internationale immobilien investments

CORINNA UND JÖRN OLDENBURG
INTERNATIONALE
IMMOBILIEN
INVESTMENTS
Kurzversion
New York: 767 Fifth Av., GM-Building mit Apple Cube,
Investment aus dem Fonds „Jamestown 26“
INHALT
1. Strategie
2. Immobilienmärkte
3. Diversifizieren mit Immobilien
4. Investmentformen
5. Kurzfassung
i
„Das Ganze ist mehr
als die Summe
seiner Teile.“ (Aristoletes)
1
STRATEGIE
Professor Harry Markowitz erhielt im Jahr 1990
den Nobelpreis für den Nachweis, dass durch
geschickte Verteilung des Vermögens auf verschiedene Anlageklassen das Verlustrisiko verringert werden kann - bei gleicher oder sogar
höherer Renditeerwartung.
Auf Basis seiner Portfoliotheorie lässt sich das
Chancen-/ Risiko-Verhältnis des Gesamtvermögens entscheidend verbessern.
PORTFOLIOTHEORIE EINFACH ERKLÄRT
Die grobe Vermögensstruktur ist der wich-
Wie man sein Vermögen am besten verteilt,
tigste Faktor für den langfristigen Anlageer-
damit beschäftigt sich die Portfolio-Theorie.
folg. Gemeint ist die strategische Aufteilung
Sie wurde seit den 1950er Jahren von Harry
in verschiedene Anlageklassen, wie Aktien,
Markowitz (1952) entwickelt.
Anleihen oder Immobilien. Sie beeinflusst
Risiko und Ertrag weit mehr als jede andere
Anlageentscheidung wie die Auswahl einzelner Investments, Markttiming oder Kosten.
(Brinson et al. 1986, Ibbortson 2010, Morningstar 2010)
„Er wollte eine Methode bereitstellen, mit
der sich unter Risiko die optimale Zusammensetzung eines Wertpapier-Portfolios bestimmen lässt.“ (Kruschwitz 2014, 343f.)
Die Portfoliotheorie basiert auf der Annahme, dass einzelne Vermögensanlagen nicht
isoliert, sondern hinsichtlich ihrer Wirkung
auf das gesamte Vermögensportfolio zu beurteilen sind. Drei Parameter beschreiben
den Beitrag jedes einzelnen Investments
zum Ergebnis des Gesamtportfolios:
▪ die zukünftige Rendite jedes Investments,
▪ das Risiko – gemessen als Schwankungsbreite der Renditen (Standardabweichung
bzw. Volatilität),
▪ die Korrelation, d.h. die Entwicklung der
einzelnen Investments zueinander.
Harry M. Markowitz (*1927), Professor
an der University of California, San Diego, wurde 1990 für die Arbeiten zur Modernen Portfoliotheorie mit dem Nobelpreis prämiert.
Durch geschickte Kombination mehrerer Anlagen kann das Gesamtergebnis eines Portfolios verbessert werden: Mehr Rendite bei
gleichem Risiko oder weniger Risiko bei
gleicher Rendite. Ein Beispiel:
6
Beispiel: Das optimale Portfolio
Sonnenbrillen-Stand, Schirmverkäufer oder der Kombishop: Alle drei Möglichkeiten führen zu einem Durchschnittsertrag von 50 EUR pro Tag. Bei Alternative
1 und 2 liegt die Schwankungsbreite zwischen 0 und 100 EUR. Es besteht also
für Brillenstand oder Schirmverkäufer das Risiko, je nach Wetterlage kein Geld
zu verdienen. Die Alternative 3 (Kombishop) weist dagegen keine Schwankungen auf. Sie ermöglicht jeden Tag den gleichen Ertrag - ohne Risiko.
Das ist die Idee der Portfoliotheorie: Investments mit gegenläufigen Schwankungen reduzieren das Portfoliorisiko - bei weiterhin gleicher Renditeerwartung.
