Neue Landirtschaft: Kein Markt wie andere - Der - Bodenmarkt

NL Agrarstruktur
Kein Markt wie andere
Der deutsche Bodenmarkt kommt nur langsam in Bewegung
Der deutsche Boden- und Pachtmarkt bewegt sich trotz der
umfangreichen Bodenverkäufe in
den neuen Ländern und den zum
Teil turbulenten Entwicklungen auf
den Agrarmärkten in relativ ruhigen Bahnen. Jetzt mehren sich
allerdings die Hinweise, dass er in
nächster Zeit an Dynamik gewinnen könnte.
NL-Redakteur KLAUS BÖHME analysiert die Anzeichen und vergleicht
sie mit den vorliegenden neuen
statistischen Werten.
D
ie soeben vom Statistischen
Bundesamt in Wiesbaden veröffentlichte Kaufwertstatistik
für landwirtschaftliche Grundstücke für das Jahr 2006 zeigt auf den ersten Blick wenig Aufregendes. Zumindest
ist von all den Einflussfaktoren auf den
Bodenpreis, über die zur Zeit intensiv diskutiert wird (noch) wenig zu spüren. In
den einzelnen Ländern und Regionen be-
wegen sich die Abweichungen der Durchschnittswerte im Rahmen der Entwicklungen in den letzten Jahren. Dabei gibt es
sowohl zunehmende als auch abnehmende
Bodenpreise (Tabelle 1). Die Entwicklungstendenzen lassen sich nur schwer an
bestimmten Ursachen festmachen.
Geteilter Bodenmarkt
Nach wie vor sind die Unterschiede zwischen den alten und den neuen Bundesländern so groß, dass man von einem – aus
historischen Gründen – gespaltenen Bodenmarkt sprechen kann. Im Kartenbild
auf Seite 17 wird die bereits lang andauernde Differenzierung der Bodenpreise in
den Werten für 2006 erneut deutlich.
Gebiete mit hohen Preisen finden sich im
Nordwesten (Nordrhein-Westfalen) und
im Südosten (Bayern), während für die
ostdeutschen Länder deutlich niedrigere
Bodenpreise ausgewiesen werden. Allerdings verzeichnen die Statistiker auch für
die alten Länder im Norden und in einem
Streifen vom Saarland bis Thüringen niedrigere Bodenpreise. Diese sind allerdings
immer noch doppelt so hoch wie die
Tabelle 1: Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke zum Verkehrswert (ohne Gebäude und Inventar)
Land
Veräußerte FdlN
––––––––––––
2005
2006
ha
ha
Baden-Württemberg
Bayern
Brandenburg
Hessen
Mecklenburg-Vorpommern
Niedersachsen
Nordrhein-Westfalen
Rheinland-Pfalz
Saarland
Sachsen
Sachsen-Anhalt
Schleswig-Holstein
Thüringen
Neue Länder
Früheres Bundesgebiet
Deutschland
3.276
4.708
18.280
2.163
17.194
14.724
4.742
2.945
408
4.707
12.871
5.582
5.104
58.157
38.549
96.705
–x EMZ
3.745
5.570
18.022
1.788
17.919
14.783
4.319
3.848
389
5.489
9.832
5.356
6.218
57.479
39.796
97.275
1 beschränkte Aussagekraft, da kein gewichteter Durchschnitt
16
Neue Landwirtschaft 9 · 2007
2006
in 100
–x Kaufwert
––––––––––––––––––––––––––––––
–x 2000-051 2006
Entwicklung 2006
–x 2000-051 2005
€/ha FdlN
50,0
47,3
32,8
48,9
38,6
42,7
50,2
43,7
40,1
45,2
61,1
46,0
47,3
42,2
45,6
43,6
18.867
23.599
2.620
13.293
4.118
13.808
26.314
9.525
8.858
4.058
4.534
11.653
4.500
3.866
16.565
9.179
19.169
24.294
2.729
13.441
4.618
13.170
25.973
8.788
9.031
4.110
5.198
11.031
4.279
4.040
15.941
8.909
Quelle: Statistisches Bundesamt 2007
= 100
101,6
102,9
104,2
101,1
112,2
95,4
98,7
92,3
101,2
101,3
114,7
94,7
95,1
104,5
96,2
97,1
= 100
101,3
108,8
105,6
103,4
107,2
99,5
100,4
102,8
103,7
99,9
97,2
89,9
103,5
101,9
100,7
102,5
Durchschnittspreise in den ostdeutschen
Ländern.
