平成２９年２月６日 茅ヶ崎西浜駐車場跡地活用検討委員会 資料３ 茅ヶ崎西浜駐車場跡地における経緯及び 土地活用基本方針策定のスケジュールについて ＜茅ヶ崎西浜駐車場跡地における経緯＞ 年 月 内 容 平成 23 年 3 月 ・県営茅ヶ崎西浜駐車場の閉鎖 平成 24 年 3 月 ・『茅ヶ崎海岸グランドプラン』改訂 ・『旧茅ヶ崎西浜駐車場及び周辺土地利用計画』策定 平成 25 年 5 月 ・『茅ヶ崎漁港周辺地区地区計画』策定 平成 26 年 7 月 ・旧茅ヶ崎西浜駐車場跡地利用検討業務 平成 27 年 2 月 ・市が事業対象地を県から購入 平成 27 年 11 月 ・『国道 134 号沿線の活性化に関する基本方針』策定 1 平成２４年３月改訂 『茅ヶ崎海岸グランドプラン』 西浜駐車場跡地北側に位置する茅ヶ崎警察署職員公舎が取り壊され、平成２３年３ 月には、グランドプランで駐車場機能の確保として位置づけのあった県営茅ヶ崎西浜 駐車場が閉鎖された。 これを受け、海岸利用者のための駐車場を維持し、かつ国道１３４号南側と一体と なり、１次産業の振興の場として、茅ヶ崎西浜駐車場跡地及び隣接地を、新たにＤ地 区としてグランドプラン検討対象区域に加え、観光・商業施設、公共公益的な土地利 用の誘導を図りたいと考え、グランドプランを改訂した。 グランドプラン 当面の土地利用ゾーニング（抜粋） 地区 ゾーン 土地利用の方針 Ｄ地区 マーケットゾーン ○国道１３４号沿道の景観や周辺住宅地への配慮 ○民間活力を導入し、観光・商業・市場等の茅ヶ崎漁 港・海岸のまちづくりと一体となった土地利用の誘導 ○地域の憩いの場としての公園設置 ○公共・公益機能を有した空間づくり 土地利用方針（抜粋） 2 平成２４年３月策定 『旧茅ヶ崎西浜駐車場及び周辺土地利用計画』 グランドプランに示されている漁港周辺のまちづくりの一環として、本区域におけ る今後の土地利用等の方針を定め、都市計画法に基づく地区計画を活用し、土地利用 の誘導を図るため、本計画を策定した。 建築物の用途や高さの規制並びに、自然環境や景観形成に配慮した土地利用を進め ることを目的とし、都市計画法による地区計画等の手法を活用し、規制・誘導を行う こととしている。 土地利用のイメージ（抜粋） 平成２５年５月 『茅ヶ崎漁港周辺地区地区計画』策定 上記周辺土地利用計画を基に都市計画法に基づく地区計画を策定した。（別紙参照） 3 平成２６年７月 『旧茅ヶ崎西浜駐車場跡地利用検討業務』 神奈川県が平成２６年度中の土地売却を決定したこと、また、周辺ではさがみ縦貫 道路の全線開通が予定される等、社会情勢が大きく変化していた。このため、社会情 勢や市の各種計画を踏まえた中で、海岸沿いに残された大切なまとまりのある土地を 市の将来に向けて、にぎわい創出等、様々な観点から検討し、最も有効に活用できる 方向性を検討した。 望ましい跡地取得主体の整理・検討（報告書より抜粋） 今までに市では各種計画により、民間事業者による開発を誘導してきたが、具体的 な結論に至っていない。このため、望ましい跡地取得主体については、これまでの検 討結果を踏まえた次のポイントが重要である。 ＜ポイント１＞ さがみ縦貫道路の全線開通による非常に大きな人の流れの変化に対応し、市を代 表する国道１３４号沿いの貴重な土地を最大限に活用することにより、茅ヶ崎海 岸グランドプランをはじめとする各種計画の実現や、市の防災機能の向上や経済 活性化を図ることが、市の重要な責務となっている。 ＜ポイント２＞ 対象区域は、防災、地域振興、交通、交流など、防災や観光・にぎわいの拠点と して重要な場所であり、公共公益性と営利性の両面を持っている中で、公共公益 性が高く市が担うべき役割は大きい。 ＜ポイント３＞ 神奈川県と協議・調整し、市の方針に沿った機能を販売条件として、民間事業者 に売却しても、将来の転売のたびに、その条件を付すことは不可能であり、市の 方針に沿った土地利用の形態を維持し続けることは困難である。 これらのポイントから、今後の社会状況の変化やさまざまな資源との連携、市民の 意向などを踏まえ、将来にわたり、跡地の土地利用を積極的かつ主体的にコン トロールしていくためには、市が土地を取得することが最適である。 ただし、整備主体は、市がコントロールしたうえで、民間での最適なパートナーを 探し出し一緒に進めることが、市単独で整備するよりも地域経済の活性化により一層 効果があると考える。 平成２７年２月 神奈川県より茅ヶ崎西浜駐車場跡地を購入 4 抜粋 事業手法について 市の財政負担の軽減や民間活力の活用、市民サービスの向上等に向けて、事業手法のメリット・デメリットを整理する。 