Interview mit Peter Axmann, Leiter - Rohmert

Interview
mit
Peter
Axmann,
Leiter
Immobilienﬁnanzierung bei der HSH Nordbank
Niedrige Zinsen machen sich bemerkbar
Ein weiteres Jahr in einem historisch niedrigen Zinsumfeld liegt hinter uns – und ein Anstieg scheint vorerst nicht in Sicht.
Wie sich das Zinsniveau auf den Immobilienmarkt auswirkt und warum eine Korrektur nicht die Banken treﬀen wird, sondern
eher die Eigenkapitalgeber, erläutert Peter Axmann, Leiter Immobilienﬁnanzierung bei der HSH Nordbank, im Gespräch mit
dem Immobilienbrief.
Mittelfristig steigende Zinsen, hohe Preise, sinkende Renditen: Immobilienﬁnanzierer und Investoren müssen Risiken
angemessen antizipieren. Unterhalb einer gewissen Objektrentabilität steigen Banken daher gar nicht mehr in die
Finanzierung ein.
Peter Axmann
Herr Axmann, das Niedrigzinsumfeld sorgt seit Jahren für eine hohe Nachfrage nach Immobilien. Was sind die
Folgen?
Das Niedrigzinsumfeld hat in den vergangenen Jahren in Deutschland für einen überproportionalen Preisanstieg in fast allen
Immobiliensegmenten gesorgt. Institutionellen Anlegern wie Versicherungen, Pensionskassen oder Vorsorgeeinrichtungen
fehlen einfach die Alternativen. Für viele Investoren geht es inzwischen schon nicht mehr darum, eine gute Rendite zu
erzielen, sondern vielmehr um Kapitalerhalt – sie parken ihr Geld regelrecht in der Assetklasse Immobilien. Für die Banken
hat diese Zyklusphase zwei Seiten: Einerseits sind die Risikokosten gering, es gibt wenige Wertberichtigungen, und Erträge
werden erwirtschaftet. Andererseits schrumpfen eben diese Erträge durch sinkende Margen, und auch die Kreditbestände
zu halten ist herausfordernd, da viel Kapital im Markt ist.
Hohe Nachfrage lässt die Preise steigen und die Renditen sinken. Stimmt aus Ihrer Sicht noch das RenditeRisiko-Verhältnis für Investoren?
Nicht überall. Renditen unter drei Prozent sind bei Gewerbeimmobilien nur mit dem derzeitigen, historisch niedrigen
Zinsniveau zu rechtfertigen. Unter Risikogesichtspunkten ist das schon bedenklich, weil Verwaltungsaufwendungen,
Instandhaltungsmaßnahmen, Vermietungsrisiken etc. vielleicht nicht mehr überall abgefedert werden können. Wenn es so
weit geht, dass ein Projektentwickler mit weiteren Mietsteigerungen kalkulieren muss, damit sich sein Projekt rechnet, wird
es gefährlich. Denn sobald die Zinsen wieder steigen, wird es zu Preiskorrekturen kommen.
Für Projektentwickler und Investoren kann es daher heute auch durchaus interessant sein, in Value-Add-Immobilen, in Boder C-Städte, in mittlere Lagen oder auch in Nischen-Assetklassen zu gehen. Vorausgesetzt, der Einstand ist günstig und
der Projektentwickler hat Erfahrung in diesem Geschäft und bringt entsprechendes Know-how mit. Denn natürlich gibt es bei
diesen Objekten höhere Risiken, die er kennen und beherrschen muss – aber eben oft auch bessere Renditechancen.
Um auf eine angemessene Rendite zu kommen, steigt die Risikobereitschaft bei Investoren. Wie reagieren Sie
als Bank bei der Finanzierung darauf?
Aus der Finanzkrise haben Banken und Kreditinstitute aus meiner Sicht ihre Lehren gezogen. Regulierungen wie etwa Basel
III schreiben zudem eine stärkere Eigenkapitalunterlegung vor. Wir schauen sehr genau auf die Erträge, die mit dem Objekt
generiert werden können, bei Wohnimmobilien auch auf die Drittverwendungsfähigkeit, den Betreiber oder Verwalter und
die Mieterzusammensetzung. Auch der Track- Record des Bauträgers oder des Projektentwicklers ist darüber hinaus ein
nicht zu unterschätzendes Kriterium bei der Beurteilung eines Vorhabens.