Spitzenwerte bei den Preisen für Flächen
der landwirtschaftlichen Nutzung (FdlN)
wurden 2006 z. B. mit 33.058 €/ha im
Regierungsbezirk Niederbayern, 32.415
€/ha in Düsseldorf und 30.142 €/ha in
Oberbayern erzielt. Die Durchschnittswerte in einzelnen Kreisen überschreiten
dabei auch die 45.000 €-Grenze. In diesen drei Regierungsbezirken wurden 2006
zusammen aber nur 2.739 ha verkauft.
In Brandenburg dagegen, wo mit durchschnittlich 2.729 €/ha bei Verkehrswertverkäufen weniger als ein Zehntel der genannten Spitzenpreise erzielt wurden,
wechselten immerhin 18.022 ha FdlN zum
Verkehrswert und dazu noch 6.254 ha zum
begünstigten EALG-Preis (–x 1.663 €/ha)
den Besitzer. In Mecklenburg-Vorpommern waren das mit 17.194 ha zum Verkehrswert und 5.928 ha nach EALG fast
ebenso viel. Erzielt wurden dabei 4.618
bzw. 2.659 €/ha FdlN.
Wie Tabelle 1 zeigt, ist die Entwicklung in
den Ländern unterschiedlich. Sowohl im
Vergleich zum Vorjahr als auch zum
Durchschnitt der letzten Jahre (2000 bis
2005) steigen die Preise vor allem in den
ostdeutschen Ländern, während sie in den
alten Ländern mehrheitlich sinken bzw.
wie in Baden-Württemberg, Bayern und
Hessen im Durchschnitt leicht steigen.
Nur Bayern verzeichnete von den alten
Ländern im Vergleich zum Vorjahr einen
deutlicheren Anstieg von fast 9 %, Schleswig-Holstein dagegen mit rund 10 % minus den größten Rückgang zu 2005. Ähnliche Jahresschwankungen sind in den
letzten Jahren durchaus normal.
Bodenmarkt reagiert träge
Der Bodenmarkt reagiert auf veränderte
Rahmenbedingungen recht langfristig und
träge. Durch Verkäufe ist im alten Bundesgebiet im Normalfall in einem Jahr für weniger als 0,5 % der Fläche eine veränderte
Preisorientierung möglich. Das heißt, bemerkenswerte Änderungen sind bestenfalls regional eng begrenzt – auch kurzfristig – spürbar und werden durch andere
Tendenzen im statistischen Mittel wieder
verdeckt. Auch der Anstieg der gehandelten Flächen im Vergleich zu den Vorjahren
ist 2006 nicht ungewöhnlich gewesen.
■
■
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unter 4.000
4.000 bis unter 7.000
7.000 bis unter 10.000
10.000 bis unter 13.000
13.000 bis unter 16.000
16.000 bis unter 19.000
19.000 bis unter 22.000
22.000 bis unter 25.000
25.000 bis unter 28.000
28.000 und darüber
Für Niedersachsen sind die Angaben nach Regierungsbezirken nur
für 2005 verfügbar. Der durchnittliche Kaufwert für das Land
Niedersachsen betrug 2005
13.326 €/ha und war 2006 mit
13.170 €/ha nur leicht gesunken.
NL-Grafik, Quelle: Statistisches Bundesamt
Karte: Kaufwerte von Flächen der landwirtschaftlichen Nutzung
(Mittelwerte für Länder- bzw. Regierungsbezirke) im Jahr 2006
Etwas anders ist das in den neuen Bundesländern, wo immerhin jährlich rund 1,5 % der Agrarflächen den Besitzer wechseln. Eine historische Besonderheit ist hier, dass mit der BVVG
ein einzelner Anbieter einen größeren Flächenanteil verkauft.