7
„Der einzige Investor, der
nicht diversifizieren sollte,
ist derjenige, der immer
100% richtig liegt.“ (Sir John Templeton)
12
2
IMMOBILIENMÄRKTE
In den letzten 10 Jahren erwirtschafteten Immobilien-Investments weltweit eine Rendite von
ca. 6,4% pro Jahr. Deutsche Immobilien brachten 4,4%, US-Immobilien trotz verheerender Krise immerhin 7,1%. (MSCI/ IPD 2016)
Ein Blick auf internationale Märkte scheint lohnenswert. Dabei suchen wir nicht nur nach höheren Renditen, sondern auch nach Möglichkeiten, ein Vermögen sinnvoll zu diversifizieren
und damit Risiken zu reduzieren.
Der Immobilien-Investmentmarkt konzentriert sich auf Gewerbeimmobilien in den Metropolen. Bei Investoren aus
aller Welt waren London (vor Brexit) und New York besonders beliebt, gefolgt von Tokyo und Paris. Auch Singapur
ist gefragt. Unter den Top 10 sind sechs US-Metropolen.
Top-10-Cities für ImmobilienInvestments 2012 - 2015
USD
Mrd.
1.
London
129
2.
New York
110
3.
Tokyo
66
4.
Paris
55
5.
Los Angeles
46
6.
Chicago
38
7.
Washington
34
8.
Boston
30
9.
Singapur
28
10. San Francisco
27
(Quelle: JLL 2015)
14
Kanada
Japan
Transparenz: hoch (3)
Rendite: 10,3%
Markt: $ 263 Mrd. (6)
Transp.: erhöht (19)
Rendite: 4,6%
Markt: $ 663 Mrd. (3)
Großbritannien
Deutschland
Transparenz: hoch (1)
Rendite: 5,7%
Markt: $ 707 Mrd. (2)
Transparenz: hoch (9)
Rendite: 4,4%
Markt: $ 383 Mrd. (4)
Frankreich
Transparenz: hoch (5)
Rendite: 8,0%
Markt: $ 344 Mrd. (5)
USA
Transparenz: hoch (4)
Rendite: 7,1%
Markt: $ 2,5 Bio. (1)
Australien
Transparenz: hoch (2)
Rendite: 9,7%
Markt: $ 215 Mrd. (7)
Die größten Immobilien-Standorte im Überblick
In Kästen: 10-Jahres-Renditen und Marktgröße aus 25 Industrieländern;
in Klammern jeweils der Rang aller Länder (Quelle: MSCI/ IPD 2016).
Im Hintergrund: Weltkarte nach JLL Transparenzindex aus 102 Ländern (Quelle: JLL 2016).
Fazit
Die folgende Grafik zeigt beispielhaft, dass
Die Anzahl an Standorten, die wichtige Transparenz-Anforderungen und Mindestgrößen
erfüllen, ist noch überschaubar, erhöht sich
allerdings von Jahr zu Jahr.
sich die Renditen von Gesamtmarkt (25 Industrieländer), USA und Deutschland tendenziell gleichgerichtet entwickeln. Die
Schwankungsbreite ist dagegen sehr unterschiedlich. In acht Jahren lagen die Rendi-
An den etablierten Märkten erwirtschafteten
ten in den USA deutlich über denen für
Immobilien-Investments weltweit im 10-Jah-
deutsche Immobilien. Dafür war Deutsch-
res-Durchschnitt eine Rendite von ca. 6,4%
land im Vergleich zu den USA von den bei-
pro Jahr (MSCI/ IPD 2016). Auch wenn die
den Krisenjahren 2008-2009 weniger stark
Unterschiede einzelner Länder und Jahre
betroffen.
teilweise erheblich sind, dominiert eine Gemeinsamkeit: Die Immobilien- und Finanzkrise hat in den Jahren 2007 bis 2009 fast alle
Immobilienmärkte weltweit ins Wanken gebracht. Die meisten Standorte konnten sich
zwischenzeitlich von dem Schock wieder
erholen.
