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Analyse von Jones Lang Lasalle
Nachlaufeffekt beim Neugeschäftsvolumen für
gewerbliche Immobilienfinanzierung
Das Neugeschäftsvolumen für die Finanzierung von Gewerbeimmobilien hat sich im ersten
Halbjahr leicht erhöht. Viele Banken tendieren bei der Kreditvergabe allerdings dazu, sich auf
technisch leicht abbildbare Kreditstrukturen zu konzentrieren. Eine hohe Komplexität, das
Abweichen von Standardprämissen in Bezug auf Markt, Standort oder Gebäudefaktoren sowie
hohe Beleihungsausläufe bleiben in der Mehrzahl der Fälle verwehrt. Der Anstieg der
Kreditbestände insgesamt kann somit in erster Linie dem hohen Transaktionsvolumen im
Investmentjahr 2015 zugeordnet werden. Das sind Ergebnisse des einer Analyse von Jones
Lang Lasalle.
Trotz eines schwächeren Investmentmarktes hat sich in Deutschland das Neugeschäftsvolumen für
die gewerbliche Immobilienfinanzierung im ersten Halbjahr leicht erhöht: im Jahresvergleich legte
es um 11 Prozent auf 22,8 Milliarden Euro zu. „Wir sehen dies als Nachlaufeffekt zum investiven
Rekordergebnis im gewerblichen Immobilienbereich des letzten Jahres. Dies entspricht der
wahrnehmbaren Strategie insbesondere institutioneller Investoren, die Refinanzierung einer
Investition erst zeitlich versetzt nach einer vollständigen Kaufpreisbelegung durch Eigenkapital
vorzunehmen“, sagt Markus Kreuter, Team-Leiter der Fremdkapitalberatung JLL Deutschland, ein
wesentliches Ergebnis des aktuellen Neugeschäftsreports im Bereich Finanzierung gewerblicher
Immobilien in Deutschland.
Zur qualitativen Beurteilung der Immobilienfinanzierung hat JLL sowohl die tatsächlich realisierten
Neugeschäftszahlen auch Planzahlen für die Neugeschäftsvergabe sowie Kreditbestände analysiert.
Dabei machen die im Report analysierten 14 Banken mit Neugeschäft knapp 70 des
Neugeschäftsvolumens im deutschen Markt aus.
Zwei Banken zeichnen ein Drittel des Neugeschäftsvolumens
Im Gegensatz zur ersten Jahreshälfte 2015 haben bis dato zwei Institute die 3-Milliarden-Marke
überschritten: Die Hypovereinsbank - in deren Zahlen als Sondereffekt eine kurzfristige
Brückenfinanzierung mit einem Volumen von rund 900 Millionen Euro enthalten ist – sowie die DG
Hyp. Mit zusammen 6,8 Milliarden Euro kommen beide auf allein fast ein Drittel des gesamten
Neugeschäfts in den ersten sechs Monaten.
Deutliche Steigerungen verzeichneten aber auch Institute mit geringeren Neugeschäftsvolumina. Die
größten Wachstumsraten verbuchten Institute mit einem Neugeschäftsvolumen unter 1 Milliarden
Euro: die Aareal Bank mit einer Steigerung um 300 Prozent, und die Postbank mit einem Plus von
200 Prozent. Aber auch die Berliner Sparkasse erzielte ein deutliches Wachstum mit einer
Steigerung um 85 Prozent.
Kreditgenehmigungen zeigen Fokussierung der Banken auf leicht
abbildbare Kreditstrukturen
Da das Neugeschäft größer war als die planmäßigen Kredittilgungen und Rückzahlungen, sind die
Kreditbestände in den Büchern bei neun der 14 analysierten Banken leicht angestiegen. Drei weisen
reduzierte Kreditbücher auf. Über das größte Kreditbuch verfügt unverändert die Helaba. Im
Jahresvergleich konnte sie das Volumen sogar noch einmal um 5 Prozent auf nunmehr 35,8
Milliarden Euro erhöhen. Die Aareal Bank liegt trotz Abbaus der Kreditbestände um 8 Prozent
(unter anderem im Wege des Abbaus nicht-strategischer Portfolien) weiterhin an zweiter Stelle mit
30,3 Milliarden Euro. Die Dekabank verzeichnete mit einem Anstieg um 21 Prozent den höchsten
prozentualen Aufbau.