Immer mehr Investoren akzeptieren inzwischen auch bei Objekten mit nur mittlerer Qualität sehr hohe
Ankaufspreise. Wie reagieren Banken darauf?
Ja, das sehen wir auch, nicht nur bei Bestandsobjekten, sondern auch und gerade bei den Grundstücken. Die
Preisübertreibungen häufen sich momentan, vielerorts haben wir schon ein Niveau wie vor der Krise erreicht. Für uns als
ﬁnanzierende Bank ist daher vor allem entscheidend, ob aus dem laufenden Cashﬂow der Schuldendienst geleistet werden
kann. Dabei kalkulieren wir steigende Zinsen ein: Unser Portfolio könnte einen Zinsanstieg von ungefähr vier Prozent
verkraften – vor zehn Jahren lag dieser Puﬀer noch bei unter einem Prozent.
Was passiert, wenn es durch steigende Zinsen zu Marktkorrekturen kommt?
Ich sehe in den kommenden zwei Jahren keinen spürbaren Anstieg der Zinsen, weil sie weiterhin politisch niedrig gehalten
werden. Kommt jedoch die Zinswende, verteuern sich die Finanzierungskosten, meist gefolgt von einer Preiskorrektur.
Allerdings wird es nicht wie in der letzten Krise direkt die Banken treﬀen, sondern zunächst das Eigenkapital und die
Meazzanine-Tranchen. Wir liegen heute mit Beleihungsausläufen von bis zu 70 Prozent deutlich unter den Maximalgrenzen
vor damals.
Einhergehend mit attraktiver werdenden Zinsen für risikoarme Alternativanlagen wird ein weiterer Aspekt auf die Preise
drücken: Viele institutionelle Anleger werden dann wieder verstärkt in Wertpapiere, zum Beispiel in deutsche Staatsanleihen,
investieren. Dieses „Umschichten“ wird zu einer geringeren Nachfrage nach Immobilieninvestitionen führen.
Margendruck und der „Zwang zum Geschäftsabschluss“ sorgt bei einigen Bankern auch für die Bereitschaft,
mehr Risiko einzugehen. Sehen Sie ähnliche Tendenzen in Ihrem Haus?
Nein, das sehe ich bei uns nicht. Wir machen kein Geschäft um jeden Preis, sondern ﬁnanzieren immer mit Blick auf ein
gutes Risiko-Ertragsproﬁl. In 2015 haben wir Neugeschäft von rund 4,5 Milliarden Euro geschrieben, wohlgemerkt ohne
Prolongationen. Für 2016 haben wir unsere Neugeschäftsplanung dem Zyklus angepasst und rechnen mit rund 4 Milliarden
Euro. Wichtig ist uns, dass unser Kreditbestand eine gute Durchmischung sowohl nach Nutzungsart als auch nach Region
hat. Gut 80 Prozent unseres Portfolios verteilt sich nahezu zu gleichen Teilen auf die Assetklassen Büro, Wohnen und
Einzelhandel.
Alternative Finanzierungen spielen noch keine Hauptrolle am Markt. Sehen Sie am
Gewerbeﬁnanzierungsmarkt eine Tendenz zur Öﬀnung in Richtung Kapitalmarkt? Der Trend ist eindeutig zu
beobachten. Zum einen gab es in den vergangenen Jahren mehrere Börsengänge in Deutschland, zum anderen versuchen
manche Projektentwickler und Bestandshalter, sich unabhängiger von Banken zu machen. Momentan lassen sich viele
Immobilienaktiengesellschaften ein Rating erstellen, um in Folge Unternehmensanleihen zu emittieren. Zudem spielt
vermehrt auch das Thema Mezzanine eine Rolle. Daneben haben vor allem kleinere Projektentwickler Crowdinvesting für
sich entdeckt. Allerdings ist der Anteil am gesamten Finanzierungsvolumen mit unter einem Prozent sehr gering.
Was wünschen Sie sich für 2017, und welche Marktentwicklungen sehen Sie?
Für 2017 wünsche ich mir, dass die Branche weiter einen kühlen Kopf behält und Preisübertreibungen sich in Grenzen
halten. Ansonsten gehe ich davon aus, dass die Preisrallye weiter anhalten wird – maßgeblich getrieben durch die starke
Nachfrage von institutionellen Anlegern. Auch wenn die Zeichen in den USA auf Anhebung der Leitzinsen stehen, sehe ich
das für Europa im Jahr 2017 noch nicht.

Download Report