Von den 2006 insgesamt gehandelten 83.049 ha FdlN hat die
BVVG zwei Drittel verkauft, davon mehr als 25.000 ha zu vergünstigten Preisen (–x 2.584 €/ha FdlN). Hinzu kommt, dass
der hohe Pachtanteil in den neuen Ländern (rund 80 %) für
eine zusätzliche Dynamik am Bodenmarkt sorgt. Die Pachtpreise steigen schon seit geraumer Zeit schneller als die Bodenpreise und der Pachtmarkt ist generell flexibler als der
Kaufmarkt.
Aus den genannten Gründen sind Auswirkungen veränderter
Rahmenbedingungen auf den Bodenmarkt sicher zuerst am
ostdeutschen Teilmarkt zu erkennen.
Anzeichen für mehr Dynamik
▲
Auch wenn nicht mit kurzfristigen und schnellen Veränderungen am Bodenmarkt zu rechnen ist, die derzeitigen, weitreichenden Veränderungen in den Rahmenbedingungen für die
Bodennutzung werden sich – wenn sie wie erwartet längerfristig sind – am Bodenmarkt in mehr Bewegung mit vor al-
Neue Landwirtschaft 9 · 2007
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NL Agrarstruktur
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Neue Landwirtschaft 9 · 2007
Tabelle 2: Verkaufte Fläche und Erlöse des Verkaufes von landwirtschaftlichen Flächen durch die BVVG
2004 bis 2006
Jahr
2004
2005
2006
Verkäufe zum Verkehrswert
–––––––––––––––––––––––––––
Flächen Erlöse
Erlöse je ha
ha
1.000 Euro Euro
23.222
96.490
4.155
25.526 109.068
4.273
28.936 128.373
4.437
Verkäufe nach EALG
––––––––––––––––––––––––––––
Flächen
Erlöse
Erlöse je ha
ha
1.000 Euro Euro
38.445
88.388
2.299
23.732
60.109
2.533
26.169
68.284
2.609
Quelle: BVVG
Erholungszwecke tritt eine weitere
Verknappung der Flächen ein. Derzeit
beträgt der Flächenverbrauch mehr als
100 ha pro Tag (!) und soll bis 2020
auf 30 ha gesenkt werden, führt aber
auch dann noch zu einer ständigen
Flächenverknappung.
Die genannten Entwicklungen sind eng
miteinander verflochten und dürften sich
in ihren Wirkungen in der Tendenz gegenseitig eher verstärken als aufheben. Teilweise werden sie über die Weltmarktbeziehungen abgepuffert, zum Teil aber auch
extrem verstärkt.
Das Fazit heißt also: Die Weichen sind in
Richtung wachender Dynamik der Bodenmärkte gestellt. Vorherrschend dürften
dabei höhere Flächenumsätze und steigende Preise sein. Gleichzeitig wächst der
Pachtanteil vor allem in den alten Bundesländern. Diese Tendenzen sind derzeit
übrigens auch in vielen anderen alten und
vor allem in den neuen EU-Ländern, aber
auch in den USA zu beobachten.
Der Pachtmarkt ist dabei nur bedingt mit
dem Kaufmarkt verbunden. 2005, bei der
letzten bundesweiten Pachtpreiserfassung
(siehe Bodenmarkt 2, S. 53 ff.) lagen die
durchschnittlichen Pachtpreise in den alten Ländern bei 227 €/ha und in den neuen
Ländern bei 119 €/ha. Das sind 1,4 bzw.
3 % des ausgewiesenen durchschnittlichen Kaufwertes. Die Pachtpreise steigen seit längerer Zeit, im Mittel allerdings
recht moderat. Spannend ist, ob sich die
Berichte über z.T. exorbitante Pachtpreisabschlüsse im Zusammenhang mit Flächen für nachwachsende Energie auch in
den Pachtpreisstatistiken für 2007 niederschlagen.