„Grundsätzlich ist die Bereitschaft zur Kreditvergabe bei der Mehrheit der Institute positiv zu
werten. Gleichwohl sehen wir in den konkreten Kreditgenehmigungen einen Trend zur Ausbildung
eines Mainstreams. Der betrifft die Auswahlkriterien der finanzierenden Banken. Im Umfeld weiter
ansteigender regulatorischer Anforderungen an die Berechnung des zugrunde zu legenden
Eigenkapitals tendieren viele Banken zu einer Fokussierung der Kreditvergabe auf technisch leicht
abbildbare Kreditstrukturen. Eine hohe Komplexität, das Abweichen von Standardprämissen in
Bezug auf Markt, Standort oder Gebäudefaktoren sowie hohe Beleihungsausläufe bleiben in der
Mehrzahl der Fälle verwehrt. Der Anstieg der Kreditbestände insgesamt kann damit in erster Linie
dem hohen Transaktionsvolumen im Investmentjahr 2015 zugeordnet werden“, so Markus Kreuter.
Vorsichtiger Ausblick bei starkem Wettbewerb um gute Risiken
„Die Neugeschäftsprognosen für das Gesamtjahr werden auf Basis eines tendenziell schwächeren
zweiten Halbjahres als nur noch vorsichtig optimistisch eingestuft werden. Dabei spiegelt sich der
Brexit in den marktbeeinflussenden Faktoren für die Kreditvergabe in Deutschland nur unmerklich
wieder“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Und Kreuter betont: Als
unverändert intensiv gestaltet sich der Wettbewerb um die besten Kreditrisiken in der gewerblichen
Immobilienfinanzierung. Daher bleiben die Margen in diesem Segment weiter unter Druck und der
Finanzierungsmarkt kreditnehmerfreundlich. Vor dem Hintergrund der Null- bzw. Negativzinsära
betonten mehrere Banken, ihre konservative Strategie bzw. risikoadjustierten Kreditstandards
bewusst beizubehalten. „Der Ausblick auf die weiter steigenden Anforderungen der Regulatorik
unterstreicht diese strategische Positionierung“, so Kreuter. Und weiter: „Die Banken halten anders
als zu Zeiten der letzten Hochphase die Grenzen zwischen vertretbaren Fremdfinanzierungs- und
Eigenkapitalrisiken in Immobilientransaktionen überwiegend trennscharf ein. Außergewöhnliche
Objektspezifika, die zu Wert- oder Cash-Flow-Risiken führen können, sind daher
konsequenterweise aus Eigenkapital zu zahlen.“
Über die Analyse
Die gewerbliche Immobilienfinanzierung beinhaltet dabei neben der Finanzierung gewerblich
genutzter Immobilien auch die gewerbliche Wohnimmobilienfinanzierung für juristische Personen
als Darlehensnehmer. Die Analyse umfasst eine Auswahl an überregional tätigen deutschen Banken,
deren Reporting die entsprechenden Zahlen gesondert ausweist und somit einen Vergleich
ermöglicht. Die Angaben zu den Neugeschäftszahlen beziehen sich auf das Volumen in
Deutschland, während die Kreditbestände das Gesamtvolumen im In- und Ausland wiedergeben. In
den Report nicht eingeflossen sind die Mittelbeschaffungen über Kapitalmarktprodukte wie
Kapitalerhöhung oder Bondemissionen.
Dieser Artikel erschien am 23.09.2016 unter folgendem Link:
http://www.dieimmobilie.de/analyse-von-jones-lang-lasalle--1474622316/
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