不動産所得の確定申告書の記入例 確定申告書の記入例 ※氏名・詳細等はすべて架空のものです。 事 例 3 アパート賃貸経営をしている高田さんの確定申告 高田梅子さんは夫と二人暮らしです。公的年金を受け取っていますが、8 部屋あるアパート1 棟を所有し、賃貸収入 があります。 この不動産所得については、毎年、青色申告をしています。 ■青色申告決算書〈P.33〉 確定申告 必要書類 ■確定申告書 B〈P.34 ～〉 確定申告書の作成順序：第二表→第一表の順で作成します。 ●公的年金等の源泉徴収票〈P.33〉、生命保険料証明書 【高田さんの収入等の詳細】 住所：〒188-0012 東京都西東京市南町○－○－○ TEL：042ｰ×××ｰ×××× 高 田 梅 子 昭和 21 年 4 月 4 日生（70 歳） （夫） 高田 梅子さん 幸 一 世帯主 不動産収入・公的年金収入あり ※年齢は平成 28 年１２月３１日のもの ▶収入に関する情報 公的年金受給額（支払金額） 〔単位：円〕 1,900,000 … 1 社会保険料の額 83,600 … 2 源泉徴収税額 12,000 … 3 P.33 源泉徴収票参照 社会保険料や源泉徴収税額については P.12 の「知っ得コラム 2」を参照 ◎不動産収入 不動産収入金額 6,000,000 … 4 必要経費の計 2,905,000 … 5 青色申告特別控除額 不動産の所得金額 100,000 … 6 P.33 青色申告決算書を参照 2,995,000 … 7 ▶保険料の支払額の情報 旧生命保険料の支払額 32 100,000 … 8 P.34申告書第二表へ 平成28年11月30日現在の法令に基づき、不動産にかかわる確定申告の基本的な仕組みを説明しています。個別の事例によっては、所定 の要件を欠く場合がありますので、 申告にあたっては、税務署あるいは税理士などにご確認ください。 アパート・マンション等の賃貸収入がある人の確定申告（不動産所得） ▶高田さんの公的年金の源泉徴収票 28 東京都西東京市南町○－○－○ タカ ダ ウメ コ 高 田 梅 子 1 １ ９００ ２１ ４ 3 １２ ０００ ４ ０００ 2 ８３ ６００ ［社会保険料の内訳］ 介護保険料額 83,6００円 東京都千代田区霞が関 1 丁目2 番 2 号 官署支出官 厚生労働省年金局事業企画課長 〈青色申告決算書の記載例〉 ２８ タカ ダ ウメ コ 東京都 西東京市南町○ー○ー○ 高田 梅子 ０４２ｰ×××ｰ×××× 不動産貸付業 1 年間の賃料などの 金額を転記する ０１ ０１ １２ ３１ ５８０００００ ２０００００ 4６ ０ ０ ０ ０ ０ ０ ４５００００ ２５００００ １０５０００ 5２ ９ ０ ５ ０ ０ ０ ６０００００ ３０９５０００ １２０００００ ３０９５０００ 6 １０００００ 7２ ９ ９ ５ ０ ０ ０ 不動産管理手数料 ３０００００ 平成28年11月30日現在の法令に基づき、不動産にかかわる確定申告の基本的な仕組みを説明しています。個別の事例によっては、所定 の要件を欠く場合がありますので、 申告にあたっては、税務署あるいは税理士などにご確認ください。 33 不動産所得の確定申告書の記入例 〈申告書の作成手順〉 P.33 源泉徴収票 2より転記、第一表の⑫へ。 国保は夫が納めているので記載しない ▶確定申告書（B） 第二表 ２８ 東京都西東京市南町○ー○ー○ タカ ダ ウメ コ 高田 梅子 源泉徴収票 のとおり 83,600 83,600 P.33の源泉徴収票 から支払金額 1、 源泉徴収税額 3を 転記する 52 へ P.35第一表の 生労働省 雑（年金） 厚 千代田区霞が関１ー２ー２ 1,900,000 100,000 12,000 12,000 44 へ P.35 第一表の 34 平成28年11月30日現在の法令に基づき、不動産にかかわる確定申告の基本的な仕組みを説明しています。個別の事例によっては、所定 の要件を欠く場合がありますので、 申告にあたっては、税務署あるいは税理士などにご確認ください。 