdruck, dass er die vertragswidrige Überlassung an Touristen
fortsetzen wolle, so die Richter vom
Landgericht Berlin. Es komme nicht
darauf an, ob der Mieter tatsächlich
weiter an Touristen untervermietet
habe. Allein das Inserat bei einem
Anbieter im Internet ist nach
Ansicht des Gerichts ein so schwer
wiegender Pflichtverstoß, das die
fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt.
(LG Berlin, Urt. v. 3.2.2015, 67 T 29/15)
Herkunft benachteiligt. Denn den
rund vierzig deutschen Nachbarn
war trotz vergleichbarer Ausstattung und Größe ihrer Wohnungen
keine zweite Erhöhung zugegangen.
(AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil v.
19.12.2014, 25 C 357/14)
Vermieter muss wegen
Diskriminierung zahlen
Schadenersatz nach
Vernichtung von Sachen
auf dem Dachboden
Mit jeweils 15.000 Euro muss ein
Berliner Vermieter zwei Mietparteien entschädigen. Nach der zweiten
massiven Mieterhöhung innerhalb
weniger Monate fühlten sich die
türkisch- bzw. arabischstämmigen
Mieter aufgrund ihrer ethnischen
Ohne vorherige Ankündigung darf
ein Vermieter selbst unberechtigt
auf dem Dachboden abgestellte
Sachen seiner Mieter nicht entsorgen. Die Berliner Mieterin hatte
nicht nur in „ihrem“ Dachbodenabteil Sachen gelagert, sondern
auch in einem anderen Dachbodenraum Gegenstände abgestellt. Die
Vermieterin konnte im Prozess
nicht beweisen, dass sie die Mieter
im Haus rechtzeitig zur Entfernung
ihrer Sachen auf dem Dachboden
aufgefordert hatte. Daher habe sie
sich pflichtwidrig verhalten, als sie
die Sachen der Mieter räumen und
vernichten ließ, meint das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg. Die
Mieterin erhält nun Schadenersatz
für ihre vernichteten Sachen.
(AG Berlin-Charlottenburg, Urt.v. 26.8.2013,
235C267/12)
Andree Lagemann
Werben für Mieter helfen Mietern
Mitglieder werben Mitglieder – unser 10 € Dankeschön
Mieter helfen Mietern · Hamburger Mieterverein e. V. · Bartelsstraße 30 · 20357 Hamburg · Fax 040 / 431 394 - 44
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LEBEN AM LIMIT
20 Mietraum2 | Nr. 1 | Mai 2015
BGH-Urteil
Wohnungsverlust wegen
Sozialamtsverschulden
Zum großen Entsetzen vieler Leistungsempfänger hat der Bundesgerichtshof (BGH) zum Jahresanfang ein für sozialhilfeberechtigte Mieter nachteiliges Urteil gesprochen. Danach darf ein Vermieter auch dann kündigen, wenn das Sozialamt ohne
Verschulden des Mieters die Miete nicht überwiesen hat. Es sei allein der Verantwortungsbereich des Mieters dafür Sorge zu
tragen, dass die mietvertraglich geschuldete Miete rechtzeitig und vollständig beim Vermieter eingeht. Das höchste Zivilgericht
stellt damit auf den alten BGB-Grundsatz ab, dass man Geld zu haben hat. Ein Grundsatz, der nach Auffassung von MhM mit
dem Sozialstaats- und Rechtsstaatsprinzip schwerlich vereinbar ist.
Der Mieter lebte seit 2010 in seiner Wohnung.
Die erste fristlose Kündigung im April 2013
konnte durch vollständige Bezahlung und
damit einer Schonfristzahlung aus der Welt
geschaffen werden. Als im Juli 2013 nicht
mehr das Jobcenter, sondern das Sozialamt
für den Mieter zuständig war, beantragte der
Mieter dort Sozialhilfe und Wohnungs-kosten. Sein Antrag wurde abgelehnt. Nach Widerspruch und einstweiligem Verfügungsverfahren wurde der Sozialhilfeträger erst im
April 2014 durch das Sozialgericht zur Zahlung rückständiger Mieten von 11/2013 bis
6/2014 verpflichtet. Der Vermieter hatte zwischenzeitlich jedoch wegen der Mietausfälle
und der Mietrückstände erneut fristlos gekündigt und Räumungsklage eingereicht.
