Perizia - Vendite Giudiziali

C.T.U. Geom. Giovanni Di Domenicantonio
Tribunale Ordinario di Roma- Settore Civile- Sez. IVA R.G 73409/09- G.E. Dott.ssa Sansa
SEZIONE QUARTA CIVILE- ESECUZIONI IMMOBILIARI
Causa Civile n. 73409/09 G.I Dott.ssa Sansa
promossa da: TREVI FINANCE S.p.A.
contro:
[
SUPPLEMENTO DELLA CTU
PREMESSE
Il G.E. Dott.ssa Sandra Cassoni con ordinanza emessa nell'udienza del 15 dicembre 20 Il ha
disposto l'integrazione della C.T.U. redatta dal sottoscritto Geom. Giovmmi Di Domenicantonio con
studio in Roma, Viale della Primavera n.l19 nell'anno 2003 volta a determinare .solo l'attuale valore
dei mercato dell'immobile già periziato, oggetto della causa civile indicata in epigrafe, rimettendo la
causa sul ruolo del G.E. Dott.ssa Sansa rinviando per la comparizione delle parti e precisazioni delle
conclusioni all'udienza del 20 aprile 2012 h.12,00.
Alla luce di quanto sopra illustrato, il Giudice ha disposto pertanto la formulazione del seguente
quesito:
•
che il C. TU geom. Giovanni Di Domenicantonio provveda a depositare un 'integrazione della
perizia sull'immobile sila in Pomezia località Torvaianica, via Svezia 316 palazzina B piano
attico interno IO distinto al NCEU del Comune di Pomezia a/foglio 34 particella 1218 sub.JO
cat. A/2 volta a determinare solo l'attuale valore di mercato del/ 'immobile suddetto già
ueriziato.
•
Concede termine al C. TU per depositare il supplemento di perizia presso la cancelleria del
contenzioso civile della JVA Sezione del Tribunale di Roma ed inviame copia alle parti
costituite a mezzo fax o e-mail fino al l O. 03.20/2.
Preso atto del mandato conferito, il sottoscritto C.T.U. ha redatto il presente elaborato peritale,
finalizzato sostanzialmente ed esclusivamente alla rivalutazione del più probabile valore di mercato
dell'immobile oggetto della causa civile di cui in epigrafe, determinato nella precedente perizia
redatta nell'anno 2003.
In tale ambito si è reso opportuno preventivamente accertare se oltre alle variazioni sull'andamento
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dei prezzi del mercato immobiliare della zona, siano intervenute moditìcbe sostanziali e di altra
natura riguardanti Io stato dei luoghi, gli strumenti urbanistici, aspetti e fattori economici che
abbiamo potuto influire sul valore dell'immobile.
In tal guisa, sono stati eseguiti, parallelamente alle abituali indagini di mercato, accertamenti
urbanistici, catastali e verifiche sullo stato dei luoghi riguardanti l'immobile in esame, il fabbricato di
cui è porzione ed il nucleo urbano nel suo insieme, tralasciando nella circostanza l'accesso interno al
medesimo immobile.
Per quanto sopra, lo scrivente C.T.U. ad integrazione ed aggiornamento del precedente elaborato
peritale ha rassegnato la seguente relazione di consulenza tecnica.
SVOLGIMENTO DELL' INCARICO
Per un corretto inquadramento delle !ematiche afferenti la natura del mandato si è inteso articolare la
presente relazione nei seguenti paragrafi:
A) FASE ISTRUTTORIA.
Accertamenti preliminari
•
Stato dei luoghi
•
Accertamenti urbanistici, catastali e indagini tecniche
B) RISPOSTA Al QUESITI
l) Descrizione degli immobili
e
Ubicazione e descrizione
•
Confini e dati catastali
2) Valutazione di mercato degli immobili:
• Criteri generali di valutazione- Indagini di mercato
• Metodi di stima
•
Determinazione del valore di mercato
A) FASE ISTRUTTORIA
La fase istruttoria della consulenza è stata caratterizzata da un insieme d'accertamenti iniziati con un
riesame della documentazione depositata in atti riguardante il bene oggetto di" perizia e susseguita
dagli accertamenti tecnici, economici e di mercato propedeutici all'assolvimento del mandato
ricevuto.