Besondere Rolle der BVVG
Eine besondere Rolle am Bodenmarkt
spielt – wie bereits erwähnt – die BVVG
Bodenverwertungs- und -verwaltungs
GmbH. Immer stärker steht ein möglichst
gutes finanzielles Ergebnis für den Bodeneigentümer Bundesrepublik im Focus
der Anstrengungen des größten Agrarim-
mobilien-Verwalters in Deutschland. Mit
ihren umfangreichen Verkäufen und den
Neuverpachtungen bzw. Pachtvertragsverlängerungen übt die BVVG großen
Einfluss auf die Entwicklung am ostdeutschen Teilmarkt aus. Das trifft zum einen
für die Verkehrswertverkäufe aber auch
für die Entwicklung der Pachtpreise zu.
Wie aus Tabelle 2 ersichtlich, steigen die
Preise sowohl für die BVVG-Verkehrswertverkäufe als auch für die begünstigten Verkäufe nach dem EALG. Der Durchschnittspreis der Verkehrswertverkäufe
der BVVG war 9 % höher als der von der
Statistik ausgewiesene Preis für alle Verkäufe in Ostdeutschland.
Die BVVG begründet die steigenden
Preise vor allem mit der Entwicklung am
ostdeutschen Bodenmarkt selbst. Sie beobachtet eine deutlich anziehende Nachfrage nach ihren Flächen und vermeldet
von Ausschreibungen unerwartet hohe
Angebote. Für das erste Halbjahr 2007 berichtet sie von einem Durchschnittspreis
der schon wieder 9,5 % höher ist, als der
für 2006 ermittelte Preis.
Die BVVG sah sich durch diese Entwicklung auch veranlasst, eine Anpassung der
Methode zur Preisfindung bei begünstigten EALG-Verkäufen vorzunehmen. So
werden jetzt bei Vorliegen von mindestens
drei vergleichbaren Ausschreibungsergebnissen mit einem Marktwert von 20 %
über den Regionalen Wertansätzen, höhere Preise angeboten. Begründet wird
das mit der Gefahr, durch nicht dem
Marktgeschehen entsprechende Verkehrswerte die EU-Förderobergrenze zu überschreiten. Der Nebeneffekt für die BVVG
und vor allem für den Bundesfinanzminister besteht natürlich in den damit
zu erzielenden zusätzlichen Einnahmen.
Es erübrigt sich, hinsichtlich dieser Ent-
Lesetipp:
Boden
markt
2
Einschätzungen, Analysen und Statistiken zu
deutschen und europäischen Bodenmarkt
Bestellungen: www.NeueLandwirtschaft.de
▲
lem steigenden Preisen niederschlagen.
Welche Anzeichen sind es insbesondere,
die auf eine höhere Dynamik auch in diesem besonderen Markt hinweisen?
● Die Tendenz steigender Preise für
Agrarprodukte, zuerst für die pflanzlichen Rohstoffe, dann für Milch, und
schließlich sicher auch für andere tierische Erzeugnisse, führen zu wachsender Rentabilität und damit zu größeren Spielräumen auch am
Bodenmarkt. Einerseits wecken die
öffentlichen Diskussionen um höhere
Agrarrohstoff- und Lebensmittelpreise
bei den nicht selbst wirtschaftenden
Bodeneigentümern (oft überhöhte)
Erwartungen hinsichtlich von Pachtund gegebenenfalls auch Bodenpreisen. In den Preisverhandlungen bleibt
davon sicher „etwas hängen“.
Andererseits müssen Landwirte angesichts wachsender Konkurrenz die
neuen Spielräume durch höhere Rentabilität auch für die Flächensicherung
über Preiszuschläge nutzen.