Geld hat man zu haben
Nachdem der Vermieter vor dem Amts- und
Landgericht mit seiner Räumungsklage erfolgreich war, legte der Mieter Revision beim
BGH ein. Erfolglos, wie sich jetzt herausgestellt hat. Der BGH (Urt. v. 03.02.2015,
Az.: VIII ZR 175/14) wies die Revision des
Mieters zurück. Die Kündigung sei berechtigt; er müsse die Wohnung geräumt an den
Vermieter zurückgeben. Es kommt nach Auffassung der Richter nicht darauf an, dass die
Zahlungsunfähigkeit des Mieters nur darauf
beruhe, dass das Sozialamt seinen Leistungs-
antrag unberechtigt abgelehnt habe. Vielmehr habe jeder, der einem Dritten Geld
schulde, nach dem Prinzip der unbeschränkten Vermögenshaftung verschuldensunabhängig für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen. Geld müsse man haben.
Dieser Grundsatz gelte angesichts der Kündigungsregelungen in § 543 Abs. 2 BGB auch im
Mietrecht, ohne dass es auf Zumutbarkeitsabwägungen ankomme. Da es sich um die
zweite Kündigung wegen ausgebliebener
Mietzahlungen innerhalb von zwei Jahren
gehandelt habe, sei das Mietverhältnis auch
nicht durch eine Schonfristzahlung gemäß
§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zu retten gewesen.
Allerdings will der Senat ausdrücklich nicht
von seiner Entscheidung von Ende 2009 (Urteil vom 21.10.2009 – VIII ZR 64/09) abweichen. Damals hatte der BGH klargestellt,
dass ein hilfebedürftiger Wohnungsmieter
sich die Säumnis einer öffentlichen Stelle, die
die Unterkunftskosten zu übernehmen hat,
nicht als eigenes Verschulden zurechnen lassen muss. Die Kündigung des Vermieters war
daher damals nicht erfolgreich. Im Unterschied zur aktuellen Entscheidung bestand
jedoch in diesem Fall bereits ein rechtskräftiger Bewilligungsbescheid der Behörde auch
über die Wohnkosten.
Kritisch für die Mieter bleiben hingegen Fälle, bei denen der Mieter die fehlende oder
verspätete Mietzahlung beispielsweise dadurch verursacht, dass er dem Jobcenter keine oder unvollständige Unterlagen vorgelegt
oder die ihm vom Jobcenter geleistete Zahlung für die Wohnkosten anderweitig verbraucht hat. Die dann mit Mietrückständen
begründete Kündigung des Vermieters hätte
der Mieter rechtlich verschuldet, d.h. er riskierte den Wohnungsverlust.
Behördenfehler dürfen nicht
zu Wohnungsverlust führen
Problematisch an der aktuellen Entscheidung ist vor allem, dass der BGH keinen Unterschied macht zwischen auf Sozialhilfe angewiesene Mietern und Selbstzahlern. Dies
wäre – trotz aller Bedenken – vor dem Hintergrund althergebrachter BGB-Grundsätze
noch hinnehmbar, wenn die Sozialbehörden
sehr zeitnah über Leistungsanträge entscheiden würden. Tatsächlich sind die Bearbeitungszeiten häufig jedoch sehr lang und die
Bearbeitung der oft erfolgreichen Widersprüche und Klagen unter Überschreitung gesetzlicher Fristen äußerst langatmig. Es steht
daher zu befürchten, dass es künftig zu weiteren Wohnungsverlusten aufgrund von
Behördenfehlern kommen wird. Um das zu
verhindern, ist der Gesetzgeber dringend
gefordert.
Marc Meyer
DAS SAGEN DIE SOZIALGERICHTE
Regelung zu angemessenen
Unterkunftskosten
verfassungsgemäß?
