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Goldm an Sachs Asset M anagem ent
米国リート市場マンスリー
情報提供資料 2016年7月
6月の米国リート市場
2016年6月の米国リート市場は利上げ観測の後退や長期金利の低下を背景に大幅上昇
 2016年6月の米国リート市場は前月末比+6.9%と大幅に上昇し、米国株式市場の+0.3%を大きく上回りました。
 月前半の米国リート市場は、市場予想を大きく下回る米雇用統計を受けて利上げ懸念が後退したことを背景に、堅調に
推移しました。月の後半には、英国国民投票の結果を受けて市場全体がリスク回避姿勢が強まり、長期金利が一段と
低下したことを追い風に、米国リート市場は上昇しました。
リート市場の推移
過去3年のリターン推移
過去3ヵ月のリターン推移
160
過去1ヵ月のリターン比較
110
140
105
120
100
+9.0%
+6.9%
+6.0%
100
米国リート
米国株式
80
2013/7
2014/7
90
2016/4
2015/7
(年/月)
期間 2013年7月～2016年6月末
+3.0%
米国リート
米国株式
95
+0.3%
+0.0%
2016/5
2016/6
米国リート
(年/月)
期間 2016年4月～2016年6月末
米国株式
2016年6月
資産クラス別リターン
資産クラス
米国リート(米ドルベース)
米国株式 (米ドルベース)
1ヵ月
3ヵ月
+6.9%
+0.3%
+7.4%
+2.5%
2016年
年初来
+13.7%
+3.8%
為替および長期金利
資産クラス
米ドル(円)
米国10年債利回り(%)
6月末
5月末
変化
103.19
1.47
110.68
1.85
-7.49
-0.38
1ヵ月
+9.8%
+9.2%
+9.1%
+7.6%
+6.9%
+5.7%
+5.2%
+5.0%
+3.5%
2014年
2013年
+2.8%
+1.4%
+28.0%
+13.7%
+2.9%
+32.4%
出所ブルームバーグ、GSAM
(米国リート：NAREITトータル・リターン、米国株式：
S&P500トータル・リターン)
期間 2012年12月末～2016年6月末
(過去3年のリターンは2013年6月末を、過去3ヵ月のリ
ターンは2016年3月末を100として指数化)
米国リート・セクター別リターン
セクター
ショッピング・モール
ヘルスケア
ショッピング・センター
産業用施設
米国リート全体
ホテル
多業種
オフィス
住宅
2015年
過去1ヵ月のリターン比較
年初来
+10.6%
+16.3%
+17.2%
+22.9%
+13.7%
+3.1%
+10.1%
+9.0%
+4.4%
配当利回り
3.7%
5.1%
3.1%
3.4%
3.7%
6.0%
9.2%
3.2%
5.1%
0%
2%
4%
6%
8%
ショッピング・モール
12%
+9.8%
+9.2%
ヘルスケア
ショッピング・センター
+9.1%
産業用施設
+2.3%
米国リート全体
+6.9%
ホテル
+5.7%
多業種
+5.2%
オフィス
+5.0%
住宅
10%
+3.5%
出所ブルームバーグ(FTSE NAREITセクター別トータル・リターン) 年初来：2016年1月~6月末
本資料は、情報提供を目的としてゴールドマン・サックス・アセット・マネジメント株式会社(以下｢弊社｣といいます。)が作成した資料であり、特定の金
融商品の推奨(有価証券の取得の勧誘)を目的とするものではありません。本資料は、弊社が信頼できると判断した情報等に基づいて作成されてい
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却・保有等を推奨するものでもありません。記載された見解は資料作成時点のものであり、将来予告なしに変更する場合があります。個別企業ある
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米国リート市場マンスリー
情報提供資料 2016年7月
米国リートの投資環境
(指数)
140
130
120
110
100
90
80
70
60
50
40
2001
ファンダメンタルズ
NAVプレミアム/ディスカウント
NAVプレミアム/ディスカウント
過去平均
40%
商業用不動産価格指数（優良物件中心）
割高
20%
0%
-20%
割安
-40%
2005
2009
2013
(年)
出所グリーン・ストリート・アドバイザーズ
期間 2001年1月～2016年6月末
グリーン・ストリート・アドバイザーズ商業用不動産価格指数は、不動産の売買交渉か
ら契約段階における売買が反映されるため即時性が高く、かつ加重平均方式のため
高額物件の売買がより大きく指数に反映される特徴があります。
-60%
2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
リート時価総額
不動産
純資産価値(NAV)*
(年)
NAVプレミアム
/ディスカウント
* 不動産純資産価値(NAV):リートが保有するすべての不動産の市場価値から負債を
控除した正味価値。
ファンダメンタルズ
• 商業用不動産価格は、旺盛な需要を背景に売買が活
発化しており、高値を更新し続けています。
出所グリーン・ストリート・アドバイザーズ期間 2001年1月～2016年6月
2017年予想
2018年予想
NAVプレミアム/ディスカウント
オフィス
+7.8%
+10.9%
産業用施設
+4.7%
+8.0%
ショッピング・モール
+6.6%
+5.4%
ショッピング・センター
+7.6%
+7.2%
住宅
+7.4%
+5.8%
医療・介護施設
+2.8%
+3.4%
米国リートの利益(AFFO*)
全体(ホテル・リゾートを除く)
+7.1%
+7.1%
•
ホテル・リゾート
+3.0%
+2.0%
•
リート価格とリートの保有不動産の時価を比較する
NAVプレミアム/ディスカウントは、足元-4%で取引され
ており、過去平均(+3.7%)と比較して割安な水準となっ
ています。
セクター間における強弱はあるものの、多くのセクター
で2017年・2018年にかけて1桁後半以上のキャッシュ
フローの成長が予想されています。
米国リートの利益(AFFO*)成長率の予想
出所：グリーン・ストリート・アドバイザーズ時点：2016年6月末
＊AFFO(調整後FFO)：当期純利益に不動産売買損益等特別損益を除外、減価償却
費を加算したもの(FFO)に、経常的な管理・修繕コストを加算、借入金元本返済額を
控除したもの。賃貸収益によるキャッシュフローを示す指標。
今月のトピック：米国商業用不動産市場の拡大局面が長期化
足元、商業用不動産市場の成長ペースが鈍化し始めた兆候が一部出てきていますが、それをもって成長サイクル自体
がピークを迎える可能性は極めて低いと考えられます。確かに商業用不動産の価格は大きく上昇しましたが、2008年
の信用危機前の状況と現在の状況は全く異なると考えています。不動産融資は過去と比較して低位に留まっていること
に加え、商業用不動産市場のファンダメンタルズは引き続き堅調です。商業用不動産価格は高い水準にあるものの、
歴史的に低下した債券利回りを考慮すれば、足元の不動産価格は十分に正当化される水準と捉えられるからです。
リートが保有するような賃料収益の安定した優良不動産の資金調達環境は引き続き良好な一方、新規開発案件や非
優良不動産の資金調達環境はやや引き締め方向にあり、それが新規の供給物件量を抑える構図となってリートに有利
な環境を創り出しています。
本資料は、情報提供を目的としてゴールドマン・サックス・アセット・マネジメント株式会社(以下｢弊社｣といいます。)が作成した資料であり、特定の金
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却・保有等を推奨するものでもありません。記載された見解は資料作成時点のものであり、将来予告なしに変更する場合があります。個別企業ある
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