Circ._AreaTecnica_25settembre - Alienazioni immobili

SOLUZIONE srl
Servizi per gli enti locali
www.entionline.it
Aggiornamento AREA TECNICA
Circolare 25 settembre 2014
Alienazioni beni immobili
Alienare ovvero cedere o vendere un diritto reale.
L’alienazione di beni immobili è quella procedura attraverso la quale un soggetto, nel
nostro caso pubblico, cede la proprietà, o un altro diritto reale, ad un altro soggetto.
In quanto pubblica amministrazione, tale soggetto è obbligato al rispetto di una normativa
di diritto pubblico corposa relativa ad autorizzazioni, nulla osta e procedure di gara.
L’argomento è di grande attualità, infatti sono recenti le disposizioni che hanno cercato di
semplificare le procedure di alienazione e di trasferimento dei beni con l’obiettivo di
intervenire sul patrimonio inutilizzato o usato male e in tal modo reperire risorse
finanziarie per sanare i bilanci.
Valorizzare appropriatamente il patrimonio di proprietà pubblica può concorrere a
finanziare politiche di investimento senza ricorrere ad indebitamento, favorire
l’attivazione di interventi di trasformazione urbanistica o realizzazione di opere pubbliche
nonché ridurre l’indebitamento dell’ente attraverso l’estinzione di mutui in essere.
Con la Legge di stabilità del 2014 (L. n. 147/2013) è stata prevista da parte del Governo la
definizione di un programma straordinario di cessioni di immobili pubblici, compresi
quelli di proprietà del Ministero della difesa, non utilizzati per finalità istituzionali al fine
di consentire introiti, nel triennio 2014 – 2016, non inferiori a 500 milioni di euro annui.
A gennaio 2014 sono stati emanati due Decreti del Ministero dell’economia e delle finanze
che hanno autorizzato la vendita a trattativa privata di beni individuati da alcuni enti
locali e dall’agenzia del demanio.
Ma tornando alla situazione quotidiana di un comune tipo, come dobbiamo operare nel
caso in cui sia stata espressa la volontà da parte della pubblica amministrazione di alienare
dei beni immobili di proprietà?
Prima fase procedurale - Approvazione del Piano delle alienazioni e valorizzazioni
immobiliari
Con la circolare Area Tecnica 7 novembre 2013 (alla quale si rimanda per l’argomento)
abbiamo analizzato puntualmente la norma riguardante la redazione del Piano delle
alienazioni e valorizzazioni immobiliari.
Ricordiamo che l’articolo 58 del D.L. 112/2008 (convertito in Legge 133/2008) ha previsto
che, per procedere ad un riordino complessivo del patrimonio immobiliare delle Regioni,
Provincie, Comuni e altri enti locali, ciascun ente individui i beni immobili che, non
essendo strumentali all’esercizio delle proprie funzioni istituzionali possano essere
valorizzati o dismessi. A tal fine deve essere redatto ed approvato dal Consiglio
Comunale un piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari da allegare al bilancio
di previsione.
I beni inseriti nel piano delle alienazioni si possono distinguere tra beni indisponibili e
beni patrimoniali disponibili.
Beni indisponibili: possono essere mobili o immobili (a differenza di quelli demaniali
che sono solo immobili), possono appartenere a qualsiasi ente pubblico (non solo
territoriale) e sono destinati a un pubblico servizio e al conseguimento di fini pubblici,
possono essere beni indisponibili per disposizioni normative o per provvedimenti
dell’amministrazione che li designa come tali. Es.: foreste, miniere, fauna selvatica, beni di
interesse storico architettonico archeologico artistico, edifici destinati a sede di uffici
pubblici, ecc. . L’articolo 824 del codice civile afferma che sono inalienabili e non possono
essere sottratti alla loro destinazione se non nei modi previsti dalla legge, quindi finchè la
loro destinazione viene mantenuta.