Mit Beschluss vom 12.12.2014
(S 3 AS 130/14) hat das Sozialgericht
(SG) Mainz einen Rechtsstreit ausgesetzt und das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) angerufen. Das
Sozialgericht hält die Regelung des
§ 22 Abs. 1 Satz 1, 2. Halbsatz
SGB II, dass Unterkunftskosten nur
übernommen werden „soweit diese
angemessen sind“ für verfassungswidrig. Der Anspruch auf Übernahme
der Wohnkosten werde im Rahmen
der Existenzsicherung gesetzlich
nicht hinreichend bestimmt begrenzt. Das SG Mainz hat dem
BVerfG daher die Frage vorgelegt,
ob es mit dem Grundrecht auf
Gewährleistung eines menschenwürdigen Existenzminimums
vereinbar ist, dass der Gesetzgeber
den Anspruch auf Unterkunftskosten durch die Norm begrenzt, ohne
nähere Bestimmungen darüber
getroffen zu haben, unter welchen
Umständen von unangemessenen
Aufwendungen auszugehen ist. Der
Gesetzgeber dürfe in Fragen der
Existenzsicherung die konkrete
Ausgestaltung des Anspruchs nicht
an Verwaltung oder Gerichte delegieren. Der lesenswerte, sehr lange
Beschluss ist zu finden unter
http://www3.mjv.rlp.de/rechtspr/Display
Urteil_neu.asp?rowguid={369B1201-C0D14188-8355-56DC87B167A1}.
Keine Unterkunft: Wohnwagen ohne Strom und Wasser
Das SG Braunschweig hat einem
Hilfebedürftigen eine Wohnungserstausstattung (u. a. Gaskocher,
Waschmaschine, Beleuchtung,
Radio, Fernseher, Solaranlage)
für seinen Wohnwagen verwehrt.
Voraussetzung einer Wohnung
gemäß § 24 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 SGB II
sei, dass die Unterkunft geeignet
ist, vor den Unbilden des Wetters zu
schützen und eine gewisse Privatsphäre zu gewährleisten. Ferner
müsse die Befriedigung grundlegender menschlicher Bedürfnisse
(z.B. Essen, Trinken, Schlafen)
auf Dauer ermöglicht werden. Die
Versorgung mit Wasser und Strom
sei am Abstellplatz jedoch nicht
gewährleistet.
(SG Braunschweig, Gerichtsbescheid
vom 26.01.2015 - S 44 AS 3530/14).
Marc Meyer
NEBENKOSTEN: GUT BERATEN MIT MHM
Mietraum2 | Nr. 1 | Mai 2015
21
Checken Sie Ihre Abrechnung
Heizkosten:
Endlich mal eine gute Nachricht
Zwar haben erst wenige Mieter die Heizkostenabrechnungen für 2014 erhalten, aber ein
Mieter aus dem Schanzenviertel kann sich
schon freuen. Seine Kosten für Heizung und
Warmwasser sind gegenüber der Abrechnung
2013 deutlich, um etwa 20 Prozent gesunken,
obwohl sein Verbrauchsverhalten sich kaum
geändert hat. Seine Nachzahlung beläuft sich
nur noch auf 87 Euro und nicht auf 390 Euro
wie in 2013. Bei näherem Hinsehen stellt sich
in der Beratung heraus, dass die Brennstoffkosten deutlich gesunken sind. Dabei wirkt
sich der Preisverfall beim Heizöl nur gering
aus, denn der Heizölpreis ist nach einer Stagnationsphase in 2013 erst seit Dezember 2014
und aktuell anhaltend abgestürzt. Dieser
Preisverfall wird die Heizkosten für 2015
deutlich senken. Die erfreulich niedrigen
Heizkosten 2014 haben einen anderen Grund.
2014 war eines der wärmsten Jahre nach Aufzeichnung der Wetterdaten. Gegenüber 2013
war es nach den Daten des Deutschen Wetterdienstes für Hamburg in 2014 etwa 17 Prozent wärmer. Wahrscheinlich ist der Temperaturanstieg auf den Klimawandel zurückzuführen. Schön, dass es neben diesem bedrohlichen Vorgang auch eine erfreuliche
Nebenwirkung gibt.
Regenwassergebühr:
Was ist denn das noch mal?
Haben die sich schon wieder eine neue Gebühr ausgedacht? Das fragte sich eine Mieterin aus Barmbek, die in ihrer Betriebskostenabrechnungen 2013 ganze 37 Euro dafür
zahlen soll. In der Beratung konnte allerdings
Beruhigendes dazu erläutert werden. Was
nach oberflächlicher Betrachtung wie eine
zusätzliche Kostenbelastung aussieht, entpuppt sich bei näherem Hinsehen als kostenneutral. Ursache ist die Umstrukturierung
Achim Woens,
MhM-Experte für Heiz- und
Betriebskosten
der Sielbenutzungsgebühr ab Mai 2012 in je
einen Anteil für Schmutzwasser und einen
für Regenwasser. Während das Schmutzwasser aus den Haushalten in das Abwassernetz
fließt, kommt das Regenwasser (oder auch
Niederschlagswasser) von den Dächern und
anderen versiegelten Flächen. Dieser Anteil
wird mit Euro 0,67 pro Quadratmeter Dachund Hof-Fläche berechnet. Dafür sinkt die
bisherige – nach Menge des verbrauchten
Frischwasser berechnete - Sielgebühr von
Euro 2,67/m³ auf Euro 2,09/m³. Die Höhe der
Gebühr richtet sich nach der Größe des
Grundstücks und dem Grad der Versiegelung.