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L'esame della documentazione depositata in atti ha rappresentato quindi la base di partenza per la
stesura dell'elaborato peritale e da essa sono stati tratti gli elementi essenziali per svolgere i
successivi accertamenti tecnici.
Per lo svolgimento dell'incarico il sottoscritto C.T. V. si è avvalso della documentazione presente nel
fascicolo, in particolare sono stati acquisiti i seguenti documenti:
C. T. U. depositata e relativi allegati:
•
Documentazione fotografica;
•
Documentazione catastale,·
•
Atti urbanistici.
Terminate pertanto le verifiche preliminari in ordine al presente punto l'esperto così riferisce:
•
Stato dei luoghi
l n data 18 febbraio 2012 è stato eseguita un ricognizione generale sui luoghi per verificare
preliminarmente la presenza di eventuali trasformazioni dello stato di fatto.
Nel corso di tale sopralluogo si è proceduto pertanto ad eseguire i necessari riscontri, atti a verificare
la rispondenza del compendio immobiliare agli atti catastali e alla documentazione depositata nel
fascicolo della procedura, verificando in particolare se erano intervenute modificazioni dello stato dei
luoghi in ordine alla precedente C.T. V.
Presa visione dei luoghi, sono state eseguite le rilevazioni fotografiche del compendio immobiliare e
verificati i parametri di riferimento, le proprietà intrinseche ed estrinseche determinanti ai fini di una
corretta valutazione economica.
•
Accertamenti urbanistici, catastali e indagini tecniche
Le operazioni preliminari sono poi proseguite attraverso indagini tecniche presso gli uffici tecnici
comunali allo scopo di accertare se fossero intervenute varianti al Piano Regolatore Generale,
apposizioni di vincoli, prescrizioni restrittive o trasformazioni positive delle normative urbanistiche
della zona che avrebbero potuto incidere positivamente o negativamente sui valori di mercato della
zona o più propriamente sui valori relativi ai beni in esame.
[n esito pertanto agli accertamenti urbanistici ed edilizi avuto riguardo anche alla conformità edilizia
della costruzione si conferma quanto già indicato nella precedente C.T.U.
Lo scrivente ha proceduto, successivamente, ad effettuare anche una serie di riscontri di natura
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catastale per verificare che non fossero intervenute eventuali variazioni catastali nella consistenza e
configurazione degli immobili oggetto di perizia.
Successivamente dalle risultanze dei predetti accertamenti e verificata la documentazione agli atti del
fascicolo è stata espletata per completezza d'indagine un'ulteriore veritìca diretta sui luoghi per
accertare eventuali trasformazioni delle qualità e caratteristiche territoriali della zona ed individuare
eventuali elementi innovativi dello stato di fatto.
A tal proposito, non sono state riscontrate trasformazioni delle opere eli urbanizzazione primaria e
secondaria tali da modificare il tessuto edilizio dell'attuale aggregato urbano rispetto a quanto già
rilevato nel corso delle indagini svolte conia precedente C.T. V.
Per quanto attiene la situazione catastale è stata invece riscontrata una Denuncia di Variazione
catastale (prot. n.45066/91) per diversa distribuzione degli spazi interni vano soffitta-camera
introdotta negli atti informatizzati in data 15-03-2007 che ha determinato una modifica dei dati di
classamento da vani 5 a 5,5 ed una variazione di rendita catastale da € 671,39 a € 738,53
L'attività svolta in questa fase preliminare è stata altresì caratterizzata da un insieme di indagini di
carattere tecnico-economico, allo scopo di raccogliere tutti gli elementi utili alla rideterminazione del
più probabile valore di mercato in comune commercio, attribuibile all'attualità ai beni in trattazione.