● Die zusätzlichen Flächenanforderungen der Produktion von Rohstoffen für
die Gewinnung von Bioenergie wirken
sich vor allem über die gesteigerte
Nachfrage auf die Pacht- und Bodenpreise aus. Bei Biogas kommt es besonders dort, wo außerlandwirtschaftliche Betreiber auf der Grundlage von
zugekauften Agrarrohstoffen Energie
erzeugen, zu Auswirkungen direkt im
Territorium. Bei Biodiesel und Bioethanol dürfte die allgemeine Preissteigerungstendenz über den
Weltmarkt größere Wirkungen auf die
Bodenpreise haben als der direkte
Rohstoffabfluss aus dem Territorium.
Allerdings setzt die – durch Subventionen gestützte – Wirtschaftlichkeit
der Bioenergierzeugung Grenzen für
Preissteigerungen. Bei bisher bekannt
gewordenen extremen Boden- und
Pachtpreissteigerungen handelt es sich
um Einzelfälle. Zudem wirken die
Freigabe stillgelegter Flächen und die
erwartete Abschaffung der Stilllegung
nachfragedämpfend.
● Auch der Bioboom trägt zu einer Flächenverknappung bei. Für die Erzeugung der gleichen Menge an
Nahrungsmitteln wird bedeutend mehr
Fläche gebraucht. Bei zunehmender
Professionalisierung des Bioanbaus ist
damit zu rechnen, dass sich die höheren Flächenanforderungen auch in
steigenden Bodenpreisen niederschlagen.
● Durch die Inanspruchnahme von landwirtschaftlichen Flächen für
Infrastruktur, Siedlungen, Gewerbegebiete und für Naturschutz- und
Neue Landwirtschaft 9 · 2007
19
NL Agrarstruktur
Eugen Roth
verstorben
Am 31. Juli 2008 ist der Thüringer
Landwirt Eugen Roth im Alter von
66 Jahren gestorben.
Eugen Roth war ein geachteter
Mann. Er hat mit seinem geradlinigen Leben und seinem Engagement
tiefe Spuren hinterlassen. Ein solcher Mensch ist nur schwer zu ersetzen.
In seinem Heimatdorf Töttelstädt
vor den Toren von Erfurt war Eugen
Roth Bürgermeister, Abgeordneter
im Erfurter Stadtparlament, Sportförderer und Hobbyarchitekt. Er leitete die Agro-Agrarprodukte und
Handels GmbH & Co. KG, in deren
Entwicklung aus der von ihm geleiteten LPG er viel Kraft investierte.
„Original Töttelstädter“ ist heute ein
Markenzeichen für hochwertige
Agrarprodukte aus Thüringen.
Eugen Roth hat sich immer auch
über seine Heimatgemeinde und seinen Betrieb hinaus für die Entwicklung der Landwirtschaft und des
ländlichen Raumes eingesetzt. Als
Mitglied der Präsidien des DDRBauernverbandes und des 1990 neu
gegründeten Genossenschaftsverbandes der LPG und GPG hatte Eugen Roth einen großen Anteil daran,
dass die ostdeutschen Agrarunternehmen einen geachteten Platz in
der gesamtdeutschen Landwirtschaft gefunden haben. Als Vizepräsident des Thüringer Bauernverbandes und in zahlreichen weiteren
Ehrenämtern prägte er den Weg der
ostdeutschen Landwirtschaft maßgeblich mit.
Auch die Neue Landwirtschaft hat
mit Eugen Roth einen guten Freund,
aufrechten Partner und klugen RatNL
geber verloren.
20
Neue Landwirtschaft 9 · 2007
wicklungen die Frage nach Huhn und Ei
zu stellen. Sicher treiben die verschiedenen Faktoren (steigende Nachfrage, relativ niedriges Ausgangsniveau, Ausschreibungen der BVVG, Preisanpassungen bei
EALG-Verkäufen) den Bodenpreis auf
dem ostdeutschen Teilmarkt wechselseitig
nach oben.
Anzumerken bleibt allerdings auch, dass
das vor allem für Regionen mit besseren
Produktionsbedingungen zutrifft, während andererseits für schlechtere Böden
landwirtschaftlicher Nutzung die Preise
derzeit eher weiter sinken als steigen.