Dabei wurde bei der Einführung dieser Gebühr auf Kostenneutralität geachtet. Auf die
gesamte Stadt bezogen entspricht die Summe
der Regenwassergebühr der gesunkenen Abwassergebühr. Aber nicht für jeden Kunden
von Hamburg Wasser geht das Plus-MinusNull auf. Mieter, deren Wohnung in einem
Haus auf einem Grundstück mit großen Gartenflächen liegt, zahlen nun deutlich weniger.
Denn bei einem Mehrfamilienhaus mit zehn
Wohnraummietverhältnis
Keine Verwaltungskosten
Eine Wohngemeinschaft aus Winterhude
war Anfang 2013 in die Wohnung eines Eigentümers eingezogen, der diese Wohnung zur
Kapitalanlage und Vermietung gerade erworben hatte. Ende 2014 lag die erste Heiz- und
Betriebskostenabrechnung im Briefkasten.
Trotz durchschnittlicher Verbräuche von
Wasser und Heizenergie lagen die abgerechneten Kosten weit über den vereinbarten Vorauszahlungen. Die der Abrechnung beigelegte
Verwalterabrechnung für die Eigentümergemeinschaft machte einen ordentlichen Eindruck und rechnerisch war nach dem ausgiebigen Einsatz eines Taschenrechners auch
nichts auszusetzen. Aber die Beraterin bei
Mieter helfen Mietern sah den Fehler auf den
ersten Blick. Der Eigentümer hatte die nicht
umlagefähigen Kostenanteile für die Verwaltung der Wohnung, die Instandhaltungsrücklage und anderes auf die Mieter abgewälzt.
Bei der sehr großen Wohnung waren das immerhin 846,30 Euro. Aber in § 1 Abs. 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) wird die
Umlage von Verwaltungs- und Instandhaltungskosten definitiv ausgeschlossen. Die
Mieter konnten diese Kostenanteile in Abzug
bringen und brauchten nur noch eine sehr geringe Nachzahlung zu leisten.
Mietparteien, 1.400 m³ Wasserverbrauch, 435
m² Dachfläche und 200 m² versiegelter Hoffläche sinken die Sielgebühren um etwa 1.000
Euro. Die neue Gebühr fällt allerdings nur in
Höhe von etwa 500 Euro an. Das macht eine
jährliche Ersparnis von etwa 50 Euro pro
Mietpartei. Ganz anders dagegen für ein großes Einkaufszentrum mit riesiger Dachfläche
und umfangreichem Parkplatzangebot. Hier
können durchaus mehr als 2.000 Euro im
Jahr dazu kommen. Mieter, deren Wohnung
Teil einer solchen Gewerbefläche ist, sollten
genau prüfen, welcher Anteil der neuen Gebühr auf die Wohnung umgelegt werden
kann. Mieter, die einen Direktvertrag mit den
Hamburger Wasserwerken haben, sollten beachten, dass die Regenwassergebühr zukünftig in der Betriebskostenabrechnung nach
Flächenanteil abgerechnet wird. Dafür sinken dann aber auch in der eigenen Rechnung
der Wasserwerke die Sielgebühren. Ob der
umweltpolitische Grundgedanke, den Versiegelungsgrad der Grundstücke in Hamburg
zurückzudrängen, dadurch befördert wird,
muss sich noch zeigen.
Wohngeldreform
soll 2016 kommen
Das Wohngeld soll nach sieben Jahren endlich
steigen und an die Entwicklung der Einkommen und Mieten angepasst werden. Eigentlich
war das schon von der Bundesregierung für
den 1. Juli 2014 vorgesehen, wurde dann aber
verschoben. Neben der Anpassung der sogenannten Tabellenwerte um durchschnittlich 39
Prozent sollen ebenfalls die Miethöchstbeträge – regional gestaffelt – angehoben werden.
