Einführung Finanzwirtschaft I 5. Semester Inhalt des Semesters Investitionsrechnung Portfoliotheorie Rendite und Risiko Investitionsrechnung Renditebetrachtung Vertiefung und Anwendung Risikobewertung Unternehmensbewertung B. Brückmann/W. Patzig Finanzwirtschaft V WS 2006/07 Diplom-Studiengang BWL HS Magdeburg-Stendal (FH) Einstieg Projekt (Fallstudie) Investition in Immobilie (Teil 1) Finanzierung der Investition (Teil 2) Lernziele Diskontierung Anwendung der Kapitalwertformel Prognoseproblematik Risikobetrachtung B. Brückmann/W. Patzig Finanzwirtschaft V WS 2006/07 Diplom-Studiengang BWL HS Magdeburg-Stendal (FH) Auswahl des Projekts Kriterium: Kapitalwert > 0 Interne Verzinsung > Mindestverzinsung Investitionsvolumen abhängig von der Finanzierungsvolumen Finanzierungsvolumen ist abhängig vom Investitionsvolumen Problem der Simultanität B. Brückmann/W. Patzig Finanzwirtschaft V WS 2006/07 Diplom-Studiengang BWL HS Magdeburg-Stendal (FH) Das Objekt (gegeben) B. Brückmann/W. Patzig Finanzwirtschaft V WS 2006/07 Objekt: Altes Stadthaus in Stendals Altstadt Ecke Deich-/Weberstr. Kaufpreis: 14.900€ Wohnfläche : 200 m² Grundstücksfl.: 207 m² Zimmer: 12 Baujahr: 1910 Diplom-Studiengang BWL HS Magdeburg-Stendal (FH) Die Methoden Dynamische Investitionsrechnung Kapitalwertmethode Interne Zinsfußmethode B. Brückmann/W. Patzig Finanzwirtschaft V WS 2006/07 Diplom-Studiengang BWL HS Magdeburg-Stendal (FH) Kapitalwertmethode Entscheidungsregel: Investiere, wenn Kapitalwert > 0 Formel: KW0 = E 0 − A 0 + E1 − A1 E 2 − A 2 E 3 − A 3 E 4 − A 4 E − An Ln + + + + + .... + n 1 2 3 4 n (1 + i1 ) (1 + i 2 ) (1 + i 3 ) (1 + i 4 ) (1 + i n ) (1 + i n )n Probleme: Planungshorizont (n = ?) Prognose der Zahlungsüberschüsse (und des Liquidationswerts) Diskontierung B. Brückmann/W. Patzig Finanzwirtschaft V WS 2006/07 Diplom-Studiengang BWL HS Magdeburg-Stendal (FH) Prognoseproblem Die Formel: KW0 = E 0 − A 0 + E1 − A1 E 2 − A 2 E 3 − A 3 E 4 − A 4 E − An Ln + + + + + .... + n 1 2 3 4 n (1 + i1 ) (1 + i 2 ) (1 + i 3 ) (1 + i 4 ) (1 + i n ) (1 + i n )n Zukünftige Einzahlungen und Zukünftige Auszahlungen Wie bei jedem Investitionsprojekt B. Brückmann/W. Patzig Finanzwirtschaft V WS 2006/07 Diplom-Studiengang BWL HS Magdeburg-Stendal (FH) Unsere Aufgaben „Lohnt“ sich eine Investition in eine Immobilie im „Stadtkern“ von Stendal? Planungszeitraum? Mit welchem Zinssatz diskontieren wir? Welche Auszahlungen erwarten wir heute und in Zukunft? Welche Einzahlungen erwarten wir heute und in Zukunft? Wie finanzieren wir die Immobilie? B. Brückmann/W. Patzig Finanzwirtschaft V WS 2006/07 Diplom-Studiengang BWL HS Magdeburg-Stendal (FH) Datenermittlung Anfangsauszahlung Mieter- bzw. Bevölkerungsentwicklung Miete und Mietentwicklung Steuern, Förderung, Abschreibungen Immobilienpreissteigerungen B. Brückmann/W. Patzig Finanzwirtschaft V WS 2006/07 Diplom-Studiengang BWL HS Magdeburg-Stendal (FH) Prognosegenauigkeit Größte Prognosegenauigkeit bei den gegenwartsnahen Werten gefordert. Weit in der Zukunft liegende „Fehler“ wirken sich wegen der Diskontierung nicht so stark aus. B. Brückmann/W. Patzig Finanzwirtschaft