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CHAPITRE 2
L'évaluation des fonds en question
moyennes constatées deviennent des références... à tort, celles-ci cachant souvent des disparités
L'évciluation des fonds
importantes et occultant totalement la raison d'être de tout investissement dans un outil de travail: sa
rentabilité. Ainsi, depuis plusieurs années, le réseau CGP met en avant la nécessité de valoriser les offi-
eiquestiori
cines non pas en pourcentage de leur chiffre d'affaires, mais en fonction de leur rentabilité, en clair: en
multiple de I'EBE (Excédent Brut d'Exploitation).
Le constat:
Évolution du prix de cession des officines depuis 10 ans
CA MOYEN en Ke
Prix cession moyen
en % / CA
EBE en %
Prix cession
en X EBE
2001
1100
12,81
85
6,64
2002
1205
12,39
87
7,02
2003
1255
12,47
86
6,89
2004
1 401
12,24
88
7,20
2005
1422
fl,86
88
7,42
2006
1452
fl,66
90
7,42
2007
1536
10,99
91
8.28
2008
1 610
10,75
92
8,55
2009
1 676
10,60
89
8,39
2010
1 680
10,12
87
8,60
L'EBE est tombé de 12,81 % en 2001 à 10,12 % en
valorisation en pourcentage de chiffre d'affaires
2010, soit une baisse de 21% et. malgré tout, les
passe de 86% à 81,82%.
prix de cession évoluent en sens inverse, de 85%
La degradation des resuttats de officines
et les perspectives economiques posent à
nouveau la question du mode de
valorisation des officines et. par là même,
de leur endettement. Il y a maintenant
urgence à evaluer les officines sur des
criteres objectifs de rentabilite et a
mettre au placard les criteres subjectifs
qui ont jusqu'ici pris le pas sur les
premiers.
Malgré cet avis unanime, les habitudes ont la vie
dure. Les officines restent valorisées prioritairement sur la base de leur activité, sans tenir compte
ou presque de leur rentabilité, alors que le chiffre
d'affaires n'a plus, dans l'expertise d'un fonds,
qu'une valeur indicative de l'effet «volume».
Or, l'évolution de l'économie de l'officine lance
une nouvelle fois un appel àla raison.
Alors que le taux de croissance des officines est
bilité stagne, voire diminue, les valorisations
constatées dans le cadre des cessions laissent
prendre en compte le chiffre d'affaires TTC et un
parfois songeurs...
coefficient pour déterminer le prix de vente
Les
vieilles
habitudes sont tenaces et
La rentabilité des pharmacies ne cesse de bais-
ser depuis 10 ans et les prix de vente (en multiple
de l'EBE) ne cessent de monter...
La progression moyenne annuelle de chiffre
d'affaires d'une pharmacie de 1998 à 2007 était de
Au terme de cinq années d'exploitation, une
pharmacie achetée sur une base de chiffre d'af-
sont formels: là méthode d'usage qui consiste à
MONITEUR
qu'opportun de se poser
tes questions suivantes:
5,13%.
Tous les Intervenants du marché delà transaction
DES PHARMACIES
Face à ce constat, il parait plus
le prix de cession de 6,64 fois à 8.60 fois l'EBE.
d'une officine est insuffisante, voire surannée.
en berne depuis plus de trois ans, que leur renta-
ALE
du CA en 2001 à 87% en 2010, faisant ainsi passer
faires de 100 développait un chiffre d'affaires de
128, et par conséquent sa valorisation en pourcentage de chiffre d'affaires passait de 86% à 67%.
Sur a base d'une progression moyenne del %
par an pendant Sans, le chiffre d'affaires dévelop-
les
pé au terme des cinq années est de 105,10 et sa
Que vaudront les pharmaciens dans cinq ans?
Ne risque-t-on pas d'avoir des valeurs de marché inférieures aux valeurs de reprise, et ce comp-
te tenu:
Des baisses de rentabilité (approche économique)
Delà démographie des pharmaciens (approche de
marché):5.000 départs en retraite dans les Sans;
De la non ouverture du capital (approche de
marché).
Quelle est la taille critique (en volume de
chiffre d'affaires) d'une pharmacie?
Y.-a-t-il des pharmacies vouées à disparaitre?
Si oui, lesquelles?
