全 住 宅 流 通 量 に 占 め る 既 存 住 宅 の しかし平成 年から平成 年までは 度で水準は低い。少子高齢化が進行し かし欧米諸国と比べると６分の１程 であり、近年大きくなりつつある。し 年、再びの増加。 国土交通省によると、 ぶりに大きく減少した。そして平成 税前需要が大きかった前年から5年 伸びを見せていたが、平成 年は、増 再び増加に転じている。その後順調に 25 て住宅ストック数が世帯数を上回り、 流通シェアは約十四．七％︵平成 年︶ 21 空き家も増えるなか、いいものをつく 家は2年連続で減少している。 借家と分譲住宅が増加したためで、持 -20.0 前年比︵％︶ 90 ものだが、この改正で建築確認申請が 中古住宅市場においても、ここ最近 激減した。 そ し て 平 成 年では十四．七％ 年における既存住宅の流通シェアは 約十三．五％。平成 量は増えると見込まれている。 に伸びており、今後も中古住宅の流通 新築住宅、中古住宅ともに伸びを見 年 は、前述の要因による景気の失速が顕 せているとはいえ、今後住宅の流通個 数が飛躍的に伸びる ︵次頁に続く︶ 著になったために消費低迷が見られ、 の伸び悩みを引き起こした。 これらのマイナス要因が住宅着工数 ︵リ ー マ ン シ ョ ッ ク︶ 。続 く 平 成 年の世界的金融不安 は流通量が増加の傾向にある。平成 中古住宅市場の動向 戸数︵万戸︶ -10.0 社会に移行することが重要であると り、きちんと手入れして、長く使える 27 26 110 して、政府も既存住宅流通・リフォー ム市場の環境整備を進めている。 住宅市場の動向︱︱ 住宅着工数の推移 わが国の住環境は現在、どのような 状況で今後どうなっていくのか。社会 のさまざまな市場が、住環境に深く関 わ っ て い る。既 存 住 宅 の 活 用 や リ フォームを考える上で、はじめに現在 の住環境を取り巻く背景を俯瞰︵ふか ん︶ する。 住 宅 市 場 の 傾 向 が ど う な っ て い る かは、一般的に、その年の住宅着工数 を見て把握する。過去の住宅業界の推 10.0 13:30 ∼ 14:30 14:30 ∼ 15:00 15:00 ∼ 16:30 17:00 ∼ 18:30 広 報 部 会 役 員 会 情報交換会 安全衛生大会 11:30 ∼ 12:00 12:30 ∼ 13:30 14:00 ∼ 19:00 天王殿 （天王寺区） -30.0 27 20 広 報 部 会 役 員 会 総会・懇親会 場 所 移を見ると、平成 年までは増加傾向 年にかけて減少した。 にあった住宅着工数が、平成 年から 平成 年6月の改 この期間の伸び悩みには、いくつか の原因がある。まず平成 正建築基準法施行の影響。これは構造 前年比 150 25 23 19 21 （年） 17 15 20.0 戸数 170 30.0 新設住宅（戸数・前年比） 厳格化され、着工できる住宅の件数が 計算書偽装問題がきっかけになった 0.0 130 25 関 西サイディング 工 事 協 会 事 務 局 発 行 〒542-0081 大阪市中央区南船場2-10-28 下村ビル2F TEL 0 6（ 4 9 6 3 ）8 2 6 6 FAX 0 6（ 4 9 6 3 ）8 2 6 7 サイディング 関西 19 【場所】 クレオ大阪中央（天王寺区） 予定 19 7月 15 日（金） 直近の 20 6 月 22 日（水） ule Sched 19 H13 70 21 5月20日（第155号） 2016年 （平成28年） 25 21 関 西 サイディング ニュース （１） URL:http://www.ksk-net.jp/ 既存住宅の現実と今後の活用 リフォーム市場はどうなるか 年比で二％増の六．三兆 6 2000 4 1000 2 前年比︵％︶ 3000 管 理・流 通 す る 循 環 型 住 宅 市 場 の 環 境 整 備 が 重要であり、これを促すプロセスにおいて、住 宅リフォームは重要かつ不可欠な要素となっ ている﹂と発表した︵ ﹁住宅リフォーム市場の実 態把握と市場活性化に関する研究﹂ より︶ 。 