V WS 2006/07 Diplom-Studiengang BWL HS Magdeburg-Stendal (FH) Anfangsauszahlung Kaufpreis (14.900€) Sanierungskosten (Architekt Fenn) (280.000€) Maklercourtage incl. MwSt (4,64%) Kaufnebenkosten (≈5%) Grunderwerbssteuer Notariatskosten B. Brückmann/W. Patzig Finanzwirtschaft V WS 2006/07 Diplom-Studiengang BWL HS Magdeburg-Stendal (FH) Bevölkerungsentwicklung: Stadteile Stadt Stendal Quelle: Andres AltmarkZeitung Oder: Einwohnermeldeamt B. Brückmann/W. Patzig Finanzwirtschaft V WS 2006/07 Diplom-Studiengang BWL HS Magdeburg-Stendal (FH) Miete und Mietentwicklung Informationsquellen Mietpreisspiegel Zeitungen Statistisches Bundesamt Annahme: 4,50€/m² Steigerung (langfristig) 1% B. Brückmann/W. Patzig Finanzwirtschaft V WS 2006/07 Diplom-Studiengang BWL HS Magdeburg-Stendal (FH) Steuern, Förderung, Abschreibungen Sanierungsgebiet Förderung durch Denkmalschutz Einkommensteuer Abschreibung 8 Jahre 9% und vier Jahre 7% Æ Reduktion des zu versteuernden Einkommens Rest zu 2% für 50 Jahre B. Brückmann/W. Patzig Finanzwirtschaft V WS 2006/07 Diplom-Studiengang BWL HS Magdeburg-Stendal (FH) Immobilienpreisentwicklung Immobilien in der Innenstadt: nicht beliebig vermehrbar Werteverzehr durch Abnutzung Ersatzinvestitionen zur Werterhaltung Realwertsichere Anlage Inflation (2,6%) B. Brückmann/W. Patzig Finanzwirtschaft V WS 2006/07 Diplom-Studiengang BWL HS Magdeburg-Stendal (FH) Rechenweg Aufbau der Reihe der Zahlungsüberschüsse in MS Excel Abdiskontierung (zu z.b. 6%) Oder Formel NBW (Æ ohne Anfangsauszahlung) Æ KW=-A0+NBW Ergebnis KW > 0 B. Brückmann/W. Patzig Finanzwirtschaft V WS 2006/07 Diplom-Studiengang BWL HS Magdeburg-Stendal (FH) Interner Zinsfuß Methode mit „Tücken“ Formel (allgemein): − A0 + En − An Ln E 1 − A1 E 2 − A 2 E 3 − A 3 E 4 − A 4 + + + + + =0 + .... 1 2 3 4 n n (1 + i IZ ) (1 + i IZ ) (1 + i IZ ) (1 + i IZ ) (1 + i IZ ) (1 + i IZ ) Nullstellensuche für Polynom n-ter Ordnung Lösung mit MS Excel Formel IKV B. Brückmann/W. Patzig Finanzwirtschaft V WS 2006/07 Diplom-Studiengang BWL HS Magdeburg-Stendal (FH) Rechenweg Aufbau der Reihe der Zahlungsüberschüsse in MS Excel Formel IKV Ergebnis interner Zinsfuß zwischen 6% und 7% Wichtig zur Messung der Gesamtrentabilität B. Brückmann/W. Patzig Finanzwirtschaft V WS 2006/07 Diplom-Studiengang BWL HS Magdeburg-Stendal (FH) Fragen Wie hoch ist der Nettobarwert einer Zahlung von 330.000€ in 10 Jahren (6%) heute? Welche Steuerliche Regelung ist günstiger? 10 Jahre 10% oder 8 Jahre 9% und 4 Jahre 7%? Wie wirkt sich Leerstand auf die Rentabilität des Projekts aus? Wie entwickelt sich die Sanierung der Innenstädte Ostdeutschlands, wenn die steuerliche Förderung wegfällt? Für welchen Personenkreis ist die Sanierung am lukrativsten? B. Brückmann/W. Patzig Finanzwirtschaft V WS 2006/07 Diplom-Studiengang BWL HS Magdeburg-Stendal (FH) Literatur Perridon, L. und Steiner, M.: Finanzwirtschaft der Unternehmung; 12. Aufl., München 2003, S. 27-151 insbesondere S. 53-97 B. Brückmann/W. Patzig Finanzwirtschaft V WS 2006/07 Diplom-Studiengang BWL HS Magdeburg-Stendal (FH)
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