LE MONITEUR
DES PHARMACIES
Lévaluation des fonds en question
L'approche économique:
tion retraité aura bien entendu une incidence
Lexcédent brut d'exploitation est le ratio qui per-
non négligeable sur la valorisation de l'officine
met de mesurer la performance économique
en fonction de sa taille,
d'une officine, en ctair sa rentabilité. Ce ratio, était
CATTC (tableau en K)
CA HT
1040
1000
100%
1500
100%
2080
2000
100%
271
27,13%
407
27,13%
551
27,53%
4,58%
Marge brut
1560
de 12,81 % en 2001, 11,66 % en 2006 et 10,12 % en
Dans la première partie du tableau (voir ci-des-
2010, soit une baisse de rentabilité de plus de 20%
sous), le cabinet Flandre Comptabilité Conseil
entre 2001 et 2010 avec une évolution en dents de
valorise les trois fonds en multiple de l'EBE
Charges externes
60
5,95%
76
5,06%
92
scie du prix de cession moyen constaté en pour-
retraité, L'hypothése retenue, compte tenu de là
Impôts et
14
1,40%
18
1,20%
24
1,17%
centage du chiffre d'affaires, mais une augmenta-
spécificité du marché des officines (qui se finan-
Frais de personnel
78
7,80%
154
10,25%
200
10,00%
tion très nette si ce prix est exprimé en multiple de
cent notamment sur 12 ans), est de 7 fois l'excé-
Cotisations exploitant
22
2,20%
27
1,80%
31
1,55%
2
0,20%
4
0,27%
6
0,30%
Autres produits
'Il'
1,10%
'22'
1,50%
'39'
1,95%
Excédent brut d'exploitation
106
10.60%
150
10%
237
11,85%
42
4,20%
42
2,80%
42
1,67%
64
6,40%
108
7,20%
195
9,75%
l'excédent brut d'exploitation.
dent brut d'exploitation retraité.
xes
Autres charges
Et, il n'est pas inutile de rappeler, à ce niveau de la
réflex ion, que l'excédent brut d'exploitation sert à
Rappel : Ces trois officines sont valorisées en
Rembourser les emprunts (capital + intérêts);
multiple de I'EBE corrigé de la rémunération du
Payerlesimpôts:
titulaire (celle-ci est déduite).
Rémunérer e pharmacien exploitant.
La deuxième partie du tableau fait ressortir les
Prélèvement pharmacien titulaire
échéances d'emprunt annuelles en fonction de
tique du monde de l'entreprise est de valoriser les
l'emprunt souscrit par rapport à la valeur de
marché du fonds (78 % en moyenne dans la
activités - quelles qu'elles soient - en multiple de
région
l'excédent brut d'exploitation (5 à 6 fois), tout en
déjà déduite.
Comptabilité Conseil le Nord-Pas-de-Calais)
et l'écart de faisabilité, c'est-à-dire le manque
de trésorerie ou l'excédent de trésorerie, après
Une approche purement économique se devrait
que le titulaire ait prélevé sa rémunération
Il n'est pas non plus inutile de rappeler que la pra-
soulignant que la rémunération du dirigeant est
prise
en
exemple
par
Flandre
:
delà rentabilité de l'officine qui dépend étroi-
emprunts.
tement de sa taille et, plus précisément, de son
volume d'activité;
de la rémunération nécessaire du pharmacien
titulaire.
rait être cette approche économique en fonction
d'activité de la pharmacie Pour
Hypothése impót moyen
suri2ansà3,5O%.soit7o%duCATTC
Ecart de faisabilité.
Si emprunt 80% de la valeur théorique du fonds
suri? ansà 3.50%. Soit 62% du CATTC
rapport à l'investissement). Depuis plusieurs
années, les banquiers ont pris une position de
principe assez défensive qui limite l'endette-
La rémunération retenue du pharmacien titulaire
du fonds. Cette régIe rigide et parfois même
décourageante est dictée par la logique financière. En dessous de 20% d'apport personnel,
nets par an (coefficient 600) et
l'acquéreur ne gère plus un risque, il prend des
cette rémunération sur l'excédent brut d'exploita-
Si emprunt 100% de la valeur théorique du fonds
suri? ans à 3,50%, soit 78 Y. du CATTC
Conseil, retient cinq hypotheses de quotités de
ment à un maximum égale à 100% de la valeur
DES PFIARMACIES
448
comptable du cabinet Flandre Comptabilité
l'exemple, il a été retenu 3 officines :1.000 K de
LE MONITEUR
Si 7 fois EBE retraité:
Prix cession théorique
Ecart de faisabilité
Si emprunt 90% de la valeur théorique du fonds
chiffre d'affaires HT, 1.500 K et 2.000 K.
ce, quel que soit le volume d'activité. L'impact de
10
1 622
CA TIC
Dans cette évaluation, Olivier Desplats, expert-
crédit (pourcentage que celui-ci représente par
Les tableaux, ci-après, font ressortir ce que pour-
est de 42.000
1217
811
soit 43%
756 Sot 48,50%
du CA TTC
du CA TTC
15 K
1365
Soit 66%
du CA TTC
48K
29K
pour vivre, payé ses impôts et remboursé ses
de tenir compte:
du volume
EBE retraité
Prix de cession moyen (78%)
-
risques.
Ech.an
811 KE
Si emprunt 70% de la valeur théorique du fonds
suri? ans à 3,50 Y., soit 55% du CATTC
Ecart de faisabilire.
