Revitalisierung von Einzelhandelsimmobilien Ralph Scheer, 19.07.2016 Lebenslauf Ralph Scheer Dipl.-Ing. (FH) Partner, Geschäftsführer Beruflicher Werdegang Seit 2011 2010-2016 2009-2014 Seit 2008 Seit 2006 2005-2012 2000-2005 1996-2000 1990-1996 Geschäftsführer Drees & Sommer GmbH Stuttgart Mitglied Executive Commitee ULI Austria Vorstandmitglied ÖGNI (DGNB) Partner der Drees & Sommer AG Geschäftsführer Drees & Sommer Ungarn Geschäftsführer Drees & Sommer Österreich Projektpartner Drees & Sommer Stuttgart Projektmanager Drees & Sommer Stuttgart Studium Bauingenieurwesen Universität Stuttgart Sonstige Funktionen, Schwerpunkte Verantwortlicher Partner für die Branche Retail Dozent Universität Stuttgart, Studiengang Immobilientechnik und Immobilienwirtschaft Persönliche Referenzprojekte (Auszug) Schlössle Galerie Pforzheim DAS ES! Esslingen Revitalisierung Karstadt am Zirkel, Karlsruhe Revitalisierung Gerngross City Center, Wien Mercaden, Böblingen Breuninger Kö-Bogen Düsseldorf Gerber, Stuttgart 2 Revitalisierung von Einzelhandelsimmobilien 19.07.2016 Einzelhandel im Laufe der Zeit Märkte Trajansmärkte, Rom 107 n. Chr Le Bon Marche, Paris 1869 KaDeWe, Berlin 1907 Europapassage Hamburg 2006 Westfield Shopping Centre, London 2008 Revitalisierung 3 von Einzelhandelsimmobilien 19.07.2016 Galleria Vittorio Emmanuele II, Mailand 1865 Southdale Center, 1956 2025 alles online? Retail in Deutschland Der Handel im Wandel Quelle: IVG Research 50er 60er Wiederaufbau 4 70er Suburbanisierung Revitalisierung von Einzelhandelsimmobilien 19.07.2016 80er Flächenexplosion 90er Filialisierung 2000er Expansion „Ost“ 2010er Krisenjahrzent E-Commerce © Fotolia.com - Creativemarc Herausforderungen Retail und Trends Demografischer Wandel, Urbanisierung, Digitalisierung: Der Handel muss handeln. Steigende OnlineUmsätze 5 Pop-up Showrooms MultiChannel Off-/Online Neue ShopKonzepte Revitalisierung von Einzelhandelsimmobilien 19.07.2016 Expansion Third Place Flagship Stores Vertikalisierung Click & Collect 24/7/365 Shoppingerlebnis Umsatz im deutschen Einzelhandel in Mrd. Euro Quelle: Statista 6 Revitalisierung von Einzelhandelsimmobilien 19.07.2016 Online-Handel Online-Anteil der Einzelhandelsumsätze 2014 Quelle: GfK Geomarketing GmbH 7 Revitalisierung von Einzelhandelsimmobilien 19.07.2016 Online-Handel Vergleich Quelle: GfK Geomarketing GmbH 8 Revitalisierung von Einzelhandelsimmobilien 19.07.2016 Online-Handel Quelle: GfK Geomarketing GmbH 9 Revitalisierung von Einzelhandelsimmobilien 19.07.2016 Zunehmender Reifegrad Online-Handel Es ergeben sich neue Chancen für den stationären Handel Quelle: GfK Geomarketing GmbH 10 Revitalisierung von Einzelhandelsimmobilien 19.07.2016 Zunehmender Reifegrad Online-Handel Gründe Quelle: GfK Geomarketing GmbH Innovationskraft stationärer Handels steigt neue Konzepte/Omnichannel-Lösungen Anpassungsmaßnahmen stationärer Handel Fehlende haptische und emotionale Aspekte Lange und undurchsichtige Kaufprozesse Mindere oder fragliche Produktqualität Unterschiedliche Konsumententypen