Eine Vermögensverteilung auf unterschiedliche Wirtschaftsräume ist also kein Schutz
gegen Kapitalverlust in Krisen. Dafür können deutsche Investoren in „normalen Jahren“ insbesondere in den USA mit deutlich
höheren Renditen rechnen.
16 %
12 %
8 %
4 %
0 %
-4 %
-8 %
-12 %
Gesamtmarkt
Deutschland
USA
0%-Linie
-16 %
-20 %
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Jahresrenditen verschiedener Standorte in lokaler Währung
(Quelle: MSCI/IPD 2016)
18
Christoph Kahl,
Jg. 1954, Spezialist
für US-Immobilien,
betreute bereits nach
seinem BWL-Studium
Anleger einer USImmobilie in Atlanta.
1983 gründete er
JAMESTOWN, den
heutigen Marktführer
für US-Immobilienfonds und beschäftigt
ca. 250 Mitarbeiter
in Köln, Atlanta, New
York, Washington,
San Francisco und
Boston.
3 FRAGEN AN CHRISTOPH KAHL
JAMESTOWN gilt als führender Spezialist für US-Immobilien
mit eigenem Management in den wichtigsten US-Metropolen
und sehr überzeugender Leistungsbilanz. Warum haben Sie
sich auf US-Immobilien spezialisiert?
Das war zunächst purer Zufall. Schnell habe ich jedoch die Vorteile, die der US-Immobilienmarkt bietet, erkannt. Der Markt ist liquide und sehr professionell. Die hohe Markttransparenz ermöglicht
eine fundierte Beurteilung einzelner Investitionsobjekte. Flexibilität
und Wirtschaftsdynamik in den USA sorgen für steigende Immobiliennachfrage, die vielfältige Chancen eröffnet. Die Ergebnisse, die
JAMESTOWN in den vergangenen 33 Jahren mit US-Immobilien
erzielt hat, zeigen, dass wir mit dieser Strategie von Anfang an auf
das richtige Pferd gesetzt haben.
Wieso bekommt JAMESTOWN Immobilien, die auch viele andere kaufen wollen?
Unsere Gesellschafterstruktur und solide Eigenkapitalausstattung
bringen uns häufig beim Einkauf von Objekten den entscheidenden Wettbewerbsvorteil gegenüber denen, deren Entscheidungen
36
Umfr
JAMESTOWN-Fonds
Gesamt
Zeitpunkt der Umfrage
Fonds 10 - 13
und 16, 17
2002 bis 2005
von Gremien und externen Finanzgebern abhängig sind.
Fondsanleger
63.493
3.232
Durch unsere kurzen Entscheidungswege sind wir unseren
Umfragerücklauf
36.899
2.133
Mitbewerbern einen entscheidenden Schritt voraus.
Beteiligung in %
58,12
66,0
1. Gesamtergebnis
Sie sind Gründer, Mehrheitseigentümer und prominenter
a) wie erwartet
13.238
850
Kopf von JAMESTOWN. Wie lange sind Sie noch dabei?
b) besser
22.344
1.237
c) schlechter
1.340
35
Solange ich gesund bleibe und es mir Spaß macht - beides
2. Serviceleistung Note
ist derzeit der Fall und bleibt hoffentlich noch lange so.
a) Fondsinfo
1,53
1,42
b) Steuer
1,61
1,45
c) persönliche Anfragen
1,62
1,50
a) gering
35.706
2.078
b) hoch
859
27
a) ja
28.235
1.832
b) prinzipiell nein
8.133
280
277
9
Das freut uns. Wir (Corinna und Jörn Oldenburg) waren
gerade in New York und San Francisco, um die neuesten
JAMESTOWN-Käufe zu besichtigen. Macht erneut einen
vielversprechenden Eindruck.
