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Une résidence DOMIDEP
Rentabilité 4,55% Dès 77 000 € HT Bail 2026
Le Revenu Pierre
La Résidence
L'Ombrière
La résidence est située à moins de 15 km
de
Rochefort
en
plein
coeur
du
bourg médiéval de Saint Jean d'Angle.
Sa situation entre Rochefort, Royan et
l'île d'Oléron entre ville, mer et campagne
offre un compromis intéressant au sein
d'une région forgée par le développement
“Un bel EHPAD à
caractère rentable”
naval de Rochefort sur Mer.
S'installer dans la région de Saint Jean
D'Angle, c'est avant tout faire le choix de
vivre au coeur d'un région chargée
d'histoire au sein d'une petite cité de
charme en bénéficiant d'un climat
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2014 Le Revenu Pierre - www.lerevenupierre.com
atlantique, très doux et d'un ensoleillement
proche de celui de la Côte d'Azur.
La résidence a été refaite en 2011 et compte
désormais plus de 60 chambres. Au calme
dans son jardin ou ses belles pièces
lumineuses, les résidents pourront profiter de
ce cadre reposant pour se détendre et
profiter de la douceur de la vie.
L’ambiance est chaleureuse et les animations
variées tirant profit de l'association de
l’environnement bucolique et de la proximité
de la mer et des marais.
Critères financiers
130 Charges
4,55%
606 & 605
77 000 € HT
EHPAD 2011
NC
Honoraires syndic & Assurance PNO
Rentabilité : 4,55% avec loyers de marché
Grosses réparations et articles 606 à la charge de
l’exploitant.
Des lots à partir de 77 000 € HT dont 2 chambres
doubles.
Résidence extension et réhabilitation en
2011. Fais de notaire réduits.
Taxes Foncières : NC (hors TEOM).
Trimestriel
Loyers payés trimestriellement à terme échu.
Bail 2026
Un nouveau bail commercial de 11 ans et 9 mois à
compter du jour de l'acquisition.
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Saint-Jean-D'Angle en photos
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Localisation
Dossier n° 1310
Saint Jean d'Angle (17)
L'Ombrière
Mini-site
Les points forts
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•
•
•
Près de Rochefort
Cadre
Calme
Commerces
Animations
Saint Jean d'Angle
•
•
•
Le Revenu Pierre
Le village paisible de Saint Jean d'Angle est situé à quelques kilomètres
de Rochefort-sur-Mer, Royan et de l'île d'Oléron.
C'est un joli bourg où les rues, les halles médiévales et le château fort
sont autant de témoins d'une histoire riche et encore présente.
C'est dans cet îlot de charme et de calme, chargé d’histoire, que se
situe l'Ombrière.
Loyer HT
Chambre simple
3 500 €/an
Loyer HT
Chambre double
4 720 €/an
Indexation annuelle
100% EHPAD
Transports
Les prestations
•
•
•
•
Accueil
Salle de
restaurant
salon de coiffure
et d’esthétique
Salle de kiné
•
Accessible par la N733 en direction de Royan et de l'Ile d'Oléron
•
L’accès à l’autoroute A837, A10.
•
Rochefort est à moins de 3 heures de Paris en TGV.
Situation
•
Résidence L'ombrière
8 rue Maurice Ponte
17620 St Jean d'Angle
L'Ombrière
La résidence est située à moins de 15 km de Rochefort en plein coeur du
bourg médiéval de Saint Jean d'Angle. Sa situation entre Rochefort, Royan et
l'île d'Oléron entre ville, mer et campagne offre un compromis intéressant.
•
La résidence a été refaite en 2011 et compte désormais plus de 60 chambres.
Au calme dans son jardin ou ses belles pièces lumineuses, les résidents
pourront profiter de ce cadre reposant pour se détendre et profiter de la
douceur de la vie.