RISPOSTA AI QUESITI
l) Descrizione dell'immobile
•
Ubicazione e descrizione :
Il compendio immobiliare oggetto di pignoramento è costituito da n. l unità immobiliare ad uso
residenziale ubicata al piano attico e distinta con il n. di in!. l O, porzione di una costruzione di civile
abitazione sito in Comune di Pomezia- Loc. Torvaianica, via Svezia n.316 (catastalmente n.ll4)
denominata palazzina B.
l dati ubicativi, gli elementi descrittivi e le consistenze di ciascuna di esse sono riepilogati per sintesi
nella seguente descrizione:
APPARTAMENTO INT.lO
Comune:
POMEZIA
Località:
TORVAIANICA
Via Svezia n. 316 -palazzina B
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Piano:
attico
Interni:
10
Descrizione:
Appartamento di civile abitazione composto da soggiorno, due camere, cucina,
due bagni, ingresso, due terrazzi a livello, un balcone
In esito al sopralluogo eseguito in data 18 febbraio 2012 non risultano intervenute nell'aspetto
esteriore dei luoghi variazioni della configurazione planimetrica e pertanto si conferma quanto già
asserito nella precedente C.T.U. del2003.
Nulla si può affermare sullo stato qualitativo e eli conservaztone degli interni non essendo stato
possibile accedere all'interno dell'appartamento medesimo.
•
Confini e dati cattts({tli:
Dall'analisi della documentazione prodotta e delle visure eseguite, l'immobile oggetto di penzm
risulta alla data del 07-03-2012, denunciato in Catasto Fabbricati con i seguenti identificativi:
l) APPARTAMENTO: INT. lO
Intestazione catastale:
A. r.I. Società Immobiliare Aram con sede in Roma
Dati censuari:
Foglio 34, particella 1218, sub!O, AJ2 cl.3, vani 5,5 rendita catastale € 738,53
Via Svezia 114, Piano 3"' int.l O edificio B.
Confini:
Locale lavatoio, vano scala, Via Svezia e distacco verso altri.
In proposito occorre ribadire che a tutt'oggi il fabbricato di cui è porzione l'immobile in esame
risulta identificato catastalmente con il civ. 114 in atti, civ. 314 in planimetria anziché civ.316.
Tale incongruenza è attribuibile agli aggiornamenti del toponimo introdotti dal Comune di Pomezia.
Per quanto sopra esposto, al tìne di un'esatta identificazione catastale dell'immobile, è opportuno per
un corretto trasferimento del bene medesimo mediante Decreto dell'Autorità Giudiziaria, procedere
propedeuticamente alla presentazione un atto di aggiornamento catastale attraverso procedura
DOCFA per V ARlAZIONE TOPONOMASTICA mantenendo comunque invaì-iati gli identificativi
censuari, consistenza e classamento già attribuiti.
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2)
Valutazione di mercato degli immobili:
s
Criteri generali di valutazione
Valutate le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del compendio immobiliare, si ritiene opportuno
esaminare i criteri eli stima che si possono adottare per determinare il valore dell'immobile, attraverso
il criterio di stima analitica o il criterio di stima sintetica o comparativa.
Si precisa a riguardo che il valore da ricercare per il bene oggetto di stima è" IL VALO RE
VENALE " criterio o aspetto economico corrispondente ad un giudizio di equivalenza fra il bene in
esame ed una quantità di moneta.
Stabilito questo concetto, si passa ora ad esaminare i criteri di stima.
•
Metodi di stima
Procedimento analitico:
La stima analitica consiste nel capitalizzare con opportuno saggio di capitalizzazione il reddito annuo
o poliennale di un bene.
La possibilità di applicazione di un metodo analitico presuppone una condizione di mercato, di
canoni di affitto e di valori d'immobili che generi una rispondenza ordinaria e normale tra il reddito
valore capitale; mentre presuppone una conoscenza dei redditi tali da far giudicare se quelli presunti
siano ordinari.
Occorre soffermarsi su questo argomento perché era invalso un falso concetto sulla attendibilità dei
risultati di stima, come se le stime esatte fossero soltanto quelle condotte con 1:1etodo analitico; nel
contempo tale metodo era assurto come w1ico che conducesse acl un risultato esatto, perché si
diceva rigoroso e razionale.
Si è finalmente conquistato il principio che:
La stima analitica può dare un ottimo risultato solo in casi specialissimi, in condizioni favorevoli e se
il mercato degli immobili sia un mercato tendenzialmente libero.
Nelle attuali condizioni di mercato, ed esaminando i fattori propri di un economia che tende ad
essere poco dinamica, ed allo sconvolgimento dei prezzi di mercato creato da una massiccia presenza
di operatori immobiliari che svolgono fìmzioni di intermediazione, si può affermare con assoluta
serenità che tale criterio non può dare oggi risultati realistici e quindi un giudizio di stima equo e
razionale.