Auswirkungen der besonderen Dynamik
auf ostdeutschen Bodenmärkten sind
allerdings auf Teilmärkte außerhalb der
neuen Länder nicht festzumachen. Auch
wenn Landwirte aus den alten Bundesländern die Möglichkeiten des günstigen
ostdeutschen Bodenmarktes, besonders
auf besseren Standorten, in Grenznähe
oder am alten Familiensitz, genutzt, bzw.
Alteigentümer die Entschädigungs- und
Ausgleichmöglichkeiten in Anspruch genommen haben, ist davon auf ihren Herkunftsmärkten nichts zu spüren.
Gegenströmungen am Bodenmarkt
Es gibt allerdings auch generell und regional wirksame Gegenströmungen zur
Tendenz von Preiserhöhungen am Bodenmarkt:
So sind die derzeitigen Preise am Bodenmarkt in weiten Teilen Deutschlands aus
der historischen Entwicklung heraus zum
Teil deutlich überhöht. Hier bestehen auch
bei steigenden Agrarpreisen kaum noch
ökonomisch begründete Möglichkeiten
für Boden- und Pachtpreissteigerungen,
im Gegenteil.
Auch in dieser Richtung ist der Bodenmarkt allerdings träge. Er verharrt auf hohen Preisen, auch wenn die Rentabilitätsverhältnisse diese längst nicht mehr
rechtfertigen. Zum Ausgleich für den
Preisverfall gewährte Stützungen fließen
über hohe Preise zu einem großen Teil an
die Bodeneigentümer. Der mit der Agrarreform von 2003 vollzogene Paradigmenwechsel hin zur Stützung der Bewirtschafter und seine Bestätigung durch die
Gerichte hat am Bodenmarkt noch zu keinen spürbaren Veränderungen geführt.
Die mit einer Dynamisierung am Bodenmarkt verbundene Tendenz hin zu größeren Verkaufs- und Pachtlosen führt zu sinkenden Durchschnittspreisen. Die kleinen
Ergänzungsflächen von 0,1 bis 0,25 ha
kosteten in den alten Bundesländern 2006
durchschnittlich 22.478 €/ha FdlN, bei
Käufen von 5 ha und mehr waren dagegen
15.002 €/ha zu zahlen. Auch größere
Handelsmengen dürften mit niedrigeren
Durchschnittspreisen je Hektar verbunden sein.
Außerdem ist langfristig damit zu rechnen, dass mit dem weiteren Strukturwandel größere und betriebswirtschaftlich besser geleitete Agrarunternehmen
den Bodeneigentümern gegenüber treten
und ihre ökonomischen Interessen besser
durchsetzen können. Ihnen geht es nicht
um die niedrigsten sondern um ökonomisch gerechtfertigte Marktpreise mit denen
● eine Gewinnerwirtschaftung des
Agrarunternehmens,
● die langfristige Sicherung der
Betriebsgrundlagen und
● eine angemessene Verzinsung des
Bodeneigentums
gleichermaßen gesichert werden.
Zusammenfassung
Der Produktionsfaktor Boden wird langfristig teurer. Das ergibt sich aus den Preisentwicklungen für Agrarprodukte und der
steigenden Nachfrage nach Boden bei sinkendem Angebot.
Auch gibt es Anzeichen dafür, dass der relativ starre Bodenmarkt an Dynamik gewinnt. Dynamisierung des Bodenmarktes
bedeutet offensichtlich auch eine weitere
Differenzierung zwischen und innerhalb
der Teilmärkte, aber auch ein Abschleifen
historisch begründeter Unterschiede, die
heute keine ökonomische Grundlage mehr
haben.
Allerdings ist, wie Kenner des Bodenmarktes immer wieder betonen, beim Bodenkauf und -verkauf auch ein großes
Stück Psychologie mit im Spiel. Das
macht ökonomisch-rationale Erklärungen
oft schwer. Der Bodenmarkt ist kein Markt
wie alle anderen. Und das liegt nicht nur
an der territorialen Bindung der Flächen
sondern auch an Emotionen von EigenNL
tümern und Nutzern. (bö)
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