このように、国の住宅政策が ﹁量の充足﹂ から こへきて一層リフォームが重視されているこ ﹁質の充足﹂ へシフトして長い年月がたつが、こ とが分かる。国土交通省では、既存住宅の流通 市場整備のために、さまざまな政策を実施して いる。 以下にその政策を紹介する。 リフォーム市場活性化のためのさまざまな施策 ○既存住宅流通・リフォーム推進事業 これは、住宅ストックの品質向上や既存住宅の流通 活性化を図るため、既存住宅の流通やリフォームを 実施する際に、住宅瑕疵担保責任保険法人による検 査、履歴情報の登録または蓄積、瑕疵保険への加入な どを行う事業に対して、リフォーム工事費用等の一 部を助成するもの。 交通省は考えた。 こうした課題を解決するため、幅 状況を、既存住宅取引における課題の一つと国土 既存住宅について消費者が情報を得にくいという ○不動産流通市場活性化フォーラム え晩婚化も影響しているためだ。 広い業界の有識者を集め、不動産取引における新 れらの提言を行政の施策に反映させることによっ こうして全体のパイ、つまり住宅を取得しよ て既存住宅流通を活性化させることを目的として うとする世帯が減り続けていくなか、国は、新 政策をシフトしている。 たな取り組みについての提言を募り、最終的にそ 空き家は毎年増え続けている こ の よ う な 状 況 か ら も、中 古 住 宅 流 通 や リ 2011年︵平成23年︶に設置されたもの。 の、質的に十分に国民の欲求を満たしていると て数量的には一応の充足は果たしているもの は、戦後の住宅不足を背景とした大量供給を経 国土交通省政策研究所は﹁わが国の住宅事情 から進められている。このプランに基づいて、積極 とめるためのプランで、2012年︵平成24年︶ め、今後講ずべき施策を総合的・体系的に取りま 市場規模の拡大を通じた経済の活性化に資するた 備を進め、国民の住生活の向上を目指すとともに、 を取り始めた人口動態統計はついに平成 年、 は約二，一五〇万戸へ増加すると見込まれてい 45 出生数の最小値を記録した。若年層の減少に加 25 31 る住宅市場の条件整備や、良質な住宅が供給・ このプランでは、中古住宅流通をより促進するた わが国の中古住宅流通・リフォーム市場の環境整 年︵2033︶年の空き家数 に達した。このまま住宅の除却・減築などが進 はいえない状況にある。このため、国民が多様 的な施策が展開されていく。 ○中古住宅・リフォームトータルプラン る︵図②︶。 な選択肢の中から、安心して無理のない負担で まない場合、平成 わ が 国 の 少 子 高 齢 化 は 毎 年 着 実 に 進 行 し て ニーズにあった住宅の選択を行うことができ なぜ今、 リフォームなのか フォーム市場の活性化が望まれている。 年の全国の空き家 20 年 調 査 で は 八 二〇万 戸 25 いる。 明治 ︵1898︶年に厚生労働省が統計 数は七五六万戸。平成 土地統計調査﹂では、平成 また、大量の空き家をどうするかという問題 築関連から中古住宅やリフォームへ住宅関連 戸数︵万戸︶ 8 ことは考えにくく、特に新築着工数の大幅な増 加は期待できない。 そうすると必要になってくるのが、既存住宅 のストック活用である。従って新築着工の増加 が期待しにくい昨今、住宅業界におけるハウス メーカーなどのつくり手・売り手は、既存住宅 のリフォーム・リノベーションや、次世代住宅 を前面に打ち出してシェアを確保していこう とする方向にどんどんシフトしていくと考え られる。 住宅リフォーム市場の動向 年の住宅リフォームの 年の住宅リフォーム市場規模は約 リフォーム市場は近年、順調な伸びを見せて いる。平成 ６兆円。そして、平成 市 場 は、前 年 の 平 成 年 に 政 府 が 策 定 し た 新 成 長 戦 略 で は、 円の規模が見込まれた。 平成 場やリフォーム市場の規模を倍増させる﹄こと ﹃平成 ︵2020︶年までに、中古住宅流通市 による政府からの補助金などの後押し、および 事業者によるリフォーム提案の強化などで市 年の市場規模は七．