Prix de vente 2013 des APPARTEMENTS en Brabant Wallon (Etude basée sur les données du SPF économie; 2013 et avant) LA BELGIQUE Les chiffres fournis par le SPF Économie sur les ventes immobilières de 2013 sont révélateurs quant au prix médian * d'un appartement en Belgique. Deux approches : par arrondissement et par commune. PAR ARRONDISSEMENT Il n’y a pas de surprise, les appartements « flamands » se vendent nettement plus chers que les « wallons ». Des 20 arrondissements belges dont le prix médian par appartement vendu est le plus cher, 17 sont des arrondissements de Flandre. BRUGES est le leader des arrondissements belges avec un prix médian par appartement de € 245.000 pour 2.129 ventes en 2013. L'arrondissement de NIVELLES (brabant Wallon) obtient une étonnante deuxième place avec € 211.530 pour 1.156 unités. L'arrondissement de BRUXELLES n'arrive qu'en 10ème position avec € 190.000 pour 9.170 transactions. PAR COMMUNE Certaines idées reçues pourraient être balayées à la vue des chiffres 2013 commune par commune. Mis à part St-MARTENS-LATEM et dont nous ne tiendrons pas compte vu le petit nombre de transactions en 2013 (12 apt.), la commune de Belgique où le prix des appartements est le plus élevé en 2013 est : WATERLOO en Brabant Wallon ; € 375.000 pour 118 appartements vendus en 2013. Dans cette commune, la moitié des ventes de 2013 (et d’ailleurs probablement de 2014) a été réalisée par un seul projet neuf à la drève des Dix Mètres. Vient ensuite la très attendue commune de KNOKKE-HEIST (€ 364.000 pour 844 appartements vendus). Ici, le nombre élevé de transactions semble indiquer que certains se défont de leur seconde résidence. Pour se mettre en "liquidité" en prévision de temps difficiles fiscalement ? Pour quitter la Belgique ? A cause de problèmes linguistiques ? L'avenir nous le dira… Une confirmation de cette nervosité « Zoutoise » est la chute du prix médian des appartements à Knokke en 1 an. En 2012 le prix médian était encore de € 385.000 (supérieur à Waterloo), la baisse à donc été de près de 5% en 1 an. WEZEMBEEK-OPPEM est à une honorable 7ème place ( € 300.000 pour 39 unités). La première des 19 communes Bruxelloises ne vient qu'au 15ème rang: WOLUWE-St-PIERRE (€ 290.000 pour 329 appartements) LE BRABANT WALLON Le prix médian des appartements en Brabant Wallon a connu de fortes hausses depuis 10 ans. De € 140.000 en 2005, le prix médian est passé à € 211.530 en 2013, soit une augmentation quasi linéaire de 5,5 % l'an. Si l’on ajoute à cela un rendement locatif moyen de 3% l’an, on arrive à un rendement brut de 8,5%. Quelle banque pourrait en dire autant !? La crise financière de 2008 n'a eu strictement aucun effet sur cette courbe ascendante des prix. Seul 2011 a connu une légère stagnation (raison inconnue) que 2012 a directement rattrapée. La bonne santé du marché de l'appartement en Brabant Wallon est dû à : 1. La rareté. Il y a 10 ans, il n’y avait ni offre, ni demande pour ce type de bien ; en d’autres termes, on est parti de quasi rien il y a 10 ans. 2. La mutation du profil des acquéreurs, (famille mono parentale). 3. Le vieillissement des propriétaires qui ont fait construire leur villa sur un terrain de 10/15 ares "en grande banlieue bruxelloise" (comme on disait à l’époque des années 70/80) et qui aspirent maintenant à se faciliter la vie. 4. Les investisseurs sont actuellement demandeurs d'appartements 2 chambres de petite/moyenne taille, là où la rentabilité locative est bonne. De plus, de telles petites unités sont plus "liquides" en cas de modifications fiscales, financières ou familiales. 5. La prise de conscience par les générations montantes des avantages énergétiques de l'habitat neuf et groupé. 6. La modification comportementale des acquéreurs liée à une vie plus tournée vers le travail, les télécommunications (TV et PC), les loisirs groupés plutôt qu'individuels, et, ne l'oublions pas, les voyages de courtes durées. Tout cela fait qu'un jardin devient de moins en moins prisé, voire, devient un handicap. 