Sättigungstendenzen bei Online-Sortimenten erste Stunde 11 Revitalisierung von Einzelhandelsimmobilien 19.07.2016 Marktentwicklung Shopping Center Es entstehen nur noch sehr wenige neue Shopping-Center 12 Revitalisierung von Einzelhandelsimmobilien 19.07.2016 Marktentwicklung Shopping Center Genehmigung von neuen Centern wird immer schwieriger 13 Revitalisierung von Einzelhandelsimmobilien 19.07.2016 Marktentwicklung Shopping Center Der große Boom der Shopping-Center-Neueröffnungen ist vorerst vorbei die Planung neuer Shopping-Center konzentriert sich heute besonders auf die Entwicklung von Stadtquartieren. Insgesamt 476 deutsche Shopping-Center mit einer Gesamtfläche von 15,3 Mio. qm hat das EHI bis Anfang des Jahres erfasst hohe Dichte an Shopping-Centern in Deutschland sorgt aktuell für ein verlangsamtes Wachstum hinsichtlich Shopping-Center-Neueröffnungen Revitalisierungsprojekte werden daher bei Centerbetreibern und -entwicklern zunehmend vorangetrieben bei mehr als der Hälfte der derzeitig 28 Revitalisierungsprojekte handelt es sich um Objekte, die in den Neunziger- und Nullerjahren realisiert wurden Shopping-Center werden in einem Zyklus von ca. 10 Jahren modernisiert. 14 Revitalisierung von Einzelhandelsimmobilien 19.07.2016 Revitalisierung im Einzelhandel Shopping Center Aktuell werden rund 6 % der Shopping-Center revitalisiert 15 Revitalisierung von Einzelhandelsimmobilien 19.07.2016 Revitalisierung im Einzelhandel Revitalisierungsbedarf in Deutschland Fast 50 % der Shopping-Center haben einen Revitalisierungsbedarf 16 Revitalisierung von Einzelhandelsimmobilien 19.07.2016 Retail in Deutschland Der Handel im Wandel 70 % der traditionellen Händler werden sich völlig neu erfinden oder verschwinden Flexible, relevante und unterhaltende Formate bestimmen den Handel der Zukunft 90 % der derzeitigen reinen Online-Händler werden nicht überleben Kanaldenken war gestern – MultiTouchpoint-Management ist morgen Starke Marken dominieren den Markt Point of Purchase >>> Touch Point Allgemeine Massenansprache >>> anspruchsvoller informierter Kunde Verknüpfung des „dualen Kunden“ >>> gemanagter Handelsstandort 17 Revitalisierung von Einzelhandelsimmobilien 19.07.2016 Retail in Deutschland Multi-Channel Brands create trust Brand extension Flagship stores H&M + Cos / Monki / Mondays, Lacoste + Live International brands coming to central Europe Pop-up Stores / Flash retailing 3rd Place / New communities Pleasure , Age Shift, Kidzania The place to stay more food & beverage edutainment 18 Revitalisierung von Einzelhandelsimmobilien 19.07.2016 Retail in Deutschland Multi-Channel Click and Collect Future-Lab Mobile-Movement-Profile Couponing 19 Revitalisierung von Einzelhandelsimmobilien 19.07.2016 Revitalisierung Es führt kein Weg daran vorbei! 20 Revitalisierung von Einzelhandelsimmobilien 19.07.2016 Idee & Konzeption „Was-Wieviel-Wer?