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Procedimento sintetico:
Dall'analisi dei fattori economici accennati è indubbio che tale criterio è quello che meglio si presta
per giungere ad un risultato giusto ed equo, e che la dottrina moderna ammette nel più assoluto
rigore. Questo criterio si sintetizza nell'accertare i prezzi di vendita nella zona, ricercando poi
successivamente i parametri tecnici che possono essere a vano, a mq. o mc, per immobili aventi
caratteristiche intrinseche ed estrinseche simili a quelli da stimare, nell'attribuire ai beni il più
probabile prezzo di mercato.
Il valore assunto dagli immobili con il metodo sintetico s'identifica nel" VALORE VENALE "
criterio o aspetto economico che lo scrivente deve ricercare.
•
Determinazione del valore di mercato:
Indagini di mercato
Definiti i criteri di stima da adottare, per tale procedimento, è stato compito dello scrivente, mediante
indagini economiche e di mercato effettuate nella zona nel periodo gennaio - febbraio 2012,
ricercare nell'immobile in questione il prezzo di vendita in comune commercio.
Per l'individuazione dei valori del bene, si è fatto riferimento ai prezzi medi di mercato rilevati nella
zona, attraverso informazioni dirette e la consultazione di pubblicazioni specifiche, riferite ad
immobili aventi le stesse caratteristiche di quello in esame.
Le indagini di mercato sono state caratterizzate dalla raccolta di un insieme di dati commerciali ed
economici, rilevati direttamente dallo scrivente nella zona, anche attraverso la consultazione di
pubblicazioni immobiliari specifiche del settore (O.M.I., FTAP, Agenzie Immobiliari ecc.).
Le operazioni svolte avevano lo scopo di accertare e valutare le condizioni estrinseche ed intrinseche
del compendio immobiliare, approfondire nei dettagli la conoscenza del mer::oato degli immobili,
l'economia di mercato della zona, ovvero, verificare se il mercato delle compravendite d'immobili è
tendenzialmente statico o dinamico perché, ovviamente, nella fase dinamica si hanno forti variazioni
in brevi periodi.
Tutto ciò è condizione indispensabile per poter esprimere un giudizio di stima equo e razionale.
E'
necessano
preliminarmente
m
questa
fase,
eseguire
una
qualificazione
dei
Jàbbricati
suddividendoli per tipologia, consistenza, destinazione e anno di costruzione, e ricercare i prezzi di
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Tribunale Ordinario di Roma- Settore Civile- Sez. !VA R.G 73409/09- G.E. Dott.ssa San sa
vendita in comune commercio.
Successivamente si perfeziona il raffi-onto, esaminando le condizioni intrinseche ed estrinseche che
hanno influenza sul più probabile valore di mercato.
Fra le condizioni intrinseche sono state prese a ritèrimento l'orientamento, la maggiore o mmore
rispondenza allo scopo cui sono destinati gli immobili, il grado di finitura, lo stato di conservazione e
manutenzione, le caratteristiche igieniche ed estetiche, l'importanza e lo sviluppo dei servizi interni,
le dimensioni dei vani, la consistenza, la maggiore o minore suscettibilità e propensione ad altra
destinazione d'uso, nel rispetto dei limiti e delle prescrizioni urbanistiche ed edilizie.
Fra le condizioni estrinseche si è rilevato la prossimità ed il collegamento con il centro urbano, dei
ritrovi, la salubrità della zona, l'efficienza dei servizi di trasporto, la presenza dei servizi collettivi e
delle utenze, presenza d'opere d'urbanizzazione, particolari attitudini del comprensorio allo sviluppo
commerciale e turistico.
Data la molteplicità delle tipologic edilizie presenti nel comprensono sono stati individuati per
immobili similari i seguenti valori indicativi minimi e massimi:
Vmin/max = €/mq. 1.200,00- €/mq. 1.800,00 per immobili simili, zona Torvaianica
Il riferimento al periodo Getmaio- febbraio 2012 rappresenta il momento" attuale" della stima ed
in relazione alle caratteristiche specifiche dei beni, si è ritenuto congruo adottare il valore unitario
pari a € 1.500,00/mg.