7. Et enfin, un effort architectural important a été réalisé pour la fonctionnalité et l’esthétique des immeubles à appartements, ce qui les rend plus attractifs. Les prix et la demande d'appartements en Brabant Wallon varient de manière importante selon les communes. Les frontières entre chacune d’elles revêtent une importance majeure. Les prix médians en 2013 sont les suivants : WATERLOO A part une légère stagnation en 2012, le marché de l’appartement à Waterloo se porte bien. Le prix médian est 75% plus élevé que le prix médian provincial et le plus élevé des grandes villes de Belgique. Au deux extrêmes du spectre ; 12 appartements Waterlootois ont trouvé acquéreurs à moins de € 207.000. Peut-être était-ce des studios ? A l'autre bout du spectre, 12 appartements ont été vendus à plus de € 600.000. Ce marché Waterlootois d'exception semble connaître un certain essor puisque depuis 2010, les ventes d’appartements les plus chères (la tranche des 10% supérieurs) étaient: 2010 2011 2012 2013 6 unités à plus de € 425.000 9 unités à plus de € 440.000 8 unités à plus de € 495.000 12 unités à plus de € 600.000 (une vente par mois). Waterloo est également la 5ème commune du Brabant Wallon en ce qui concerne le nombre de vente d’appartement par habitant (voir tableau en fin d’étude). LASNE Le nombre de transactions se limite à une portion congrue et donc l’analyse des chiffres n’apporte pas d’enseignements conséquents. Pourtant, l’offre actuelle et les demandes de permis de logements groupés sont extrêmement nombreuses. La future offre ne sera donc pas en corrélation avec les moyens de communication et les commerces de la commune; cependant, il est vrai que la clientèle ciblée dans cette commune est très spécifique. RIXENSART La commune a connu depuis toujours une vitesse de croisière de ± 25 à 30 ventes d’appartements par an. Ce chiffre a plus que triplé en 2013 du au début de la commercialisation (signatures d’actes) d’un gros projet de réaffectation d’une papeterie. Il faut cependant constater que le prix de vente médian de la commune a connu une baisse. L’efficacité des superficies des appartements neufs vendus dans ce projet y est probablement pour quelque chose. En d’autres termes, là où on avait quelques grands appartements 3 ou 4 chambres, le projet les a substitués par des appartements moins grands mais plus fonctionnels et donc moins chers. COURT SAINT ETIENNE (CSE) De « inexistant » en 2009 (4 unités vendues), le marché a connu une avancée relativement considérable suite à la promotion immobilière d’un des plus gros entrepreneur/promoteur Wallon. Le projet est en phasage et suit son cours « normal ». Cependant, deux très gros projets d’appartements sont à l’état embryonnaire: la reconversion de deux anciens sites industriels ; l’un sur la commune, l’autre à 300 mètres sur la commune voisine. Le paysage immobilier va donc changer prochainement. Tout sera donc une question de timing et de capacité d’absorption du marché. La question se posera également d’évaluer l’attractivité de la commune vis-à-vis des communes voisines car actuellement, CSE est la 3ème commune du Brabant Wallon en ce qui concerne le nombre de vente d’appartement par habitant (voir tableau en fin d’étude). Les commerces proches et l’accès aisé à un centre commercial de la commune voisine sont des atouts. La position centrale vis à vis de tous les pôles d’emploi de la province pourrait jouer largement en faveur de CSE. Par contre, la gare RER relativement distante (20 min. à pied) de même que l’habitat communal résultant de son passé industriel ne cadre pas avec celui généralement connu dans la province. Le prix médian est, ici encore, légèrement supérieur à la référence provinciale (€ 211.530). BRAINE L’ALLEUD (BLA) Si l’on exclut le « hoquet » de 2012, Braine L'Alleud connaît une augmentation continue de son prix médian depuis 2006 (6% annuel). Par contre, le nombre de transactions a connu une chute importante en 2013 (114 au lieu de 121). La chute de 2013 est d'autant plus inquiétante qu'un projet de 50 appartements a pris sa vitesse de croisière cette année-là (proche des frontières de Waterloo et Rhode) et a pu légèrement contrecarrer une chute encore plus marquée. Espérons que le nouveau projet près de la butte du Lion pourra épauler ce marché en baisse. L’évolution du marché Brainois pose quand même quelques questions à la vue des nouvelles dispositions communales concernant les superficies minimales des logements neufs. Elles ne coïncident pas avec le marché qui place le PV médian (et donc la superficie d’appartements) de BLA exactement au même niveau que la moyenne provinciale. Le marché acceptera-t-il des superficies imposées ? OTTIGNIES-LLN Les chiffres « SPF économie » regroupent également l’agglomération universitaire ; il serait donc difficile de tirer un quelconque enseignement de ceux-ci. Des projets sont en cours de commercialisation avec succès et beaucoup d’autres sont dans les cartons. La gare d’Ottignies est un pôle d’attraction des nouveaux projets. Il est vrai également que l’hinterland a construit ses maisons/villas sur 10 ares dans les années 70/80 et qu’il est