P.32 8 旧 生 命 保険料の支払額 を記入する アパート・マンション等の賃貸収入がある人の確定申告（不動産所得） 税額を計算・記入する 26 ▶確定申告書（B） 第一表 東村山 P.33青色申告決算 書 4より収入金額 を転記する P.34 第二表の所得 の内訳から転記する ２９ 27 の税額 税率 195万円以下 26 の額 × 195万円超 330万円以下 26 の額 × 10％ － 97,500円 5％ 330万円超 695万円以下 26 の額 × 20％ － 427,500円 695万円超 900万円以下 26 の額 × 23％ － 636,000円 900万円超 1,800万円以下 26 の額 × 33％ － 1,536,000円 1,800万円超 4,000万円以下 26 の額 × 40％ － 2,796,000円 4,000万円超 26 の額 × 45％ － 4,796,000円 確定 ２８ １８８ ００１２ X X X X X X X X X X X X タカタ ゛ ウ メ コ 東京都西東京市南町○ー○ー○ 不動産所得を 青色申告 の額 26 （ 対応分） の総合課税の税額計算 27 高田 梅子 ○ 同上 不動産貸付業 ３ ２ １ ０ ４ ０ ４ ○ 申告する人の個人番号 （マイナンバー）を記入 高田 幸一 ０４２ 妻 ××× ×××× 1,000 円未満は 切り捨て ３１８１ ２２ ０ ６ ０ ０ ６００００００ １９０００００ ２２ ０ ６ ０ ０ P.337 不動産所得 を転記する 年金の収入金額から 控除額を引いた額 : ２２ ０ ６ ０ ０ ４６３２ ２２５２３２ ２９９５０００ 190 万円－120 万円 〈P.19 知っ得コラム ３-A 参照〉 １２０００ ２１３２００ ２１３２ ７０００００ ３６９５０００ P.34 第二表⑫より P.34 第二表⑭から 生命保険料控除額 を算出〈P.19 知っ得 １０００００ １２０００ ８３６００ ５００００ 44 から P.34 第二表 転記する 黒字の場合 100 円未満 切捨て 納める税金の額 P.33 青色申告決算 書 6より P.34 第二表の所得 の内訳から転記する コラム３-B 参照〉 ３８ ５ １３６００ 基礎控除（P.18 参照）：38 万円 平成28年11月30日現在の法令に基づき、不動産にかかわる確定申告の基本的な仕組みを説明しています。個別の事例によっては、所定 の要件を欠く場合がありますので、 申告にあたっては、税務署あるいは税理士などにご確認ください。 35 不動産所得の確定申告書の記入例 確定申告書の記入例 ※氏名・詳細等はすべて架空のものです。 事 例 4 中古の賃貸アパートを取得した大塚さんの確定申告 大塚勝さんは50 代の給与所得者 ( 会社員 )です。定年後の生活を考え、入居者がすでに入っている中古賃貸アパート を取得しました。購入代金は7,160万円ですが、全額銀行ローンを組み、返済期間は 20 年です。毎月の返済額は約 39 万円になりますが、収入の予定額が 60 万円ですので決断しました。 不動産所得については、賃貸アパートの取得から2 ヶ月以内に「青色申告承認申請書」を提出しています。 ■青色申告承認申請書（記載例 P.38参照） 確定申告 必要書類 ■青色申告決算書〈P.39〉 ■確定申告書 B〈P.40 ～〉 確定申告書の作成順序：第二表→第一表の順で作成します。 ●給与所得の源泉徴収票〈P.37〉 【大塚さんの収入等の詳細】 住所：〒114-0024 東京都北区西ケ原○－○－○ TEL：03ｰ××××ｰ×××× 昭和 39 年 4 月 10 日生（52 歳） 大 塚 勝 （妻） あかね 昭和 41 年 5 月 10 日生（50 歳） （長男） 豊 一 平成 7 年 6 月 10 日生（21 歳） 大塚 勝さん ※年齢は平成 28 年１２月３１日のもの P.37 源泉徴収票参照 ▶収入に関する情報 給与収入金額（支払金額） 〔単位：円〕 12,000,000 … 1 所得控除の額の合計額 源泉徴収税額 2,466,000 … 2 1,049,400 … 3 ▶購入した物件に関する情報 ◎購入した賃貸アパート 土地 165.00 ㎡ 賃貸アパート 320.00 ㎡ ［築10 年・骨格材の肉厚3.5㎜］ ◎不動産収入（10月から12月） 不動産収入金額 必要経費の計 青色申告特別控除額 不動産の所得金額 1,800,000 … 4 1,893,339 … 5 0 △93,339 … 6 P.39 青色申告決算書 を参照 21,600,000 売買契約の日 平成28年 9 月 1 日 引渡日 平成28年10月1日 ◎借入金 元金 71,600,000 利率 2.8％ 返済期間 20 年 毎月の返済額（元利均等） 36 50,000,000 平成28年11月30日現在の法令に基づき、不動産にかかわる確定申告の基本的な仕組みを説明しています。個別の事例によっては、所定 の要件を欠く場合がありますので、 申告にあたっては、税務署あるいは税理士などにご確認ください。 