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L’expertise du Groupe Novaxia au service de la transformation de
bureaux en hébergements
Favoriser la transformation de bureaux en habitation :
3 pistes suggérées par Novaxia à l’ORIE
Paris, le 20 novembre 2014. Comment favoriser la transformation des bureaux ? Thème du petit-déjeuner organisé,
ce matin, par l’ORIE où est intervenu Joachim Azan, associé fondateur, du Groupe Novaxia.
En effet, spécialiste de la réalisation d’opérations immobilières ainsi que de la collecte sur l’investissement direct dans
les PME immobilières et hôtelières, le Groupe Novaxia est l’un des rares acteurs présents, dans le Grand Paris, sur
le marché de la transformation de bureaux qui vise à valoriser des actifs de bureaux en les transformant en logements.
Depuis 2008, l’une des expertises du Groupe Novaxia est de donner une seconde vie à des actifs désuets, tout en
maitrisant la complexité économique, fiscale et réglementaire ainsi que la maitrise d’œuvre de chantiers de
réhabilitation.
Ainsi, conscient du savoir-faire du Groupe Novaxia, l’ORIE a souhaité l’impliquer dans le cadre de l’actualisation de
son rapport sur « la transformation et la mutation des immeubles de bureaux » et plus particulièrement sur les pistes
à explorer pour favoriser la transformation de bureaux.
3 pistes ont été suggérées par le Groupe Novaxia :
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Instaurer l’usufruit locatif intermédiaire
Il existe une vraie problématique en matière de logements intermédiaires. De nombreux ménages ne peuvent
aujourd’hui prétendre aux logements sociaux car leurs revenus excèdent les barèmes et n’ont pas assez de ressources
pour accéder au marché privé. L’ULS (Usufruit locatif Social) qui consiste à un démembrement temporaire de propriété
(minimum 15 ans), nue-propriété appartenant à un investisseur privé et l’usufruit à un organisme en charge de gérer
des logements sociaux, permet de développer du logement locatif social.
En optant pour l’usufruit locatif social, le nu-propriétaire bénéficie d’un logement à un tarif réduit (l’usufruitier
s’acquittant du montant d’acquisition de l’usufruit), puis d’exonérations fiscales : le bien immobilier n’entre pas dans
l’assiette taxable à l’ISF, et le nu-propriétaire est exonéré d’impôt sur les plus-values immobilières.
Sur les mêmes principes que l’ULS, un usufruit locatif intermédiaire (ULI) pourrait être créé. Le nu-propriétaire
pourrait ainsi bénéficier des mêmes exonérations fiscales, et l’usufruit serait assuré par un organisme chargé
de gérer des logements intermédiaires.
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L’accompagnement fiscal
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Déduire le coût des travaux de transformation de bureaux en habitation du montant des
revenus fonciers
Un propriétaire bailleur a la possibilité de déduire du montant des loyers encaissés les charges et frais liés à
l’amélioration du logement qu’il possède. Ce principe ne s’applique pas aux travaux qui ont pour effet la transformation
en habitation de locaux affectés auparavant à un autre usage. Ces travaux qui modifient en profondeur le second
œuvre, sont assimilés à de la construction ou reconstruction, à l’exception d’un immeuble originellement affecté à de
l'habitation et qui n’a pas fait l’objet de travaux modifiant la conception, l'aménagement ou les équipements de
l'immeuble.
Pour favoriser la transformation de bureaux en habitation, le montant des travaux de transformation de
bureaux en habitation pourrait être déduit du montant annuel des revenus fonciers à déclarer par le
propriétaire.
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Réduire l’impôt sur les plus-values pour l’opérateur
Aujourd’hui la personne morale cédante profite d’un taux réduit d’IS de 19% au lieu de 33% applicable aux plus-values
de cession de bureaux (Article 210F et 219 du CGI)1. Toutefois, cet avantage pourrait plutôt bénéficier à l’opérateur.
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Instaurer des aides sur des travaux spécifiques
En cas de transformation de bureaux en logements L’ANAH accorde des aides aux propriétaires bailleurs dès lors
qu’ils louent le logement à un loyer inférieur à un plafond (18 euros /m²).
En plus des aides existantes, des subventions pourraient être accordées sur des travaux spécifiques (par
exemple désamiantage) lors d’opérations de transformation de bureaux en logements.
« Je suis particulièrement ravi d’avoir pu collaborer et participer au débat autour de l’actualisation du rapport de l’ORIE.