六兆円、 場が大きく活性化すると見られている。 その場合、平成 年比で実に二九％という数字が予測さ 4000 も あ る。総 務 省 が 5 年 に 1 度 実 施 す る﹁住 宅・ れている。 平成 前年比 0 25 20 15 10 63 H5 （年） 58 53 48 43 10 空家数 5000 12 総戸数 6000 20 14 （図 2）総住宅数、空家数及び空家率の推移 7000 24 25 32 S38 0 30 22 22 （2） 関 西 サイディング ニュース 関 西 サイディング ニュース （3） 発化すると考えられる。 を整備している。住宅の設計、施工、維持管理、 すでに触れたように、リフォーム市場は緩や 権利資産関係など住まいづくりの履歴に関わ めの市場の環境整備、リフォーム市場の環境整備、 までは至っていないのが現状だ。 る情報で、いつ誰がどんな新築や修繕、改修リ そのため国土交通省では、リフォームを行う とはいえ、リフォーム需要は潜在的には確実 フォームを実施したかを記録したものである。 ための情報管理に、住宅履歴情報 ﹁いえかるて﹂ に存在している。しかし、住宅リフォームには、 また、リフォームや中古住宅購入に際し、複 かに伸びている。しかし耐震改修、断熱改修、バ 地域工務店系、ハウスメーカー系、専門事業者 数の税制優遇支援も行っている。 リアフリー改修の観点では大きな市場拡大に 備、という5つの観点から施策を提言している。 に加え、建材、住宅設備・機器メーカー系やゼ 住宅エコポイントが初めて実施された際︵平 リフォームの担い手の強化、住環境・街並みの整 中古住宅の流通促進・活用のため、中古住宅の適 ネコン・デベロッパー系、エネルギー供給事業 成 既礎 存断 住熱 宅の スリト 中古住宅流通・ 基 スッ クク その の質 2向上の促進、 切な評価の普及等に向けた方策の検討を行うこと 者系などなど、非常にさまざまな事業者が存在 ○中古住宅の流通促進・活用に関する研究会 を目的として2013年︵平成25年︶に設置され するため、ユーザーもリフォームに関する情報 年︶には、リフォーム関連税制の効果もあ た、有識者による研究会。 クション︶を行うにあたり、インスペクターの技術 め、第三者が客観的に住宅の検査・調査︵インスペ 点の物件の状態・品質を把握できるようにするた 成24年︶に基づいて、消費者が中古住宅の取引時 前出の﹁中古住宅・リフォームトータルプラン﹂︵平 これらの背景をうけ、行政では経済産業省や の掘り起しも可能になると考えられる。 い情報を提供できる仕組みがあれば、潜在需要 ラットフォームを作成し、各社が付加価値の高 そこで、リフォーム診断システムのようなプ ない場合が多い。 をどこからどうやって得ればよいのか分から にどのように活用されているのかといった事 続編では、空き家などの既存ストックが実際 ろう。 フォーム市場を活性化していくことが必要だ し、各種制度との相乗効果で中古住宅流通、リ から、今後もこうした優遇施策を継続して推進 修関連商品の販売数も数倍になった。このこと り、省エネリフォーム件数が じわじわと伸びを見せ、順調に規模を拡大して こ ろ、既 存 住 宅 流 通 市 場 や リ フ ォ ー ム 市 場 は、 このようなさまざまな施策により、現在のと 存ストック対策の割合としては、新築関連対策 しかしまだ今のところは、住宅関連施策は既 めの政策が行われている。 げたような既存住宅の流通関連市場整備のた を背景に一層リフォームが重視され、前段で挙 では日本のような﹁新築信仰﹂がなく、﹁住宅は 宅の流通戸数が少ないという特徴がある。欧米 さらに、日本では諸外国と比較して、既存住 のが主な原因といえるだろう。 ゼロになってしまい、市場価値の低下も著しい 流通促進には、住宅をストックするためにこの に関する制度が義務化されている。既存住宅の 長期優良住宅に目を向けると、住宅履歴情報 からである。 的 に 評 価・査 定 す る 制 度 が ま だ 完 全 で は な い な価格を査定することが困難という点だ。