389,962 アパート・マンション等の賃貸収入がある人の確定申告（不動産所得） ▶大塚さんの給与所得の 源泉徴収票 28 東京都北区西ケ原○－○－○ オオツカ マサル 大 塚 勝 給与賞与 1 12 000 000 7 9 700 000 22 466 000 3 1 049 400 1 8 936 000 9 100 000 40 000 130,000 150,000 オオツカ アカネ 大 塚 あかね オオツカ トヨカズ 大 塚 豊一 39 4 10 株式会社 池袋商会 得 知っ ム コラ 4 03ｰ××××ｰ×××× 不動産所得の青色申告とは？ 不動産所得のある人は納税地の所轄税務署長の承認を得て、青色申告特別控除を受けることができます。 1.青色申告承認申請書を提出 3.帳簿書類及び取引の記録 その年分以後の各年分の所得税について青色申告書の提出 青色申告では、不動産所得の金額が正確に計算できるよう の承認を受けようとする人は、 その年3月15日まで（その年1月 に、帳簿を備えてすべての取引を記帳する必要があります。 16日以後新たに業務を開始した場合には、 その業務を開始した 作成した帳簿書類、取引に関する書類は7年間保存します。 日から2月以内） に、青色申告承認申請書を納税地の所轄税務 4.純損失の繰越しと繰戻しができる 署に提出します。 不動産所得が赤字のとき、損益通算してもなお控除しきれ 2.青色申告特別控除を受ける ない部分（純損失）は翌年以後3年間にわたって繰り越すこと 不動産所得の青色申告特別控除は、不動産貸付が事業的規 ができます。 模の場合、 「 最高65万円」 （この控除額を差し引く前の金額が また、前年も青色申告している場合は、純損失の繰越しに代 65万円以下の場合はその金額が限度。 また、貸借対照表の作 えて、その損失が生じた年の前年に繰り戻して、前年の所得税 成、期限内申告も要件です）、事業的規模以外の場合、 「 最高 の還付を受けることができます。 10万円」 （この控除額を差し引く前の金額が10万円以下の場 青色申告決算書の作成手順については 合はその金額が限度）が控除できます。 P.39「知っ得コラム5」 をご参照ください。 平成28年11月30日現在の法令に基づき、不動産にかかわる確定申告の基本的な仕組みを説明しています。個別の事例によっては、所定 の要件を欠く場合がありますので、 申告にあたっては、税務署あるいは税理士などにご確認ください。 37 不動産所得の確定申告書の記入例 〈青色申告承認申請書の記載例〉 （事前に申請書を提出します） 王子 北区西ケ原○－○－○ ０３ ×××× ×××× ２８ １０ オオツカ マサル 39 大塚 勝 会社員 ２８ ２８ １０ １ 収入台帳 38 平成28年11月30日現在の法令に基づき、不動産にかかわる確定申告の基本的な仕組みを説明しています。個別の事例によっては、所定 の要件を欠く場合がありますので、 申告にあたっては、税務署あるいは税理士などにご確認ください。 4 10 アパート・マンション等の賃貸収入がある人の確定申告（不動産所得） 〈青色申告決算書の記載例〉 ２８ オオツカ マサル 東京都 北区西ケ原○ー○ー○ 大塚 勝 ０３ｰ××××ｰ×××× 会社員 １０ １８０００００ ０１ １２ ３１ ローン保証料 １２５００ 不動産管理手数料 ９００００ 4１８０００００ ７５０００ １５００００ １８００００ 5１８９ ３３３９ △ ９３３３９ △ ９３３３９ 6△ ９３３３９ ２８６２００ ４９９６３９ ０ 不動産登記費用 得 知っ ム コラ 5 ３４８９０９ ６０００００ 青色申告決算書の作成手順 注意！ 初年度は特に 1.事前に青色申告承認申請書（P.38） を提出します。 2.青色申告決算書（不動産所得用） を作成します。 23 ① 3.①賃貸料から 所得金額まで該当する欄を記入します。 貸付初年度は、特に次の科目の計算に注意が必要です。大塚さんの例でみてみましょう。 〈決算書作成注意事項〉 ⑧減価償却費 取得費 21,600,000円 × 償却率（※）0.053 × 3／12ヶ月 ＝ 286,200円 建物の取得費（売買契約書から。消費税8%を含む） 21,600,000円 中古資産の耐用年数：19年 本来の耐用年数 ： 27年（骨格材の肉厚が3㎜を超え4㎜以下であるため） 本来の耐用年数 27年 －（経過年数10年 × 0.8）＝ 中古資産の耐用年数：19年 償却率（定額法） ：0.053 （※）償却率については税務署または国税庁HPでご確認ください。 ⑨借入金利子 ： 返済額（元利均等）のうち利息部分 ⑫不動産登記費用 ： 賃貸アパートの所有権移転登記費用 ⑬ローン保証料（返済期間20年分一括払い） ローンを組んだ時に支払ったローン保証料1,000,000円のうち平成28年分に相当する額 1,000,000円 × 3／240ヶ月 ＝ 12,500円 ★土地等を取得するために要した負債の利子の額（借入金で土地・建物を取得した場合は按分する）348,909円 〔⑨借入金利子 499,639円 × 土地部分 50,000,000円／全体 71,600,000円 ＝ 348,909円 〕 不動産所得の赤字の額が負債の利子の額より少ない場合は損益通算の対象にはなりません。 （93,339円＜348,909円） 23 上記決算書の③欄が赤字の方で 「土地等を取得するために要した負債の利子の額」 を必要経費に算入した場合には、 不 不 0円］ 申告書第一表③の欄に記入する金額の頭に③と表示してください。 ［③ 平成28年11月30日現在の法令に基づき、不動産にかかわる確定申告の基本的な仕組みを説明しています。個別の事例によっては、所定 の要件を欠く場合がありますので、 申告にあたっては、税務署あるいは税理士などにご確認ください。 39 不動産所得の確定申告書の記入例 〈申告書の作成手順〉 P.37 源泉徴収票から転記 P.41 第一表の⑫へ ▶確定申告書（B） 第二表 ２８ 東京都北区西ケ原○ー○ー○ オオツカ マサル 大塚 勝 源泉徴収票 のとおり 936,000 P.37 源泉徴収票 から転記する 936,000 P.37の源泉徴収票 から支払金額 1、 源泉徴収税額 3を 転記する 給与 (株)池袋商会 130,000 150,000 12,000,000 1,049,400 源泉徴収票の とおり 1,049,400 44 へ P.41 第一表の 大塚 あかね ○ 41 05 10 △△△△△△△△△△△△ - 大塚 豊一 子 ○ 7 06 10 63 ▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲▲ 63 控除を受ける家族の情報を記入 〈P.19 知っ得コラム３-C 参照〉 40 平成28年11月30日現在の法令に基づき、不動産にかかわる確定申告の基本的な仕組みを説明しています。個別の事例によっては、所定 の要件を欠く場合がありますので、 申告にあたっては、税務署あるいは税理士などにご確認ください。 個人番号 （マイナンバー）を 記入する アパート・マンション等の賃貸収入がある人の確定申告（不動産所得） 税額を計算・記入する 26 ▶確定申告書（B） 第一表 王子 P.39青色申告決算 書 4 の収入金額を 転記する P.40 第二表の所得 の内訳から転記する の税額 × 税率 195万円以下 195万円超 330万円以下 26 の額 × 10％ － 97,500円 330万円超 695万円以下 26 の額 × 20％ － 427,500円 695万円超 900万円以下 26 の額 × 23％ － 636,000円 900万円超 1,800万円以下 26 の額 × 33％ － 1,536,000円 1,800万円超 4,000万円以下 26 の額 × 40％ － 2,796,000円 4,000万円超 26 の額 × 45％ － 4,796,000円 5％ 確定 ２８ X X X X X X X X X X X X 大塚 勝 ○ 同上 申告する人の個人番号 （マイナンバー）を記入 オ オ ツカ マ サル 東京都北区西ケ原○－○－○ ２９ 27 26 の額 １ １ ４ ００２４ 不動産所得を 青色申告 の額 26 （ 対応分） の総合課税の税額計算 27 会社員 ３ ３ ９ ０ ４ １ ０ ○ 大塚 勝 本人 ０３ ×××× ×××× ７２３４ １０２７８２０ １ ８０００００ １２００００００ １ ０２７８２０ １ ０２７８２０ ２１ ５８４ １ ０４９４０４ P.37 源泉徴収票 から給与所得控除 後の金額7を転記 する P.37源泉徴収票の 社会保険料等の 金額 8 を転記する 会社員等で年末調 整が済んでいるので P.37 源泉徴収票 9 を転記する 配偶者控除・扶養控除 〈P.19 知っ得コラム３-C 参照〉 1,000 円未満は 切り捨て 不０ １ ０４９４００ ０ ９ ７０００００ 44 から P.40 第二表 転記する 100 円未満の 場合「0」 戻ってくる税金は 0円 ９ ７０００００ ０ ９３６０００ １０００００ ４００００ ３ ６ ３ ２４ ８ ３ ８ ６６０００ 基礎控除（P.18 参照）：38 万円 平成28年11月30日現在の法令に基づき、不動産にかかわる確定申告の基本的な仕組みを説明しています。個別の事例によっては、所定 の要件を欠く場合がありますので、 申告にあたっては、税務署あるいは税理士などにご確認ください。 41
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