3. Zeitaufwand
4. Weiterempfehlung?
c) nein
42
Kundenumfrage Möglichkeit,
bei Fondsbeitritt den Wied
bei
Jamestown-Anlegern
zu wählen. Dabei wurden die jährlich e
2.4. Gesamtergebnis aufgelöster US-Vermietungsfonds vor US-Steuern
Barüberschüsse, die der Anleger aus der
lung seiner Eigenkapitaleinlage für das je
34,58
schaftsjahr erzielte, 35%
zum Zukauf weiterer
und damit zur Aufstockung der Eigenk
28,55
28,55*
30%
verwandt. Da der Barüberschuss
auf da
gezahlte Eigenkapital berechnet wurde,
25%
23,60*
„Zinseszinseffekt“,
bei dem die wiederang
22,03
21,71 21,70
ohne Zeitverlust von den jährlichen Fond
20%
18,68
18,03*
18,12*
sen profitierten.
Zusätzlich führte der Wied
16,84
15,11
zu einem erhöhten Anteil an der Wertentw
15%
Verkauf
der
Fondsimmobilie,
da sich der V
12,02
12,08
11,25
10,88
10,01
fluss
auf die durch die
Wiederanlage erhö
9,77 9,61 9,59
9,51
9,75
9,06
10%
8,59
8,74
8,49
pitaleinlage des Anlegers bezog.
5%
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25für
26 den
Flexibilität
Anleger:
0%
JAMESTOWN
„classic“/JAMESTOWN
Fonds
* für kompakt-Anteile prospektgemäß 0,75% Abzug hiervon
Ausgewiesen ist das Gesamtergebnis vor Steuern, durchschnittlich pro Jahr in Prozent
investier
Eigen
kapitals.
Mitdesden
beitenden
aufgelösten
US-Vermietun
Berücksichtigt sind Ausschüttungen und Verkaufserlös, der Abzug von Eigenkapital und Agio
und
die
Anlagedauer.
26 konzipierten Beteiligungsmodellen J
„classic“ und JAMESTOWN „kompakt“ erh
Gesamtergebnis
aufgelöster
US-Vermietungsfonds
nach
US-Steuern*
JAMESTOWN-Leistungsbilanz der aufgelösten US-Immobilienfonds
(Quelle: Jamestown 2016)
30%
29,05
26,80**
37
25%
23,09
22,39**
5
KURZFASSUNG
Ein systematisch aufgebautes Portfolio aus internationalen Immobilien-Investments kann ein
bestehendes Vermögen sinnvoll diversifizieren.
Abgestimmt auf das persönliche Risikoprofil
können Renditen erhöht und / oder Schwankungsrisiken reduziert werden. Für unterschiedliche Ziele und Investorentypen bieten sich verschiedene Investmentformen an.
INTERNATIONALE
IMMOBILIEN
INVESTMENTS
1. Im Unter-0-Zins-Zeitalter muss ein Investor Risiken eingehen,
um eine positive Rendite zu erwirtschaften. Prof. Markowitz wies
nach, dass durch sinnvolle Mischung verschiedener Investments die Rendite des Gesamtvermögens verbessert werden
kann, ohne höhere Risiken eingehen zu müssen.
2. Immobilien schwanken meist nicht gleichförmig mit anderen Anlageklassen wie Aktien oder Anleihen. Darum kann die Beimischung das Rendite-/ Risiko-Verhältnis deutlich verbessern.
3. Internationale Immobilienmärkte erwirtschafteten mit 6,4% im
10-Jahres-Durchschnitt höhere Renditen als deutsche Immobilien mit 4,4% (MSCI/ IPD 2016).
4. Beim Aufbau eines internationalen Immobilien-Portfolios kommen auch vermögendere Investoren kaum an indirekten Investmentformen (Fonds oder Aktien) vorbei.
5. Offene Immobilienfonds brachten mit 2-3% p.a. eher niedrige
Renditen im 10-Jahres-Durchschnitt. Dafür waren bei den etablierten Fonds auch die Schwankungen sehr gering.