客観 それは、現在、既存住宅を客観的に評価し適正 万件増加し、改 的能力の確保やインスペクションの項目・方法な 例を紹介する。 ○﹁既存住宅インスペクション・ガイドライン﹂の策定 どを検討し、﹁インスペクション・ガイドライン﹂ 国土交通省を中心に、リフォーム市場活性化の はいるが、まだ期待されているほど大幅なもの ずっと残るものだから使い続けて改良してい ような住宅履歴情報が必要となる。もし、住宅 戸数︵千戸︶ フランス 国の住宅政策の既存ストック対策へのシフト た め の 取 り 組 み が 行 わ れ て い る。国 交 省 で は、 22 としてとりまとめた。 ではない。借入れ金の返済など、住宅の一次取 よりも少ないのが実情だ。 く﹂という考え方が根付いている。欧米では国 履歴情報があれば、既存住宅の資産価値を把握 その他にも解決すべき課題は残されている。 資産価値を把握するための制度が必要 得時の負担が大きいためリフォーム資金が足 り な い、市 場 で の 中 古 住 宅 価 格 の 評 価 が 難 し い、などの理由があげられる。住宅の寿命も短 全体の住宅供給量のうち中古住宅が占める割 できるようになり、流通が促進されて市場が活 年を経ると価格がほぼ 合は七割から九割近くに達し、わが国のそれと ドイツ 新築住宅着工戸数 の住宅ストック比 イギリス 中古住宅 取引戸数 アメリカ 新築住宅 着工戸数 図3 日本 0.6% 18 3000 （71%） （12%） 1000 1.0% 0.8% 4000 く、戸建住宅は築後約 は比べものにならない高さである︵図③︶。 6000 （89%） 2000 1.4% 5000 ※ （ ）内は全体住宅取引量 （新築住宅着工戸数 + 中古住宅取引数） に占める中古住宅流通量の割合 （77%） 7000 2.3% 8000 20 販売出荷金額 9,000 99.4 8,169 104.9 16,579 104.2 2.0 13,431 103.7 年間計 34,853 34.1 33,555 33.4 ̶ ̶ ̶ 55676 33.2 499 4月 128 前年比 327 百万円 7社 在庫率 百万円 前年比 100 千㎡ 海外出荷 月別（平成 28（2016）年） 日本窯業外装材協会 ない中、度重なる上方修正された目標を、予定通 100,568 りクリアしていった開発陣。会長は、彼らを全面 96.3 今日つれづれ 102,326 的 に 信 用 し て い た と い う こ と な の だ ろ う か？ま H27（2015 年） た、日 産 の 技 術 陣 も お か し い と 思 っ て い た の で は 105,459 神戸 睦史 100.0 ないだろうか？ 106,312 ︿ハウゼコ﹀ H26（2014 年） 東芝では、実現不可能な業務目標を社員に強要 108.4 三 菱 自 動 車 が、事 実 上 日 産 の 傘 下 入 り す る と い 107,100 する〝チャレンジ〟というものが存在した。それ ̶ 103.0 とよく似た構図だ。おそらく、自分を善意の第三 ̶ 106,266 うニュースが、一面トップで 報 じ ら れ た 。 ̶ H25（2013 年） 者にしたかったのだろう。あるいは、このシナリ 95.4 ̶ 三 菱 自 動 車 に は、三 菱 商 事 ・ 三 菱 東 京 U F J ・ 1,190 ̶ ̶ 104.8 三菱重工業からそれぞれ何十人という人材が送り 698 ̶ 104.3 98,832 オはゴーン社長との阿吽の呼吸でなされたものな 7社 ̶ 94,345 105.3 のか？と思わせる位、利害関係者がすべて丸く収 94.1 98.5 107.5 103,172 込 ま れ て い た と の こ と。傘 下 入 り 云 々 以 前 に 、 こ 2,986 167,944 182,777 97,961 H24（2012 年） まる見事な収拾策だ。 1,894 ̶ H23（2011 年） れでは三菱自動車のプロパー社員のモチベーショ ９社 ̶ ̶ シャープにしても、東芝、三菱自動車にしても、 97.7 ̶ ̶ ンも上がらないだろう。 