Critères financiers
Sécurisation
de la location
•
Un bail commercial d’une durée ferme de 11 ans et 9 mois,
Les biens sont loués, meublés,
en bail commercial à une société
d’exploitation qui les sous- louent
à des utilisateurs finaux en offrant
des prestations hôtelières. Les
loyers perçus par le bailleur (l’investisseur) ne dépendent pas de
l’occupation des logements, mais
du professionnalisme de l’exploitant et de ses capacités financières.
•
Une indexation annuelle à 100% EHPAD.
•
Article 605, 606 et mises aux normes à la charge du preneur.
•
Loyers payables trimestriellement à terme échu.
•
Charges annuelles non récupérables : 130€.
•
Garantie des loyers par DOMIDEP
•
Taxe foncière: 320 €.
2014 - 2026.
Au regard de la TVA
L’exploitant rendant des services
définis par le CGI (code général
des impôts), le bailleur pourra en
renonçant à la franchise de base,
assujettir ses loyers à la TVA, et
récupérer la TVA de son investissement. Les biens neufs ou
anciens acquis à des professionnels intègrent de la TVA récupérable (tva sur les meubles, TVA
immobilière, TVA sur marge, TVA
sur honoraires). Les biens étant
dans le champ d’application de la
TVA , ceux-ci devront conserver
une exploitation de type hôtelier
pendant 20 ans suivant le début
d’exploitation. En cas de reventes
à des investisseurs assujettis à la
TVA, et conservant l’exploitation,
la dite TVA sera conservée par les
investisseurs, et sera neutralisée
lors de la revente.
Au regard de l’impôt
sur le revenu
Les revenus LMNP sont des revenus BIC, soumis au régime du BIC
réel simplifié. Une déclaration
2031 est à faire chaque année
par l’intermédiaire d’un cabinet
comptable. En cas de résultats
positifs, il est utile de penser à
adhérer à un centre de gestion
agréé dont les coûts peuvent
faire l’objet d’une réduction d’impôt à hauteur de 915 euros/an.
Les biens étant amortis, la base
taxable est de ce fait fortement
réduite.
Les amortissements,
non encore imputés, conduisent
à percevoir des revenus sans fiscalité pendant une durée longue.
G Gestionnaire : DOMIDEP
•
•
•
•
Créé à la fin des années 1980, Domidep est aujourd’hui l’un des principaux
acteurs du secteur médico-social privé en France et regroupe 35
établissements (Ehpad), pour une capacité totale de plus de 2 200 lits.
Le Groupe Domidep exploite des Établissements pour Personnes Âgées
Dépendantes sur l’ensemble du territoire français.
Faisant partie des principaux opérateurs nationaux, le groupe Domidep est
détenu par Dominique Pellé, et son actionnaire principal est le Crédit Agricole.
C.A. 2012 : 79 M€
Conclusion du référencement
Une résidence gérée par un exploitant stable à 15km
de Rochefor et 25 km de Royan et de l'île d'Oléron.
De nombreuses prestations de qualité. Bien desservie.
Garantie des loyers par DOMIDEP.
Le Revenu Pierre
Bureaux : 17 rue Beffroy - 92200 Neuilly-sur-Seine
T. +33 (0)1 46 41 04 53 - F. +33 (0)1 77 74 62 35
www.lerevenupierre.com - [email protected]
Siège social : 71 avenue du Roule - 92200 Neuilly-sur-Seine - RCS Nanterre 499 604 254 - Carte T 10.N.974 Préfecture de Nanterre - RCP Serenis Assurances
EHPAD
Établissement d’hébergement pour personnes âgées
dépendantes
Investir sur le marché porteur de la dépendance
2014 Le Revenu - www.lerevenupierre.com
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L’EHPAD, marché porteur
Les projections du nombre de personnes agées dépendantes à l’horizon 2040 varient de
1 à 1,5 millions de personnes selon le scénario retenu. Le scénario central, selon lequel
la durée de vie en dépendance à 60 ans reste stable, prévoit 1,2 millions de personnes
agées dépendantes en 2040, soit une hausse de 43% par rapport à 2000.
Face à ces besoins incompressibles d’hébergement et de prise en charge, la collectivité
sollicite de plus en plus le secteur privé pour assurer le financement de nouveaux
établissements répondant à cette demande croissante et prévisible.