“ Was möchte ich tun? Strategisches Vermietungskonzept Was passt zu meinem Standort? Wieviel Veränderung ist notwendig? Abbruch/Neubau, Veränderung oder Erweiterung Präzise ganzheitliche Bestandsaufnahme – Voraussetzung für eine wirtschaftlichen Lösungsansatz Bei Ankauf – CAPEX Berichte berücksichtigen Wer sind meine Kunden? Wer sollen meine Kunden werden? 21 Revitalisierung von Einzelhandelsimmobilien 19.07.2016 Organisation Ganzheitliche Teamstruktur Eigentümer Bauherr Projektteam ganzheitlich zusammenführen und darstellen möglichst frühe Integration aller Beteiligten Behörden und Spezialisten früh einbinden Verantwortlichkeiten klar regeln Projektleitung 22 Rechtsberatung Projektsteuerung Center-Management Vermietung Behörden Planer Mieterkoordinator Bestandsmieter Bevölkerung Firmen Revitalisierung von Einzelhandelsimmobilien 19.07.2016 Neue Mieter Fundament Bestandsaufnahme Wirtschaftliche und infrastrukturelle Bestandsaufnahme -Umsatzauswertung, Frequenzauswertung, … Bauliche Bestandsaufnahme – Gebäude „DNA“ (Stützenraster, Traglasten, Geschosshöhe, …), Bauordnung, … Technische Bestandsaufnahme – Überprüfung der Altanlagen, Leistungsfähigkeit, Reserven, … Juristische Bestandsaufnahme – Baurecht, Mietvertrag, … Nur über eine genaue Bestandsaufnahme lässt sich eine zukunftsorientierte und nachhaltige Immobilienstrategie entwickeln 23 Revitalisierung von Einzelhandelsimmobilien 19.07.2016 Nachhaltigkeit Energie Berücksichtigung der ENEV in der jeweilig aktuellen Fassung EEWärmeG 24 Revitalisierung von Einzelhandelsimmobilien 19.07.2016 Nachhaltigkeit Zertifizierungen Zertifizierung nach international anerkannten Zertifizierungssystemen – BREEAM, LEED, DGNB, SGNI, … Projektanalyse/Potentialanalyse Eingrenzung des angestrebten Labels und Zieles Ersteinstufung und Zieldefinition 25 Revitalisierung von Einzelhandelsimmobilien 19.07.2016 Erfolgsfaktoren Umzugsmanagement „Wer muss wann wohin“ Mietvertragliche Regelungen treffen Auflösungsvereinbarungen Temporäre Aussiedlung der Mieter in Ersatzgebäude Behelfsflächen aktivieren 26 Revitalisierung von Einzelhandelsimmobilien 19.07.2016 Erfolgsfaktoren Umzugsmanagement Bauabschnitt Stand: 07.11.2014 Übersicht Umzugsszenario Übersicht Umzugsszenario 5. Bauabschnitt Umbauzeitraum Stand: 07.11.2014 Übersicht Umzugsszenario 3. Bauabschnitt 2. Bauabschnitt 00.08 00.09 00.23 Schuh Kay Umbauzeitraum 00.25 00.20 Bäckerei Junge - Neue Fläche Sparkasse 00.10 Tchibo Febr. 2015 - April 2015 00.11 Anna Medi Markt - Interim 00.12 Bonita Febr. 2015 - April 2015 Mai 2015 Trinity Schmuck 10. Mai 2015 Übergabe vrs. Mai 2015 ca. 5 Wochen Mieterausbau Eröffnung Mai 2015 Rückgabe einer Teilfläche nach Ostern - aufgrund TGA Ausbau Staubwandstellung notwendig / zieht im Mai nach N1.10 Febr. 2015 Zustandsfestellung und Klärung bauliche Maßnahmen 31. März 2015 Mai 2015 Rückgabe im März 2015, zieht im Mai nach N1.09 Febr. 2015 Staubwandstellung notwendig / Zustandsfestellung und Klärung bauliche Maßnahmen Mai 2015 Auszug im Mai 2015 Aug. - Sept. 2015 Juni 2015 Juli 2015 31.05.2015 Auszug / Rückgabe am 31. Mai 2015 Auszug Ende Juli 2015, wenn möglich Umzug auf neue Fläche Eight2Nine 01.09 Gastro il Fresco Jan. 2015 Juli - Aug. 2015 Douglas Staubwandstellung notwendig / Zustandsfestellung und Klärung bauliche Maßnahmen 08. April 2015 Mai 2015 31.12.2014 Auszug / Rückgabe am Dez. 2014 Aug. 2015 Mai 2015 Bekommt zukünftig N.09 und N.10 Vrs. zieht Mieter zum Anfang des Jahres 2015 aus - in Klärung 01.11 Aug. - Sept. 2015 Mai 2015 Sept. 2015 Eröffnung Trauringstudio verbindliche Ankündigung an Mieter 4Juni 2015 Monate 01.12 Sept. - Okt. 2015 "Neu" Änderungsschneiderei Auszug im Aug. 2015, wenn möglich Umzug auf neue Fläche Staubwandstellung notwendig / April 2015 Zustandsfestellung und Klärung bauliche Maßnahmen Rückwärtige Erweiterungsfläche nach Ostergeschäft - April 2015 RückgabeBüro ab 08.04.2015 Umbau im April Betrieb ab Sept. 2015 Staubwandstellung ist vorhanden / 2015 Übergabe "Neue" Fläche Okt. 2015 Verlegung Technik usw. ab Juni 2015 Übergabe vrs. Mai 2015 ca. 4 Wochen Mieterausbau Bambino 10. Mai 2015 vorher 00.13 Anmerkungen Febr. 2015 Stand: 07.11.2014 Anmerkungen Mai 2015 00.27 01.10 00.30 Übergabe/ Rückgabe/ Zustandsfeststellung Mai 2015 April - Mai 2015 Übergabe/ Rückgabe/ Anmerkungen 00.24 Apollo Optik Zustandsfeststellung Street One / Skandico 00.09a Umbauzeitraum Ernstings Family Übergabe/ Rückgabe/ Zustandsfeststellung Okt. 2015 Juni 2015 Übergabe vrs. Mai 2015 00.29 00.05 Toys R Us - Interim Eiscafe Febr. 2015 - April 2015 00.14 Colosseum 00.16 Engbers 00.17 NN 10. Mai 2015 01.13 Herzog & Bräuer ca. 4 Wochen Mieterausbau Eröffnung Mai 2015 Sept. - Okt. 2015 Juni 2015 Okt. 2015 01.14 Juni 2015 Schmuck-Börse Febr. 2015 01.15 Vom Fass Ostergeschäft Juni -Rückbau Juli 2015 Grenzwand zur Mall nachvrs. Ende Mai 2015; Zustandsfeststellung und Klärung bauliche Juni 2015 Trinity Schuhe NN WC Juni - Juli 2015 WC im 1. OG 01.16 Friseurgroßhandel April -Mieter Mai 2015muss raus, da ein Fluchtflur gebaut Juni-2015 wird - April 2015 Staubwandstellung notwendig / April 2015 Rückwärtige Erweiterungsfläche nach Ostergeschäft - April Zustandsfestellung und 2015 Klärung bauliche Maßnahmen Umbau im Betrieb ab Sept. 2015 Übergabe "Neue" Fläche Okt. 2015 Staubwandstellung notwendig / April 2015 Zustandsfestellung und Klärung bauliche Maßnahmen Umzug Ende Mai, wenn möglich auf neue Fläche aufgrund bestehendem Mietvertrag 31.05.2015 Auszug / Rückgabe am 31. Mai 2015 Maßnahmen 01.08 Mc Paper NN 01.07 N 01.09 N 01.10 27 PW Man / Showroom Street One Schuhkay 01.04 März 2015 - April 2015 Kinderland März 2015 - April 2015 Intersport 01.05 Label Shoes 01.06 Findus Febr. 2015 - April 2015 Febr. 2015 - April 2015 Revitalisierung von Einzelhandelsimmobilien 19.07.2016 Febr. 2015 vrs. Mai 2015 JuniEnde - Aug. 2015 Neue Mietfläche offen 01.17 Kosmetik 01.18 Presse- und Tabakshop April - Mai 2015 Juni 2015 - 31.12.2014 01.19 durch CITTI bereits gekündigt. Rückgabe Juni - Sept. 2015 Okt.31.12.2014 2015 Pretty Woman - NN Media MarktApril - Neue Fläche - Mai 2015 bis Ende 2016 MärzAug. 