Beni disponibili: sono i beni diversi da quelli indisponibili e dai beni del demanio,
sono beni economici a tutti gli effetti e perciò funzionali alla produzione di reddito e
pertanto alienabili senza particolari limitazioni, poiché sono considerati non pubblici ma
solo di proprietà pubblica ovvero non hanno una destinazione attuale ad un pubblico
servizio. E’ possibile l’alienazione nei modi previsti dalla legge ovvero nelle forme di
diritto pubblico (pubblico incanto, asta pubblica o trattativa privata se previsto dai
regolamenti interni dell’ente).
L’inserimento degli immobili (non strumentali all’esercizio delle proprie funzioni
istituzionali, suscettibili di valorizzazione ovvero dismissione) nel piano delle alienazioni
ne determina la conseguente classificazione come patrimonio disponibile e la
consequenziale destinazione urbanistica.
Approvando il piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari il Consiglio
Comunale manifesta la propria volontà, tocca poi agli uffici preposti attivare il
successivo procedimento finalizzato a concretizzare l’alienazione dei beni.
Seconda fase procedurale - Verifica della disciplina contenuta nel Regolamento
comunale per l’alienazione di beni immobili
Tutti i comuni dovrebbero essere dotati di tale regolamento, ispirato alle prime norme (L.
783/1908) e ai regolamenti attuativi delle stesse (in particolare il RD 827/1924). Spesso
queste disposizioni sono state oggetto di integrazioni e modifiche sulla scorta delle
successive leggi ispirate a principi di semplificazione. A tal proposito, vedi di seguito
l'approfondimento riguardante la Legge 127/1997.
A titolo esemplificativo ricordiamo che tali regolamenti disciplinano:
le tipologie di beni immobili alienabili;
metodi di perizia e di stima dei beni;
le condizioni generali di vendita;
le modalità di svolgimento della gara;
la pubblicità della gara;
la composizione della commissione;
il deposito della garanzia e la sua restituzione;
il pagamento del prezzo di vendita .
E’ obbligatorio verificarne il contenuto ed attenersi alla normativa racchiusa negli stessi.
Approfondimento - La legge 127/1997
La legge 127, emanata con l’intenzione di snellire le procedure, legittima gli enti a
utilizzare procedure semplificate e in deroga a quelle ordinarie previste dalle leggi e dai
regolamenti attuativi di inizio novecento, che prevedono che la vendita di immobili
avvenga mediante pubblici incanti, sulla base del valore di stima, con il metodo delle
offerte per schede segrete o dell’estinzione di candela vergine, riservando la possibilità
di esperimento di trattativa privata o licitazione privata senza previo esperimento del
pubblico incanto,solo ai beni immobili disponibili la cui stima non superi determinati
valori (si rimanda alla lettura del RD 827/1924 per un inquadramento normativo ancora in
vigore).
L’articolo 12 comma 2 stabilisce che “ I Comuni e le provincie possono precedere alle alienazioni
del proprio patrimonio immobiliare anche in deroga alle norme di cui alla legge 24 dicembre 1908,
n. 783, e successive modificazioni, ed al regolamento approvato con regio decreto 17 giugno 1909,
n. 454, e successive modificazioni, nonché alle norme sulla contabilità generale degli enti locali,
fermi restando i principi generali dell’ordinamento giuridico-contabile. A tal fine sono assicurati
criteri di trasparenza e adeguate forme di pubblicità per acquisire e valutare concorrenti proposte di
acquisto, da definire con regolamento dell’ente interessato”.
L’articolo consente quindi di procedere all’alienazione attraverso procedure ristrette e
negoziate (trattativa privata), subordinando tale possibilità all’adozione di uno
specifico regolamento da parte dell’ente, che garantisca la trasparenza delle procedure e
che preveda adeguate forme di pubblicità delle decisioni.