2,708 178,544 103.4 104.5 燃 費 試 験 改 ざ ん 問 題 を う け て 、 三 菱 商 事 出 身 の クや楽天、ルノー、ホンハイのように、顔の見え 1,543 105.0 168,934 90,434 創 業 世 代 が 去 っ て、だ ん だ ん 魅 力 の な い 会 社 に る経営者がいる会社は魅力的に見える。その顔の ９社 163,331 ̶ 84.8 なっているような気がする。かたや、ソフトバン ないと思うのだが⋮。 見 え る 会 社 に 買 わ れ て い く 側 の 社 員 の 無 力 感 は、 2,154 108.2 ̶ ̶ 91,168 会長は、 〝わからなかった。切り込み不足でした。〟 社 内 の 会 議 で は、ダ イ ハ ツ ・ ス ズ キ の 燃 費 に 追 如何程のものだろうと思った。 1,668 1,533 ̶ 在庫率 と い う こ と で 留 任 す る ら し い。わ か ら な い は ず は い つ け 追 い 越 せ と い う こ と で、短 期 間 に 度 重 な る 劣化対策、耐震、バリアフリー性能など6項目 ・一定要件を満たすインスペクションを実施し、 代同居しやすい環境をつくるもの。 性等に優れた良質な住宅ストックづくり及び三世 既 存 住 宅 の リ フ ォ ー ム に よ る 省 エ ネ 性 能 や 耐 久 ●長期優良住宅化リフォーム推進事業の拡充 助率は１／２︵上限あり︶ 。 燃費目標の上方修正がなされ た 。 予 算 も 人 材 も 少 年度予算案等が閣議決定されま 国交省、住宅局関係の予算を決定 昨 年 末、平 成 し た。国 土 交 通 省 の 住 宅 局 関 係 予 算 の う ち 、 中 小 に係る長期優良化リフォーム工事を対象に補助 工務店に関するものをピック ア ッ プ し ま す 。 ●耐震対策緊急促進事業の延 長 等 を行うもの。補助率は、 工事 １／３ ︵上限あり︶ 、 定例総会の詳細が決定 協会だより 定額 改正耐震改修促進法に基づいて耐震診断が義務付 三〇〇円／㎡、マンション 四九，三〇〇円／㎡﹂ 調査・評価など け ら れ た 建 築 物 を 耐 震 改 修 す る 際、補 助 率 の 引 き ﹁平成 年度末までに着 手 し た も の ﹂ 年 度 末 ま で に 着 手 し た も の﹂ 上 げ 措 置 の 適 用 期 限 を 3 年 延 長 し、改 修 単 価 も 引 き上げるもの。 ・延 長 ⋮﹁平 成 ・補 助 対 象 限 度 額 の 引 き 上 げ ⋮ ﹁ 建 築 物 及 び マ ンション 四八，七〇〇円／㎡﹂﹁建築物 五〇， ●地域型住宅グリーン化事業 の 拡 充 省 エ ネ 性 能 等 に 優 れ た 木 造 住 宅 ・ 建 築 物 の 整 備 を図り、三世代同居しやすい 環 境 を つ く る も の 。 今 年 も 定 例 総 会 の 季 節 が や っ て き ま し た。 6月 日 ︵水︶ 、前年と同様、天王寺区の料亭 ﹁天 王殿﹂で、広報部会、役員会の後に開催します。 恒例の講演会は、ハイアス・アンド・カンパニー ︵株︶ほか、計２社から講師をお招きして行い ます。会員の皆さま、ぜひご参加ください。 997 10 社 10 社 前年比 7社 前年比 量 10 社 104.8 千㎡ 海外出荷 千㎡ 庫 1,208 155,515 前年比 千㎡ 販 売 出 荷 量 前年比 在 百万円 860 ̶ 千㎡ H22（2010 年） 産 生 千㎡ 前年比 前年比 会員数 販売出荷金額 量 庫 在 販 売 出 荷 量 量 産 生 会員数 量 千㎡ 月 ← を対象とし、その建設に対 し て 支 援 を 行 う 。 補 窯業外装材生産量・販売出荷量・在庫量実績表 年別 28 27 百万円 千㎡ 年 30 ・長 寿 命 型、高 度 省 エ ネ 型 、 優 良 建 築 物 型 住 宅 22 ← （4） 関 西 サイディング ニュース
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