Al valore di cui sopra andranno
applicati alcuni coefficienti correttivi che esprimeranno
numericamente i vantaggi e gli svantaggi propri del bene in esame.
Il valore citato s'intende, quindi, in regime d'ordinarietà, considerando cioè il bene come se fosse
in condizioni normali, medie, principio fondamentale della dottrina estimativa e che rappresenta
quindi la base di partenza per giungere al più probabile valore di mercato del bene stesso.
È opportuno pertanto operare su tale valore capitale le necessarie aggiunte e detrazioni tenuto
conto delle condizioni d'uso, dei gravami, del grado di finitura ed in genere delle caratteristiche
intrinseche dello stesso.
Il criterio da adottare sarà pertanto quello di applicare al valore ricavato dei coefficienti espressi
percentualmente che determineranno un aumento o una diminuzione del valore unitario stesso.
Nel corso delle indagini di mercato, si è rilevata per l'appartamento in trattazione una discreta
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C.T.U. Geom. Giovanni Di Domenicantonio
Tribunale Ordinario di Roma- Settore Civile~ Sez. IV" R.G 73409/09 ~ G.E. Dott.ssa Sansa
appetibilità data la sua consistenza, ubicazione, panoramicità al di sopra degli standard medi della
zona essendo inoltre posizionato in zona tranquilla e con buona capacità di aree a parcheggio.
Per tali comprovate ragioni si presta preferibilmente per essere adibito a dimora estiva.
Di contro, l'assenza dell'ascensore, dei servizi commerciali nelle immediate vicinanze lo pone in una
condizione d i limitato interesse per essere destinato ad abitazione primaria.
Il valore ottenuto costituisce il più probabile valore di mercato a mq. degli immobili ed i risultati di
questi calcoli sono riportati in tòrma sintetica nel prospetto seguente:
Unità imm.re
Valore unit.
disponibilità
Qualità/stato
Vnl. generale
Val. Conv.le
App.to int.l O
€ 1.650,00
1,00
0,98
0,98
€ 1.580.00
.'
Per Il coefficiente quahta-stato
ha mflmto lo stato di conservazione mterno degh Immobtli e la
mancanza dell'ascensore.
Nella determinazione del coefficiente di valutazione
generale
ha influito positivamente
la
panoramicità e posizione dell'immobile non sottovalutando comunque la carenza di servizi
commerciali e ricettivo -turistici del comprensorio.
I valori convenzionali riportati nel prospetto esprimono pertanto il più probabile prezzo unitario
attribuibile al bene in trattazione e pertanto sulla base delle risultanze su indicate per la
determinazione del valore di mercato verrà adottato il prezzo unitario suindicato da applicare alla
superficie commerciale dell'unità immobiliare.
CALCOLO DEL VALO RE di MERCATO:
APPARTAMENTO
•
superficie Totale
mq.
100,91
-mq.l00,91 X € 1.580,00=
€ 159.437,80
Il valore ottenuto si riferisce alla singola unità immobiliare e costituisce il più probabile prezzo di
mercato in comune commercio, considerando lo stesso libero da vizi, trascrizioni pregiudizievoli,
servitù e quant'altro possa influenzare la sua piena disponibilità.
Per completezza espositiva si ritiene utile riepilogare nel seguente prospetto l'importo calcolato e
determinare il valore complessivo arrotondato per eccesso.
VALORE TOTALE
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C.T.U. Geom. Giovanni Dì Oomenicantonio
Tribunale Ordinario di Roma- Settore Civile- Sez. IV" R.G 73409/09- G.E. Dott.ssa San sa
LOTTO UNICO:
l.
Appartamento int.lO, composto da soggiorno, dne camere cucina, dne bagni,
ingresso, due terrazzi a livello, un balcone, confinante con locale lavatoio, vano scala,
distacco verso altri, via Svezia, censito al Catasto Fabbricati al fg.34 P.lla 1218 su b. lO
cat.A/2 cl.3 vani 5,5 R. C. € 738,53
Prezzo base: € 160.000,00
Quanto riportato in dettaglio, rappresenta la risultante delle indagini svolte a livelli differenziati, e
comunque, finalizzate alla definizione di un quadro dialogico di riferimento.
