PROMOTION IMMOBILIERE

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ASSURANCE : Assurance-construction
IMPACT DE LA JURISPRUDENCE ET DES CIRCULAIRES
FFSA SUR LA COUVERTURE DES DESORDRES AFFECTANT
DES ELEMENTS D’EQUIPEMENTS DISSOCIABLES
En juin 2014, la FFSA a publié deux circulaires, suite à la jurisprudence de la Cour de
cassation du 11 septembre 2013.
Les membres du groupe de travail « Assurance » de la FPI souhaitent attirer votre attention
sur l’impact de ces décisions, jurisprudentielle et syndicales, concernant la couverture des
désordres affectant les éléments d’équipements dissociables, relevant de la Garantie de Bon
Fonctionnement (GBF).
Circulaire FPI N°1410-003
Date :
9 octobre 2014
Signature : Service juridique
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© Toute diffusion est interdite sauf autorisation expresse de la FPI.
I-
Rappel du contexte
1ere étape : La jurisprudence de la Cour de Cassation
Dans la newsletter du 17 octobre 2013, nous avions évoqué cette décision du 11 septembre 2013 de la Cour de
Cassation, par laquelle la Haute juridiction a clarifié les responsabilités pouvant être mises en jeu à propos de
désordres affectant les éléments dissociables de l’ouvrage (Civ. 3e, 11 sept. 2013, N°12-19483).
Il en ressort que :
- Les désordres affectant un élément d’équipement dissociable « non destiné à fonctionner », (ex. d’élément inerte :
carrelage collé, faux plafonds, cloisons, moquettes, garde-corps,...) relèvent de la « garantie de droit commun » (càd
de la police de Responsabilité Civile Professionnelle au titre des dommages intermédiaires pour faute prouvée) ;
- Les désordres touchant ces éléments relèvent de la garantie décennale lorsqu’ils sont de nature à porter atteinte à
la solidité ou à la destination de l’ouvrage (10 ans pour faute présumée) ;
- Les désordres affectant un élément d’équipement dissociable destiné à fonctionner (ex. : PAC, chaudière, clim,
VMC, …) relèvent de la garantie de bon fonctionnement (2 ans pour faute présumée).
2ème étape : La recommandation N°38/214 du 13 juin 2014 de la FFSA
En juin dernier, la FFSA a adressé à ses membres une recommandation concernant l’application de la jurisprudence
précitée. Celle-ci exclut définitivement les éléments inertes, y compris la peinture, des garanties DO, mais les
maintient dans le champ de RC décennale. Plus précisément, la recommandation indique que :
« Par deux décision rendues le 13 février et le 11 septembre 2013, la Cour de Cassation a considéré que les
désordres ne compromettant pas la solidité de l'ouvrage ni ne le rendant impropre à sa destination, affectant un
élément dissociable de l'immeuble, non destiné à fonctionner, relèvent de la garantie de droit commun.
« Ainsi, ces éléments d’équipement affectés d’un désordre n’engendrant pas un sinistre de nature décennale à
l’ouvrage, ne relèvent pas de la garantie de bon fonctionnement, mais du régime de la responsabilité de droit
commun.
« Sur avis du comité construction, la FFSA recommande de tirer toutes les conséquences de cette jurisprudence [la
décision du 11 septembre 2013] pour l’ensemble des éléments d’équipement non destinés à fonctionner, étant
précisé que ces éléments, y compris la peinture, restent soumis à la responsabilité civile décennale en cas
d’impropriété à la destination ».
3ème étape : La Circulaire CRAC N° 4.2014 du 27 juin 2014 portant abrogation des précédentes
circulaires sur les peintures, moquettes et les tissus tendus
En juin également, la FFSA a publié une circulaire abrogeant les précédentes circulaires CRAC traitant des
réclamations portant sur des sinistres affectant des peintures, moquettes et tissus tendus, applicable dès sa parution.
Celle-ci énonce que :
« Par circulaire du 13 juin 2014 (circulaire 38.2014) la FFSA recommande de tirer les conséquences de la
jurisprudence issue des arrêts des 13 février et 11 septembre 2013 pour l'ensemble des éléments d'équipement non
destinés à fonctionner y compris la peinture.