Anche l’articolo 58 del D.L. 112/2008, al comma 7, parla di utilizzo di strumenti
competitivi, evocando quindi il principio della gara e riservando a casi limitati l’esclusione
dalle procedure ad evidenza pubblica. E’ quindi indispensabile verificare che,
nell’apposito regolamento, sia prevista la possibilità di procedere all’alienazione con
trattativa privata; se così non fosse, ciò non è possibile fino all’adozione di uno
specifico regolamento che disciplini tale facoltà.
Terza fase procedurale - Redazione ed approvazione del Bando
Il Bando per l’alienazione di immobili comunali deve essere redatto in conformità:
al piano delle alienazioni, ovvero deve contenere immobili inseriti nello stesso e
quindi suscettibili di alienazione;
all’eventuale regolamento comunale per l’alienazione degli immobili; da questo si
determinano come sopra descritto le modalità di svolgimento della gara.
Cosa deve contenere:
la data e il luogo dove si svolgerà la gara, il Responsabile del Procedimento, gli uffici
depositari della documentazione e i recapiti (telefonici e mail – pec ) a cui sottoporre
eventuali richieste;
le modalità di svolgimento della gara (si ricorda a tal proposito l’articolo 73 del RD
827/1924 e l’art. 12 della L 127/1997);
l’oggetto dell’alienazione: descrizione completa dell’immobile dal punto di vista
catastale, urbanistico e localizzativo;
il valore di stima dell’immobile comprovato da apposita stima (*);
la documentazione attestante il possesso dei requisiti di ammissione;
le modalità di presentazione delle offerte (data, ora, ufficio preposto alla ricezione,
tipologia della busta contenente le offerte) ed eventuali cause di esclusione;
il metodo di aggiudicazione;
la commissione di gara;
le modalità di pagamento, presentazione e restituzione della garanzia prestata a titolo
di deposito cauzionale;
le tempistiche e le modalità di stipula dell’atto notarile, incluse le modalità di
pagamento della quota a saldo, delle spese di stipula per l’acquisizione e degli oneri
fiscali;
le forme di pubblicità previste per il bando, gli atti di gara e dell’aggiudicazione.
(*) la perizia di stima è spesso stata redatta all’interno dell’ente da figure professionali
competenti con l’ausilio dei dati pubblicati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare, ma
l’emanazione dell’articolo 1, comma 138, della Legge 228/2012 ha suscitato non poche
titubanze al riguardo. Tale norma stabilisce che, in caso di operazioni di acquisto a titolo
oneroso, la verifica della congruità del prezzo sia effettuata dall’Agenzia del demanio. A
titolo precauzionale e allo scopo di evitare potenziali contenziosi, a parere di chi scrive,
vale la pena operare una riflessione se non sia opportuno, anche nel caso di alienazione di
immobili, operare richiedendo apposita redazione di stima dell’immobile all’Agenzia
stessa.
Una volta predisposto, il Bando deve essere approvato attraverso apposita determina a
cura del dirigente o responsabile dell’area preposta (dell’area tecnica oppure dell’ufficio
patrimonio); si allega alla presente un modello di determina di approvazione.
A seguire nell’iter procedurale: svolgimento della gara con relativa verbalizzazione delle
sedute, aggiudicazione e stipula dell’atto di cessione.
Modulistica:
Determina approvazione bando alienazione immobili
Scarica il modello in formato pdf
Il modello in formato Word è scaricabile del nostro sito www.entionline.it al seguente
percorso: AREA TECNICALavori Pubblici  Modulistica Determina
approvazione bando alienazione immobili (Word)
Entionline ha strutturato un nuovo servizio per consentire ai nostri clienti
l'aggiornamento sistematico della modulistica da utilizzare per la gestione delle gare
comunali (beni e servizi + lavori pubblici + gestioni aggregate), regolamenti compresi, in
considerazione delle continue modifiche apportate (e che verranno apportate a breve)
dall'evoluzione normativa di settore:
Vai alla scheda illustrativa del servizio
Per ulteriori informazioni potete contattare l'agente
[email protected], oppure telefonare allo 030/2531939.
di
zona
o
scrivere
a
Se non avete ricevuto una circolare precedente o comunque desiderate che vi venga reinviata,
potete richiederla a: [email protected] oppure via fax allo 02/87366244.