Secteur porteur, nous considérons l’EHPAD plus comme du financier car il s’appuie
moins souvent sur du foncier. La rigueur est de mise en matière de gestionnaire
EHPAD et nous nous positionnons directement sur le top 10 en étudiant les comptes
et les ratios clés (% du loyer sur CA par exemple).
Le vieillissement de la population
amène une dépendance encore
plus accentuée
D’ici à 2040, le nombre de personnes
dépendantes, notamment atteintes de la
maladie d’Alzheimer devrait passer de
800 000 à 1,2 millions (1 français sur 4) . Il
faut noter que les aidants potentiels dans
l’entourage seront quant à eux, moins
nombreux.
Du fait de l’allongement de la durée de la
vie, de l’élévation du niveau de celle-ci,
ainsi que de l’arrivée à l’âge de la retraite
des baby boomers, la population dite de
“grand âge” va fortement progresser dans
les années à venir. Par conséquent, cette
tranche de la population concernée par
la dépendance, et à laquelle il convient
d’apporter services et soins adapatés,
devient un phénomène de société et un
enjeu majeur de notre pays.
A cet égard, les chiffres de l’Insee sont
implacables. D’après ses dernières
projections, le nombre de personnes de
75 ans ou plus s’élèvera à 11,9 millions en
2060, contre seulement 5,2 millions.
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2014 Le Revenu Pierre - www.lerevenupierre.com
+2 000 à +8 000
400%
75%
8,8% à 15,5%
300%
1,3 à 5,4 millions
Augmentation du nbre de personnes de plus de 85 ans d’ici 2060
Augmentation du nbre de personnes de plus de 75 ans d’ici 2050
Augmentation du nombre de centenaires par an d’ici 2046
“Un marché
porteur, citoyen
et encadré par
l’Etat”
Et celui des 85 ans et plus, passera de 1,3 à 5,4 millions. Si en 2010, la part des personnes âgées
de + de 75 ans représente 8,8%, elle devrait passer à 15,5% en 2050, soit une progression de
75%.
Enfin, entre 2010 et 2046, le nombre de centenaires devrait augmenter de 2 000 par an. En
2046, avec l’arrivée des générations issues du babyboom, le rythme de croissance s’accélèrera
et passera à + de 8 000 centenaires par an.
Aujourd’hui, 657 000 personnes vivent en maison de retraite et la France compte 10 305
établissements d’hébergements pour personnes âgées. Au rythme actuel de progression de la
population dite de “grand âge” ce parc est largement insuffisant.
Un marché protégé et encadré
Le secteur gérontologique est régi par la loi n° 2002-2 du 2 janvier 2002, rénovant l’action
sociale.
Cette loi place l’usager au centre de la réglementation et vise à :
Renforcer les droits des usagers.
Créer un lien entre procédures d’autorisation et de financement.
Donner un cadre procédural à l’étude des dossiers en CROSMS*.
Créer un Conseil National de l’évaluation sociale et médico-sociale.
Instaurer une autorisation à durée déterminée de 15 ans.
Ce secteur est également soumis à une obligation de conventionnement qui a pour but :
D’inviter les établissements à entrer dans une démarche qualité.
D’harmoniser les prestations offertes aux résidants.
D’apporter plus de transparence dans la gestion des structures.
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Le Revenu Pierre & EHPAD
Le marché des EHPAD est un marché de plus en plus sollicité par les investisseurs pour les
avantages fiscaux qu’il procure, la rentabilité et la sécurisation; ce placement est un excellent
outil de diversification patrimoniale. Ajoutons également qu’un EHPAD en seconde main, se
revend très facilement car la demande est très dense. En effet, il y a environ deux fois plus de
requêtes que d’offres sur le marché du neuf, et les investisseurs ont un intérêt croissant pour le
marché secondaire.
La revente est donc assez courante, grâce notamment à l’avantage fiscal de l’acquisition en
LMNP/LMP classique qui peut être réitéré à l’infini pour les nouveaux acquéreurs !