2015 NN Toy's R Us - Neue Fläche bis Ende Aug. 2016 10. Mai 2015 Übergabe der Interimsfläche April - Mai 2015 10. Mai 2015 Übergabe der Interimsfläche März 2015 Juni/2015 Auszug / Rückgabe Ende Mai 2015 -Außerbetrieb ggf. früher insab 1.OG offen Aug. 2015 Betrieb "Neu" ab Aug. 2015 außer Betrieb ab- 08. April 2015 in Betrieb "Neu" ab Juni 2015 keine Baumaßnahmen erforderlich keine Baumaßnahmen erforderlich Auszug / Rückgabe zum 08. April 2015 - Neue Fläche offen - (2 Phasen) Umbau im Betrieb Rückgabe Lager ab 08.04.2015 Erweiterung ab -Juni 2015 keine Baumaßnahmen erforderlich keine Baumaßnahmen erforderlich Übergabe muss 6 Monate im Voraus vom Vermieter UmbauAug. im Betrieb / Sept.nach 2016Ostergeschäft; Technik anpassen sowie angekündigt werden rückwärtig neuer Fluchtflur - ca. 2 Meter Aug. / Sept. 2016 Mietvertrag noch in Verhandlung Umbau im Betrieb nach Ostergeschäft; Technik anpassen sowie rückwärtig neuer Fluchtflur - ca. 2 Meter Erfolgsfaktoren Bauphasenpläne Phase 1 „Grundrissorientierter“ Terminplan Genaue Taktung der Bauphasen und klare Kommunikation mit den Beteiligten Einbindung Sicherheitskonzepte (Bauordnungsamt, Feuerwehr, F+R, BSK für Bauzwischenstände, …) 28 Revitalisierung von Einzelhandelsimmobilien 19.07.2016 Phase 2 Erfolgsfaktoren Kundeneinbindung Kunden an die „Hand“ nehmen Kunde im Fokus behalten – „so angenehm als möglich durch die Bauphase“ Neugierde wecken, Kunden einbinden Aktionen – „Tag der offenen Baustelle“, „Kinderbaustelle“, … Jeder Kunde der einmal weg ist, … 29 Revitalisierung von Einzelhandelsimmobilien 19.07.2016 Erfolgsfaktoren © Zhu Difeng Fotolia.com Baustellenlogistik Ein eigenes, schlüssiges Konzept ist unerlässlich für: Infrastruktur Gesamtterminkonzept Bauablauf / Bauphasenpläne Gewerkeübergreifende Vertragsverhältnisse Baustellenleitplan: Einflussgrößen Informationsbeschaffung Erschließung Baustelleneinrichtung 30 Revitalisierung von Einzelhandelsimmobilien 19.07.2016 auf den Punkt gebracht Nur wer weiß, wo er hinsegeln will, setzt die Segel richtig. Professor Jürg Meier 31 Revitalisierung von Einzelhandelsimmobilien 19.07.2016 Revitalisierung Beispiel Gerngross City Center Wien 32 1889 Kaufhaus Gerngross 1904 Kaufhaus Gerngross 1997 Gerngross City Center 2010 Visualisierung Gerngross City Center Revitalisierung von Einzelhandelsimmobilien 19.07.2016 1960 Kaufhaus Gerngross 2010 Gerngross City Center nach Umbau Revitalisierung Beispiel Gerngross City Center Wien 33 Revitalisierung von Einzelhandelsimmobilien 19.07.2016 Revitalisierung Beispiel Gerngross City Center Wien 34 Revitalisierung von Einzelhandelsimmobilien 19.07.2016 Revitalisierung Beispiel Karstadt am Zirkel, Karlsruhe 35 Revitalisierung von Einzelhandelsimmobilien 19.07.2016 Revitalisierung Beispiel Karstadt am Zirkel, Karlsruhe 36 Revitalisierung von Einzelhandelsimmobilien 19.07.2016 Revitalisierung Beispiel Karstadt am Zirkel, Karlsruhe 37 Revitalisierung von Einzelhandelsimmobilien 19.07.2016 Revitalisierung Beispiel Karstadt am Zirkel, Karlsruhe 38 Revitalisierung von Einzelhandelsimmobilien 19.07.2016 © kantver – Fotolia.com Ihr innovativer Partner für…
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