Si emprunt 60% de la valeur theorique du fonds
572 KE
Ecart de faisabilité
124 K
mK
iO92K
66 K
967K
Ech.an
165 KE
i48K
456K
- 1 I( E
98 K
1290 K
1314 K
y 16 K
-18 KE
58 K
1622 K
- 18 KE
- 31 K
-17 K
87 K
858 K
- 7K
- 9 KE
489K
suri? ansà3,50%,soit47%duCATTC
74K
- 25 K E
645K6
Ech.an
1217 K
- 44 K
- 34 K
728K
Ecart de faisabilité:
83 K
SaKE
-1KE
75K
733 XE
KC
Pour lire la deuxième partiedu tableau:
- Valeur théorique du fonds prix du marché
- Ecart de faisabilité = EBE retraité - Impôt - Remboursements d'emprunts
LE MONITEUR
DES PHARMACiES
BORDEAUX
CHAPITRE 2
Que constate-t-on?
La recommandation d'Olivier Desplats.
Lestimation de la valeur des fonds par la méthode de
Il est indispensable que les logiques economiques et
fEBE aboutit à une décote importante des trois pharma-
financières se rejoignent car le pharmacien ne peut pas
cies et à des écarts significatifs de valorisation en fonction
emprunter plus que ce qu'autorise l'approche écono-
du volume cfactivité:43% pour l'officine de 1.000 K de
mique par LEBE. »
CLERMONT FERRAND
r
NICE
PèRIS
LAVAL
LILLE
LYON
MARSEILLE
METZ
RENNES
ROUEN
TOULOUSE
TOURS
Pour vendre, acheter
ou céder votre officine,
adressez-vous à L'expert.
chiffre d'affaires, 48.50% pour officine de 1.500 K
contre 66% pour fofficine de 2.000 K.
Qu'en conclure?
La seconde partie du tableau montre que écart de faisa-
Les prix pratiqués actuellement, notamment sur les gros
bilité vire au rouge d'autant plus facilement que le volume
chiffres d'affaires, sont dictés par le marché et semblent
dactivité est faible et que lèndettement est important.
faire abstraction de tout logique économique.
Ils nécessitent, par conséquent, soit un apport significatif
L'équilibre financier (solde positif) est atteint à ce
pour contrebalancer l'écart de faisabilité, soit une crois-
niveau de valorisation pour des quotités de crédit très
sance de l'activité et de la rentabilité pour absorber cet
différentes selon la taille de 'officine 47 % pour un
chiffre d'affaire de 1.000 K, 70% pour 2.000 K. Tout
écart. Cela a toulours était le cas les pharmacies se sont
remboursées grâce ala croissance de l'activité.
achat à un prix supérieur devrait, par conséquent, faire
l'oblet dun apport complementaire ou d'un sacrifice de
Qu'en sera-t-il demain?
l'exploitant sur sa rémunération.
De fortes disparités sont à craindre; ne parle-t-on pas de
la fermeture de 3 à 4.000 pharmacies?
Les logiques economuques et financieres se rejoignent.
N'est-il pas plus que temps d'aborder la valorisation des
Malheureusement, les logiques de marche continuent à
faire entendre raison au marché?
pharmacies par une approche économique et ainsi de
prendre le pas et restent trés eloignées des raisonne-
Certes, il n'est pas agréable de voir un taux de rentabilité
ments économiques et financiers. L'étude nterfirmo 2011
diminuer, mais ce n'est pas tant la rentabilité des officines
tire les mêmes constats que les annees précédentes: pour
qui pose problème mais bel et bien leur valorisation et
nombre de cessions, te prix apparait disproportionné au
l'inéquation de cette valorisation par rapport à la rentabi-
regard de la rentabilité de l'officine, alors que c'est sur
litè dégagee. Il ne s'agit pas d'avoir une vue pessimiste de
ledit prix de cession que l'acquéreur est censé trouver la
l'avenir de la pharmacie, mais plutôt de faire preuve d'un
sécurité de son investissement.
réalisme économique et d'organiser le marché afin de
rendre cessible toutes les officines quelles ques soient
L'écart de faisabilité est de plus en plus faible selon le
volume d'activité.
leur taille et leur localisation. Des fusions pourront s'opérer, encore faut-il que les valorisations soient cohérentes
en regard du risque pris par facquereur.
Olivier DESPLATS, expert-Comptable,
Flandre Comptabilité Conseil (reseau CGP)
Il devient urgent de se rallier à l'Excédent Brut d'Exploitation (EBE) et d'établir
lien entre la rentabilite de l'objet et son prix d'acquisition. A l'heure où nous
)nstatons une baisse continue du taux de rentabilite des pharmacies, il est
CABINET GUERRY
TRANSACTIONS PHARMACLUTIQgJES
nmps de changer les habitudes et de prendre en compte les vrais indicateurs
conomiques. Il en va de l'équilibre financier des officines.
n effet, I'EBE est un critère beaucoup plus déterminant que le CA, puisque c'est
D
,ui qui sert à rembourser les emprunts, payer les impôts et assurer le train de vie
du titulaire.»
DIRECTION COMMERCIALE
3. boulevard de Chézy .35066 RENNES CEDEX
Tét.0299671364-Fax0299306281
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NTES

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