Transformer des bureaux en logements constitue une solution pour accroitre le marché des logements dans les zones
où le foncier constructible se fait rare, mais il s’agit d’un processus délicat qui demande un vrai savoir-faire et une
étude au cas par cas. D’ailleurs un des points clés de la transformation est le financement des opérations. Ainsi, notre
solution a été de créé Novaxia Immo Club*, véhicule d’investissement accessible au Grand Public, nous permettant
de réaliser ces opérations de transformation de bureaux. Actuellement nous réalisons 2 projets à Paris et un à Nice
ainsi que deux autres projets en cours, à Paris. » Précise Joachim Azan, associé fondateur, du Groupe Novaxia.
1 Article 210 F -Modifié par LOI n°2013-1279 du 29 décembre 2013 - art. 36 (V) prévoit un taux réduit d’impôt sur les sociétés (IS) de 19% applicables aux plus-values nettes de cession de locaux
à usage de bureaux ou à usage commercial, à la condition que le cessionnaire s’engage à les transformer en local à usage d’habitation dans un délai de trois ans. I.-Les plus-values nettes dégagées
lors de la cession d'un local à usage de bureau ou à usage commercial par une personne morale soumise à l'impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun sont soumises à l'impôt
sur
les
sociétés
au
taux
mentionné
au
IV
de
l'article
219.
Article 219 - Modifié par LOI n°2013-1278 du 29 décembre 2013 - art. 26 Le taux de l'impôt est fixé à 19 % en ce qui concerne les plus-values imposables en application du 2 de l'article 221, du
troisième alinéa de l'article 223 F, du troisième alinéa du IV de l'article 208 C, et de l'article 208 C ter, relatives aux immeubles, droits afférents à un contrat de crédit-bail, droits portant sur un
immeuble dont la jouissance a été conférée à titre temporaire par l'Etat, une collectivité territoriale ou un de leurs établi ssements publics et parts des organismes mentionnés au cinquième alinéa
du II de l'article 208 C inscrits à l'actif des sociétés qui ont opté pour le régime prévu au II de ce même article.
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A propos de Novaxia Immo Club
Novaxia Immo Club est une PME qui a pour activité l’acquisition via ses filiales d’immeubles vides ou occupés dans
le grand Paris (avec une décote d’au moins 30%) en vue de leur transformation en logement. Une fois les autorisations
administratives obtenues, les immeubles seront revendus soit après la réalisation des travaux soit en plateaux bruts
de logements. Cette société innove sur sa politique d’investissement aujourd’hui peu exploitée par les opérateurs
immobilier, par ailleurs Novaxia Immo Club est le premier fonds immobilier éligible au PEA, PEA-PME.
www.novaxia-immo-club.fr
A propos du Groupe NOVAXIA
Créé par Joachim Azan, le Groupe NOVAXIA est positionné sur deux métiers, la promotion–rénovation et l’Asset
Management immobilier. Le Groupe NOVAXIA propose des solutions immobilières d’investissements répondant à
chaque besoin d’optimisation patrimoniale (déficit foncier, location meublée, démembrement de propriété…) à Paris,
sa première couronne et dans les principales villes de la Côte d’Azur. Aujourd’hui la demande en investissement locatif
dans ces zones tendues est forte. C’est pourquoi depuis sa création le Groupe NOVAXIA a développé une expertise
de niche sur la transformation de bureaux en hébergements. Ainsi depuis 2008, le Groupe NOVAXIA a réhabilité et
construit 58 900m2 et piloté 350M d'euros d'opérations immobilières.
En parallèle, le Groupe Novaxia conçoit une gamme de solutions financières visées par l’AMF, ayant une thématique
immobilière et couplées à différents avantages fiscaux (IR/ISF-PME, PEA/PEA-PME). Depuis 2008, le Groupe Novaxia
a collecté 71M d’euros pour le compte de 2.000 investisseurs et a créé Novaxia Asset Management, société de gestion
de portefeuille agréée par l’AMF en juillet 2014. www.novaxia.fr
Contacts presse
Groupe NOVAXIA
Agence SHAN
Joachim AZAN
Associé fondateur
Tél : 01.47.66.70.04
Laëtitia BAUDON
Tél : 01.44.50.58.79 / 06.16.39.76.88
[email protected]
Jessy PLACIER
Marketing & Communication
Tél : 01.47.66.70.04
[email protected]
Anne-Laure VIGNEAU
Tél : 01.44.50.51.74 / 06.27.45.09.40
[email protected]
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