News Release JLL（ジョーンズ ラング ラサール株式会社） JLL、2020 年までの大型先進物流施設市場を予測 首都圏・関西とも高水準の供給続くが、賃料は堅調に推移 2016 年 10 月 27 日 東京‐総合不動産サービス大手の JLL（本社: 東京都千代田区、代表取締役社長: 河 西利信）は、物流不動産における賃貸市場を分析したレポート「首都圏※1 と関西※2 の物流不動産賃貸市場」 を発刊いたしました。 本レポートでは、今までに発刊した首都圏と関西における物流不動産賃貸市場に関する市況や見通しに ついて、再度分析を行い、まとめています。ハイライトは以下の通りです。 ■首都圏 首都圏所在の大型先進物流施設※3 の新規供給量は、2016 年に 32.6 万坪、2017 年から 2020 年の 4 年 間の合計で 123 万坪となり、年平均で 31 万坪が新規供給されると予想している。これは 2006 年から 2015 年までの年平均 17 万坪に比べ、80%強多い供給となる。インターネット通販や 3PL の旺盛な需要 により、ディベロッパーや投資家が新規開発に積極的なことが背景となっている。2020 年末での市場規 模は、2015 年末比 1.8 倍の 350 万坪と予想している。 図表 1：首都圏における大型先進物流施設の新規供給量 首都圏の先進大型物流施設の賃料は、2016 年以降堅調に推移し、2020 年までの 5 年間の上昇率は 合計 4.4%となると予想している（5 年間の年平均上昇率<CAGR>としては 0.9%）。2020 年の月額賃料予 JLL、2020 年までの大型先進物流施設市場を予測 首都圏・関西とも高水準の供給続くが、賃料は堅調に推移すると予想 測は、直近のピークである 2007 年の坪当たり 4,756 円を 10%近く下回るものの、市場自体の構造が大 きく変化し、経済合理性やマーケットメカニズムに基づいた形で、確立期から成長期入りとなる可能性 が高いとみており、中長期的に堅調に推移するとの見方は変わらない。 今回の賃料上昇率予測 4.4％が、前回 11.1％※4 よりも低くなっている要因として、新規供給の拡大に加 え、エリアミックスの変化があげられる。2017 年と 2018 年の都心 40-60 キロメートル圏における新規供給 比率は、合計で 40%近くに上昇し、2006 年から 2016 年の約 20%と比較して、ほぼ倍増のレベルになっ ている。道路ネットワークの拡充により利便性は増しているものの、賃料は都心からの距離に反比例す る傾向があり、賃料が低めのエリアにおける供給比率増加が、全体の賃料上昇を抑制する要因となっ ている。 図表 2：首都圏における大型先進物流施設の新規供給：前回と今回の比較 インターネット通販の売上拡大による物流不動産の新規需要について、関東地方では 2020 年までの 新規需要は年平均で 15 万坪と想定している。インターネット通販の拡大基盤はより堅固になっており、 プレーヤーの増加や、消費者へのアプローチやビジネスモデルも多様化し、裾野が急拡大しているこ とから、新規供給の過半スペースはインターネット通販の拡大によって吸収されると想定できる見方は 変わらない。また、アウトバウンド E コマース（越境 EC）も本格的に立ち上がり始めており、越境 EC 事業 者からの物流施設への需要拡大も期待できる。 ■関西 関西における大型先進物流施設の新規供給量は、2017 年から 2020 年までの 4 年間で合計 62.7 万坪、 年平均で 15.7 万坪と予想している。2004 年から 2016 年までの年平均供給量と比べると 2.9 倍という高 JLL、2020 年までの大型先進物流施設市場を予測 首都圏・関西とも高水準の供給続くが、賃料は堅調に推移すると予想 い水準の供給となる。2020 年末での合計床面積は、2015 年末比 2.3 倍の 134 万坪と予想している。市 場規模でみると、首都圏の同床面積比で 40%の水準となる。 図表 3：関西における大型先進物流施設の新規供給量 関西における先進大型物流施設の賃料上昇率は、2016 年以降 2020 年までの 5 年間で合計 3.5%と予 想している。インターネット通販を中心に旺盛な需要が予想されるものの、2017 年から 2018 年の供給 急増を背景に、2017 年年央から 2018 年は空室率が 10%台後半まで上昇すると予測されることから、賃 料は踊り場となり、その後は上昇基調に戻ると分析している。 