Ainsi, dans ce cadre propice, sur un marché d’avenir citoyen, Le Revenu Pierre sait mettre à profit
son savoir faire et son expertise en LMNP/LMP pour sélectionner des EHPAD de qualité selon les
critères suivants:
Un emplacement en adéquation avec son marché
Un exploitant solide, expérimenté et responsable
Des loyers acceptables par l’exploitation de la résidence
Une analyse spécifique à la résidence sur les aspects normaes, agréements,
travaux, locaux communs, etc.
Synthèse financière des EHPAD 2013
étude KPMG
EFE
Trésorerie positive
25%
5%
FR négatif
FR positif
5%
65%
Trésorerie négative
BFR
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1.
2.
3.
Un taux d’occupation optimal, garant de la rentabilité
de l’exploitation
Le taux d’occupation moyen est de 96% : et ne varie pas en
fonction de la forme juridique des organismes gestionnaires d’EHPAD.
De bons fondamentaux
85% des EHPAD répondant ont un fonds de roulement net global
positif. Celui-ci représente en moyenne 110 jours d’activité*.
Une sélection nécessaire, un savoir faire apprécié
76% des EHPAD publics ont plus de 15 ans, contre 59% des EHPAD PNL.
Un tiers des établissements a une capacité entre 70 et 89 lits car
cette taille d’établissement est souvent considérée comme permettant
de concilier le double objectif de gestion efficiente et de maintien d’un
cadre de vie de qualité pour les résidents. (Mézy: 65 lits et 5 doubles,
optimal)
“Plus qu’un produit
financier, un
marché rentable,
d’avenir et
encadré”
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LE REVENU PIERRE
Le Spécialiste dans la revente de résidences gérées
(LMP/LMNP)
Le Revenu Pierre vous propose les meilleures résidences du marché secondaire
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Le Revenu Pierre
“Le spécialiste
du LMNP
secondaire
depuis 2007”
Le Revenu Pierre est spécialisé sur le marché secondaire du LMNP depuis sa
création en 2007
Le Revenu Pierre est une société 100% familiale, indépendante de tout promoteur,
distributeur ou exploitant.
En grand spécialiste du marché secondaire du LMNP, sa connaissance des résidences en
exploitation, permet d’apporter des réponses aux questions des investisseurs, de prendre
du recul sur l’exploitation et ainsi d’affiner la prise de décision (charges, comportement
du gestionnaire, entretien).
La société travaille sur toute la France et distribue ses lots à travers des conseillers
en gestion de Patrimoine. Ces derniers ont alors accès à une offre riche de résidences
d’étudiants, d’affaires et d’EHPAD idéalement placées sur tout le territoire.
Depuis 2012, Le Revenu Pierre a vu ses reventes sur le marché du secondaire de
l’EHPAD croître de façon rapide, pour représenter en 2013 près de 40% de sa distribution
annuelle. Axée essentiellement sur le TOP 10 des exploitants, la société privilégie dans
son référencement, les résidences ayant des baux longs et des ratios d’exploitation
cohérents.
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2014 Le Revenu Pierre - www.lerevenupierre.com
Nombre de lots
Volume d’affaires
800
80 000
600
65 000
450
49 000
240
lots réservés
Volume réservé
lots actés
volume acté
2013 Le Revenu Pierre - Book Réside études -www.lerevenupierre.com
2012
2013
2011
9458
2010
2008
2013
2012
2011
2010
2009
5625
2009
124
2008
75
19 200
5
3300 lots LMNP vendus
Stock permanent de 100 lots
Volume d’a aires 2013 de 80 M€
Bureaux : 17 rue Beffroy - 92200 Neuilly-sur-Seine
T. +33 (0)1 46 43 90 10 - F. +33 (0)1 77 74 62 35
www.lerevenupierre.com - [email protected]
Siège social : 71 avenue du Roule - 92200 Neuilly-sur-Seine - RCS Nanterre 499 604 254
Carte T 10.N.974 Préfecture de Nanterre - RCP Serenis Assurances

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