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平成
エムディー
29
年
1
月号
群馬県高崎市下之城町５２５番地１
・不動産コンサルティングマスター（6）２７８８号
・宅地建物取引業県知事免許（3）６６３６号
・賃貸住宅管理業登録国土交通大臣(1)第3068号
・ファイナンシャルプランニング技能士
☎027-324-3123(代)
http://mitomok.com
《お得意様だけの不動産に関する情報レポート》
《何なりとご相談ください。》
相続対策は不動産対策
明けましておめでとうございます。ＭＤレポートも発行して14年経過、今年で162号目となりました。毎月ネタ探しに頭を悩め
ますが、結果的には、良い勉強となります。しかし今後も続けられるかは、年を重ねるにつれて自信喪失の感があります。　応援、宜しくお願い致します。
日本の相続財産の大半は、不動産が占める事はご承知の事と思いますが、以外と実施され
ていない事が、不動産対策です。今月のレポートは、その基礎編をレポートさせていただきます。
１．不動を活用して相続対策が出来る
① 自宅を配偶者に贈与する。
② 不動産を子供に贈与する。
③ 現金を減価償却資産（建物）に替える。
④ 土地に賃貸建物を建設する土地活用。
⑤ 資産を組み替える（土地を売却し賃貸不動産へ）
⑥ 賃貸経営を法人化し所得を分散する
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・
贈与
贈与
建物
有効活用
資産組替
法人化
＊これらを組み合わせて活用、対策を実施。
相続財産金額の約60％を占める土地の資産を減らす又は評価減が出来る方策を実施する事が効率的。
但し、地方の場合、賃貸住宅を借り入れで行う事は、少子高齢化社会の下では将来に不安を残す事となる。
相続対策と賃貸経営を分けて考えることが重要。
ＭＤレポートＨ23.02号参照
生前対策を実施して、相続に備える事が重要。（元気なうちに）
２．節税の基本・・・相続評価の違いを知る。
①
現　金
100％
②
不動産
（宅地）
土地
路線価格（時価の80％程度）
建物
貸家
貸地
固定資産税評価額（時価の40～60％）
借家評価70％
借地権により変わる（高崎市は概ねＣ70％～Ｆ40％・・・財産評価基準書による）
③
④
⑤
【例】
土地 5000万円
預金
不動産
（現金・預金・有価証券・金融資産は額面通りの評価・・・持ち続けても節税は出来ない）
+
建物 5000万円
＝
合計 1億円
土地 5000万円×80％=4000万円
建物 5000万円×50％=2500万円
貸家土地 5000万×（1-0.5×0.3×1）＝4250
建物 2500万円×70％＝1750万円
1億円（評価は減らせない）
6500
▼35％
万円
1=満室の場合
6000
▼40％
万円
３．農地の評価
①
②
③
④
純農地
中間農地
市街地周辺農地
市街地農地
固定資産税評価額×倍率（方式）
固定資産税評価額×倍率（方式）
④×80％
宅地比準方式または倍率方式
＊宅地は、路線価格（主に市街化区域）又は
倍率方式（主に調整区域）による評価
農地が宅地である場合の評価（路線価格）から宅地造成に要する費用を口授した価格
４．正面路線価切り替えによる宅地評価
Ａ
Ｂ
Ｃ
＊その他に、相続発生後
単独所有か、Ｂの様に
分割してそれぞれ相続
するかによっても評価
は変わります。
標準的な利用プラン
駐車場敷地
1,000㎡×20万円＝2億円
マンション敷地 800㎡×10万円＝8000万円
200㎡×20万円＝4000万円
合計12,000万円　：▼8000万円
Ｂと同じ
＊奥行、側方、広大地、貸家建付け地等
の計算は無視します。

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