Die Miethöchstbeträge bestimmen den Betrag, bis zu dem die Miete durch das Wohngeld überhaupt bezuschusst wird. Dem
Mietenniveau der Hansestadt soll Rechnung
getragen werden, indem Hamburg in die
teuerste Mietenstufe VI eingeordnet wird statt
wie bisher in Stufe V. In Stufe VI werden die
Miethöchstbeträge um 27 Prozent angehoben.
Das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau- und Reaktorsicherheit (BMUB)
will mit der Reform vor allem Familien,
Alleinerziehende und Rentner unterstützen.
Mit der Wohngelderhöhung sollen ab Januar
2016 rund. 90.000 Haushalte unterstützt
werden, damit sie ohne Grundsicherung
auskommen können. Auch der Alleinerziehendenfreibetrag soll von 600 auf 1.320 Euro im
Jahr für ein Kind unter 12 Jahren angehoben
werden. Bleibt die Forderung nach einer
regelmäßigen Anpassung des Wohngeldes an
die allgemeine Preisentwicklung, damit
Wohngeldempfänger nicht wieder sieben
Jahre darauf warten müssen.
Karin Aßmus
22 Mietraum2 | Nr. 1 | Mai 2015
GÄNGEVIERTEL
N E U E M I T T E A LT O N A
In Arbeit
Noch ist nicht mehr zu sehen als Sandhaufen auf viel Fläche. Aber man weiß, hier
entsteht der neue Stadtteil, die Neue Mitte
Altona, mit 1.600 Wohnungen. Die Erschließungsarbeiten für den 1. Bauabschnitt sollen
Mitte dieses Jahres beendet sein, dann kann
mit dem Wohnungsbau begonnen werden.
20 Prozent der Fläche wurde an Baugemeinschaften mit phantasievollen Namen wie
Moewe Altonah, Villekulla, Zugvögel und
Flickwerk vergeben. Auf der übrigen Fläche
entstehen Eigentums-, Miet- und öffentlich
geförderte Wohnungen im Dritteil-Mix sowie
ein großer Stadtteilpark. Wie die Häuser
schließlich aussehen, darüber entscheiden
Hochbauwettbewerbe. Klar ist mittlerweile
auch, dass der Altonaer Fernbahnhof nach
Diebsteich verlegt wird. Damit ist der Weg
frei für den 2. Bauabschnitt und weitere
1.900 Wohnungen.
ABRISS AM ELISABETHGEHÖLZ
122 Wohnungen müssen
102 neuen Wohnungen
weichen
Am Ende hat alles nichts genutzt. Der Runde
Tisch aus Vertretern der Eigentümerin, der
Hamburger Wohnungsbaugenossenschaft vhw,
der Mieterinitiative ‚Rettet Elisa‘, dem Berater
der Ini dem Architekten Joachim Reinig, dem
Architekturbüro und Fraktionsmitgliedern des
Bezirks Mitte erwies sich als Farce einer Mieter-
Selbstverwaltung nur
auf Anweisung?
Eine große Überraschung war es tatsächlich
nicht, es brodelte seit Monaten. In der
Dezembersitzung des Sanierungsbeirates
beklagten sich Vertreter der Genossenschaft
bereits darüber, dass Baumaßnahmen
durchgeführt wurden, die so nicht akzeptabel
oder gar gewünscht waren. Die öffentlich
geförderte Modernisierung im Gängeviertel
sieht hübsch gemalte Treppenhäuser und
gedämmte Wände vor; vieles in einem
Standard, der seit langem in der Kritik ist.
Als im Januar 2015 die ersten Mieter_innen
in das Kupferdiebe-Haus einziehen und
Verträge mit der Steg ohne eine Verpflichtung der Mitgliedschaft in der Genossenschaft abschließen sollten, war das Maß voll.
Die Stadt verteidigt die Mietverträge mit dem
Hinweis, der Fördervertrag mit der IFB
(Investitions- und Förderbank) erlaube eine
derartige Vertragsklausel Genossenschaftsbindung nicht. Die aber ist für die Genossenschaftler eine Grundvoraussetzung für ihre
„Gängeviertel-Vision“. Das kreative
Gängeviertel passt nicht in die Schublade der
üblichen Verträge, die die Stadt abschließt.
Um auf den Missstand aufmerksam zu
machen und keine Tatsachen zu schaffen, die
später nicht rückgängig gemacht werden
können, kam es Anfang des Jahres zu dem
Rücktritt aus dem Vorstand des Sanierungsbeirates und einem Planungsstopp. Die Stadt
hatte ein Einsehen: drei neue Arbeitsgruppen
sollen nun in dieser verfahrenen Situation
Kompromisse finden. MhM unterstützt das
Gängeviertel in der AG Selbstverwaltung und
Genossenschaftsbindung.