« La CACRAC adopte cette recommandation et abroge en conséquence les circulaires CACRAC n°14.2001 («
recours CRAC pour les travaux de peinture ») et n° 9.2012 (« recours CRAC pour les moquettes et tissus tendus »).
« Il est convenu que la présente circulaire s’applique aux sinistres déclarés à l’assureur dommages-ouvrage à
compter de la date de sa parution. »
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Quelles conséquences peut-on tirer de ces deux circulaires ?
- d’une part, un éclairage précis sur la portée que le marché entend donner à l’arrêt du 11 septembre 2013 sur la
garantie des désordres affectant les éléments d’équipement dissociables
- d’autre part, l’adaptation nécessaire de la stratégie en termes de renouvellement des polices pour 2015 et en
termes de gestion des sinistres et des contentieux.
II - Un éclairage précis sur la portée que le marché de l’assurance entend donner à l’arrêt du 11
septembre 2013 sur la garantie des désordres affectant les éléments d’équipement
dissociables
La recommandation du 13 juin 2014 tire les conséquences de la décision de septembre 2013, sur trois points, faisant
l’objet d’un consensus de place :
 Seuls les éléments dissociables de l’ouvrage « destinés à fonctionner » sont désormais éligibles à la garantie de
bon fonctionnement, ce qui revient à exclure de la garantie de bon fonctionnement tous les éléments inertes :
carrelages, peinture, cloisons, revêtement muraux, moquettes, faux plancher, faux plafonds, etc…
 Les désordres affectant les éléments non destinés à fonctionner ne peuvent désormais relever que de deux
régimes de responsabilité :
- soit de la responsabilité civile promoteur au titre des désordres intermédiaires, pour faute prouvée, qui se
prescrit par 10 ans à compter de la réception ;
- soit de la responsabilité civile décennale (RCD-CNR), lorsque les désordres affectant les éléments non
destinés à fonctionner portent atteinte à la destination de l’ouvrage dans son ensemble (ex. : carrelage avec
risque de chute par exemple ou cloisons coupe feux non conforme à la règlementation incendie).
 Cette jurisprudence s’applique également à la peinture, bien que certains arrêts (cf. Civ. 3e, 27 avril 2000, N°9815970 ; 16 mai 2001, N°99-15062) semblaient exclure cet élément de la garantie décennale.
NB Il convient de préciser sur ce dernier point que cette analyse pourtant également largement partagée par
la Doctrine1 est parfois contestée et que d’aucuns entendent soutenir la survivance de la jurisprudence de
2000 et 2001 consistant à rejeter les seules peintures hors de l’ouvrage considérant qu’elles n’étaient ni un
élément constitutif, ni un élément d’équipement2. Si tel devrait être le cas, on se demanderait alors pourquoi
distinguer entre peinture et papier peint et autre tissus muraux non visés par les jurisprudences de 2000 et
2001 ?
1
2
Pascal Dessuet, RDI octobre 2014, p. 524.
Jean Roussel, RDI Octobre 2014, p. 503.
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III- L’adaptation nécessaire de la stratégie des promoteurs en termes de renouvellement des
polices pour 2015 et de gestion des sinistres et des contentieux
En dehors de l’analyse de l’arrêt du 11 septembre 2013, les circulaires susvisées :
 recommandent à tous les assureurs adhérents d’appliquer cette jurisprudence ainsi analysée et par conséquent
de ne pas couvrir au titre de la garantie de bon fonctionnement (GBF), les désordres affectant des éléments non
destinés à fonctionner.
 abrogent les circulaires précédentes, recommandant de maintenir la couverture en DO des désordres affectant la
peinture, les moquettes et les revêtements tissus. Ces éléments, comme tous les autres éléments non destinés à
fonctionner, ne seront plus désormais éligibles à la GBF.
 indiquent que cette abrogation vaut pour toutes les polices DO à venir, mais aussi pour celles en cours,
hormis les sinistres déjà déclarés à l’assureur.