temps pour cette population relativement aisée de muter vers un logement plus facile à entretenir. Communications (fer et route), commerces (petits et grands), culture, université des ainés ; tout est fait pour attirer ce type de clientèle. Manquent quelques résidences services complémentaires (nous en parlerons dans un prochain rapport qui analysera la démographie résidentielle du Brabant Wallon). NIVELLES Le prix médian de la commune est inférieur de plus de 8% à la moyenne provinciale, ce qui reflète le passé semi-industriel de la commune. Ce prix médian a connu une chute de près de 3% en un an (2012: € 200.000; 2013: € 193.667) principalement dû à l'arrivée de plus petites unités neuves sur le marché. Ceci est corroboré par le fait que les prix des quartiles** supérieurs n'ont pas subi de changements significatifs. Le plus surprenant est la chute libre du nombre de ventes d'appartements depuis 2010, et ce malgré l'apparition d'importants projets d’appartements neufs. La motivation acquisitive à Nivelles est principalement financière et la récente frilosité bancaire a eu un impact important sur le volume des ventes. L’adéquation des projets neufs à cette évidence financière sera primordiale pour leur succès. Cette préoccupation financière est d’autant plus vrai que le prix médian de vente d’une maison ordinaire à Nivelles était de : En considérant les frais d’acquisition d’un appartement neuf à ± 23% (TVAC), nous constatons que la marge d’erreur est TRES mince pour un promoteur espérant vendre ses biens à des « locaux » qui muteraient d’une maison ancienne à un appartement neuf. Il faut donc considérer que les acquéreurs d’appartements à Nivelles sont soit des primoacquéreurs, soit des investisseurs. Nivelles semble par contre être une commune en plein essor puisqu’elle était en 2013, la commune du Brabant Wallon où il s’est vendu le plus d’appartements par habitant (1 appartement par 152 habitants) - voir tableau en fin de rapport. WAVRE Le prix médian de Wavre, inférieur à la moyenne du Brabant Wallon, ne « colle » pas à la courbe ascendante de la province. Historiquement, Wavre a été une des premières villes du BW à proposer (dès les années 70) des appartements pour classe « moyenne ». Les défaillances énergétiques de ces vieux bâtiments et les fonds de réserve nécessités par l’âge de ceux-ci sont peut-être la cause d’un prix médian relativement bas pour cette ville qui fut historiquement un centre agricole régional important. Le nombre de ventes est également erratique et très dépendant de promotions neuves. Un très gros projet de redynamisation commerciale et résidentielle est planifié en centre-ville. Ce projet bouleversera probablement les données du marché résidentiel à Wavre. TUBIZE Largement sous le prix médian moyen du Brabant Wallon, le passé industriel de cette ville ne participe pas à la hausse du prix de vente moyen des appartements. Quelques promoteurs locaux participent cependant aux très nombreuses ventes d’appartements ; près de deux par semaine ces cinq dernières années. L’incidence terrain limitée, mais le prix de vente à surveiller de très près ne laisse place qu’à des promoteurs sachant parfaitement bien contrôler les coûts des constructions. Les appartements en seconde main trouvent, eux, acquéreurs rapidement vu le prix de vente correspondant aisément à des prêts bancaires. Tubize est la 4ème commune du Brabant Wallon au point de vue vente d’appartements par habitant en 2013. Nombre d’appartements vendus en 2013 par rapport au nombre d’habitants dans la commune. * Le prix médian : la médiane d'un ensemble de valeurs est une valeur m qui permet de couper l'ensemble des valeurs en deux parties égales : d'un côté une moitié des valeurs qui sont toutes inférieures à m et de l'autre côté l'autre moitié des valeurs qui sont toutes supérieures. Les valeurs extrêmes n’ont donc plus d’influence. Depuis longtemps, outre-Atlantique, en immobilier, on n’utilise plus le prix « moyen » comme référence statistique ; voir l’article canadien : http://www.fciq.ca/pdf/Carrefour/definitions/fr/prix_median.pdf Un professeur de stats américain de renom disait dans les années ’80 : « Statistiquement il n’y a pas de raison de mourir avec la tête dans le surgélateur, les pieds dans le four ; la température MOYENNE du corps est bonne. » ** Le quartile (Q) : Le Q90 est le prix où: 10% des prix de vente du marché est supérieur à ce prix, 90% inférieur. Le Q75 est le prix où: 25% des prix de vente du marché est supérieur à ce prix, 75% inférieur
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