In questo senso, lo scrivente ritiene di aver predisposto un adeguato suppotto comparativo, da
ritenersi valido anche nell'ipotesi di vendita in libera contrattazione, e, nel contempo, di aver risposto
in modo esaustivo al mandato ricevuto.
Il presente elaborato è composto di n. l O pagine dattiloscritte e dai seguenti allegati che ne formano
parte integrante.
ALLEGATI:
All.to A- Documentazione fotografica;
All.to B- Visura catastale aggiornata
Roma li, 7 marzo 2012
Il Consulente Tecnico d'Ufficio
Geo m. Giovam1i Di Domenicantonio
Agenzia del
Territorio
Data: 07/03/2012- Ora: 15.54.36
Visura storica per immobile
------ -l
Segue
Visura n. T354992 Pag: l
Situazione degli atti informatizzati dall'impianto meccanografico al 07/03/2012
ati della richiesta
··--~-·····-=··. · . ]
Comune di POMEZIA (Codice: G811)
Provincia di ROMA
a tasto Fabbrica!L__ _ _ _ Fo lio: 34 Particella: 1218 Sub.: 10
INTESTATO
j
l
=r=--·--._··_____ r=___
lARL SOCI ETA IMMOBILIÀRE ARAM ç_ÒN SEDE IN ROMA
Unità immobiliare dal 15/03/2007
N.T__. DATIIDENTIFICATIV
Sczi=+ne
--f-'Uc'C•ce·b_ana
1
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---- ---··---·---·----------··---·------··---·---·
DATIDJ~LASS~MENTO
Sub
Foglio
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34
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Zono
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10
1218
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Indirizzo
l Micco
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Categoria
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A/2--
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immobil"
Situazione del.l'unità
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DATIIDE
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VART..\ZrONE.deJJS/05
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Fogl!o
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DATI D l CLASSAMENTO
- \TIYI
p,
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Sub
218
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Cla'''
Zona
Mi ero
Categoria
c~~s.
Zona
· - -...A/2
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l Con,istenza
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114 pmno. 3 mlCino. 10,
Sub
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Zona
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Micro
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CotB
l Zona
A/2
· - - - · - - -______ ==r:YIA SV~ZIA n. l 14 piall(t 3 intemo: lO;
Rendita
.
L. 1.300.000
VARIAZIONE do! 01/01/1992 VARIAZIONE DEL QUADRO
TARtFFARIO
·------····---
..
-~~.._132230
l
DATI DERlV AL'\TTI..DA
--·
nuro671,39
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· - - - - · - - -..· - - - · - - -...- - - · ·
DATI DI CLASSAMENTO
......,---
Fo
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'4--__j__-.~8 l
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..
.
DATI IDENTIFICATIVI
Sezione
Indirizzo
t -5,5-vani
- c -t -
l
Situazione deJI'unità immobiliare dall'impianto mecca_nograf~..
l
Rendita
15/03/2007 (protocollo n
DISTRIBUZIONE DEGJ
SOFFITTA -C_AMERA
------··---··
Urbana
l
VANTIDA -~
VIA SVEZIA n.~.at}O: 3 inte~·no: lO editlcio: B;
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N.
-,-
··------
DATI DEl
Consistenza
Classe
Cl) Pmp;iota' pcc 1000/1_()()()____ _ _ _ . ]
l Clas" l Consiste~lZJa~ ~~
~~
·-~
... Svani
.
±
-·--·--····
G~ndita
L.2.020 .
·DATI
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DERIVANTI~
...
lmpianto·-~~~tìcode!OJ/01/1989
l
;;_;j
..
..
Agenzia del
Territorio
Data: 07/03/2012- Ora: 15.54.36
Visura storica per immobile
Fine
Visura n.: T354992 Pag 2
Situazione degli atti informatizzati dall'impianto meccanografico al 07/03/2012
(Eot'i:lic~--·~--·----··-·--·-----·
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l3223_0__ .. -.--.-·~fud.SS·===r=~.--··--·--··_ .
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Situazione degli intestati daH'impianto meccanografico
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Rilasciata da: Servizio Tclematico
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(1) Propri eta' per 1000/1000
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