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Goldm an Sachs Asset M anagem ent
米国リート市場マンスリー
情報提供資料 2016年9月
8月の米国リート市場
2016年8月の米国リート市場は長期金利の上昇を背景に下落
 2016年8月の米国リート市場は前月末比-3.5%の下落となり、米国株式市場を下回りました。
 月前半の米国リート市場は、堅調な雇用統計等を背景とする長期金利の上昇を受けて軟調に推移しました。月後
半には米連邦準備制度理事会（FRB）の主要メンバーから早期の利上げを示唆する内容の発言が相次ぎ、早期
利上げ観測が強まったことから米国リート市場は前月比マイナスで月の取引を終えました。
リート市場の推移
過去3年のリターン推移
過去3ヵ月のリターン推移
過去1ヵ月のリターン比較
115
+6.0%
160
110
140
+3.0%
105
+0.1%
100
120
+0.0%
95
米国リート
100
80
2013/9
2014/9
米国リート
米国株式
90
米国株式
85
2016/6
2015/9
(年/月)
期間 2013年9月～2016年8月末
2016/7
-3.0%
-3.5%
-6.0%
2016/8
米国リート
(年/月)
期間 2016年6月～2016年8月末
米国株式
2016年8月
資産クラス別リターン
資産クラス
米国リート(米ドルベース)
米国株式 (米ドルベース)
1ヵ月
3ヵ月
-3.5%
+0.1%
+7.2%
+4.1%
2016年
年初来
+14.0%
+7.8%
為替および長期金利
資産クラス
米ドル(円)
米国10年債利回り(%)
8月末
7月末
変化
103.28
1.58
102.35
1.45
0.93
0.13
ホテル
オフィス
ヘルスケア
産業用施設
米国リート全体
多業種
住宅
ショッピング・センター
ショッピング・モール
1ヵ月
-0.1%
-1.0%
-1.1%
-2.0%
-3.5%
-3.6%
-4.2%
-4.4%
-4.7%
2014年
2013年
+2.8%
+1.4%
+28.0%
+13.7%
+2.9%
+32.4%
出所ブルームバーグ、GSAM
(米国リート：NAREITトータル・リターン、米国株式：
S&P500トータル・リターン)
期間 2012年12月末～2016年8月末
(過去3年のリターンは2013年8月末を、過去3ヵ月のリ
ターンは2016年5月末を100として指数化)
米国リート・セクター別リターン
セクター
2015年
過去1ヵ月のリターン比較
年初来
+13.6%
+16.0%
+21.8%
+30.5%
+14.0%
+14.3%
+2.1%
+16.9%
+11.9%
配当利回り
5.5%
3.0%
4.9%
3.2%
3.7%
8.5%
5.3%
3.2%
3.8%
-6%
-4%
-2%
ホテル
-0.1%
オフィス
-1.0%
ヘルスケア
-1.1%
産業用施設
+2.3%
米国リート全体
-3.5%
多業種
-3.6%
住宅
ショッピング・センター
ショッピング・モール
0%
-4.2%
-4.4%
-4.7%
出所ブルームバーグ(FTSE NAREITセクター別トータル・リターン) 年初来：2016年1月~8月末
本資料は、情報提供を目的としてゴールドマン・サックス・アセット・マネジメント株式会社(以下｢弊社｣といいます。)が作成した資料であり、特定の金
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ますが、弊社がその正確性・完全性を保証するものではありません。本資料に記載された過去のデータは、将来の結果を示唆あるいは保証するもの
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いは個別銘柄についての言及は、当該個別銘柄の売却、購入または継続保有の推奨を目的とするものではありません。本資料において言及された
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米国リート市場マンスリー
情報提供資料 2016年9月
米国リートの投資環境
(指数)
140
130
120
110
100
90
80
70
60
50
40
2001
ファンダメンタルズ
NAVプレミアム/ディスカウント
NAVプレミアム/ディスカウント
過去平均
40%
商業用不動産価格指数（優良物件中心）
割高
20%
0%
-20%
割安
-40%
2005
2009
2013
(年)
出所グリーン・ストリート・アドバイザーズ
期間 2001年1月～2016年8月末
グリーン・ストリート・アドバイザーズ商業用不動産価格指数は、不動産の売買交渉か
ら契約段階における売買が反映されるため即時性が高く、かつ加重平均方式のため
高額物件の売買がより大きく指数に反映される特徴があります。
-60%
2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
リート時価総額
不動産
純資産価値(NAV)*
(年)
NAVプレミアム
/ディスカウント
* 不動産純資産価値(NAV):リートが保有するすべての不動産の市場価値から負債を
控除した正味価値。
ファンダメンタルズ
• 商業用不動産価格は、旺盛な需要を背景に売買が活
発化しており、高値を更新し続けています。
出所グリーン・ストリート・アドバイザーズ期間 2001年1月～2016年8月
2017年予想
2018年予想
NAVプレミアム/ディスカウント
オフィス
+7.2%
+11.0%
産業用施設
+7.7%
+8.8%
ショッピング・モール
+7.0%
+5.2%
ショッピング・センター
+6.6%
+7.7%
住宅
+3.9%
+5.7%
医療・介護施設
+3.2%
+5.0%
米国リートの利益(AFFO*)
全体(ホテル・リゾートを除く)
+6.8%
+7.1%
•
ホテル・リゾート
+0.0%
+1.0%
•
リート価格とリートの保有不動産の時価を比較する
NAVプレミアム/ディスカウントは、足元-3%で取引され
ており、長期平均(+3.7%)との比較では、割高感のな
い適正な価格水準だと考えられます。
セクター間における強弱はあるものの、多くのセクター
で2017年・2018年にかけて1桁後半以上のキャッシュ
フローの成長が予想されています。
米国リートの利益(AFFO*)成長率の予想
出所：グリーン・ストリート・アドバイザーズ時点：2016年8月末
＊AFFO(調整後FFO)：当期純利益に不動産売買損益等特別損益を除外、減価償却
費を加算したもの(FFO)に、経常的な管理・修繕コストを加算、借入金元本返済額を
控除したもの。賃貸収益によるキャッシュフローを示す指標。
今月のトピック：海外機関投資家の投資需要が高まる米国リート市場
2016年8月、カタールの政府系ファンドであるカタール投資庁(QIA)は、ニューヨークの象徴的な建物であるエン
パイア・ステート・ビルディングを保有する上場リートのエンパイア・ステート・リアルティへの6.4億米ドル(持株比率
9.9%に相当)もの大型投資を発表しました。実物不動産ではなくリートに投資した背景として、実物不動産価格に
対してリートの方が割安であることに加えて、2016年初に実施されたFIRPTA(外国人不動産投資税法)の変更が
海外投資家の米国リートへの投資を加速させる要因となっています。直近開催されたリートの機関投資家向け会
合においても、海外投資家からの米国リートに対する投資需要が過去類を見ない水準まで高まっていることが注
目されており、今後もこのトレンドは継続すると考えられています。
本資料は、情報提供を目的としてゴールドマン・サックス・アセット・マネジメント株式会社(以下｢弊社｣といいます。)が作成した資料であり、特定の金
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却・保有等を推奨するものでもありません。記載された見解は資料作成時点のものであり、将来予告なしに変更する場合があります。個別企業ある
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