表１ Ａ：直接建設方式 Ｂ：定期借地方式 市 市 イメージ図 （賃貸） Ｃ：ＰＰＰ方式 （指定管理者、ＰＦＩ方式） デ 市 市 ・ 市が主体となって建物を ・ 新たに購入した土地を手 事業手法 県 Ｄ：土地信託方式 神奈川県 市 Ｅ：事業委託方式 茅ヶ崎市 デ Ｆ：等価交換方式 ＰＰＰ 信託 ﾃﾞｨﾍﾞﾛｯﾊﾟｰ 一括借り上げ 市 市 信託 市 市 市 ・ 新たに購入した土地を手 ・ 新たに購入した土地を手 ・ 新たに購入した土地を手 デ デ ・ 事業資金を確保するため 建てるため、市の方針に沿 放すことなく、民間の資金 放すことなく、民間の資金 放すことなく、信託銀行の 放すことなく、民間の資金 に、新たに購入した土地の った建物利用が可能であ 及び経営能力等を活用す 及び経営能力等を活用す 資金及び経営能力等を活 及び経営能力等を活用す 一部を等価交換により手 る。 ることが可能である。 ることが可能である。 用することが可能である。 ることが可能である。 放す必要があるため馴染 まない。 ・ 事業条件を付すことで、市 ・ 事業条件を付すことで、市 ・ 事業条件を付すことで、市 ・ 事業条件を付すことで、市 メリット － ・ 民間事業者に床を賃貸す ることも可能である。 の方針に沿った建物利用 の方針に沿った建物利用 の方針に沿った建物利用 の方針に沿った建物利用 を誘導することも可能で を誘導することも可能で を誘導することも可能で を誘導することも可能で ある。 ある。 ある。 ある。 ・ 民間事業者から市が賃貸 することも可能である。 ・ 資金・事業リスクは、事業 ・ 利益は信託配当として、土 ・ 民間事業者から市が賃貸 方式や募集要項による。 地所有者に交付される。 することも可能である。 ・ 基本的に市が資金・事業リ ・ 条件を付す場合は、民間事 ・ 条件を付す場合は、民間事 ・ 条件を付す場合は、信託銀 ・ 条件を付す場合は、民間事 スクを負う。 業者のインセンティブも 業者のインセンティブも 行のインセンティブも検 業者のインセンティブも 検討することが必要であ 検討することが必要であ 討することが必要である。 検討することが必要であ る。 る。 る。 ・ 資金・事業リスクは、事業 ・ 賃料が下落しても、必ず信 ・ 公共公益機能を導入する デメリット ディベロッパー 方式や募集要項による。 ・ PFI 方式を採用する場合、 託銀行に報酬を支払う必 場合、サービス低減のリス 要がある。 クの面からは PPP 事業の 特別目的会社（SPC）設立 ・ 配当の保証はない。 等の協議・手続き期間が必 要である。 5 方が適している。 平成２７年１１月 『国道 134 号沿線の活性化に関する基本方針』 茅ヶ崎西浜駐車場跡地、道の駅の整備、茅ヶ崎ゴルフ場の利活用等国道１３４号沿線 で、様々な土地活用の動きが進みつつある中で、国道１３４号沿線における土地利用が 個々に進行するのではなく、相互に連携し、かつ機能分担を行いながら、相乗的な効果 を上げていくために『国道 134 号沿線の活性化に関する基本方針』を策定した。 茅ヶ崎西浜駐車場跡地は中央エリアに位置づけ、 国道１３４号沿線を３つのエリアに 分類している。 中央エリアは、茅ヶ崎駅に最も近接し、海岸にアクセスしやすいエリアであり、これ までも多くの来訪者が訪れている。そうした魅力を後世にも引き継ぐためにも、バラン スを考えた活性と保全が求められるエリアとなっている。資源を適切に配置するための 「漁港後背地の回復」 、 「商業施設の集積」や、西は富士山、南は烏帽子岩、東は江の島 への「眺望」を活かし、賑わい、創生、リラックスをテーマとした『海辺空間の保全と にぎわい施設との融合』を目指すこととしている。 6 まとめ これまでの検討により、前提条件となる事項は次のとおりとなる。 １．民間事業者の活力を活かすこと ２．国道１３４号沿線の資源を広域的に考慮し、地域の憩いの場としての公園整備や観 光・商業・市場等の茅ヶ崎漁港・海岸のまちづくりと一体となった土地利用を誘導 すること ３．土地利用にあたっては地区計画に基づき、景観や周辺住宅地へ配慮した土地利用と すること ４．茅ヶ崎西浜駐車場跡地の事業手法については旧西浜駐車場跡地利用検討業務に示し た事業手法を参考にする 今回予定している土地利用基本方針では、これらの条件を前提に、具体的な活用手法 を定めることを目的とする。 ＜土地活用基本方針策定までの想定スケジュール＞ H28 12 土 地 活 用 基 本 方 針 検 討 委 員 会 委託事業 H29 1 2 たたき案作成 3 ● ● パブリックコメント 関係機関 情報提供等 ● 検討委員会 委員公募 議会・条例施行 ● １月４日～１月１８日 ● ● 7 5 案作成 素案作成 庁議・全員協議会 4 ● 土 地 活 用 基 本 方 針 策 定
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