Christiane Hollander
VIKTORIA-KASERNE
Von Fux-Genossenschaft
gekauft
Die Odyssee der Mitglieder vom Frappant e. V.
hat ein Ende gefunden. Die mitgegründete
Genossenschaft Fux e. G. hat das Gelände
der Viktoria-Kaserne gekauft. Nachdem die
Künstlerinnen und Künstler das Frappant in
der Großen Bergstraße verlassen mussten,
um dem neuen IKEA-Bau Platz zu machen,
wurde ihnen die Viktoria-Kaserne in
Altona-Altstadt zugewiesen. Eine Förderung
durch die Kulturbehörde machte es in den
ersten Jahren möglich, die geforderte Miete
zu zahlen. Doch die Förderung wurde
zurückgenommen und die Stadt drängte
darauf, dass der Verein einen Gesamtmietvertrag oder einen Kaufvertrag über das
Gelände abschließen sollte. Der Kaufpreis
schien zunächst astronomisch hoch und
nicht finanzierbar. Nach vielen Verhandlungen und Diskussionen, an denen auch MhM
beratend beteiligt war, einigte man sich
schließlich darauf, andere mit ins Boot zu
holen. Da passte es gut, dass die Aktivistinnen und Aktivisten von Lux & Consorten
gerade auf der Suche nach einer neuen
Bleibe waren. So schlossen sich Frappant
e.V. und Lux & Consorten zu einer Genossenschaft namens Fux e. G. zusammen. Nach
langen und harten Verhandlungen gelang es
der Gruppe, die Viktoria-Kaserne zu kaufen
und Fördergelder aus der Kulturbehörde zu
akquirieren. MhM wünscht viel Glück und
gutes Gelingen!
Christiane Hollander
beteiligung. Der Denkmalschutz blieb, weil
uninteressiert, wirkungslos; die zahlreichen
bewundernswerten Aktivitäten und Aktionen
der Mieterinitiative waren vergeblich. Selbst ein
in letzter Minute gefundener Kaufinteressent
konnte die vhw nicht mehr umstimmen. Im März
2015 rückten die Bagger an und begannen
mit dem Abriss des historischen Backsteinensembles aus der Schumacherzeit am Chapeaurouge- und Curtiusweg sowie in der Straße
Am Elisabethgehölz. Einzig Senatorin Blankau
von der Stadtentwicklungsbehörde konnte
frohlocken. Die Neubaustatistik des Senats
bekommt Zuwachs, 102 mit öffentlichen Mitteln
geförderte Wohnungen werden neu errichtet.
Dass aber 122 überwiegend kleine Wohnungen
dafür zerstört werden müssen, taucht in der
Neubaustatistik nicht auf. Eine bittere Erfolgsmeldung. Karin Aßmus
MHM-SERVICE
Mietraum2 | Nr. 1 | Mai 2015
23
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REDAKTION
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meinem Konto mittels Lastschrift einzuziehen. Zugleich weise ich mein Kreditinstitut an, die von Mieter helfen Mietern auf
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Sylvia Sonnemann
Julia Fischer, Rainer Link, Marc Meyer,
Sabine Weis, Achim Woens
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und wohnen, fotoalia, Foto Seite 4:
Heike Günther
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Unterschrift
Unterschrift
Ort und Datum
Mitgliedsdaten werden vertraulich behandelt und für die interne Verwaltung elektronisch gespeichert. Die Namen der prozesskostenversicherten Mitglieder werden an die Rechtsschutzversicherung übermittelt.
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Jahresbeitrag 60 Euro
mit Prozesskostenschutz
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Mietschulden- Befreiungserklärung

Mitfinanzierungsbestätigung

K U H M I C H E L - ImmobilienScout24

Was bei der Wohnungsabnahme zu beachten ist

pressemitteilung essemitteilung - haus-und-grund

Mietvertrag für das Ferienhaus in Kritinia/Rhodos

Hausordnung - Die LWB Verwaltungsgesellschaft

Was dürfen Mieter in der Wohnung tun? - Kanzlei am Steinmarkt

AGB - Schweden

Betriebskostenabrechnungen - Mieterverein Dresden