Ultime circolari Area Tecnica:
Circolare Area Tecnica 22 settembre – Notiziario
Circolare Area Tecnica 19 settembre – Lavori di somma urgenza
Circolare Area Tecnica 15 settembre – Notiziario
Circolare Area Tecnica 12 settembre – Novità D.L. 90/2014 convertito in Legge 114/2014 – Parte
2
Circolare Area Tecnica 8 settembre – Notiziario
Circolare Area Tecnica 4 settembre – Novità D.L. 90/2014 convertito in Legge 114/2014
Circolare Area Tecnica 1 settembre – Notiziario
Circolare Area Tecnica 28 agosto – Sicurezza cantieri – Responsabilità delle imprese esecutrici e
dell'impresa affidataria
Circolare Area Tecnica 25 agosto – Notiziario
Circolare Area Tecnica 21 agosto – Collaudo delle opere di urbanizzazione
Circolare Area Tecnica 28 luglio – Notiziario
Circolare Area Tecnica 25 luglio – D.L. 90/2014 – Varianti lavori pubblici
Circolare Area Tecnica 21 luglio – Notiziario
Circolare Area Tecnica 17 luglio – Pubblica incolumità e cantieri
Circolare Area Tecnica 14 luglio – Notiziario
Circolare Area Tecnica 10 luglio – Terre e rocce da scavo
Circolare Area Tecnica 7 luglio – Notiziario
Circolare Area Tecnica 2 luglio – Barriere archit. – 3 - Edifici pubblici e privati aperti al pubblico
Circolare Area Tecnica 30 giugno – Notiziario
Circolare Area Tecnica 27 giugno – Barriere architettoniche – 2 – Edifici privati
Circolare Area Tecnica 23 giugno – Notiziario
Circolare Area Tecnica 19 giugno – Barriere architettoniche - 1
Circolare Area Tecnica 16 giugno – Notiziario
Circolare Area Tecnica 12 giugno – D.U.V.R.I. e appalti pubblici di lavori, servizi e forniture
Circolare Area Tecnica 9 giugno – Notiziario
Circolare Area Tecnica 6 giugno – Dichiarazione di inagibilità e IMU
Circolare Area Tecnica 2 giugno – Notiziario
Circolare Area Tecnica 29 maggio – Certificato di agibilità
Circolare Area Tecnica 26 maggio – Notiziario
Circolare Area Tecnica 23 maggio – Certificato di destinazione urbanistica
Circolare Area Tecnica 19 maggio – Notiziario
Circolare Area Tecnica 15 maggio – Denuncia di opere strutturali e in cemento armato Competenze professionali
Circolare Area Tecnica 12 maggio – Notiziario
Circolare Area Tecnica 8 maggio – Lottizzazioni abusive
Circolare Area Tecnica 5 maggio – Notiziario
Circolare Area Tecnica 1 maggio – Tutela della salute e della sicurezza nei luoghi di lavoro Obblighi del committente e del responsabile dei lavori
Circolare Area Tecnica 28 aprile – Notiziario
Circolare Area Tecnica 16 aprile – Subappalto lavori - 3
Circolare Area Tecnica 14 aprile – Notiziario
Circolare Area Tecnica 11 aprile – Subappalto lavori - 2
Circolare Area Tecnica 7 aprile – Notiziario
Circolare Area Tecnica 4 aprile – Subappalto lavori - 1
Circolare Area Tecnica 31 marzo – Notiziario
Circolare Area Tecnica 27 marzo – Restituzione oneri di urbanizzazione
Circolare Area Tecnica 24 marzo – Notiziario
Circolare Area Tecnica 20 marzo – Esoneri e riduzioni contributo di costruzione

Download Report