首都圏と同様に、前回の上昇率予測 6.2%※5 よりも今回の予測 3.5%は低くなっている。関西内陸部に おける先進大型物流施設の新規供給はごく最近始まったばかりで、その供給量が 2016 年から 2018 年 にかけて大きく伸び、新規プロジェクトにはテナントからの需要も強いことから、需要は全体の過半を占 めるとみられている。一方、それ以外のエリアで新規需要がやや低調な状況が一部に出てきており、こ の部分を保守的に賃料予測に織り込んだことが、賃料上昇率を若干引き下げる要因となっている 図表 4:関西における大型先進物流施設のエリア別新規供給比率 JLL、2020 年までの大型先進物流施設市場を予測 首都圏・関西とも高水準の供給続くが、賃料は堅調に推移すると予想 2020 年の予想月額賃料は坪当たり 3,900 円弱となり、よく言われた 3,500 円の水準は過去のものとなる。 首都圏の賃料と比べてもその差は 15%弱となり、オフィスなど他のカテゴリーと比べてもギャップは非常 に小さい。 インターネット通販売上拡大分による関西における物流不動産の新規需要は、2020 年までに年 5 万 坪と想定している。供給面の制約で潜在化した需要や、既存施設からの大型施設への統合や移転需 要が出てくることも十分ありえるとみており、上振れる可能性も十分ある。 JLL インダストリアル＆リテール スペシャリスト 二瓶博和は次のように述べています。 「今回改めて 2020 年までの市場予測を見直しました。大型先進物流施設の供給が前回より上振れた首都 圏と、かつてない高水準な供給となる関西ともに、賃料は堅調に推移することが確認できました。インターネ ット通販中心に需要は堅調で、「待てば賃料は下がる」状況の再来は期待しにくくなる中、適時適切な物流 拠点戦略がますます重要になるとみています。将来の供給物件の中から早めに検討することも、より有効に なるでしょう。」 【補足】 ※1 首都圏： 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県 ※2 関西： 大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、滋賀県、和歌山県 ※3 JLL の大型先進物流施設の定義：延床面積 50,000 ㎡以上で竣工が 2000 年以降の賃貸物流施設 JLL、2020 年までの大型先進物流施設市場を予測 首都圏・関西とも高水準の供給続くが、賃料は堅調に推移すると予想 ※4 2015 年 12 月 7 日発刊 「首都圏の物流不動産賃貸市場：揺籃期を脱し、確立・成長期に」レポート ※5 2016 年 4 月 14 日発刊 「西の物流不動産賃貸市場：黎明から確立へ」レポート 「首都圏と関西の物流不動産賃貸市場」の詳細は www.joneslanglasalle.co.jp をご覧ください。 この件に関する問い合わせ先： 広報担当（エイレックス）吉岡・山本 電話：03-3560-1289 JLL について JLL（ニューヨーク証券取引所上場：JLL）は、不動産オーナー、テナント、投資家に対し、包括的な不動産サービスをグローバルに 提供する総合不動産サービス会社です。世界 80 ヵ国、従業員約 60,000 名、280 超拠点で展開し、年間の手数料収入は約 52 億米 ドル、総売上高は 60 億米ドルに上ります。2015 度は、プロパティマネジメント及び企業向けファシリティマネジメントにおいて、約 3 億 7,200 万㎡（約 1 億 1,200 万坪）の不動産ポートフォリオを管理し、1,380 億米ドルの取引を完了しました。JLL グループで不動産投 資・運用を担当するラサール インベストメント マネジメントは、総額 591 億米ドルの資産を運用しています。JLL は、ジョーンズ ラング ラサール インコーポレイテッドの企業呼称及び登録商標です。 JLL のアジア太平洋地域での活動は 50 年以上にわたり、現在 16 ヵ国、92 事業所で 34,000 名超のスタッフを擁しています。JLL は、 2016 年インターナショナル・プロパティ・アワード・アジア・パシフィックにて、合計 15 の賞を受賞しました。2015 年ユーロマネー・リア ル・エステート・アワードでは、最優秀リアル・エステート・アバイザーに選出されました。詳細な情報はホームページをご覧下さい。 www.joneslanglasalle.co.jp
© Copyright 2024 ExpyDoc