Quelles conséquences en tirer en termes de stratégie ?
A/ Les conséquences sur la stratégie contractuelle de renouvellement des polices
1/ Désormais, les réclamations dont le promoteur fera l’objet après réception au titre de désordres affectant les
éléments inertes (carrelages, peinture, cloisons, revêtement muraux, moquettes, faux plancher, faux plafonds etc…),
ne pourront plus être traitées dans le cadre de la police DO, sauf si la destination de l’ouvrage s’en trouve affectée.
Elles ne pourront être traitées qu’au titre de la garantie des dommages intermédiaires figurant dans la police RC
Promoteur.
Par conséquent, il incombe au promoteur de vérifier si concrètement il bénéficie de cette garantie et de ne pas
hésiter à interroger par écrit son courtier ou son assureur sur ce point.
A cet égard, il convient de souligner que certaines polices RC Promoteur n’offrent pas cette couverture ou l’excluent
expressément, au titre de l’exclusion relative aux désordres affectant l’ouvrage construit, lorsque la clause
d’exclusion n’est pas limitée aux seuls désordres matériels engageant la RCD des constructeurs, mais exclut dans
leur globalité l’ensemble des désordres affectant l’ouvrage.
2/ En tout état de cause, la garantie des dommages intermédiaires, contrairement à la plupart des couvertures DO en
GBF, n’est accordée dans les polices RC Promoteur que sous déduction d’une franchise opposable à la victime et
demeurant donc à la charge du constructeur.
Dans le cadre des renouvellements, il y aurait quelque logique à solliciter une révision à la baisse du taux de la prime
au titre de la GBF, puisqu’elle se trouve vidée aux ¾ de son contenu.
3/ En revanche, la RCD pouvant toujours être mise en œuvre du fait de désordres affectant les éléments inertes, il
convient de continuer à déclarer l’ensemble de ces lots (carrelages, peinture, cloisons, revêtement muraux,
moquettes, faux plancher, faux plafonds etc…) dans les assiettes de prime DO.
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Cependant, ces recommandations professionnelles n’ayant pas vocation à régir le contenu des produits offerts, il
convient de noter qu’il existe sur le marché des assureurs qui maintiennent expressément leur couverture DO en
GBF au titre des éléments inertes (peintures, revêtements tissus, …).
B/ Sur la stratégie de gestion des sinistres et des contentieux
1) La gestion amiable de sinistre
* Dans l’hypothèse d’une déclaration de sinistre faite par l’acquéreur au titre de la police DO, à propos d’un désordre
de moindre gravité sur un élément inerte qui aurait donné lieu à un refus de garantie, le promoteur devra alors
procéder à une déclaration de sinistre sur sa RC Promoteur, si l’acquéreur le met en cause.
* Dans l’hypothèse d’une réclamation directement adressée par l’acquéreur au promoteur, portant en partie sur des
désordres affectant des éléments inertes, il conviendra de ventiler entre CNR et RC Promoteur, en prenant soin de
rappeler à l’acquéreur qu’il convient de déclarer préalablement le sinistre en DO si la destination de l’ouvrage s’en
trouve affectée, sauf si la déclaration de sinistre intervient dans l’année de parfait achèvement.
Dans ce dernier cas, la déclaration de sinistre devra être traitée dans le cadre d’une prestation SAV, étant rappelé
qu’en cas de défaillance de l’entreprise mise en demeure, les travaux de réparation peuvent être confiés à une tierce
entreprise aux frais et risques de l’entreprise défaillante (art. 1792-6 du code civil).
2) La gestion des contentieux
Lorsqu’un promoteur est assigné au titre d’une liste de désordres, il importe de transmettre la déclaration à son
assureur CNR, mais également à son assureur RC Promoteur afin d’assurer sa défense.
Il convient de noter, à cet égard, que cette nouvelle situation conduit à solliciter davantage la police RC Promoteur,
au titre des contentieux, ce qui risque de modifier l’équilibre du rapport Sinistre/Prime (S/P).
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