46
New York, Rockefeller-Center:
Ein Büroturm aus
dem Komplex war Investment des Fonds
„Jamestown 21“
6. Geschlossene Immobilienfonds bieten kein einheitliches Bild.
Ausgewählte Spezialisten erwirtschaften in ihrem Marktsegment
seit Jahrzehnten erstaunlich stabile und positive Renditen. Weniger
professionell gemanagte Fonds führten zu hohen Kapitalverlusten.
Mit 10,3% p.a. ist das durchschnittliche Ergebnis aller verkauften
Auslands-Immobilienfonds beachtlich.
7. Immobilienaktien (REITs) entwickeln sich ähnlich wie die allgemeinen Aktienmärkte - nur mit noch größeren Schwankungen. Hier ist
Markttiming entscheidend, was auch Profis nicht immer gelingt. In
der Immobilien- und Finanzkrise (2007-2008) verloren die REIT-Indizes über 50% an Wert. Dafür gab es auch Jahre mit 40% Rendite.
Fazit: Der Markt für Internationale Immobilien-Investments ist etwas
für Spezialisten, die mit Expertenteams vor Ort agieren. Deutsche Privatinvestoren sollten erfahrene Partner hinzuziehen, die diese Spezialisten aufspüren und die Investoren bei Aufbau, Kontrolle und Management des Immobilien-Portfolios unterstützen.
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0 %
-10 %
-20 %
-30 %
-40 %
Immobilienmarkt
Offene Immobilienfonds
Immobilienaktien
0%-Linie
-50 %
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Investitionsformen im Vergleich (Quellen: Immobilienmarkt:
MSCI/ IPD Global Annual Property Index, Offene Im.fonds: BVI,
Immobilienaktien: FTSE EPRA/NAREIT Developed Index)
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AUTOREN
Dr. Jörn Oldenburg unterrichtet Finanzmanagement an der
HSBA Hamburg School of Business Administration. Als Certified Financial Planner® berät er private und institutionelle Investoren. Der Diplomkaufmann und Finanzökonom
(ebs) ist zudem im Aufsichtsrat einer Immobilien AG und in Beiräten mehrerer Fondsgesellschaften und Stiftungen.
Corinna Oldenburg ist gelernte Immobilienkauffrau. Vor dem
Einstieg ins Familienunternehmen war die Diplomkauffrau und
Finanzökonomin (ebs) in einem Hamburger Großverlag tätig.
Beide führen ein Family Office mit Schwerpunkt „Internationale Immobilien Investments“.
[email protected]
www.droldenburg.de
50
Interesse am kompletten Buch?
Gebundene Ausgabe: 29,99€ bei Amazon
Kostenloses e-Book: Fragen Sie über unsere Webseite an © 2016
Herstellung und Verlag: BoD – Books on Demand, Norderstedt
ISBN: 9783741296802
Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek: Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte
bibliografische Daten sind im Internet über dnb.dnb.de abrufbar.
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Dieses Buch richtet sich vornehmlich an deutsche Privatinvestoren. Der Inhalt dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Werbung, kein Angebot und keine
Empfehlung zum Kauf oder Verkauf von Immobilien oder Finanzanlagen oder sonstiger
Transaktionen dar. Das Buch (einschließlich der darin enthaltenen Informationen, Links
und Meinungen) stellt keine Anlageberatung dar und sollte nicht als solche aufgefasst
werden. Potentielle Investoren sind gehalten, spezifische Beratung einzuholen.
HAFTUNGSAUSSCHLUSS
Die Autoren sind darum bemüht, dass die enthaltenen Informationen zum Zeitpunkt ihrer Veröffentlichung richtig und vollständig sind und aus zuverlässigen Quellen stammen. Sie lehnen jedoch jegliche Verantwortung für die Genauigkeit, Zuverlässigkeit, Aktualität und Vollständigkeit der hierin wiedergegebenen Informationen ab. Die Autoren
lehnen ausdrücklich jegliche Haftung für Verluste oder Schäden ab, die sich aus der
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