COMMENT CONTESTER LES DECISIONS PRISES EN ASSEMBLEE GENERALE 1. Comment sont établies les contestations et dans quels délais ? La contestation des décisions d'assemblée générale ne se fait pas par lettre recommandée avec accusé de réception comme le croient encore trop de copropriétaires, mais par assignation au tribunal de grande instance. Il est important, d'ailleurs, de préciser que c'est le syndicat des copropriétaires qui doit être attaqué et non le syndic. Il est important de préciser aussi qu'une telle procédure si vous n'avez pas de protection juridique est coûteuse. Il faut donc que cela en vaille la peine. (Montant approximatif d’une adhésion à une protection juridique, en moyenne 70 euros annuelle) Vous disposez d'un délai de deux mois après la première présentation du procès-verbal, adressé par lettre recommandée avec accusé de réception, pour engager votre action. Après, vous êtes « forclos », c'est à-dire hors délais. Dans certains cas, très rares, le délai est porté à dix ans. Qui peut engager une action en nullité ? Lors de l'assemblée, si vous avez voté pour, ou si vous vous êtes abstenu, vous ne pouvez pas contester la décision. Seuls les opposants, ou absents non représentés, le peuvent. L'article 42 de la loi parle de « défaillant » : un copropriétaire défaillant est un copropriétaire absent non représenté. À NOTER   L’abstentionniste n'est pas considéré comme opposant, sauf si l ’ absten tion est assortie de réserves expresses. La qualité d'opposant peut donc résulter des réserves formulées par écrit sur la validité de l'assemblée avant sa réunion, réserves confir mées dans le procèsverbal remis au mandataire, qui s'est abstenu de prendre part au vote (Cour de cassation, le 10 septembre 2008). Attention : Un opposant peut être un copropriétaire minoritaire si, par exemple, il est le seul à voter pour, alors que tous les autres votent contre. Ce sera alors lui l'opposant. Le recours à un avocat est-il obligatoire ? L'action judiciaire en contestation d'une décision d'assemblée générale relève de la compétence du TGI du lieu de situation de l'immeuble. La procédure devant le TGI exige que les plaideurs se fassent représenter par un avocat (article 751 du Code de procédure civile). 2. Points pratiques Que se passe-t-il s'il n'y a pas de contestation judiciaire engagée dans les deux mois de la notification du procès-verbal ? Il faut faire très attention, car dans la plupart des cas, et sauf rares exceptions comme en cas d'absence de notification du procès-verbal ou de non-respect des formes de la notification, et également si l'article 42 alinéa de la loi du 10 juillet 1965 n'est pas reproduit dans le procès-verbal, si aucune action judiciaire n'est engagée, il y a de très gros risques que les décisions, prises illégalement ou irrégulièrement, deviennent légales et opposables après le délai de deux mois ! En cas de problèmes graves ou de préjudices, il ne faut donc pas tarder pour consulter une association, afin qu'elle vous conseille utilement et vous aide à ne pas laisser passer les délais si le recours judiciaire s'impose, évidemment, et si aucune autre solution n'est possible. Que faire si la décision est illégale ? Une décision d'assemblée est valable même si elle n'a été prise dans le respect de la loi, tant qu'elle n'a pas été annulée. Passé le délai de contestation de deux mois, la décision ne peut être remise en cause et devient légale. Il faut donc saisir le tribunal de grande instance. À NOTER Notion de décision — Elle correspond au résultat du vote de la résolution. Selon la Commission relative à la copropriété, elle doit comprendre deux éléments: une résolution relative à une question inscrite à l 'ordre du jour et un vote sur cette question. Une décision im plique do nc une délibératio n explicite sanctionnée par un vote. L'article 13 du décret du 17 mars 1967 précise que l'assemblée générale ne prend des décisions valides que sur des questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9,10 et 11-1 du décret 67-223 du 17 mars 1967. Seules ont une existence les décisions correspondant à une question portée à l'ordre du jo ur. Dès que les conditions fixées par les articles 9,10 et 11 -1 du décret 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas respectées, les décisions prises ne sont pas valides, ce qui veut dire que tout ou partie des assemblées générales concernées est annulable judiciairement et automatiquement (le juge ne peut pas refuser cette annulation). Rappel — Les articles 9 et 10 67-223 du 17 mars 1967 concernent les formes et délais légaux des convocations, et l'article 11 du décret 167-223 du 17 mars 1967 les documents qui doivent être adressés au plus tard avec la convocation. Nous abordons le point des décisions non valides ci-dessous. Peut-on remettre en cause un vote ? Si des travaux ont été votés trop vite et que vous vous apercevez, avec d'autres copropriétaires, après l'assemblée générale, que vous avez fait une erreur, la seule solution est d'utiliser les dispositions de l'article 8 du décret 167-223 du 17 mars 1967 pour faire convoquer une nouvelle assemblée générale. Il faudra, là aussi, faire pression sur le syndic pour qu'il ne signe pas les « marchés » avant la deuxième assemblée générale. Quelles sont les causes possibles d'annulation de l'assemblée ou d'une décision d'assemblée ? Ces causes sont multiples, en voici quelques exemples : - Irrégularités concernant la convocation et la tenue des assemblées générales ;  Assemblée convoquée par une personne non habilitée;  ordre du jour imprécis ou incomplet;  choix d'un lieu de réunion illégal;  inobservation des délais de convocation;  absence de notification des documents obligatoires ;  inobservation des règles d'organisation de l'assemblée (par exemple, le syndic préside l'assemblée) ;  erreur dans les règles de décompte des voix ou celles concernant les règles de majorité;  dépassement des pouvoirs;  questions non prévues à l'ordre du jour, etc. - Abus de majorité — Les tribunaux retiennent souvent l'abus de majorité lorsqu'ils constatent, soit que l'intérêt collectif a été sacrifié, soit que la décision prise favorise l'intérêt exclusif d'une minorité de copropriétaires, soit que la décision n'a été prise que dans le but de nuire aux intérêts d'une minorité, voire d'un copropriétaire. 3. Points noirs Que faire si le syndic n'applique pas une décision d'assemblée générale ? Vous pouvez adresser au syndic une lettre recommandée avec accusé de réception pour :  lui rappeler la décision d'assemblée générale qu'il a oublié d'appliquer et lui demander de l'exécuter sans tarder;  lui indiquer qu'à défaut de répondre sous quinze jours, vous serez obligé de faire nommer un administrateur judiciaire avec l'unique mission d'appliquer cette décision, comme le prévoit la loi en cas de carence d'un syndic. Notion de carence du syndic de copropriété La carence du syndic en place consiste à ne pas exercer "les droits et actions du syndicat" ou à les exercer dans les conditions contraires à l’intérêt du syndicat, que ce soit délibérément ou par négligence. Elle concerne une mauvaise exécution de la mission qui lui incombe en ce qu’elle risque ainsi d'avoir des conséquences dommageables pour la copropriété. En cas de carence du syndic à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice. (art 49 du décret du 17 mars 1967) Cas de carence du syndic La jurisprudence fait état de nombreux cas où la carence du syndic de copropriété a été reconnue :  Il a fait supporter par le syndicat de copropriété des dépenses qui ne lui incombaient pas.  Malgré des demandes d'inscription de questions complémentaires à l'ordre du jour d'une assemblée générale, faites dans les formes réglementaires par des copropriétaires, il a omis de porter ces points à l'ordre du jour.  La vérification de la présence d'amiante dans l'immeuble n'a été réalisée que de nombreux mois après la décision de l'assemblée générale de faire cette vérification.  Malgré des mises en demeure par certains copropriétaires, il n'a pas fait procéder de façon satisfaisante aux travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble  Il n’a pas exécuté, sans pouvoir justifier son retard pour engager la procédure, la décision de l'assemblée générale de licencier le concierge pour fautes graves. La carence a été également reconnue dans les cas suivants :  incurie pour réclamer aux copropriétaires les appels de fonds nécessaires au règlement des dépenses du syndicat défaut de diligence pour exécuter les décisions de justice  absence de recours en justice pour assurer la sauvegarde des droits du syndicat  carence du syndic provisoire pour convoquer l'assemblée générale et lui présenter ses comptes  carence du syndic pour faire exécuter des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble  fait pour un syndic de n'avoir pas fait procéder par notaire à la refonte du règlement de copropriété en application d'une résolution de l'assemblée générale.